Je suis entré dans le parking des Résidences Encuentro un mardi matin à la fin de 2024 et j'ai compté quatorze véhicules avec des plaques de Santo Domingo. Pas des plaques de Puerto Plata. Santo Domingo. C'est un trajet de deux heures dans chaque sens. Ce n'étaient pas des touristes - c'étaient des investisseurs de la capitale faisant le trajet pour sécuriser des unités en pré-construction avant que les prix ne montent davantage. Au moment où je suis entré dans le bureau des ventes, trois de ces unités avaient déjà été vendues.
Ce n'est pas de la spéculation. C'est ce qui se passe lorsque le capital s'inquiète des marchés traditionnels et commence à chercher des alternatives qui ont du sens mathématiquement.
Le tableau économique mondial à l'approche de 2026 semble de plus en plus fracturé. Les taux d'intérêt en Amérique du Nord et en Europe restent élevés. Le Portugal a éliminé son option de Golden Visa immobilier en octobre 2023. Les rendements à Dubaï ont été compressés à 5-6% à mesure que le marché a mûri. Pendant ce temps, la République dominicaine a enregistré 4,51 milliards de dollars d'investissements directs étrangers en 2024, l'immobilier et le tourisme capturant plus de 40% de ces flux. La côte nord - en particulier le corridor Sosúa-Cabarete - absorbe une part disproportionnée de ce capital.
Ce rapport examine pourquoi. Pas la version marketing. La version que vous obtenez lorsque vous avez passé 40 ans à regarder des affaires se conclure et des affaires s'effondrer.
Points Clés
- Flux de Capital : La RD a reçu 4,51 milliards de dollars d'IDE en 2024 tandis que les flux mondiaux vers l'Amérique latine ont diminué de 9%, prouvant un découplage économique des tendances régionales.
- Réalité des Rendements : Les rendements locatifs nets sur la côte nord varient de 5,5% à 6,5% après les frais de gestion et les coûts de HOA - toujours le double de nombreux marchés européens mais inférieurs aux chiffres bruts annoncés.
- Fondement Juridique : La loi 108-05 impose un Deslinde (arpentage GPS des limites) pour toutes les transactions, mais on estime que 60% des terres de la RD manquent encore de documentation de titre claire.
- Moteur d'Infrastructure : L'autoroute Amber prévue réduira le temps de trajet de Santiago à Sosúa à moins de 30 minutes, ouvrant l'accès à la classe d'investisseurs fortunés de la capitale.
- Structure Fiscale : Les propriétés CONFOTUR bénéficient d'exemptions de 15 ans de la taxe de transfert de 3% et de la taxe foncière annuelle de 1%, créant de véritables avantages de ROI à long terme.
Le Tableau Macro : Pourquoi le Capital se Déplace
La République dominicaine a connu une croissance de 5,1% en 2024 tandis que la zone euro prévoyait une croissance de 0,8%. Ce n'est pas une erreur d'arrondi. C'est une divergence structurelle.
L'inflation s'est stabilisée à 3,5-4% à la fin de 2024, bien dans la fourchette cible de la Banque centrale. Le Peso dominicain n'a déprécié que d'environ 3% par rapport au dollar - historiquement bas pour une monnaie de marché émergent. Plus important encore, les transactions immobilières se font en USD, pas en pesos. Vous achetez un actif en devise forte dans une économie qui croît plus vite que la plupart des marchés développés.
Le tourisme a atteint 11,5 millions de visiteurs en 2024. La région de Puerto Plata - combinant les ports de croisière Amber Cove et Taino Bay - a accueilli plus de 2 millions de passagers de croisière à travers la province seule. Ce ne sont pas des chiffres abstraits. Ils se traduisent directement par des taux d'occupation pour les locations à court terme et une demande soutenue pour l'infrastructure hôtelière.
Mais voici ce que les statistiques ne capturent pas : le changement démographique qui se produit au niveau de la rue. Les cafés de Cabarete qui s'adressaient autrefois aux surfeurs fonctionnent maintenant comme des hubs de coworking. Vagamundo, Fresh Fresh, Front Loop - ces endroits offrent des vitesses Internet moyennes de 50-100 Mbps et ils sont remplis d'ordinateurs portables chaque matin. L'International School of Sosúa a signalé une inscription presque complète en 2024 avec des étudiants de plus de 25 nationalités. Les familles s'installent de manière permanente, pas saisonnière.
