Un client est entré dans mon bureau le mois dernier avec une copie imprimée de la Déclaration sur le climat d'investissement du Département d'État des États-Unis pour la République dominicaine. Il avait surligné trois phrases en jaune. "Problèmes systémiques." "Corruption généralisée." "Faibles lois sur la tenure foncière."
Il a laissé tomber le document sur mon bureau et a demandé : "Alors pourquoi suis-je ici ?"
Bonne question. Le Département d'État n'écrit pas exactement des lettres d'amour sur le fait de faire des affaires en RD. Mais voici ce que 40 ans de pratique m'ont appris : ce même rapport qualifie également ce pays de l'une des économies à la croissance la plus rapide d'Amérique latine, note son gouvernement démocratique stable et reconnaît que les États-Unis restent le plus grand investisseur étranger ici. Ces faits ne font pas les mêmes gros titres, mais ils comptent davantage.
La vérité est que l'évaluation du Département d'État est à la fois exacte et incomplète. Oui, il y a des problèmes. Non, ils n'affectent pas toutes les transactions de manière égale. Et comprendre quels avertissements s'appliquent à votre situation spécifique—par opposition à ceux qui sont des clichés bureaucratiques—fait la différence entre un investissement intelligent et une leçon coûteuse.
Points Clés
- Réalité Économique : La RD a maintenu une croissance du PIB d'environ 5 % en 2024, avec une inflation contrôlée près de l'objectif de 4 % de la Banque centrale—beaucoup plus stable que les marchés concurrents comme la Turquie (inflation de plus de 60 %).
- Cadre Juridique : La loi 108-05 a établi un système de titre Torrens avec des limites vérifiées par GPS, mais seulement si vous vérifiez que le Deslinde existe avant de conclure.
- Protection de l'Investissement : Le CAFTA-DR offre des mécanismes de résolution des différends pour les investisseurs américains, bien que la bureaucratie locale reste un défi légitime.
- Incitations Fiscales : Les projets approuvés par le CONFOTUR offrent des exemptions de 15 ans de la taxe de transfert de 3 % et de la taxe foncière annuelle de 1 %—des avantages qui s'appliquent également aux étrangers.
Ce que le Département d'État Dit Réellement (Et Ce Qu'ils Veulent Dire)
La Déclaration sur le climat d'investissement 2024 se lit comme si elle avait été écrite par un avocat couvrant ses arrières. Ce qui est le cas. Mais enfouis dans les précautions diplomatiques se trouvent des faits utiles.
"La République dominicaine attire activement les IDE avec des exonérations fiscales généreuses et d'autres incitations." Traduction : Le gouvernement veut votre argent et a créé de véritables structures légales pour l'obtenir. Le CONFOTUR n'est pas du marketing—c'est la loi 158-01, et ça fonctionne.
"Problèmes systémiques incluant un manque de règles claires et standardisées et une application incohérente." Traduction : Deux bureaux gouvernementaux différents vous donneront deux réponses différentes sur la même réglementation. C'est agaçant mais gérable si vous avez une représentation légale compétente qui sait quel bureau interroger.
"Faibles lois sur la tenure foncière et ingérence dans les droits de propriété privée." Celui-ci nécessite d'être déballé. Le système de tenure foncière était un désastre avant 2007. Sous l'ancien système Constancia Anotada, vous pouviez techniquement posséder "60 % de la parcelle 42" sans que personne ne sache exactement où se trouvaient les limites de la parcelle 42. Plusieurs personnes pouvaient avoir des revendications contradictoires sur la même terre.
La loi 108-05 a corrigé la plupart de ces problèmes en mettant en œuvre des limites vérifiées par GPS grâce au processus de Deslinde. Le problème est que toutes les propriétés plus anciennes n'ont pas été mises à jour. Donc, lorsque le Département d'État met en garde contre "la faiblesse de la tenure foncière", il décrit en partie un problème qui n'existe que si vous sautez la diligence raisonnable.
