Un entrepreneur canadien est entré dans mon bureau le mois dernier avec un problème. Il venait de virer 50 000 $ à une société immobilière "réputée" à Sosúa—une avec un site web brillant, des agents anglophones, et un portefeuille de condos en bord de mer qui semblaient parfaits pour son plan de retraite. Le dépôt était censé sécuriser une unité en pré-construction. Au lieu de cela, il lui a assuré une place au premier rang pour une leçon très coûteuse sur le fonctionnement réel du marché immobilier largement non réglementé de la République dominicaine.
Le promoteur n'avait pas d'approbation CONFOTUR. Le terrain n'avait pas de Deslinde. Le "compte séquestre" n'était que le compte d'exploitation du promoteur avec un nom différent sur le relevé bancaire. Et l'agent qui lui a vendu le rêve ? Pas membre de l'AEI, pas d'enregistrement RNC, et—comme nous l'avons découvert—même pas résident légal du pays.
Ceci n'est pas une histoire de malchance. C'est une histoire de ce qui se passe lorsque vous traitez le marché immobilier de la République dominicaine comme s'il avait les mêmes protections des consommateurs que Toronto ou Miami. Ce n'est pas le cas. Mais cela ne signifie pas que c'est un champ de mines. Cela signifie que vous devez comprendre l'architecture juridique spécifique qui fait fonctionner ce marché—et les lacunes spécifiques où les choses s'effondrent.
Je pratique le droit immobilier à Sosúa depuis 1986. J'ai vu la Côte Nord se transformer d'un village de pêcheurs endormi en une destination d'investissement sérieuse. Et j'ai vu toutes les variations de la même erreur : des acheteurs étrangers qui supposent que les sociétés immobilières de la République dominicaine opèrent selon les mêmes règles que leurs marchés d'origine. Ce n'est pas le cas. Voici ce que vous devez réellement savoir.
Points Clés
- Aucune Exigence de Licence : En février 2026, bien qu'un projet de loi pour réglementer les services immobiliers ait été introduit à la Chambre des députés, il n'a pas été promulgué ni appliqué. Il n'y a toujours pas de licence imposée par le gouvernement pour exercer l'immobilier en République dominicaine, ce qui signifie que n'importe qui peut légalement se déclarer agent. Vérifiez la légitimité par l'adhésion à l'AEI et l'enregistrement RNC.
- Le Deslinde est Critique Mais Pas Absolu : Les propriétés sans Deslinde complété (Loi 108-05) ne peuvent pas être financées par les banques et se négocient avec une décote de 15 à 30 %. Vous pouvez légalement acheter et vendre des droits de propriété via une Constancia Anotada, mais vous achetez des droits non définis sur un pourcentage d'une parcelle plus grande plutôt qu'un terrain spécifique. Le Registre des Titres n'émettra pas de Certificat de Titre propre et individuel tant que le Deslinde n'est pas terminé.
- La Vérification CONFOTUR est Manuelle : Les projets revendiquant des avantages fiscaux en vertu de la Loi 158-01 doivent avoir une "Résolution" officielle du MITUR. Les exemptions (taxe de transfert de 3 %, taxe foncière annuelle de 1 %) ne s'appliquent que si la phase spécifique que vous achetez a la Classification Définitive.
- Réalité du Financement : Les banques dominicaines offrent des hypothèques aux étrangers à des taux d'intérêt de 7,5 à 10,5 % pour les prêts en USD (11-14 % + pour les prêts en Pesos, que les étrangers prennent rarement en raison du risque de change). Les ratios LTV sont plafonnés à 60-70 % pour les acheteurs étrangers. Le financement par le promoteur pour la pré-construction est souvent plus viable, mais seulement avec une structure de Fideicomiso appropriée en vertu de la Loi 189-11.
- Coûts de Construction : Construire sur la Côte Nord en 2026 varie réalistement de 950 à 1 200 USD par mètre carré pour des finitions de standard décent, 1 200 à 1 800 pour du luxe. Comptez 3 000 à 5 000 USD pour les systèmes de citerne/pompe et 15 000 à 25 000 USD pour l'infrastructure solaire.