Cela crée une thèse d'investissement fondamentalement différente d'un marché purement axé sur le tourisme. Vous ne pariez pas seulement sur les revenus de location de vacances. Vous pariez sur une base croissante de résidents à long terme qui ont besoin de logements.
La Côte Nord Spécifiquement : Qu'est-ce qui Rend ce Corridor Différent
Cabarete-Sosúa a vu une augmentation de 12-15% d'une année sur l'autre des permis de construction actifs à la fin de 2024. De nouveaux projets comme The Wave et Connections à Playa Encuentro ont lancé des préventes avec des prix de départ autour de 180 000 $. C'est une augmentation significative par rapport au prix de 1 800 $ par mètre carré courant en 2022. La pré-construction actuelle se situe à 2 900 $+ par mètre carré pour les propriétés proches de l'océan.
L'événement Master of the Ocean est revenu en février 2024 avec plus de 70 athlètes d'élite, renforçant la marque de style de vie "surf et travail" qui maintient les individus actifs à haute valeur nette dans la région toute l'année. Ce n'est pas du tourisme. C'est une migration de style de vie.
Le parc automobile dans les zones touristiques a augmenté de 9,5% selon les données de la DGII, stimulé par le tourisme intérieur et les résidents expatriés à long terme. L'indicateur de plaque d'immatriculation que j'ai mentionné plus tôt ? C'est la manifestation physique du capital qui s'écoule de Santo Domingo vers la côte alors que la classe d'investisseurs fortunés se diversifie hors de la capitale.
Le développement de Punta Bergantín près de Sosúa - studios de cinéma soutenus par Vin Diesel, hubs d'innovation, plus de 4 000 chambres d'hôtel - devrait créer 83 000 emplois. Ce n'est pas une station balnéaire. C'est un moteur économique qui stimulera la demande de logements à long terme dans toute la région.
Réalité Comparative : RD vs. Les Alternatives
Le Portugal a éliminé la voie immobilière de son programme de Golden Visa en octobre 2023. Vous ne pouvez plus acheter une maison de 500 000 € pour la résidence. Cette option est partie. Le visa non lucratif de l'Espagne a resserré les exigences. Le programme de citoyenneté par investissement de la Turquie continue d'augmenter le seuil minimum. Dubaï fonctionne jusqu'à ce que vous preniez en compte le coût de la vie et les rendements compressés.
La RD reste grande ouverte.
| Marché | Prix d'Entrée (Côtier) | Rendement Locatif Net | Voie de Résidence | Structure Fiscale |
|---|---|---|---|---|
| Côte Nord de la RD | 2 200 $ - 3 200 $ par m² | 5,5% - 6,5% | 4-6 mois | CONFOTUR : 0% pendant 15 ans |
| Portugal | 4 500 €+ par m² | 3% - 4% | Golden Visa éliminé | NHR terminé/modifié 2024 |
| Dubaï | 3 800 $+ par m² | 5% - 6% | Visa immobilier disponible | 0% impôt sur le revenu |
| Miami | 5 000 $+ par m² | 3% - 4% | Pas de voie directe | Impôts fédéraux + d'État |
Le coût de la vie est environ 44% moins cher que la Floride et 30% moins cher que le sud de l'Europe selon les données de Numbeo de 2024. L'aéroport de Puerto Plata offre des vols directs vers Miami en deux heures, NYC en 3,5 heures. Vous ne faites pas face aux problèmes d'accessibilité long-courrier de Dubaï ou de la Turquie.
Les étrangers ont les mêmes droits de propriété que les locaux en vertu de l'article 25 de la Constitution. Pas de fiducies fideicomiso requises comme au Mexique. Pas de zones restreintes. Vous achetez le titre directement à votre nom.
L'Illusion de l'Inventaire : Pourquoi 700 Annonces ne Veulent Rien Dire
Les agrégateurs en ligne montrent plus de 700 annonces à Puerto Plata. Les initiés de l'industrie estiment que 30-40% d'entre elles sont obsolètes - déjà vendues, hors marché, ou augmentées de prix au point de fantasme. C'est le problème des "annonces zombies".
