J'ai clôturé plus de 2 000 transactions immobilières au cours de mes 40 ans de pratique du droit immobilier à Sosúa. Mardi dernier, un couple de Toronto est entré dans mon bureau avec un "Certificat de Titre" qu'ils avaient acheté sans le voir pour 180 000 $. Le document semblait officiel — sceau embossé, tampons de notaire, tout y était. Il était également complètement sans valeur. Le titre était une "Constancia Anotada", un document provisoire de 1987 qui représentait une part fractionnée d'un terrain indivis de 200 hectares quelque part dans les collines au-dessus de Cabarete. Ils n'avaient aucune idée de l'emplacement réel de leur terrain. La banque ne le financerait pas. Ils ne pouvaient pas construire dessus. Et le "juriste" qui a géré la transaction ? Un notaire public sans expérience en immobilier qui leur a facturé 800 $ pour tamponner leur erreur.
C'est le fossé que j'écris pour combler. Pas le fossé entre vous et un achat immobilier, mais le fossé entre ce que promettent les brochures brillantes et ce qui se passe réellement lorsque vous transférez de l'argent aux Caraïbes. La côte nord de la République dominicaine — spécifiquement Sosúa et Cabarete — offre des avantages financiers légitimes que Dubaï, le Portugal et Chypre ne peuvent égaler. Mais ces avantages ne signifient rien si vous ne comprenez pas l'architecture juridique qui les soutient.
La RD a accueilli environ 11,2 millions de visiteurs en 2024, soit une augmentation de 9 % par rapport à l'année précédente. Le PIB a augmenté de 5,1 % cette même année, surpassant la plupart des pays d'Amérique latine. Les investissements directs étrangers ont atteint 4,39 milliards de dollars en 2023, l'immobilier et le tourisme absorbant la majorité. Les chiffres sont réels. L'opportunité est réelle. Ce qui est également réel, c'est que 40 % des propriétés anciennes dans les zones rurales détiennent encore ces mêmes Constancias sans valeur que mes clients de Toronto ont achetées. La différence entre un investissement sûr et une leçon coûteuse réside entièrement dans les documents.
Points Clés
- Sécurité Juridique : La loi 108-05 a établi un système de titres garantis par l'État, mais seules les propriétés avec un Deslinde (levé de limites GPS) complété bénéficient de cette protection — et 40 % des propriétés rurales en manquent encore.
- Avantage Fiscal : Les propriétés qualifiées CONFOTUR éliminent la taxe de transfert de 3 % et la taxe foncière annuelle de 1 % (IPI) pendant 15 ans, économisant environ 41 300 $ sur un achat de 450 000 $ sur une décennie.
- Voie de Résidence : Un investissement immobilier de 200 000 $ vous qualifie pour une résidence permanente immédiate en vertu de la loi 171-07, contournant entièrement l'étape de la résidence temporaire.
- Réalité du Transfert : Les avantages fiscaux CONFOTUR s'appliquent uniquement au premier acheteur — la revente rétablit généralement la taxe de transfert de 3 % sauf si elle est structurée via un transfert de parts sociales.
- Délai de Clôture : Les transactions standard avec des titres clairs se clôturent en 30 à 60 jours, mais les propriétés sans Deslinde finalisé peuvent prolonger le processus de 6 à 12 mois.
Le Traducteur de "Juridique" : Transformer les Lois en Profit
La plupart des écrits juridiques en République dominicaine sont conçus pour vous embrouiller. Les lois sont écrites en espagnol, les procédures administratives sont byzantines, et les sites gouvernementaux n'ont pas été mis à jour depuis 2019. Mon travail au cours des quatre dernières décennies a été de traduire ce désordre en quelque chose que vous pouvez réellement utiliser pour gagner de l'argent.
La Loi CONFOTUR (Loi 158-01)
Le Nom Officiel : Loi pour la Promotion du Développement Touristique (Ley de Fomento al Desarrollo Turístico).