Pourquoi l'Absence de Réglementation Compte Plus Que Vous Ne le Pensez
La République dominicaine n'a pas de licence immobilière imposée par le gouvernement. Zéro. Un projet de loi pour réglementer les services et le courtage immobiliers est en attente à la Chambre des députés, mais en février 2026, il n'a rien changé sur le terrain. L'Asociación de Empresas Inmobiliarias existe, mais l'adhésion est volontaire. Ce que cela signifie en pratique, c'est que la personne qui vous montre une villa en bord de mer à 400 000 $ à Cabarete pourrait avoir des décennies d'expérience et un parcours irréprochable—ou elle pourrait être arrivée le mois dernier avec une voiture de location et une carte de visite imprimée à l'aéroport.
Cela n'est pas intrinsèquement mauvais. Certains des agents les plus compétents avec qui je travaille n'ont pas de qualifications formelles. Mais cela crée un profil de risque spécifique qui n'existe pas sur les marchés réglementés. Il n'y a pas d'assurance obligatoire Erreurs & Omissions. Pas de système de séquestre garanti par l'État. Pas de MLS centralisé pour vérifier les prix. Et surtout, pas de recours légal pour négligence à moins que vous ne puissiez prouver des dommages civils devant les tribunaux dominicains—un processus qui prend des années et coûte plus cher que la plupart des propriétés ne valent.
L'implication pratique : votre diligence raisonnable ne peut pas se reposer sur la réputation de l'agent ou le branding de l'entreprise. Elle doit être structurelle. Vous devez vérifier trois choses indépendamment, peu importe qui vend :
- Le statut légal de l'agent (enregistrement RNC avec la DGII)
- Le statut du titre de propriété (Certificado de Título avec Deslinde complété)
- La structure financière du promoteur (Fideicomiso pour la pré-construction)
Si l'une de ces trois vérifications échoue, l'affaire ne doit pas avancer. Point final.
La Norme AEI et Ce Qu'elle Signifie Réellement
Quand je dis aux clients de vérifier l'adhésion à l'AEI, ils demandent souvent ce que cela les protège réellement. La réponse honnête : pas grand-chose, dans un sens légal. Le Code de déontologie de l'AEI est contraignant pour les membres, mais l'application est interne. Si un agent AEI représente mal une propriété, vous pouvez déposer une plainte auprès de l'association. Ils pourraient révoquer l'adhésion de l'agent. Mais cela ne vous rend pas votre argent.
Ce que l'adhésion à l'AEI signifie est que l'agent est sur le marché depuis suffisamment longtemps pour se soucier de sa réputation au sein de la communauté professionnelle locale. C'est un contrôle social, pas légal. À Sosúa et Cabarete, où la communauté immobilière est petite et où les nouvelles circulent vite, cette pression sociale compte. Un membre de l'AEI qui trompe un client aura plus de mal à obtenir des recommandations d'autres avocats, promoteurs et expatriés qui sont ici depuis des décennies.
Mais ce n'est pas une garantie. J'ai vu des membres de l'AEI s'engager dans une double agence sans divulgation—représentant à la fois l'acheteur et le vendeur tout en percevant la commission complète du vendeur et en se positionnant comme l'avocat de l'acheteur. Cela est légal en République dominicaine. C'est aussi un conflit d'intérêts structurel que la plupart des acheteurs étrangers ne comprennent pas avant qu'il ne soit trop tard.
La solution n'est pas d'éviter les agents AEI. C'est de comprendre que l'adhésion à l'AEI est un point de départ, pas une ligne d'arrivée. Vous avez toujours besoin d'un conseil juridique indépendant. Vous devez toujours vérifier chaque affirmation. Et vous devez toujours comprendre que l'incitation de l'agent est de conclure l'affaire, pas de protéger vos intérêts.
Le Piège de la "Constancia Anotada"
Voici un scénario que je vois au moins une fois par mois : Un acheteur trouve un beau terrain dans les collines au-dessus de Sosúa. Le prix est raisonnable. Les vues sont incroyables. L'agent leur assure que le titre est "propre". Le vendeur fournit un document appelé "Constancia Anotada".
L'acheteur pense qu'il achète un terrain spécifique. Ce qu'il achète réellement est une part de pourcentage d'une parcelle plus grande qui n'a jamais été subdivisée. La Constancia Anotada ne décrit pas les limites. Elle n'inclut pas de coordonnées GPS. C'est essentiellement un reçu disant "vous possédez 1 000 mètres carrés de cette ferme de 10 000 mètres carrés, mais nous n'avons pas encore décidé quels 1 000 mètres carrés".
