En parcourant Instagram, une villa à Bodrum ressemble étrangement à un condo en bord de mer à Cabarete. Même eau turquoise, même promesse d'un style de vie idyllique, même photo de coucher de soleil soigneusement filtrée. Votre compte bancaire, cependant, connaît la différence entre une belle image et un actif durci.

J'ai passé deux décennies à observer des investisseurs poursuivre le rêve visuel pour se faire mordre par la réalité financière. Mardi dernier, un couple de Vancouver s'est assis dans mon bureau en me montrant des annonces de Turquie et de la RD sur leur tablette. "Ils ont l'air identiques", a dit le mari. "Alors pourquoi la différence de prix ?"

Parce qu'un marché transige dans une devise qui a perdu 37 % de sa valeur par rapport au dollar américain en 2023 seulement. L'autre fonctionne exclusivement en dollars.

Si vous explorez l'immobilier en Turquie pour un passeport rapide ou une immersion culturelle profonde, le chemin est clair—bien qu'il vienne souvent avec le casse-tête de la volatilité de la livre turque et des taux d'inflation qui peuvent éroder la valeur du jour au lendemain. L'investissement minimum pour la citoyenneté turque est passé de 250 000 $ à 400 000 $ en 2022, et vous êtes engagé pour trois ans. Pendant ce temps, la République dominicaine offre une résidence d'investissement à 200 000 $ avec un chemin vers la citoyenneté après seulement deux ans de résidence permanente—parfois dès 6 à 18 mois selon le traitement spécifique.

Ensuite, il y a les mathématiques fiscales. En vertu de la loi CONFOTUR 158-01, les investisseurs dans certains développements en RD bénéficient d'une exonération fiscale de 15 ans—zéro taxe de transfert, zéro taxe foncière, zéro impôt sur le revenu locatif. C'est un contraste frappant avec les couches fiscales impliquées dans l'achat de biens immobiliers en Turquie, où de nouvelles restrictions Airbnb nécessitent le consentement à 100 % de tous les résidents de l'immeuble juste pour obtenir une licence de location à court terme.

Ceci n'est pas une pièce de marketing pour l'une ou l'autre destination. C'est un rappel à la réalité de quelqu'un qui a navigué dans ces eaux légales pendant 40 ans, garantissant des titres clairs via la loi 108-05 avec des experts locaux. Ce qui suit est la comparaison brute du rendement, de la résidence et du risque entre deux marchés côtiers qui ne se ressemblent que sur les réseaux sociaux.

Points Clés

Réalité Monétaire : La livre turque a déprécié de 37 % par rapport au dollar américain en 2023 ; l'immobilier en RD transige exclusivement en USD, éliminant le risque de change pour les investisseurs étrangers.

Comparaison Fiscale : Les propriétés certifiées CONFOTUR en RD offrent des exemptions de 15 ans de la taxe de transfert (3 %), de la taxe foncière (1 %) et de l'impôt sur le revenu locatif (27 %) ; la Turquie n'a pas d'exemption globale équivalente.

Réglementation des Locations : La loi turque de 2024 exige le consentement à 100 % des voisins pour les locations à court terme et les limite à 100 jours par an ; la RD n'a pas de telles restrictions à Sosúa ou Cabarete.

Sécurité Juridique : La loi 108-05 impose des titres Deslinde vérifiés par GPS en RD, tandis que la Turquie utilise encore le système TAPU avec des zones de restriction militaire non cartographiées qui peuvent bloquer les achats étrangers.

Seuil de Résidence : La résidence d'investissement en RD commence à 200 000 $ avec éligibilité à la citoyenneté après 2 ans (parfois 6-18 mois) ; la Turquie exige 400 000 $ avec une période de détention de 3 ans.

Le Piège Monétaire : Quand la Valeur de Votre Actif S'évapore du Jour au Lendemain

Les ventes étrangères de biens immobiliers en Turquie ont chuté de 48,1 % en 2023 par rapport à l'année précédente. Ce n'est pas une correction de marché—c'est une fuite de capitaux.