La Traduction "Portefeuille" : C'est une exonération fiscale de 15 ans. Si vous achetez une propriété qualifiée — généralement un condo ou une villa dans une zone touristique désignée comme Sosúa ou Cabarete — vous payez 0 $ de taxe de transfert à la clôture (normalement 3 %) et 0 $ de taxe foncière annuelle pour la prochaine décennie et demie.
La loi a été promulguée en 2001 pour stimuler le développement touristique dans les zones à "haut potentiel, faible développement". La côte nord était une cible principale. Le gouvernement voulait que le capital étranger afflue à Puerto Plata, qui avait été éclipsée par Punta Cana pendant des années. Ils ont donc créé une incitation financière qui fonctionne réellement.
Voici la répartition sur un achat de condo à 450 000 $ :
Sans CONFOTUR, vous payez 13 500 $ de taxe de transfert à la clôture. Ensuite, chaque année, vous payez 1 % sur la valeur dépassant le seuil d'exemption. Pour 2025, ce seuil est de RD$10,190,833 (environ 172 000 USD). Votre valeur imposable est de 450 000 $ - 172 000 $ = 278 000 $. La taxe annuelle IPI est de 2 780 $. Sur 10 ans, vous envisagez 13 500 $ + 27 800 $ = 41 300 $ en taxes.
Avec CONFOTUR, vous payez 0 $.
Cette économie de 41 300 $ représente une augmentation de 9,1 % de votre retour sur un investissement de 450 000 $ avant même de prendre en compte les revenus locatifs ou l'appréciation. Et les propriétés de la côte nord dans des communautés fermées ont apprécié de 5 à 8 % par an au cours des trois dernières années selon l'analyse du marché local. Les calculs sont simples.
Mais — et c'est là que la plupart des acheteurs trébuchent — l'exemption s'applique au premier acheteur. Si vous achetez une propriété CONFOTUR en revente à quelqu'un qui la possédait déjà, vous n'héritez pas automatiquement des années restantes d'exemption fiscale. La DGII (Dirección General de Impuestos Internos, l'autorité fiscale) vous oblige à réappliquer, et l'approbation n'est pas garantie. Le certificat CONFOTUR original du promoteur ne se transfère pas avec le titre à moins que vous n'achetiez la société qui possède la propriété, et non la propriété elle-même.
J'ai vu des acheteurs payer le prix fort pour un "condo CONFOTUR" pour découvrir qu'ils sont responsables de la taxe de transfert standard de 3 % parce que le vendeur était le deuxième propriétaire. C'est une surprise de 13 500 $ sur un achat de 450 000 $. L'agent du vendeur ne savait pas ou ne se souciait pas. C'est pourquoi vous avez besoin d'un avocat spécialisé en immobilier, pas l'ami de votre cousin qui gère les divorces.
Loi 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)
Le Nom Officiel : Loi sur l'Enregistrement Immobilier.
La Traduction "Portefeuille" : C'est la loi qui garantit que votre titre est réellement le vôtre. Elle a remplacé l'ancien système ministériel peu sûr par un registre moderne basé sur le GPS où l'État lui-même soutient la légitimité de votre Certificat de Titre.
Avant 2007, lorsque cette loi a été promulguée, la propriété foncière en RD était un désordre. Les titres étaient délivrés par différents bureaux gouvernementaux avec une coordination minimale. Les limites étaient décrites en utilisant des "bornes et limites" — des descriptions vagues comme "de la grande roche à l'arbre de mangue". Plusieurs personnes pouvaient détenir des revendications qui se chevauchaient sur le même terrain. La fraude était endémique.
La loi 108-05 a introduit le système Torrens, qui est utilisé en Australie, dans certaines parties du Canada et dans quelques États américains. Dans ce système, le Certificat de Titre est la preuve définitive de propriété. S'il est enregistré, il est réel. Si un privilège ou une hypothèque existe, il est inscrit sur le titre. S'il n'est pas inscrit, il n'existe pas. L'État le garantit.