Ce n'est pas une arnaque au sens traditionnel. Le vendeur ne ment pas sur ce qu'il vend. Mais l'acheteur fait des hypothèses sur ce qu'il achète que le document ne soutient pas. Et ces hypothèses créent d'énormes problèmes à long terme.
Vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque sur une Constancia Anotada. Les banques en République dominicaine ne prêteront pas d'argent contre une propriété qui n'a pas de limites définies. Vous ne pouvez pas construire légalement sans désignation de parcelle spécifique. Et vous ne pouvez pas facilement revendre, car le prochain acheteur aura le même problème que vous—ils achètent des droits sur une partie non définie d'une parcelle plus grande, pas un titre propre à un terrain spécifique.
Techniquement, vous pouvez vendre et acheter des biens avec juste une Constancia Anotada—cela arrive fréquemment, surtout dans les zones rurales ou les transactions plus anciennes. Ce n'est pas illégal. Mais vous échangez des droits non définis plutôt qu'un actif spécifique et bancable. Le Registre des Titres n'émettra pas de Certificat de Titre propre et individuel tant que le processus de Deslinde n'est pas terminé.
La solution est le processus de Deslinde en vertu de la Loi 108-05. C'est la procédure légale formelle qui transforme une propriété d'une part de pourcentage en une parcelle individualisée avec des coordonnées GPS enregistrées dans le Registre des Titres. Cela implique d'engager un géomètre, de notifier les voisins, de tenir une audience publique où quiconque peut s'opposer s'il pense que les limites empiètent sur leur terrain, et d'attendre 6 à 12 mois pour que le Tribunal de Tierras rende une décision finale.
Cela coûte 1 500 à 3 000 USD. C'est bureaucratique et lent. Et c'est absolument obligatoire si vous voulez une propriété qui peut être financée, assurée et revendue sans complications légales.
La question n'est pas de savoir si vous avez besoin d'un Deslinde. La question est de savoir si vous allez payer pour cela avant d'acheter la propriété ou après. Si vous achetez sans Deslinde, vous acceptez une décote de 15 à 30 % sur le prix d'achat en échange de prendre en charge le coût, le temps et le risque de compléter le processus vous-même. Cela peut avoir du sens si vous êtes un investisseur expérimenté qui comprend le processus et a la patience d'attendre. Pour la plupart des acheteurs étrangers, c'est une mauvaise affaire.
Pré-Construction et l'Exigence de Fideicomiso
Le marché immobilier de la République dominicaine adore la pré-construction. Les promoteurs à Cabarete et Sosúa vendent régulièrement des unités 12 à 24 mois avant l'achèvement. Le pitch est convaincant : verrouiller un prix plus bas, voir votre capital croître pendant la construction, et entrer dans une propriété neuve avec un potentiel de location immédiat.
Le risque est tout aussi convaincant : vous virez des dizaines de milliers de dollars à une entreprise qui n'a pas encore de produit fini. Si le promoteur fait faillite, est poursuivi, ou décide simplement d'abandonner le projet, votre dépôt est perdu.
La Loi 189-11 était censée résoudre ce problème en introduisant la structure de Fideicomiso—essentiellement une fiducie où les dépôts des acheteurs sont conservés dans un compte séparé géré par une banque fiduciaire. Les fonds ne peuvent être libérés au promoteur que lorsque les étapes de construction sont terminées. Si le projet échoue, le fiduciaire retourne l'argent aux acheteurs.
En théorie, cela fonctionne. En pratique, l'application est incohérente. J'ai examiné des contrats de pré-construction à Sosúa où le promoteur prétendait avoir un Fideicomiso mais l'accord de fiducie réel n'existait pas. Le "compte séquestre" n'était que le compte d'exploitation du promoteur avec un nom différent sur les relevés.
Le processus de vérification est simple mais nécessite de poser des questions spécifiques :
- Quel est le nom de la banque fiduciaire gérant la fiducie ?
- Puis-je voir une copie de l'accord de Fideicomiso ?
- Quels sont les jalons spécifiques qui déclenchent les libérations de fonds au promoteur ?
- Que se passe-t-il avec mon dépôt si le projet est retardé ou annulé ?
