Vous cherchez probablement des maisons à vendre à Puerto Plata parce que quelqu'un vous a montré un PDF avec de belles illustrations et un chiffre se terminant par "% de rendement annuel." Peut-être que c'était 10%. Peut-être que c'était 12%. Le chiffre n'a pas d'importance car il est probablement faux.
Pas faux dans le sens où ils mentent—bien que certains le fassent—mais faux dans le sens où ils vous montrent la ligne de revenus en haut de la feuille de calcul et prétendent que les lignes de dépenses en dessous n'existent pas. Je passe en revue les contrats immobiliers dans cette province depuis 1986, et l'erreur la plus courante que je vois est les investisseurs qui confondent le revenu locatif brut avec l'argent qui apparaît réellement sur leur compte bancaire après que le gestionnaire de la propriété ait pris sa part, après qu'Edenorte leur ait facturé 200 $ pour avoir fait fonctionner le climatiseur en août, et après qu'ils aient remplacé la pompe à eau qui a corrodé à cause de l'air salin.
Si vous êtes sérieux au sujet des villas à vendre à Puerto Plata ou des condos à vendre à Puerto Plata, vous devez comprendre le Revenu Net d'Exploitation. Pas parce que cela sonne impressionnant lors d'un cocktail, mais parce que c'est le seul chiffre qui vous dit si vous construisez une richesse ou si vous subventionnez les vacances de quelqu'un d'autre.
Points Clés
- Rendements Réels : Les rendements locatifs nets réels à Puerto Plata varient de 5,9 % à 7,5 % après toutes les dépenses—pas les chiffres bruts de 10-12 % dans les documents marketing
- Avantage CONFOTUR : La loi 158-01 élimine la taxe de transfert de 3 % et la taxe foncière annuelle de 1 % pendant 15 ans, transférable aux futurs acheteurs
- Vérification du Titre : La loi 108-05 exige un Deslinde (certificat de limites GPS) pour le transfert légal—ne jamais conclure sans cela
- Coûts Cachés : Prévoir 4,5-5,5 % du prix d'achat pour les frais de clôture, plus 1,5 % annuellement pour les réserves d'entretien tropical
- Impact de l'Aéroport : L'investissement de 830 millions de dollars de VINCI dans l'aéroport international Gregorio Luperón jusqu'en 2060 est le principal moteur d'infrastructure pour l'appréciation de la côte nord
Étude de Cas : Unité 402 (Celle Que Personne Ne Veut Vous Montrer)
Laissez-moi vous montrer une transaction réelle que nous avons conclue au troisième trimestre 2024. Condo de deux chambres dans une communauté fermée à quinze minutes de l'aéroport international Gregorio Luperón. Vue sur l'océan. Piscine. Sécurité. L'annonce promettait "une opportunité d'investissement clé en main avec un historique locatif solide."
Prix d'Achat : 350 000 $
Frais de Clôture (5 %) : 17 500 $
Forfait Mobilier : 25 000 $
Total des Fonds Investis : 392 500 $
Cette dernière ligne est importante. Vous ne pouvez pas louer une boîte en béton vide. Les 25 000 $ pour le mobilier ne sont pas optionnels si vous voulez concurrencer sur Airbnb. Les documents marketing aiment calculer les rendements en se basant uniquement sur le prix d'achat, mais votre argent est immobilisé dans les 392 500 $ complets, pas seulement les 350 000 $ que vous avez payés au vendeur.
