Vous voulez savoir si la côte nord de la République dominicaine est une véritable opportunité ou juste une autre fantaisie des Caraïbes ? Allez vous tenir sur la route entre Sosúa et Santiago à 7 heures du matin un mercredi. Comptez les camions de ciment. Je l'ai fait le mois dernier—douze en quarante minutes, tous en direction de la côte. Ce n'est pas du marketing. C'est une réalité concrète.

Depuis vingt ans, mon entreprise a vu des promoteurs agiter des brochures brillantes pendant que l'électricité s'éteignait en plein milieu de la présentation. Nous avons vu des "communautés de luxe" où la route d'entrée se transformait en rivière chaque mois d'août. La côte nord a toujours eu du potentiel. Ce qui est différent en 2026, c'est que le gouvernement soutient enfin ce potentiel avec de l'acier réel, des câbles à fibre optique et des systèmes d'égouts fonctionnels. Pas partout. Pas parfaitement. Mais suffisamment pour changer l'équation de l'investissement si vous savez où regarder.

La conversation sur les infrastructures est importante car elle sépare les propriétés qui prendront de la valeur de celles qui stagneront. Une villa à Sosúa avec un titre clair mais sans pression d'eau fiable est un casse-tête, pas un atout. Un condo à Cabarete avec vue sur l'océan mais à quatre heures de route de l'aéroport international le plus proche est difficile à vendre lorsque vos locataires veulent de la commodité. Les projets en cours actuellement—les extensions d'autoroutes, les améliorations portuaires, la modernisation du réseau de services publics—ce sont les facteurs peu glamour qui déterminent si vos villas en République dominicaine à vendre deviennent un jeu de diversification intelligent ou une leçon coûteuse en diligence raisonnable.

Points Clés

Le Projet d'Autoroute Amber : Une autoroute de 400 millions de dollars US reliant Santiago à la côte nord réduira le temps de trajet de 100 minutes à 30 minutes, fusionnant effectivement deux aéroports internationaux en une seule zone de chalandise et ouvrant la côte à 3 millions de touristes nationaux du week-end de la région du Cibao—bien que l'appel d'offres du projet ait été annulé en 2024 et que le calendrier de redémarrage reste incertain.
Transformation de la Baie de Sosúa : La revitalisation du front de mer par le gouvernement pour RD$600 millions supprime plus de 200 vendeurs informels et cabanes, installe des systèmes de surveillance et rebrandit Sosúa de centre de vie nocturne à destination de luxe familiale—les propriétés à El Batey surplombant la plage ont déjà vu une augmentation de 30% des demandes de location.
Réalité du Réseau de Services Publics : Bien que la Fibre-à-Domicile offre désormais des vitesses de 300 Mbps et que Starlink fournisse une sauvegarde par satellite, la côte nord subit encore en moyenne 3 à 5 coupures de courant par semaine—un générateur de secours de 10-20kW reste obligatoire pour les propriétés de luxe, les systèmes au propane offrant un fonctionnement plus propre et moins cher que le diesel.
Non-négociables Légaux : Depuis la loi sur le registre foncier de 2009, chaque propriété doit avoir un Deslinde (démarcation GPS) pour être légalement vendue ; les propriétés qualifiant sous la loi CONFOTUR 158-01 reçoivent des exemptions de 15 ans à la fois de la taxe de transfert de 3% et de la taxe foncière annuelle de 1%, mais cela ne s'applique qu'aux développements nouvellement approuvés.
Point d'Entrée d'Investissement : Les villas de luxe avec vue sur l'océan à Sosúa coûtent en moyenne 1 800 à 2 500 dollars par mètre carré par rapport à 4 000+ au Costa Rica ou 8 000+ aux Turks & Caicos, mais les projets de construction sont généralement en retard de 30 à 40%—intégrez le "temps de l'île" dans vos attentes de calendrier.

