Je me suis assis en face d'un couple allemand la semaine dernière—tous deux dans la cinquantaine, vifs, clairement bien informés. Ils avaient pris l'avion pour venir voir des villas à Sosua à vendre après avoir lu trois différents "guides d'investissement" qui leur promettaient des rendements de 12% et qualifiaient la RD de "prochain Dubaï".
Ils voulaient savoir pourquoi chaque propriété qu'ils avaient vue en ligne semblait parfaite mais paraissait mal en personne.
La réponse est simple : Le marché immobilier des Caraïbes—spécifiquement le secteur immobilier de la République Dominicaine—est analysé à travers le mauvais prisme. La plupart des investisseurs poursuivent des tendances qui ont fonctionné en 2019 ou essaient d'appliquer la logique du marché européen à un endroit où le réseau électrique tombe encore en panne deux fois par semaine.
Le marché immobilier de la Côte Nord de la République Dominicaine n'évolue pas comme le suggèrent les rapports brillants. Il se bifurque. Et si vous ne comprenez pas de quel côté de cette scission vous achetez, vous allez surpayer pour le mauvais actif.
Points Clés
- La Croissance du Tourisme Est Réelle, Mais Trompeuse : La RD a atteint pour la première fois 10 millions de visiteurs fin 2023, et cet élan s'est poursuivi en 2024—mais cela ne se traduit pas automatiquement par une demande locative. La plupart des touristes séjournent dans des complexes tout compris, pas dans des Airbnbs.
- L'Infrastructure Dicte la Valeur : Les propriétés avec énergie solaire et internet Starlink commandent des tarifs nocturnes 15-20% plus élevés et se vendent 30% plus rapidement que les unités dépendantes du réseau.
- Le Deslinde Est Non Négociable : En vertu de la Loi 108-05, acheter une propriété sans un Deslinde complété (enquête de limites vérifiée par GPS) est la cause n°1 de perte d'investissement—les banques ne le financeront pas, et les acheteurs informés ne le toucheront pas.
- Vérification de la Réalité des Rendements : Les rendements locatifs nets réels à Sosua et Cabarete varient de 6-10% après les frais de copropriété et les coûts de gestion, pas les 15% que certains promoteurs annoncent.
L'Économie des Plaques d'Immatriculation
Conduisez sur la Carretera Cabarete-Sosúa un vendredi après-midi et vous verrez quelque chose que les statistiques touristiques manquent. Le trafic n'est plus seulement constitué de voitures de location. Ce sont des plaques "MN" de Saint-Domingue—des Dominicains riches achetant des résidences secondaires. Des plaques "NY". "ON" de l'Ontario. Ce ne sont pas des touristes. Ce sont des allocateurs de capital.
Ce changement est important car il modifie ce qui se vend. Le condo en bord de mer qui avait du sens comme jeu de location à court terme en 2020 est maintenant en concurrence avec un profil d'acheteur différent : des personnes qui veulent vivre ici à temps partiel et ne sont pas prêtes à tolérer les lacunes de l'infrastructure que les touristes négligeront pour une semaine.
La tendance d'investissement que tout le monde poursuit—les rendements locatifs de vacances—est déjà perturbée par une tendance que personne ne suit : la demande de relocalisation permanente de personnes fortunées qui veulent l'autonomie, pas la dépendance au réseau local ou à l'eau municipale.
Les Données Contre La Rue
Les rapports en ligne vous diront que les rendements d'investissement en République Dominicaine sont en moyenne de 5-6% par an. Ce chiffre est techniquement exact et complètement inutile.
Voici pourquoi : Ce chiffre mélange tous les types de propriétés à travers tout le pays. Il inclut des fermes intérieures à San Cristóbal et des appartements vieillissants à La Romana. Il ne vous dit rien sur la Côte Nord.
À Cabarete, les condos modernes avec vue sur l'océan et alimentation de secours ont vu leurs prix de vente augmenter de 15-20% d'une année sur l'autre en 2024. Pendant ce temps, les unités plus anciennes sans générateurs ou internet fiable sont restées sur le marché pendant six mois et ont finalement été vendues à 10-15% en dessous du prix demandé.