La livre turque a atteint des niveaux historiquement bas de 30+ TRY pour 1 USD en 2024. Si vous avez acheté une propriété en Turquie au début de 2023 pour ce qui semblait être 300 000 $, à la fin de l'année, cette même propriété—inchangée, même emplacement, même condition—valait beaucoup moins en termes de devise forte car la livre continuait de chuter. Votre revenu locatif, collecté en livres, a perdu du pouvoir d'achat plus rapidement que vous ne pouviez le convertir.

Le peso dominicain, en revanche, a déprécié de moins de 3 % par an en moyenne au cours de la dernière décennie par rapport au dollar américain. Plus important encore, les transactions immobilières à Sosúa et Cabarete sont effectuées presque exclusivement en USD. Votre prix d'achat est en dollars. Votre revenu locatif est en dollars. Votre vente éventuelle sera en dollars. Vous ne jouez pas à la roulette des devises chaque fois que vous consultez votre solde bancaire.

Ceci n'est pas théorique. La République dominicaine a reçu 4,39 milliards de dollars en investissements directs étrangers en 2023, le tourisme et l'immobilier étant les principaux bénéficiaires. Ce capital afflue parce que les investisseurs reconnaissent la "couverture en devise forte" que le marché de la RD offre. Les "Erreurs et Omissions Nettes" de la Turquie—les entrées de capitaux non comptabilisées—ont représenté 26 milliards de dollars de financement en 2022/23, ce qui est une manière polie de dire que la transparence financière n'est pas là.

Le Mal de Tête de l'Inflation

Le taux d'inflation annuel officiel de la Turquie a atteint 64,77 % en décembre 2023 et est resté au-dessus de 58 % jusqu'au début de 2024. Ce n'est pas une faute de frappe. En RD, l'inflation a été strictement contrôlée à seulement 3,35 % en glissement annuel en décembre 2024.

Qu'est-ce que cela signifie pratiquement ? Les coûts d'entretien immobilier en Turquie—vos frais de copropriété, vos charges de gestion d'immeuble—ont augmenté de 100-150 % en devise locale en 2024 en raison des augmentations du salaire minimum. Votre rendement locatif brut peut sembler attractif sur le papier, mais votre rendement net est érodé par ces explosions de coûts opérationnels. Nous avons vu des clients avec des propriétés à Antalya où leur "rendement brut de 8 %" s'est transformé en un rendement net de 2-4 % après avoir pris en compte la "taxe Airbnb" de 2024 et la dépréciation de la devise sur le revenu.

À Cabarete, vos frais de copropriété sont cotés en USD et restent relativement stables. Le coût de la vie est de 30-50 % inférieur à celui du Costa Rica ou du Mexique, ce qui maintient les frais généraux gérables. Un couple peut vivre confortablement à Sosúa pour 2 000-2 500 USD par mois, y compris le loyer et les repas à l'extérieur. Un style de vie similaire à Bodrum ou Antalya coûte maintenant 3 000+ en raison de l'hyperinflation des prix alimentaires et des services.

La Réalité du Prix d'Entrée : Ce Que Votre Argent Achète Réellement

Les condos en bord de mer haut de gamme à Cabarete et Sosúa coûtent en moyenne 2 200-2 800 USD par mètre carré. Une propriété côtière de luxe comparable à Bodrum ou Antalya coûte en moyenne 3 500-5 000+ USD par mètre carré. C'est un point d'entrée significativement plus élevé pour essentiellement le même produit de style de vie.

Mais c'est là que ça devient intéressant. L'immobilier en RD se négocie à un rabais de 20-30 % par rapport à des destinations caribéennes similaires. Un condo de luxe à Cabarete coûte environ 2 150 $/m², tandis que des propriétés similaires aux Bahamas peuvent dépasser 6 000 $/m². Vous achetez dans un marché qui est en phase de "rattrapage"—la côte nord a été historiquement sous-évaluée par rapport à Punta Cana, et elle est actuellement en train de combler cet écart.

Pourquoi les propriétés sont-elles si bon marché en République dominicaine ? Quatre raisons.

La RD est un grand pays (48 442 km²) avec une vaste offre de terres côtières non développées. Contrairement à des îles plus petites comme les Turks & Caicos ou St. Barts, il n'y a pas de rareté artificielle faisant monter les prix en flèche. Les coûts de la main-d'œuvre de construction sont significativement plus bas—le salaire minimum dans le secteur de la construction est d'environ 300-400 USD par mois, comparé aux coûts de main-d'œuvre croissants en Turquie dus à l'inflation.

