Mardi dernier, un investisseur allemand est entré dans mon bureau avec un problème qui coûte environ 18 000 $ à résoudre. Il possède un condo en bord de mer à Ocean Village, Cabarete. Belle unité. Vue sur l'océan. Entièrement meublé. Il l'a loué à un couple canadien avec un bail de six mois qu'il a téléchargé de LegalZoom et traduit avec Google. Le bail a expiré il y a huit mois. Les locataires ont cessé de payer il y a trois mois. Ils y vivent toujours. Et selon la loi dominicaine, parce qu'il a accepté un paiement après l'expiration du contrat, il a accidentellement créé un nouveau bail indéfini avec toutes les protections des locataires en vertu du Décret 4807.
L'expulsion prendra au moins un an. Probablement plus longtemps s'ils font appel. Ses frais juridiques s'élèveront à 3 000 à 3 500 $. Il perdra encore 15 000 $ de loyer impayé pendant le processus. Tout cela parce qu'il a économisé 500 $ en ne faisant pas appel à un avocat local pour rédiger le contrat initial.
C'est la réalité de la gestion immobilière en République Dominicaine que les brochures d'investissement brillantes ne mentionnent pas. La côte nord offre des rendements locatifs légitimes—les données du premier trimestre 2025 montrent un rendement brut moyen de 7,12 %, nettement supérieur aux 3-4 % que vous verriez dans la plupart des marchés américains. Sosúa voit spécifiquement des rendements entre 6-9 % annuellement, tandis que la foule de kitesurf de Cabarete génère des rendements de 7-14 % pour les condos en bord de mer bien gérés. Mais ces chiffres supposent que vous collectez réellement le loyer. Ils supposent que vous pouvez expulser un locataire qui ne paie pas sans passer un an au tribunal. Ils supposent que votre bail a été rédigé par quelqu'un qui comprend que la loi dominicaine fonctionne selon le Code Napoléonien, pas la Common Law, et que tout le système est conçu pour protéger la "partie la plus faible"—qui est toujours le locataire, jamais vous.
La plupart des investisseurs regardent la côte nord et voient des rendements de 7 %, mais ils manquent souvent les petits caractères qui peuvent effacer ces profits en une seule saison. Gérer une location ici ne se résume pas à remettre les clés ; c'est une marche sur la corde raide juridique entre le Code Civil et un locataire qui pourrait connaître le système mieux que vous. Nous avons vu trop de rêves d'investissement immobilier à Sosúa se transformer en cauchemars d'expulsion d'un an simplement parce que le propriétaire s'est fié à une poignée de main ou à un modèle en ligne générique. Une gestion immobilière efficace en République Dominicaine nécessite une stratégie défensive qui commence bien avant que le locataire n'emménage.
Points Clés
- Réalité de la Protection des Locataires : Le Décret 4807 (1959) interdit l'expulsion même après l'expiration d'un contrat à moins que vous ne puissiez prouver une cause spécifique devant le tribunal—un processus qui prend généralement 6-12 mois minimum
- L'Exigence du Garant : Sans un "Fiador Solidario" solvable (cosignataire qui est solidairement responsable), collecter un loyer impayé d'un locataire étranger qui quitte le pays est pratiquement impossible—les coûts d'arbitrage international ou de domestication de jugement dépassent la valeur de la plupart des dettes locatives
- Conformité Fiscale : Tous les revenus locatifs doivent être déclarés à la DGII ; les individus étrangers paient un impôt sur le revenu de 15-25 % sur les bénéfices nets, tandis que les propriétés détenues par des sociétés dominicaines font face à un taux d'imposition des sociétés de 27 %
- Mathématiques de l'Occupation : L'occupation moyenne d'Airbnb à Sosúa a diminué à 43 %, tandis que Cabarete performe légèrement mieux à 53 %—ce qui signifie que vos projections de rendement doivent tenir compte de périodes de vacance significatives
- Budget d'Entretien : Les propriétés côtières nécessitent un entretien mensuel de 200-700 USD (hors HOA) en raison de la corrosion de l'air salin et des niveaux d'humidité de 78-81 % toute l'année
Le Code Civil Ne Se Soucie Pas de Votre Plan d'Affaires
Voici ce qui se passe lorsque vous louez une propriété en République Dominicaine sans comprendre le cadre juridique. Vous pensez entrer dans une relation propriétaire-locataire. Le Code Civil pense que vous entrez dans un arrangement quasi-permanent où le locataire a plus de droits que vous.