L'inventaire de classe A - construction moderne, vues sur l'océan, sécurité fermée - a un taux d'absorption de moins de 45 jours à la fin de 2024. Les bonnes propriétés se vendent rapidement. L'inventaire restant reste pendant six mois ou plus car il nécessite de lourdes rénovations ou a des problèmes de titre.
Voici le filtre qui compte : seulement 40-50% des terres en RD ont un titre entièrement modernisé en vertu de la loi 108-05. Cette loi a établi le système Torrens en 2007, garantissant que l'État soutient le certificat de titre. Les propriétés sans Deslinde - l'arpentage GPS des limites que la loi 108-05 impose - ne peuvent pas être financées par une banque. Elles sont essentiellement non investissables pour quiconque a besoin de certitude.
Donc ces 700 annonces se réduisent peut-être à 200 lorsque vous filtrez pour un Deslinde propre, une construction moderne, et un prix raisonnable. Le marché est plus serré qu'il n'y paraît.
Les transactions hors marché représentent environ 20% des transactions de grande valeur au-dessus de 500 000 $. Les vendeurs protègent la confidentialité. Les acheteurs évitent les guerres d'enchères. Le meilleur inventaire n'atteint jamais les sites d'agrégateurs.
Les prix de pré-construction à Encuentro sont passés de 1 800 $ par mètre carré en 2022 à 2 900 $+ en 2024. Cela récompense les premiers arrivants mais reflète également la réalité que les coûts de construction ont grimpé à 850-1 100 $ par mètre carré pour des finitions de haute qualité. Les propriétés existantes clés en main deviennent plus précieuses par rapport aux constructions brutes lorsque les coûts de construction augmentent.
Les terrains en bord de mer à Cabarete propre sont finis en raison des restrictions de la zone maritime de 60 mètres. Vous ne pouvez pas construire de nouveaux fronts de mer. Vous pouvez seulement acheter ce qui existe déjà ou ce qui a été acquis par droit acquis. Cette rareté entraîne une appréciation des propriétés conformes.
Infrastructure : L'Éléphant qui Rétrécit Vraiment
Les pannes de courant restent un problème. Edenorte, le service public local, fait toujours face à des problèmes de stabilité. Mais les développements privés imposent désormais des générateurs de secours comme norme. Beaucoup intègrent la capacité solaire. La RD reçoit 9-11 heures de soleil par jour. Sosua Ocean Village a installé plus de 1 800 panneaux solaires. Les propriétaires installant des systèmes solaires privés voient un retour sur investissement en 4-7 ans car les coûts énergétiques sont suffisamment élevés pour justifier l'investissement initial.
Le programme de Net Metering permet aux propriétaires de vendre l'excédent d'énergie solaire au réseau. Les coûts d'infrastructure deviennent des flux de revenus si vous les structurez correctement.
Starlink a été lancé en RD à la mi-2022. À la fin de 2024, il fournissait une couverture à 100% dans les zones rurales de la côte nord avec des vitesses de 100+ Mbps. Cela a résolu le problème de connectivité pour les nomades numériques. Les propriétés qui étaient auparavant trop éloignées pour être louées à long terme sont devenues viables car la fiabilité d'Internet ne dépend plus du réseau local.
Les communautés fermées avec alimentation de secours indépendante commandent des tarifs de location plus élevés car elles garantissent l'électricité 24/7. C'est crucial pour les travailleurs à distance. Une propriété qui perd de l'énergie pendant un appel Zoom perd des réservations. Les communautés qui résolvent ce problème capturent des prix premium.
Le projet d'autoroute Amber reliant Santiago à Puerto Plata reste une priorité gouvernementale. Début 2026, le projet est en phase d'appel d'offres et d'exécution précoce - les propositions étaient dues en mars 2026. Une fois terminé, il réduira le temps de trajet à 30 minutes. Les retards de construction sont courants - c'est la RD - mais l'intention augmente la valeur des terres car Santiago représente la classe d'investisseurs fortunés de la capitale. Une fois cette route ouverte, attendez-vous à une autre vague d'investissement domestique se dirigeant vers la côte.