Si le promoteur ne peut pas répondre à ces questions avec documentation, le Fideicomiso n'existe pas. Et si le Fideicomiso n'existe pas, vous faites un prêt non garanti à une entreprise de construction dans un pays étranger sans recours légal si les choses tournent mal.
L'alternative est le financement par le promoteur, où vous effectuez des paiements directement au promoteur pendant la période de construction. C'est plus risqué, mais c'est aussi plus transparent. Vous ne prétendez pas qu'il y a un filet de sécurité. Vous faites un pari calculé que le promoteur terminera le projet parce qu'il a besoin de votre paiement final pour que les économies fonctionnent.
Quelle structure est meilleure dépend du promoteur et du projet spécifiques. Mais la pire option est de supposer que "pré-construction" signifie automatiquement "protégé". Ce n'est pas le cas.
CONFOTUR et les Avantages Fiscaux Qui Comptent Réellement
La Loi 158-01 est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs étrangers regardent la République dominicaine en premier lieu. Le programme CONFOTUR offre 10 à 15 ans d'exemptions fiscales pour les projets touristiques approuvés : exemption de taxe de transfert de 3 % à l'achat, exemption de taxe foncière annuelle de 1 %, et dans certains cas, exemptions sur l'impôt sur le revenu locatif.
Pour une propriété de 300 000 $, cela représente 9 000 $ économisés à la clôture et environ 2 500 à 3 000 $ économisés annuellement sur les taxes foncières. Sur une période de 15 ans, les économies fiscales totales peuvent dépasser 45 000 $—une réduction significative du coût de possession.
Mais voici ce que la plupart des sociétés immobilières ne vous disent pas : l'approbation CONFOTUR est spécifique au projet, à la phase et parfois à l'unité. Un promoteur peut avoir l'approbation CONFOTUR pour la Phase 1 d'un projet mais pas encore pour la Phase 2. Ou ils peuvent avoir une approbation provisoire mais pas définitive, ce qui signifie que les avantages fiscaux ne sont pas légalement garantis.
Le processus de vérification nécessite de demander le document officiel "Résolution" délivré par le Ministère du Tourisme. Ce document liste le nom du projet, la phase spécifique couverte, la date d'approbation, et la durée des exemptions fiscales. Vous pouvez vérifier cela directement en contactant le Département des Entreprises et Services Touristiques au sein du MITUR.
Et voici le détail critique : seules les propriétés avec "Classification Définitive" (Clasificación Definitiva) garantissent les exemptions fiscales pour l'acheteur final. Une classification "Provisoire" permet à un promoteur de démarrer le projet, mais elle ne sécurise pas vos avantages fiscaux. Si le promoteur ne peut pas produire une Résolution montrant la Classification Définitive pour votre phase spécifique, ces exemptions n'existent pas encore.
Si le promoteur ne peut pas produire la Résolution, ils n'ont pas d'approbation CONFOTUR. Et si le contrat d'achat n'indique pas explicitement que l'unité bénéficie de la Loi 158-01, les exemptions fiscales ne vous sont pas transférées même si le projet a l'approbation.
J'ai vu des contrats où le promoteur avait l'approbation CONFOTUR mais structuré la vente de manière à exclure l'acheteur des avantages. Le promoteur gardait les exemptions fiscales pour lui-même et vendait l'unité au prix du marché. L'acheteur pensait qu'il achetait une propriété avec avantages fiscaux. Ce n'était pas le cas.
La solution est simple mais nécessite une attention aux détails : vérifiez la Résolution avant de faire une offre, et assurez-vous que le contrat d'achat indique explicitement que l'unité est couverte par la Loi 158-01. Si le promoteur résiste à mettre cela par écrit, c'est un signal d'alarme.
Le Processus de Deslinde et Pourquoi Il Est Non Négociable
La Loi 108-05 est la pièce législative immobilière la plus importante en République dominicaine que la plupart des acheteurs étrangers n'ont jamais entendue. C'est la loi qui a créé le système moderne de Registre des Titres et établi le processus de Deslinde comme la norme obligatoire pour les limites de propriété.
