Mardi dernier, en naviguant entre la plage d'Encuentro et Cabarete, j'ai remarqué quelque chose qui raconte une histoire plus grande que n'importe quel rapport gouvernemental. Sept nouveaux projets de condos boutique en construction, des grues partout, le bruit habituel de la construction. Mais ce qui a attiré mon attention, c'est le parking du marché bio à Sosúa—des plaques DN de Saint-Domingue, DF de Santiago, alignées comme une caravane. Quand les Dominicains avec de l'argent commencent à déplacer leur capital vers la côte nord, vous savez que quelque chose de fondamental a changé.
Je travaille avec des acheteurs étrangers sur ce marché depuis plus de vingt ans, et je l'ai vu se transformer d'une retraite pour retraités à une véritable classe d'actifs. Mais j'ai aussi vu des investisseurs se brûler parce qu'ils ont traité l'immobilier en République Dominicaine comme l'achat d'un condo à Miami. Ce n'est pas le cas. Les règles sont différentes, les risques sont réels, et les personnes qui vous vendent des propriétés n'ont souvent aucune obligation légale de vous dire la vérité.
Alors laissez-moi être clair sur ce qu'est cet article : un retour à la réalité de quelqu'un qui a vu chaque variation de l'affaire immobilière de la côte nord mal tourner. Si vous cherchez du battage médiatique sur le "paradis des Caraïbes" et les "rendements garantis", fermez cet onglet. Si vous voulez comprendre pourquoi l'argent intelligent se déplace ici—et comment éviter de devenir la leçon pour le prochain investisseur—continuez à lire.
Points Clés
- Avantage Monétaire : Toutes les transactions se font en USD, offrant une couverture naturelle contre les fluctuations monétaires affectant les marchés européens et sud-américains.
- Cadre Légal : La loi 108-05 a créé un système de titres basé sur le GPS (Deslinde) qui protège les acheteurs étrangers, mais environ 40 % des terres rurales manquent encore de délimitation appropriée.
- Rendements Réalistes : Les propriétés bien gérées offrent des rendements locatifs nets de 5-7 % après avoir pris en compte les frais de gestion de 20-25 %, l'électricité et les coûts d'entretien tropical.
- Réalité de l'Infrastructure : Starlink a résolu les problèmes de fiabilité d'internet à environ RD$3,800/mois (environ 64 USD en janvier 2026), mais l'instabilité du réseau électrique persiste—l'intégration solaire offre désormais un retour sur investissement en moins de trois ans lorsque vous prenez en compte le crédit d'impôt de 75 % amorti sur cette période.
- Timing du Marché : Les prix en pré-construction à Cabarete ont grimpé de 1,800 $/m² en 2022 à 2,400-3,000 $/m² pour les projets 2025/2026, signalant un fort élan.
L'Indicateur des Plaques d'Immatriculation : Ce qui se Passe Réellement
L'afflux de richesse domestique vers la côte nord n'est pas seulement anecdotique. Selon les bulletins statistiques de MITUR de 2024, les résidents de Santiago sont devenus la deuxième plus grande démographie d'acheteurs de résidences secondaires sur la côte nord après les étrangers. Ce marché bio dont j'ai parlé ? Il y a trois ans, c'était principalement des expatriés qui achetaient du fromage importé et des crackers sans gluten. Maintenant, ce sont des familles dominicaines de la capitale qui chargent des Range Rovers avec des courses de week-end.
Ce changement est important car il modifie la thèse d'investissement fondamentale. Quand un marché dépend uniquement du tourisme, vous êtes vulnérable à chaque saison des ouragans et à chaque changement dans les routes aériennes. Quand les locaux fortunés commencent à traiter une zone comme leur échappatoire de week-end, vous avez un plancher sous les valeurs immobilières que le tourisme seul ne peut fournir.
Mais c'est là que les données en ligne divergent de la réalité de la rue. Point2Homes et les systèmes MLS locaux montrent environ 1,200+ annonces actives dans le corridor Sosúa/Cabarete. Les courtiers locaux estiment que seulement 20-25 % ont des titres Deslinde mis à jour prêts pour un transfert immédiat. Le reste ? Limbo juridique. Propriétés avec des titres "Constancia Anotada" qui vous accordent un pourcentage d'une parcelle plus grande sans limites GPS spécifiques. Propriétés où le vendeur ne possède pas encore ce qu'il vend. Propriétés où trois personnes différentes pensent avoir des revendications légitimes.