La loi régissant est le Décret 4807, adopté en 1959. Il a été conçu pour empêcher les propriétaires d'expulser arbitrairement les locataires pendant une crise du logement. Soixante-sept ans plus tard, c'est toujours la loi. Et il gèle toujours les loyers et interdit l'expulsion sans cause judiciaire spécifique, même si votre contrat a expiré, même si le locataire n'a pas payé, même si vous voulez emménager dans la propriété vous-même.
En vertu de l'Article 1738 du Code Civil, si un locataire reste dans votre propriété après la fin du bail et que vous acceptez même un paiement, vous avez automatiquement créé un nouveau bail indéfini aux mêmes conditions. Cela s'appelle "Tácita Reconducción"—reconduction tacite. La nouvelle location est régie par l'Article 1736, qui implique généralement une durée indéfinie nécessitant des délais de préavis spécifiques pour la résiliation. Une fois que cela se produit, vous êtes coincé. Vous ne pouvez pas simplement changer les serrures. Vous ne pouvez pas couper les services publics. Les deux actions sont des infractions pénales en République Dominicaine, passibles d'amendes et de peines de prison potentielles.
La loi exige également que les propriétaires déposent les dépôts de garantie locatifs à la Banco Agrícola en vertu de la Loi 4314. Ce n'est pas facultatif. Si vous sautez cette étape—et la plupart des propriétaires étrangers le font parce qu'ils n'en ont jamais entendu parler—vous perdez votre capacité légale à poursuivre pour expulsion ou loyer impayé. Le tribunal rejettera votre affaire. La pénalité légale stricte est une surtaxe de 10 % pour chaque mois de retard, plafonnée à 50 % du montant du dépôt. Mais en pratique, au moment où vous réalisez que vous devez déposer l'argent pour intenter un procès—souvent 1-2 ans après le début d'une location—la surtaxe a atteint le plafond de 50 %, et les coûts juridiques et administratifs portent le coût total à près du double du montant du dépôt. Vous devrez payer avant de pouvoir redéposer. Et l'horloge recommence.
Le loyer légal maximum en vertu du Décret 4807 est techniquement plafonné à 1 % de la valeur de la propriété (y compris le terrain) par mois. Cette règle est rarement appliquée sur le marché du luxe, mais elle reste une défense légale valable pour les locataires. L'entité de contrôle des loyers peut réduire le loyer s'il dépasse ce seuil—j'ai vu des locataires le citer avec succès pour réduire leur obligation de loyer lors de procédures d'expulsion, souvent comme tactique de retard pour négocier des paiements inférieurs.
Les étrangers ont les mêmes droits que les citoyens pour posséder et louer des biens—c'est garanti par la Constitution et la Loi sur l'Investissement Étranger 16-95. Mais ces mêmes droits ne vous protègent pas d'un système juridique qui suppose que vous, en tant que propriétaire, avez plus de ressources et avez donc besoin de moins de protections que la personne vivant dans votre condo.
À Quoi Ressemble Vraiment un Bail à Toute Épreuve
Un modèle de bail américain ou canadien est inutile ici. Je ne veux pas dire qu'il est sous-optimal. Je veux dire qu'il n'a aucun effet juridique. Dans les tribunaux dominicains, seule la version espagnole d'un contrat est contraignante. Les traductions anglaises sont pour votre commodité, pas pour l'application.
La clause la plus importante dans tout bail dominicain est le Fiador Solidario. C'est un cosignataire qui est solidairement responsable du loyer. Pas seulement moralement obligé. Légalement responsable. Si le locataire ne paie pas, vous pouvez poursuivre le Fiador directement sans d'abord épuiser les recours contre le locataire—mais seulement si vous renoncez explicitement au "beneficio de excusión" (bénéfice de discussion) dans le contrat.
Le Fiador doit être solvable. Cela signifie qu'il doit posséder des biens en République Dominicaine ou avoir des revenus vérifiables. Un ami au Canada ne compte pas. Un cousin à Miami ne compte pas. Le Fiador doit être quelqu'un dont vous pouvez réellement recouvrer si les choses tournent mal. Et les choses tournent mal plus souvent que vous ne le pensez.
Sans Fiador, récupérer un loyer impayé d'un locataire étranger qui a quitté le pays est pratiquement impossible. La République Dominicaine n'a pas de traités de saisie de salaire réciproques avec les États-Unis ou le Canada pour les dettes locatives civiles. Si un locataire étranger part sans actifs en RD, le coût de l'arbitrage international ou de la domestication d'un jugement dépasse la valeur du loyer impayé—généralement 5 000-15 000 $. Les agences de recouvrement ne s'en occupent pas. Vous perdez simplement l'argent.
