Le vol de Miami à l'aéroport de Puerto Plata dure deux heures et quarante minutes. Le trajet de l'aéroport à Sosúa prend douze minutes si vous attrapez les feux au bon moment. Dans ce court laps de temps, vous passerez devant trois panneaux publicitaires pour des condos de luxe, deux stands de fruits en bord de route, et au moins une moto en panne poussée sur le bas-côté. Ce n'est pas un avertissement—c'est du contexte. Parce que si vous lisez ceci en vous attendant à un discours aseptisé sur les plages de la République Dominicaine et les couchers de soleil des Caraïbes, vous n'êtes pas au bon endroit.
Je pratique le droit immobilier à Sosúa depuis 1986. Cela fait quarante ans que je vois des investisseurs arriver avec des rêves et repartir avec soit des capitaux propres, soit des leçons coûteuses. La Côte Nord—Sosúa, Cabarete, et l'étendue vers Puerto Plata—a changé de manière spectaculaire au cours de cette période. Mais ce qui n'a pas changé, c'est ceci : les personnes qui réussissent ici sont celles qui comprennent ce qu'elles achètent avant de virer l'acompte.
Sosúa ne demande pas poliment votre attention. Elle l'exige. La ville est coincée entre deux baies, avec la plage de Sosúa attirant les nageurs et Playa Alicia attirant la foule du coucher de soleil. Pedro Clisante, la principale rue piétonne, est fermée à la circulation à 18h00 la plupart des soirs—l'application a considérablement amélioré dans le cadre de l'initiative gouvernementale "Nouveau Sosúa"—et se transforme en un couloir dense de restaurants, bars et bruit qui dépasse régulièrement 85 décibels. Si vous vous attendez à la sophistication tranquille de l'Algarve au Portugal, vous serez déçu. Si vous vous attendez à la prévisibilité stérile d'une tour de la Marina de Dubaï, vous serez confus. Sosúa n'est ni l'un ni l'autre. C'est une ville de travail avec une superposition touristique, et la friction entre ces deux réalités crée à la fois des opportunités et des maux de tête.
Points Clés
- Proximité de l'Aéroport : Sosúa est à 6,4 km de l'aéroport international Gregorio Luperón (POP)—un véritable trajet de 10-15 minutes, pas les affirmations gonflées de "proche de l'aéroport" que vous verrez ailleurs.
- Nécessité Légale : Ne jamais acheter de propriété sans un Deslinde vérifié sous la Loi 108-05. Ce n'est pas un conseil optionnel ; c'est la différence entre posséder un terrain et posséder un procès.
- Réalité de la Location : Les rendements locatifs à court terme à Sosúa sont en moyenne de 6-10% par an, avec des unités performantes avec vue sur l'océan atteignant 12%—mais ces chiffres supposent que vous gérez honnêtement les vacances, les frais de gestion (20-25%), et les fluctuations saisonnières.
- Structure des Coûts : Les frais de clôture totaux (taxe de transfert, notaire, légal) représentent 4-5% du prix d'achat. La taxe foncière annuelle IPI est de 1% sur la valeur dépassant environ 166 000 USD, avec une exonération totale pour les propriétaires de plus de 65 ans utilisant la propriété comme résidence principale—à condition que ce soit leur seule propriété immobilière dans le pays.
- Réalité de l'Infrastructure : Starlink a résolu le problème Internet (RD$2,900/mois pour un service fiable), mais l'électricité reste instable. Le retour sur investissement solaire est maintenant inférieur à trois ans pour les ménages à forte consommation.
Le Littoral : Ce que Vous Achetez Réellement
Playa Sosúa est le cœur commercial de la ville. C'est une baie en croissant avec de l'eau calme et protégée par un récif qui reste turquoise même lorsque l'Atlantique est agité. Le snorkeling est correct—poisson-perroquet, sergents-majors, le barracuda occasionnel si vous nagez au-delà des bouées. Mais cette plage n'est pas privée. Elle est bordée de vendeurs vendant des noix de coco, du poisson grillé sur des bâtons, et des excursions en bateau vers nulle part en particulier. Le sable est propre. L'ambiance est bondée. Si vous achetez un condo avec "accès à la plage" à Sosúa, c'est là que vous marcherez.