Le nombre d'inventaire semble impressionnant jusqu'à ce que vous commenciez à filtrer pour ce qui est réellement investissable. Titre propre. Construction moderne. Infrastructure électrique appropriée. Soudain, ces 1,200 annonces deviennent peut-être 200 propriétés dignes d'une considération sérieuse.
Le Réseau, L'Électricité, La Réalité que Personne ne Mentionne
Laissez-moi aborder l'éléphant que chaque brochure brillante ignore : le réseau électrique de la côte nord est peu fiable. Edenorte, le fournisseur d'énergie local, signale des pertes techniques et une instabilité du réseau qui provoquent des coupures de maintenance programmées durant 4 à 8 heures dans les zones non privatisées. Ce n'est pas occasionnel. C'est assez régulier pour que vous deviez en tenir compte dans chaque décision d'investissement.
Il y a trois ans, c'était un obstacle pour de nombreux acheteurs étrangers. Aujourd'hui, c'est un problème résoluble qui crée en fait des opportunités d'investissement. Voici pourquoi.
L'intégration solaire a franchi le seuil de rentabilité. La loi 57-07 accorde un crédit d'impôt allant jusqu'à 75 % du coût de l'investissement dans les systèmes d'énergie renouvelable, amorti sur une période de trois ans. C'est un crédit d'impôt—déduit de l'impôt que vous devez, pas seulement de votre revenu brut—ce qui le rend plus précieux qu'une simple déduction. Avec des tarifs d'électricité résidentiels dépassant 0,30 USD par kWh pour une consommation élevée (courante avec l'utilisation de la climatisation), un système solaire correctement dimensionné avec une batterie de secours s'amortit maintenant en moins de trois ans lorsque vous tenez compte de cette structure de crédit. Les propriétés avec une autonomie solaire complète commandent des taux d'occupation 10-15 % plus élevés sur le marché locatif car les touristes laissent de mauvaises critiques pour les Airbnbs qui perdent de l'électricité.
L'arrivée de Starlink a résolu l'autre casse-tête d'infrastructure. La vitesse moyenne de l'internet fixe en RD est de 32,8 Mbps selon l'Index Global de Speedtest.net de 2024. Starlink teste constamment entre 100-200 Mbps sur la côte nord. Pour environ RD$3,800 par mois (environ 64 USD en janvier 2026), vous avez découplé la valeur de votre propriété de l'infrastructure des FAI locaux. Les nomades numériques paieront des tarifs premium pour les propriétés qui annoncent une connectivité Starlink vérifiée.
Ainsi, le défi de l'infrastructure n'est pas une raison d'éviter le marché. C'est un filtre. Les propriétés sans alimentation de secours et internet fiable sont laissées pour compte. Les propriétés qui ont résolu ces problèmes s'apprécient plus rapidement que la moyenne du marché.
La Loi 108-05 : Le Cadre Légal qui Change Tout
La plupart des acheteurs étrangers décrochent lorsque vous commencez à parler de la loi sur les titres. C'est une erreur qui coûte des centaines de milliers de dollars aux gens.
La loi 108-05 (Registre de l'Immobilier) a remplacé l'ancien système "Constancia Anotada" par le "Certificado de Título" basé sur le GPS. Ce n'est pas une minutie bureaucratique. C'est la base de savoir si vous possédez réellement ce que vous pensez acheter.
L'ancien système permettait la propriété en pourcentage de parcelles plus grandes sans limites spécifiques. Deux personnes pouvaient avoir des revendications légitimes sur le même morceau de terre physique car les limites étaient décrites en termes vagues ("de l'arbre grand au mur de pierre"). La loi 108-05 a mis en œuvre le système Torrens avec géoréférencement GPS. Chaque titre Deslinde est soutenu par des coordonnées GPS uniques, rendant techniquement impossible que deux titres se chevauchent.
Une fois qu'une propriété a un Certificado de Título résultant d'un Deslinde, l'État dominicain garantit légalement le titre. C'est un droit indéfaisable de propriété. Le Certificat de Titre actuel est la preuve unique et absolue de propriété, exempt de tout historique et revendications passés.
Mais—et c'est crucial—le pouvoir judiciaire de la République Dominicaine estime qu'environ 40 % des terres rurales en RD manquent encore d'un Deslinde approprié. Cette terre "bon marché" que vous regardez dans les collines au-dessus de Sosúa ? Il y a une raison pour laquelle elle est bon marché. Sans Deslinde, vous achetez un différend frontalier en attente de se produire.
