Plage: Propriété en Bord de Mer à Vendre

La première fois que vous posez le pied sur le sable à Encuentro, le bruit des vagues a tendance à couvrir tout le reste. Mais regardez au-delà des vagues et vous découvrirez l'une des histoires financières les plus captivantes des Caraïbes. Je m'occupe des transactions immobilières sur la côte nord depuis 1986, et ce que je vois maintenant à Encuentro est différent des cycles habituels. Ce n'est pas la zone de villégiature polie de Punta Cana ou la montée des gratte-ciel de Puerto Plata. C'est un marché restreint où les propriétés en bord de mer à vendre se vendent à des prix élevés parce qu'il n'y a tout simplement plus grand-chose à acheter.

Mardi dernier, un client de Vancouver est entré dans mon bureau avec une impression d'un site d'annonces. De belles photos. "Villa en bord de mer, 450 000 $." Je lui ai demandé s'il avait vérifié le Deslinde. Il m'a regardé comme si je lui avais demandé s'il avait vérifié la présence de fantômes. Trois jours plus tard, nous avons découvert que la ligne de propriété sur l'ancien titre était à 40 mètres de l'endroit où se trouvait réellement la clôture. Le lot "en bord de mer" était en fait en deuxième ligne, et le vendeur le savait. C'est la différence entre quelqu'un qui comprend l'investissement à Cabarete et quelqu'un qui est sur le point de perdre un acompte.

L'immobilier à Encuentro Beach n'est pas pour tout le monde. Si vous voulez du luxe clé en main avec un bureau de conciergerie, cherchez ailleurs. Mais si vous êtes prêt à naviguer dans les réalités—les routes non pavées, les coupures de courant occasionnelles, le fait que votre avocat doit se rendre physiquement au registre foncier de Puerto Plata pour vérifier votre titre—alors vous regardez un marché qui a livré une appréciation de 6% en 2024 et ne montre aucun signe de ralentissement.

Points Clés

Réalité des Prix : Les vrais condos en bord de mer à Encuentro se négocient à 2 600-3 200 USD par mètre carré, tandis que les propriétés en deuxième ligne se situent à 1 800-2 200 USD—une réduction de 30-40% qui se réduit souvent lorsque les lots en deuxième ligne ont des vues sur l'océan en hauteur.

Non-Négociable Légal : Ne jamais acheter sans un Deslinde complété sous la Loi 108-05. Environ 30% des annonces "à vendre par le propriétaire" plus anciennes manquent encore de cette délimitation de frontière vérifiée par GPS, créant des litiges de frontière qui peuvent prendre des années à résoudre.

Rendements Locatifs : Des rendements bruts de 8-12% sont possibles pour les unités en bord de mer, mais les rendements nets réalistes après frais de gestion (20-25%), maintenance, et lacunes saisonnières se situent généralement entre 5-7%.

Vérité sur l'Infrastructure : Starlink a résolu le problème d'internet (RD$2,900/mois, ~50 USD), mais l'alimentation du réseau reste incohérente. Les systèmes solaires se rentabilisent maintenant en 3,5-4 ans étant donné que les tarifs d'électricité dans les communautés fermées avec des réseaux privés dépassent souvent 0,30 $/kWh dans les tranches supérieures—bien que les connexions directes au réseau Edenorte soient généralement de 0,18-0,24 $/kWh selon les blocs de consommation.

Contraintes de Zonage : Des retraits stricts de 60 mètres de la ligne de marée haute et des limites de hauteur de 3 niveaux préservent l'esthétique "jungle", mais créent également une rareté qui fait monter les prix plus rapidement que les marchés avec une marge d'expansion illimitée.