L'Autoroute Qui Change Tout

L'autoroute Amber n'est pas terminée. Soyons clairs à ce sujet dès le départ. Plus que cela, le processus d'appel d'offres original du projet a été annulé en mai 2024 par la DGAPP sous la résolution CNAPP-01-2024 car les propositions du secteur privé nécessitaient des garanties d'État excessives—des péages fantômes que le gouvernement a refusé de souscrire. Le projet existe sur papier. L'engagement semble sincère. Mais le modèle d'exécution est encore en cours d'élaboration.

Ce que nous savons avec certitude : la conception technique reste solide. Ce tronçon de 32,7 kilomètres contournera la route montagneuse sinueuse et dangereuse "La Turística" qui relie actuellement Santiago à Puerto Plata. Ce trajet prend 100 minutes par beau temps. La nouvelle conception de l'autoroute—quatre voies, deux tunnels majeurs à travers la chaîne de montagnes Septentrional—le réduira à 30 minutes une fois terminé.

Pourquoi cela importe-t-il pour l'immobilier ? Santiago est le moteur économique de la région du Cibao, abritant plus de 3 millions de personnes avec un revenu disponible. Actuellement, la côte nord est une destination de vacances pour eux, pas une option de maison de week-end. Réduisez le temps de trajet de 70%, et soudainement l'immobilier à Puerto Plata devient viable pour les trajets du week-end. Le profil de la demande passe des locations purement touristiques à un marché hybride qui inclut des familles dominicaines aisées cherchant des résidences secondaires.

Nous voyons déjà cela dans les valeurs foncières. Les parcelles adjacentes aux sorties d'autoroute projetées à Montellano ont augmenté de 25% en prix demandé depuis l'annonce initiale du projet. C'est de la spéculation, oui. Mais c'est une spéculation informée basée sur l'accès. L'autoroute ne connecte pas seulement Santiago à la côte—elle fusionne effectivement l'aéroport international Gregorio Luperón (POP) et l'aéroport international du Cibao de Santiago (STI) en une seule zone de chalandise touristique. Un investisseur évaluant l'immobilier à Sosua peut désormais cibler les visiteurs arrivant à l'un ou l'autre aéroport avec la même commodité.

Le calendrier de construction est la variable. Après que l'appel d'offres ait été déclaré nul, le gouvernement reste engagé à trouver un modèle de travaux publics viable—possiblement une structure PPP révisée ou un financement direct du gouvernement. Mais les retards dus aux intempéries sont réels, les chaînes d'approvisionnement en matériaux sont imprévisibles, et les tunnels à travers les montagnes sont des ouvrages d'ingénierie complexes. Si vous achetez une propriété aujourd'hui en espérant que l'autoroute sera opérationnelle dans 12 mois, vous vous préparez à une déception. Si vous achetez avec un horizon d'investissement de 3 à 5 ans, vous vous positionnez avant la vague de complétion lorsque les prix s'ajusteront à la nouvelle réalité.

Le Pari du Front de Mer de Sosúa

Le ministère du Tourisme investit RD$600 millions—environ 10 millions de dollars US—pour redessiner complètement la baie de Sosúa. Ce n'est pas cosmétique. Ils démolissent plus de 200 cabanes de vendeurs informels, relocalisent les occupants avec compensation, et remplacent le front de mer chaotique par deux places en plein air pour la gastronomie et les arts, de nouvelles toilettes publiques, et un centre de sécurité Politur dédié.

Le projet comprend plus de 50 caméras de surveillance connectées au système d'urgence 911, un rechargement de la plage pour élargir la zone sablonneuse de 15 mètres, et un parking de 300 véhicules pour éliminer la congestion routière qui obstrue actuellement l'autoroute principale en haute saison. La démolition des anciennes "casetas" a commencé mi-2024. La date d'achèvement cible est fin 2025.

Voici le changement stratégique : Sosúa a historiquement été connue pour sa vie nocturne—spécifiquement, un certain type de vie nocturne qui attirait les hommes célibataires mais dissuadait les familles. La revitalisation du front de mer est une tentative explicite de rebrandir la ville en tant que destination de luxe familiale. Que cela fonctionne dépend de l'exécution. Le gouvernement peut enlever les cabanes, mais changer la réputation d'une ville prend des années.