Playa Alicia est différente. Formée en 2003 lorsque le dragage de la rivière et les courants atlantiques changeants ont déposé du sable le long de ce qui était autrefois une falaise, elle est localement appelée la "Plage Miracle". Le sable est plus fin, la foule est plus clairsemée, et les couchers de soleil font face à l'ouest au lieu du nord. Les propriétés près d'Alicia se négocient à un prix élevé car la plage semble plus résidentielle—moins de vendeurs ambulants, plus de familles avec des jouets gonflables. Mais elle est aussi exposée. Lorsque le vent se lève, les vagues deviennent agitées. Ce n'est pas l'endroit pour nager dans des eaux calmes toute l'année.
Cabarete est à quinze minutes à l'est. La plage y est célèbre pour le kitesurf—elle est constamment classée dans le Top 10 des destinations mondiales et accueille chaque année le tournoi "Master of the Ocean". Cette désignation n'est pas du marketing touristique ; c'est un véritable moteur économique. La foule du kitesurf est aisée, active, et prête à payer 2 400-3 200 USD par mois pour un condo de 3 chambres à distance de marche de l'eau. L'inconvénient ? Le vent qui rend Cabarete parfait pour le kitesurf le rend terrible pour la baignade. Les vagues sont constantes, le ressac est réel, et la plage est bordée de magasins de location d'équipement au lieu de chaises de plage.
Ensuite, il y a Playa Chiquita, la petite crique près du casino que la plupart des touristes manquent complètement. Elle est rocheuse, l'accès est maladroit, et il n'y a pas d'infrastructure. Mais elle est calme. Les investisseurs qui commercialisent "accès à une plage privée" font généralement référence à cet endroit, qui est techniquement public mais fonctionnellement ignoré par les groupes de touristes.
Climat : Les Alizés et la Saison Verte
La Côte Nord enregistre en moyenne 3 000 heures d'ensoleillement par an, ce qui semble impressionnant jusqu'à ce que vous réalisiez que la "Saison Verte" (de mai à novembre) implique de courtes et intenses averses de pluie qui peuvent inonder les rues en quinze minutes. La pluie tombe généralement la nuit, laissant les journées largement ensoleillées, mais l'humidité pendant ces mois est oppressante. Les alizés—les Alisios—soufflent principalement du nord-est et procurent un refroidissement naturel, gardant les propriétés de Sosúa 3-5°F plus fraîches que Saint-Domingue pendant les mois d'été. Cela compte pour les coûts d'électricité. Une villa bien située sur une colline peut se passer de climatisation minimale si vous orientez correctement les fenêtres. Un condo mal conçu au centre-ville vous coûtera 150+ USD par mois en électricité juste pour rester confortable.
La saison des ouragans s'étend de juin à novembre, bien que les impacts directs sur la Côte Nord soient rares. Le problème majeur est les tempêtes tropicales qui s'attardent au large et déversent de la pluie pendant trois jours d'affilée. Le drainage à Sosúa s'est amélioré depuis les années 1990, mais certaines rues sont encore inondées. Si vous achetez une unité au rez-de-chaussée, vérifiez l'élévation par rapport à la rue. J'ai vu trop d'investisseurs découvrir les dommages causés par l'eau de manière coûteuse.