La deuxième clause critique est la renonciation à la reconduction tacite. Vous avez besoin d'un langage explicite indiquant que si le locataire reste dans la propriété après l'expiration du bail, aucun nouveau bail n'est créé. Cela contredit directement l'Article 1738 du Code Civil, mais c'est juridiquement exécutoire si les deux parties le signent. La plupart des locataires le signeront parce qu'ils ne comprennent pas ce qu'ils signent. Ce n'est pas votre problème. Votre problème est de protéger votre actif.
Troisièmement : la juridiction. Vous devez spécifier le Juge de Paix (Juzgado de Paz) à Sosúa ou Cabarete comme lieu pour les litiges. Si vous déposez dans la mauvaise juridiction—disons, le tribunal principal de Puerto Plata—votre affaire sera immédiatement rejetée. Vous devrez redéposer dans le bon tribunal, perdant des mois dans le processus.
Quatrièmement : la responsabilité de l'entretien. Le Code Civil définit les "réparations locatives" comme la responsabilité du locataire, mais il ne définit pas ce qu'elles sont. Votre contrat doit spécifier. Une clause commune attribue les réparations de moins de 100-200 USD au locataire. Tout ce qui dépasse cela est de votre responsabilité en tant que propriétaire. Cela empêche le locataire de vous appeler à 2 heures du matin parce qu'une ampoule a grillé.
Cinquièmement : la clause Banco Agrícola. Indiquez explicitement que le dépôt de garantie sera déposé à la Banco Agrícola comme l'exige la Loi 4314. Incluez le numéro de compte si vous l'avez. Cela protège votre droit de poursuivre plus tard.
Le contrat doit être notarié. Un Notaire Public en République Dominicaine facture entre 50 et 150 USD pour légaliser les signatures. Cela empêche le locataire de prétendre "ce n'est pas ma signature" plus tard, ce qui est une tactique de retard courante qui ajoute trois mois au litige.
Pour que le contrat soit efficace contre des tiers—disons, si vous vendez le bâtiment ou décédez—il doit être enregistré au Registre des Titres. Cela coûte plus cher et prend du temps, mais c'est le seul moyen d'assurer que le bail survit aux changements de propriété.
Une chose de plus : si votre locataire est une entreprise (par exemple, vous louez à une entreprise), ce locataire doit retenir 10 % du loyer et le verser à la DGII en tant qu'avance sur votre impôt sur le revenu. Cela n'est pas négociable. S'ils ne le font pas, vous êtes toujours responsable de l'impôt. Incluez une clause rendant le locataire responsable de cette retenue.
La Réalité Fiscale Que Personne Ne Mentionne dans les Brochures
Le "Caribbean sans impôts" est un mythe. Les revenus locatifs en République Dominicaine sont imposables. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) est agressive. Le non-paiement peut entraîner des privilèges sur votre propriété.
Tout d'abord, vous avez besoin d'un RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). C'est votre numéro d'identification fiscale. Vous ne pouvez pas légalement payer des impôts ou émettre des factures valides sans cela. Le processus d'enregistrement prend 5-10 jours ouvrables. Vous aurez besoin de votre passeport, d'une lettre de référence, et d'une preuve de revenu. Certaines banques exigeront également cela pour ouvrir un compte.
Si vous êtes un individu (Persona Física), vous payez l'Impôt sur le Revenu (ISR) sur une échelle progressive allant de 15 % à 25 % sur le revenu net imposable. Vous pouvez déduire les dépenses prouvées—entretien, administration, frais de gestion immobilière—de votre revenu locatif brut. Ou vous pouvez opter pour une déduction standard si vous êtes éligible au Régime Simplifié d'Impôt (RST), qui s'applique aux individus ayant un revenu inférieur à environ RD$11,1 millions annuellement (environ 185 000 USD).
Si vous détenez la propriété dans une entreprise dominicaine (SRL), le taux d'impôt sur le revenu des sociétés est un taux fixe de 27 % sur le revenu net imposable. C'est plus élevé que le taux individuel, mais cela offre d'autres avantages—principalement la protection de la responsabilité et une planification successorale plus facile.
Il y a aussi l'IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), qui est une taxe annuelle de 1 % sur la valeur de la propriété dépassant environ RD$10,19 millions (ajusté annuellement pour l'inflation, environ 172 000 USD à partir de 2025/2026). Cela s'applique que vous louiez la propriété ou y viviez. La seule exception est si vous êtes éligible à l'exemption CONFOTUR (qui s'applique à des développements nouveaux spécifiques) ou à l'exemption pour retraités en vertu de la Loi 171-07, qui offre une réduction de 50 % sur les taxes foncières si vous déplacez votre résidence de pension en République Dominicaine.