Le rapport note également "la corruption généralisée aux niveaux national et local du gouvernement". Je ne prétendrai pas que cela n'existe pas. Mais dans les transactions immobilières, cela se manifeste généralement par des retards et des demandes de "frais de facilitation" plutôt que par un vol pur et simple. Vous pouvez contourner la plupart de ces problèmes en travaillant avec des professionnels établis qui ont des relations avec les bons bureaux.
Les Chiffres que Washington Surveille
Le Département d'État suit des indicateurs qui comptent réellement pour les investisseurs institutionnels. Les investissements directs étrangers ont atteint 4,5 milliards de dollars en 2024. Pas mal pour un pays de 11 millions d'habitants. Les États-Unis reçoivent plus de 50 % des exportations de la RD et fournissent la majorité des arrivées touristiques—c'est une intégration économique, pas seulement une proximité.
Le secteur bancaire est stable et bien capitalisé, avec des indicateurs de solvabilité supérieurs aux minimums réglementaires. La dette publique augmente en termes absolus, avec une dette consolidée atteignant environ 55-58 milliards de dollars à la fin de 2024, mais le ratio dette/PIB a diminué. Cela signifie que l'économie croît plus vite que le gouvernement n'emprunte.
Les taux de pauvreté sont passés de plus de 40 % en 2010 à environ 23 % en 2024. C'est une classe moyenne qui se renforce avec un revenu disponible. Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie un marché domestique en croissance parallèlement à la demande touristique.
La RD a amélioré ses classements réglementaires au cours de la dernière décennie, bien qu'elle se situe toujours dans la fourchette des 80-90 dans les principaux indices comme l'Indice mondial de l'innovation. Pas génial. Mais mieux que la plupart de l'Amérique latine et en amélioration. Le pays a eu des élections démocratiques pacifiques pendant des décennies. La stabilité politique n'est pas sexy, mais c'est ce qui vous permet de planifier au-delà du prochain cycle électoral.
Où les Avertissements S'appliquent Réellement
Permettez-moi d'être précis sur l'endroit où les préoccupations du Département d'État deviennent vos préoccupations.
Conflits Fonciers : Si vous achetez un terrain brut dans une zone rurale sans un Deslinde complété, vous entrez exactement dans le problème que le Département d'État met en garde. Les litiges de limites peuvent prendre des années à résoudre, et vous pourriez découvrir que vos "5 acres" chevauchent la revendication de quelqu'un d'autre.
Solution : Ne jamais conclure l'achat d'une propriété sans vérifier que le Deslinde existe et correspond aux limites physiques. Mon cabinet a un contact direct au bureau foncier de Puerto Plata. Nous pouvons vérifier un titre en 48 heures. Si le vendeur devient défensif lorsque vous demandez cette vérification, partez.
Retards Bureaucratiques : Les paiements du gouvernement sont lents. Les approbations de permis sont plus lentes. Si votre investissement dépend de l'obtention d'un permis de construction à une date précise, prévoyez une marge de six mois. Le système fonctionne, mais il fonctionne à l'heure dominicaine.
Corruption à la Margine : Vous ne serez probablement pas demandé un pot-de-vin. Mais on pourrait vous dire que votre permis est "retardé" jusqu'à ce que vous engagiez un consultant spécifique qui se trouve être le cousin de quelqu'un. C'est frustrant mais cela n'affecte rarement la légalité fondamentale d'une transaction. Cela coûte juste plus de temps et parfois plus d'argent que prévu.
Application Incohérente : Les réglementations environnementales existent sur le papier mais sont appliquées de manière sélective. Les lois du travail sont strictes en théorie mais flexibles en pratique. Cela fonctionne dans les deux sens—vous pouvez parfois vous en tirer avec des choses que vous ne devriez pas, mais vous ne pouvez pas non plus compter sur un traitement cohérent.
