Un couple de Toronto s'est assis dans mon bureau le mois dernier avec une feuille de calcul. Le promoteur leur avait montré une villa de quatre chambres générant 180 000 $ de revenus locatifs annuels bruts. Ils étaient excités. Les calculs semblaient simples : acheter pour 1,875 million de dollars, collecter 180 000 $ par an, prendre une retraite anticipée sur la plage.
J'ai posé une question : "Que reste-t-il après avoir payé tout le monde ?"
Silence.
C'est le problème avec l'investissement immobilier de luxe en République dominicaine. Les documents marketing vous montrent le chiffre d'affaires. Ils ne vous montrent pas la facture d'électricité en août lorsque la climatisation fonctionne 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Ils ne mentionnent pas que votre gestionnaire de propriété prend 30 % avant que vous ne voyiez un dollar. Et ils ne vous expliquent certainement pas que votre villa restera vide pendant deux mois pendant la saison des ouragans alors que vous payez toujours les frais de l'association des propriétaires.
Je fais des travaux de titre à Sosúa et Cabarete depuis avant que Sea Horse Ranch n'ait des routes pavées. Les propriétés sont magnifiques. Les rendements peuvent être solides. Mais seulement si vous comprenez le flux de trésorerie réel, pas la version fantaisiste.
Points Clés
- Rendements Réels : Une analyse conservatrice du NOI montre des taux de capitalisation de 4 à 6 % pour les villas de luxe à Sea Horse Ranch, et non les rendements bruts de 10 à 12 % commercialisés dans les brochures.
- Investissement Total : Votre dénominateur pour les calculs de ROI est d'environ 2,13 millions de dollars pour une villa de 1,875 million de dollars, et non le prix d'achat seul, après les frais de clôture, l'ameublement et les dépenses en capital immédiates.
- La Règle des 50% : Attendez-vous à ne conserver que 50 à 55 % des revenus locatifs bruts comme revenu net d'exploitation avant impôts après les frais de gestion (25-35 %), les services publics (14 000 $+/an) et les coûts d'entretien tropical.
- Réalité Saisonnière : L'occupation annuelle se stabilise généralement à 55-60 % en raison des creux sévères de la basse saison (septembre-octobre) lorsque les tarifs chutent de 40 % et que les réservations disparaissent.
- Obligations Légales Non Négociables : La loi 108-05 exige un Deslinde vérifié (levé de limites GPS) pour tout transfert de propriété à Sea Horse Ranch — acheter sans cela est légalement impossible depuis 2009.
Le Piège des Revenus : Pourquoi le Revenu Brut Est un Mensonge
Vous entendrez les promoteurs dire qu'une villa de luxe génère 180 000 $ par an. Cela semble exceptionnel pour une propriété se négociant à moins de 2 millions de dollars. Mais vous ne pouvez pas dépenser le revenu brut.
Après que le gestionnaire de la propriété ait pris sa part, le gouvernement collecte les taxes, la compagnie d'électricité vous facture pour faire fonctionner les pompes de la piscine dans une chaleur de 90 degrés, et le compresseur de la climatisation tombe en panne (ce qui arrivera, car l'air salin détruit les appareils électroniques), ces 180 000 $ commencent à ressembler davantage à 85 000 $. Et c'est dans une bonne année.
J'ai examiné des dizaines de proformas pour les propriétés de Sea Horse Ranch. Celles qui se vendent rapidement sont celles avec les projections de revenus les plus agressives. Celles qui rapportent de l'argent à long terme sont celles où le propriétaire a budgété pour la réalité.
Le revenu net d'exploitation est le seul chiffre qui compte. C'est ce qui reste après avoir payé pour tout sauf votre hypothèque. Si vous avez financé la propriété, le NOI est ce qui sert votre dette. Si vous avez payé en espèces, c'est ce que vous pouvez réellement conserver.