Le taux de change du peso dominicain (environ 60 DOP pour 1 USD) donne aux acheteurs étrangers avec USD ou EUR un fort pouvoir d'achat. Et enfin, des programmes gouvernementaux comme CONFOTUR subventionnent effectivement le développement, permettant aux promoteurs de vendre des unités à des prix compétitifs tout en maintenant des marges car ils évitent les taxes sur les matériaux de construction.

Métrique	Turquie (Bodrum/Antalya)	Côte Nord de la RD (Sosúa/Cabarete)
Prix Moyen Par m²	3 500 - 5 000+ USD	2 200 - 2 800 USD
Rendement Locatif Brut	6-8 % (semble élevé)	6-9 % (Sosúa), 5-8 % (Cabarete)
Rendement Locatif Net (Après Coûts)	2-4 % (dépréciation de la devise)	5-7 % (dénominé en USD)
Devise de Transaction	Livre Turque (TRY)	Dollar Américain (USD)
Inflation Annuelle (2024)	58-64 %	3,35 %
Taxe de Transfert	~4 % (varie)	3 % (exonéré sous CONFOTUR)
Taxe Foncière Annuelle	0,1-0,6 % (varie selon la municipalité)	1 % (exonéré 15 ans sous CONFOTUR)
Impôt sur le Revenu Locatif	15-40 % (progressif)	27 % (exonéré 15 ans sous CONFOTUR)
Restrictions sur les Locations à Court Terme	Consentement à 100 % des voisins requis ; limite annuelle de 100 jours	Aucune à Sosúa/Cabarete
Restrictions sur la Propriété Étrangère	Interdit dans les "Zones de Sécurité Militaire" non cartographiées	Aucune restriction sur les propriétés en bord de mer
Seuil d'Investissement pour la Citoyenneté	400 000 $ (détention de 3 ans)	200 000 $ résidence → citoyenneté après 2 ans
Système de Sécurité des Titres	TAPU (acte traditionnel)	Deslinde vérifié par GPS (Loi 108-05)

Le Mirage du Revenu Locatif : Réalité Brute vs. Nette

Les rendements locatifs bruts à Sosúa varient constamment entre 6 % et 9 % pour les locations de vacances gérées. Cabarete affiche en moyenne 5-8 %, atteignant 12 % pour les propriétés en bord de mer de premier choix pendant la haute saison. Ces chiffres sont réels, et ils sont collectés en USD.

La Turquie peut vous montrer des rendements bruts similaires sur le papier. Mais au 1er janvier 2024, une nouvelle loi exige le consentement à 100 % de tous les résidents de l'immeuble pour obtenir une licence de location à court terme. Ce n'est pas une faute de frappe—chaque propriétaire de votre immeuble doit être d'accord, par écrit, pour que vous puissiez gérer un Airbnb. En pratique, cela a effectivement interdit les locations à court terme dans la plupart des immeubles. La même loi impose une limite de 100 jours sur les locations à court terme par an, sauf si la propriété est un hôtel ou une pension agréée.

Ainsi, votre propriété "rendement brut de 8 %" à Antalya pourrait être légalement interdite d'exploitation en tant que location de vacances. Même si vous obtenez le consentement, vous êtes limité à 100 jours, ce qui détruit complètement les calculs.

La RD n'a pas de telles restrictions à Sosúa ou Cabarete. Vous pouvez gérer votre propriété en tant que location à la nuitée 365 jours par an si vous le souhaitez. Cabarete connaît une "haute saison de 10 mois" unique en raison des régimes de vent—la saison de kitesurf s'étend de décembre à septembre—maintenant des taux d'occupation de 65-75 % toute l'année. Ce n'est pas la stricte saisonnalité estivale de la Méditerranée, où votre propriété reste vide d'octobre à mars.

L'Avantage CONFOTUR

En vertu de la loi CONFOTUR 158-01, les développements qualifiés en RD sont exonérés de l'impôt de 27 % sur le revenu locatif pendant 15 ans. Laissez-moi vous l'expliquer clairement : zéro impôt sur le revenu sur vos revenus locatifs pendant une décennie et demie. Vous êtes également exonéré de la taxe de transfert de 3 % lors de l'achat, et vous êtes exonéré de la taxe foncière annuelle de 1 %.