Le processus de Deslinde implique une phase judiciaire où tous les voisins sont informés et doivent formellement accepter les limites. Cela empêche les futurs litiges frontaliers, mais cela signifie aussi que le processus peut prendre des mois voire des années si un voisin conteste. J'ai vu des affaires où les acheteurs ont versé des acomptes sur des propriétés "Constancia Anotada" pensant qu'ils pourraient compléter le Deslinde après l'achat. Deux ans plus tard, ils sont toujours en justice avec un voisin qui prétend que la ligne de démarcation est à trois mètres de ce que l'arpentage a montré.
Ne mettez jamais—et je veux dire jamais—un acompte sur une propriété sans un Deslinde vérifié à moins que vous n'ayez une feuille de route légale spécifique et que vous soyez prêt à attendre. La clause que nous insérons dans chaque Promesse de Vente protège votre dépôt si la recherche de titre révèle un blocage. La plupart des notaires des vendeurs n'incluront pas cette protection. Cela devrait vous dire quelque chose.
L'Avantage CONFOTUR : Des Avantages Fiscaux qui Comptent Vraiment
La loi 158-01 (CONFOTUR) offre des exonérations fiscales qui ont un impact significatif sur le ROI, mais la plupart des investisseurs ne le savent pas ou en comprennent mal les exigences.
Les propriétés sous CONFOTUR sont exemptes de la taxe de transfert de 3 % et de la taxe annuelle IPI de 1 % pendant 15 ans. Sur une propriété de 300,000 $, cela représente 9,000 $ économisés à la clôture et 3,000 $ économisés annuellement. Sur 15 ans, vous regardez 54,000 $ d'économies fiscales—un coup de pouce significatif à vos rendements nets.
Mais les avantages de CONFOTUR ne s'appliquent qu'aux propriétés nouvellement approuvées. Vous ne pouvez pas acheter un condo existant et réclamer rétroactivement le statut CONFOTUR. Le promoteur doit enregistrer le projet auprès du conseil CONFOTUR avant le début de la construction, et la propriété doit répondre à des critères spécifiques liés au tourisme.
Cela crée un marché à deux niveaux. Les condos modernes dans des développements comme Encuentro Residences ou Sosúa Ocean Village qui ont obtenu l'approbation CONFOTUR s'apprécient plus rapidement que des propriétés comparables sans l'avantage fiscal. Lorsque vous comparez deux unités similaires en bord de mer, celle avec le statut CONFOTUR offre un rendement net 12-15 % meilleur simplement à cause de la structure fiscale.
Le hic ? Vous devez vérifier le statut CONFOTUR de manière indépendante. Les promoteurs prétendront qu'ils "appliquent" pour CONFOTUR ou que c'est "en cours". À moins que vous ne voyiez le certificat officiel CONFOTUR avec le numéro d'enregistrement du projet, supposez que vous n'obtenez pas les avantages fiscaux.
Sosúa vs. Cabarete : Comprendre les Micro-Marchés
La côte nord n'est pas un marché homogène. Sosúa et Cabarete sont à quinze minutes l'un de l'autre mais attirent des démographies complètement différentes et offrent des profils d'investissement différents.
Sosúa est en transition de sa réputation de vie nocturne à une communauté résidentielle d'expatriés. L'Ayuntamiento de Sosúa a activement fermé certains bars sur la rue Pedro Clisante et augmenté l'éclairage et la police pour attirer les familles. Cela fonctionne, lentement. La ville dispose maintenant de Supermercado Playero et Super Pola avec de vastes sélections de produits importés d'Amérique du Nord et d'Europe. Le Centro Médico Cabarete (CMC) est à quelques minutes—un hôpital privé de premier plan avec des spécialistes anglophones, IRM et installations de soins intensifs.
L'immobilier à Sosúa reste 20-30 % moins cher que les zones comparables en bord de mer à Cabarete, offrant une barrière d'entrée plus basse. Les condos modernes ici génèrent des rendements locatifs nets de 6-9 % annuellement, grâce à une démographie constante d'expatriés toute l'année et au tourisme de célibataires. La ville est accessible à pied—les retraités peuvent atteindre Playa Alicia (une plage calme et immaculée) et les restaurants sans avoir besoin d'une voiture. L'aéroport international Gregorio Luperón (POP) est à 10-15 minutes, ce qui en fait la ville balnéaire la plus accessible pour les voyageurs de week-end à court terme des États-Unis.
Les considérations d'infrastructure sont standard : la fibre optique de Delancer ou Cable Atlántico offre 100-300 Mbps en ville. Les propriétés ont besoin de systèmes de secours hybrides (panneaux solaires plus batteries d'onduleur pour un fonctionnement silencieux la nuit, soutenus par un générateur diesel pour les pannes de réseau de longue durée). Les citernes doivent contenir au moins 1,500 gallons par chambre pour survivre à une coupure d'eau municipale de 3-4 jours.