L'Actif : Ce Que 1,875 Million de Dollars Vous Achète Réellement
Sea Horse Ranch n'est pas un développement caribéen typique. C'est un complexe de 250 acres planifié qui fonctionne depuis les années 1990. L'infrastructure est mature. Les routes sont pavées. La sécurité est légitime — des gardes 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 à la porte, pas un gars sur une chaise de jardin.
Une villa représentative de quatre chambres avec une piscine privée se négocie autour de 1,875 million de dollars sur le marché actuel. Vous obtenez des vues sur l'océan, la proximité du centre équestre et l'accès au Beach Club. La propriété est clé en main dans le sens où la structure existe et fonctionne.
Mais clé en main ne signifie pas prête à générer 180 000 $ de revenus locatifs. Cela nécessite un niveau d'investissement différent.
Le Vrai Dénominateur : Total des Fonds Investis
Voici où les calculs deviennent honnêtes.
Prix d'Achat : 1 875 000 $
Taxe de Transfert (3%) : 56 250 $
C'est non négociable. La DGII (autorité fiscale) la calcule en fonction soit de la valeur estimée par le gouvernement, soit de votre prix d'achat, selon le montant le plus élevé. Pour une transaction propre, j'utilise le prix d'achat pour éviter les litiges.
Frais Légaux (1,5% + TVA 18%) : 22 125 $
Tarif standard pour un avocat compétent pour vérifier le titre, confirmer le Deslinde, obtenir le rapport de Status Juridico, et s'assurer que les taxes IPI sont à jour. La TVA de 18 % sur les services professionnels est une ligne distincte que de nombreux acheteurs oublient.
Frais de Notaire & de Registre : 1 500 $
Timbres divers, certifications et frais de dépôt à la Conservaduría de Hipotecas.
Package de Mobilier de Luxe : 150 000 $
Ce n'est pas optionnel si vous voulez commander 1 000 $+ par nuit. Vous êtes en concurrence avec d'autres villas haut de gamme. Les clients s'attendent à des matelas importés, des appareils en acier inoxydable et des meubles qui ne semblent pas provenir d'un entrepôt de Saint-Domingue. Les droits d'importation sur les meubles de qualité sont élevés — souvent 20-30 % sur la valeur déclarée.
Dépenses en Capital Immédiates : 25 000 $
La plupart des villas revendues nécessitent un travail immédiat. Remplacement de la pompe de la piscine. Rafraîchissement du compresseur de la climatisation. Peinture extérieure pour réparer là où le soleil tropical a détruit la finition. Budgetez-le à l'avance.
Total des Fonds Investis : 2 130 000 $
C'est votre dénominateur pour les calculs de ROI. Pas 1,875 million de dollars. Vous avez besoin de 2,13 millions de dollars en capital liquide pour posséder cet actif et le préparer à générer les revenus promis par la brochure.
Où Va Réellement Chaque Dollar
Le registre des dépenses pour une villa de luxe à Sea Horse Ranch n'est pas un document court.
Frais de l'Association des Propriétaires : 870 - 1 100 $ par mois
Sea Horse Ranch facture en fonction de la taille du lot et du nombre de chambres. Pour une villa de quatre chambres, vous regardez environ 900 $/mois. Cela couvre la sécurité 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, la collecte des ordures, l'entretien des routes, l'aménagement paysager des espaces communs, et un petit crédit pour le restaurant du Beach Club.
Certains propriétaires se plaignent des frais de l'association des propriétaires. Pas moi. L'alternative est de vivre dans un lotissement où le promoteur a fait faillite et où les routes sont maintenant en terre. Vous payez pour la fiabilité.
IPI (Taxe Foncière) : ~17 000 $ annuellement
L'Impuesto Patrimonio Inmobiliario est de 1 % de la valeur de la propriété au-dessus du seuil d'exemption annuel. Pour 2026, ce seuil est d'environ 10,6 millions de DOP (environ 178 000 USD). Sur une valeur estimée de 1,875 million de dollars, vous payez environ 17 000 $ par an si vous détenez la propriété personnellement.
