Votre chemin stratégique vers la résidence et la citoyenneté en République Dominicaine grâce à l'investissement immobilier

Le couple s'est assis dans mon bureau mardi dernier avec un dossier rempli d'impressions—exigences du visa doré du Portugal, délais de citoyenneté en Turquie, listes de propriétés à Dubaï. Toutes avaient un point commun : les chiffres étaient faux.

Pas mathématiquement faux. Stratégiquement faux. Ils comparaient les chiffres de revenus bruts entre pays comme s'ils signifiaient quelque chose. "Cet appartement à Lisbonne génère 45 000 € par an", a dit le mari en tapotant une brochure brillante. Je lui ai demandé combien il restait après que le gestionnaire de la propriété ait pris sa part, après que l'administration fiscale portugaise ait pris la sienne, après les factures de chauffage d'hiver et la taxe touristique d'été et l'assurance obligatoire du bâtiment. Il ne savait pas.

C'est le piège des revenus. Les promoteurs vous vendent sur le revenu brut parce que ça sonne impressionnant. Mais vous ne pouvez pas acheter des courses avec le revenu brut. Ce qui compte, c'est l'argent qui atterrit réellement sur votre compte après que tout le monde ait pris sa part—ce que nous appelons le Revenu Net d'Exploitation, ou NOI. Et quand vous faites ces calculs honnêtement, le paysage mondial des programmes de visa doré commence à avoir l'air très différent.

La République dominicaine n'apparaît pas dans la plupart des listes "Meilleur Visa Doré". Elle n'a pas le prestige d'un passeport de l'UE ou le budget marketing des entreprises immobilières turques. Ce qu'elle a, c'est quelque chose de de plus en plus rare : un programme de résidence par investissement qui coûte moins de 250 000 $, se traite en USD, fonctionne sous un système fiscal territorial, et peut vous obtenir une carte de résidence en 45 jours ouvrables si tout se passe parfaitement. La question n'est pas de savoir si ces avantages existent. La question est de savoir si l'immobilier sous-jacent génère réellement les rendements nécessaires pour justifier de bloquer ce capital.

Cet article est un audit financier, pas un argumentaire de vente. En utilisant les données comptables d'une propriété gérée à Cabarete, nous calculerons le vrai NOI, prendrons en compte toutes les dépenses que la plupart des brochures ignorent, et déterminerons si le visa investisseur de la République dominicaine a du sens comme alternative au marché européen des visas dorés en déclin. Si vous êtes fatigué des promesses marketing et que vous voulez voir à quoi ressemble réellement le flux de trésorerie, voici la répartition.

Points Clés

Stabilité en USD : La République dominicaine offre l'une des rares voies d'investissement immobilier restantes libellées en USD, éliminant le risque de change qui afflige la Turquie (volatilité de la livre) et l'UE (exposition à l'euro).

Avantage Fiscal Territorial : En vertu de la Loi 171-07, les revenus de source étrangère restent exonérés d'impôt de manière permanente pour les titulaires de visa Pensionado et Rentista—contrairement au régime NHR expirant du Portugal ou au filet fiscal mondial de l'Espagne.

Rendements Réalistes : Les rendements locatifs nets réels à Sosua/Cabarete vont de 4,15 % à 7 %, en tenant compte des frais de gestion immobilière de 25 %, des coûts d'électricité non subventionnés et des écarts saisonniers d'occupation.

Résidence Accélérée : La résidence par investissement sous la Loi Générale de Migration contourne complètement le statut temporaire, accordant immédiatement la résidence permanente avec éligibilité à la citoyenneté après seulement 6 mois—bien que le processus de naturalisation prenne généralement 12 à 24 mois supplémentaires après votre demande.

Vérification Légale Non Négociable : N'achetez jamais de propriété dominicaine sans un Deslinde vérifié en vertu de la Loi 108-05—les banques ne peuvent pas émettre d'hypothèques sans cela, et les litiges de limites peuvent rendre votre investissement sans valeur.