Le Mode de Vie à Sosúa : Pedro Clisante et Au-delà
Pedro Clisante est la rue piétonne qui définit la vie nocturne de Sosúa. Elle est fermée aux voitures la plupart des soirs après 18h00—l'application a été plus cohérente depuis le début de l'initiative "Nouveau Sosúa" en 2024—se transformant en un couloir piétonnier de restaurants, bars et vendeurs de rue. Le niveau de bruit est élevé—85+ décibels est courant le week-end—et la foule est mixte. Vous verrez des retraités sirotant des bières à des tables de trottoir à côté de groupes de jeunes de vingt ans se dirigeant vers les clubs. La vie nocturne en République Dominicaine ici n'est pas subtile. La bachata et le merengue résonnent des portes ouvertes. Les vendeurs de rue vendent tout, des cigares aux montres contrefaites. Si vous êtes sensible au bruit ou aux foules, n'achetez pas un condo surplombant Pedro Clisante. La prime pour un emplacement "au centre-ville" ne vaut pas la privation de sommeil.
Le gouvernement pousse l'initiative "Nouveau Sosúa" depuis 2024, visant à faire évoluer la réputation de la ville vers un tourisme familial. Cela a signifié des contrôles plus stricts sur les activités de rue, l'application du bruit, et une présence policière visible. Des lieux emblématiques comme le Sky Lounge ont été convertis en appartements résidentiels. De nouveaux lieux haut de gamme comme Level Up et Bollywood Bliss remplacent les anciens bars. Le résultat est une ville en transition. Le bord rugueux est en train d'être poncé, mais il n'a pas complètement disparu.
Pour les familles, l'École Internationale de Sosúa (ISS) est l'ancre. Elle est accréditée par SACS (Southern Association of Colleges and Schools) et offre un diplôme de programme américain. Les frais de scolarité annuels varient de 5 000 à 11 000 USD selon le niveau scolaire—l'extrémité inférieure couvre la maternelle jusqu'à l'école élémentaire, tandis que les étudiants du secondaire avec des frais de laboratoire et de scolarité se rapprochent de la limite supérieure. C'est encore une fraction des écoles privées comparables à Miami ou New York. L'école compte environ 200 élèves, donc elle est petite, mais la qualité est solide. Si vous déménagez avec des enfants, c'est votre option principale à moins que vous ne soyez prêt à conduire jusqu'à Puerto Plata.
La communauté des expatriés ici est dense et établie. L'anglais est largement parlé dans les zones touristiques, bien que vous ayez besoin de l'espagnol de base pour tout ce qui implique les bureaux gouvernementaux, les services publics ou les artisans. La scène sociale se divise selon les lignes démographiques : les retraités ont tendance à se regrouper autour des clubs de plage et des terrains de golf, tandis que les jeunes expatriés gravitent vers les studios de yoga et les spots de surf de Cabarete.
Cabarete : L'Alternative
Cabarete attire une foule différente. Elle est plus jeune (20-40 ans), plus active, et plus transitoire. La vie tourne autour du vent et des vagues—les après-midi sont consacrés au kitesurf, les matins au yoga, et les soirées aux bars en bord de mer. La ville est essentiellement une seule rue le long de la plage, donc tout est accessible à pied. Vous n'avez pas besoin de voiture ici comme à Sosúa.
Le parc immobilier à Cabarete est dominé par des condos en bord de mer. Les villas individuelles existent mais sont rares et chères. L'avantage des condos est la gestion—la plupart des développements incluent des services de gestion immobilière, ce qui facilite la propriété à distance. L'inconvénient est les frais de copropriété, qui peuvent aller de 200 à 400 USD par mois selon les commodités.
Les rendements locatifs à Cabarete sont solides. Les condos en bord de mer génèrent des rendements bruts de 6-12% par an, avec des taux d'occupation supérieurs à 75% toute l'année. La foule du kitesurf fournit une base stable de locataires qui restent des semaines ou des mois à la fois, vous isolant de la baisse typique de la "basse saison" des Caraïbes. Mais le marché est aussi plus volatile. Kite Beach et Encuentro sont les zones les plus performantes, mais elles sont aussi les plus chères. Les unités en pré-construction à Encuentro commencent autour de 150 000 USD, tandis que les condos en bord de mer achevés à Kite Beach peuvent dépasser 325 000 USD.