La Perspective "Sur le Terrain" : Pourquoi Encuentro Beach est Différent

J'ai vendu des propriétés dans cinq développements résidentiels dans cette région au cours des 20 dernières années—Encuentro Residences et Encuentro Surf Village parmi eux. Le changement démographique que je vois maintenant est frappant. Il y a dix ans, mon acheteur typique avait plus de 60 ans, à la recherche d'une villa de retraite. Aujourd'hui, c'est un ingénieur logiciel allemand de 38 ans qui veut surfer avant son appel Zoom de 9h. La foule "Surf & Work" a réécrit l'équation de la demande.

Cela se reflète dans les chiffres. Les condos en bord de mer à Encuentro génèrent des rendements locatifs bruts de 8-12%, surpassant la moyenne des Caraïbes de 5-7%. L'occupation en haute saison (décembre à avril) atteint 85-90%, grâce à des conditions de surf constantes qui coïncident avec l'hiver nord-américain. Mais voici ce que les sites d'annonces ne vous diront pas : la basse saison (mai-juin, septembre-octobre) tombe à 40-50% d'occupation. Votre moyenne annuelle compte plus que votre mois de pointe.

Le plancher du prix d'entrée s'est durci. Même les studios plus anciens ou les "cabanes de surf" dans la région d'Encuentro commencent maintenant à 150 000-180 000 USD. Les terrains en bord de mer de premier choix se vendent à plus de 1 000 $ par mètre carré, tandis que les lots à 400 mètres en arrière peuvent encore être trouvés pour 150-400 $ par mètre carré. Cet écart représente l'évaluation honnête du marché de la distance de marche jusqu'au break.

Ce qui distingue Encuentro du centre-ville de Cabarete, c'est le zonage. Contrairement aux gratte-ciel qui s'infiltrent à Puerto Plata, Encuentro fonctionne sous des règles strictes de faible densité—typiquement 3 niveaux maximum pour les propriétés en bord de mer. Le ministère du Tourisme impose un retrait de 60 mètres de la ligne de marée haute pour toute construction permanente. Ce n'est pas une préférence du développeur; c'est la Loi 305-68, et c'est non négociable. Le résultat est une esthétique "jungle-rencontre-l'océan" préservée qui ne peut être reproduite une fois qu'elle est partie.

L'économie du surf ici est réelle. Cinq écoles de surf actives opèrent quotidiennement à partir de 6h00—Pauhana, Chino Surf School, et d'autres. Cela crée une demande de location "patrouille de l'aube" qui dépasse les heures touristiques standard. Les propriétés avec rangement pour planches, douches extérieures et capture de lumière matinale obtiennent des tarifs premium car elles répondent à un cas d'utilisation spécifique que le marché a validé.

Mais soyons clairs sur ce que ce n'est pas. Encuentro n'est pas poli. La route principale (La Pista) est pavée, mais les routes internes sont en grande partie en terre battue et en gravier. Vous avez besoin d'un SUV ou d'un crossover pour une conduite quotidienne confortable. La communauté est la plus active entre 6h00 et 10h00, puis à nouveau en fin d'après-midi. Si vous attendez une vie nocturne, vous êtes au mauvais endroit. Le centre-ville de Cabarete est à cinq minutes si c'est ce que vous voulez, mais Encuentro impose une "zone de silence" après 22h.

Le changement démographique des acheteurs, passant des retraités aux professionnels de 35 à 50 ans, a été accéléré par le boom du travail à distance post-2020. Ces acheteurs ne cherchent pas des complexes tout compris. Ils veulent un internet fiable (Starlink a résolu cela), des espaces communautaires accessibles à pied (le Encuentro Food Park le fournit), et un style de vie qui mélange fitness et productivité. C'est une cible plus étroite que l'immobilier "caribéen" générique, mais c'est une cible avec de l'argent et de la conviction.

La Sécurité Avant Tout : Le Cadre Juridique "Sans Fard"

La plus grande erreur que je vois est les acheteurs qui confondent une "Constancia Anotada" avec un titre valide. Laissez-moi être direct : une Constancia Anotada est un document au format ancien qui ne répond pas aux exigences de la Loi 108-05. Si quelqu'un essaie de vous vendre une propriété avec seulement ce document, partez. Depuis la mise en œuvre de la Loi 108-05 (Registre de l'Immobilier), le Deslinde est obligatoire. Il utilise des coordonnées GPS pour définir les limites avec une précision garantie par l'État.