Les structures d'entreprise ou la certification Confotur peuvent réduire cela, mais elles nécessitent une analyse séparée. Pour un achat en espèces simple détenu en votre nom, budgétisez pour la taxe complète.
Électricité : 800 - 1 200 $ par mois
C'est la dépense qui choque les gens. L'électricité en République dominicaine est chère et non subventionnée. Les tarifs sont échelonnés — une fois que vous dépassez 700 kWh par mois, vous payez 0,24 à 0,30 USD par kilowattheure.
Une villa de quatre chambres avec climatisation centrale, pompes de piscine fonctionnant 12 heures par jour, et appareils modernes atteint facilement 1 000 $/mois. En été (juillet-août), lorsque vous avez besoin de la climatisation en permanence pour garder la propriété habitable, cela peut augmenter encore plus.
Je dis aux clients : si vous n'êtes pas à l'aise avec une facture d'électricité de 1 200 $, n'achetez pas une villa de luxe sous les tropiques.
Assurance Propriété : 6 000 - 8 000 $ annuellement
Une assurance "Tous Risques" couvrant les ouragans, les tremblements de terre, les incendies et la responsabilité coûte généralement environ 1 % de la valeur de remplacement de la structure (hors terrain). Pour une villa haut de gamme, c'est 6 000 à 8 000 $ par an.
Vous ne pouvez pas sauter cela. La saison des ouragans est réelle. J'ai vu des propriétés non assurées subir des impacts directs. La perte financière est catastrophique.
Personnel : 400 - 500 $ par mois
Un jardinier à plein temps et un technicien d'entretien de piscine sont standard pour les locations de luxe. Salaire mensuel plus "Régalia" obligatoire (13e mois de salaire) et droits de liquidation potentiels si vous mettez fin à l'emploi. Budgetez au minimum 450 $/mois.
Certains propriétaires essaient de sauter cela et de gérer l'entretien eux-mêmes lors des visites. Cela fonctionne jusqu'à ce qu'un invité arrive à une piscine verte et laisse un avis d'une étoile.
Gestion de Propriété : 25% - 35% des Revenus Bruts
La gestion complète inclut le marketing, la communication avec les invités, l'enregistrement/départ, la coordination du nettoyage et la supervision de l'entretien. La norme de l'industrie à Sea Horse Ranch est de 30 %.
Sur 180 000 $ de revenus bruts, c'est 54 000 $ avant que vous ne voyiez un dollar.
Vous pouvez gérer vous-même pour économiser ces frais. Mais alors vous répondez aux messages WhatsApp à 2 heures du matin lorsqu'un invité ne peut pas comprendre la télécommande de la climatisation. La plupart des propriétaires paient les frais.
Réserve de Maintenance : 2% des Revenus Bruts
La "Taxe Tropicale". L'air salin corrode le métal. Les rayons UV détruisent le plastique. Les appareils électroniques tombent en panne plus rapidement dans une humidité élevée. Vous avez besoin d'un fonds de réserve spécifiquement pour remplacer les unités de climatisation, les réfrigérateurs et les téléviseurs tous les 3 à 5 ans.
Sur 180 000 $ de revenus bruts, c'est 3 600 $ mis de côté annuellement. Cela semble excessif jusqu'à ce que le chauffe-piscine tombe en panne et que le remplacement coûte 4 500 $.
Eau & Internet : 100 - 150 $ par mois
Coûts fixes. Internet à fibre optique haut débit est obligatoire pour attirer les locataires nomades numériques. L'eau est bon marché mais vous payez toujours des frais de service mensuels.
Ajoutez tout cela et vous regardez environ 112 000 $ de dépenses d'exploitation annuelles au minimum. Sur une propriété optimisée générant 210 000 $ de revenus bruts (ce qui nécessite une occupation exceptionnelle), vos coûts variables augmentent à environ 125 000 $.
La règle des 50 % existe pour une raison. Attendez-vous à conserver la moitié de vos revenus bruts comme NOI. Tout ce qui dépasse cela est une performance exceptionnelle.