L'annonce publicitaire indiquait un revenu locatif brut de 60 000 $ par an. Ce chiffre était techniquement exact—si vous louiez l'unité 365 jours par an aux tarifs de haute saison et que vous ne dépensiez jamais un dollar pour quoi que ce soit. Voici ce qui s'est réellement passé :
Revenu Brut (Occupation Réaliste) : 52 000 $
Gestion de la Propriété (25 %) : -13 000 $
Électricité (Climatisation 6 mois) : -1 800 $
Frais de Copropriété : -3 600 $
Internet (Starlink) : -600 $
Assurance : -1 400 $
Réserve d'Entretien (1,5 %) : -5 250 $
Taxe Foncière (IPI) : -1 800 $
Revenu Net d'Exploitation : 24 550 $
C'est un rendement de 6,26 % sur les fonds réellement investis. Pas 12 %. Même pas 8 %. Juste un peu plus de 6 %.
Est-ce mauvais ? Pas nécessairement. Un rendement de 6 % en USD sur un actif tangible dans un marché en croissance bat les 4 % que vous pourriez obtenir d'une obligation, et cela ne tient pas compte de l'appréciation. Mais c'est honnête. Et l'honnêteté est la seule façon de prendre une décision que vous ne regretterez pas dans trois ans lorsque le chauffe-eau explosera et que vous réaliserez que votre "revenu passif" vous oblige à envoyer de l'argent en République Dominicaine tous les deux mois.
Où Va Réellement L'Argent (La Saignée)
La gestion de la propriété prend 25 % si vous utilisez une entreprise réputée. Vous verrez des annonces qui prétendent "seulement 15 %," mais ce sont généralement des taux de location à long terme ou des entreprises qui ne répondent pas au téléphone lorsque le client se verrouille dehors à 2 heures du matin. Les locations de vacances à court terme nécessitent quelqu'un pour coordonner le nettoyage, gérer les arrivées, traiter les appels de maintenance et s'occuper du client qui se plaint que la plage a des vagues. Ce service coûte 20-25 % des revenus bruts. Si vous pensez pouvoir le gérer vous-même depuis Toronto ou Munich, vous vous trompez. J'ai vu des gens essayer. Cela ne fonctionne pas.
L'électricité est le tueur silencieux. Edenorte facture des tarifs par paliers, et si vous faites fonctionner la climatisation pour des clients qui la laissent allumée 24h/24 et 7j/7, vous payez plus de 0,30 $ par kilowatt-heure dans les tranches de consommation plus élevées—en particulier une fois que vous dépassez 700 kWh mensuels, ce qui vous pousse dans le niveau tarifaire BTS-2. Un condo de 1 800 pieds carrés avec climatisation centrale peut facilement atteindre 200-250 $ par mois pendant la haute saison. Cela fait 2 400 $ par an, pas les 600 $ que le promoteur a mentionnés en passant lors de la présentation de vente.
Les frais de copropriété dans les communautés en bord de mer varient de 150 à 400 $ par mois selon les équipements. Ocean Village facture environ 2,50 $ par mètre carré par mois. Pour une unité de 100 mètres carrés, cela fait 250 $ par mois ou 3 000 $ par an. Cela couvre l'entretien de la piscine, la sécurité, l'assurance des parties communes, et parfois l'eau. C'est non négociable et cela augmente tous les quelques années.
L'internet compte plus que vous ne le pensez. Starlink a changé la donne pour les travailleurs à distance, mais cela coûte 2 900 RD$ par mois (environ 50 USD). La fibre optique de Claro ou Altice coûte entre 30 et 50 $ pour des vitesses décentes. Si votre annonce publicitaire indique "parfait pour les nomades numériques," vous avez besoin d'un internet fiable, et c'est un autre minimum de 600 $ par an.
L'assurance pour une propriété côtière avec couverture ouragan coûte généralement entre 1 % et 1,5 % de la valeur de remplacement de la structure. Pas le terrain—le bâtiment. Pour un condo de 350 000 $ où le terrain représente peut-être 100 000 $ de cette valeur, vous assurez 250 000 $ de structure. Cela fait de 2 500 à 3 750 $ par an. J'ai utilisé 1 400 $ dans l'exemple ci-dessus parce que c'était un bâtiment plus ancien avec des coûts de remplacement plus bas, mais les constructions plus récentes seront plus élevées.