Voici ce que le processus de Deslinde implique réellement. Un arpenteur agréé (Agrimensor) marque physiquement les limites de la propriété à l'aide d'un équipement GPS. Ces coordonnées sont ensuite enregistrées au Registro de Títulos. Le résultat est un "Certificado de Título" qui ne peut être contesté par des voisins revendiquant des clôtures historiques ou des accords verbaux. Environ 30% des propriétés rurales plus anciennes manquent encore d'un Deslinde complété, c'est pourquoi j'ai un contact direct au registre foncier de Puerto Plata. Nous pouvons vérifier le statut du titre en 3-5 jours ouvrables et voir les privilèges (hipotecas) ou les blocages judiciaires (litis sobre derechos registrados) avant que l'argent ne change de mains.

Le taux d'échec des propriétés "à vendre par le propriétaire" dans les zones plus anciennes est élevé. J'ai vu des transactions s'effondrer la dernière semaine parce que le vendeur ne pouvait pas produire un Deslinde propre. Parfois, l'arpentage GPS révèle que la ligne de propriété est à 20 mètres de l'endroit où le vendeur pensait qu'elle était. Parfois, il y a un litige d'héritage non résolu d'un copropriétaire décédé. Ce ne sont pas des cas marginaux—ils sont suffisamment courants pour que la diligence raisonnable ne soit pas optionnelle.

Comprendre CONFOTUR : L'Exemption Fiscale de 15 Ans Qui Compte Vraiment

CONFOTUR (Loi 158-01) est l'incitation la plus mal comprise dans l'immobilier dominicain. Voici ce qu'elle fait réellement : les développements touristiques qualifiés reçoivent une exemption de 15 ans sur l'IPI annuel de 1% (impôt foncier) et la taxe de transfert de 3%. Pour une propriété de 300 000 $, cela représente 9 000 $ économisés sur l'achat initial et 3 000 $ économisés annuellement. Sur 15 ans, cela représente 54 000 $ d'impôts évités.

Mais tous les projets ne sont pas qualifiés. Le développement doit être classé comme un "Projet Touristique"—hôtels, condo-hôtels, ou complexes résidentiels orientés vers le tourisme avec services de pool de location. Les subdivisions purement résidentielles ne sont pas qualifiées. Le projet doit être dans un "Pôle Touristique" déclaré (Cabarete et Sosúa sont des zones désignées), et le développeur doit soumettre un Projet Technique-Architectural approuvé par le Département de la Planification et des Projets du Ministère du Tourisme.

Voici le piège : certains développeurs annoncent les avantages de CONFOTUR avant de recevoir l'approbation finale. Une "Classification Provisoire" n'est pas la même chose qu'une "Classification Définitive". Les acheteurs devraient exiger de voir le document "Resolución del Consejo de Fomento Turístico" qui nomme spécifiquement le projet. Vous pouvez vérifier cela indépendamment en consultant la liste officielle des projets approuvés sur le site web du Ministère du Tourisme (mitur.gob.do).

Pour les propriétés de revente, l'avantage CONFOTUR se transfère au nouveau propriétaire pour les années restantes de la fenêtre de 15 ans. Votre contrat de vente doit indiquer explicitement que l'unité bénéficie des exemptions de la Loi 158-01. Si cette clause manque, vous pourriez ne pas être protégé lors de la déclaration fiscale. J'ai vu des acheteurs perdre cet avantage parce que leur avocat n'a pas vérifié que l'exemption était correctement notée sur le certificat de titre.

Droits de Propriété Étrangère : Ce Que Dit Réellement la Constitution

L'article 25 de la Constitution dominicaine accorde aux étrangers les mêmes droits de propriété que les citoyens. Vous n'avez pas besoin d'un fideicomiso (structure de fiducie) comme au Mexique. Vous n'avez pas besoin d'un partenaire local. Vous pouvez posséder une propriété en votre nom personnel, et cette propriété est protégée par la constitution.