Le marché n'apprécie pas de manière uniforme. Il récompense l'indépendance infrastructurelle et punit la dépendance au réseau.
J'ai conclu trois transactions au cours des deux derniers mois. Les trois propriétés avaient des panneaux solaires et Starlink. Deux d'entre elles ont reçu plusieurs offres dans les 48 heures suivant leur mise en vente. La troisième s'est vendue avant que nous ayons terminé les photos de marketing.
Comparez cela à une annonce que je surveille à Sosua—une belle villa, vue sur l'océan, construction solide. Pas de solaire. Pas de générateur de secours. Elle est sur le marché depuis 127 jours. Le vendeur continue de baisser le prix, mais les acheteurs informés savent ce que cette propriété coûte réellement : le prix d'achat plus 30 000 $ pour un système solaire adéquat plus le coût d'opportunité des revenus locatifs perdus pendant l'installation.
L'Illusion de l'Inventaire
Si vous recherchez des condos à vendre à Cabarete en ce moment, vous verrez environ 400 annonces actives. Cela semble être une offre abondante.
Sauf que 70% de ces annonces échouent à au moins un de ces tests :
- Statut de Deslinde clair en vertu de la Loi 108-05
- Construction moderne (post-2015)
- Alimentation de secours
- Internet haut débit fiable
- Frais de copropriété inférieurs à 500 $/mois
Filtrez pour les propriétés qui passent tous les cinq critères et vous regardez peut-être 120 unités. Parmi celles-ci, peut-être 40 sont réellement prêtes à l'emploi—ce qui signifie que vous pourriez les louer demain sans travaux majeurs.
C'est la pénurie d'offre que personne ne rapporte. Il n'y a pas de pénurie d'annonces. Il y a une pénurie d'inventaire investissable.
Les villas à vendre à Sosua montrent le même schéma. Beaucoup d'options si vous êtes prêt à acheter un projet. Très peu si vous voulez quelque chose qui génère des revenus immédiatement.
L'argent intelligent ne poursuit pas les 400 annonces. Ils surveillent les 40 propriétés prêtes à l'emploi et agissent rapidement lorsqu'une arrive sur le marché à un prix raisonnable.
Ce Que La Loi 108-05 Fait Réellement (Et Pourquoi Vous Vous En Souciez)
Les lois sur la propriété en République Dominicaine qui importent le plus aux investisseurs étrangers peuvent être résumées en un seul statut : la Loi 108-05, la Loi sur l'Enregistrement Immobilier.
Cette loi a remplacé un système archaïque de 1920 et a établi quelque chose de crucial : le processus de Deslinde. Un Deslinde est une enquête de limites vérifiée par GPS qui convertit des descriptions de propriété vagues en coordonnées précises. Sans cela, vous ne possédez pas vraiment de terrain défini—vous possédez un pourcentage d'une parcelle plus grande avec des limites approximatives.
Les banques ne prêteront pas sur une propriété sans Deslinde. Les banques dominicaines réputées comme Banco Popular et BHD n'émettront pas de prêts hypothécaires sur des propriétés qui n'ont pas de Deslinde complété car les limites de la propriété ne sont pas légalement définies sans cela. Les acheteurs informés ne l'achèteront pas. Et si votre voisin décide de construire une clôture à trois mètres de ce que vous pensez être votre cour, vous passerez des années au tribunal à essayer de prouver où se termine réellement votre propriété.
La loi a également établi le principe de "l'imprescriptibilité"—ce qui signifie que les squatters ne peuvent pas acquérir un titre de propriété enregistré par possession adverse. Mais voici le hic : cette protection ne s'applique qu'aux propriétés qui ont subi le processus de Saneamiento et Deslinde et sont enregistrées dans le système moderne. Si vos limites ne sont pas clairement définies—si vous opérez encore sous l'ancien système Constancia Anotada sans Deslinde—vous êtes toujours vulnérable aux revendications d'occupation.
J'ai vu cela mal tourner. Un investisseur canadien a acheté une "bonne affaire" sur un terrain en bord de mer en 2023. Pas de Deslinde. Le vendeur lui a assuré qu'il était "en cours". Deux ans plus tard, il est toujours en cours, il ne peut pas obtenir de financement pour construire, et il a découvert que la limite de propriété du voisin—qui a un Deslinde—chevauche ce qu'il pensait être son terrain de quatre mètres.