L'infrastructure médicale est importante pour les retraités. Les hôpitaux Centro Médico Cabarete et Bournigal acceptent les assurances internationales, y compris Humana et BlueCross. C'est sur la liste des prestataires médicaux approuvés par l'ambassade des États-Unis. Ce n'est pas le niveau de soins de Miami mais c'est suffisant pour les soins de routine et les urgences.
Le Fondement Juridique : La Loi 108-05 et Pourquoi Elle Compte
La loi 108-05 a établi le système de Registro Inmobiliario en 2007. Elle est basée sur le système Torrens, ce qui signifie que l'État garantit le certificat de titre. Si votre nom figure sur le certificat de titre et que la propriété a un Deslinde valide, l'État soutient votre propriété.
C'est le Saint Graal de la sécurité des investissements en RD.
Mais 60% des terres en RD manquent encore de titre clair selon les estimations du département d'État américain. C'est pourquoi vous avez besoin d'un avocat qui a un contact direct avec le bureau des terres. Mon cabinet travaille avec le bureau des titres à Puerto Plata depuis des décennies. Nous pouvons vérifier les titres et vérifier les Deslindes avant que vous ne vous engagiez financièrement. Cette étape de vérification est non négociable.
Un Deslinde est un arpentage GPS des limites qui crée une désignation unique pour la propriété. Sans cela, les limites sont ambiguës. Les disputes surgissent. Les banques ne le financeront pas. La revente devient difficile.
Le processus nécessite un arpenteur agréé (agrimensor) pour vérifier que la propriété physique correspond aux coordonnées du Deslinde. Vous avez également besoin d'une certification de la DGII que la propriété est à jour sur les taxes IPI - la taxe foncière annuelle de 1% - afin que les privilèges ne vous soient pas transférés à la clôture.
Pour les condos, la loi 5038 régit le Régimen de Condominio. Examinez les trois derniers mois des procès-verbaux des réunions de HOA. Recherchez des évaluations extraordinaires pour les réparations de générateur. C'est un drapeau rouge indiquant que l'infrastructure du bâtiment échoue.
L'assurance titre est disponible auprès de grandes entreprises internationales comme Stewart Title. C'est une protection non disponible dans de nombreux marchés émergents. Elle protège contre les défauts de titre que la diligence raisonnable pourrait manquer.
Les services d'entiercement - soit basés aux États-Unis soit des comptes locaux réputés - conservent les dépôts jusqu'à ce que les conditions de clôture soient remplies. Cela protège vos fonds si le vendeur ne peut pas livrer un titre clair.
Les étrangers ont exactement les mêmes droits de propriété que les citoyens. Aucune restriction. Pas de fiducies bancaires requises. Vous détenez le titre directement. C'est constitutionnel en vertu de l'article 25. Ce n'est pas une loi qui peut changer avec la prochaine administration. C'est fondamental.
Réalité Financière : CONFOTUR et Rendements Réels
CONFOTUR - Loi 158-01 - est l'avantage fiscal qui change les calculs.
Les propriétés sous CONFOTUR reçoivent une exemption de 15 ans de la taxe de transfert de 3% et de la taxe foncière annuelle IPI de 1%. Pour une propriété de 300 000 $, cela représente 9 000 $ économisés à l'achat et 3 000 $ économisés annuellement. Sur 15 ans, cela représente 54 000 $ d'économies fiscales en supposant aucune appréciation de la valeur imposée.
Les propriétés CONFOTUR peuvent également bénéficier d'exemptions d'impôt sur le revenu locatif pendant jusqu'à 15 ans. Cela dépend de l'approbation spécifique du projet mais c'est un avantage significatif lorsqu'il s'applique.
Pour les propriétés non-CONFOTUR, la taxe annuelle IPI de 1% ne s'applique que si vos avoirs immobiliers totaux dépassent environ 10,2 millions RD$ - environ 172 000 USD à partir de 2025. En dessous de ce seuil, vous êtes exonéré. Le seuil s'ajuste annuellement pour l'inflation.
