Comparaison du potentiel d'investissement : Côte Nord vs. Punta Cana vs. Saint-Domingue

La plupart des acheteurs potentiels à la recherche de biens immobiliers à Punta Cana sont séduits par les chiffres de revenus bruts qui semblent fantastiques sur une brochure brillante mais qui s'effondrent souvent dès que vous payez la première facture d'électricité. Le revenu brut est une métrique de vanité, un chiffre conçu pour capturer votre imagination plutôt que de sécuriser votre compte bancaire.

Je pratique le droit immobilier à Sosúa depuis 1986. Cela fait quarante ans que je vois des investisseurs—des personnes intelligentes, réussissant dans leurs propres pays—entrer dans mon bureau avec un pro forma de promoteur promettant des rendements de 10 % et un style de vie digne d'une publicité de station balnéaire. Puis ils reviennent six mois après la clôture, tenant une facture d'électricité de 450 $ et demandant pourquoi leur "programme de location garanti" ne leur a pas encore envoyé de chèque.

La réalité de l'investissement en République Dominicaine—que ce soit dans les centres de villégiature animés ou les marchés émergents de la côte nord de Sosúa et Cabarete—se résume aux mathématiques froides et dures du revenu net d'exploitation. Nous allons éliminer le bruit du marketing pour exposer les coûts réels de la propriété, des frais de gestion immobilière de 25 % qui grignotent vos marges aux protections juridiques critiques de la loi 108-05 qui sécurisent votre titre.

C'est un regard sur la vérité financière sans fard. Nous calculerons le véritable taux de capitalisation immobilier et pèserons le flux de trésorerie immédiat contre les avantages à long terme de l'appréciation et des voies de résidence comme le visa Pensionado. Mais d'abord, laissez-moi vous parler d'un couple qui a appris cela de la manière coûteuse.

Le Piège des Revenus que Personne ne Mentionne

Un couple allemand a acheté un condo de deux chambres à Bavaro l'année dernière pour 385 000 $. La présentation de vente leur montrait un revenu annuel de 72 000 $ basé sur 200 $ par nuit à 100 % d'occupation. Belle feuille de calcul. Même codée par couleur.

Ils ont conclu en mars. En septembre, ils avaient collecté environ 18 000 $ de revenus locatifs réels. Après que le gestionnaire immobilier ait pris sa part de 25 %, après que la compagnie d'électricité les ait facturés pour faire fonctionner la climatisation pendant les mois d'été humides, après les frais de HOA et l'évaluation spéciale pour réparer la pompe de la piscine, ils ont net environ 4 200 $.

C'est un rendement de 1,09 % sur leur investissement total en espèces.

Vous ne pouvez pas dépenser le revenu brut. Après que le gestionnaire immobilier ait pris sa part, que le gouvernement ait pris des taxes, et que le climatiseur tombe en panne pour la troisième fois parce que l'air salin détruit tout, ce chiffre impressionnant de premier plan devient tout autre chose. Nous allons ignorer les chiffres de la brochure et regarder les dépôts bancaires réels.

Le mensonge fondamental dans le marketing immobilier dominicain est la confusion entre le revenu locatif brut et le rendement réel. Les promoteurs vous citent le revenu. Ils ne vous citent pas le coût de garder les lumières allumées dans un climat tropical où les tarifs d'électricité atteignent 0,30 USD par kilowattheure dans certaines régions. Ils ne mentionnent pas que votre "package de meubles clé en main"—celui que vous deviez acheter auprès de leur fournisseur préféré—devra être remplacé dans cinq ans car l'humidité déforme tout et les taches de crème solaire ne partent jamais.

Voici ce qui compte : le revenu net d'exploitation. C'est l'argent qui reste après chaque dépense. Pas le chiffre qui vous fait signer le contrat. Le chiffre qui apparaît sur votre compte après que la réalité ait pris sa part.