CONFOTUR : L'Incitation qui Livre Réellement
La loi 158-01 a créé le CONFOTUR en 2001 pour promouvoir le développement touristique. Les avantages sont réels et substantiels :
- Exonération de 100 % de la taxe de transfert de propriété de 3 %
- Exonération de 15 ans de la taxe foncière annuelle IPI de 1 %
- Exonérations des droits d'importation sur les meubles et équipements
- Dans certains cas, exonérations de l'impôt sur le revenu sur les revenus locatifs
Ces avantages s'appliquent également aux ressortissants étrangers. Aucune résidence requise. Aucune citoyenneté requise. Si vous achetez dans un projet approuvé par le CONFOTUR, vous bénéficiez des exonérations.
Le hic : Tous les développements ne sont pas approuvés par le CONFOTUR, et les promoteurs prétendent parfois des avantages qui n'existent pas réellement. Vérifiez indépendamment le statut CONFOTUR du projet avant de conclure. L'approbation doit être enregistrée auprès du Ministère du Tourisme et visible dans la documentation du titre de propriété.
Un achat de 500 000 $ dans une propriété CONFOTUR vous économise immédiatement 15 000 $ (la taxe de transfert de 3 %) et environ 5 000 $ par an en taxes foncières pendant 15 ans. C'est 90 000 $ d'économies fiscales sur la période d'exemption. Pas théorique—de l'argent réel que vous ne payez pas.
Loi 108-05 : La Loi Ennuyeuse qui Compte le Plus
Le Département d'État mentionne "faiblesse de la tenure foncière" sans expliquer que la RD a fondamentalement réformé son système de titres en 2007. La loi 108-05 a mis en œuvre le système de titre Torrens, où l'État garantit le titre et le Certificat de Titre est une preuve concluante de propriété.
Le processus de Deslinde est le mécanisme d'application. Un géomètre agréé utilise le GPS pour marquer les limites exactes de votre propriété. Les voisins sont informés. Un juge examine le relevé. Si aucun conflit n'existe, la propriété obtient un Certificat de Titre unique avec des coordonnées spécifiques.
Ce système élimine la fraude de "double vente" qui était possible sous l'ancien système. Il rend les droits des squatteurs presque impossibles à faire valoir contre une propriété titrée. Il garantit que ce que vous achetez est réellement ce que vous possédez.
Mais—et cela compte—toutes les propriétés plus anciennes n'ont pas été mises à jour. Si vous achetez une propriété qui fonctionne toujours sous une Constancia Anotada (part de terrain plus grand), vous n'avez pas les protections complètes de la loi 108-05. Les banques ne la financeront pas. Les futurs acheteurs feront face à la même incertitude de titre que vous acceptez.
Le processus de Deslinde coûte entre 1 500 et 3 000 $ et prend de trois à six mois. De nombreux vendeurs ne l'ont pas fait parce qu'ils ont acheté avant 2007 et n'en ont jamais eu besoin. C'est leur problème, pas le vôtre. Faites du Deslinde complété une condition de la conclusion.
CAFTA-DR : Votre Protection Juridique Réelle
Le Département d'État souligne que le CAFTA-DR offre des protections juridiques et des mécanismes de résolution des différends pour les investisseurs américains. Ce n'est pas seulement un langage diplomatique—c'est un traité exécutoire.
Si vous êtes un citoyen ou une entité américaine et que vous avez un différend avec le gouvernement dominicain qui ne peut être résolu localement, le CAFTA-DR vous permet de poursuivre un arbitrage international. C'est un véritable moyen de dissuasion contre une action gouvernementale arbitraire. Le gouvernement dominicain sait que violer les droits d'un investisseur américain pourrait déclencher une réclamation qui endommage leur réputation internationale.
Cette protection ne vous aide pas si vous êtes dans un différend privé avec un autre individu ou une entreprise. Mais cela signifie que le gouvernement est moins susceptible de simplement exproprier votre propriété ou de changer les règles rétroactivement de manière à cibler spécifiquement les investisseurs étrangers.