Les frais juridiques pour résoudre cela dépasseront 15 000 $. Le coût d'opportunité de deux ans sans revenu locatif est incalculable. Tout cela pour économiser 3 000 $ en sautant une diligence raisonnable appropriée.
La Réalité de l'Infrastructure Que Personne Ne Veut Discuter
Parlons de l'éléphant que chaque agent immobilier essaie de minimiser : le réseau électrique est peu fiable.
EDENORTE, le fournisseur d'électricité local, s'est amélioré. Ils l'ont vraiment fait. Mais "amélioré" signifie encore des coupures programmées et des pannes non programmées qui peuvent durer des heures. Si vous achetez de l'immobilier en République Dominicaine comme investissement, ce n'est pas un inconvénient mineur—c'est un coût structurel qui affecte vos rendements.
Une villa moderne de 3 chambres à Cabarete utilise environ 800-1000 kWh par mois avec la climatisation. Aux tarifs actuels d'EDENORTE—qui utilisent un système tarifaire par paliers qui augmente considérablement au-dessus de 700 kWh—vous regardez environ RD$12-15 par kWh plus les frais fixes. C'est 160-250 USD par mois. Ajoutez un générateur de secours fonctionnant au diesel pendant les pannes et vous brûlez un autre 100-150 $/mois en carburant.
Ou vous installez du solaire avec une batterie de secours. Le coût initial pour un système qui peut faire fonctionner une villa de 3 chambres de manière indépendante : 25 000-35 000 USD. Mais le retour sur investissement est maintenant inférieur à trois ans, et vous avez éliminé à la fois la facture d'électricité mensuelle et les coûts de diesel.
Plus important encore, vous avez rendu votre propriété louable au segment du marché qui ne tolérera pas les interruptions de courant : les nomades numériques, les travailleurs à distance et les retraités aisés. Ce sont les locataires qui paient 3 000-5 000 $ par mois pour des séjours de longue durée, pas les vacanciers à 150 $/nuit.
Starlink a changé l'équation encore plus dramatiquement. Starlink a été lancé en RD à la mi-2022, et maintenant vous pouvez obtenir des vitesses de téléchargement de 120+ Mbps n'importe où sur la Côte Nord pour RD$2,900/mois (environ 50 USD, hors coûts matériels). Avant cela, un internet fiable à Cabarete signifiait espérer que le fournisseur local passait une bonne journée.
Les propriétés avec solaire et Starlink ne commandent pas seulement des loyers plus élevés. Elles atteignent des taux d'occupation 15-20% plus élevés car elles résolvent les deux problèmes qui disqualifiaient auparavant la RD comme destination de travail à distance.
L'Avantage CONFOTUR (Avec Conditions)
Si vous regardez de nouveaux développements, vous entendrez parler de CONFOTUR—Loi 158-01, qui accorde des avantages fiscaux significatifs aux projets touristiques approuvés.
Voici ce qu'elle fait réellement : Les propriétés dans les développements approuvés par CONFOTUR sont exemptes de la taxe de transfert de 3% et de la taxe annuelle sur la propriété (IPI) de 1% pendant 15 ans pour le premier acheteur.
Sur une propriété de 300 000 $, cela représente 9 000 $ économisés à la clôture et 3 000 $ économisés annuellement. Sur 15 ans, en supposant que la valeur de la propriété reste stable (ce qui ne sera pas le cas), cela représente 54 000 $ d'économies fiscales.
Mais il y a des pièges.
Premièrement, les avantages CONFOTUR ne s'appliquent qu'aux nouveaux développements approuvés. Vous ne pouvez pas acheter une propriété de revente et revendiquer le statut CONFOTUR.
Deuxièmement, le développement doit maintenir sa classification touristique. Si le promoteur ne respecte pas les exigences d'occupation ou change l'utilisation de la propriété, les avantages fiscaux peuvent être révoqués rétroactivement.
Troisièmement—et c'est la partie que personne ne souligne—l'approbation CONFOTUR ne garantit pas que le développement sera achevé. J'ai vu trois projets CONFOTUR s'arrêter au cours des cinq dernières années parce que le promoteur était à court de capital ou ne pouvait pas obtenir de financement.