La Turquie n'a pas d'exemption globale équivalente. Vous paierez un impôt progressif sur le revenu locatif (15-40 % selon votre tranche), et bien qu'il existe certaines incitations régionales, elles ne sont pas automatiques et ne sont pas aussi complètes.

C'est la loi qui rend la côte nord de la RD financièrement viable. Sans CONFOTUR, vous auriez toujours des rendements décents, mais avec elle, vous regardez des rendements nets qui rivalisent réellement avec les indices boursiers. Le hic ? La loi s'applique au projet, pas à l'acheteur. Le développement doit être approuvé par le Conseil de Promotion du Tourisme pour que les avantages existent. Vous ne pouvez pas en faire la demande individuellement pour une maison de revente aléatoire.

Mon cabinet travaille avec des développements certifiés CONFOTUR depuis des années. Nous vérifions le numéro de résolution auprès du ministère des Finances avant que nos clients ne signent quoi que ce soit. J'ai vu trop d'acheteurs supposer qu'une propriété bénéficie des avantages CONFOTUR parce que le promoteur le dit, sans vérifier la certification officielle. C'est une erreur de 50 000 $ en économies fiscales perdues sur une décennie.

La Question du Passeport : Chemins vers la Citoyenneté et la Résidence

La Turquie offre un passeport d'une économie du G20 avec une entrée sans visa dans plus de 110 pays. C'est un moteur clé pour les investisseurs de pays avec des passeports plus faibles—Pakistan, Irak, Iran. Si vous êtes russe ou iranien (les deux premières nationalités d'acheteurs en Turquie en 2024), le passeport turc est une véritable utilité.

Mais vous payez maintenant un minimum de 400 000 $, contre 250 000 $ en 2022. Et vous êtes engagé pour trois ans—vendre avant cette période révoque votre statut de citoyenneté. C'est un engagement de capital significatif avec une flexibilité limitée.

La RD offre un calcul différent. La résidence d'investissement "Fast Track" nécessite un investissement de 200 000 $, qui peut être immobilier. Vous obtenez une résidence permanente immédiate, en sautant complètement l'étape temporaire. Après deux ans de résidence permanente, vous êtes éligible pour demander la naturalisation et la citoyenneté—parfois dès 6 à 18 mois selon le traitement spécifique.

Le passeport dominicain n'est pas aussi fort que le turc—il ne vous permet pas d'entrer sans visa aux États-Unis ou dans l'espace Schengen. Mais il vous permet d'entrer dans 73 pays sans visa, et il sert de zone neutre géopolitique. La RD entretient des relations amicales avec l'Europe, les États-Unis et l'Amérique latine, isolant vos actifs des sanctions ou des guerres commerciales. Et vous n'êtes pas lié à une période de détention de trois ans—vous pouvez vendre votre propriété après avoir obtenu la résidence sans perdre votre statut, tant que vous maintenez le seuil d'investissement minimum par d'autres moyens.

Pour les investisseurs nord-américains et européens, le chemin de résidence en RD fait souvent plus de sens en tant que "Plan B". Vous ne cherchez pas un passeport pour échapper à une situation politique difficile ; vous cherchez une optimisation fiscale et une diversification du style de vie. Le seuil d'investissement plus bas et le délai plus rapide pour la citoyenneté (2 ans contre 3 ans) rendent les calculs plus favorables.

Sécurité Juridique : Le Système de Titres Qui Vous Protège Réellement

La Turquie utilise le système TAPU—un registre d'actes traditionnel. Cela fonctionne, en grande partie. Mais les étrangers sont interdits d'acheter des biens dans les "Zones de Sécurité Militaire", qui ne sont souvent pas cartographiées publiquement jusqu'à ce que vous tentiez un transfert de titre et que vous soyez rejeté. Il n'y a aucun moyen de savoir à l'avance si une propriété que vous convoitez se trouve dans une zone restreinte jusqu'à ce que vous soyez profondément engagé dans la transaction.