Réalité de l'Occupation : Les Marées Saisonnières Inévitables
La côte nord a trois saisons, pas quatre.
Haute Saison : 15 décembre - 15 avril
C'est là que vous faites votre argent. L'occupation atteint 85-95 % aux tarifs maximaux. Une villa bien commercialisée peut commander 1 200 $+ par nuit pendant les semaines de Noël et du Nouvel An. Février est constamment fort en raison de la compétition "Master of the Ocean" et de la demande générale d'évasion hivernale d'Amérique du Nord.
Vous générerez 60-70 % de vos revenus annuels totaux au cours de ces quatre mois.
Saison Intermédiaire : Mai, Juin, Novembre
L'occupation chute à 40-50 %. Les tarifs sont réduits de 20-30 % pour attirer les réservations. Juin-août a un pic secondaire unique en raison de la saison de kitesurf (meilleures conditions de vent), mais Sea Horse Ranch est légèrement éloigné de Kite Beach, donc l'impact est moindre que pour les propriétés directement sur la baie de Cabarete.
Vous êtes toujours rentable pendant les mois intermédiaires, mais vous couvrez à peine les coûts d'exploitation.
Basse Saison : Septembre & Octobre
Les mois morts. Saison des ouragans de l'Atlantique. L'occupation peut chuter à 10-20 %. Certaines semaines, vous n'obtenez aucune réservation.
C'est à ce moment que vous planifiez les gros travaux d'entretien — étanchéité du toit, peinture extérieure, resurfaçage de la piscine — car la propriété est vide de toute façon. Mais vous payez toujours les frais de l'association des propriétaires, l'électricité pour le contrôle climatique de base, et l'assurance.
De nombreux propriétaires paniquent pendant la basse saison et commencent à réduire les tarifs à 200 $/nuit juste pour faire entrer quelqu'un. C'est une erreur. Cela entraîne le marché à s'attendre à des réductions et nuit à votre positionnement de marque.
Meilleure stratégie : acceptez la vacance, utilisez-la pour l'entretien, et maintenez vos tarifs fermes afin de ne pas dévaluer l'actif.
Un modèle d'occupation annuel réaliste et conservateur pour une villa de quatre chambres à Sea Horse Ranch est de 55-60 %. Tout ce qui dépasse 65 % est exceptionnel et nécessite généralement un marketing agressif, un statut Superhost sur plusieurs plateformes, et une différenciation (chef privé inclus, intérieur ultra-moderne, etc.).
Les Calculs : Ce Que Vous Conservez Réellement
Examinons deux scénarios.
Scénario A : Performance Conservative
- Tarif moyen par nuit : 900 $
- Occupation annuelle : 42 %
- Revenus bruts : 140 000 $
Dépenses d'exploitation totales : 112 000 $
Revenu Net d'Exploitation : 28 000 $
Taux de Capitalisation : 28 000 $ ÷ 2 130 000 $ = 1,31%
C'est un désastre. Vous feriez mieux de placer votre argent dans un compte d'épargne à haut rendement.
Scénario B : Performance Optimisée
- Tarif moyen par nuit : 1 100 $
- Occupation annuelle : 52 %
- Revenus bruts : 210 000 $
Dépenses d'exploitation totales : 125 000 $ (coûts variables plus élevés en raison de l'utilisation accrue)
Revenu Net d'Exploitation : 85 000 $
Taux de Capitalisation : 85 000 $ ÷ 2 130 000 $ = 3,99%
Quatre pour cent. C'est la vérité.
Mais attendez — il y a le "Dividende de Style de Vie". Si vous utilisez la propriété personnellement pendant quatre semaines par an, cela a une valeur. À 1 100 $/nuit, quatre semaines d'utilisation personnelle valent environ 30 800 $ en revenus locatifs perdus, mais vous ne payez pas non plus les tarifs hôteliers. Appelez cela un avantage de style de vie de 30 000 $.