Cabarete commande une prime en raison de la géographie et de la culture. La baie est géographiquement limitée par le récif et la route principale. Il n'y a essentiellement plus de terrain en bord de mer à développer au centre. Les lois de zonage restreignent généralement la hauteur des bâtiments à 3 ou 4 étages pour préserver la ligne d'horizon, limitant sévèrement la densité de la nouvelle offre.
Kite Beach a des conditions de vent constantes 300 jours par an selon les données historiques de Windguru, ce qui entraîne des taux d'occupation locative de 70-80 % en haute saison (décembre-avril) spécifiquement pour la démographie du kitesurf. Les propriétés en bord de mer peuvent voir des rendements bruts aussi élevés que 10-12 % pendant les saisons de vent de pointe (janvier-mars et juin-août). Les locataires paieront 30-50 % de plus pour être directement sur ce tronçon spécifique de sable pour lancer des cerfs-volants.
Les prix en pré-construction à Cabarete ont augmenté d'environ 1,800 $/m² en 2022 à plus de 2,400-3,000 $/m² pour les projets 2025/2026. Les propriétés dans des complexes comme Ocean One ou Ultravioleta arrivent rarement sur le marché. Lorsqu'elles le font, les acheteurs doivent payer significativement au-dessus du taux du marché car les propriétaires ne vendent tout simplement pas.
Perla Marina, située entre Sosúa et Cabarete, a vu les prix des terrains passer de 80 $/m² à 150+ $/m² en trois ans en raison de la rareté. C'est une communauté fermée en bord de mer offrant la sécurité sans le bruit du centre-ville. Les frais de HOA élevés soutiennent l'infrastructure privée de l'eau et de la sécurité, créant une "taxe de luxe" qui maintient les valeurs immobilières.
Le facteur Starlink est plus important à Cabarete. La fiabilité a soutenu la croissance des espaces de coworking (chez Drifter ou Maraja), cimentant la réputation de Cabarete comme le hub #1 des Nomades Numériques dans les Caraïbes. Les propriétés commercialisant "Internet Double" (Fibre plus Starlink) commandent une prime de la part des professionnels à haut revenu qui ont besoin de redondance pour le trading ou le travail à distance.
La Réalité Financière : À Quoi Ressemblent Réellement les Rendements
Laissez-moi démonter le mythe des "rendements garantis de 12-15 %" que vous verrez dans les documents marketing.
Les propriétés bien gérées sur la côte nord offrent des rendements locatifs nets de 5-7 % après avoir pris en compte tous les coûts. Voici ce qui ronge ce chiffre de revenu brut que tout le monde aime annoncer :
La gestion immobilière prend 20-25 % du revenu locatif brut. Cela couvre l'enregistrement/départ, la coordination du nettoyage et le marketing. Vous ne pouvez pas gérer vous-même un Airbnb depuis l'étranger. Le besoin de paiements en espèces physiques pour les réparations mineures et l'absence de systèmes automatisés rendent cela presque impossible.
L'électricité est chère sans solaire. Une consommation élevée—tout ce qui dépasse 700 kWh/mois, ce qui est courant dans les locations de vacances avec climatisation—pousse les tarifs au-dessus de 0,30 USD par kWh lorsque vous tenez compte de la structure par paliers, des frais fixes et des ajustements de carburant. Si vous utilisez la climatisation pour les invités, vous regardez 200-300 $ par mois en électricité seule pendant la haute saison.
Les réserves de maintenance doivent être calculées à 1,5-2 % de la valeur de la propriété annuellement en raison de la corrosion de l'air salin et de l'humidité. Les appareils électroniques et les métaux standard peuvent échouer en 1-2 ans sans protection marine spécifique. C'est plus élevé que la norme américaine de 1 %.
Les frais de HOA varient énormément. Dans les communautés fermées de niveau A (Sea Horse Ranch, Sosúa Ocean Village), les générateurs de secours sont automatiques et les frais reflètent cette infrastructure. Dans les quartiers de niveau B, vous couvrez ces coûts vous-même.
La retenue d'impôt de 27 % sur le revenu locatif s'applique aux étrangers non enregistrés sous des structures d'entreprise spécifiques. Le Code Fiscal Dominicain établit cette retenue d'impôt sur les paiements de revenus de source dominicaine aux non-résidents—les sociétés de gestion immobilière sont légalement tenues de retenir ce montant si vous êtes un individu non-résident sans structure d'entreprise locale. De nombreux investisseurs déduisent les dépenses pour réduire le taux effectif, mais vous avez besoin d'une comptabilité appropriée pour le faire légalement.