La complication est l'héritage. La loi dominicaine inclut la "réserve héréditaire" (La Legítima), qui réserve une partie de votre succession aux descendants directs, peu importe ce que dit votre testament. Les acheteurs étrangers peuvent atténuer cela en détenant la propriété dans une société dominicaine (SRL) ou par des structures testamentaires spécifiques. Nous travaillons avec des avocats en immigration à Saint-Domingue qui ont géré cela pour des professionnels du sport et des investisseurs obtenant leur résidence et leur citoyenneté. La solution existe, mais elle nécessite une planification avant d'acheter, pas après.

Un avantage pratique : l'achat d'une propriété évaluée à 200 000 USD ou plus vous qualifie pour la Résidence Accélérée (Résidence par Investissement). Cela contourne le calendrier de résidence temporaire standard. La Turquie a relevé son minimum pour la Citoyenneté par Investissement à 400 000 USD en juin 2022, et le Portugal a supprimé l'investissement immobilier comme voie de qualification pour son Visa Doré en octobre 2023. Le seuil de 200 000 $ de la République Dominicaine est maintenant la moitié du prix du programme turc et plus simple que la plupart des alternatives européennes.

Analyse de l'Inventaire du Marché : Ce Que Vous Pouvez Réellement Acheter

Parlons de ce qui existe réellement en inventaire. L'inventaire "Première Ligne" en bord de mer représente moins de 5% des annonces totales à Encuentro. Le vrai bord de mer signifie une façade directe sur l'océan sans route entre vous et le sable. Ces propriétés sont strictement zonées—60 mètres de la ligne de marée haute pour toute construction permanente, maximum 3 niveaux, et exigences en espaces verts qui dictent que vous ne pouvez pas couvrir plus de 60% du lot avec des surfaces imperméables.

Les villas en bord de mer à Cabarete commencent généralement à 800 000 USD et peuvent dépasser 2 millions. Les villas comparables en deuxième ligne dans des communautés fermées comme Pro Cab ou près d'Encuentro varient de 350 000 à 600 000 USD. Cet écart de prix reflète non seulement la façade océanique mais aussi les coûts d'entretien. La corrosion par l'air salin est agressive. Les appareils électroniques et électroménagers ont une durée de vie 30% plus courte à moins de 200 mètres de l'océan à moins qu'ils ne soient de qualité marine. Vos unités de climatisation devront être remplacées plus fréquemment. Vos accessoires métalliques corroderont plus rapidement. Ce n'est pas un détail mineur—c'est une ligne de votre budget annuel.

Les propriétés en deuxième ligne se trouvent souvent sur des crêtes surélevées, ce qui signifie que certaines commandent encore des vues sur l'océan comparables à celles en bord de mer. Dans ces cas topographiques spécifiques, l'écart de prix se réduit à environ 15%. Les propriétés à moins de 300 000 $ à Encuentro ont une moyenne de jours sur le marché de 45-60 jours, nettement plus rapide que le secteur du luxe (1M+), qui reste 180+ jours. La liquidité de revente est importante si vous traitez cela comme un investissement plutôt qu'une maison pour toujours.

L'Ascension de l'Éco-Vie : Solaire, Septique, et Durabilité

Les coûts de construction de haute qualité à Cabarete ont augmenté à 1 200-1 500 USD par mètre carré pour une villa clé en main. C'est l'inflation mondiale des matériaux qui se reflète dans votre budget de construction. Mais le retour sur investissement des caractéristiques de durabilité s'est considérablement amélioré. Avec des tarifs d'électricité dans les communautés fermées avec des réseaux privés souvent supérieurs à 0,30 $/kWh—bien que les connexions directes à Edenorte soient généralement de 0,18-0,24 $/kWh selon les blocs de consommation—un système solaire hybride (environ 15 000 $ d'investissement) a une période de rentabilité de seulement 3,5-4 ans.