Mais voici le détail crucial : la garantie ne s'applique qu'aux propriétés qui ont complété le processus de Deslinde. Un Deslinde est une délimitation de limites arpentée par GPS déposée auprès de la Direction Nationale des Levés Cadastraux et approuvée par les tribunaux de la Juridiction Immobilière. Il transforme votre description vague de terrain en un terrain géoréférencé avec une désignation cadastrale unique.
Depuis 2009, aucune propriété ne peut être légalement vendue ou hypothéquée sans un Deslinde. La loi l'exige. Mais l'application a été lente, surtout dans les zones rurales. C'est pourquoi 40 % des propriétés anciennes dans des endroits comme les collines derrière Sosúa détiennent encore des "Constancias Anotadas" — des documents provisoires qui représentent une part fractionnée d'un terrain plus grand et indivis.
Une Constancia n'est pas sans valeur, mais elle n'est pas bancable. Les banques dominicaines ne financeront pas une propriété sans un Titre Définitif et un Deslinde complété. Si vous achetez une propriété avec une Constancia, vous l'achetez en espèces, et vous acceptez le risque que le processus de Deslinde puisse prendre 6 à 12 mois et coûter 5 000 à 10 000 $ en frais d'arpentage et juridiques.
Le couple de Toronto que j'ai mentionné plus tôt ? Ils paient maintenant un arpenteur 4 500 $ pour cartographier leur terrain, et nous déposons une demande judiciaire de Deslinde qui prendra au moins huit mois à traiter. Ils auraient pu éviter cela en dépensant 600 $ à l'avance pour une vérification appropriée du titre.
La numérisation du Registre des Titres a réduit la fraude de plus de 80 % au cours de la dernière décennie, selon le pouvoir judiciaire dominicain. Mais "réduit" ne signifie pas "éliminé". Je vois encore des documents falsifiés, des privilèges non divulgués et des propriétés vendues par des personnes qui ne les possèdent pas réellement. Le registre est public — vous pouvez vérifier le statut légal de n'importe quelle propriété en ligne dans la plupart des juridictions, y compris Puerto Plata — mais vous devez savoir ce que vous cherchez.
C'est pourquoi la première question que je pose à tout acheteur étranger est : "Avez-vous vérifié le statut du Deslinde ?" Si la réponse est non, nous n'avançons pas tant que ce n'est pas fait.
Étude de Cas : L'Anatomie Financière d'un Investissement de 450 000 $
Laissez-moi vous guider à travers les chiffres réels d'un achat typique sur la côte nord. Ce n'est pas hypothétique. C'est le calcul que je fais avec les clients chaque semaine.
Vous achetez un condo de 2 chambres avec vue sur l'océan dans une communauté fermée à Cabarete. Prix d'achat : 450 000 USD. La propriété est qualifiée CONFOTUR, construite par un promoteur établi, et le titre est clair avec un Deslinde complété.
L'Achat Standard (Sans CONFOTUR)
Taxe de Transfert : 3 % du prix d'achat = 13 500 USD (payé une fois à la clôture).
Taxe Foncière Annuelle (IPI) : Le seuil d'exemption pour 2025 est de 172 000 $. Vous payez 1 % sur la valeur dépassant ce seuil.
- Valeur imposable : 450 000 $ - 172 000 $ = 278 000 $
- IPI annuel : 2 780 USD
Total sur 10 Ans : 13 500 $ (transfert) + 27 800 $ (IPI sur 10 ans) = 41 300 USD.
L'Achat CONFOTUR
Taxe de Transfert : 0 $ (exonéré en vertu de la loi 158-01).
Taxe Foncière Annuelle (IPI) : 0 $ pendant 15 ans (exonéré en vertu de CONFOTUR).
Total sur 10 Ans : 0 USD.
Économies Nettes : 41 300 $.