Si vous achetez en pré-construction dans un développement CONFOTUR, les avantages fiscaux sont réels. Mais vérifiez le bilan du promoteur. Demandez combien de projets ils ont réellement achevés et livrés. Obtenez des références d'acheteurs dans leurs développements précédents.
Les économies fiscales n'ont pas d'importance si le bâtiment n'est jamais terminé.
Réalité des Rendements Locatifs
Les documents marketing vous diront que les rendements d'investissement en République Dominicaine de 12-15% sont standards. Certains vous montreront même des tableaux pro forma le prouvant.
Voici ce que ces projections manquent généralement :
Frais de Copropriété : Dans les communautés fermées comme Sosua Ocean Village, les frais de copropriété pour un condo de 3 chambres s'élèvent à environ 400 USD/mois. C'est 4 800 $ par an. Sur une propriété de 250 000 $, c'est 1,9% de votre prix d'achat parti avant de collecter un dollar de loyer.
Gestion de Propriété : Si vous ne vivez pas sur place, vous avez besoin d'un gestionnaire de propriété. Le taux standard est de 20-25% des revenus locatifs bruts. Sur 30 000 $ de loyer annuel, c'est 6 000-7 500 $ en frais de gestion.
Vacance : Même les propriétés les plus performantes à Cabarete ont une occupation moyenne de 65-75% pendant la haute saison. Ce n'est pas 365 jours de revenus locatifs—c'est plus comme 240-270 jours.
Entretien : Les unités de climatisation meurent. Les chauffe-eau tombent en panne. L'humidité tropicale détruit tout finalement. Prévoyez 1-2% de la valeur de la propriété annuellement pour l'entretien et les réparations.
Lorsque vous faites les calculs réels sur une propriété bien gérée à Cabarete :
- Prix d'Achat : 300 000 $
- Revenu Locatif Brut : 32 000 $ (basé sur une moyenne de 150 $/nuit, 70% d'occupation)
- Moins les Frais de Copropriété : 4 800 $
- Moins la Gestion (22%) : 7 040 $
- Moins l'Entretien (1,5%) : 4 500 $
- Revenu Net : 15 660 $
- Rendement Net : 5,2%
C'est toujours un rendement solide comparé à un compte d'épargne américain payant 4%. Et cela ne tient pas compte de l'appréciation de la propriété. Mais ce n'est pas 12%.
Les propriétés atteignant des rendements nets de 8-10% sont celles avec solaire (éliminant les factures d'électricité), sans frais de copropriété (villas indépendantes), et un positionnement premium qui commande 250+ par nuit.
L'Avantage Comparatif
Voici où le marché immobilier de la République Dominicaine devient intéressant par rapport à d'autres marchés des Caraïbes et mondiaux.
Dubaï : Le prix moyen par mètre carré à Dubai Marina est d'environ 4 860 USD. À Cabarete, un condo moderne en bord de mer coûte 2 200-2 800 par mètre carré. Vous obtenez un accès à l'océan à 45-60% du coût de Dubaï.
Lisbonne : Le marché immobilier du Portugal—le chouchou de la foule des "visas dorés"—moyenne 6 900 par mètre carré dans les quartiers prisés. La RD offre un attrait de style de vie similaire (plage, climat chaud, communauté d'expatriés) à un tiers du coût d'entrée.
Panama : Les condos de Panama City avec vue sur l'océan commencent autour de 3 500 par mètre carré. La RD reste moins chère, avec l'avantage supplémentaire que vous achetez dans une économie axée sur le tourisme plutôt que dépendante de la banque.
L'arbitrage de prix est réel. Mais il vient avec des compromis. Les lacunes d'infrastructure que j'ai mentionnées plus tôt n'existent pas à Dubaï ou Lisbonne. La complexité juridique de la vérification d'un Deslinde n'existe pas à Panama.
Vous payez moins parce que vous acceptez plus de responsabilité pour la diligence raisonnable et l'indépendance infrastructurelle.