La réserve d'entretien est ce qui sépare les amateurs des professionnels. L'air salin corrode tout. L'humidité déforme le bois. Les UV détruisent les finitions. Vous devez prévoir 1,5 % de la valeur de la propriété annuellement pour les réparations qui ne sont pas couvertes par l'assurance. Les unités de climatisation tombent en panne. Les chauffe-eau fuient. Les carreaux se fissurent. Si vous ne mettez pas de côté de l'argent pour cela, vous le financerez de votre poche quand cela arrivera, et cela arrive toujours.
La taxe foncière—l'IPI—est de 1 % annuellement sur la valeur dépassant 10 190 833 RD$ (environ 172 000 USD à partir de 2025). Pour une propriété de 350 000 $, vous payez 1 % sur environ 178 000 $, soit 1 780 $ par an. À moins que la propriété n'ait le statut CONFOTUR, auquel cas vous ne payez rien pendant quinze ans. Nous y reviendrons.
Les Trois Saisons (Ou Pourquoi 100 % d'Occupation Est Une Fantaisie)
La haute saison s'étend de décembre à mars. C'est à ce moment que les Canadiens fuient la neige et que les Américains réservent leurs escapades hivernales. Pendant ces quatre mois, vous pouvez atteindre 80-90 % d'occupation à des tarifs premium. Un condo de deux chambres peut se louer entre 250 et 350 $ par nuit. C'est là que vous réalisez 60 % de vos revenus annuels.
La saison intermédiaire s'étend d'avril à juillet. L'occupation chute à 50-60 %. Les tarifs chutent à 150-200 $ par nuit. Vous êtes toujours rentable, mais à peine. C'est à ce moment que vous espérez que la climatisation ne tombe pas en panne car vous n'avez pas la marge pour couvrir une réparation de 1 200 $ sans empiéter sur vos rendements.
La basse saison s'étend d'août à octobre. Saison des ouragans. Les écoles sont de retour en session. Les Américains ne voyagent pas. L'occupation peut chuter à 30-40 %, et certaines années, vous aurez des semaines sans aucune réservation. Septembre et octobre sont les mois où vous perdez de l'argent. Vos coûts fixes—frais de copropriété, assurance, internet—ne s'arrêtent pas, mais les revenus oui. C'est la réalité que les brochures marketing omettent.
Quand quelqu'un vous dit que sa propriété génère 85 % d'occupation annuelle, il ment soit, soit il fixe des prix si bas qu'il laisse de l'argent sur la table pendant la haute saison. Un taux d'occupation annuel réaliste pour une location de vacances bien gérée à Puerto Plata est de 60-70 %. Tout ce qui dépasse cela est un bonus, pas un plan.
La Faille CONFOTUR (Pourquoi Certaines Propriétés Valent Vraiment Le Coup)
La loi 158-01, la loi sur les incitations touristiques, a créé la certification CONFOTUR pour les projets touristiques approuvés. Si une propriété a le statut CONFOTUR, vous évitez la taxe de transfert de 3 % à l'achat, vous ne payez aucune taxe foncière annuelle pendant quinze ans, et vous êtes exonéré de la taxe de 27 % sur les revenus locatifs pour la même période.
Sur un achat de 350 000 $, cette exonération de la taxe de transfert de 3 % vous économise 10 500 $ immédiatement. L'exonération de la taxe foncière annuelle vous économise 1 780 $ par an, soit 26 700 $ sur quinze ans. L'exonération de la taxe sur les revenus locatifs est plus difficile à quantifier car elle dépend de votre structure, mais pour un investisseur étranger, elle peut représenter des économies significatives.
Le détail crucial : ces avantages se transfèrent au prochain acheteur. Si vous vendez la propriété la septième année, le nouvel propriétaire hérite de huit années d'exonérations fiscales restantes. Cela rend les propriétés CONFOTUR plus liquides et plus faciles à vendre à un prix premium car l'acheteur n'achète pas seulement de l'immobilier—il achète un avantage fiscal.