La plupart des éco-maisons à Encuentro utilisent des fosses septiques et des puisards—il n'y a pas de ligne d'égout municipale. Les "biodigesteurs" sont la nouvelle norme pour la conformité écologique. Ces systèmes décomposent les déchets plus efficacement que les fosses septiques traditionnelles et répondent aux réglementations environnementales. Si vous achetez un terrain à vendre à Cabarete avec l'intention de construire, budgétisez les systèmes d'eau dès le départ. L'eau transportée par camion (camión de agua) coûte environ RD$1,500-RD$2,000 pour 2 500 gallons si votre citerne est à sec ou si l'eau de puits est trop salée.

Les frais de HOA dans les communautés fermées d'Encuentro varient généralement de 2,50 à 3,50 $ par mètre carré par mois, couvrant la sécurité, l'alimentation de secours, et l'eau commune. Cela représente 150 à 210 $ par mois pour un condo de 60 mètres carrés. De nombreux nouveaux développements sont pré-câblés pour "internet redondant"—installant des lignes doubles (Starlink + fibre) comme une commodité standard pour garantir une disponibilité de 100% pour les travailleurs à distance. Ce n'est plus une caractéristique de luxe; c'est une nécessité compétitive.

Acheter sur plan en RD offre généralement une réduction de 15-20% par rapport aux prix de livraison clé en main, mais cela comporte des risques de calendrier. J'ai vu des projets retardés de six mois en raison du traitement des permis. Si votre modèle financier dépend des revenus locatifs commençant à une date précise, la pré-construction pourrait ne pas être le bon chemin.

Infrastructure & Vie : Les Réalités Derrière la Carte Postale

Le service résidentiel Starlink est entièrement disponible à Cabarete pour RD$2,900/mois (environ 50 USD), offrant des vitesses stables de 100-200 Mbps. Cela a résolu le problème de fiabilité des "nomades numériques" qui a tourmenté la région pendant des années. L'internet par fibre optique est également disponible via Claro et Altice, offrant des forfaits jusqu'à 100-300 Mbps pour 40-60 USD/mois. La latence pour Starlink est en moyenne de 40-60ms, suffisante pour les appels Zoom et les jeux en ligne. Les connexions fibre atteignent souvent 10-20ms.

Le coût du matériel pour Starlink est d'environ RD$20,000-RD$25,000 (~350-450 USD) à l'avance. Mais voici l'avantage lors des pannes de courant : Starlink peut être alimenté par une simple station de batterie portable (EcoFlow ou Jackery). Les modems fibre nécessitent que le nœud de niveau rue ait également de l'énergie, ce qui n'est pas toujours sauvegardé. La fiabilité lors des pannes est importante lorsque vous êtes en appel client.

Edenorte est le fournisseur d'électricité local. Le réseau est stable à 90% du temps, mais l'infrastructure "dernier kilomètre" à Encuentro peut être fragile. Les onduleurs et les batteries sont obligatoires, pas optionnels. Dans les zones non fermées, des "raccordements" aux lignes privées se produisent—le vol d'électricité est un problème réel. Les communautés fermées empêchent cela, préservant l'intégrité de votre facture. La couverture de données mobiles 5G d'Altice et Claro est disponible dans la région d'Encuentro, servant de couche de sauvegarde fiable.

La structure médicale moderne la plus proche, le Centro Médico Cabarete (CMC), est à 5-10 minutes et accepte les principales assurances internationales (IMG, VUMI). L'aéroport de Puerto Plata (POP) est à seulement 20 minutes, avec des vols quotidiens depuis Miami (MIA) et New York (JFK/EWR). Le temps de vol de Miami à Puerto Plata est de 1 heure 50 minutes—comparez cela à 9+ heures pour l'Europe ou 14+ heures pour Dubaï.