Ce que nous voyons actuellement sur le marché : les condos à Los Charamicos, qui surplombent la plage, ont vu les demandes de location augmenter de 30% à mesure que la vue sur les "bidonvilles" est supprimée. Les propriétés à El Batey—le cœur historique de Sosúa—bénéficient des améliorations de sécurité et de l'accès piétonnier amélioré. Les rues secondaires, à deux ou trois pâtés de maisons de la plage, restent sous-évaluées par rapport au front de mer mais sont à distance de marche facile des nouvelles places. Si la revitalisation réussit à attirer une démographie différente, ces rues secondaires verront une appréciation significative.

Le risque ? Les projets gouvernementaux dans les Caraïbes ont tendance à s'arrêter à 80% de complétion. Le parking pourrait ouvrir, mais l'aménagement paysager pourrait prendre une autre année. Les caméras pourraient être installées, mais le centre de surveillance pourrait manquer de personnel. Nous avons vu ce schéma auparavant dans la rénovation du centre historique de Puerto Plata, qui a pris cinq ans de plus que prévu mais a finalement augmenté les valeurs immobilières de plus de 30% une fois terminé.

Pour les acheteurs évaluant l'immobilier à Sosua aujourd'hui, la question n'est pas de savoir si la revitalisation se terminera—elle le fera, éventuellement. La question est de savoir si vous êtes à l'aise avec un calendrier de 2-3 ans avant que l'impact complet ne se matérialise dans les taux de location et les valeurs de revente.

Zone	Prix actuel/m²	Avantage Infrastructure	Facteur de Risque
El Batey (Front de Mer)	$2,200 - $2,800	Accès direct à la place, caméras de sécurité	Déjà à prix premium
El Batey (Rues Secondaires)	$1,500 - $1,900	Accessible à pied à la plage revitalisée	Dépend d'un changement touristique soutenu
La Mulata	$60 - $90 (terrain)	À 5 min du centre, nouveaux développements de villas	Nécessite une nouvelle construction, pas de vue sur la plage
Sosúa Ocean Village (Phases Intérieures)	$1,600 - $2,000	Commodités de communauté fermée, sécurité	Frais de HOA $250-$600/mois

La Vérité Peu Glamour sur les Services Publics

Les câbles à fibre optique et les générateurs de secours ne font pas de brochures marketing sexy. Mais ils déterminent si vos condos à Cabarete à vendre se louent réellement, et à quel prix.

La Compagnie Dominicaine de Transmission Électrique (ETED) exécute un plan d'expansion de 450 millions de dollars jusqu'en 2028 pour renforcer le réseau haute tension. Les principaux fournisseurs comme Claro et Cable Del Norte ont déployé la Fibre-à-Domicile à Cabarete, offrant des vitesses allant jusqu'à 300 Mbps. L'internet par satellite Starlink, qui a reçu sa licence et a commencé à être expédié en République dominicaine à la mi-2022, offre des vitesses de 150-250 Mbps en option de secours. L'Institut National de l'Eau Potable (INAPA) a lancé un projet d'aqueduc de RD$4 milliards pour garantir de l'eau potable pour Puerto Plata, Sosúa et Cabarete pour les 20 prochaines années.

Tout cela est un vrai progrès. C'est aussi incomplet.

La côte nord subit encore en moyenne 3 à 5 courtes coupures de courant par semaine. Malgré les améliorations et l'expansion de l'ETED, la distribution électrique d'EdeNorte reste instable comparée à Saint-Domingue ou Punta Cana. La pression de l'eau municipale fluctue. La corrosion due à l'air salin est agressive sur toute propriété située à moins d'un kilomètre de l'océan. Une citerne d'au moins 5 000 gallons est standard pour toute villa. Un générateur de secours de 10-20kW est obligatoire pour les propriétés de luxe. Les unités modernes utilisent du propane (GPL), qui est plus propre et moins cher que le diesel, mais vous regardez toujours des coûts d'installation de $5,000-$8,000 et un entretien continu.