La Ruée Mondiale vers les Visas : Ce qui a Changé en 2024

Le marché des visas dorés a passé 2024 en convulsions. Le Portugal a effectivement tué sa voie immobilière fin 2023, redirigeant les investisseurs vers des fonds avec des rendements plus faibles et zéro utilité de style de vie. La Turquie a relevé son seuil de citoyenneté à 400 000 USD, et la volatilité de la livre signifie que ce chiffre pourrait être de 500 000 $ au moment où vous transférez l'argent. L'Espagne et la Grèce ont resserré leurs programmes sous la pression des locaux qui blâment les acheteurs étrangers pour les pénuries de logements.

Pendant ce temps, la République dominicaine a vu 11,19 millions de visiteurs en 2024—un record. L'aéroport de Puerto Plata sur la côte nord a accueilli 880 000 passagers, une augmentation de 19 %. Ce n'est pas du fluff touristique. C'est de la demande locative. Ce sont les corps qui remplissent vos unités de location à court terme pendant la haute saison, ceux qui paient 190 $ la nuit quand Airbnb à Lisbonne est vide parce que la ville a interdit de nouvelles licences.

L'intention de recherche derrière "programmes de visa doré" a changé. Les investisseurs ne cherchent plus seulement un deuxième passeport. Ils cherchent une échappatoire—aux impôts croissants, à l'instabilité monétaire, aux gouvernements qui changent les règles en cours d'investissement. La République dominicaine ne promet pas que vous deviendrez riche. Elle promet que vous ne serez pas piégé.

Le Cadre Légal : Comment Fonctionne Réellement la Résidence Dominicaine

La République dominicaine ne vend pas la citoyenneté. Elle vend la résidence avec une voie rapide vers la naturalisation. Cette distinction est importante.

Les programmes caribéens de "Citoyenneté par Investissement" comme Saint-Kitts ou la Dominique vous remettent un passeport en six mois pour un don. Vous n'avez jamais à y vivre. Vous n'avez jamais à vous intégrer. C'est une transaction, et tout le monde le sait. Le programme DR exige que vous établissiez des liens authentiques—pas nécessairement y vivre à plein temps, mais maintenir le statut de résident, déclarer des impôts si vous générez des revenus locaux, et démontrer que vous n'achetez pas juste un document de voyage.

La Loi 171-07 a été conçue spécifiquement pour les retraités et les personnes ayant des revenus passifs. Elle crée deux voies :

Pensionado (Retraité) : Prouvez que vous recevez au moins 1 500 USD par mois d'une pension ou d'un compte de retraite. Ajoutez 250 $ par personne à charge. C'est tout. Aucun capital forfaitaire requis.

Rentista (Personne de Moyens Indépendants) : Prouvez que vous avez au moins 2 000 USD par mois de revenus passifs—dividendes, revenus locatifs de propriétés à l'étranger, distributions de fiducies. Encore une fois, ajoutez 250 $ par personne à charge.

Pour les investisseurs qui veulent utiliser l'immobilier comme voie, la route est séparée de la Loi 171-07. Le programme de résidence par investissement relève de la Loi Générale de Migration (285-04) et du Décret 950-01. Investissez 200 000 USD dans une propriété dominicaine, une entreprise locale, ou un instrument financier. L'investissement doit être enregistré auprès du Centre d'Exportation et d'Investissement (ProDominicana) en vertu de la Loi 16-95 (la Loi sur l'Investissement Étranger), ce qui signifie qu'il est suivi par le gouvernement et ne peut pas simplement disparaître.