Les "Guaguas" locales (minibus) coûtent RD$50-100 pour se rendre à Sosúa ou Kite Beach. Les "Motoconchos" (taxis à moto) coûtent RD$100-200 pour de courts trajets. Le propane (GLP) pour la cuisine coûte environ RD$130 par gallon (tarif subventionné), ce qui le rend abordable pour les résidents. Le Encuentro Food Park et les marchés locaux ont créé un centre social accessible à pied, réduisant le besoin de se rendre en voiture au centre-ville de Cabarete pour dîner.

Leçons du Monde Réel : Ce Que J'ai Vu Aller Mal (et Bien)

Il y a quelques mois, un client de Munich m'a contacté au sujet d'un lot "bon marché" près de l'embouchure de la rivière. Le prix était suspectement bas—80 $ par mètre carré alors que les lots comparables se négociaient à 200-300 $. Le vendeur avait une Carta Constancia mais pas de Deslinde. Nous avons commandé un arpentage. Il s'avère que les coordonnées GPS ne correspondaient pas à l'emplacement physique de plus de 50 mètres. Le lot "en bord de mer" était en fait situé derrière la propriété d'un voisin, sans accès légal à l'eau. Le vendeur le savait. Le client aurait perdu son acompte si nous ne l'avions pas détecté.

Un autre cas : un acheteur de Toronto a failli acheter un condo sans se rendre compte que le règlement de la HOA interdisait les locations à court terme. L'annonce vantait "opportunité d'investissement" et "potentiel de revenu locatif". La clause 17.3 du règlement avait été modifiée en 2022 pour restreindre les locations de type Airbnb afin de protéger les résidents à long terme. Sans vérifier le règlement, ses projections de location auraient échoué immédiatement. Nous l'avons détecté lors de la diligence raisonnable. Il s'est retiré et a trouvé une autre unité dans un immeuble favorable à la location.

Côté succès : un client de Californie a maximisé le retour sur investissement d'un condo de 2 chambres en ciblant le créneau "Surf & Work". Il a installé des racks pour planches, des chaises de bureau ergonomiques, et a amélioré l'internet par fibre optique. Son annonce mettait en avant la lumière matinale pour les surfeurs et l'espace de travail dédié pour les professionnels à distance. Résultat : un rendement net de 7% en comblant le fossé entre le tourisme de surf en haute saison et les locations à long terme en basse saison (6+ mois). Les locations à long terme rapportent 5-6% net, tandis que les locations à court terme (Airbnb) peuvent atteindre 8-10% net, mais avec une usure et un effort de gestion nettement plus élevés. Il a trouvé le juste milieu.

Ajouter une "casita" ou un studio à un lot de villa peut coûter 35 000-50 000 $ mais ajoute 800-1 200 $/mois de revenus locatifs—un retour sur investissement de plus de 25%. Les propriétés avec un historique de location prouvé (statut Superhost Airbnb plus deux ans de registres) se vendent avec une prime de 10-15% par rapport aux maisons vides. Le marché récompense la documentation.

Les sociétés de gestion immobilière facturent 20-25% du revenu locatif brut pour la gestion complète d'Airbnb (marketing, nettoyage, enregistrement). Ce n'est pas optionnel si vous ne vivez pas sur place. Intégrez-le dans vos calculs de rendement dès le premier jour, pas après avoir déjà engagé un prix d'achat.

La Matrice de Décision de l'Investisseur : RD vs. Le Monde

Le Portugal a supprimé l'investissement immobilier comme voie de qualification pour son Visa Doré en octobre 2023, éliminant le principal concurrent européen de la RD pour les visas de propriété de style de vie. La Turquie a relevé son minimum pour la Citoyenneté par Investissement à 400 000 USD en juin 2022, rendant le seuil de résidence de 200 000 $ de la RD moitié prix. Dubaï facture des frais de transfert de 4% (DLD) sur toutes les transactions immobilières—plus élevé que la taxe de transfert de 3% de la RD, qui tombe à 0% si la propriété a la certification CONFOTUR.