Les améliorations du réseau sont les plus importantes pour les nomades numériques et les locations d'expatriés à long terme. La durée moyenne de séjour à Cabarete est passée de 7 jours à 28+ jours grâce aux travailleurs à distance. Ces locataires nécessitent un internet fiable—non seulement pour les appels vidéo, mais pour une disponibilité constante. Une propriété avec la Fibre-à-Domicile plus une sauvegarde Starlink peut commander une prime de prix de 20-30% par rapport aux propriétés avec un internet par câble standard. La prolifération des espaces de coworking à Kite Beach agit comme une ancre pour cette démographie, maintenant un taux d'occupation élevé toute l'année plutôt que seulement pendant la saison des vents.

Pour les acheteurs, le calcul est simple : intégrez $10,000-$15,000 dans votre budget pour la redondance des services publics (générateur, onduleur/batterie de secours, citerne, pompe à eau). Les propriétés qui ont déjà ces systèmes installés valent plus que leur prix demandé ne le suggère si elles sont au même prix par mètre carré que les propriétés sans eux. Les propriétés qui ne les ont pas nécessiteront l'investissement avant d'être compétitives sur le marché locatif.

Les améliorations de la stabilité de la tension aux sous-stations locales ont réduit le risque de dommages matériels aux équipements technologiques coûteux—ordinateurs portables, moniteurs, serveurs—ce qui importe pour le marché des nomades numériques. La mise en œuvre de compteurs intelligents permet une surveillance à distance transparente de la consommation d'électricité, cruciale pour les propriétaires gérant des locations à long terme où les locataires paient leurs propres services publics. Ce sont des détails techniques ennuyeux. Ils font aussi la différence entre une propriété qui se loue $2,500/mois et une qui se loue $3,500/mois à la même démographie.

Où L'Argent Se Déplace

Cabarete a une quantité limitée de terrains en bord de mer. Les restrictions de hauteur de construction—généralement 3-4 étages selon la zone—empêchent le surdéveloppement. Cela crée de la rareté. Kite Beach est constamment classée parmi les 10 meilleures destinations de kitesurf au monde. Encuentro est le spot de surf numéro 1 en RD. Ce ne sont pas des tendances qui s'inverseront.

Les propriétés sur Kite Beach ont un taux de vacance proche de zéro pendant les saisons de vent (décembre-avril et juin-août). Le tournoi "Master of the Ocean", organisé annuellement, fait grimper les prix de location de 200% pour cette semaine. Les condos en bord de mer à Cabarete commandent $2,150-$3,000+ par mètre carré. Les villas hors plage dans des communautés comme Pro Cab coûtent en moyenne $1,800 par m², offrant un équilibre entre valeur et accès.

Le passage de "cabane de surf" à "condo de surf de luxe" à Encuentro a attiré des milléniaux aisés. Les valeurs immobilières dans cette zone ont augmenté de 15-20% ces dernières années. L'explosion des retraites de yoga, des marchés biologiques et des centres de fitness soutient un marché locatif à haut rendement axé sur les voyageurs en quête de bien-être. La marchabilité de Cabarete—plage, salle de sport, nourriture, vie nocturne à moins de 15 minutes à pied—est un moteur de revente pour les acheteurs recherchant un style de vie sans voiture.

Le marché de la revente à Cabarete bouge 30% plus vite que la ville de Puerto Plata en raison de la reconnaissance de la marque internationale. Les propriétés sont achetées, vendues et louées en dollars américains, ce qui protège la valeur de l'actif contre l'inflation locale et rend la revente transparente pour les acheteurs internationaux. La communauté d'expatriés résidents à l'année assure que les restaurants et les commodités restent ouverts 365 jours par an, ce qui soutient une demande immobilière constante.

La limitation : l'inventaire. La nouvelle construction à Cabarete est contrainte par la disponibilité des terrains. L'offre de terrains en bord de mer pour le développement est épuisée à 90%. Cela fait monter les valeurs de revente mais signifie aussi que les acheteurs doivent agir rapidement lorsque des propriétés de qualité deviennent disponibles. Le marché des condos à vendre à Cabarete est compétitif. Les propriétés bien entretenues, avec des commodités modernes et à prix raisonnable se vendent en 60-90 jours.