Une fois approuvé par l'une ou l'autre voie, vous sautez complètement la phase de résidence temporaire. La plupart des pays vous obligent à renouveler une carte temporaire chaque année pendant cinq ans avant d'accorder le statut permanent. Le DR vous accorde la résidence permanente immédiatement. Après six mois de détention de ce statut en tant qu'investisseur, vous êtes éligible pour demander la naturalisation. La naturalisation standard nécessite deux ans de résidence, mais la voie d'investissement réduit cela à six mois d'éligibilité—bien que comprendre que postuler ne signifie pas recevoir. Le processus bureaucratique d'approbation et de délivrance de vos documents de naturalisation prend généralement 12 à 24 mois supplémentaires après que vous ayez soumis votre demande.

Le délai pour la résidence elle-même est rapide lorsque tout se passe bien. J'ai eu des clients qui sont passés de la première consultation à la carte de résidence en 45 jours ouvrables. Pas des jours calendaires—des jours ouvrables, ce qui signifie que les week-ends et les jours fériés ne comptent pas. Mais c'est un scénario idéal lorsque vous vous présentez avec tous les documents apostillés et en ordre. La bureaucratie gouvernementale prolonge souvent cela à 3-6 mois en pratique. Le goulot d'étranglement est généralement la collecte de documents. Vous avez besoin de certificats de naissance apostillés, de casiers judiciaires, d'examens médicaux. Si vous vous présentez avec tout en ordre, le processus avance.

L'Angle Fiscal : Systèmes Territoriaux et Avantages de la Loi 171-07

La République dominicaine fonctionne sous un système fiscal territorial, mais la Loi 171-07 l'améliore pour les retraités et les rentistas.

Sous la résidence standard, les revenus de source étrangère sont exonérés d'impôt pendant les trois premières années. Après cela, le gouvernement peut techniquement les taxer, bien que l'application soit incohérente. Mais si vous détenez le statut de Pensionado ou Rentista en vertu de la Loi 171-07, cette exonération devient permanente. Vos dividendes d'actions américaines, votre pension britannique, vos revenus locatifs canadiens—aucun d'eux n'est taxé en RD tant que vous maintenez votre statut.

Les avantages vont plus loin :

Exonération de Taxe Foncière : 50 % de réduction sur l'IPI annuel (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). Voici comment les calculs fonctionnent réellement : Pour les particuliers, l'IPI n'est facturé que sur la valeur excédant le seuil d'exonération de résidence principale du gouvernement (environ 170 000-175 000 USD à partir de 2026). Sur une propriété de 400 000 $, vous soustrayez cette exonération, laissant une base imposable d'environ 230 000 $. La taxe de 1 % serait d'environ 2 300 $. Avec la réduction de la Loi 171-07, vous paieriez environ 1 150 $ par an à la place. Si vous détenez la propriété par l'intermédiaire d'une société, il n'y a pas d'exonération—la valeur totale est taxée à 1 %, donc les économies deviennent plus significatives.

Exonération de Taxe de Transfert : Votre premier achat immobilier est exonéré de la taxe de transfert de 3 %. Sur cette même propriété de 400 000 $, vous économisez 12 000 $ d'avance.

Exonération de Droits d'Importation : Vous pouvez importer des biens ménagers et un véhicule en franchise de droits. Les droits d'importation dominicains varient de 20 à 40 % sur la plupart des biens, donc ce n'est pas négligeable si vous déménagez avec des meubles ou une voiture.

Comparez cela au régime de Résident Non Habituel (NHR) du Portugal, qui expire et n'offrait qu'une fenêtre de 10 ans. Ou l'Espagne, qui taxe les revenus mondiaux immédiatement à moins que vous ne structuriez par le biais de sociétés holding. Le système territorial du DR n'est pas une échappatoire. C'est une loi codifiée.