La différence d'ambiance entre Sosúa et Cabarete est réelle. Cabarete a une atmosphère bohème-chic—cafés végétaliens, marchés biologiques, expatriés en pantalons de yoga portant des planches de surf. Sosúa semble plus traditionnel—supermarchés, banques, cliniques médicales, et un mélange démographique plus large. Si vous avez moins de 50 ans et êtes actif, Cabarete semblera plus naturel. Si vous avez plus de 50 ans et souhaitez avoir accès à l'infrastructure, Sosúa a plus de sens.
Analyse d'Investissement : Ce que Votre Argent Achète
| Gamme de Prix | Ce que Vous Obtenez | Emplacement | Stratégie de Location |
|---|---|---|---|
| 150k $ - 250k $ | Condo des années 1990 nécessitant une rénovation, sans vue sur l'océan | Centre-ville ou à l'intérieur des terres | Location locale à long terme |
| 250k $ - 500k $ | Condo ou villa de 2-3 chambres, vue partielle sur l'océan, finitions modernes | Communauté fermée ou colline | Location de vacances à court terme |
| 500k $ - 750k $ | Condo ou villa en bord de mer avec accès direct à l'océan | Playa Alicia ou Cabarete | Location de courte durée premium |
| 750k $+ | Domaine de luxe, piscine privée, plusieurs chambres, clé en main | Sea Horse Ranch ou Perla Marina | Usage personnel ou location ultra-luxe |
Les condos en bord de mer de Sosúa et Cabarete se négocient à 2 000-2 800 USD par mètre carré. Comparez cela à 5 000+ à Miami ou 4 000+ € dans l'Algarve au Portugal. L'arbitrage est réel. Mais les coûts cachés le sont aussi. Les frais de clôture représentent 4-5% du prix d'achat, y compris la taxe de transfert de 3% et les frais de notaire. Si vous achetez une propriété de 300 000 $, prévoyez un supplément de 12 000 à 15 000 $ pour la transaction elle-même.
La taxe foncière annuelle IPI est de 1% sur la valeur dépassant environ RD$10,19 millions (environ 166 000 USD à partir de 2025). Si vous avez plus de 65 ans et utilisez la propriété comme résidence principale—et que c'est votre seule propriété immobilière en République Dominicaine—vous êtes entièrement exonéré. Si vous êtes éligible au statut CONFOTUR—qui s'applique aux nouveaux développements touristiques—vous pouvez obtenir une exonération de 15 ans à la fois sur la taxe de transfert et sur l'IPI annuel. Cela représente une économie potentielle de 45 000+ $ sur une propriété de 300 000 $ sur la période de détention. Mais CONFOTUR ne s'applique qu'aux nouvelles propriétés approuvées, pas aux reventes, donc vous devez vérifier l'éligibilité avant de vous engager.
Infrastructure : La Réalité Peu Glamour
L'électricité sur la Côte Nord est peu fiable. Les coupures de courant sont fréquentes, surtout pendant la saison des pluies. Le coût "réel" de l'électricité pour les ménages à forte consommation est de 0,18-0,30 USD par kWh, ce qui est supérieur à la moyenne américaine. Si vous utilisez la climatisation dans plusieurs pièces, prévoyez 150+ USD par mois. L'installation solaire est devenue standard pour les investisseurs avisés. Le retour sur investissement est maintenant inférieur à trois ans, et elle résout complètement le problème des pannes si vous l'associez à un stockage par batterie.
Internet était un cauchemar jusqu'à l'arrivée de Starlink en 2022. Des lignes de fibre optique existent dans certaines zones, mais la couverture est inégale. Le matériel Starlink coûte environ RD$22,000 (370 USD), avec un service mensuel d'environ RD$2,900 (50 USD). Les vitesses atteignent régulièrement 150+ Mbps, ce qui résout le problème de fiabilité pour les nomades numériques. Si vous prévoyez de travailler à distance ou de louer à des travailleurs à distance, Starlink est non négociable.