Avant 2009, il était courant que les propriétés soient vendues avec juste une "Constancia Anotada"—un document qui prouvait que vous possédiez un pourcentage d'une parcelle plus grande mais ne spécifiait pas où se trouvait votre portion. Cela créait des disputes de limites sans fin, rendait le financement impossible, et transformait les transactions immobilières en cauchemar juridique.
La Résolution No. 355-2009 de la Cour Suprême a changé cela en statuant que le Deslinde est obligatoire pour toutes les nouvelles transactions immobilières. Vous ne pouvez pas enregistrer une vente dans le Registre des Titres sans cela. Vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque sans cela. Et vous ne pouvez pas construire légalement sans cela.
Le processus de Deslinde implique d'engager un géomètre agréé pour mesurer la propriété en utilisant des coordonnées GPS, de notifier tous les propriétaires adjacents, de tenir une audience publique où les voisins peuvent s'opposer s'ils croient que les limites empiètent sur leur terrain, et d'attendre que le Tribunal de Tierras rende une décision finale. Le processus entier prend 6 à 12 mois et coûte 1 500 à 3 000 USD.
C'est bureaucratique. C'est lent. Et c'est absolument obligatoire si vous voulez une propriété qui peut être financée, assurée et revendue sans complications légales.
L'implication pratique : si vous regardez des propriétés à Sosúa ou Cabarete, la première question que vous devez poser est de savoir si la propriété a un Deslinde complété. Si la réponse est non, vous devez décider si vous êtes prêt à prendre en charge le coût et le temps de compléter le processus vous-même.
Certains acheteurs font cela intentionnellement. Ils achètent des propriétés sans Deslinde à une décote de 15 à 30 %, complètent le processus eux-mêmes, et revendent à pleine valeur marchande. C'est une stratégie viable si vous comprenez le processus et avez la patience d'attendre. Mais ce n'est pas une stratégie pour les acheteurs qui ont besoin d'un financement immédiat ou qui veulent un investissement clé en main.
L'autre risque est que le processus de Deslinde pourrait révéler des problèmes avec les limites de la propriété. Si un voisin s'oppose lors de l'audience publique et prouve que les limites revendiquées par le vendeur empiètent sur leur terrain, le Tribunal de Tierras pourrait réduire la taille de votre propriété ou rejeter complètement la demande de Deslinde. C'est rare, mais cela arrive. Et si cela arrive, vous êtes coincé avec une propriété qui ne peut pas être légalement subdivisée ou vendue.
La solution est de faire de l'achèvement du Deslinde une condition de la vente. Structurez l'accord d'achat de sorte que le vendeur soit responsable de compléter le Deslinde avant la clôture. S'ils ne peuvent pas, l'affaire ne progresse pas. Cela reporte le risque et le coût sur le vendeur, où il appartient.
Réalité du Financement pour les Acheteurs Étrangers
Les banques dominicaines prêteront aux étrangers. Scotiabank et Banco Popular offrent tous deux des produits hypothécaires pour les non-résidents. Mais les conditions sont significativement différentes de ce à quoi la plupart des acheteurs nord-américains ou européens sont habitués.
Pour les prêts libellés en USD—qui sont ceux que la plupart des étrangers prennent pour éviter le risque de dévaluation monétaire—les taux d'intérêt varient de 7,5 % à 10,5 % au début de 2026. Ces taux sont généralement fixes pour 1 à 5 ans, après quoi ils s'ajustent à un taux variable lié au taux de référence de la Banque centrale. Si vous envisagez un prêt libellé en Pesos (que les étrangers prennent rarement pour des propriétés d'investissement), les taux varient de 11 % à 14 % +. Le taux plus élevé reflète le risque de change et l'inflation dans l'économie locale.
Les ratios prêt-valeur sont plafonnés à 60-70 % pour les acheteurs étrangers, ce qui signifie que vous avez besoin d'un acompte de 30-40 %.
Le processus d'approbation nécessite des documents que la plupart des acheteurs étrangers n'ont pas facilement disponibles : déclarations fiscales de votre pays d'origine, lettres de référence de votre banque d'origine, preuve de revenu, et parfois preuve d'actifs. Le processus prend 4 à 8 semaines et nécessite l'ouverture d'un compte bancaire dominicain, ce qui nécessite lui-même un visa de résidence ou un passeport valide avec au moins 6 mois de validité.