Chaque nouveau développement ne se qualifie pas. Le projet doit avoir un numéro de résolution CONFOTUR spécifique délivré par le ministère du Tourisme. Les promoteurs aiment utiliser le terme "éligible CONFOTUR" dans leur marketing, ce qui ne veut rien dire. Soit le projet a la résolution, soit il ne l'a pas. Nous vérifions cela avant que tout client ne signe un accord d'achat car j'ai vu trop d'acheteurs supposer qu'ils obtiennent les avantages fiscaux pour découvrir à la clôture que le promoteur n'a jamais terminé le processus de demande.
| Taxe/Frais | Propriété Standard | Propriété CONFOTUR | Économies sur 15 ans |
|---|---|---|---|
| Taxe de Transfert (3 %) | 10 500 $ | 0 $ | 10 500 $ |
| Taxe Foncière Annuelle (IPI) | 1 780 $/an | 0 $/an | 26 700 $ |
| Taxe sur les Revenus Locatifs | 27 % | 0 % | Varie selon le revenu |
| Économies Directes Totales | — | — | 37 200 $+ |
Le Problème du Titre (Loi 108-05 et Pourquoi Vous Ne Pouvez Pas Ignorer Cela)
La République Dominicaine utilise le système Torrens, ce qui signifie que le gouvernement garantit que le certificat de titre est une preuve définitive de propriété. Cela semble rassurant jusqu'à ce que vous réalisiez que les propriétés plus anciennes—tout ce qui a été vendu avant 2009—pourraient ne pas avoir de Deslinde, qui est le certificat de limites vérifié par GPS requis par la loi 108-05.
Un Deslinde n'est pas juste un arpentage. C'est un processus judiciaire impliquant l'approbation du tribunal pour confirmer les coordonnées GPS exactes des limites de la propriété. Sans cela, vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire d'une banque locale, et techniquement, vous ne pouvez pas transférer légalement le titre. Certains vendeurs essaieront de conclure avec juste une "Constancia Anotada," qui est une ancienne forme de documentation de titre qui n'est plus suffisante.
Nous avons eu un client en 2023 qui était à deux jours de la clôture sur une villa à Costambar lorsque nous avons découvert que la propriété n'avait pas de Deslinde. Le vendeur a insisté sur le fait que ce n'était pas nécessaire parce que "tout le monde dans le quartier sait où sont les limites." Ce n'est pas comme cela que fonctionne le droit de la propriété. Nous avons insisté pour terminer le processus de Deslinde avant la clôture, ce qui a retardé la transaction de quatre mois et coûté au vendeur 2 800 $. Le client était frustré par le retard. Trois mois après la clôture, le voisin a essayé de prétendre qu'une partie de l'allée était sur son terrain. Parce que nous avions le Deslinde, le litige a été résolu en une audience au tribunal. Sans cela, l'affaire aurait pu traîner pendant des années.
La recherche de titre—la Certificación de Estado Jurídico—doit être obtenue auprès du Registro de Títulos pour confirmer que le vendeur est le propriétaire légal et pour vérifier l'existence de privilèges ou d'hypothèques. C'est une diligence raisonnable standard, mais ce n'est pas automatique. Vous avez besoin d'un avocat pour la demander, et le bureau du registre peut prendre de trois jours à trois semaines pour produire le document selon leur charge de travail.
Nous vérifions également le statut de l'IPI avec la DGII car une propriété ne peut pas être légalement transférée s'il y a des taxes foncières impayées. J'ai vu des transactions échouer à la dernière minute parce que le vendeur devait trois ans d'arriérés de taxes et supposait que l'acheteur s'en occuperait. Ce n'est pas comme cela que cela fonctionne. Le vendeur paie les arriérés de taxes ou la transaction ne se conclut pas.