La loi 171-07 offre des avantages supplémentaires pour les retraités étrangers. Exonération totale de la taxe de transfert pour le premier achat immobilier. Une exonération de 50% sur la taxe d'enregistrement hypothécaire si vous financez par une banque dominicaine. Importation en franchise de droits de biens ménagers et d'un véhicule. Ces économies s'additionnent lorsque vous meublez une propriété d'investissement.
Maintenant pour la vérification de la réalité des rendements.
Les rendements bruts de 8-9% sont fréquemment annoncés. Les rendements nets après les frais de gestion (20-25%) et les coûts de HOA (250-400 $ par mois) varient généralement de 5,5% à 6,5%. C'est toujours le double de nombreux rendements nets européens mais ce n'est pas le chiffre brut de 10-12% que vous voyez dans les documents marketing.
Les condos haut de gamme à Cabarete ont maintenu un taux d'occupation de 75-80% en 2024 selon les données d'AirDNA. Cela surpasse la moyenne nationale de 65%. Les propriétés optimisées pour les nomades numériques - modernes, Wi-Fi rapide, près de la plage - génèrent des rendements de 8-12% car elles capturent à la fois les locations de vacances à court terme et les séjours de travailleurs à distance à moyen terme (1-6 mois).
Les nomades numériques voyagent toute l'année. Cela lisse la basse saison traditionnelle de mai à novembre. Les propriétés qui s'adressent à ce démographique maintiennent une occupation plus élevée pendant les mois où les locations de vacances traditionnelles restent vides.
L'impôt sur les gains en capital est de 27% mais il est calculé sur la base ajustée à l'inflation. Pour les détenteurs à long terme, cela réduit considérablement l'impact fiscal effectif. Si vous détenez pendant dix ans dans un environnement à haute inflation, la base ajustée augmente considérablement.
Les banques locales offrent des hypothèques aux étrangers mais les taux varient de 7-9% en USD. Les acheteurs en espèces dominent, gardant le marché non endetté et stable. C'est une caractéristique, pas un défaut. Les marchés surendettés s'effondrent plus durement lors des ralentissements.
Ce qui Vient : Prévisions T1-T2 2025
Le ministère du Tourisme prévoit 12 millions de visiteurs d'ici la fin de 2025, stimulés par les expansions des ports de croisière. Les estimations conservatrices prédisent une appréciation du capital de 7-10% pour les propriétés en bord de mer de la côte nord en 2025 en raison de la rareté des terres. Ce n'est pas de la spéculation. C'est le résultat mathématique de l'offre finie rencontrant une demande croissante.
À mesure que les règles de visa pour les nomades numériques se resserrent en Espagne et au Portugal - et que les avantages fiscaux NHR au Portugal ont pris fin ou ont changé en 2024 - attendez-vous à une augmentation de 15% des demandes européennes de résidence en RD selon les prévisions de migration de Global Citizen Solutions. Ces demandeurs ont besoin de logements.
Les locations avec Starlink et des sauvegardes solaires commanderont une prime de 15-20% par nuit par rapport aux unités dépendantes du réseau. Cela se produit déjà mais cela deviendra un prix standard à mesure que l'autonomie de l'infrastructure devient l'attente de base.
À mesure que les taux de la Fed américaine se stabilisent ou baissent en 2025, plus de capitaux américains seront débloqués. Cela devrait inonder le marché des acheteurs en espèces de la RD au T2 2025. Les mouvements des taux d'intérêt affectent directement la disponibilité du capital pour l'investissement immobilier international. Lorsque les taux américains baissent, les dollars affluent vers les marchés à rendement plus élevé.
Le taux de conversion des croisiéristes en investisseurs est important. Avec 1,9 million de passagers de croisière touchant Puerto Plata en 2024-2025, même un petit pourcentage revenant pour acheter des propriétés représente une demande significative. C'est ainsi que les marchés se développent - les touristes deviennent résidents deviennent investisseurs.
De nouvelles liaisons de Madrid et Zurich vers Puerto Plata prévues pour 2025 stimuleront le démographique européen à forte dépense. Les vols directs réduisent les frictions. Moins de frictions augmentent le flux d'investissement.