Le Tableur : Unité 14A à Cabarete

Mettons cela en chiffres réels. J'utilise un condo en bord de mer de 2 chambres dans un développement géré à Cabarete. L'unité a été achetée fin 2023, entièrement meublée, et placée dans un programme de location. Voici la structure de capital :

Prix d'Achat : 385 750 USD
Frais de Clôture : 11 910 USD (3 % de taxe de transfert + frais juridiques)
Mobilier & Équipements : 32 500 USD (importés de Miami, en franchise de droits sous statut Pensionado)
Rénovations : 4 800 USD (améliorations des fenêtres résistantes aux ouragans)
Total des Fonds Investis : 434 960 USD

Ce dernier chiffre est ce qui compte. Chaque calcul de ROI dans cet article utilise 434 960 $ comme dénominateur, pas le prix d'achat. Si vous ne tenez pas compte des frais de clôture et de l'ameublement, vous vous mentez sur vos rendements.

Le Registre des Dépenses : Où Va Réellement l'Argent

C'est là que la plupart des brochures cessent de parler. Elles vous montreront le revenu locatif brut et s'arrêteront là. Mais le revenu brut est un chiffre fantaisiste. Voici ce qui sort réellement :

Dépenses d'Exploitation Fixes

Frais de Copropriété : 3 600 $/an (300 $/mois). Cela couvre la sécurité armée 24/7, les générateurs diesel de secours (critiques—les coupures de courant arrivent), l'entretien de la piscine et l'aménagement paysager des parties communes. Certains développements facturent plus. C'est une gamme moyenne pour Cabarete.

Assurance : 850 $/an. C'est une assurance catastrophe (ouragans) plus responsabilité. Vous ne pouvez pas sauter cela. La saison des ouragans est réelle, et une tempête peut anéantir des intérieurs non assurés.

Connectivité : 348 $/an. Le matériel Starlink coûte environ 450 USD à l'achat, puis RD$2 900 (~50 USD) par mois. C'est non négociable si vous visez les nomades numériques, qui sont le marché locatif principal à Cabarete. La fibre locale est peu fiable.

Coûts Variables

Électricité : 3 000 $/an. C'est le tueur silencieux. L'électricité dominicaine est échelonnée. Si vous faites fonctionner la climatisation pour les locations, vous atteindrez constamment le palier non subventionné, qui dépasse RD$11 par kWh (~0,19 USD/kWh). Pendant les mois d'été de pointe, une unité de 2 chambres peut consommer 350 $ d'électricité à elle seule. Budgetez en conséquence.

Coûts de Rotation : 2 800 $/an. Cela suppose 40 rotations (nettoyage, changements de linge, réapprovisionnement mineur). La main-d'œuvre domestique est abordable—environ RD$800-1 000 (15-20 USD) par nettoyage—mais la fréquence fait grimper le total.

Gestion & Réserves

Gestion Immobilière : 25 % du revenu brut. Si vous ne vivez pas en RD, vous payez quelqu'un pour gérer les réservations, les problèmes des invités, les appels de maintenance et la logistique des rotations. Le taux standard à Cabarete est de 25 %. Certaines entreprises facturent 30 %. Vous pouvez essayer de gérer vous-même depuis l'étranger, mais vous passerez plus de temps dessus que les 25 % ne valent.

Fonds de Réserve : 1 % de la valeur de la propriété annuellement (3 857 $). C'est pour les dépenses en capital—remplacement du chauffe-eau, repeindre après les dommages causés par l'air salin, mise à niveau des appareils. Si vous ne budgétez pas cela, vous serez pris au dépourvu par une facture de réparation de 5 000 $.

Total des Dépenses Annuelles : 26 925 USD.

La Réalité de l'Occupation : Le Problème de la Saison

Cabarete a trois saisons, et elles ne se répartissent pas uniformément.

Haute Saison (15 décembre – 15 avril) : 90 % + d'occupation à des tarifs de pointe. C'est lorsque les Nord-Américains et les Européens fuient l'hiver. Vous facturerez 250-300 $ par nuit pour un 2 chambres, et les réservations s'enchaînent.

Saison Intermédiaire (mai-juin, novembre-début décembre) : 60-70 % d'occupation à des tarifs modérés (150-200 $/nuit). Toujours décent, mais des écarts commencent à apparaître.