L'implication pratique : si vous prévoyez de financer une propriété en République dominicaine, vous devez commencer le processus de pré-approbation hypothécaire avant de faire une offre. Le délai de l'offre à la clôture est généralement de 60 à 90 jours, et le processus d'approbation hypothécaire peut facilement consommer la moitié de ce temps.
L'alternative est le financement par le promoteur, où le promoteur agit en tant que prêteur et vous effectuez des paiements directement à lui sur une période de 3 à 5 ans. C'est plus courant pour les projets de pré-construction, où le promoteur a besoin de flux de trésorerie pendant la phase de construction. Les taux d'intérêt sont souvent inférieurs aux taux bancaires (7-10 %), mais les conditions sont moins flexibles et le prêt est généralement dû en totalité une fois la construction terminée.
Quelle option est meilleure dépend de votre situation financière et de votre calendrier. Le financement bancaire vous donne plus de flexibilité et de plus longues conditions de remboursement. Le financement par le promoteur est plus rapide et souvent moins cher, mais il vous lie au calendrier de construction du promoteur et nécessite un paiement ballon à la fin.
Coûts de Construction et Dépenses d'Infrastructure Cachées
Si vous envisagez de construire une propriété en République dominicaine plutôt que d'acheter un inventaire existant, vous devez comprendre la structure réelle des coûts. Le chiffre principal que vous entendrez de la plupart des promoteurs est de 750 à 950 USD par mètre carré pour des finitions standard. Cela aurait pu être exact en 2023 ou 2024, mais l'inflation et l'augmentation des coûts des matériaux d'ici 2026 ont poussé ces chiffres plus haut.
Pour des finitions standard décentes—béton, armature, toit, fenêtres, portes, plomberie et électricité de base—vous regardez réalistement 950 à 1 200 USD par mètre carré sur la Côte Nord. Un taux de 750 résulterait probablement en des finitions de qualité inférieure ou exclurait des coûts de préparation de site essentiels. Pour des finitions de luxe, la fourchette de 1 200 à 1 800 par mètre carré reste exacte.
Mais ces chiffres n'incluent pas les coûts d'infrastructure qui rendent une propriété habitable sur la Côte Nord. Vous avez besoin d'un système de citerne et de pompe pour stocker l'eau, car l'approvisionnement en eau municipale est incohérent. Cela coûte 3 000 à 5 000 USD. Vous avez besoin d'un générateur de secours ou d'un système solaire, car l'électricité coûte 0,30 $ par kilowatt-heure et les coupures de courant sont fréquentes. Un système solaire complet pour une villa de 4 chambres coûte 15 000 à 25 000 USD. Vous avez besoin d'un mur périmétrique et d'une porte, car la sécurité est une préoccupation légitime. C'est encore 5 000 à 10 000 USD.
Ajoutez ces coûts ensemble et vous regardez un coût total réaliste qui est significativement plus élevé que le taux de construction principal. Cela reste compétitif avec les coûts de construction à Miami ou Toronto, mais ce n'est pas l'affaire que certains promoteurs annoncent.
L'alternative est de rénover une propriété existante. Les villas plus anciennes dans les communautés fermées établies de Sosúa (comme Sea Horse Ranch) peuvent souvent être achetées en dessous du coût de remplacement et rénovées pour 400 à 600 USD par mètre carré. L'avantage est que vous achetez dans un emplacement avec une infrastructure établie, un aménagement paysager mature, et un marché locatif éprouvé. L'inconvénient est que vous héritez des choix de conception de quelqu'un d'autre et potentiellement de systèmes obsolètes.
Quelle approche a plus de sens dépend de vos priorités. Si vous voulez une propriété conçue sur mesure avec des systèmes modernes et un agencement efficace, construire du neuf a du sens. Si vous voulez une propriété dans un emplacement établi avec un potentiel locatif immédiat, rénover a du sens.
Mais dans tous les cas, vous devez budgétiser pour le coût total de possession, pas seulement le coût de construction. Et vous devez prendre en compte la valeur temporelle de l'argent—une propriété qui prend 18 mois à construire et à meubler représente 18 mois de revenus locatifs perdus.
Le Problème de la Double Agence et Pourquoi Cela Compte
La double agence—représenter à la fois l'acheteur et le vendeur dans la même transaction—est légale en République dominicaine. C'est aussi courant. Et c'est un conflit d'intérêts structurel que la plupart des acheteurs étrangers ne comprennent pas jusqu'à ce qu'ils soient assis dans mon bureau essayant de défaire une mauvaise affaire.