Pour les acheteurs évaluant la côte nord, Cabarete offre la plus grande liquidité et la demande locative la plus prévisible. Sosúa offre une meilleure valeur par mètre carré avec un potentiel de hausse lié à la revitalisation du front de mer. La ville de Puerto Plata offre les prix d'entrée les plus bas et l'accès à l'infrastructure commerciale mais moins de demande locative axée sur le tourisme. Rio San Juan offre un positionnement éco-luxe avec de grands lots mais nécessite des acheteurs à l'aise avec une faible densité et de plus longues distances aux commodités.

La Réalité Légale Qui Vous Protège (Ou Pas)

La loi 108-05 a modernisé le système de titres dominicain. Vous devez avoir un "Certificado de Título" pour prouver la propriété. Depuis 2009, chaque propriété doit avoir un "Deslinde"—une délimitation GPS des limites de la propriété. Les banques ne peuvent pas prêter sur, et vous ne pouvez pas légalement transférer, une propriété sans un Deslinde. Bien que vous puissiez techniquement signer un contrat d'achat sans, vous ne pouvez pas compléter le transfert de titre, rendant cette exigence pratiquement obligatoire pour toute vente légitime. Ce n'est pas optionnel. C'est la base de votre protection légale.

La taxe de transfert standard est de 3% de la valeur évaluée par le gouvernement (valeur DGII), qui n'est pas nécessairement le prix d'achat. La taxe foncière annuelle (IPI - Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) est de 1% sur les propriétés individuelles évaluées au-dessus de RD$10,190,833 (environ 172,230 USD à partir de 2025). L'Autorité fiscale dominicaine a ajusté ce seuil d'exemption pour l'inflation pour la période fiscale 2025 à exactement ce montant. Vous ne payez que 1% sur la valeur au-dessus de ce seuil.

Les propriétés sous la loi CONFOTUR (Loi 158-01) sont exemptes de la taxe IPI de 1% et de la taxe de transfert de 3% pendant 15 ans. C'est l'un des incitatifs fiscaux les plus généreux au monde. Mais les avantages de CONFOTUR ne s'appliquent qu'aux développements nouvellement approuvés, pas aux propriétés de revente. Si un promoteur vous dit qu'une propriété de revente a des avantages CONFOTUR, vérifiez-le directement auprès du ministère du Tourisme. Nous avons vu cela être mal représenté.

La "Promesa de Venta" (Promesse de Vente) est un contrat juridiquement contraignant utilisé pour sécuriser une propriété pendant que la diligence raisonnable est effectuée. Elle nécessite généralement un dépôt de 10%. Ce contrat bloque le prix et empêche le vendeur de vendre à quelqu'un d'autre pendant que vous vérifiez le titre, vérifiez l'absence de privilèges, et complétez votre examen juridique. Le dépôt est remboursable si la diligence raisonnable révèle des problèmes avec le titre.

Diligence raisonnable essentielle : Demandez une "Certificación del Estado Jurídico del Inmueble" au Registre des Titres pour vous assurer qu'il n'y a pas de privilèges ou d'hypothèques. Vérifiez que le vendeur est à jour sur les taxes IPI—les taxes impayées restent avec la propriété, pas le propriétaire. Confirmez que la propriété a un Deslinde valide. Si la propriété est dans un développement, vérifiez que le promoteur a la "Licencia de Construcción" du MOPC avant de verser de l'argent.

La loi dominicaine sur les successions comprend des dispositions de "héritage forcé", ce qui peut compliquer la planification successorale pour les étrangers. Cependant, la propriété par le biais d'une société de portefeuille ou des dispositions spécifiques dans un testament peuvent souvent contourner cela. La structuration légale n'est pas optionnelle si vous vous souciez de ce qui arrive à la propriété lorsque vous mourrez.

En RD, un Notaire Public doit être un avocat agréé avec une nomination gouvernementale spécifique. Utiliser un "notaire" d'un autre pays n'est pas valide pour les transactions immobilières. Le rôle du Notaire est de vérifier la légalité de la transaction, pas seulement de témoigner des signatures. C'est une norme plus élevée qu'aux États-Unis ou au Canada.