La haute saison (décembre-mars) a une occupation moyenne de 85 %. La basse saison (septembre-octobre) peut descendre à 40 %. Les moyennes annualisées pour les unités bien gérées sont de 60-65 % selon les données de marché d'AirDNA pour la province de Puerto Plata. Ce sont des chiffres réalistes, pas des projections marketing.
Maintenant, le côté appréciation semble plus fort. Les condos modernes à Cabarete ont vu une appréciation de 8-12 % d'une année sur l'autre de 2022 à 2024 en raison du manque de terrains en bord de mer. L'analyse du marché prévoit une appréciation de 7-12 % pour les emplacements de premier choix sur la côte nord en 2025 en raison de la diminution de l'inventaire des terrains en bord de mer à développer.
Mais voici la distinction qui compte : les propriétés de niveau A (modernes, équipées de solaire, Deslinde propre) s'apprécient à l'extrémité supérieure de cette gamme. Les propriétés de niveau B (plus anciennes, dépendantes du réseau, problèmes juridiques) sont stables ou en déclin de valeur. Le marché se bifurque. Les actifs de qualité deviennent rares. Tout le reste devient plus difficile à vendre.
| Marché | Prix d'Entrée (Bord de Mer) | Rendement Locatif Net | Impôt Foncière | Seuil de Résidence |
|---|---|---|---|---|
| Côte Nord RD | 2,500-3,500 $/m² | 5-7% | 1% (sur valeur excédentaire) | Investissement de 200k $ |
| Portugal (Algarve) | 4,500+ $/m² | 3-4% | 0.45% + droits de timbre | Voie fermée (2023) |
| Dubaï (Marina) | 5,000+ $/m² | 4-6% | Aucun (frais de transfert de 4%) | Investissement de 200k $+ |
L'avantage monétaire compte plus que les investisseurs ne le réalisent. Toutes les transactions immobilières en République Dominicaine se font en USD. Le Peso Dominicain s'est historiquement déprécié par rapport à l'USD d'environ 3-5 % par an selon les taux de change historiques de la Banque Centrale RD, mais votre actif est libellé en dollars. Vous détenez un bien immobilier libellé en USD comme couverture contre les fluctuations monétaires affectant les marchés européens et sud-américains.
Comparez cela au Portugal, où vous effectuez des transactions en euros et êtes vulnérable au risque de change si vous êtes un investisseur basé aux États-Unis. Ou la Turquie, où la volatilité de la livre peut anéantir vos gains même si les valeurs immobilières augmentent en termes de monnaie locale.
Voies de Résidence : Au-delà de la Transaction Immobilière
Les acheteurs étrangers traitent souvent la résidence comme une réflexion après coup. C'est à l'envers. Votre statut de résident impacte votre capacité à ouvrir des comptes bancaires locaux, à obtenir un financement et à gérer efficacement votre propriété.
L'option Pensionado nécessite une preuve de revenu mensuel stable de 1,500 USD (plus 250 $ par personne à charge) selon la loi 171-07. Cela est conçu pour les retraités avec un revenu de pension. Le traitement prend environ 6-8 mois via la Direction Générale de la Migration (DGM).
Le seuil de résidence Rentista (Revenu d'Investissement) est de 2,000 USD par mois dérivé d'investissements comme les loyers ou les dividendes, pas le salaire. Même loi, même délai de traitement.
Le programme de Résidence par Investissement nécessite un investissement minimum de 200,000 USD dans une entreprise ou une propriété enregistrée, souvent lié à ProDominicana. C'est le chemin le plus rapide pour les investisseurs actifs achetant de toute façon une propriété. Le traitement prend 6-8 mois, significativement plus rapide que l'ancien programme de Golden Visa du Portugal avant qu'il ne ferme sa voie immobilière fin 2023.
L'infrastructure bancaire compte plus que les gens ne le réalisent. Sosúa sert de hub financier pour la côte nord avec des succursales majeures de Popular, BHD et Banreservas. Ouvrir un compte bancaire en tant qu'étranger nécessite un passeport, une lettre de référence de votre banque d'origine et des déclarations fiscales. Cela peut prendre 2-4 semaines pour être approuvé selon les exigences de Banco Popular et Banreservas. Sans résidence, certaines banques n'envisageront même pas votre demande.