Rendement total (liquidités + style de vie) : 115 000 $ ÷ 2 130 000 $ = 5,4%
Est-ce que 5,4 % vaut la peine ? Cela dépend de votre alternative. Le S&P 500 rapporte historiquement 7-10 % sans tracas d'entretien. Mais vous ne pouvez pas passer vos vacances dans votre portefeuille d'actions. Et votre portefeuille d'actions n'appréciera pas en termes de dollars tout en fournissant également un actif tangible dans un marché politiquement stable, libellé en USD.
L'appréciation historique dans les communautés de luxe établies de la côte nord est de 3-5 % par an. Pas explosif. Stable. Ajoutez cela à votre rendement en liquidités de 4 % et vous regardez un rendement total d'environ 7-9 % si vous détenez à long terme.
Le hic : la liquidité. Les villas haut de gamme au-dessus de 1,5 million de dollars en République dominicaine ont une "Durée sur le Marché" plus longue pour la revente — souvent 12 à 24 mois. Ce n'est pas un actif liquide. Si vous devez sortir rapidement, vous devrez probablement faire une remise.
Le Filet de Sécurité Légal : Ce Que la Loi 108-05 Exige Réellement
Je pratique le droit immobilier à Sosúa depuis 1986. La plus grande amélioration du système juridique dominicain a été la loi 108-05 sur l'enregistrement immobilier, promulguée en mars 2005. La loi elle-même a été promulguée en 2005, mais les règlements d'application et l'application pratique de ses exigences — en particulier le Deslinde obligatoire pour tous les transferts de propriété — ont été déployés au cours des années suivantes. En 2009, la période de transition du système ancien avait pris fin, et l'exigence stricte d'un Deslinde vérifié par GPS est devenue pleinement appliquée.
Avant cette loi, les titres de propriété étaient un désordre. Les litiges de limites étaient courants. Vous pouviez acheter une propriété pour découvrir plus tard que la clôture de votre voisin était en fait sur votre terrain, ou pire, que le "titre" que vous avez reçu était une Constancia Anotada (Lettre de Constance) sans délimitation GPS légale.
La loi 108-05 a corrigé cela. Elle exige que chaque propriété ait un Deslinde — un levé vérifié par GPS qui définit officiellement les limites. Depuis 2009, vous ne pouvez pas transférer légalement la propriété d'un bien sans un Deslinde.
À Sea Horse Ranch, cela est non négociable. L'association des propriétaires n'approuvera pas une vente sans titre vérifié et Deslinde. Le registre des titres ne traitera pas le transfert.
Voici ce que je vérifie pour chaque client :
Certificat de Titre (Certificado de Título)
C'est la preuve absolue de propriété. Il liste le propriétaire enregistré, les coordonnées GPS de la propriété, et les éventuelles charges ou hypothèques (hipotecas).
Je tire un rapport "Status Juridico" du registre dans les 24 heures suivant la signature de toute promesse de vente. Cela révèle s'il y a des hypothèques en cours, des privilèges fiscaux, ou des litiges actifs (litis) contre la propriété.
Vérification du Deslinde
Je croise les coordonnées GPS sur le titre avec un levé physique. J'embauche un géomètre indépendant (agrimensor) pour parcourir la propriété et confirmer que les limites correspondent à la description légale.
Cela coûte environ 1 500 $. C'est l'assurance la moins chère que vous pouvez acheter.
Solvabilité Fiscale IPI
La DGII ne traitera pas un transfert si le vendeur doit des arriérés d'impôts fonciers. Je demande une preuve de paiement pour les deux dernières années et vérifie la solvabilité directement auprès du bureau des impôts.
Vérification de la Possession
Je visite physiquement la propriété pour m'assurer qu'elle est inoccupée ou occupée par le vendeur légal. Les droits des squatteurs existent dans la loi dominicaine, bien qu'ils soient rares dans les communautés fermées en raison de la sécurité. Néanmoins, je vérifie.