Le FMI prévoit que le PIB de la RD restera au-dessus de 5% jusqu'en 2025. Cela fournit un cadre macro stable pour l'investissement. Vous ne pariez pas sur un seul secteur. Vous pariez sur une économie qui croît plus vite que la plupart des marchés développés tout en maintenant le contrôle de l'inflation et la stabilité de la monnaie.
La Diligence Raisonnable Qui Compte Vraiment
Pour se qualifier pour la résidence Pensionado, vous avez besoin d'une preuve de revenu mensuel de 1 500 USD plus 250 $ par personne à charge. Pour la résidence Rentista, c'est 2 000 USD mensuels. Ce sont les exigences de revenu en vertu de la loi générale sur la migration 285-04. La citoyenneté est possible après deux ans grâce au processus accéléré.
Prévoir 4-5% du prix d'achat pour tous les frais de clôture - taxe de transfert de 3%, frais juridiques, notaire. Attendez-vous à payer un avocat réputé 1-1,5% de la valeur de la propriété pour les services de clôture. N'utilisez pas l'avocat du vendeur. Ce n'est pas de la paranoïa. C'est une protection de base contre les conflits d'intérêts.
Demandez toujours le Certificado de Título et vérifiez le certificat de Cargas y Gravámenes - le rapport des privilèges et charges - au Registre. Cela vous indique si la propriété a des dettes, hypothèques ou réclamations légales en cours contre elle.
Vérifiez l'ampérage de la connexion électrique. De nombreux condos plus anciens n'ont que 30-60 ampères, ce qui est insuffisant pour les appareils modernes de climatisation et les fours électriques. Cela devient votre problème après l'achat.
Demandez les trois derniers mois des procès-verbaux des réunions de HOA. Recherchez des schémas. Des évaluations spéciales fréquentes indiquent que le fonds de réserve du bâtiment est insuffisant ou que l'infrastructure échoue. C'est un drapeau rouge.
Testez votre ROI avec un taux de vacance de 30% plutôt que le 10-15% annoncé. Les hypothèses conservatrices vous protègent lorsque les conditions du marché changent. Si l'investissement a encore du sens à 30% de vacance, vous avez une marge de sécurité.
Ignorez les prix de liste. Demandez à votre courtier une analyse de marché comparable basée sur les données de vente des six derniers mois. Les prix de liste reflètent l'optimisme du vendeur. Les prix de vente reflètent la réalité du marché.
Vérifiez que la propriété dispose d'un traitement de l'eau indépendant ou de puits si vous achetez dans un développement. L'approvisionnement en eau municipale peut être incohérent. Les propriétés avec des systèmes d'eau privés offrent un avantage concurrentiel.
Confirmez l'infrastructure de sécurité 24/7 si vous achetez dans une communauté fermée. Caméras, portes gardées, murs de périmètre. C'est l'attente de base pour les acheteurs étrangers. Sans cela, la revente devient difficile.
Vérifiez que les routes d'accès sont pavées. Le pavage récent des routes secondaires à Sosúa a débloqué de la valeur dans des zones auparavant difficiles d'accès. Les routes non pavées réduisent la valeur des propriétés et l'attrait locatif.
Résumé : Liste de Vérification de la Diligence Raisonnable pour les Investisseurs
- Vérification Juridique : Confirmez que la propriété a un Deslinde valide en vertu de la loi 108-05 et vérifiez le Certificado de Título directement auprès du Registre pour vous assurer qu'il n'existe pas de privilèges cachés ou de litiges de limites.
- Assurance Titre : Sécurisez une assurance titre par l'intermédiaire d'un fournisseur international comme Stewart Title pour vous protéger contre les défauts que la diligence raisonnable pourrait manquer, particulièrement critique étant donné que 60% des terres de la RD manquent encore de documentation de titre claire.
- Audit d'Infrastructure : Vérifiez l'ampérage électrique (minimum 60 ampères pour les appareils modernes), confirmez les systèmes de secours électriques, et testez les vitesses Internet - les propriétés avec Starlink et des sauvegardes solaires commandent des primes de location de 15-20%.