Les lois sur l'héritage en Turquie incluent la "réserve héréditaire"—des parts réservées pour les enfants et les conjoints—qui peuvent annuler le testament d'un étranger. Si vous décédez en possédant une propriété turque, vos héritiers pourraient ne pas hériter selon vos souhaits ; la loi turque pourrait dicter la distribution indépendamment de ce que dit votre testament.

La République dominicaine fonctionne sous la loi 108-05, promulguée en 2007, qui a modernisé le registre des titres en un système 100 % numérique, vérifié par GPS. C'est un système Torrens—l'État garantit le titre. Lorsque vous achetez une propriété avec un Deslinde approprié, vous obtenez un Certificado de Título avec des coordonnées GPS qui définissent vos limites exactes au centimètre près.

Voici ce que cela signifie pratiquement. En Turquie, les litiges de limites peuvent traîner pendant des années parce que l'ancien acte pourrait dire "adjacent à l'oliveraie" ou "à 50 mètres du mur de pierre". En RD, votre Deslinde montre 18°28'34.2"N, 69°57'28.1"W. Il n'y a pas d'ambiguïté. Le bureau des terres a une carte numérique montrant votre parcelle superposée à des images satellites.

Depuis 2009, le Registre des Titres n'enregistrera aucune nouvelle vente immobilière ou hypothèque sans un Deslinde approprié. C'est obligatoire pour un transfert propre. Cela élimine les risques de "limites vagues" courants dans les anciens actes méditerranéens.

Les grandes compagnies d'assurance-titres américaines comme Stewart Title offrent des polices sur les propriétés en RD. C'est un témoignage de la sécurité juridique du registre. Vous ne pouvez pas obtenir d'assurance-titre américaine dans la plupart des marchés émergents car le risque est trop élevé. En RD, les souscripteurs sont à l'aise car la loi 108-05 a créé un système vérifiable, garanti par l'État.

Maintenant, une clarification. La loi 108-05 résout les problèmes de titre. Elle ne résout pas l'héritage. La République dominicaine a également des lois de réserve héréditaire sous le Code civil napoléonien, où une partie de la succession est réservée aux enfants. Si vous détenez une propriété en votre nom propre, la réserve héréditaire dominicaine s'applique tout comme en Turquie. La différence ? En RD, vous pouvez contourner complètement la réserve héréditaire en détenant votre propriété dans une structure d'entreprise—une SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada). La société possède la propriété, et vous contrôlez les actions. Lorsque vous décédez, les actions sont transférées selon votre testament, et non le Code civil. C'est la structure de planification successorale que nous recommandons à chaque client étranger. La Turquie n'offre pas la même flexibilité.

Le Processus Deslinde : Ce Dont Vous Avez Réellement Besoin

Un Deslinde est le processus légal officiel utilisé pour détacher une portion de terrain d'une parcelle plus grande et lui donner une désignation unique. Il implique trois phases : Technique (levé GPS), Judiciaire (approbation du tribunal) et Enregistrement (émission du titre).

Vous avez besoin d'une preuve de propriété—le Certificat Annoté (Constancia Anotada) ou le contrat de vente prouvant que vous possédez des droits au sein de la parcelle plus grande. Vous devez engager un arpenteur agréé (Agrimensor) certifié par le CODIA. Vous avez besoin des noms et des coordonnées de tous les propriétaires de terrains adjacents pour qu'ils puissent être formellement notifiés—cela prévient les litiges de limites avant que le titre ne soit émis.

L'arpenteur a besoin d'un accès physique au terrain pour placer des bornes de limites et prendre des relevés GPS. Un avocat gère la phase judiciaire au tribunal des terres. Le processus complet prend généralement de 3 à 6 mois, bien qu'il puisse prendre plus de temps si les voisins s'opposent. En termes de budget, vous envisagez 1 500 à 3 000 USD pour un lot résidentiel standard.

Les propriétés avec un Deslinde complété sont évaluées plus haut et sont plus liquides car elles peuvent être financées par les banques et transférées immédiatement. Une propriété sans Deslinde—juste une Constancia Anotada—est légalement plus faible. Les banques ne la financeront pas. Les acheteurs ne la toucheront pas. Vous êtes coincé.