Le financement local est disponible mais coûteux. Scotiabank RD offre des hypothèques aux citoyens américains/britanniques/canadiens avec des conditions typiques de 25 ans, jusqu'à 70 % LTV, et des taux d'intérêt autour de 9-11 % (variable). C'est significativement plus élevé que les taux hypothécaires américains, c'est pourquoi la plupart des acheteurs étrangers paient en espèces.
Les lois sur la réserve héréditaire valent la peine d'être comprises. La RD a des lois de "Reserva Hereditaria" (réserve héréditaire) pour les citoyens qui peuvent donner droit aux enfants à une partie de la propriété indépendamment d'un testament. Les étrangers peuvent souvent contourner cela en détenant la propriété dans une société dominicaine (SRL) ou via une sélection de juridiction testamentaire spécifique en vertu du droit international privé. Mais vous avez besoin d'une structuration légale appropriée dès le début. Essayer de corriger cela après l'achat est coûteux et parfois impossible.
Le Protocole de Diligence Raisonnée : Ce que Vous Devez Vérifier
Chaque mardi, quelqu'un entre dans mon bureau avec une propriété sur laquelle ils sont "sur le point de conclure" et demande une vérification rapide du titre. Au moment où ils demandent, ils ont déjà versé un acompte. Parfois, je peux aider. Souvent, je ne peux pas, car les problèmes sont intégrés dans la structure de l'affaire.
Voici le protocole que vous devriez suivre avant de verser un seul dollar :
Étape 1 : Vérifier le statut Deslinde. Demandez le "Status Jurídico" au Registre des Titres. Ce document certifie si une propriété a des privilèges ou des charges. Il est valable 30-45 jours. Si le vendeur ne peut pas produire un Status Jurídico actuel, éloignez-vous. Si la propriété a une "Constancia Anotada" au lieu d'un "Certificado de Título", comprenez que vous achetez un risque de différend frontalier. La clause spécifique que nous insérons dans les Promesses de Vente protège votre dépôt si la recherche de titre révèle un blocage. La plupart des notaires des vendeurs n'incluront pas cette protection.
Étape 2 : Engager un arpenteur indépendant. Engagez toujours un arpenteur indépendant (Agrimensor) pour vérifier les points GPS selon le CODIA (Collège Dominicain des Ingénieurs, Architectes et Arpenteurs). Le "chevauchement" (superposición) est un problème courant où les titres se chevauchent physiquement sur la carte. Le travail de l'arpenteur est de confirmer que les limites physiques correspondent à la description du titre.
Étape 3 : Vérifier les "Cargas y Gravámenes". Cette certification confirme si la propriété est utilisée comme garantie pour un prêt. C'est distinct du statut du titre. Une propriété peut avoir un titre propre mais être hypothéquée à une banque. Si le vendeur ne rembourse pas cette hypothèque à la clôture, vous héritez de leur dette.
Étape 4 : Vérifier la solvabilité de la HOA. Les cotisations impayées de la HOA restent avec l'unité, pas le propriétaire, selon la loi 50-38 sur les copropriétés. Demandez un "Certificat de Non-Dette" à l'administration de la copropriété. J'ai vu des acheteurs conclure des propriétés pour découvrir qu'ils doivent 15,000 $ de frais de HOA en retard de l'ancien propriétaire.
Étape 5 : Inspecter l'infrastructure pendant la pluie. La côte nord reçoit environ 1,500-2,000 mm de pluie annuellement selon l'ONAMET (Office National de la Météorologie). Visitez la propriété après une tempête. Les échecs de drainage qui sont invisibles par temps sec deviennent évidents lorsque l'eau s'accumule dans l'allée ou fuit à travers le plafond.
Étape 6 : Vérifier la capacité de secours électrique. Vérifiez si la propriété a un onduleur (batterie de secours) pour les pannes courtes ou un générateur diesel complet pour les pannes de réseau prolongées. Testez le système. J'ai vu des propriétés annoncées avec "alimentation de secours" où le générateur n'a pas été entretenu depuis trois ans et ne fonctionne pas réellement.
Étape 7 : Confirmer le statut CONFOTUR de manière indépendante. Si le promoteur prétend des avantages fiscaux CONFOTUR, vérifiez le certificat officiel CONFOTUR avec le numéro d'enregistrement du projet. N'acceptez pas les assurances verbales.
Étape 8 : Examiner attentivement la Promesse de Vente. La "Promesa de Venta" est un contrat contraignant en RD. L'acompte standard est de 10 %. Si vous faites défaut, vous perdez généralement l'acompte. Si le vendeur fait défaut, il doit retourner le double de l'acompte selon l'article 1590 du Code Civil. Assurez-vous que le contrat spécifie ce qui se passe si la recherche de titre révèle des problèmes.