Le Climat d'Investissement vs. La Réalité de l'Investissement
Voici ce que le rapport du Département d'État ne vous dira pas : La plupart des "problèmes systémiques" qu'ils décrivent affectent davantage les projets d'infrastructure à grande échelle et les opérations manufacturières qu'ils n'affectent les investisseurs immobiliers individuels.
Si vous construisez un complexe hôtelier de 50 millions de dollars, vous aurez à faire face à des retards de permis, des réglementations incohérentes et des fonctionnaires qui veulent leur part. Si vous achetez une villa achevée à Sosua, vous traitez principalement avec une législation foncière simple qui fonctionne raisonnablement bien.
La RD a reçu 4,5 milliards de dollars d'IDE en 2024. Cet argent ne vient pas d'investisseurs naïfs qui n'ont pas lu le rapport du Département d'État. Il vient de personnes qui comprennent que les avertissements décrivent des défis à gérer, pas des raisons d'éviter complètement le marché.
Les prix de l'immobilier en RD ont connu une croissance nominale de 10,2 % en 2024. Les rendements locatifs bruts à Sosua et Cabarete varient de 6 % à 10 %, significativement plus élevés que les moyennes américaines de 3-5 %. Le pays a accueilli 10 millions de visiteurs fin 2023, avec cet élan se poursuivant en 2024, fournissant une base de locataires qui soutient ces rendements.
Ces rendements existent précisément parce que le marché n'est pas parfaitement efficace. Si la RD avait l'environnement réglementaire de la Suisse, vous seriez en concurrence avec le capital institutionnel pour des propriétés au prix des niveaux suisses. La friction dans le système crée des opportunités pour les investisseurs prêts à faire une diligence raisonnable appropriée.
Résidence : Le Chemin que le Département d'État n'Explique Pas
La Déclaration sur le climat d'investissement mentionne que la RD "attire activement les IDE" mais ne détaille pas à quel point la résidence est réellement accessible. Trois principaux chemins existent :
Pensionado (Visa Retraité) : Nécessite une preuve de revenu mensuel de 1 500 USD (plus 250 $ par personne à charge). C'est inférieur au Costa Rica (2 500 $) ou au Panama (1 000 $ de base plus des exigences d'investissement spécifiques). Le traitement prend environ six mois si vous avez toute la documentation correcte.
Rentista (Visa Investisseur) : Nécessite une preuve de revenu mensuel de 2 000 USD provenant d'investissements. C'est un revenu passif—revenus locatifs, dividendes ou similaires. Il est conçu pour les personnes qui ne sont pas traditionnellement retraitées mais n'ont pas besoin de travailler.
Visa d'Investissement : Nécessite un investissement minimum de 200 000 USD. Cela peut être de l'immobilier, mais il doit être vérifié et documenté. L'investissement doit rester en place tant que vous détenez la résidence.
Les trois chemins mènent à la résidence permanente après avoir maintenu une résidence temporaire pendant deux ans. La citoyenneté est possible après deux ans de résidence permanente (quatre ans au total), bien que le processus soit discrétionnaire et nécessite de démontrer une intégration dans la société dominicaine.
Mon cabinet a travaillé avec des avocats en immigration à Saint-Domingue qui ont traité avec succès des résidences pour des professionnels du sport et des investisseurs pendant plus de 20 ans. Le système fonctionne, mais il nécessite une documentation correcte et de la patience. Prévoyez au minimum six mois pour l'approbation initiale.
Ce que Vous Devez Réellement Vérifier
Les avertissements du Département d'État deviennent exploitables grâce à des étapes spécifiques de diligence raisonnable :
Vérification du Titre : Confirmez que le Deslinde existe et correspond aux limites de la propriété. Visitez le bureau foncier de Puerto Plata (ou faites-le faire par votre avocat) et examinez le Certificat de Titre réel. Ne vous fiez pas aux copies fournies par le vendeur.