Les droits des squatteurs existent mais sont plus faibles pour les propriétés avec un Deslinde. Une communauté gardée ou fermée élimine complètement ce risque. Pour les propriétés en dehors des communautés fermées, des inspections régulières et le maintien d'une occupation visible (même si ce n'est qu'un gardien) empêchent les revendications de squatteurs.

Ce Que Cela Coûte Réellement de Vivre Ici

Un couple peut vivre confortablement à Sosúa ou Cabarete pour 2,500 USD par mois, y compris le loyer, la nourriture et les services publics. Ce n'est pas vivre en routard. C'est un appartement moderne, des sorties régulières au restaurant, et des voyages occasionnels à Santiago pour faire du shopping.

Le lait frais coûte 1,40 USD par litre. Une bière locale (Presidente) coûte 2,30 USD. Une miche de pain de qualité coûte 2,00 USD. Un "Plato del Día" (déjeuner local) coûte 4-6 USD. Un dîner de milieu de gamme pour deux dans un restaurant de plage coûte 30-50 USD. Ce sont les prix de 2026. Ils fluctuent avec le taux de change, mais le peso dominicain a montré une stabilité relative par rapport au USD comparé à d'autres monnaies d'Amérique latine.

Une femme de ménage ou une domestique à plein temps coûte environ 300-400 USD par mois. C'est standard pour les expatriés et les retraités. Ce n'est pas un luxe; c'est une partie de l'économie locale. L'aide domestique est abordable, fiable, et rend la vie quotidienne beaucoup plus facile dans un climat tropical où la poussière et l'humidité sont constantes.

L'électricité est chère. La structure de tarification par paliers peut atteindre 0,30 USD par kilowatt-heure pour une consommation élevée. Faire fonctionner la climatisation toute la journée dans une villa de 3 chambres peut entraîner des factures de 300+ USD par mois. Les panneaux solaires sont devenus économiquement viables ; le retour sur investissement est désormais inférieur à trois ans pour les propriétés avec une consommation électrique élevée. De nombreux nouveaux développements intègrent le solaire comme argument de vente.

Les coûts de santé sont bas par rapport aux normes nord-américaines. Le Centro Médico Cabarete, situé à Sosúa, est un hôpital privé moderne acceptant les assurances internationales (Cigna, Aetna). Une visite standard chez le médecin coûte 40-60 USD sans assurance. Les médicaments sur ordonnance sont significativement moins chers qu'aux États-Unis—souvent 50-70% de moins pour les mêmes médicaments.

Scolarisation pour les familles : L'École Internationale de Sosúa (ISS) offre un programme accrédité aux États-Unis (de la maternelle à la 12e année) avec des frais de scolarité allant de 6,000 à 10,000 USD par an. L'Académie ISLA à Cabarete se concentre sur l'apprentissage par enquête et est populaire auprès des familles de nomades numériques ; les frais de scolarité sont d'environ 7,000 USD par an. Ceux-ci sont compétitifs avec les écoles internationales dans d'autres emplacements des Caraïbes mais une fraction des coûts des écoles privées américaines.

Le seuil de la taxe IPI pour 2025 est de RD$10,190,833 (environ 172,230 USD). Si votre propriété est évaluée en dessous de cela, vous ne payez pas de taxe foncière annuelle. Si elle est évaluée au-dessus, vous payez 1% sur le montant au-dessus du seuil. Une propriété évaluée à 300,000 USD paierait environ 1% sur 127,770 USD, soit 1,277 USD annuellement. Les propriétés exemptes de CONFOTUR ne paient rien pendant 15 ans.

Les frais de HOA dans les communautés fermées varient de 250 à 600 USD par mois. Cela couvre la sécurité, l'alimentation de secours pendant les pannes, la collecte des déchets et l'entretien des espaces communs. Ces frais ne sont pas négociables et doivent être pris en compte dans vos calculs de coût de la vie ou de rendement locatif. Le gouvernement municipal échoue souvent à fournir une collecte fiable des déchets ou une sécurité, donc les frais de HOA paient effectivement pour des services qui devraient être publics mais ne le sont pas.