Ensuite, il y a l'ITBIS—la taxe sur la valeur ajoutée de 18 %. Les locations résidentielles à long terme sont exonérées. Mais les locations touristiques à court terme (style Airbnb) sont techniquement soumises à l'ITBIS. La loi est vague sur ce point, et l'application est incohérente, mais le risque est là. Si vous louez des propriétés meublées à court terme, vous devriez collecter et remettre l'ITBIS. Pour ce faire, vous devez émettre un Comprobante Fiscal (reçu fiscal) avec un numéro NCF valide, ce qui nécessite l'enregistrement RNC.
Si vous êtes enregistré pour l'ITBIS, vous pouvez déduire l'ITBIS que vous payez sur les dépenses (internet, fournitures d'entretien, services publics) de l'ITBIS que vous collectez auprès des invités. Cela s'appelle un "crédit de taxe d'entrée". Cela réduit votre charge fiscale effective, mais cela augmente également votre paperasse.
Une autre complication : si vous remettez directement le revenu locatif à l'étranger à un non-résident sans agent local, la retenue à la source peut atteindre 27 %. C'est un paiement définitif, ce qui signifie que ce n'est pas une avance—c'est la pleine responsabilité fiscale. Pour éviter cela, vous devez structurer vos affaires de manière à ce que le revenu soit reçu par une entité locale (soit vous en tant que résident individuel, soit une entreprise dominicaine).
La pénalité pour non-conformité est sévère. La DGII peut imposer des amendes égales à 100 % de l'impôt impayé, plus les intérêts. Ils peuvent également placer un privilège sur votre propriété, vous empêchant de vendre ou de refinancer jusqu'à ce que la dette soit réglée. J'ai vu des propriétés bloquées dans les limbes pendant des années parce que le propriétaire a ignoré une facture fiscale de 3 000 $ qui a gonflé en une responsabilité de 15 000 $.
Le Processus d'Expulsion N'est Pas un Processus—C'est une Guerre d'Usure
Disons que vous avez tout fait correctement. Vous avez engagé un avocat. Vous avez rédigé un bail approprié. Vous l'avez enregistré. Vous avez déposé le dépôt de garantie à la Banco Agrícola. Vous avez obtenu un Fiador. Et le locataire cesse toujours de payer.
Et maintenant ?
En théorie, le processus d'expulsion est simple. Vous déposez une plainte auprès du Juge de Paix. Le locataire est signifié. Une audience est programmée. Le juge statue en votre faveur. Vous obtenez un ordre d'expulsion. L'huissier l'exécute. Temps total : 30 jours.
En pratique, le processus prend 6 à 12 mois minimum. Si le locataire fait appel, cela peut prendre trois ans ou plus.
Voici pourquoi. Avant même de pouvoir intenter un procès, vous devez obtenir une "Certification de Non-Dépôt" de la Banco Agrícola. Cela prouve que le locataire n'a pas déposé de loyer là-bas (ce qu'ils sont autorisés à faire s'ils prétendent que vous refusez d'accepter le paiement). Si vous n'avez pas déposé le dépôt de garantie à la Banco Agrícola au départ, vous êtes coincé. Le tribunal rejettera votre affaire. Vous devez payer la surtaxe—qui a probablement atteint le plafond de 50 % maintenant, plus les coûts juridiques et administratifs qui portent le total à près du double du montant du dépôt—avant que le tribunal n'entende votre affaire.
Une fois que vous déposez, le locataire est signifié par un huissier (Alguacil). Le locataire a le droit de répondre. S'ils prétendent avoir payé le loyer (même s'ils ne l'ont pas fait), le juge programmera une audience pour examiner les preuves. Cela peut prendre 2-3 mois juste pour être mis à l'agenda.
Lors de l'audience, le juge accordera souvent au locataire un "délai de grâce" (plazo de gracia) de 15-30 jours pour quitter, même si les preuves montrent clairement le non-paiement. C'est un geste humanitaire. Cela retarde la possession.
Si le locataire fait appel, l'affaire passe à un tribunal supérieur. Sous l'ancien système, cela arrêtait complètement l'expulsion. De nouvelles réformes tentent de rendre les expulsions pour non-paiement "provisoirement exécutoires", ce qui signifie que vous pouvez exécuter l'expulsion pendant que l'appel est en cours, mais cela est appliqué de manière incohérente.
Même après avoir gagné, vous ne pouvez pas retirer physiquement le locataire vous-même. Vous devez engager un huissier et demander à la Force Publique (police) d'exécuter l'expulsion. L'huissier programmera une date. Si le locataire n'est pas à la maison, l'huissier reprogrammera. Si le locataire a des enfants, le juge peut accorder un autre délai de grâce. Si le locataire prétend qu'il n'a nulle part où aller, le juge peut accorder un autre délai de grâce.