Étape 9 : Envisager d'acheter en pré-construction via un Fideicomiso. La loi 189-11 sur le Développement du Marché Hypothécaire et les Fiducies permet aux promoteurs d'utiliser un "Fideicomiso" (Fiducie) où une banque gère les fonds, pas le promoteur directement. Cela offre une sécurité plus élevée pour les achats en pré-construction.
Étape 10 : Vérifier la résistance aux séismes pour les tours. Assurez-vous que le bâtiment est conforme à R-001 (réglementations d'analyse et de conception sismiques) selon le MOPC (Ministère des Travaux Publics), surtout pour les tours de plus de quatre étages. Les normes de construction récentes sont bonnes, mais les bâtiments plus anciens peuvent ne pas répondre aux normes actuelles.
Qui Ne Devrait Pas Acheter en République Dominicaine
La RD n'est pas pour tout le monde. Certains types de personnalité et styles d'investissement auront du mal ici, peu importe la qualité de la propriété.
Si vous attendez un revenu passif "sans intervention" sans gestion professionnelle, ce marché vous frustrera. Les défis d'infrastructure (électricité, eau, internet) nécessitent une résolution active des problèmes. La gestion à distance depuis l'étranger est presque impossible sans embaucher des professionnels locaux en qui vous avez confiance.
Si vous n'êtes pas prêt à engager un conseiller juridique indépendant et souhaitez vous fier au notaire du vendeur pour "tout gérer", vous allez vous brûler. Le notaire du vendeur travaille pour le vendeur. Leur travail est de conclure l'affaire, pas de protéger vos intérêts.
Si vous ne pouvez pas tolérer la bureaucratie "temps de l'île", vous détesterez le processus. Les permis prennent trois fois plus de temps qu'aux États-Unis. L'Indice de Facilité de Faire des Affaires de la Banque Mondiale (données historiques) classe constamment la RD dans la moitié inférieure pour l'efficacité administrative. Les connexions aux services publics peuvent prendre des semaines. Les bureaux gouvernementaux ferment pour le déjeuner et ne sont pas ouverts le week-end. C'est la réalité.
Si vous êtes sensible au bruit, comprenez que la RD est bruyante. Les lois sur le bruit existent (loi 287-04) mais sont rarement appliquées. Musique, coqs, motos—cela fait partie de la culture. Les acheteurs sensibles au bruit ne devraient acheter que dans des communautés strictement fermées avec une sécurité active.
Si vous attendez un accès aux soins de santé de premier monde, comprenez les limitations. Les soins privés sont bons au Centro Médico Cabarete (CMC), mais les urgences complexes nécessitent souvent un transport vers Santiago (1,5 heure) ou Miami. Si vous avez des conditions de santé graves nécessitant des soins spécialisés, ce n'est peut-être pas la bonne destination de retraite.
Si vous cherchez des terrains ruraux "bon marché", comprenez les risques de titre. Cette terre bon marché dans les collines manque probablement de Deslinde. Vous pourriez acheter un procès, pas une propriété.
Si vous ne pouvez pas gérer les conditions de conduite, vous aurez du mal avec la vie quotidienne. La RD se classe constamment haut pour les décès dus à la circulation par habitant selon les Rapports de Sécurité Routière de l'Organisation Mondiale de la Santé (OMS). Conduire la nuit n'est pas recommandé pour les conducteurs nerveux.
La Frontière Stratégique : Pourquoi l'Argent Intelligent se Déplace Ici
La République Dominicaine a accueilli 10 millions de visiteurs en 2023 selon le Tourisme de l'ONU (OMT), un record. L'économie a crû de 5,1 % au premier semestre 2024 selon la Banque Centrale de la République Dominicaine. Les secteurs du tourisme et de l'immobilier combinés ont représenté plus de 45 % du total des IDE en 2023/2024 selon ProDominicana.
Mais la vraie histoire n'est pas dans les statistiques gouvernementales. Elle est dans les plaques d'immatriculation au marché bio. Elle est dans les familles de Santiago qui achètent des maisons de week-end à Perla Marina. Elle est dans les nomades numériques qui prolongent leur séjour d'une semaine à trois mois parce que Starlink a résolu le problème de connectivité. Elle est dans les retraités qui choisissent Sosúa plutôt que le Portugal parce que les chiffres fonctionnent simplement mieux.