L'eau provient soit de l'approvisionnement municipal, soit de puits privés. Le système municipal est fonctionnel mais pas toujours cohérent. La plupart des communautés fermées ont leurs propres puits et réservoirs de stockage, ce qui offre une redondance. Si vous achetez une villa individuelle, vérifiez la source d'eau et testez la qualité. J'ai vu des propriétés avec des puits qui s'assèchent pendant la saison sèche.
Les routes du centre-ville sont pavées et bien entretenues. Une fois que vous entrez dans les collines ou les nouveaux développements, le pavage cède la place au gravier. Pendant la saison des pluies, certaines de ces routes deviennent impraticables sans un 4x4. Si vous achetez dans une communauté de colline, conduisez la route d'accès pendant une tempête avant de vous engager.
Le Bouclier Légal : Pourquoi le Deslinde Compte
La loi 108-05 a révolutionné les droits de propriété en République Dominicaine en imposant la délimitation GPS pour tous les terrains titrés. Une propriété ne peut être légalement hypothéquée ou vendue sans un Certificat de Titre résultant d'un Deslinde. C'est la protection légale la plus importante pour les acheteurs étrangers, et c'est l'étape la plus souvent ignorée par les investisseurs impatients.
Un Deslinde est une enquête de délimitation effectuée par un géomètre agréé et enregistrée auprès du bureau national des terres. Il établit les coordonnées exactes de la propriété, identifie les empiètements ou les litiges, et produit un titre clair qui peut être transféré. Sans cela, vous achetez une "Constancia Anotada", qui est essentiellement un reçu montrant que votre nom est dans le système mais pas une garantie de propriété. J'ai vu des acheteurs étrangers perdre des propriétés—non pas parce qu'ils ont été escroqués, mais parce qu'ils ont acheté des terrains qui se sont avérés avoir des revendications superposées ou des limites incorrectes.
Le processus de Deslinde prend officiellement 6-12 mois, bien que les retards bureaucratiques poussent souvent cela à 18 mois. Le coût varie de 2 000 à 5 000 $ selon la taille et la complexité de la propriété. Ce n'est pas rapide. Ce n'est pas bon marché. Mais c'est la différence entre posséder un terrain et posséder un procès.
Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les citoyens dominicains. Il n'y a pas de restrictions sur la propriété, pas de licences de possession de terres par des étrangers, et pas de permis spéciaux requis. Vous avez seulement besoin d'un passeport valide pour acheter. Mais cette simplicité crée de la complaisance. Le fait que l'achat soit facile ne signifie pas que l'achat correct est facile.
Les règles de zonage et de copropriété varient selon le développement. Certaines communautés interdisent totalement les locations à court terme. D'autres ont des restrictions sur les animaux de compagnie, les modifications extérieures, ou le stationnement. Lisez le Reglamento de Condominio avant de signer. J'ai vu des investisseurs acheter des condos en prévoyant de gérer des opérations Airbnb, pour découvrir que la copropriété interdit les locations de moins de 30 jours. C'est une erreur de 50 000 $.
Le Marché Locatif : Ce que les Chiffres Signifient Réellement
Les rendements locatifs à court terme à Sosúa et Cabarete sont en moyenne de 6-10% par an, avec des unités performantes avec vue sur l'océan atteignant 12%. Mais ce sont des rendements bruts. Après avoir pris en compte les frais de gestion (20-25%), les vacances (généralement un mois par an même dans les emplacements de choix), l'entretien, et les frais de copropriété, les rendements nets tombent à 5-7%. C'est encore compétitif par rapport aux marchés immobiliers américains, mais ce n'est pas le fantasme à deux chiffres que certains promoteurs annoncent.