Le scénario moyen de "mauvais locataire" entraîne huit mois de loyer perdu avant que l'expulsion ne soit réussie. Si vous ajoutez les frais juridiques (1 000 à 3 500 $), vous regardez une perte totale de 20 000 à 30 000 $ sur une propriété qui pourrait ne rapporter que 30 000 $ par an en loyer.
C'est pourquoi le Fiador est si important. Avec un Fiador solvable, vous pouvez les poursuivre directement et recouvrer leurs actifs pendant que l'expulsion est en cours. Sans Fiador, vous perdez simplement de l'argent.
Une chose de plus : les squatteurs. Si quelqu'un occupe votre propriété sans bail—disons, un gardien qui refuse de partir—ils sont classés comme "Intruso" (intrus), pas un locataire. C'est juridiquement distinct. L'expulsion d'un intruso est gérée par le Procureur de l'État (Fiscal), pas le Tribunal Civil. Le processus est plus rapide, mais il nécessite de prouver qu'aucune relation propriétaire-locataire n'a jamais existé. Si vous avez déjà accepté un paiement de leur part, même une fois, ils sont un locataire, pas un intruso, et vous êtes de retour au Tribunal Civil.
Autogestion vs. Gestion Professionnelle : Les Calculs Que Vous Devez Voir
Les sociétés de gestion immobilière professionnelles à Sosúa et Cabarete facturent 20-30 % des revenus locatifs bruts pour les locations de vacances à court terme. Pour les baux à long terme, les frais tombent à 5-10 % du loyer mensuel, ou un mois de loyer en tant que frais de placement.
Est-ce que ça vaut le coup ?
Faisons le calcul sur un condo de 350 000 $ à Sosúa. Supposons que vous le louez à court terme sur Airbnb. Revenu locatif brut : 2 500 $/mois (30 000 $/an). Taux d'occupation : 43 % (la moyenne actuelle de Sosúa). Revenu brut réel : 12 900 $/an.
Si vous gérez vous-même, vous gardez 100 % de cela. Mais vous gérez également la communication avec les invités, la coordination du nettoyage, les urgences de maintenance, et les déclarations fiscales. Le nettoyage vous coûte 20-50 $ par turnover. Si vous avez 20 réservations par an, c'est 400-1 000 $ en frais de nettoyage. Les urgences de maintenance—un climatiseur cassé, un drain bouché—coûtent 100-300 $ chacune. Budget de 1 500 $/an pour ceux-ci. Internet et services publics : 1 200 $/an. Frais de HOA : 1 800-4 800 $/an selon la communauté. Assurance immobilière (y compris la couverture ouragan) : 400-2 500 $/an. Total des dépenses d'exploitation : 5 300-11 500 $/an. Revenu net : 1 400-7 600 $/an.
Si vous engagez un gestionnaire professionnel à 25 %, ils prennent 3 225 $. Mais ils gèrent également le nettoyage, la coordination de la maintenance, la communication avec les invités, et souvent les déclarations fiscales. Votre revenu net tombe à 4 375-9 375 $/an après leurs frais et les dépenses d'exploitation. Mais vous ne passez pas 10 heures par mois à gérer les plaintes des invités et les chauffe-eau cassés.
La vraie valeur de la gestion professionnelle n'est pas l'économie de temps. C'est le taux d'occupation. Les propriétés gérées professionnellement de premier ordre à Cabarete atteignent 70 % + d'occupation. C'est le top 10 %. La médiane est de 32 %. Si un gestionnaire professionnel peut pousser votre occupation de 43 % à 60 %, votre revenu brut passe de 12 900 $ à 18 000 $. Même après leurs frais de 25 % (4 500 $), votre revenu net est supérieur à celui que vous auriez en autogestion à 43 % d'occupation.
L'autre avantage : ils maintiennent des listes de commerçants vérifiés. Lorsque vous appelez un plombier vous-même en tant qu'étranger, vous obtenez des "prix gringo"—des coûts gonflés. Un gestionnaire local négocie en espagnol et paie des tarifs locaux.
L'inconvénient : toutes les sociétés de gestion ne sont pas compétentes. Certaines listent votre propriété sur 15+ canaux (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). Certaines la listent sur un ou deux et espèrent le meilleur. Certaines répondent aux demandes des invités en une heure. Certaines prennent trois jours. Certaines coordonnent les "check-ins en personne" pour expliquer les règles de la maison et prévenir les violations de fête. Certaines envoient simplement un code pour la boîte à clés et espèrent que l'invité lit le manuel.