L'Effet Bergantin (Pourquoi le Timing Est Important)
Le projet Punta Bergantin est le plus grand investissement en infrastructure dans la province de Puerto Plata au cours des vingt dernières années. Le gouvernement soutient un pôle touristique comprenant 4 500 chambres d'hôtel, 2 000 unités résidentielles, un studio de cinéma lié à One Race Films de Vin Diesel, et un pôle d'innovation. Le projet devrait créer 20 000 emplois.
Ceci n'est pas spéculatif. La construction a commencé. Hyatt et Melia ont signé des accords pour des hôtels de marque. L'impact sur les valeurs immobilières environnantes est déjà visible. Les prix des terrains bruts dans les zones de Montellano et Cangrejos—juste à l'est du site du projet—ont augmenté de 15-20 % d'une année sur l'autre en 2024 seulement.
La raison pour laquelle cela est important pour les acheteurs cherchant des maisons à vendre à Puerto Plata est que l'appréciation n'est pas répartie uniformément. Les propriétés à moins de quinze minutes de Bergantin voient une appréciation plus rapide que les propriétés à Sosua ou Cabarete, qui sont déjà développées et saturées. Si vous achetez purement pour l'appréciation du capital plutôt que pour le revenu locatif, la proximité de Bergantin est la variable qui compte le plus.
Mais le timing a deux côtés. Une fois que Bergantin sera pleinement opérationnel et que les 4 500 chambres d'hôtel seront en ligne, le marché de la location à court terme à Puerto Plata fera face à une concurrence accrue. Actuellement, la côte nord a un inventaire d'hôtels limité par rapport à Punta Cana, ce qui explique pourquoi les locations de vacances fonctionnent bien. Lorsque Bergantin ajoutera cette capacité, une partie de la demande se déplacera vers les hôtels, ce qui signifie que les propriétaires de locations de vacances devront concurrencer sur le prix ou les équipements. Ce n'est pas une raison pour éviter d'investir—c'est une raison d'être stratégique quant à ce que vous achetez et où.
L'Ancre de l'Aéroport (Pourquoi l'Engagement de 830M$ de VINCI Change les Calculs)
L'aéroport international Gregorio Luperón est la raison pour laquelle l'immobilier à Puerto Plata est viable pour les acheteurs étrangers. Sans un transport aérien fiable, rien d'autre n'a d'importance. VINCI Airports a récemment prolongé leur contrat de concession jusqu'en 2060 et s'est engagé dans un plan d'investissement en capital de 830 millions de dollars à travers leurs aéroports en République Dominicaine, y compris POP.
Le trafic passagers à POP a augmenté de 19 % en 2024 par rapport aux niveaux pré-pandémiques. L'aéroport offre désormais des vols directs depuis Miami, New York (JFK et Newark), Toronto, Montréal, et certains hubs européens. L'expansion se concentre sur l'attraction de nouvelles routes, ce qui est directement corrélé à une demande accrue pour les locations de vacances et les résidences secondaires.
Les améliorations de la capacité de fret sont tout aussi importantes. De meilleures installations de fret signifient des chaînes d'approvisionnement plus fiables pour les biens importés, ce qui est important si vous meublez une propriété ou vivez ici à plein temps. La différence entre attendre trois semaines pour un réfrigérateur de remplacement et trois jours est la différence entre un inconvénient gérable et une perte financière.
Les améliorations du terminal FBO (Fixed Base Operator) s'adressent à l'aviation privée, ce qui indique que VINCI s'attend à ce que les individus fortunés continuent d'utiliser Puerto Plata comme base. Cette démographie stimule la demande pour les villas de luxe dans des communautés fermées comme Sea Horse Ranch et Casa Linda, où les propriétés se vendent régulièrement entre 1 et 3 millions de dollars.