Basse Saison (septembre-octobre) : La zone morte. La saison des ouragans atteint son apogée. Les réservations tombent à presque zéro. Vous pourriez atteindre 20 % d'occupation à des tarifs réduits, et même alors, vous êtes en concurrence avec des propriétaires désespérés essayant de couvrir leurs frais de copropriété.

La moyenne pondérée sur l'année est d'environ 65 % d'occupation. Les promoteurs promettront 80 % voire 90 %, mais ces chiffres supposent un temps parfait, un marketing parfait et zéro concurrence. La réalité est plus désordonnée. Budgetez prudemment.

À 65 % d'occupation et un tarif moyen de 190 $ par nuit, le revenu brut s'élève à 45 000 $ annuellement.

Le Résultat Final : Revenu Net d'Exploitation et Taux de Capitalisation

Voici les calculs :

Revenu Brut : 45 000 USD
Total des Dépenses : 26 925 USD
Revenu Net d'Exploitation (NOI) : 18 075 USD

Taux de Capitalisation (Retour sur Investissement) :
18 075 $ ÷ 434 960 $ = 4,15 %

C'est le vrai chiffre. Pas 10 %. Pas 8 %. 4,15 %.

Maintenant, avant de fermer l'onglet, comprenez ce que représente ce 4,15 %. C'est un actif libellé en USD dans une juridiction fiscale territoriale sans risque de change. L'inflation en République dominicaine était de 3,5 % en 2024, ce qui signifie que cette propriété suit à peine l'érosion du pouvoir d'achat. Mais comparez-le aux alternatives :

• Un compte d'épargne à haut rendement aux États-Unis rapporte environ 5 %, mais c'est un revenu imposable.
• Le S&P 500 moyenne 7-10 % sur des décennies, mais avec une volatilité que vous ne pouvez pas chronométrer.
• Les obligations rapportent 4-5 %, mais n'offrent aucun potentiel d'appréciation ou d'utilisation personnelle.

Le 4,15 % est uniquement le flux de trésorerie. Il ne tient pas compte de l'appréciation. Les valeurs immobilières à Cabarete ont augmenté d'environ 6 % en 2024, en raison des améliorations des infrastructures et de l'intérêt accru des Nord-Américains. Si cette tendance se maintient, votre rendement total (flux de trésorerie + appréciation) pourrait atteindre 10 % annuellement. Mais l'appréciation est spéculative. Le NOI est ce sur quoi vous pouvez compter.

L'Impératif de Vérification Légale : Pourquoi le Deslinde Est Important

J'ai vu plus d'argent perdu à cause de mauvais titres que d'ouragans, de krachs boursiers et de détournements de fonds combinés. La chose la plus importante que vous devez comprendre sur l'immobilier dominicain est la suivante : n'achetez jamais de propriété sans un Deslinde vérifié.

Un Deslinde est le processus de démarcation des limites GPS sous la Loi 108-05. Il sépare votre parcelle spécifique du plus grand terrain et l'enregistre individuellement auprès du registre foncier. Sans cela, vous possédez une "Constancia Anotada"—une part vague d'une parcelle plus grande sans limites définies.

Les banques en République dominicaine ne peuvent pas émettre d'hypothèques sur des propriétés sans Deslinde. Si un vendeur ne peut pas en produire un, vous n'achetez pas de l'immobilier. Vous achetez un futur procès avec le voisin sur l'endroit où se trouve réellement la limite de propriété.

Le processus de vérification prend environ 30 minutes si vous savez ce que vous faites. Mon cabinet a un contact direct au registre foncier de Puerto Plata. Nous tirons le titre, vérifions le certificat de Deslinde, croisons les coordonnées GPS et confirmons qu'il n'y a pas de privilèges ou d'encombrements. Si l'une de ces vérifications échoue, nous nous retirons. Peu importe à quel point l'affaire semble bonne.