J'ai travaillé avec le registre de la côte nord pendant 40 ans, naviguant dans la transition du vieux système Rossel au système moderne Torrens. La principale erreur que je vois est que les acheteurs achètent des terrains basés sur une Constancia sans vérifier le statut du Deslinde. Ils économisent 2 000 $ sur les frais juridiques au départ et perdent 50 000 $ en valeur lorsqu'ils essaient de vendre et découvrent qu'aucune banque ne financera leur acheteur.

La Réalité des Infrastructures : Ce Qui Fonctionne et Ce Qui Ne Fonctionne Pas

La Turquie a une infrastructure solide dans les principales zones touristiques—Antalya, Bodrum, Istanbul. Mais les propriétés côtières turques nécessitent un chauffage en hiver (décembre-mars), et les factures de gaz naturel ont augmenté de 100 %+ en 2023/24. Vous faites également face à un risque sismique—70 % de la Turquie est située sur des lignes de faille actives. Suite au tremblement de terre de 2023, les primes d'assurance (DASK) ont augmenté, et une mise à niveau stricte est désormais requise pour les bâtiments plus anciens. L'assurance tremblement de terre ne couvre qu'une fraction des coûts de reconstruction—plafonnée à environ 640 000 TRY ou environ 20 000 USD—laissant les propriétaires de luxe sous-assurés.

La côte nord de la RD a des défis différents. La corrosion par l'air salin est réelle—vous avez besoin d'aluminium de qualité marine et de bois traité pour tout ce qui est exposé. La préparation aux ouragans est importante. Mais la main-d'œuvre locale pour l'entretien est 60-70 % moins chère qu'en Europe du Sud ou en Turquie. Un repas de trois plats pour deux dans un restaurant de milieu de gamme à Sosúa coûte environ 40-50 USD ; à Antalya, un repas similaire coûte maintenant en moyenne 60-80 USD en raison de l'inflation.

Le ménage à temps plein en RD coûte environ 250-350 USD par mois, contre 600-800 USD dans l'ouest de la Turquie. Cette différence de coût de main-d'œuvre se cumule avec le temps—vos dépenses d'exploitation annuelles sont significativement plus basses.

La Révolution Starlink

La République dominicaine a été la première nation caribéenne à approuver Starlink. Les vitesses moyennes à Sosúa et Cabarete sont de 69,6 Mbps en téléchargement avec plus de 99 % de disponibilité. C'est plus rapide et plus fiable que la plupart des connexions fibre locales, et cela contourne entièrement les problèmes d'instabilité du réseau. L'adoption de Starlink sur la côte nord de la RD a augmenté les demandes de travailleurs à distance de 40 % en 2024, validant la thèse d'investissement "nomade numérique".

L'électricité en RD est chère—environ 0,28 $ par kWh. Mais en vertu de la loi 57-07, les résidents de la RD reçoivent un crédit d'impôt de 75 % sur le coût des panneaux solaires et des onduleurs—pas un remboursement en espèces direct, mais un crédit fiscal contre les impôts dus, déductible sur trois ans. Cela conduit à un retour sur investissement de 3-4 ans. Le programme "Net Metering" permet aux utilisateurs solaires de vendre l'excédent d'énergie au réseau (EDENORTE) à un ratio de crédit 1:1. La plupart des villas haut de gamme de la côte nord sont construites avec des citernes indépendantes (10 000+ gallons) et des systèmes de filtration, garantissant la sécurité de l'eau indépendamment de l'approvisionnement municipal.

Vous n'êtes pas dépendant de la compagnie de services publics locale si vous ne le souhaitez pas. C'est un niveau d'indépendance énergétique que vous ne pouvez pas facilement atteindre dans un immeuble d'appartements turc.

Les Mathématiques du Style de Vie : Où Vous Voulez Réellement Passer du Temps

La Turquie est un géant du tourisme—50 millions+ de visiteurs annuellement. Istanbul reste le hub de voyage aérien n°1 au monde par connectivité. Turkish Airlines vole vers plus de pays que toute autre compagnie aérienne, ce qui est idéal pour les voyageurs d'affaires mondiaux. L'immersion culturelle est inégalée—vous êtes au pont entre l'Est et l'Ouest, avec une riche histoire et un marché domestique massif de 85 millions de personnes.