Statut CONFOTUR : Si le promoteur prétend des avantages fiscaux, vérifiez l'approbation du projet auprès du Ministère du Tourisme. Obtenez le numéro d'approbation et la confirmation par écrit. Cela devrait faire partie de la documentation du titre.
Historique du Promoteur : Recherchez si le promoteur a terminé des projets précédents à temps et comme promis. À Sosua et Cabarete, les promoteurs établis sont connus. Si vous traitez avec un nouveau nom, soyez sceptique.
Santé Financière de l'Association de Copropriété : Si vous achetez dans un développement en copropriété, examinez les états financiers de l'association de copropriété. Confirmez qu'ils collectent les frais et maintiennent des réserves. Les associations de copropriété sous-financées deviennent votre problème après la conclusion.
Qualité de la Construction : Si vous achetez en pré-construction ou nouvellement construit, engagez un inspecteur indépendant. Les normes de construction en RD varient considérablement. Le constructeur le moins cher n'est rarement la meilleure valeur.
Projections d'Occupation : Si le promoteur fournit des projections de revenus locatifs, vérifiez-les par rapport aux données réelles du marché. À Sosua, l'occupation locative à court terme moyenne 32,3 % annuellement sur l'ensemble des propriétés—un chiffre qui inclut les inventaires plus anciens, non gérés ou non rénovés qui tirent vers le bas la moyenne du marché. Les propriétés performantes, gérées professionnellement atteignent souvent 60-70 % d'occupation, mais toute projection supérieure à 70 % d'occupation annuelle pour une propriété moyenne est optimiste.
La Comparaison que Washington ne Fera Pas
Le Département d'État évalue chaque pays isolément. Ils ne vous diront pas que les "problèmes systémiques" en RD sont mineurs par rapport au chaos réglementaire en Turquie, où l'inflation a dépassé 60 % en 2024. Ou que le Portugal a éliminé son option de visa doré immobilier en octobre 2023, fermant complètement cette voie.
Dubaï annonce des rendements bruts de 7-8 %, mais les charges de service réduisent les rendements nets à environ 5 %. Les rendements bruts de 6-10 % en RD dans les zones côtières se traduisent par des rendements nets de 5-7 % après dépenses—compétitifs ou meilleurs, avec des coûts d'entrée inférieurs.
Le prix moyen par pied carré dans les zones de premier choix de Dubaï dépasse 600 USD. Les propriétés de luxe à Sosua coûtent 200-250 USD par pied carré. Vous pouvez entrer sur le marché pour 120 000 $ dans un condo moderne contre un minimum de 400 000 $+ à Dubaï.
La RD fonctionne sur une monnaie indexée sur le USD, isolant les valeurs immobilières des fluctuations de la monnaie locale. Les transactions immobilières à Sosua et Cabarete se font presque exclusivement en USD. Vous ne prenez pas de risque de change comme vous le feriez en Turquie ou même au Mexique.
La Taxe Bureaucratique
Le Département d'État mentionne "des retards dans les paiements gouvernementaux" et "des obstacles bureaucratiques". En pratique, cela signifie :
Délais de Permis : Les permis de construction qui devraient prendre 30 jours prennent souvent 90. Prévoyez en conséquence. Si votre financement dépend de commencer la construction à une date précise, vous pariez.
Transferts de Titre : Un transfert de titre simple prend 4-6 semaines. S'il y a des complications (questions de limites, privilèges en suspens, documentation manquante), ajoutez au moins 2-3 mois supplémentaires.
Connexions aux Services Publics : Obtenir l'électricité et l'eau connectées à une nouvelle construction peut prendre des semaines ou des mois, selon la région et si vous connaissez quelqu'un à la compagnie de services publics. C'est là que les relations locales comptent.
Retards d'Importation : Si vous meublez une propriété avec des articles importés, attendez-vous à des retards en douane. Un conteneur qui devrait être dédouané en une semaine pourrait rester trois. Prévoyez du temps et de l'argent supplémentaires pour la "facilitation".