C'est une augmentation de 9,1 % de votre ROI avant de collecter un seul dollar de loyer. Et la demande locative à Cabarete a augmenté de 18 % en 2024, stimulée par les travailleurs à distance et les nomades numériques. Les rendements locatifs nets à Sosúa et Cabarete varient de 6 à 9 %, selon l'analyse du marché local. Si vous générez 2 500 $/mois de revenus locatifs (conservateur pour un 2 chambres bien géré), c'est 30 000 $ par an. Soustrayez 8 000 $ pour les frais de HOA, la gestion immobilière (10 % du brut) et l'entretien, et vous encaissez 22 000 $/an — un rendement de 4,9 % sur votre investissement de 450 000 $.
Ajoutez les 41 300 $ d'économies fiscales sur 10 ans, et votre rendement effectif passe à 5,8 %. Ajoutez une appréciation annuelle de 5 à 8 % (le bas de la moyenne de la côte nord pour les propriétés fermées), et vous envisagez un rendement annuel total de 10 à 13 %.
Mais seulement si vous le structurez correctement.
Les Coûts Cachés
Frais Juridiques : Le taux standard est de 1 à 1,5 % du prix d'achat. Sur 450 000 $, c'est 4 500 à 6 750 $. Si votre avocat facture plus de 1,5 % sans litige complexe impliqué, vous payez trop cher.
Frais de Notaire : Environ 1 000 $ pour la notarisation et les frais de timbre. Cela est distinct des frais juridiques.
Vérification par Arpenteur : Si vous souhaitez qu'un arpenteur indépendant vérifie les limites (ce que je recommande), prévoyez 400 à 600 $. Cela prend 3 à 5 jours.
Frais d'Escrow : Si vous utilisez un service d'entiercement basé aux États-Unis (ce que je recommande également), attendez-vous à 1 % du prix d'achat. Sur 450 000 $, c'est 4 500 $. Moins de 20 % des transactions locales utilisent l'entiercement, mais c'est le seul moyen de garantir que vos fonds ne sont pas libérés tant que le titre n'est pas clair.
Coûts de Clôture Totaux : 10 400 à 12 850 $ (2,3 à 2,9 % du prix d'achat).
Comparez cela à l'Espagne, où la taxe de transfert seule est de 6 à 10 %. Ou la Floride, où la taxe foncière annuelle est de 1 à 2 % de la valeur totale de la propriété (pas seulement le surplus au-dessus d'un seuil d'exemption). La République dominicaine est structurellement moins chère pour la propriété immobilière. Mais vous payez pour cette économie en complexité bureaucratique.
La DGII a le droit d'évaluer votre propriété indépendamment. S'ils évaluent la valeur plus élevée que votre prix contractuel, vous payez des taxes sur leur valeur évaluée, pas votre prix contractuel. Cela est codifié dans la norme DGII 06-18. J'ai vu des évaluations arriver 15 à 20 % plus élevées que le prix contractuel, surtout sur les propriétés en bord de mer. Vous pouvez faire appel, mais le processus d'appel prend des mois. Préparez-vous pour le chiffre le plus élevé.
Le Processus de Demande : Du Prospectus "Officiel" à la Réalité
Les sites gouvernementaux le font paraître simple. "Enregistrez votre propriété en 30 jours !" "Résidence accélérée en 45 jours ouvrables !" Je fais cela depuis 40 ans. Cela ne prend jamais 30 jours. Cela ne prend jamais 45 jours. Voici ce qui se passe réellement.
Phase 1 : Diligence Raisonnable Initiale de la Propriété (7-14 Jours)
Théorie : Vous trouvez une annonce en ligne, vérifiez qu'elle est légitime, et faites une offre.
Réalité : Avant de faire une offre, vous avez besoin qu'un avocat tire un rapport certifié du Registre des Titres. Cela s'appelle un Estado Jurídico — un rapport de statut juridique. Il liste chaque privilège, hypothèque, charge ou réclamation légale contre la propriété. Il confirme également si le vendeur est le propriétaire réellement enregistré.
Ce rapport prend 10 à 15 jours ouvrables pour être obtenu du Registre. Si la propriété est à Puerto Plata (qui couvre Sosúa et Cabarete), le Registre est modernisé et relativement efficace. Si la propriété est dans une zone rurale avec un bureau de Registre plus ancien, ajoutez une semaine supplémentaire.