Mais la Turquie se classe 66e sur l'indice de compétence en anglais EF (faible compétence). En dehors des principales zones touristiques, les barrières linguistiques sont importantes. L'intégration peut être difficile si vous n'êtes pas prêt à apprendre le turc.

La côte nord de la RD est différente. L'anglais est largement parlé à Cabarete et Sosúa en raison de l'histoire de 30+ ans de tourisme nord-américain. La province de Puerto Plata abrite environ 15 000+ expatriés à temps plein et à temps partiel, soutenant des commodités variées allant des boulangeries européennes aux supermarchés de style américain. L'école internationale de Sosúa est entièrement accréditée par Cognia (USA) et le ministère de l'Éducation dominicain, offrant un diplôme de programme américain reconnu mondialement.

Cabarete est officiellement la "Capitale des Sports Nautiques des Caraïbes", accueillant des événements annuels de la Coupe du Monde pour le kitesurf et le wing foiling (Master of the Ocean). Si vous êtes intéressé par le tourisme actif—kitesurf, planche à voile, VTT—c'est l'écosystème. Ce n'est pas un style de vie "resort" comme Punta Cana ; c'est un marché de village dirigé par la demande individuelle des expatriés.

La RD a accueilli 11,2 millions de visiteurs en 2024, une augmentation de 48 % par rapport à 2019. La côte nord (Puerto Plata/Sosúa) a vu une augmentation de 12 % des arrivées aériennes en 2023/24, grâce à de nouvelles liaisons aériennes depuis les États-Unis et le Canada. La RD a un taux de visiteurs répétés de 73 %, l'un des plus élevés des Amériques, suggérant que les locataires se convertissent souvent en acheteurs.

Cela compte pour la demande locative. Vous ne louez pas seulement à des touristes de passage ; vous louez à des personnes qui reviennent année après année, qui finissent par acheter leur propre place, qui deviennent partie intégrante de la communauté. Cela crée un pipeline locatif stable et prévisible.

Le Verdict Stratégique : Faire Correspondre le Marché au Motif

Choisissez la Turquie si vous avez besoin d'une citoyenneté immédiate pour l'utilité du passeport. Si vous achetez pour le style de vie et l'héritage plutôt que pour le pur retour sur investissement. Si vous êtes à l'aise avec la gestion du risque de change et de l'exposition à l'inflation. Si vous recherchez spécifiquement des appartements à vendre en Turquie avec une proximité de l'Europe et de l'Asie pour des raisons professionnelles.

Le passeport turc est un véritable atout pour certaines nationalités. L'expérience culturelle est inégalée. Si vous êtes russe, iranien, irakien ou pakistanais, le programme de citoyenneté par investissement turc pourrait être votre meilleur chemin vers la mobilité mondiale. Comprenez simplement que vous payez une prime pour ce passeport, et que vous acceptez la volatilité des devises comme faisant partie de l'accord.

Choisissez la République dominicaine si vous privilégiez la préservation de la richesse dans un marché en USD. Si vous voulez un revenu et des gains en capital exonérés d'impôt en vertu de la loi CONFOTUR 158-01. Si vous recherchez un système juridique transparent (loi 108-05) et une sécurité des titres vérifiable. Si vous recherchez un marché sous-évalué avec un potentiel d'appréciation élevé.

La côte nord de la RD a affiché une appréciation annuelle moyenne de 5-8 % au cours des cinq dernières années, tirée par une demande organique plutôt que par des "acheteurs de passeport". Les prix de l'immobilier à Cabarete ont augmenté de 6 % en 2024, avec des projections indiquant une croissance supplémentaire de 4 % en 2025. C'est une croissance stable et prévisible dans un marché en devise forte.

La RD n'a pas de restrictions sur la propriété étrangère de biens en bord de mer. L'impôt sur les gains en capital est effectivement de 0 % si la propriété est détenue sous un projet approuvé par CONFOTUR ou si elle est réinvestie, comparé aux taxes progressives de la Turquie. Et vous ne faites pas face aux restrictions sur les locations à court terme qui tuent le modèle Airbnb dans les immeubles d'appartements turcs.