Les taux d'occupation dans les emplacements de choix de Sosúa dépassent 75% toute l'année, grâce à un mélange de touristes à court terme et de locataires "snowbird" à long terme qui restent 3-6 mois. Le marché des nomades numériques a ajouté une nouvelle couche de demande—des travailleurs à distance qui ont besoin d'un Internet fiable et restent 1-3 mois à la fois. Ces locataires sont moins sensibles au prix que les routards mais plus exigeants en matière d'infrastructure. Si votre condo n'a pas Starlink ou la fibre, vous perdrez ce segment.
Le marché locatif de Cabarete est plus saisonnier mais aussi plus premium. Un condo de 3 chambres de milieu de gamme se loue pour 2 400-3 200 USD par mois pendant la haute saison (novembre-avril), tombant à 1 800-2 400 pendant la Saison Verte. Les penthouses haut de gamme peuvent commander 3 800+ par mois, mais le bassin de locataires est plus petit. La foule du kitesurf fournit une base stable, mais elle est aussi transitoire. Vous verrez un turnover plus élevé à Cabarete qu'à Sosúa.
L'erreur que je vois à plusieurs reprises est celle des investisseurs qui achètent à Sosúa en s'attendant à des rendements de Cabarete, ou vice versa. Sosúa est mieux pour la stabilité à long terme—familles, retraités, et professionnels qui veulent être près de l'aéroport et de l'infrastructure. Cabarete est mieux pour les locations premium à court terme—voyageurs actifs qui paient plus mais restent moins. Si vous achetez au mauvais endroit pour votre stratégie de location, vous passerez des années à lutter contre le marché.
Coût de la Vie : Le Budget Expatrié
Un expatrié seul peut vivre confortablement à Sosúa pour 1 200-2 000 USD par mois, couvrant le logement, la nourriture, les services publics, et le transport. C'est environ 50% de moins qu'un style de vie comparable à Miami. Le loyer à long terme pour un appartement d'une chambre près de la plage est de 500-1 000 par mois. Les courses mensuelles pour une personne coûtent 200-400, bien que les produits importés (fromage, vin, articles de spécialité) aient une majoration de 20-50% par rapport aux produits locaux.
Les soins de santé sont accessibles mais pas de classe mondiale. Le Centro Médico Cabarete gère les soins de routine, et il y a des cliniques à Puerto Plata pour les problèmes plus graves. L'assurance santé complète pour les résidents coûte 40-150 par mois selon l'âge et la couverture. Pour les procédures majeures, de nombreux expatriés volent à Saint-Domingue ou retournent aux États-Unis.
Le transport est bon marché. La location d'un scooter coûte 200-300 par mois. Une voiture d'occasion coûte 5 000-10 000. L'essence est chère par rapport aux normes régionales—environ 5 par gallon—mais les distances sont courtes. Si vous vivez à Sosúa et travaillez à distance, vous pouvez vous passer de voiture. Si vous prévoyez d'explorer l'île ou de vivre dans les collines, vous en aurez besoin.
La résidence est simple pour les retraités et les investisseurs. Le visa Pensionado nécessite une preuve de revenu mensuel de 1 500 USD (plus 250 par personne à charge). Le visa Rentista nécessite un revenu mensuel de 2 000 USD. Les deux voies mènent à la résidence permanente après avoir maintenu le revenu requis pendant la période de qualification. Le processus prend 6-12 mois et coûte 3 000-5 000 en frais juridiques et de dépôt.
La Réalité Comparative
La République Dominicaine a accueilli 11,6 millions de visiteurs en 2025, avec des projections atteignant 12,5 millions en 2026. C'est plus que la Jamaïque, la Barbade, et les Bahamas réunis. L'infrastructure touristique est mature, les connexions aériennes sont étendues, et l'ancrage du dollar offre une stabilité monétaire que la plupart des marchés des Caraïbes n'ont pas.