Ce que vous recherchez :
- Titre Définitif : Le Certificat de Titre doit dire "Certificado de Título" avec un numéro cadastral unique. S'il dit "Constancia Anotada", arrêtez. Vous achetez une part provisoire d'un terrain indivis.
- Statut du Deslinde : Le titre doit faire référence à un Deslinde complété avec des coordonnées GPS. Si ce n'est pas le cas, la propriété n'est pas légalement vendable en vertu de la loi 108-05.
- Privilèges et Hypothèques : Toutes les dettes en cours garanties par la propriété seront listées. Le vendeur est responsable de les régler avant la clôture, mais vous devez vérifier qu'elles sont réellement réglées.
- Conformité Fiscale : La propriété doit être à jour sur les paiements IPI. Les taxes foncières impayées accumulent des intérêts à 1,10 % par mois (composés). J'ai vu des propriétés avec 20 000 $ de taxes arriérées impayées après une décennie de négligence.
Si le titre est clair, vous passez à la Phase 2. Sinon, vous partez ou négociez une réduction du prix pour couvrir le coût de la résolution des problèmes.
Phase 2 : L'Accord d'Achat & Dépôt (1 Semaine)
Théorie : Vous signez un contrat et transférez le dépôt.
Réalité : Le Contrato de Promesa de Venta (Promesse de Vente) est un accord juridiquement contraignant en République dominicaine. Si vous faites défaut, vous perdez votre dépôt (généralement 10 % du prix d'achat). Si le vendeur fait défaut, il doit vous payer le double du dépôt. Cela est codifié dans le Code Civil.
Le contrat doit inclure :
- Clauses de Contingence : Une clause vous permettant d'annuler et de récupérer votre dépôt intégral si la vérification du titre révèle des problèmes. Sans cela, vous êtes bloqué même si la propriété est légalement défectueuse.
- Conditions d'Escrow : Spécifiez que le dépôt sera détenu dans un compte d'entiercement tiers (pas le compte personnel du vendeur) jusqu'à ce que le titre soit transféré.
- Délai de Clôture : Réaliste, 30 à 60 jours pour un titre clair. Si la propriété nécessite un Deslinde, 6 à 12 mois.
- Certification CONFOTUR : Si la propriété est annoncée comme qualifiée CONFOTUR, le contrat doit spécifier que le vendeur fournira un certificat CONFOTUR valide du Ministère du Tourisme. S'ils ne peuvent pas, l'exemption n'existe pas.
Le dépôt est généralement viré sur un compte d'entiercement. Si le vendeur insiste pour recevoir le dépôt directement, c'est un signal d'alarme. Partez.
Phase 3 : Transfert de Titre & Enregistrement (30-60 Jours)
Théorie : Vous payez le solde, signez l'acte et recevez votre titre.
Réalité : L'Acte de Vente (Acto de Venta) doit être notarié et déposé auprès de la DGII pour évaluation fiscale. La DGII évalue la propriété pour déterminer la taxe de transfert (ou confirmer l'exemption CONFOTUR). Cela prend 3 à 10 jours.
Une fois l'évaluation fiscale terminée, vous payez la taxe de transfert (le cas échéant) et tous les autres frais. Le notaire dépose ensuite l'acte auprès du Registre des Titres pour enregistrement. Le Registre traite le transfert et émet un nouveau Certificat de Titre à votre nom.
Cette étape prend généralement 20 à 45 jours à Puerto Plata. Mais recevoir le Certificat de Titre physique dans votre main peut prendre 2 à 4 mois en raison de l'arriéré bureaucratique. Le Registre vous donnera un reçu tamponné confirmant que le transfert est enregistré, ce qui est suffisant à des fins légales, mais la plupart des acheteurs veulent le certificat réel.
Certains bureaux de Registre offrent un traitement "VIP" accéléré moyennant des frais supplémentaires. À Puerto Plata, cela peut réduire le temps d'émission du titre à moins de 10 jours. Les frais sont généralement de 500 à 1 000 $. Cela vaut la peine si vous êtes pressé.