L'aéroport est à quinze minutes de la plupart des zones d'investissement à Puerto Plata et Sosua. Comparez cela à Punta Cana, où la congestion du trafic signifie qu'un trajet de trente minutes peut se transformer en une heure pendant la haute saison. La proximité d'un aéroport international modernisé n'est pas seulement une commodité—c'est un moteur fondamental des valeurs immobilières.
Le Calcul de la Résidence (Pourquoi 200 000 $ Achètent Plus Que de l'Immobilier)
Les étrangers qui investissent au moins 200 000 USD dans l'immobilier dominicain peuvent se qualifier pour la Résidence d'Investissement, qui offre une voie rapide vers la citoyenneté en aussi peu que six mois à deux ans. C'est nettement plus rapide que le processus de résidence standard, qui nécessite sept ans avant de pouvoir demander la citoyenneté.
Le Visa Pensionado est une alternative pour les retraités qui peuvent prouver un revenu de pension mensuel stable de 1 500 USD (plus 250 $ par personne à charge). En vertu de la loi 171-07, les titulaires de visa Pensionado sont exonérés de taxes sur les biens ménagers et les voitures personnelles importés dans le pays, ce qui peut économiser 10 000 à 15 000 $ si vous importez un véhicule.
Le Visa Rentista nécessite une preuve de 2 000 USD de revenu passif mensuel pendant les cinq dernières années. Cela est conçu pour les jeunes investisseurs vivant de revenus locatifs ou de dividendes plutôt que de pensions. L'exigence de revenu est plus élevée que celle du Pensionado car le gouvernement suppose que les candidats plus jeunes exerceront plus de pression sur les infrastructures et les services.
La résidence est le seul moyen légal d'obtenir un permis de conduire dominicain et d'assurer un véhicule à long terme. Les touristes peuvent conduire avec leur permis de leur pays d'origine pendant quatre-vingt-dix jours, mais après cela, vous avez besoin d'un permis local. Sans résidence, vous êtes coincé dans une boucle bureaucratique de renouvellements de visa et de permis temporaires.
Les demandes de résidence doivent être initialement déposées dans votre pays d'origine par le biais du consulat dominicain ou par le biais de la ventanilla spécialisée à Saint-Domingue. Vous ne pouvez pas entrer dans le bureau de migration à Puerto Plata et commencer le processus. Cela surprend de nombreux acheteurs car ils supposent qu'ils peuvent le gérer localement après avoir acheté une propriété.
La Taxe de Style de Vie (Ce Que la Brochure Ne Mentionne Pas)
Les tarifs d'électricité avec Edenorte sont par paliers, et les utilisateurs à haute consommation—ce qui inclut toute propriété avec climatisation centrale—paient plus de 0,30 $ par kilowatt-heure. C'est presque le double de la moyenne américaine. Les panneaux solaires sont désormais une option réaliste grâce à la loi dominicaine sur la mesure nette, qui permet aux propriétaires de vendre l'excédent d'énergie au réseau. La période de remboursement pour une installation solaire est généralement de trois à quatre ans, après quoi vous générez de l'électricité gratuite.
L'infrastructure de l'eau est incohérente. L'eau publique de CORAAPPLATA peut être intermittente, c'est pourquoi 95 % des propriétés de luxe dépendent de citernes—réservoirs d'eau de secours—et de livraisons d'eau par camion pendant les périodes sèches. Un camion d'eau coûte 30 à 40 USD et dure deux à trois semaines pour un ménage typique. Ce n'est pas une crise, mais c'est une réalité opérationnelle que les acheteurs habitués à des systèmes municipaux fiables doivent comprendre.
L'internet s'est considérablement amélioré avec le déploiement de la fibre optique de Claro et Altice, qui offrent désormais des vitesses allant jusqu'à 300 Mbps dans les centres urbains pour environ 60 $ par mois. Starlink est l'option de secours pour les propriétés rurales où la fibre n'est pas disponible. Le matériel coûte environ 460 USD, et le service mensuel est de 50 USD. Pour les travailleurs à distance, un internet fiable est non négociable, et les deux options sont désormais viables.