Points Clés

• Réalité des Prix : Les condos d'entrée de gamme à Punta Cana coûtent entre 250 000 $ et 500 000 $, tandis que des propriétés comparables à Sosúa et Cabarete varient de 150 000 $ à 300 000 $, créant un avantage de coût de 30-40 % avant même de calculer les rendements.
• Le Mythe de l'Occupation : L'occupation annuelle moyenne pour les locations à court terme à Punta Cana se situe entre 41-45 %, et non les 70 % + cités dans les documents de vente—et cela chute à 20-30 % pendant la saison des ouragans de septembre à octobre.
• Vrais Coûts d'Exploitation : Attendez-vous à ce que les dépenses d'exploitation consomment 60-70 % du revenu brut une fois que vous avez pris en compte les frais de gestion immobilière de 20-30 %, l'électricité mensuelle de 300-500 $, les frais de HOA de 150-300 $, et les coûts "invisibles" comme le nettoyage en profondeur et les frais de plateforme.
• Fondation Légale : La loi 108-05 impose le processus de Deslinde—une enquête basée sur le GPS qui définit les limites exactes de votre propriété—sans lequel les banques ne financeront pas et vous ne pouvez pas vendre légalement.
• Rendements Réalistes : Bien que les documents marketing promettent un ROI de 10-12 %, les rendements locatifs nets réels à Punta Cana se situent généralement entre 5-8 %, comparés à 8-12 % dans les marchés moins saturés de la côte nord.

La Feuille de Calcul : Ce que 285 000 $ Vous Coûtent Réellement

Laissez-moi vous guider à travers une transaction réelle. Pas un hypothétique. Un véritable condo de deux chambres à Cabarete qui a été conclu le trimestre dernier.

Prix d'Achat : 285 000 USD

C'est le chiffre sur le contrat. Ce n'est pas le chiffre qui a quitté le compte bancaire de l'acheteur.

Taxe de Transfert (3 %) : 8 550 $

La DGII ne se soucie pas de votre prix négocié. Ils taxent en fonction de leur valeur estimée, qui est parfois plus élevée que ce que vous avez réellement payé. Prévoir le plein 3 %.

Frais Juridiques (1,5 %) : 4 275 $

Cela couvre le travail de notre cabinet : vérification du Deslinde, vérification des privilèges, s'assurer que le vendeur possède réellement ce qu'il vend, coordination avec le notaire. Ajoutez 18 % d'ITBIS (TVA) sur ces frais de service, ce qui porte le coût réel à environ 5 045 $.

Package de Meubles : 28 500 $

Vous ne pouvez pas louer une boîte vide. Le package "clé en main" comprend tout, des lits aux cafetières. Pourquoi si cher ? Les droits d'importation sur les meubles atteignent 20 %, plus 18 % d'ITBIS sur la valeur CIF. C'est une taxe de 38 % pour faire entrer un canapé.

Divers (Notaire, Services Publics, Dépôts) : 1 500 $

Cachets notariaux. Dépôts initiaux pour Edenorte et internet. Les petites frais qui s'accumulent.

Total des Espèces Investies : 327 825 USD

C'est le véritable dénominateur pour votre calcul de rendement. Pas 285 000 $. L'argent qui a réellement quitté votre compte pour rendre cette propriété opérationnelle.

C'est là que la plupart des investisseurs ont leur première surprise. Ils avaient budgétisé pour le prix d'achat. Ils n'avaient pas budgétisé pour les 15 % supplémentaires qui sont obligatoires juste pour obtenir les clés et allumer les lumières.

Loi 108-05 : La Partie Ennuyeuse Qui Vous Économise 150 000 $

Je dois expliquer quelque chose qui semblera fastidieux. C'est le genre de détail juridique qui fait que les yeux des gens se voilent pendant les consultations. Mais c'est la différence entre posséder une propriété et posséder un procès.

La loi 108-05 est entrée en vigueur le 4 avril 2007. Elle a modernisé le registre foncier dominicain et rendu le processus de Deslinde obligatoire pour toutes les transactions immobilières. Avant cette loi, vous pouviez acheter une "Constancia Anotada"—essentiellement une lettre disant que vous possédiez un pourcentage d'un grand terrain sans limites définies.

J'ai vu ces transactions. Un acheteur pense qu'il achète un condo spécifique. Ce qu'il possède réellement, c'est une part de 2,7 % d'un champ de dix acres. Lorsqu'il essaie de vendre, aucune banque ne le touchera. Aucun acheteur sérieux ne le considérera. La propriété devient effectivement sans valeur.