La RD n'a pas de traité de double imposition avec les États-Unis, ce qui signifie que les citoyens américains doivent déclarer leurs revenus mondiaux mais peuvent utiliser le Crédit d'Impôt Étranger. Les banques locales (Scotiabank, Banreservas) offrent des hypothèques aux étrangers, mais le LTV est généralement plafonné à 50-60% avec des taux d'intérêt souvent de 8-10%. Les achats en espèces dominent le marché.

La République Dominicaine a accueilli plus de 10 millions de visiteurs en 2023/2024, assurant un flux constant de nouveaux regards sur le marché immobilier. La proximité compte. Le temps de vol de Miami à Puerto Plata est inférieur à deux heures. Comparez cela à 9+ heures pour l'Europe ou 14+ heures pour Dubaï ou Bali. Si vous devez visiter votre propriété deux fois par an pour l'entretien ou les problèmes de locataires, cette différence de temps se cumule.

Guide d'Achat Étape par Étape : De la Recherche au Titre

1. Définissez Vos "Incontournables" Avant de Chercher

Accès au surf contre intimité. Revenu locatif contre usage personnel. Sécurité fermée contre communauté ouverte. Ce ne sont pas des préférences—ce sont des filtres qui éliminent 70% des annonces avant que vous ne perdiez du temps sur des visites sur place. Si vous avez besoin d'un revenu locatif constant, vous ne pouvez pas acheter dans un immeuble qui interdit les locations à court terme. Si vous avez besoin de calme pour le travail à distance, vous ne pouvez pas acheter à côté d'une école de surf qui commence les cours à 6h00.

2. Constituez Votre Équipe (Avocat d'Abord, Agent Ensuite)

Ne signez jamais une offre avant d'avoir engagé un avocat indépendant. Pas l'avocat du développeur. Pas l'avocat recommandé par l'agent. Votre avocat. Nous pratiquons depuis 1986, et nous avons vu toutes les variations de fraude de titre, de litige de frontière, et de piège d'héritage. Un dépôt de réservation de 5 000 à 10 000 USD est standard pour retirer une propriété du marché, mais il doit toujours être détenu sur le compte séquestre de l'agence ou de l'avocat—jamais donné directement au vendeur.

3. Le Processus de Vérification (Ce Que Nous Vérifions Réellement)

Nous demandons le numéro de certificat de titre et vérifions le statut de Deslinde au registre foncier de Puerto Plata. Cela prend 3-5 jours ouvrables et révèle les privilèges (hipotecas) et les blocages judiciaires (litis sobre derechos registrados). Nous confirmons si le projet a une résolution CONFOTUR active si des exemptions fiscales sont annoncées. Nous examinons les règlements si le revenu locatif fait partie de votre stratégie. Nous confirmons les termes de paiement USD contre DOP dans le contrat.

Si la propriété est au nom d'une entreprise, nous effectuons une recherche d'entreprise à la Chambre de Commerce pour vérifier le statut de l'entreprise du vendeur et son autorité à vendre. Nous vérifions que le vendeur est à jour sur les paiements de l'IPI (taxe foncière annuelle)—c'est obligatoire pour la clôture.

4. La Promesse de Vente (Promesa de Compraventa)

C'est le contrat contraignant signé après la diligence raisonnable. Il verrouille légalement le prix et les termes. Les coûts de clôture totaux sont d'environ 5% du prix d'achat (3% de taxe de transfert + 1% de notaire/légal + 1% de frais divers). La taxe de transfert de 3% doit être payée dans les six mois suivant la signature du contrat pour éviter les pénalités.

5. Clôture Sans Être Présent

Vous n'avez pas besoin d'être en RD pour clôturer. Une procuration spécifique (Poder Consular) peut être signée au consulat dominicain le plus proche dans votre pays d'origine. En vertu de la Loi 155-17 (Lutte contre le blanchiment d'argent), la DGII restreint les transactions en espèces pour l'immobilier au-dessus de RD$1,500,000 (environ 25 000 USD aux taux de change de 2026). Tous les paiements immobiliers au-dessus de ce seuil doivent être effectués par virement bancaire ou chèque pour se conformer.