Bonne Situation de l'Entreprise (le cas échéant)
Si vous achetez d'une entreprise (SRL), je vérifie les documents du registre du commerce et m'assure que l'assemblée des actionnaires a légalement autorisé la vente.
Le processus de clôture pour une transaction propre prend généralement 30-60 jours. Les clôtures précipitées sont un drapeau rouge. Si un vendeur vous pousse à clôturer en deux semaines, partez.
Sea Horse Ranch vs. les Alternatives : Pourquoi la RD a Toujours du Sens
On me demande constamment : "Pourquoi pas Dubaï ? Pourquoi pas le Portugal ?"
Voici la comparaison honnête.
Risque de Change
- République Dominicaine : L'immobilier se négocie en USD. Votre investissement est une couverture contre la dévaluation du peso.
- Portugal/Chypre : Se négocie en Euro. Vous êtes exposé aux fluctuations EUR/USD.
- Dubaï : Se négocie en AED, qui est indexé sur l'USD. Pas de risque de change, mais des prix d'entrée plus élevés.
Rendement
- Dubaï : Rendements bruts de 6-9 %, mais une offre massive arrive sur le marché. Risque de saturation.
- Portugal : Rendements de 3-5 % après les changements de Golden Visa. Taxes élevées.
- Sea Horse Ranch : Rendements nets de 4-6 % avec une utilité modérée du style de vie.
Prix d'Entrée pour le Luxe
- Dubaï (Palm Jumeirah) : 8 000-10 000 $ par mètre carré.
- Sea Horse Ranch : 2 000-3 000 $ par mètre carré.
Vous obtenez des commodités similaires (sécurité fermée, club de plage, centre équestre) à une fraction du coût.
Taxe Foncière
- Dubaï : 0 % de taxe annuelle, mais des frais de transfert élevés (4-7 %).
- République Dominicaine : Taxe annuelle IPI de 1 %.
- France/Espagne : Les taxes sur la fortune peuvent dépasser 1-2 % plus une taxe élevée sur les revenus locatifs.
Voie de Résidence
- Portugal : L'option immobilière Golden Visa a été supprimée en octobre 2023 sous la loi "Mais Habitação". Nécessite maintenant un investissement dans un fonds.
- République Dominicaine : Le Visa Investisseur nécessite environ 200 000 $ d'investissement, ou le Visa Pensionado nécessite 1 500 $/mois de revenu stable. Toujours accessible.
Distance
Sea Horse Ranch est à deux heures de vol de Miami. Trois heures et demie de New York. Dubaï est à 12+ heures. Cela favorise l'utilité du week-end pour les investisseurs nord-américains.
La République Dominicaine n'est pas le marché à rendement le plus élevé. Ce n'est pas le plus fiscalement efficace. Mais c'est un actif stable, libellé en USD, à portée de main des États-Unis, avec des rendements modérés et une véritable utilité de style de vie.
Pour la préservation du capital avec un composant de style de vie Plan B, c'est compétitif.
Le Facteur Équestre : Pourquoi Sea Horse Ranch n'est Pas Seulement une Question de ROI
Je suis avocat, pas consultant en style de vie. Mais je serais malhonnête si je ne mentionnais pas les intangibles qui justifient l'investissement pour de nombreux clients.
Sea Horse Ranch possède un centre équestre de classe mondiale avec sept miles de sentiers de randonnée et 25 boxes privés. Le coût de la pension est d'environ 450 $ par mois — une fraction des tarifs américains ou européens. Les clients qui montent sérieusement citent souvent cela comme un facteur de décision principal.
Le club de tennis dispose de cinq courts en terre battue, ce qui est rare dans les Caraïbes. L'adhésion familiale coûte environ 950 $ par an.
L'école internationale de Sosua (ISS) est située directement à côté de Sea Horse Ranch. Elle est accréditée aux États-Unis (SACS). Les frais de scolarité sont de 7 000 à 9 000 USD par an, comparés à 30 000 $+ pour les écoles privées américaines. Les familles avec des enfants d'âge scolaire utilisent cela comme un facteur décisif.