Le Deslinde est une enquête basée sur le GPS réalisée par un géomètre agréé (Agrimensor). Il définit vos limites de propriété exactes et sépare votre parcelle de la parcelle parente. Ce processus comporte trois phases :

1. Phase Technique/Enquête : Le géomètre mesure et cartographie physiquement votre propriété à l'aide de coordonnées GPS.
2. Phase Judiciaire : Le tribunal foncier examine et approuve l'enquête, s'assurant qu'elle ne contredit pas les propriétés voisines.
3. Phase d'Enregistrement : Votre désignation cadastrale unique est enregistrée dans le registre national.

Depuis 2009, le Registre des Titres ne peut pas enregistrer un transfert de propriété sans un Deslinde complété. Ce n'est pas facultatif. C'est la base de la propriété légale en République Dominicaine.

Voici pourquoi cela importe pour votre compte bancaire : Aucune banque commerciale dans ce pays n'accordera une hypothèque contre une propriété sans un Deslinde clair. Ce qui signifie que lorsque vous allez vendre, votre pool d'acheteurs est limité aux acheteurs en espèces uniquement. Cela réduit généralement la valeur marchande de votre propriété de 30-50 %.

Je facture 1 500 $ pour un package de diligence raisonnable complet. Cela inclut la vérification du Deslinde, la vérification des privilèges cachés, la confirmation du droit légal du vendeur de vendre, et s'assurer qu'aucun héritier manquant ne peut apparaître plus tard pour annuler la transaction. C'est l'assurance la moins chère que vous achèterez jamais.

Le couple que j'ai mentionné plus tôt ? Ils ont sauté cette étape. Acheté directement à un vendeur qui leur a montré une "Constancia Anotada" et leur a assuré que tout allait bien. Deux ans plus tard, lorsqu'ils ont essayé de vendre, ils ont découvert que leur "propriété" était en fait un intérêt partagé dans une parcelle plus grande qui avait trois autres personnes revendiquant la propriété. Ils sont toujours en litige.

Où Va Réellement Votre Argent : Le Grand Livre des Dépenses

Parlons des factures qui arrivent chaque mois que vous ayez un invité ou non.

Frais de HOA : 300 $/mois

Pour un condo de 100 mètres carrés dans une communauté fermée de Cabarete, vous payez environ 2,50-3,50 $ par mètre carré. Cela couvre la sécurité, l'entretien des parties communes, l'entretien de la piscine et le carburant du générateur de secours. Dans les développements de style station balnéaire de Punta Cana, ces frais sont plus élevés—souvent 350-450 $ pour une unité comparable.

Électricité : 350 $/mois (moyenne)

C'est là que les investisseurs de la côte nord ont leur deuxième surprise. L'électricité dans cette région passe par Edenorte, et les tarifs pour une consommation élevée (tout ce qui dépasse 700 kWh) atteignent environ 11,86 DOP (0,20 USD) par kilowattheure. Faites fonctionner la climatisation centrale pendant huit heures par nuit, et vous regardez 400-500 $ par mois pendant l'été. Le fournisseur privé de Punta Cana CEPM facture parfois encore plus—0,30+ par kWh.

Internet : 65 $/mois

Une connexion fibre de 100 Mbps de Claro ou Altice coûte environ 50 $ de tarif de base, mais les télécommunications en RD portent une taxe totale de 28-30 %. Ce package de 50 $ vous coûte 65 $ lorsque la facture arrive.

Assurance Propriété : 2 500 $/an

Couverture incendie, ouragan, tremblement de terre pour une unité de 285 000 $ coûte environ 0,8-1,0 % de la valeur de remplacement annuellement. Ce n'est pas légalement requis si vous avez payé en espèces, mais c'est un suicide financier de l'ignorer. Une saison des ouragans vous enseignera cette leçon de manière coûteuse.

Gestion Immobilière (25 % du brut) : Variable

C'est le gros morceau. La gestion complète des locations à court terme en République Dominicaine prend 20-30 % de votre revenu locatif brut. Ils gèrent les annonces Airbnb, la communication avec les invités, la coordination du nettoyage et les appels de maintenance. Certaines entreprises offrent un niveau "marketing uniquement" à 15 %, mais alors vous êtes responsable de tout coordonner depuis l'étranger.