Vous devez les évaluer. Demandez des références à d'autres propriétaires étrangers. Demandez combien de propriétés ils gèrent. Demandez combien de personnel ils ont. Demandez quel est leur taux d'occupation moyen. Demandez s'ils fournissent des états financiers mensuels. Demandez s'ils gèrent les déclarations fiscales ou si vous êtes responsable. Demandez quelle est leur politique d'annulation si vous n'êtes pas satisfait.
Pour les baux à long terme, la gestion est plus simple. Les frais sont plus bas (5-10 %) car il y a moins de turnover. Mais le filtrage des locataires est crucial. Les gestionnaires professionnels en RD exigent généralement un Fiador, les trois derniers mois de relevés bancaires, un casier judiciaire (Certificado de No Antecedentes Penales du bureau du Procureur Général, qui coûte RD$600), et une référence d'un précédent propriétaire avec un numéro de téléphone pour vérification verbale.
Ils appliquent également la règle "2+1" : deux mois de dépôt plus un mois de loyer d'avance. Cela filtre les locataires avec une faible liquidité. C'est un outil de filtrage financier.
Si vous louez à long terme à des expatriés ou des retraités, le risque est plus faible. Sosúa abrite l'une des plus grandes communautés d'expatriés allemands et canadiens des Caraïbes. Ces locataires sont souvent retraités, ont un revenu stable, et sont moins susceptibles de sauter le loyer. Mais ils sont également plus susceptibles de connaître leurs droits en vertu du Décret 4807. Ils repousseront les clauses qu'ils n'aiment pas. Ils exigeront des réparations. Ils citeront le Code Civil si vous essayez d'augmenter le loyer en cours de bail.
Filtrage des Locataires Quand les Scores de Crédit N'Existent Pas
La République Dominicaine a un bureau de crédit—DataCrédito. Mais de nombreux locataires étrangers et travailleurs informels n'auront pas de dossier. Alors comment filtrez-vous les locataires ?
Le Fiador est l'outil principal. Si un locataire ne peut pas produire un garant solvable, il ne vaut pas le risque. Fin de l'histoire.
Pour les locataires étrangers, vérifiez le tampon d'entrée dans leur passeport. S'ils sont en visa touristique, ils ne sont autorisés à rester que 30 jours (prolongeables à 120 jours avec des frais). S'ils sont là depuis plus longtemps, ils dépassent la durée. C'est un drapeau rouge. Ils enfreignent déjà la loi sur l'immigration. Pourquoi respecteraient-ils un contrat de location ?
Demandez les trois derniers mois de relevés bancaires. Vous ne cherchez pas un score de crédit. Vous cherchez de la liquidité. Peuvent-ils payer les deux premiers mois de loyer plus le dépôt ? Ont-ils un revenu constant ou vivent-ils de transferts sporadiques ?
Demandez un Certificado de No Antecedentes Penales (Certificat de Non-Casier Judiciaire) du bureau du Procureur Général. Cela coûte RD$600 et valide la bonne conduite du locataire. La plupart des étrangers n'en auront pas car ils ne savent pas que cela existe. C'est bien. La demande elle-même est un outil de filtrage. S'ils refusent, partez.
Vérifiez s'ils ont un historique avec la Banco Agrícola. S'ils ont fait partie d'un bail formel et conforme auparavant, il y aura un dossier. Sinon, ils n'ont loué qu'informellement, ce qui signifie qu'ils ne respectent pas le système.
Demandez une "Carta de Referencia" d'un précédent propriétaire. Mais n'acceptez pas simplement la lettre. Appelez le propriétaire. Vérifiez le numéro de téléphone. Posez des questions spécifiques : Le locataire a-t-il payé à temps ? A-t-il entretenu la propriété ? A-t-il causé des plaintes de voisins ? Combien de temps est-il resté ? Pourquoi est-il parti ?
La règle "2+1" (deux mois de dépôt plus un mois de loyer d'avance) est non négociable. Cela filtre les locataires avec une faible liquidité. S'ils ne peuvent pas réunir trois mois de loyer d'avance, ils représentent un risque.
Pour les locataires d'entreprise (entreprises louant pour des employés), demandez une copie de l'enregistrement RNC de l'entreprise et une preuve qu'ils sont à jour sur les déclarations fiscales. S'ils ne sont pas enregistrés auprès de la DGII, ils opèrent de manière informelle, et vous n'avez aucun recours s'ils cessent de payer.
Entretien dans un Climat Qui Veut Détruire Votre Propriété
Les propriétés côtières à Sosúa et Cabarete font face à deux ennemis : l'air salin et l'humidité. L'air salin (salitre) corrode le métal, accélère le vieillissement des appareils électroniques, et dégrade la peinture. Les niveaux d'humidité oscillent entre 78 % et 81 % toute l'année, créant des conditions idéales pour la moisissure.