Les soins médicaux sont disponibles au Centro Médico Bournigal à Puerto Plata, à environ 25 minutes. C'est un hôpital moderne qui accepte les assurances internationales.
Le Supermercado Playero (à cinq minutes de la porte) propose des saucisses allemandes, des fromages américains et des produits sans gluten. C'est le point de rencontre des expatriés. Vous verrez les mêmes visages chaque samedi matin.
Le Beach Club sert une cuisine haut de gamme — carpaccio de poulpe pour 18 $, vue sur le coucher de soleil incluse.
La plage Encuentro (surf de classe mondiale) est à cinq minutes à l'ouest. Kite Beach (kitesurf de classe mondiale) est à dix minutes à l'est.
Il ne s'agit pas de battre le S&P 500. Il s'agit de posséder un actif tangible en USD qui offre un style de vie Plan B dans un cadre caribéen avec des commodités de premier ordre.
La Leçon Que Vous Payez pour Avoir Sauté la Vérification
Je facture 22 125 $ de frais juridiques pour une transaction de 1,875 million de dollars. Certains acheteurs pensent que c'est cher.
L'année dernière, un couple allemand a acheté une villa dans un développement voisin sans engager un avocat. Ils ont utilisé l'avocat interne du promoteur pour "économiser de l'argent". La transaction a été clôturée en trois semaines.
Six mois plus tard, ils ont découvert que la propriété n'avait pas de Deslinde. Le titre était une Constancia Anotada. Ils ne pouvaient pas revendre légalement la propriété. Ils ne pouvaient pas la mettre en hypothèque. Ils étaient coincés.
Résoudre le problème a nécessité l'embauche d'un géomètre, le dépôt d'une demande de Deslinde auprès du registre des titres, et l'attente de 18 mois pour l'approbation. Coût total : 35 000 $. Plus le coût d'opportunité d'un actif invendable.
C'est une leçon.
Mes honoraires couvrent :
- Tirer le rapport de Status Juridico
- Vérifier le Deslinde avec un géomètre indépendant
- Confirmer la solvabilité fiscale IPI
- S'assurer que le vendeur a l'autorité légale pour vendre
- Examiner les statuts de l'association des propriétaires et toute clause de droit de premier refus
- Rédiger le contrat de vente avec les contingences appropriées
- Assister à la clôture et s'assurer de l'enregistrement approprié
Ce n'est pas cher. C'est une assurance.
Pensée Finale : Vérifiez D'abord, Faites Confiance Ensuite
Sea Horse Ranch est un investissement solide pour la préservation de la richesse avec des rendements modérés et stables. Ce n'est pas un schéma pour s'enrichir rapidement. Ce n'est pas une machine à revenus passifs qui fonctionne toute seule.
Si vous êtes à l'aise avec un rendement en liquidités de 4-6 %, une appréciation annuelle de 3-5 %, et l'utilité de style de vie de posséder une villa de luxe dans une station balnéaire caribéenne fermée à deux heures de Miami, les calculs fonctionnent.
Si vous attendez des rendements de 12 % sans effort, achetez des fonds indiciels.
La différence entre un investissement réussi et une erreur coûteuse est la qualité de votre équipe locale. Juridique. Comptabilité. Gestion de propriété.
Je fais cela depuis 1986. J'ai vu toutes les arnaques. Je sais quels promoteurs livrent et lesquels font faillite deux ans après avoir tout vendu. Je sais quelles associations de propriétaires entretiennent leurs routes et lesquelles laissent l'infrastructure se dégrader.
Si vous êtes sérieux au sujet d'investir à Sea Horse Ranch, commencez par un examen préliminaire du titre. Envoyez-moi les détails de la propriété. Je tirerai le Status Juridico, vérifierai que le Deslinde existe, et vous dirai si l'actif est propre.
Aucune obligation. Juste une vérification.
Parce qu'en République Dominicaine, vous n'achetez pas la maison. Vous achetez le titre. Et le titre est soit propre, soit il ne l'est pas.