Sur une propriété générant 28 835 $ de revenu brut annuel, c'est 7 208 $ qui vont à la société de gestion.

Le Fonds de Réserve : 2 850 $/an (1 % de la valeur de la propriété)

C'est la dépense que personne ne budgétise jusqu'à ce qu'il soit trop tard. Les unités de climatisation dans l'air salin durent 5-7 ans, pas 10-15 comme elles le feraient à l'intérieur des terres. Les réfrigérateurs durent 4-6 ans. La peinture doit être rafraîchie tous les 3-4 ans car l'humidité et le soleil détruisent tout. Budgétisez 1 % de la valeur de votre propriété annuellement pour les remplacements majeurs, ou vous serez frappé par une évaluation spéciale de 5 000 $ + lorsque le bâtiment aura besoin d'un nouveau toit.

Taxe Foncière Annuelle (IPI) : Variable

L'IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) est de 1 % de la valeur cumulative de toutes les propriétés que vous possédez dépassant environ 166 000 USD (ajusté annuellement pour l'inflation). Si votre seule propriété en RD est ce condo de 285 000 $, vous payez 1 % sur environ 119 000 $, ce qui représente environ 1 190 $ par an. À moins que la propriété ne soit éligible à l'exemption Confotur, qui ne s'applique qu'au premier acheteur de développements nouvellement certifiés.

Les Coûts Invisibles : 1 200 $+/an

Frais de traitement des cartes de crédit (3-5 % du revenu), nettoyage en profondeur deux fois par an (400-500 $ au total), réapprovisionnement des consommables (papier toilette, savon, café—5-10 $ par réservation s'accumulent), frais de comptabilité pour le dépôt des formulaires fiscaux (300-500 $ annuellement), frais de service de plateforme (frais d'hôte de 3 % d'Airbnb), et assurance responsabilité civile distincte de l'assurance propriété (300 $+).

Ce sont les postes de dépenses qui n'apparaissent pas dans le pro forma du promoteur. Ils sont la raison pour laquelle ce chiffre impressionnant de revenu brut devient quelque chose de beaucoup plus petit lorsque vous tenez réellement l'argent.

La Réalité de l'Occupation : La Saisonnalité Dont Personne ne Vous Avertit

Voici ce que montre la présentation de vente : 365 nuits à 158 $ par nuit égalent 57 670 $ de revenu brut.

Voici ce qui se passe réellement.

Haute Saison (mi-décembre à 15 avril) : C'est la ruée vers l'or. Votre taux d'occupation peut atteindre 80-90 % si la propriété est bien située et bien gérée. Les tarifs nocturnes grimpent—cette moyenne de 158 $ devient 220-250 $. Vous ferez 60 % de votre revenu annuel pendant ces quatre mois.

Saison Intermédiaire (mai, juin, novembre) : L'occupation tombe à 50-60 %. Vous obtenez des réservations, mais elles sont incohérentes. Beaucoup de réservations de dernière minute. Les tarifs s'adoucissent pour maintenir l'occupation.

Basse Saison (septembre-octobre) : C'est là que les mathématiques deviennent laides. L'occupation peut chuter à 20-30 % car c'est la saison des ouragans. Personne ne veut réserver des vacances à la plage lorsqu'il y a une chance de les passer dans une chambre d'hôtel à regarder la couverture des tempêtes. Votre tarif nocturne pourrait chuter à 80-100 $ juste pour attirer quelqu'un.

Selon les données du marché de 2025, le taux d'occupation annuel moyen pour les locations à court terme à Punta Cana se situe entre 41-45 %. Les 10 % de propriétés les plus performantes—Superhosts avec des emplacements de choix et des équipements de luxe—atteignent 52-60 %. La propriété médiane à Cabarete atteint 37 % d'occupation. Le 75e percentile supérieur performe à 57 %.

Utilisons un taux d'occupation annuel réaliste de 50 % pour notre calcul :

158 $ ADR × 365 jours × 50 % d'occupation = 28 835 $ de revenu brut

C'est moins de la moitié de ce que la brochure promettait. Et nous n'avons pas encore soustrait une seule dépense.

Les Chiffres Réels : Calcul du Revenu Net d'Exploitation

Commencez avec ces 28 835 $ de revenu brut d'une propriété occupée de manière réaliste.