6. Délai de Transfert de Titre

Recevoir le nouveau "Certificado de Título" physique à votre nom prend généralement 2-4 mois après l'enregistrement de la vente. Vous devez vous enregistrer auprès de la DGII (Impôts Internes) pour obtenir un RNC (ID Fiscal) à des fins de taxe foncière. C'est non négociable.

Encuentro est-il Fait Pour Vous ?

Encuentro n'est pas pour tout le monde. Si vous avez besoin de délais prévisibles, ce n'est pas le bon marché—les approbations municipales prennent souvent plus de temps que ce à quoi s'attendent les acheteurs des États-Unis ou du Canada. Si vous voulez une expérience de condo clé en main, style Miami, avec un service de réception 24 heures sur 24, cherchez ailleurs. Si vous êtes mal à l'aise avec les routes non pavées, les pannes de courant occasionnelles, ou la réalité que votre climatiseur devra être remplacé plus fréquemment en raison de l'air salin, cela vous frustrera.

Mais si vous recherchez un style de vie axé sur la communauté et la nature avec un potentiel d'appréciation solide dans un marché en USD, Encuentro offre quelque chose de rare. L'International School of Sosua (ISS) et Isla Academy offrent des programmes accrédités aux États-Unis pour 6 000-8 000 $/an, rendant la relocalisation familiale viable. Cabarete est considéré comme l'une des villes les plus sûres de la RD pour les expatriés, avec une présence POLITUR (Police Touristique) dédiée. La densité des expatriés signifie que l'anglais est parlé dans 90% des interactions commerciales.

La culture de la plage est très accueillante pour les chiens, avec des lois sur les laisses plus souples par rapport aux restrictions américaines ou européennes. Au-delà du surf, Encuentro a une forte densité de studios de yoga, de salles de Jiu-Jitsu, et de boxes de CrossFit, répondant à l'investisseur "style de vie actif". Ce n'est plus une communauté de retraite—c'est un endroit où les gens dans la trentaine et la quarantaine construisent des entreprises, élèvent des enfants, et restent en forme tandis que le break de surf est à 200 mètres de leur porte.

Le facteur de rareté est réel. Cabarete a un littoral limité zoné pour le tourisme à haute densité. Contrairement à Punta Cana, qui a des kilomètres de terrain plat pour l'expansion, Cabarete est contraint par la route principale et le lagon. Cette contrainte fait monter les prix à mesure que l'inventaire diminue. Sur une période de 5 ans (2020-2025), les valeurs des propriétés en bord de mer dans les zones de premier choix de Cabarete ont augmenté d'environ 30-40% cumulativement. Des niches spécifiques à forte demande comme Encuentro ont vu 10-15% annuellement.

Si vous abordez le marché avec patience et une vérification appropriée, cela peut être à la fois financièrement solide et personnellement gratifiant. Chaque propriété sur la côte nord raconte une histoire légale différente. Assurez-vous que la vôtre est une histoire avec laquelle vous pouvez vivre.

Pour une consultation afin de passer en revue des annonces immobilières spécifiques à Encuentro Beach et vérifier leur statut légal, contactez notre bureau. Nous gérons ces transactions depuis avant que la plupart de l'inventaire actuel ne soit construit. Nous savons quels développeurs livrent à temps, quelles recherches de titres révèlent des problèmes, et quelles propriétés sont réellement éligibles aux avantages fiscaux qu'elles annoncent.

Avertissement : Ce contenu est à des fins éducatives et ne constitue pas un conseil financier ou juridique. Consultez toujours un avocat qualifié pour les transactions immobilières en République Dominicaine.

Les informations fournies dans cet article sont à titre informatif uniquement et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques ou financiers.