Les prix de l'immobilier à Sosúa et Cabarete sont encore nettement inférieurs à ceux des marchés concurrents. La Barbade se négocie à 3 500+ par mètre carré. Les Bahamas vont de 1 925-2 500+ par mètre carré, souvent beaucoup plus pour le front de mer. La République Dominicaine se situe entre 1 668-2 200 par mètre carré, selon l'emplacement et l'état. Cet écart se réduit—la Côte Nord a vu une appréciation de 4-6% en 2025—mais l'opportunité d'arbitrage existe encore.
La différence entre la RD et des endroits comme le Portugal ou la Turquie est la simplicité réglementaire. Les étrangers ici ont les mêmes droits de propriété que les citoyens. Il n'y a pas de licence de possession de terres par des étrangers. Il n'y a pas d'obligation d'utiliser un partenaire local. Le cadre juridique est simple, à condition de respecter l'exigence de Deslinde et de travailler avec un conseiller expérimenté.
L'inconvénient est l'infrastructure. L'électricité est moins fiable que le Portugal. Internet nécessitait Starlink pour devenir viable. Les routes sont plus rugueuses. La bureaucratie est plus lente. Si vous avez besoin que tout fonctionne parfaitement tout le temps, vous serez frustré. Si vous pouvez tolérer une inefficacité occasionnelle en échange de coûts plus bas et de rendements plus élevés, le compromis a du sens.
Qui Réussit Ici
Les investisseurs qui réussissent à Sosúa sont ceux qui comprennent ce qu'ils achètent. Ils visitent à la fois pendant la haute saison et la Saison Verte. Ils conduisent les routes d'accès sous la pluie. Ils se renseignent sur les coupures de courant, la fiabilité d'Internet, et les restrictions de copropriété avant de signer. Ils engagent un conseiller juridique local qui vérifie le Deslinde et vérifie les privilèges. Ils budgétisent pour les coûts réels—frais de gestion, vacances, entretien—pas les rendements fantaisistes dans la brochure de marketing.
Les investisseurs qui échouent sont ceux qui traitent cela comme un investissement passif. Ils envoient de l'argent sans visiter. Ils sautent la diligence raisonnable parce que le développeur semble digne de confiance. Ils supposent que "en bord de mer" signifie accès direct à l'océan alors que cela signifie en réalité "vous pouvez voir l'eau si vous vous penchez par la fenêtre". Ils achètent à Sosúa en s'attendant à des rendements de Cabarete, ou ils achètent à Cabarete en s'attendant à la stabilité de Sosúa.
Ce n'est pas une expérience stérile, uniquement de villégiature. C'est une ville de travail avec de véritables défis d'infrastructure et de véritables frictions culturelles. Mais c'est aussi un marché où 300 000 $ vous achètent encore une propriété avec vue sur l'océan, où les rendements locatifs atteignent les deux chiffres si vous gérez correctement, et où le cadre juridique protège la propriété étrangère si vous respectez le processus.
La Côte Nord en 2026 n'est pas ce qu'elle était en 2006, et elle ne sera pas ce qu'elle est maintenant en 2036. L'initiative "Nouveau Sosúa" est réelle. L'infrastructure s'améliore. Les prix augmentent. La fenêtre pour l'arbitrage d'entrée de gamme se ferme, mais elle n'est pas encore fermée.
Si vous êtes sérieux à propos d'investir ici, commencez par le Deslinde. Vérifiez le titre. Vérifiez le zonage. Parcourez le quartier à 22h00 un samedi. Testez la vitesse d'Internet. Renseignez-vous sur les coupures de courant. Budgétisez pour les coûts réels, pas les rendements annoncés. Et travaillez avec un conseiller local qui est ici depuis assez longtemps pour se souvenir de l'époque où rien de tout cela n'existait.
Quarante ans de pratique m'ont appris ceci : les investisseurs qui font le travail ennuyeux en amont sont ceux qui possèdent encore leurs propriétés dix ans plus tard. Ceux qui sautent des étapes sont ceux qui appellent mon bureau pour demander comment résoudre un problème qui n'aurait jamais dû exister.