Soustrayez la Gestion Immobilière (25 %) : -7 208 $

Soustrayez l'Électricité (350 $/mois) : -4 200 $

Soustrayez le HOA (300 $/mois) : -3 600 $

Soustrayez l'Assurance : -2 500 $

Soustrayez le Fonds de Réserve : -2 850 $

Soustrayez l'Internet/Divers : -1 200 $

Soustrayez la Taxe IPI : -1 190 $

Revenu Net d'Exploitation : 5 287 USD

C'est l'argent qui arrive réellement sur votre compte bancaire en un an. Pas 28 835 $. Pas 57 670 $. 5 287 $.

Calculons maintenant le taux de capitalisation immobilier réel :

5 287 $ (NOI) ÷ 327 825 $ (Total des Espèces Investies) = 1,61 %

Vous pouvez obtenir 4-5 % dans un compte d'épargne à haut rendement aux États-Unis en ce moment avec zéro effort, zéro risque, et zéro tracas de gestion immobilière.

Alors pourquoi quelqu'un achèterait-il cette propriété ?

Le Facteur Alpha : Pourquoi les Mathématiques ne Sont Pas Tout

Le flux de trésorerie n'est pas le principal moteur de cette classe d'actifs. Si vous avez besoin de rendements immédiats de 10 % pour couvrir votre hypothèque ou financer votre retraite, l'immobilier dominicain n'est pas le bon investissement.

Mais si vous envisagez un horizon de dix ans, le calcul change.

Appréciation du Capital : La République Dominicaine a connu une appréciation annuelle moyenne de 7-12 % dans les zones côtières de premier choix au cours des cinq dernières années. Cabarete bénéficie spécifiquement de restrictions strictes sur la hauteur des bâtiments (3-4 étages maximum) qui limitent l'offre. Contrairement à Punta Cana, où les promoteurs peuvent construire des gratte-ciel tentaculaires, la côte nord a une prime de rareté naturelle.

Les terrains en bord de mer à Cabarete sont pratiquement construits. Il n'y a plus d'espace pour s'étendre. Cela crée une pression à la hausse sur les prix qui n'existe pas sur les marchés avec des terrains développables illimités.

Coût de Remplacement : Les coûts des matériaux de construction—ciment, acier, main-d'œuvre—ont augmenté de 20-30 % depuis la pandémie. Un nouveau condo de deux chambres construit aujourd'hui coûte significativement plus cher que l'achat d'une unité de revente existante. Cet écart crée un plancher sous les valeurs de revente.

Développement des Infrastructures : Le projet de l'autoroute Amber raccourcit le trajet de Santiago à Puerto Plata. L'aéroport s'agrandit. Ce ne sont pas des promesses spéculatives—ce sont des projets de construction actifs qui améliorent l'accessibilité et stimulent la demande.

Arbitrage Monétaire : Vos revenus locatifs arrivent en USD. Vos coûts d'exploitation (main-d'œuvre, services locaux) sont payés en pesos dominicains. Le taux de change actuel est d'environ 60 DOP pour 1 USD. Si le peso se dévalue, vos marges d'exploitation s'améliorent car vous gagnez de la monnaie forte et dépensez de la monnaie locale.

Le Dividende de Style de Vie : Vous possédez une propriété que vous pouvez utiliser. Deux semaines d'utilisation personnelle par an dans un condo en bord de mer ont une valeur qui n'apparaît pas dans le calcul du taux de capitalisation. Si vous alliez dépenser 4 000 $ par an en locations de vacances de toute façon, cela s'ajoute effectivement à votre rendement.

Voie de Résidence : C'est là que le visa Pensionado devient pertinent.

Le Visa Pensionado : Transformer l'Immobilier en Résidence

En vertu de la loi 171-07, les retraités étrangers peuvent obtenir la résidence dominicaine en prouvant un revenu de pension garanti de 1 500 USD par mois (plus 250 $ par personne à charge). Si vous n'avez pas de pension, le visa Rentista nécessite 2 000 USD mensuels de revenus passifs provenant de sources telles que les dividendes ou les propriétés locatives.