- Santé Financière de la HOA : Demandez trois mois de procès-verbaux des réunions de la HOA et examinez pour des évaluations extraordinaires ou des coûts de réparation de générateur, qui indiquent une infrastructure défaillante et une responsabilité financière future.
- Vérification du Statut Fiscal : Obtenez la certification DGII que toutes les taxes foncières IPI sont à jour pour éviter que les privilèges ne soient transférés à la clôture, et confirmez le statut CONFOTUR si annoncé pour vous assurer que les exemptions fiscales de 15 ans sont valides.
- Analyse des Ventes Comparables : Ignorez les prix de liste et demandez une CMA basée sur les données de vente réelles des six derniers mois - les propriétés à Sosúa se vendent 10-15% en dessous des prix demandés à la fin de 2024.
- Test de Stress de Vacance : Calculez le ROI net en utilisant un taux de vacance conservateur de 30% au lieu du 10-15% annoncé pour vous assurer que l'investissement reste viable pendant les ralentissements du marché ou les périodes hors saison.
- Planification de la Résidence : Déterminez si vous êtes éligible pour la résidence Pensionado (1 500 $/mois de revenu) ou Rentista (2 000 $/mois de revenu) en vertu de la loi 285-04 avant l'achat pour aligner l'acquisition de propriété avec la stratégie d'immigration.
- Indépendance du Système d'Eau : Confirmez que la propriété dispose d'un traitement de l'eau privé ou de puits plutôt que d'une dépendance exclusive à l'approvisionnement municipal, qui peut être incohérent et affecte à la fois l'attrait locatif et la valeur de revente.
- Infrastructure de Sécurité : Vérifiez les systèmes de sécurité 24/7, y compris les caméras, les portes gardées, et les murs de périmètre - c'est l'attente de base pour les acheteurs étrangers et crucial pour la revente.
Le Chemin Prudent
La côte nord représente une opportunité mathématique à la fin de 2024 à l'approche de 2025. Des actifs libellés en dollars dans une économie en croissance avec des avantages fiscaux qui réduisent réellement votre base de coûts. Des rendements nets qui surpassent les marchés matures. Des voies de résidence qui restent ouvertes tandis que les concurrents ferment les leurs.
Mais l'opportunité existe parce que le marché reste opaque. Les annonces zombies créent l'illusion d'un inventaire abondant. Les problèmes de titre éliminent 60% des propriétés de la considération sérieuse. Les défis d'infrastructure nécessitent des solutions que tous les développements ne fournissent pas.
Les investisseurs qui réussissent ici sont ceux qui vérifient tout. Qui comprennent que la loi 108-05 n'est pas optionnelle. Qui calculent les rendements nets avec des hypothèses conservatrices. Qui reconnaissent que dans un marché opaque, avec qui vous travaillez détermine si vous capturez le potentiel ou payez une coûteuse leçon.
Nous sommes sur ce marché depuis plus de 20 ans. Nous avons vu chaque variation de l'affaire qui semble bonne jusqu'à ce que vous examiniez le titre. La propriété qui semble parfaite jusqu'à ce que vous preniez en compte les coûts réels de la HOA. Le développement qui promet des avantages CONFOTUR qui ne sont pas encore réellement approuvés.
Le capital qui afflue vers la côte nord est réel. Le changement démographique est réel. Les améliorations d'infrastructure se produisent, même si elles sont plus lentes que prévu. L'opportunité est légitime.
Mais les opportunités légitimes nécessitent toujours une diligence raisonnable légitime. Vérifiez le Deslinde. Vérifiez le titre. Testez les chiffres. Travaillez avec des avocats qui ont un accès direct au bureau des terres et des décennies d'expérience à naviguer sur ce marché spécifique.
C'est ainsi que l'argent intelligent fonctionne. Pas en courant après les gros titres. En vérifiant les faits et en structurant des affaires qui ont du sens mathématiquement indépendamment de ce que le marché fera l'année prochaine.
Si vous évaluez sérieusement la côte nord, commencez par le fondement juridique. Tout le reste - les rendements, le style de vie, le potentiel d'appréciation - dépend de l'achat d'une propriété avec un titre clair et des limites claires. Faites cela correctement et le reste suivra. Faites-le mal et vous payez une leçon.