Le Chemin de la Résidence
Une tendance qui stimule l'investissement dans les Caraïbes en général—et l'immobilier de la Côte Nord de la République Dominicaine en particulier—est la voie de la résidence par investissement.
La RD offre plusieurs voies en vertu de la Loi 171-07 :
Visa Pensionado : Nécessite une preuve de revenu mensuel de 1 500 USD (pension, sécurité sociale, rente). Ajoutez 250 par personne à charge. Après deux ans de résidence, vous êtes éligible pour demander la citoyenneté.
Visa Rentista : Nécessite une preuve de revenu mensuel d'investissement de 2 000 USD (dividendes, revenus locatifs, distributions de fiducie). Même chemin de deux ans vers l'éligibilité à la citoyenneté.
Visa d'Investissement : Le seuil standard est un investissement de 200 000 USD dans un développement ou une entreprise approuvé, bien que le montant exact puisse varier en fonction du décret spécifique ou du type d'investissement (Zone de Libre Échange contre immobilier). Traitement plus rapide mais exigence de capital plus élevée.
Comparez cela au visa doré du Portugal (investissement minimum de 500 000 €) ou à la résidence par investissement en Espagne (500 000 € dans l'immobilier), et le seuil de 200 000 $ de la RD semble accessible.
Mais voici ce que les consultants en résidence ne clarifient pas toujours : Il y a une différence entre maintenir votre statut de résidence et obtenir la résidence fiscale ou se qualifier pour la citoyenneté. Bien que vous deviez renouveler votre carte de résidence et ne pas abandonner le pays pendant des années, il n'y a pas d'exigence légale stricte dans le code de l'immigration exigeant une présence physique de 183 jours par an juste pour garder la carte de résidence active. De nombreux investisseurs maintiennent le statut de résidence avec des visites de seulement quelques semaines par an. Cependant, si vous visez la naturalisation (citoyenneté), les fonctionnaires examineront votre temps passé dans le pays. Et si vous passez 183 jours ou plus par an en RD, vous devenez résident fiscal—ce qui est une considération entièrement distincte.
Pour les retraités ou les travailleurs à distance prévoyant de réellement vivre ici, ce n'est pas un obstacle. Pour les investisseurs qui veulent une exposition passive à l'immobilier des Caraïbes sans déménager, comprenez que maintenir la carte de résidence est gérable avec des visites périodiques, mais la citoyenneté nécessitera une présence réelle.
Le Changement de Profil des Acheteurs
La tendance d'investissement qui compte le plus n'est pas à propos des rendements ou de l'appréciation. C'est à propos de qui achète et pourquoi.
En 2019, l'acheteur typique à Sosua ou Cabarete était soit un retraité cherchant une maison de vacances, soit un spéculateur pariant sur des flips en pré-construction.
En 2026, le profil des acheteurs s'est scindé en trois catégories distinctes :
L'Acheteur d'Autonomie : Des individus fortunés (souvent des entrepreneurs technologiques ou des cadres à distance) qui veulent une diversification géographique et ne sont pas prêts à dépendre de l'infrastructure locale. Ils achètent des villas prêtes à l'emploi avec solaire, Starlink, et systèmes d'eau de secours. Ils paient en espèces. Et ils ne sont pas particulièrement sensibles au prix—ils achètent la sécurité et l'autonomie.
L'Optimiseur de Rendement : Des investisseurs (souvent canadiens ou américains) qui ont fait le calcul sur les rendements locatifs et ont réalisé qu'une propriété de 300 000 $ générant 18 000 $ nets annuellement bat la plupart des rendements obligataires. Ils achètent des condos modernes dans des communautés fermées, engagent une gestion professionnelle, et le traitent comme une alternative à revenu fixe.
Le Joueur d'Arbitrage de Style de Vie : Des acheteurs plus jeunes (30-40 ans) qui ont compris qu'ils peuvent vendre un condo à Toronto ou Miami, acheter une villa à Cabarete pour la moitié du prix, et travailler à distance tout en réduisant leur coût de la vie de 40%. Ils ne sont pas des investisseurs au sens traditionnel—ils achètent des résidences principales qui se trouvent à apprécier.
Le premier groupe ne se soucie pas des avantages fiscaux CONFOTUR. Le deuxième groupe obsède sur les frais de copropriété. Le troisième groupe veut la marchabilité et la communauté.