Les soins de santé sont concentrés dans la ville de Puerto Plata. Le Centro Médico Bournigal est un établissement de 120 lits accrédité par l'Association du Tourisme Médical et accepte les assurances internationales comme BlueCross BlueShield International. Pour les soins de routine, la qualité est comparable aux normes nord-américaines. Pour les urgences graves, de nombreux expatriés volent à Saint-Domingue ou à Miami, c'est pourquoi l'assurance évacuation médicale est recommandée.
Le coût de la vie à Puerto Plata est environ 30-40 % inférieur à celui de Miami, hors loyer. Les prix à la consommation—épicerie, restaurants, services publics—sont nettement moins chers. Les supermarchés Jumbo et Sirena proposent des marques importées des États-Unis, ce qui réduit l'écart de style de vie pour les expatriés qui souhaitent des produits familiers. L'aide domestique est abordable, avec des femmes de ménage ou des jardiniers à temps partiel facturant 15-25 $ par jour.
La Comparaison (Pourquoi Puerto Plata vs. Barbade N'Est Même Pas Proche)
L'immobilier côtier de luxe à Puerto Plata coûte en moyenne 1 600 à 2 200 $ par mètre carré. À la Barbade, vous regardez 3 500 $+. Aux îles Turques et Caïques, 6 000 $+. La République Dominicaine n'est pas "bon marché"—elle est correctement évaluée pour un marché émergent avec de solides fondamentaux.
Les rendements locatifs bruts à Sosua et Cabarete varient de 7 à 10 %, contre 3 à 5 % dans les marchés caribéens plus saturés comme les Bahamas. La République Dominicaine est la plus grande économie des Caraïbes avec la base de revenus la plus diversifiée. Le tourisme est important, mais aussi les envois de fonds, l'agriculture, l'exploitation minière et la fabrication. Lorsque un secteur ralentit, les autres absorbent le choc.
Les droits de propriété étrangère sont identiques à ceux des locaux. Pas de licences de possession de terres étrangères. Pas de restrictions sur les propriétés côtières. Pas d'obligation de s'associer avec un citoyen local. Vous achetez le terrain, vous possédez le terrain, et vous pouvez le vendre à n'importe qui. Ce n'est pas vrai à Trinité, aux îles Vierges britanniques, ou dans plusieurs autres juridictions caribéennes qui imposent des restrictions aux acheteurs étrangers.
La République Dominicaine a accueilli plus de 11 millions de visiteurs en 2024, en faisant la destination la plus visitée des Caraïbes. Ce volume crée un vaste bassin de locataires potentiels que les petites îles ne peuvent égaler. Même si votre propriété capte une infime fraction de ce marché, les chiffres absolus sont suffisamment importants pour générer des réservations constantes.
Le financement est plus accessible que dans la plupart des marchés caribéens. Les banques locales comme Scotiabank et Banco Popular offrent des hypothèques en USD aux étrangers à des taux autour de 8,25-9,5 % avec des ratios prêt-valeur allant jusqu'à 70 %. L'exigence de score de crédit est de 650+, et vous devez fournir des documents de votre pays d'origine, mais l'option existe. Dans de nombreux petits territoires caribéens, les acheteurs étrangers sont limités à des transactions en espèces.
Le Piège (L'Arnaque de la Constancia Anotada)
Certains vendeurs tenteront de conclure en utilisant uniquement une Constancia Anotada, qui est une ancienne forme de documentation de titre qui précède la loi 108-05. Le vendeur argumentera qu'elle a été suffisante pendant des décennies et que compléter un Deslinde est une bureaucratie inutile.