Voici comment cela fonctionne généralement : Vous contactez une société immobilière à propos d'une propriété. Ils vous montrent l'annonce. Vous l'aimez. Vous faites une offre. L'agent négocie avec le vendeur en votre nom. L'affaire se conclut. Vous pensez que l'agent travaillait pour vous.
Mais l'agent travaillait en fait pour le vendeur. Le vendeur paie la commission de l'agent—généralement 5-10 % du prix de vente. L'incitation financière de l'agent est d'obtenir le prix le plus élevé possible, le plus rapidement possible. Votre intérêt est d'obtenir le prix le plus bas possible, avec la diligence raisonnable la plus complète possible. Ces intérêts sont directement opposés.
L'agent pourrait être honnête et équitable. Ils pourraient vraiment essayer de servir les deux parties. Mais la structure d'incitation est cassée. Et dans un marché sans exigences de divulgation obligatoire, de nombreux acheteurs ne réalisent même pas qu'ils sont dans une situation de double agence jusqu'à ce qu'il soit trop tard.
La solution est de comprendre que la société immobilière n'est jamais votre avocat. Ils sont un prestataire de services facilitant une transaction. Votre avocat est votre avocat indépendant. Et votre avocat ne devrait jamais être quelqu'un recommandé par la société immobilière ou le vendeur.
Cela semble évident, mais j'ai vu d'innombrables transactions où l'acheteur a utilisé l'avocat du vendeur parce que c'était "pratique" ou parce que l'agent leur a assuré que cela "accélérerait les choses". Cela n'accélère pas les choses. Cela élimine simplement la seule personne dans la transaction dont le travail est de protéger vos intérêts.
Ce Que Fait Réellement un Conseil Juridique Indépendant
Quand je dis aux clients qu'ils ont besoin d'un conseil juridique indépendant, ils demandent souvent ce que cela signifie réellement en pratique. Voici le travail spécifique qui se fait pendant un processus de diligence raisonnable approprié :
Vérification du Titre : Je me rends physiquement au bureau du Registre des Titres à Puerto Plata et demande la "Certificación de Título" officielle. Ce document liste le propriétaire légal actuel, toutes les hypothèques ou privilèges, tous les blocages légaux (oposiciones) qui empêcheraient une vente, et le statut du Deslinde. Je ne me fie pas à une copie fournie par le vendeur. Je l'obtiens directement du Registre.
Vérification des Limites : Si la propriété a un Deslinde, je vérifie que les coordonnées GPS correspondent au rapport du géomètre. Si elle n'a pas de Deslinde, j'explique les risques et les coûts de compléter le processus.
Vérification CONFOTUR : Si la propriété revendique des avantages fiscaux en vertu de la Loi 158-01, je demande la Résolution officielle du MITUR et vérifie que la phase et l'unité spécifiques sont couvertes.
Vérification Fiscale : Je demande une "Certificación del IPI" de la DGII prouvant que le vendeur est à jour sur les taxes foncières. Les taxes impayées s'attachent à la propriété, pas à la personne, donc cela est critique.
Vérification des Services Publics : Je vérifie auprès d'Edenorte (la compagnie d'électricité locale) qu'il n'y a pas de dettes de services publics impayées. J'ai vu des propriétés avec plus de 10 000 $ de factures d'électricité impayées que l'acheteur a héritées.
Vérification de l'HOA : Si la propriété est dans une communauté fermée ou un condo, je passe en revue les règlements de l'HOA pour vérifier les restrictions de location, les structures de frais, et toutes les évaluations spéciales en attente.
Examen du Contrat : Je passe en revue le contrat d'achat pour vérifier la structure de paiement, le calendrier de clôture, les contingences, et les pénalités pour non-exécution. Je m'assure que le contrat indique explicitement que la propriété bénéficie de CONFOTUR si applicable.
Mise en Place du Séquestre : Je conserve le dépôt dans le compte séquestre de mon cabinet ou organise une fiducie avec une banque fiduciaire. Le dépôt n'est libéré au vendeur que lorsque le transfert de titre est complet et irrévocable.