Le Piège de la Procuration
Si vous ne pouvez pas être physiquement présent pour la clôture, vous devrez accorder une Procuration (Poder) à quelqu'un en RD (généralement votre avocat) pour signer en votre nom. Ce document doit être notarié dans votre pays d'origine et Apostillé pour être valide en RD en vertu de la Convention de La Haye.
Le processus d'Apostille aux États-Unis prend actuellement 4 à 8 semaines par courrier via le Département d'État. Les frais sont de 20 $ par document. Si vous clôturez dans 30 jours, vous devez commencer ce processus immédiatement. Si votre Procuration n'est pas Apostillée, le notaire la rejettera à la table de clôture, et votre transaction échouera.
J'ai eu des clients qui ont manqué des clôtures parce qu'ils n'ont pas compris cela. Le vendeur garde le dépôt. Ne laissez pas cela vous arriver.
Au-delà de l'Actif : Résidence & Mobilité Globale
L'immobilier en République dominicaine n'est pas seulement une question de revenus locatifs. C'est une question d'optionnalité. Un achat immobilier de 200 000 $ vous qualifie pour une résidence permanente immédiate en vertu de la loi 171-07. C'est le programme de "Résidence par Investissement", et c'est l'un des chemins les plus rapides vers une deuxième résidence dans l'hémisphère occidental.
La Voie Rapide
Seuil d'Investissement : Minimum de 200 000 USD en immobilier, enregistré auprès de ProDominicana (l'agence de promotion des investissements).
Délai : 6 à 8 mois de la demande à la résidence permanente. Cela contourne entièrement l'étape de la résidence temporaire, qui nécessite normalement des renouvellements annuels pendant 2 à 3 ans avant de pouvoir prétendre au statut permanent.
Inclusion Familiale : L'investissement couvre vous, votre conjoint et vos enfants à charge. Chaque membre de la famille supplémentaire nécessite des frais de traitement minimes (500 à 1 000 $), mais pas d'investissement supplémentaire.
Exemptions Fiscales : Les nouveaux résidents sous ce programme sont exonérés des taxes d'importation sur les meubles de maison et les effets personnels. Vous êtes également exonéré des taxes sur les revenus étrangers pendant vos trois premières années, et souvent indéfiniment en raison du système fiscal "territorial" de la RD — vous ne payez des taxes dominicaines que sur les revenus gagnés en RD.
Chemin vers la Citoyenneté : Après deux ans de résidence permanente, vous êtes éligible pour demander la naturalisation (citoyenneté). Délai total de l'investissement à la citoyenneté : environ trois ans. Comparez cela au Golden Visa du Portugal (cinq ans pour la citoyenneté) ou au Visa d'Investisseur Qualifié du Panama (cinq ans pour la citoyenneté, avec un investissement minimum passant à 500 000 $ en octobre 2026).
L'Alternative Pensionado
Si vous êtes retraité et ne souhaitez pas investir 200 000 $, le Visa Pensionado est une option moins chère. Vous avez besoin d'un revenu mensuel garanti à vie de 1 500 USD (plus 250 $ par personne à charge). Cela peut être une pension, la sécurité sociale ou des paiements de rente. Le processus de demande est similaire à la résidence par investissement, mais le délai est légèrement plus long (8 à 12 mois) car vous passez d'abord par l'étape de la résidence temporaire.
Les retraités âgés de 65 ans ou plus sont également exonérés à 100 % de la taxe foncière annuelle (IPI) si la propriété est leur résidence principale. Cela est codifié dans la loi 18-88, article 2. Si vous achetez une maison de retraite à Sosúa et que vous avez plus de 65 ans, vous ne payez pas de taxe foncière. Jamais.
Le Passeport
Le passeport dominicain permet un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à plus de 70 pays, y compris Israël et la plupart de l'Amérique latine et des Caraïbes. Cependant, il ne comprend pas l'accès sans visa au Japon ou à la Corée du Sud — les deux nécessitent des visas pour les détenteurs de passeports dominicains. Le passeport est utile pour la diversification bancaire et comme Plan B si votre pays d'origine devient politiquement instable, mais ce n'est pas un document de voyage de premier ordre pour l'Asie ou la plupart de l'Europe.