Le Chemin de la Résidence (Si Vous le Voulez)

Les étrangers ont les mêmes droits que les citoyens pour acheter une propriété en République dominicaine en vertu du décret 21-98, qui a aboli l'exigence précédente d'autorisation présidentielle. Aucune résidence ou permission spéciale n'est requise pour l'achat lui-même. Mais si vous voulez vivre ici à long terme, la résidence offre des avantages significatifs : importation en franchise de droits de biens ménagers et d'une voiture (une fois), possibilité d'ouvrir facilement des comptes bancaires locaux, et évitement des frais de dépassement de séjour touristique facturés lorsque vous quittez le pays.

Le Visa Pensionado nécessite une preuve d'une pension mensuelle d'au moins 1,500 USD (plus 250 USD par personne à charge). C'est pour les retraités avec un revenu garanti d'une pension ou de la sécurité sociale. Le Visa Rentista est pour ceux avec un revenu passif de locations ou d'investissements ; l'exigence est de 2,000 USD mensuels. Le Visa d'Investissement offre une résidence accélérée pour les investisseurs achetant une propriété évaluée à 200,000 USD ou plus, mais la propriété doit être achetée par l'intermédiaire d'une société enregistrée. Ces seuils de revenu sont établis par la loi générale sur la migration et le décret 631-11.

Le traitement de la résidence prend généralement 4-6 mois. Contrairement à certains pays, la RD n'applique pas de strictes exigences de comptage des jours pour maintenir le statut de résident. Vous devez renouveler tous les 1-4 ans selon votre type de visa, mais il n'y a pas d'exigence de passer 183 jours par an dans le pays pour maintenir le statut. Cela le rend attrayant pour les investisseurs qui veulent la résidence comme option de secours mais ne prévoient pas de vivre ici à plein temps immédiatement.

Vous pouvez demander la citoyenneté dominicaine après 2 ans de résidence permanente, ou 6 mois pour les titulaires de Visa d'Investissement accéléré. La RD autorise la double citoyenneté, donc vous n'avez pas besoin de renoncer à votre nationalité d'origine. Le passeport offre un accès sans visa à plus de 70 pays, bien que pas aux États-Unis ou à l'UE.

Le processus de résidence nécessite de travailler avec un avocat local spécialisé en immigration. La paperasserie est étendue : vérifications des antécédents, documents apostillés de votre pays d'origine, preuve de revenu, examens médicaux. Essayer de naviguer cela sans représentation locale est possible mais déconseillé. La bureaucratie est byzantine, et de petites erreurs peuvent retarder le processus de mois.

Pourquoi Ce N'est Pas Dubaï (Et Pourquoi Cela Compte)

Dubaï offre des rendements locatifs similaires (6-9%), mais les prix d'entrée pour une propriété en bord de mer sont 3 fois plus élevés que la RD. Les rendements du Portugal dans les zones de premier choix (Algarve, Lisbonne) ont été compressés à 3-5%, et le Golden Visa ne s'applique plus aux achats immobiliers. La Turquie offre des prix d'entrée bas mais comporte un risque de change et une instabilité politique. La RD opère en dollars américains, ce qui protège les investisseurs de la dévaluation de la monnaie locale.

Un condo de luxe de 2 chambres avec vue sur l'océan à Cabarete coûte 350,000 USD. Une unité comparable à Miami Beach coûte 1,5 million de dollars ou plus. La RD est à 2 heures de Miami et à 3,5 heures de New York. Pour les investisseurs nord-américains, la RD offre une accessibilité que les marchés du Moyen-Orient ne peuvent égaler.

La RD a connu plus de 50 ans de stabilité politique et est la plus grande économie des Caraïbes et de l'Amérique centrale. Le FMI prévoit que l'économie de la RD croîtra de 5% en 2025, surpassant la moyenne régionale. L'objectif du gouvernement est de 15 millions de visiteurs d'ici 2030, garantissant une demande locative à long terme. Le volume touristique—la République dominicaine a officiellement célébré avoir atteint 10 millions de visiteurs (aériens et croisiéristes combinés) en décembre 2023—fournit un entonnoir de demande constant que les petites îles ne peuvent égaler.