Si vous vendez des condos à Cabarete à vendre, vous devez savoir quel acheteur vous ciblez. Le discours marketing pour chaque groupe est complètement différent.
Ce Que Cela Signifie Pour Votre Thèse d'Investissement
Le marché des Caraïbes—et spécifiquement le secteur immobilier de la République Dominicaine—ne suit pas le scénario qui a fonctionné au Portugal ou à Dubaï.
Ce n'est pas une histoire d'urbanisation rapide ou de méga-projets d'infrastructure soutenus par le gouvernement. C'est une histoire d'individus optant pour des marchés coûteux et réglementés et acceptant des compromis en échange de coûts inférieurs et d'une autonomie plus élevée.
La tendance d'investissement qui compte est celle-ci : L'écart entre "propriété bon marché des Caraïbes" et "propriété investissable des Caraïbes" se creuse.
Si vous achetez correctement—c'est-à-dire un titre clair, une infrastructure moderne, une gestion solide—vous pouvez atteindre des rendements nets de 6-10% tout en détenant un actif qui s'apprécie de 5-7% par an. C'est un rendement total de 12-17%, ce qui bat la plupart des alternatives du marché public.
Si vous achetez mal—c'est-à-dire un titre douteux, des systèmes dépendants du réseau, une faible demande locative—vous passerez des années à vous battre dans des batailles juridiques, à gérer des pannes de courant, et à vous demander pourquoi votre propriété ne se loue pas.
Le marché se bifurque. L'inventaire de classe A avec des titres clairs et une indépendance infrastructurelle devient plus cher. L'inventaire de classe B avec des problèmes de titre ou une dépendance au réseau stagne.
Vous devez décider de quel côté de cette scission vous achetez.
Résumé : Liste de Vérification de Diligence Raisonnable pour les Investisseurs
- Légal : Vérifiez le statut de Deslinde en vertu de la Loi 108-05 avant de faire une offre—les propriétés sans enquêtes de limites complétées ne peuvent pas être financées et font face à des défis de revente significatifs.
- Infrastructure : Confirmez l'alimentation de secours (solaire ou générateur) et l'internet (Starlink ou fibre fiable)—les propriétés manquant d'autonomie se louent 15-20% moins cher et se vendent 30% plus lentement.
- Financier : Auditez les frais de copropriété réels et les coûts de gestion de propriété—soustrayez-les des projections de loyer brut pour calculer des rendements nets réalistes (typiquement 6-10%, pas les 12-15% annoncés).
- Marché : Validez les taux d'absorption pour votre classe d'actifs spécifique—les condos prêts à l'emploi à Cabarete se vendent en 45-60 jours tandis que les réparateurs restent 6+ mois.
- CONFOTUR : Si vous achetez dans un développement exonéré d'impôt, vérifiez le bilan du promoteur en matière d'achèvement—les avantages fiscaux sont inutiles si le projet s'arrête.
- Résidence : Comprenez que maintenir le statut de résidence ne nécessite pas six mois par an dans le pays, mais la citoyenneté nécessite une présence réelle—et 183+ jours vous rendent résident fiscal.
Les tendances qui façonnent le marché des Caraïbes ne sont pas celles que les rapports brillants mettent en avant. La croissance du tourisme ne se traduit pas automatiquement par une demande locative. L'appréciation des prix n'est pas uniforme—elle récompense l'indépendance infrastructurelle et punit la dépendance au réseau.
Si vous évaluez des villas à vendre à Sosua ou des condos à vendre à Cabarete, commencez par la fondation légale. Vérifiez le Deslinde. Confirmez l'infrastructure. Auditez les coûts réels.
Le marché se bifurque. La question n'est pas de savoir s'il faut investir dans l'immobilier de la République Dominicaine. C'est de savoir si vous achetez la classe d'actifs qui s'apprécie ou celle qui stagne.
Mon cabinet navigue dans ces distinctions depuis 1986. Nous avons conclu des affaires des deux côtés de la scission. La différence de résultats est frappante.
La vérification légale coûte 1 500-3 000 $. Le coût de l'ignorer est souvent l'investissement entier.