Le marché a mûri. Les jours de l'ouest sauvage d'achat de terres sans titre en espérant le meilleur touchent à leur fin. La loi 108-05 a créé un cadre où les acheteurs étrangers peuvent réellement posséder des biens en toute sécurité, à condition qu'ils suivent les règles. CONFOTUR a créé des avantages fiscaux qui améliorent significativement le ROI. La technologie solaire a résolu le problème de fiabilité du réseau. Starlink a résolu le problème d'internet.
Ce qui reste, ce sont les avantages fondamentaux : des actifs libellés en USD, des prix d'entrée inférieurs à ceux des marchés caribéens comparables, des rendements locatifs solides et un gouvernement qui court activement les investissements étrangers à travers des programmes de résidence.
Les investisseurs qui réussissent ici sont ceux qui traitent cela comme un véritable investissement nécessitant une véritable diligence raisonnable. Ils engagent des avocats indépendants. Ils vérifient les titres avant de verser des acomptes. Ils visitent les propriétés pendant les tempêtes de pluie. Ils comprennent qu'un rendement net de 5-7 % est excellent sur un marché en USD, et ils ne courent pas après les rendements de 15 % que promettent les documents marketing.
Les investisseurs qui échouent sont ceux qui traitent cela comme l'achat d'actions en ligne. Ils transfèrent des acomptes à des promoteurs qu'ils n'ont jamais rencontrés. Ils font confiance aux assurances verbales sur le statut CONFOTUR. Ils supposent que "communauté fermée" signifie la même chose qu'en Floride. Ils se frustrent lorsque le courant s'éteint et blâment le pays au lieu de leur propre échec à vérifier les systèmes de secours.
Ce n'est pas un marché de "devenir riche rapidement". C'est un jeu de diversification stratégique basé sur l'USD pour 2026 et au-delà. Les défis d'infrastructure sont réels mais solubles. Le cadre légal est solide mais nécessite une expertise pour naviguer. Les rendements sont forts mais nécessitent une gestion active.
Si vous envisagez d'acheter une propriété en République Dominicaine, commencez par une vérification préliminaire du titre sur toute propriété d'intérêt. Nous offrons cela gratuitement pour démontrer notre engagement envers la sécurité d'abord. Parce que sur ce marché, l'argent que vous économisez en vérifiant avant d'acheter vaut plus que toute commission que vous paierez après coup.
La côte nord est la frontière stratégique pour les investisseurs qui comprennent que la véritable opportunité vient avec une véritable complexité. Naviguez-la correctement, et vous détenez un actif en USD sur un marché en croissance avec de solides fondamentaux. Naviguez-la négligemment, et vous payez la leçon pour le prochain investisseur.
Résumé : Liste de Vérification de Diligence Raisonnée pour les Investisseurs
Avant de vous engager dans toute transaction immobilière en République Dominicaine, vérifiez :
[ ] Vérification Légale : Obtenez le "Status Jurídico" actuel (valide 30-45 jours) confirmant le titre Deslinde avec coordonnées GPS, pas Constancia Anotada. Engagez un arpenteur indépendant pour vérifier que les limites physiques correspondent à la description du titre.
[ ] Audit Financier : Demandez un "Certificat de Non-Dette" à l'administration de la HOA (les cotisations impayées se transfèrent avec la propriété). Vérifiez le statut d'exemption fiscale CONFOTUR avec le numéro de certificat officiel, pas des assurances verbales.
[ ] Évaluation de l'Infrastructure : Testez les systèmes de secours électrique (capacité de l'onduleur et fonctionnalité du générateur). Vérifiez les options internet (disponibilité de la fibre ou faisabilité de l'installation Starlink). Inspectez la capacité de la citerne (minimum 1,500 gallons par chambre).
[ ] Inspection Structurelle : Visitez la propriété après de fortes pluies pour évaluer les problèmes de drainage et de fuites. Pour les tours de plus de quatre étages, confirmez la certification de conformité sismique R-001 du MOPC.
[ ] Protection Contractuelle : Assurez-vous que la Promesse de Vente (Promesa de Venta) inclut une clause spécifique protégeant votre dépôt si la recherche de titre révèle des privilèges ou des différends frontaliers. L'acompte standard de 10 % est à risque si le contrat manque de cette protection.
[ ] Sécurité en Pré-Construction : Pour les nouveaux développements, vérifiez que l'achat est structuré à travers un Fideicomiso (Fiducie) où la banque gère les fonds, pas le promoteur directement (loi 189-11).
[ ] Planification de Résidence : Déterminez la voie de visa appropriée (Pensionado : revenu de 1,500 $/mois ; Rentista : 2,000 $/mois ; Investissement : minimum de 200k $) avant l'achat pour permettre l'accès bancaire et financier local.