Ce processus prend 2 à 4 semaines et coûte 1 à 2 % du prix d'achat. Ce n'est pas glamour. Mais c'est la différence entre acheter une propriété et acheter un procès.
L'Exception de la Propriété en Bord de Mer
Les propriétés dans la zone maritime de 60 mètres sont techniquement domaine public en vertu de la Loi 305-68. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas posséder une propriété en bord de mer. Cela signifie que la structure de propriété est différente et nécessite une autorisation légale spécifique.
La structure la plus courante est une "Concession" accordée par le Ministère de l'Environnement. La concession vous donne le droit d'utiliser et de développer le terrain pour une période spécifique (généralement 25 ans, renouvelable). Vous ne possédez pas le terrain au sens traditionnel, mais vous avez des droits exclusifs sur celui-ci.
L'implication pratique : les propriétés en bord de mer nécessitent une diligence raisonnable supplémentaire pour vérifier que la concession est valide et transférable. Toutes les concessions ne peuvent pas être transférées aux acheteurs étrangers. Et certaines concessions ont des restrictions sur l'utilisation commerciale ou l'activité locative.
J'ai vu des acheteurs acheter des propriétés "en bord de mer" pour découvrir que la concession n'avait jamais été correctement enregistrée, ou qu'elle avait expiré des années auparavant et que le vendeur occupait le terrain illégalement. Le Ministère de l'Environnement a été plus agressif dans l'application des réglementations de la zone maritime ces dernières années, ce qui signifie que ces problèmes sont plus susceptibles de surgir pendant votre propriété.
La solution est de vérifier le statut de la concession avant de faire une offre. Si la propriété est dans la zone maritime et n'a pas de concession valide et transférable, elle ne vaut pas la peine d'être achetée à n'importe quel prix.
Le Calcul de la Résidence
De nombreux acheteurs étrangers sont attirés par la République dominicaine en raison de la voie de résidence par investissement en vertu de la Loi 171-07. Le seuil d'investissement minimum est de 200 000 USD en immobilier, ce qui vous qualifie pour un traitement accéléré de la résidence en environ 45 jours une fois approuvé.
Mais le seuil de 200 000 est basé sur la valeur fiscale de la propriété, pas sur le prix d'achat. Et la valeur fiscale est généralement de 60 à 70 % de la valeur marchande. Cela signifie que vous devez souvent acheter une propriété d'une valeur de 280 000 à 330 000 $ pour atteindre le seuil de 200 000 $ de valeur fiscale.
Le visa de résidence nécessite également une preuve d'assurance maladie, un casier judiciaire vierge, et un examen médical. Le coût total pour la demande de visa, les frais juridiques, et la documentation est d'environ 3 000 à 5 000 $ par personne.
Une fois que vous avez la résidence, vous pouvez demander la résidence permanente après deux ans, et la citoyenneté après deux ans de résidence permanente. La République dominicaine reconnaît la double citoyenneté, donc vous n'avez pas à renoncer à votre passeport de pays d'origine.
Le bénéfice pratique : la résidence vous donne une exemption de 50 % sur les taxes foncières annuelles et une exemption des taxes sur les importations de biens ménagers. Cela facilite également les opérations bancaires et vous donne plus de flexibilité pour les séjours de longue durée.
La limitation pratique : la résidence vous oblige à passer au moins 6 mois par an en République dominicaine pour maintenir le statut. Si vous prévoyez d'utiliser la propriété uniquement comme investissement locatif et de ne visiter qu'occasionnellement, la voie de la résidence pourrait ne pas avoir de sens.
L'Analyse Comparative : Côte Nord de la RD vs. Alternatives Mondiales
| Caractéristique | Côte Nord de la RD | Dubaï | Portugal | Turquie |
|---|---|---|---|---|
| Rendement Locatif Net | 7-11% (Court terme) | 6-7% | 3-5% | 4-6% |
| Investissement Résidence | 200k USD | ~205k USD | Éliminé (Oct 2023) | 400k USD |
| Risque de Change | Faible (indexé USD) | Faible (indexé USD) | Faible (Euro) | Élevé (40-60% inflation) |
| Prix d'Entrée (2-chambres) | 250k-350k USD | 400k-600k USD | 500k+ USD | 200k-400k USD |
| Taxe sur les Gains en Capital | 0% (CONFOTUR) | 0% | 28% |