Les pensionados bénéficient de plusieurs avantages :

• Exemption des taxes sur les importations de biens ménagers
• Exemption de la taxe de transfert de 3 % sur leur premier achat immobilier
• Exemption des taxes d'importation de véhicules personnels
• Naturalisation accélérée après 2 ans de résidence (contre 7+ ans standard)

La République Dominicaine opère un système fiscal territorial. Voici où cela devient nuancé : En vertu du Code des impôts général (Article 269), les revenus provenant d'investissements financiers à l'étranger sont exonérés uniquement pendant les trois premières années de résidence. Après cela, ils deviennent techniquement imposables. Cependant, la loi 171-07—la loi Pensionado elle-même—accorde explicitement des exonérations fiscales continues sur les revenus de pension étrangers et les revenus de source étrangère pour ceux qui détiennent ce statut de visa spécifique. Donc, si vous êtes un pensionado percevant des revenus locatifs de propriétés dans d'autres pays, ou recevant des dividendes d'investissements étrangers, ces revenus restent exonérés en vertu de votre catégorie de visa. Ce n'est pas le système territorial seul qui fournit cet avantage—ce sont les protections légales spécifiques de la loi 171-07.

Le processus légal pour la résidence coûte généralement 1 500-2 500 $ par demandeur. La carte de résidence nécessite un renouvellement annuel pour les quatre premières années, puis tous les 2-4 ans par la suite.

Pour les investisseurs cherchant une diversification géographique et une seconde résidence, cette voie offre des barrières significativement plus basses que les programmes de visa doré en Europe (qui nécessitent souvent des investissements de 500 000 $ +) ou la complexité des exigences de résidence de Dubaï.

Comparaison Régionale : Où Votre Argent Travaille Plus Dur

La différence fondamentale entre Punta Cana et la côte nord se résume à la maturité du marché. Punta Cana est un marché mature et saturé avec une concurrence institutionnelle massive. Vous êtes en concurrence avec Hilton, Marriott, et des stations tout compris qui peuvent offrir des forfaits incluant nourriture et activités.

La côte nord est en phase de croissance. Sosúa et Cabarete attirent un public différent—kitesurfeurs, nomades numériques, touristes d'aventure qui veulent vivre dans une vraie ville caribéenne plutôt que dans une bulle de station. Ces voyageurs louent des condos et villas privés. Ils restent plus longtemps (1-3 mois contre 3-7 jours). Ils sont moins sensibles au prix car ils recherchent un style de vie, pas seulement une plage.

Cette différence de type de touriste se traduit directement par la performance locative. Une propriété à Cabarete louée à un nomade numérique pendant trois mois à 2 000 $/mois génère 6 000 $ avec des coûts de rotation minimaux. La même propriété à Punta Cana essayant de rivaliser avec les stations pourrait générer 6 000 $ à travers quinze réservations différentes, chacune nécessitant nettoyage, communication avec les invités, et frais de plateforme.

Contexte Global : RD vs. Les Suspects Habituels

La République Dominicaine offre quelque chose que les destinations traditionnelles d'optimisation fiscale n'offrent pas : l'accessibilité. Vous êtes à deux heures de Miami, quatre heures de New York. Vous pouvez vérifier votre propriété sans perdre deux jours de voyage.

Le cadre juridique en vertu de la loi 108-05 fournit un registre de style Torrens similaire à l'Australie ou au Canada, offrant une sécurité plus élevée que de nombreux pairs d'Amérique latine où les droits de propriété restent flous. Le système de Deslinde, malgré sa lenteur bureaucratique, crée une chaîne de titre claire soutenue par l'État.

Le visa doré du Portugal nécessite un minimum de cinq cent mille dollars. Dubaï exige soit un investissement immobilier substantiel soit un emploi. La RD demande une preuve de revenu mensuel de 1 500 $. C'est une pension, pas une fortune.

La Diligence Raisonnable Que Vous Ne Pouvez Pas Ignorer

Des frais de vérification de 1 500 $ avec un avocat réputé sont moins chers qu'une erreur de 150 000 $.

J'ai travaillé avec les avocats immobiliers les plus établis de cette région pendant quarante ans. J'ai réussi à compléter et à vendre des propriétés dans cinq développements résidentiels. J'ai un contact direct au bureau foncier qui gère les titres et les deslindes à Puerto Plata, qui

Les informations fournies dans cet article sont à titre informatif général et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques, financiers ou d'investissement.