Budget de 200-700 USD par mois pour l'entretien, hors frais de HOA. Ce n'est pas facultatif. C'est le coût de la propriété dans les tropiques.
Les unités de climatisation nécessitent un nettoyage et un entretien professionnels tous les 3-4 mois. Le coût est de 30-50 $ par unité. Si vous sautez cela, l'unité échouera. Le remplacement coûte 800-1 500 $ selon la taille.
La peinture extérieure dure 2-3 ans sur les propriétés côtières, contre 5-7 ans à l'intérieur des terres. Repeindre un condo de deux chambres coûte 1 500-3 000 $. Si vous attendez trop longtemps, le bois en dessous pourrira, et vous regarderez des réparations structurelles.
Cabarete reçoit en moyenne 1 025 mm (40 pouces) de pluie par an, novembre étant le mois le plus humide (288 mm). L'étanchéité du toit doit être inspectée et réétanchéifiée tous les 2-3 ans. Le coût est de 500-1 000 $. Si vous sautez cela, vous aurez des fuites, ce qui conduit à la moisissure, ce qui conduit à des unités inhabitables.
La prévention de la moisissure nécessite des déshumidificateurs ou une ventilation adéquate. Un bon déshumidificateur coûte 200-400 $ et utilise de l'électricité. L'électricité sur la côte nord coûte en moyenne 0,124 $ par kWh, mais dans les communautés fermées avec des réseaux privés, c'est souvent plus élevé. Budget de 50-100 $/mois pour l'électricité juste pour faire fonctionner les déshumidificateurs et les ventilateurs.
Pour les villas avec piscines, l'entretien mensuel de la piscine (produits chimiques plus main-d'œuvre) coûte en moyenne 80-130 USD. Cela n'est pas négociable. La croissance des algues dans la chaleur tropicale est rapide. Une piscine négligée devient un marécage en deux semaines.
L'assurance immobilière (y compris la couverture ouragan) coûte 400-2 500 USD par an, selon la valeur de la propriété et la proximité de l'océan. Ce n'est pas facultatif. La République Dominicaine se trouve dans la ceinture des ouragans. La saison 2024 a vu plusieurs tempêtes. Si vous n'êtes pas assuré, vous jouez avec tout votre investissement.
Les frais de HOA dans les communautés fermées varient de 150 à 400+ USD par mois. Cela couvre la sécurité armée 24/7, qui est le service principal pour lequel vous payez. Les dépenses de sécurité consomment généralement 40-60 % de l'ensemble du budget de la HOA d'une communauté fermée. Sans sécurité, votre propriété est une cible.
La Réalité de l'Occupation Qui Tue la Plupart des Projections
L'occupation moyenne d'Airbnb à Sosúa a diminué à 43 % en 2025. Cabarete performe légèrement mieux à 53 %. Ce n'est pas une baisse temporaire. C'est la réalité du marché.
Les propriétés de premier ordre (Top 10 %) à Cabarete atteignent 77 % + d'occupation. Ce sont des unités classées Superhost, gérées professionnellement, bien entretenues avec internet rapide, alimentation de secours, et emplacements de choix. L'occupation médiane est de 32 %. C'est le milieu du peloton.
Si vos projections financières supposent 70 % d'occupation, vous vous préparez à l'échec. Les calculs ne fonctionnent pas à 43 %. Un condo de 350 000 $ générant 30 000 $/an en loyer brut à 100 % d'occupation ne génère que 12 900 $/an à 43 % d'occupation. Après les dépenses d'exploitation (5 300-11 500), vous réalisez un revenu net de 1 400-7 600 $/an. C'est un rendement de 0,4-2,2 % sur un investissement de 350 000 $. Vous feriez mieux avec une obligation du Trésor américain.
La solution est soit d'augmenter l'occupation (ce qui nécessite une gestion professionnelle, des finitions premium, et un marketing agressif) soit de cibler les locataires à long terme. Les baux à long terme éliminent le risque de vacance. Un bail d'un an à 1 500 $/mois génère 18 000 $/an garantis. C'est plus élevé que les 12 900 $ que vous obtiendriez des locations à court terme à 43 % d'occupation.
Mais les baux à long terme ont leurs propres risques. Vous êtes bloqué pour un an. Vous ne pouvez pas ajuster les prix en fonction de la demande. Et si le locataire cesse de payer, vous regardez 6-12 mois pour expulser.
L'autre facteur affectant l'occupation est l'infrastructure. Sosúa a officiellement identifié "routes, drainage, et inondations" comme des échecs critiques. La route principale de Sosúa à Cabarete est praticable, mais les nids-de-poule près de l'entrée de la plupart des communautés fermées sont une plainte constante des invités. La ville elle-même a des problèmes de drainage qui causent des inondations pendant les fortes pluies. Cela impacte la satisfaction des invités et les réservations répétées.