Coût de la vérification : environ 1 500 USD. Coût d'achat sans vérification : potentiellement la valeur totale de la propriété si vous vous retrouvez dans un litige de limites qui prend des années à résoudre.

CONFOTUR : L'Exonération Fiscale Qui Compte Vraiment

Toutes les propriétés dominicaines ne sont pas créées égales. Certaines sont éligibles aux avantages CONFOTUR en vertu de la Loi 158-01, et d'autres non. La différence est significative.

CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) est l'organisme gouvernemental qui approuve les projets de développement touristique. Si un développement de condos ou un projet hôtelier reçoit la certification CONFOTUR, les acheteurs de ce projet obtiennent :

• Exonération de la taxe de transfert de 3 % (économise 12 000 $ sur un achat de 400 000 $)
• Exonération de la taxe foncière annuelle IPI de 1 % pendant 10-15 ans (économise environ 2 300 $ par an sur une propriété de 400 000 $ après l'exonération de résidence principale)
• Exonération de l'impôt sur le revenu locatif pendant la durée de la certification (économise 27 % des revenus locatifs)

Ce dernier avantage est le plus important. L'impôt sur les sociétés/revenus dominicain est de 27 %. Si vous générez 45 000 $ de revenus locatifs bruts, vous devriez normalement 12 150 $ en taxes. Les propriétés CONFOTUR sont exonérées. C'est un coup de pouce instantané de 27 % à votre NOI.

Le hic : seuls les projets nouvellement approuvés sont éligibles. Vous ne pouvez pas acheter un condo de revente en dehors d'un développement certifié et revendiquer ces avantages. Le promoteur doit avoir demandé et reçu le statut CONFOTUR avant la construction. La plupart des grands développements à Sosua et Cabarete l'ont. Vérifiez toujours avant d'acheter.

Le Paysage Comparatif : RD vs. Visas Dorés Mondiaux

La République dominicaine occupe une position unique. C'est le seul programme qui combine la stabilité des actifs en USD, le traitement fiscal territorial, l'éligibilité immobilière et un point d'entrée inférieur à 250 000 $. La Turquie offre la citoyenneté immédiate, mais la livre a perdu 80 % de sa valeur par rapport au dollar au cours de la dernière décennie. Le Portugal a complètement supprimé sa voie immobilière. Dubaï n'a pas d'impôt sur le revenu, mais pas de chemin vers la citoyenneté et les rendements immobiliers se sont compressés à mesure que le marché s'est saturé.

Le DR ne concurrence pas ces marchés sur le prestige. Il concurrence sur l'utilité. Si votre objectif est une deuxième résidence pour l'optimisation fiscale, la diversification de portefeuille et la flexibilité de style de vie—et que vous n'avez pas besoin d'un passeport de l'UE demain—les chiffres fonctionnent.

Le Contexte de Vie : Ce que 15 $/Jour Achète Réellement

L'audit financier est important, mais la réalité quotidienne aussi. Sosua et Cabarete ne sont pas des bulles de stations balnéaires. Ce sont des villes fonctionnelles avec des infrastructures qui fonctionnent la plupart du temps et s'effondrent occasionnellement.

Un aide domestique à plein temps coûte environ RD$800-1 000 par jour (15-20 USD). Ce n'est pas une dépense de luxe. C'est standard. La plupart des ménages expatriés emploient quelqu'un pour cuisiner, nettoyer et faire des courses. Un repas dans un restaurant en bord de mer coûte 12-25 USD. Une bière locale Presidente coûte RD$120-150 (2,50 $). L'essence est chère—environ 5 USD par gallon—mais la plupart des gens vivent à moins de 10 minutes de route de tout ce dont ils ont besoin.

L'École Internationale de Sosua (ISS) facture environ 7 000 USD par an pour les frais de scolarité. Comparez cela à 30 000 $+ pour les écoles privées aux États-Unis ou en Europe. Le programme est accrédité, les installations sont modernes, et le corps étudiant est véritablement international—pas seulement des enfants expatriés, mais des familles dominicaines qui veulent que leurs enfants soient bilingues.