Ces retards sont frustrants mais prévisibles. L'erreur est de supposer que les délais dominicains correspondent aux attentes américaines ou européennes. Intégrez du temps tampon dans chaque échéance et vous ne serez pas surpris.
Quand les Avertissements Devraient Vous Arrêter
Certaines situations correspondent réellement aux préoccupations du Département d'État :
Terrain Brut Sans Titre Clair : Si vous achetez un terrain non développé qui n'a pas de Deslinde complété, vous acceptez exactement le risque de "faiblesse de la tenure foncière" qu'ils mettent en garde. À moins d'avoir une expertise spécifique en droit foncier dominicain, ne faites pas cela.
Propriétés en Détresse : Si vous achetez une saisie ou une propriété avec des complications légales, vous avez besoin d'une aide juridique spécialisée. Le prix avantageux existe à cause de problèmes réels qui pourraient prendre des années à résoudre.
Offres Hors Marché : Si quelqu'un vous approche avec une "opportunité spéciale" qui n'est pas listée par des canaux établis, soyez très sceptique. Les offres légitimes n'ont pas besoin de se cacher du marché.
Promesses Verbales : Si un promoteur ou un vendeur fait des promesses sur le développement futur, les commodités ou les rendements qui ne sont pas dans le contrat écrit, supposez que ces promesses sont sans valeur. Obtenez tout par écrit ou partez.
Pression pour Conclure Rapidement : Si quelqu'un vous pousse à conclure sans diligence raisonnable appropriée, il est soit incompétent, soit cache quelque chose. Les transactions légitimes peuvent attendre une vérification appropriée.
Le Climat d'Investissement vs. Votre Investissement
Le travail du Département d'État est d'avertir de chaque risque possible. Mon travail est d'aider les clients à naviguer ces risques lorsque l'opportunité le justifie.
La RD n'est pas pour tout le monde. Si vous avez besoin de clarté réglementaire parfaite, allez en Allemagne. Si vous voulez zéro corruption, essayez Singapour. Si vous exigez des réponses bureaucratiques instantanées, restez aux États-Unis (bien que bonne chance avec ça).
Mais si vous voulez des rendements en USD dans la fourchette de 6-8 % nets, avec des valeurs immobilières appréciant de 10 %+ annuellement, dans un marché avec de véritables protections légales et un cadre d'exemption fiscale de 15 ans, la République dominicaine mérite une considération sérieuse.
La différence entre un bon résultat et un mauvais n'est pas le pays—c'est la diligence raisonnable. Chaque avertissement dans le rapport du Département d'État devient gérable avec une vérification appropriée. Chaque risque qu'ils identifient a une stratégie de mitigation correspondante.
Je pratique ici depuis 1986. J'ai vu des clients gagner de l'argent et j'ai vu des clients perdre de l'argent. Ceux qui perdent de l'argent ont presque toujours sauté des étapes. Ils ont fait confiance à des promesses verbales. Ils n'ont pas vérifié le Deslinde. Ils ont cru les projections de location sans vérifier les données du marché. Ils ont conclu sans examen juridique indépendant.
Ceux qui gagnent de l'argent ont fait des choses ennuyeuses. Ils ont engagé des avocats compétents. Ils ont vérifié les titres. Ils ont visité les propriétés en personne. Ils ont lu les contrats. Ils ont posé des questions sceptiques. Ils se sont éloignés des offres qui n'ont pas passé l'examen.
L'évaluation du Département d'État est exacte : il y a des problèmes systémiques, la corruption existe et la bureaucratie est réelle. Mais ces faits décrivent l'environnement, pas le résultat. Votre résultat dépend de votre volonté de faire le travail qui transforme les avertissements en intelligence exploitable.
La question n'est pas de savoir si les préoccupations du Département d'État sont valides. Elles le sont. La question est de savoir si vous êtes prêt à les aborder systématiquement plutôt que d'espérer qu'elles ne vous affecteront pas. Parce que l'espoir n'est pas une diligence raisonnable, et la diligence raisonnable est la seule chose qui compte.