La RD reconnaît pleinement la double citoyenneté. Vous n'avez pas à renoncer à votre passeport américain, canadien ou européen pour devenir citoyen dominicain.
Mais voici le hic : pour maintenir la résidence permanente, vous devez techniquement entrer en RD une fois par an. L'application est incohérente — j'ai des clients qui n'ont pas visité depuis trois ans et leur résidence est toujours active — mais la règle existe. Si vous demandez la citoyenneté, la présence physique compte davantage. Les autorités de l'immigration examineront vos dossiers d'entrée/sortie. Si vous avez passé moins de six mois dans le pays au cours des deux dernières années, votre demande de naturalisation sera probablement refusée.
Les Risques des "Petites Lignes" : Ce Qui Peut Défaire Votre Investissement
Je ne sucre pas cette partie. L'immobilier en République dominicaine n'est pas un investissement passif. Si vous le traitez comme l'achat d'un condo à Miami — signez les papiers, collectez le loyer, ignorez-le — vous perdrez de l'argent. Voici les pièges spécifiques.
La Non-Transférabilité de CONFOTUR
Je l'ai mentionné, mais cela vaut la peine de le répéter car c'est l'erreur la plus courante que je vois. Les avantages CONFOTUR s'appliquent au premier acheteur. Si vous achetez une propriété en revente à quelqu'un qui la possédait déjà, vous n'héritez pas automatiquement des années restantes d'exemption fiscale.
La seule façon de préserver les avantages CONFOTUR sur une revente est de structurer l'achat comme un transfert de parts sociales. Si l'acheteur original a acheté la propriété par le biais d'une société dominicaine (SRL), et que vous achetez les parts de cette société (pas la propriété elle-même), les avantages CONFOTUR restent avec la société. C'est une échappatoire légale, et cela fonctionne, mais cela nécessite une structuration minutieuse.
Si vous achetez une propriété CONFOTUR en revente en tant qu'individu, supposez que vous paierez la taxe de transfert de 3 % et l'IPI annuel. Préparez votre budget en conséquence.
Privilèges Cachés & Charges
Le Registre des Titres est public, mais il n'est pas infaillible. J'ai vu des cas où un privilège a été déposé mais pas correctement indexé, donc il n'apparaissait pas dans la recherche initiale de titre. Ou où une hypothèque a été remboursée mais jamais formellement libérée du titre.
C'est pourquoi vous avez besoin d'un avocat pour tirer l'Estado Jurídico et le vérifier par rapport aux documents de titre physiques. Ne vous fiez pas à l'avocat du vendeur. Ne vous fiez pas à l'agent immobilier. Engagez votre propre conseiller.
Si un privilège existe et qu'il n'est pas levé avant la clôture, vous héritez de la dette. La propriété peut être saisie pour satisfaire le privilège, et vous perdez votre investissement.
L'Erreur de l'Avocat "Généraliste"
Le système juridique dominicain est hautement spécialisé. Un avocat de la famille n'est pas qualifié pour gérer une transaction immobilière. Un avocat pénaliste n'est pas qualifié pour gérer une transaction immobilière. Vous avez besoin d'un avocat spécialisé en immobilier, idéalement quelqu'un avec de l'expérience sur le marché de la côte nord.
Il n'y a pas d'assurance obligatoire pour faute professionnelle pour les avocats en RD, selon le Colegio de Abogados (Barreau). Si votre avocat fait une erreur, votre seul recours est un procès, qui prendra des années et coûtera plus que ce que vous avez perdu. Vérifier votre conseiller est votre seule protection.
Demandez des références. Demandez combien de transactions ils ont clôturées l'année dernière. Demandez s'ils ont un contact direct au Registre des Titres (j'en ai un — c'est ainsi que je peux vérifier les titres en 10 jours au lieu de 30). S'ils ne peuvent pas répondre à ces questions, trouvez quelqu'un d'autre.