L'électricité est la principale frustration. Les pannes se produisent chaque semaine, parfois quotidiennement, selon le quartier. C'est pourquoi les frais de copropriété incluent des générateurs de secours. Internet était autrefois un désastre, mais Starlink a changé cela. Pour 50 USD par mois, vous obtenez une connectivité haut débit fiable qui fonctionne à travers les tempêtes. Ce seul changement d'infrastructure a rendu le travail à distance viable à Cabarete, ce qui a considérablement augmenté la demande locative.

Les soins de santé sont un sac mélangé. Les cliniques privées à Sosua gèrent bien les problèmes de routine. Les problèmes médicaux sérieux nécessitent un voyage à Santiago ou Saint-Domingue. Le tourisme médical est courant—de nombreux expatriés volent à Miami ou en Colombie pour des procédures. Mais pour la santé quotidienne, le système local fonctionne.

L'Arnaque que Je Vois Chaque Mois

Un client entre avec un contrat pour un terrain en bord de mer. Le prix est suspectement bas—80 000 $ pour un terrain en bord de mer qui devrait coûter 200 000 $. Le vendeur est motivé, disent-ils. Besoin de liquider rapidement.

Je demande le titre. Ils me remettent une "Constancia Anotada". Pas de Deslinde. Je demande pourquoi. Ils disent que le vendeur est en train de l'obtenir, mais qu'ils doivent conclure rapidement pour verrouiller le prix.

C'est l'arnaque. Le vendeur sait que le terrain a des litiges de limites. Peut-être qu'il chevauche la propriété d'un voisin. Peut-être qu'il fait partie d'une parcelle plus grande qui est en litige d'héritage familial. Peut-être que les coordonnées GPS ne correspondent pas à la description légale. Le vendeur essaie de se débarrasser du problème avant que l'acheteur ne réalise ce qu'il a acheté.

Si vous concluez cette propriété, vous possédez le litige. Vous passerez des années dans les tribunaux dominicains à essayer de le résoudre. Les frais juridiques dépasseront le prix d'achat. Et même si vous gagnez, la propriété sera invendable car aucun acheteur futur ne touchera un titre avec cet historique.

La solution est simple : ne déposez pas un dollar jusqu'à ce que le Deslinde soit vérifié. Si le vendeur dit qu'il est "en cours", éloignez-vous. Si le vendeur dit que le Deslinde n'est pas nécessaire car c'est un condo, vérifiez que l'ensemble du développement a un Deslinde maître et que votre unité spécifique est enregistrée sous celui-ci. Si le vendeur devient défensif lorsque vous demandez la documentation, éloignez-vous.

L'immobilier en République dominicaine n'est pas une arnaque. Mais les escrocs existent dans chaque marché, et ils ciblent les acheteurs étrangers qui ne comprennent pas le système juridique. Le processus de vérification prend 30 minutes et coûte 1 500 $. Le sauter peut vous coûter tout.

Le Processus de Résidence : Ce qui Se Passe Réellement

En supposant que vous empruntiez la voie de l'investissement avec un achat de propriété de 200 000 $, voici le calendrier :

Étape 1 : Collecte de Documents (2-4 semaines)
Vous avez besoin de certificats de naissance apostillés, de casiers judiciaires de chaque pays où vous avez vécu au cours des cinq dernières années, d'examens médicaux (tests VIH et syphilis, spécifiquement), et de preuves de revenus ou d'investissement. Le processus d'apostille est le goulot d'étranglement—il peut prendre des semaines selon la bureaucratie de votre pays d'origine.

Étape 2 : Achat & Enregistrement de Propriété (4-6 semaines)
Vous concluez l'achat de la propriété, payez la taxe de transfert (ou réclamez l'exonération si c'est CONFOTUR), et enregistrez le titre. La propriété doit être enregistrée à votre nom et déclarée au Centre d'Exportation et d'Investissement (ProDominicana) pour se qualifier comme investissement à des fins de résidence.