Le secteur bancaire est robuste, avec des ratios de solvabilité élevés. Les comptes en dollars américains sont standard. Les banques locales offrent un financement hypothécaire aux étrangers, généralement jusqu'à 50-60% de la valeur du prêt, augmentant la liquidité du marché. C'est rare dans les Caraïbes, où les achats en espèces sont la norme.

Les vacances fiscales de 15 ans de CONFOTUR sont l'un des incitatifs les plus généreux au monde, supérieur au régime fiscal de l'Espagne pour les non-résidents. La combinaison de l'immobilier en dollars, de la stabilité politique, de l'infrastructure touristique solide et du financement accessible de la RD crée une proposition de valeur unique pour les investisseurs cherchant à diversifier en dehors des marchés traditionnels.

La Fenêtre (Et Pourquoi Elle Ne Resterait Pas Ouverte)

Les prix de l'immobilier sur la côte nord devraient augmenter de 5-8% annuellement au cours des cinq prochaines années en raison de l'achèvement des infrastructures. L'offre de terrains en bord de mer à Cabarete est épuisée à 90%. L'autoroute Amber, une fois terminée, changera fondamentalement les schémas d'accès et la demande. La revitalisation du front de mer de Sosúa rebrandera la ville vers une démographie plus élevée.

Ce ne sont pas des affirmations spéculatives. Elles sont basées sur une activité de construction observable, des allocations budgétaires gouvernementales, et un précédent historique de projets similaires dans le centre historique de Puerto Plata, qui a vu les valeurs immobilières augmenter de plus de 30% dans les cinq ans suivant l'achèvement.

L'inventaire actuel des villas en République dominicaine à vendre offre une fenêtre avant que les prix ne s'ajustent à la nouvelle réalité des infrastructures. Les propriétés dans les zones sous-évaluées—La Mulata, El Choco, Perla Marina, rues secondaires à El Batey—sont positionnées pour bénéficier de l'appréciation par débordement à mesure que l'inventaire principal en bord de mer devient rare.

Le risque est le timing. Les projets de construction en RD sont généralement en retard de 30-40% par rapport au calendrier. Les retards dus aux intempéries, les problèmes de chaîne d'approvisionnement et les lenteurs bureaucratiques sont réels. Si vous achetez avec un horizon d'investissement de 12 mois en espérant une appréciation immédiate, vous pariez. Si vous achetez avec un horizon de 3-5 ans, vous vous positionnez intelligemment.

Le financement des promoteurs est actuellement l'option la plus accessible, avec des conditions nécessitant souvent 50% d'acompte et des taux d'intérêt de 5-7%. Le financement bancaire local pour les étrangers est possible mais difficile, avec des taux de 10-12%. La plupart des achats sont en espèces. Cela crée une opportunité pour les acheteurs avec de la liquidité, mais cela signifie aussi que le marché est moins endetté et donc moins volatile que les marchés où un financement à 90% est courant.

La diligence raisonnable prend 2-3 semaines si elle est bien faite. Commencer le processus maintenant positionne les acheteurs pour un revenu locatif en haute saison (janvier-avril). Un "Discovery Tour"—passer 3-5 jours à visiter des propriétés, rencontrer des promoteurs, et comprendre les micro-climats de Sosúa par rapport à Cabarete—est la première étape recommandée. Vous ne pouvez pas évaluer ce marché depuis un ordinateur portable. La différence entre une propriété à 200 mètres de la plage et une sur la plage n'est pas seulement le prix ; c'est la brise, le bruit, la qualité de la vue, et la corrosion de l'air salin.

Le boom des infrastructures fournit le moteur de croissance. La diligence raisonnable légale fournit la sécurité. Les deux sont nécessaires. Aucun n'est suffisant seul. Les investisseurs qui réussissent sur ce marché sont ceux qui vérifient d'abord et font confiance ensuite. Les camions de ciment sur la route de Santiago sont réels. Le calendrier pour l'autoroute est incertain. L'opportunité existe dans l'écart entre ces deux faits.

Category: Pourquoi investir dans la côte nord de la République dominicaine