Cabarete a une meilleure infrastructure, mais c'est aussi plus cher. Les propriétés y commandent des tarifs nocturnes plus élevés, mais elles font également face à une concurrence plus rude. Le marché du "tourisme d'aventure" (kitesurf, planche à voile) est stable, mais il est saisonnier. La haute saison est de décembre à mars. Le reste de l'année, l'occupation baisse.
La Réalité Comparative : RD vs. Dubaï, Portugal, et Turquie
La République Dominicaine offre des rendements locatifs plus élevés que la plupart des marchés d'investissement "exotiques". Les données du premier trimestre 2025 montrent des rendements bruts de 7,12 % en RD, contre 5-7 % à Dubaï et 3-5 % à Miami. Mais les rendements ne sont qu'une partie de l'histoire.
Le PIB de la RD a augmenté de 5,1 % en 2024, le deuxième plus élevé en Amérique Latine. C'est une économie stable et en croissance. Le Peso Dominicain s'est déprécié d'environ 3-5 % par an par rapport au USD—une glissade gérable par rapport à l'effondrement de la Lire Turque.
La RD offre la résidence avec un investissement de 200 000 $ en vertu de la Loi 171-07. C'est moins cher que le Visa Doré du Portugal (maintenant 500 000+ €). Le processus de résidence prend 4-6 mois, pas 12-18 mois comme en Europe.
Les étrangers peuvent posséder des terres en pleine propriété en leur propre nom. Ce n'est pas vrai en Thaïlande ou aux Philippines. Il n'y a pas de restrictions sur la propriété étrangère. La Constitution garantit ce droit.
La Loi CONFOTUR offre une exonération de 15 ans sur la taxe IPI de 1 % pour des développements nouveaux spécifiques. C'est un avantage non trouvé dans la plupart des marchés américains ou européens. Mais cela ne s'applique qu'aux propriétés nouvellement approuvées dans les zones touristiques désignées. Si vous achetez de la revente, vous ne l'obtenez pas.
Une propriété de luxe en bord de mer à Cabarete coûte 2 200-3 000 par mètre carré. À Miami, la même propriété coûterait 10 000+ par mètre carré. Le point d'entrée est plus bas.
Mais la RD a également des coûts d'exploitation plus élevés. L'électricité est chère (0,124 par kWh). L'entretien est constant. La sécurité est obligatoire. Et le système juridique est lent.
La RD n'est pas le "Far West". C'est une juridiction où la paperasse est reine. Si vous respectez le processus—si vous engagez le bon avocat, rédigez les bons contrats, et payez les bons impôts—vous pouvez construire un portefeuille locatif rentable. Si vous coupez les coins, vous passerez des années au tribunal.
La Liste de Contrôle Dont Vous Avez Réellement Besoin
Avant d'acheter :
Exigez un "Certificación de Estado Jurídico" (Certificat de Statut) du Registre des Titres, daté des 30 derniers jours. C'est la seule preuve valide de propriété. Le titre physique en main ne suffit pas.
Engagez un géomètre privé pour vérifier que les points GPS Deslinde correspondent aux murs physiques. Les divergences sont courantes. Environ 15 % des transactions foncières non enregistrées font face à des litiges de limites.
Avant de louer :
Inscrivez-vous pour un RNC auprès de la DGII en utilisant le Formulaire RC-01. Cela prend 5-10 jours ouvrables.
Ouvrez un compte bancaire local. Vous aurez besoin de votre passeport, d'une lettre de référence, et d'une preuve de revenu. L'approbation prend 2-4 semaines.
Engagez un avocat spécialisé en immobilier pour rédiger le bail. Pas un avocat généraliste. Quelqu'un qui connaît le Décret 4807 et le Code Civil.
Assurez-vous que le bail inclut : un Fiador Solidario avec renonciation au beneficio de excusión, une renonciation à la reconduction tacite, une clause de juridiction spécifiant le Juge de Paix à Sosúa ou Cabarete, une clause de dépôt Banco Agrícola, et des définitions explicites de la responsabilité de l'entretien.
Notariez le bail. Coût : 50-150 USD.
Déposez le dépôt de garantie à la Banco Agrícola. C'est obligatoire en vertu de la Loi 4314.
Créez un inventaire photo-documenté signé par le locataire. Les litiges sur l'"usure" sont la cause n°1 des disputes de dépôt.
En cours :
Déposez des déclarations fiscales annuelles auprès de la DGII, même si vous avez une facture fiscale de 0 $. Le non-dépôt est pénalisé.