C'est faux. Une Constancia Anotada n'est plus légalement suffisante pour le transfert de propriété. Les banques n'émettront pas de prêts hypothécaires contre elle. Le registre des titres ne traitera pas le transfert sans un Deslinde. Si vous concluez avec seulement une Constancia Anotada, vous n'avez pas de titre légal, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vendre la propriété ou la défendre en justice si un litige de limites survient.
Le processus de Deslinde prend de trois à six mois et coûte 1 500 à 3 000 $ selon la complexité de la propriété. Le vendeur devrait compléter cela avant de mettre la propriété en vente, mais beaucoup ne le font pas car ils essaient d'éviter le coût et le délai. Si le vendeur refuse de compléter le Deslinde, partez. Il y a trop de propriétés correctement titrées sur le marché pour perdre du temps sur une qui ne l'est pas.
Nous avons eu un cas en 2022 où un acheteur a ignoré nos conseils et a conclu l'achat d'un terrain en bord de mer en utilisant seulement une Constancia Anotada parce que le vendeur offrait une réduction de 20 000 $ pour accélérer la transaction. Dix-huit mois plus tard, l'acheteur a essayé de vendre le terrain et a découvert qu'aucun avocat ne traiterait le transfert sans un Deslinde. Compléter le Deslinde rétroactivement a coûté 4 200 $ et retardé la vente de sept mois. La réduction de 20 000 $ s'est transformée en une perte de 15 000 $ lorsque vous prenez en compte les frais juridiques, les coûts de l'arpenteur et les coûts de portage pendant le retard.
La Conclusion Honnête
Un rendement net de 6 % en USD sur un actif tangible dans un marché en croissance n'est pas excitant. C'est ennuyeux. Mais ennuyeux est souvent mieux qu'excitant lorsque excitant signifie que vous pariez sur l'appréciation pour compenser un flux de trésorerie négatif.
L'immobilier à Puerto Plata fonctionne si vous achetez la bonne propriété, vérifiez correctement le titre, budgétisez les dépenses réelles et ignorez les fantasmes de revenus bruts dans les documents marketing. Cela ne fonctionne pas si vous vous attendez à un revenu passif sans effort ou si vous croyez aux taux d'occupation dans la brochure.
La côte nord n'est pas Punta Cana. Elle est plus calme, moins développée et moins saturée. C'est soit un avantage, soit un inconvénient selon ce que vous recherchez. Si vous voulez une expérience de complexe clé en main avec gestion garantie, Punta Cana a plus d'options. Si vous voulez un point d'entrée stratégique dans un marché émergent avec de meilleurs rendements et moins de concurrence, Puerto Plata a du sens.
La vérification légale—recherche de titre, confirmation de Deslinde, vérification du statut IPI—coûte environ 1 500 $ et prend deux semaines. C'est le prix pour ne pas être la personne qui découvre trois ans plus tard que sa propriété ne peut pas être vendue parce que le titre n'a jamais été correctement transféré. Les frais de scolarité en immobilier sont chers. Un frais de vérification légale de 1 500 $ économise souvent 150 000 $ en futurs problèmes.
Si vous évaluez l'immobilier de luxe à Puerto Plata ou les terrains à vendre à Puerto Plata, les chiffres comptent plus que les photos. Faites les calculs en utilisant le Revenu Net d'Exploitation, pas le revenu brut. Vérifiez le titre en utilisant les normes de la loi 108-05, pas les assurances du vendeur. Budgétisez les dépenses réelles, pas les projections optimistes. Et si l'affaire ne fonctionne qu'à 100 % d'occupation sans coûts de maintenance, elle ne fonctionne pas.
Nous examinons les titres, calculons le NOI réaliste et vérifions le statut CONFOTUR avant que les clients ne s'engagent à verser des dépôts. Ce n'est pas parce que nous sommes prudents—c'est parce que nous faisons cela depuis 1986 et nous avons vu ce qui se passe lorsque les gens sautent les parties ennuyeuses.