La Diligence Raisonnable Qui Compte Réellement

65 % des litiges immobiliers en RD impliquent des terrains non enregistrés ou "Carta Constancia" (titres non délimités). Les titres Deslinde vérifiés sous la loi 108-05 ont un taux de litige proche de zéro. Ce n'est pas une exagération—lorsque l'État garantit votre limite vérifiée par GPS, il n'y a rien à litiger.

Mais vous devez vérifier. La déclaration sur le climat d'investissement 2025 du département d'État américain avertit explicitement que "les lois foncières faibles et l'ingérence dans les droits de propriété privée continuent d'être un problème" en RD, citant une application inégale des lois. Cet avertissement existe parce que les acheteurs sautent la diligence raisonnable.

Les pièges sont prévisibles. Acheter sur la base d'une Constancia Anotada au lieu d'un Certificado de Título. Utiliser l'avocat du vendeur au lieu d'engager un conseil indépendant. Sous-estimer les coûts de clôture—vous devez prévoir la taxe de transfert de 3 % (sauf exonération par CONFOTUR) et les frais juridiques (généralement 1-1,5 % plus 18 % de TVA). Ne pas vérifier que l'IPI (impôt foncier) ou les frais de copropriété impayés ont été réglés par le vendeur—ces dettes sont attachées à la propriété, pas à la personne.

En Turquie, les pièges sont différents mais tout aussi coûteux. "Instagram vs. Réalité"—30 % des annonces en ligne sont des "annonces fantômes" (propriétés indisponibles utilisées comme appât). Acheter dans une zone qui se révèle être une zone de restriction militaire. Ne pas tenir compte de l'augmentation de 100-150 % des coûts d'entretien due à l'inflation. Ne pas comprendre que votre revenu locatif est collecté dans une devise qui perd de la valeur plus rapidement que vous ne pouvez la convertir.

Mon cabinet valide 100 % des annonces via une inspection physique. Nous vérifions les titres directement auprès du bureau des terres à Puerto Plata—nous avons un contact direct là-bas qui gère les titres et les deslindes. Nous vérifions la certification CONFOTUR auprès du ministère des Finances avant que les clients ne signent quoi que ce soit. Nous nous assurons que le contrat d'achat et de vente stipule explicitement que le projet bénéficie de la loi 158-01 et inclut le numéro de résolution.

Ceci n'est pas un travail glamour. C'est ennuyeux, bureaucratique et chronophage. Mais c'est la différence entre acheter un actif et acheter un procès.

Le Calcul Final

Des frais de vérification juridique de 1 500 $ économisent souvent 150 000 $ en futurs maux de tête. Ce n'est pas une hyperbole marketing—c'est le coût réel différentiel entre acheter une propriété avec un Deslinde propre et en acheter une avec une Constancia que vous découvrez plus tard sans valeur.

La Turquie et la RD se ressemblent sur Instagram. Elles ne se ressemblent pas dans votre compte bancaire. Un marché fonctionne dans une devise dépréciée avec une inflation de 60 %+ et de nouvelles restrictions de location qui peuvent tuer votre modèle commercial du jour au lendemain. L'autre fonctionne en USD avec une exonération fiscale de 15 ans et aucune restriction sur la façon dont vous utilisez votre propriété.

Si vous évaluez des maisons à vendre en Turquie par rapport à des propriétés sur la côte nord de la RD, la décision dépend de ce que vous optimisez. Utilité du passeport contre préservation de la richesse. Immersion culturelle contre stabilité financière. Coût d'entrée élevé dans un marché volatile contre coût d'entrée plus bas dans un marché stable.

J'ai passé quatre décennies à observer des investisseurs faire les deux choix. Ceux qui réussissent en Turquie sont ceux qui entrent les yeux ouverts sur le risque de change et ont un besoin spécifique pour ce passeport. Ceux qui réussissent en RD sont ceux qui vérifient leurs titres, comprennent CONFOTUR, et traitent l'investissement comme une couverture à long terme en USD plutôt qu'un retournement rapide.

Vérifiez d'abord. Faites confiance ensuite. Et si vous achetez en RD sans un avocat qui peut lire un relevé Deslinde et le vérifier auprès du bureau des terres, vous n'investissez pas—vous jouez.

Category: Analyses de marché comparatives des Caraïbes (RD vs. Autres)