Loi sur l'Héritage (Réserve Héréditaire)
La République dominicaine a des lois de "réserve héréditaire". Si vous décédez en possédant une propriété en votre nom personnel, une partie de cette propriété revient automatiquement à vos enfants ou à votre conjoint, peu importe ce que dit votre testament. Cela est codifié dans le Code Civil.
Si vous souhaitez éviter cela, vous devez posséder la propriété par le biais d'une société dominicaine (SRL ou EIRL). La société est une entité juridique distincte. Votre testament contrôle qui hérite des parts de la société, pas de la propriété elle-même.
Créer une société coûte 1 000 à 1 500 $ et prend environ deux semaines. Cela en vaut la peine pour des raisons de planification successorale, surtout si vous avez une famille recomposée ou une situation d'héritage complexe.
Droits des Squatteurs
Si vous laissez une propriété abandonnée pendant plus d'un an, vous augmentez le risque de squatteurs. La loi dominicaine ne favorise pas les squatteurs comme elle le faisait autrefois — la loi 108-05 a renforcé le droit du propriétaire d'expulser les occupants illégaux — mais l'expulsion est toujours un processus lent et coûteux.
Engagez un gestionnaire immobilier. Même si vous ne louez pas la propriété, payez quelqu'un 100 à 200 $/mois pour la vérifier chaque semaine, payer les services publics et la maintenir. C'est moins cher qu'un procès d'expulsion.
Taxes Foncières Impayées
Les taxes IPI impayées accumulent des intérêts à 1,10 % par mois, composés. Une facture fiscale annuelle de 2 000 $ devient 2 264 $ après un an de non-paiement, 2 546 $ après deux ans, et 2 849 $ après trois ans. La DGII place un "privilège silencieux" sur la propriété pour les taxes impayées. Vous ne pouvez pas vendre ou refinancer tant que le privilège n'est pas levé.
Même si votre exemption CONFOTUR signifie que vous devez 0 $ en taxes, vous devez toujours déposer une déclaration informative annuelle auprès de la DGII. Si vous ne déposez pas, la DGII suppose que vous devez des taxes et commence à accumuler des pénalités. J'ai vu des clients se faire frapper avec 5 000 $ de pénalités pour ne pas avoir déposé une déclaration à 0 $.
Déposez la déclaration. Cela prend 15 minutes en ligne.
Défaut de Paiement des Frais de Copropriété
Les associations de copropriété en RD peuvent placer un privilège sur votre unité pour des frais de HOA impayés. Si les frais restent impayés, l'association peut saisir l'unité en moins d'un an, selon la loi 5038 (la loi sur la copropriété).
Les frais de HOA à Sosúa et Cabarete varient généralement de 150 à 400 $/mois, selon les commodités. Préparez votre budget pour cela. Si vous louez la propriété, assurez-vous que votre gestionnaire immobilier paie les frais de HOA à partir des revenus locatifs. Si vous ne la louez pas, mettez en place un virement automatique depuis votre compte bancaire américain.
Contexte Mondial : RD Côte Nord vs. Le Monde
J'ai eu des clients qui m'ont demandé pourquoi ils devraient investir en République dominicaine plutôt qu'au Portugal, au Panama ou à Chypre. Voici la comparaison honnête.
| Caractéristique | République Dominicaine (Côte Nord) | Portugal (Lisbonne) | Panama (Panama City) | Chypre |
|---|---|---|---|---|
| Investissement Minimum pour la Résidence | 200 000 USD | 500 000 € (option Fonds) | 300 000 USD (passant à 500 000 $ oct. 2026) | 300 000 € |
| Taxe de Transfert | 3 % (0 % avec CONFOTUR) | 6,5 % (IMT) | 2 % | 3-8 % |
| Taxe Foncière Annuelle | 1 % sur la valeur au-dessus de 172k $ (0 % avec CONFOTUR pendant 15 ans) | 0,3-0,8 % (IMI) | Varie selon le district (faible |