Étape 3 : Soumission de la Demande de Résidence (1 semaine)
Votre avocat dépose la demande de résidence auprès de la Direction Générale de la Migration (DGM). Vous devrez vous présenter en personne à Saint-Domingue pour la prise d'empreintes digitales et de photographies.

Étape 4 : Approbation & Délivrance de la Carte (45 jours ouvrables à 6 mois)
Une fois le dossier complet, les règlements permettent un traitement accéléré en 45 jours ouvrables pour les investisseurs. En pratique, la bureaucratie gouvernementale prolonge souvent cela à 3-6 mois selon l'arriéré et la complétude de votre documentation.

Étape 5 : Maintien du Statut
La résidence permanente vous oblige à visiter la République dominicaine au moins une fois tous les deux ans. Vous n'avez pas besoin d'y vivre à plein temps. Après six mois de résidence en tant qu'investisseur, vous pouvez demander la citoyenneté. Le processus de naturalisation prend 12 à 24 mois supplémentaires après que vous ayez soumis votre demande et nécessite un test de langue espagnole de base et une connaissance de l'histoire dominicaine.

Le processus entier, de la première consultation à la carte de résidence en main, prend généralement 3-6 mois lorsque vous tenez compte des retards bureaucratiques du monde réel.

Quand la République Dominicaine n'a Pas de Sens

Ce n'est pas le bon choix pour tout le monde. Si vous avez besoin d'un passeport de l'UE spécifiquement—pour voyager sans visa dans certains pays, ou pour le droit de vivre et de travailler n'importe où dans l'UE—le passeport dominicain ne vous aidera pas. Il offre un accès sans visa à environ 70 pays, y compris la plupart de l'Amérique latine et des Caraïbes, mais il n'inclut pas l'accès sans visa à l'espace Schengen. Vous aurez besoin d'un visa pour entrer en Europe. Si la flexibilité de voyage en Europe est critique, vous devez chercher ailleurs.

Si vous recherchez un investissement "mettre en place et oublier" sans implication, le DR n'est pas idéal. La gestion immobilière est fiable, mais vous recevrez toujours des appels concernant des problèmes de maintenance, des plaintes d'invités et des urgences occasionnelles. Si vous voulez un revenu vraiment passif, un REIT ou un portefeuille de dividendes est plus simple.

Si vous êtes mal à l'aise avec l'instabilité des infrastructures—pannes de courant, pénuries d'eau occasionnelles, routes qui inondent lors de fortes pluies—ce n'est pas l'endroit. La côte nord a beaucoup progressé, mais c'est toujours les Caraïbes. Les choses se cassent. Les systèmes échouent. La patience est requise.

Et si vous vous attendez à ce que l'appréciation fasse tout le travail, tempérez vos attentes. L'appréciation de 6 % en 2024 a été motivée par des facteurs spécifiques—demande post-pandémique, améliorations des infrastructures, capacité de vol accrue. Cette tendance pourrait continuer, ou elle pourrait se stabiliser. Achetez pour le flux de trésorerie et le style de vie. Traitez l'appréciation comme un bonus.

Le Protocole de Vérification : Ce que Mon Cabinet Fait Réellement

Lorsqu'un client nous demande d'évaluer une propriété, voici la liste de contrôle :

1. Vérification du Titre : Extraire le titre officiel du registre foncier. Confirmer que le nom du vendeur correspond au propriétaire enregistré. Vérifier les privilèges, les encombrements ou les litiges juridiques.
2. Confirmation du Deslinde : Vérifier que la propriété a un Deslinde complété en vertu de la Loi 108-05.

Les informations fournies dans cet article concernant les programmes de visa golden de la République Dominicaine et l'investissement immobilier sont à titre informatif uniquement.