Mardi dernier, un couple allemand s'est assis en face de mon bureau à Sosúa avec une impression d'une "consultation de visa doré" leur promettant la résidence portugaise pour 280 000 €. Ils avaient déjà transféré un acompte. Je leur ai posé une question simple : "Avez-vous vérifié si le Portugal offre encore le régime fiscal NHR ?" Silence. Ils ne l'avaient pas fait. Le Portugal a supprimé ce programme en 2024, le remplaçant par un "Statut Fiscal Incitatif" beaucoup plus restreint axé sur la recherche scientifique et certains rôles industriels spécifiques. Le couple a quitté mon bureau avec une demande de remboursement en attente et une nouvelle question : où d'autre offre la résidence par l'immobilier sans le prix européen ?
La réponse n'est pas sexy. Ce n'est pas Dubaï. Ce n'est pas Chypre. C'est la République Dominicaine—spécifiquement, un investissement de 200 000 $ dans une propriété certifiée CONFOTUR sur la côte nord, associé à la voie accélérée de résidence de la Loi 171-07. Cette voie ne vous donnera pas un passeport en 90 jours comme Saint-Kitts. Mais elle vous donnera une résidence permanente immédiatement, un chemin pour demander la double nationalité après avoir détenu cette résidence pendant 6 mois à 2 ans—bien que le traitement réel de cette demande de citoyenneté prendra encore 12 à 24 mois. Vous obtenez également une propriété de style de vie qui génère réellement des revenus locatifs au lieu de rester vide pendant que vous attendez votre document de voyage.
Le hic ? Ce processus a plus de pièges bureaucratiques qu'un champ de mines. La Dirección General de Migración ne se soucie pas de votre calendrier. Le bureau du registre foncier à Puerto Plata fonctionne sur le "temps de l'île". Et si vous achetez une propriété sans vérifier le Deslinde en vertu de la Loi 108-05, autant brûler de l'argent sous le soleil des Caraïbes.
Voici ce que vous devez réellement savoir.
Points Clés
- Seuil d'Investissement : 200 000 USD minimum en vertu de la Loi 171-07 débloque une résidence permanente immédiate—pas besoin de passer par une étape de visa temporaire de cinq ans.
- Chronologie de la Citoyenneté : Vous pouvez demander la naturalisation après avoir détenu la résidence permanente pendant 6 mois à 2 ans, comparé à la voie standard de 7+ ans pour les non-investisseurs. Mais comprendre que demander ne signifie pas recevoir—le traitement de votre demande de citoyenneté par le Ministère de l'Intérieur et de la Police prendra encore 12 à 24 mois.
- Réalité des Économies Fiscales : Les propriétés CONFOTUR éliminent la taxe de transfert de 3 % (6 000 $ économisés sur un achat de 200 000 $) et la taxe foncière annuelle de 1 % pendant 15 ans (30 000 $+ d'économies totales).
- Présence Physique : Pour maintenir la résidence, vous n'avez besoin d'entrer dans le pays qu'une fois tous les 4 ans. Pour obtenir la citoyenneté, attendez-vous à un examen de votre temps réel passé dans le pays et de votre maîtrise de l'espagnol.
- Le Piège du Deslinde : Ne jamais acheter sans une enquête GPS vérifiée et une séparation claire du titre (Loi 108-05). C'est la cause n°1 des pertes des investisseurs étrangers en République Dominicaine.
Les Calculs Stratégiques : Pourquoi la RD Bat les Marchés Traditionnels de "Visa Doré"
Éliminons le langage marketing et regardons les chiffres qui comptent.
Le visa doré du Portugal nécessitait 500 000 € pour l'immobilier jusqu'à récemment. L'Espagne veut 500 000 €. Chypre exige 300 000 € et a été pris dans des scandales de vente de citoyenneté. La République Dominicaine demande 200 000 $. C'est 60 % de moins que le Portugal, et l'actif que vous achetez—un condo en bord de mer à Cabarete ou une villa à Sosúa—sert réellement à autre chose qu'à cocher une case de résidence.
Mais l'avantage de coût n'est que le point d'entrée. La véritable histoire financière est ce qui se passe après votre achat.
En vertu de la Loi 158-01 (la Loi CONFOTUR), les propriétés qualifiées bénéficient d'un paquet d'exemptions fiscales de 15 ans. Vous ne payez aucune taxe de transfert à la clôture—c'est une économie immédiate de 6 000 $ sur une propriété de 200 000 $, 10 500 $ sur un condo de 350 000 $. Vous ne payez également aucune taxe foncière annuelle (IPI) pendant 15 ans. Le seuil d'exemption de l'IPI est ajusté annuellement pour l'inflation—en 2026, il est d'environ 9,8 à 10 millions DOP, ce qui équivaut à environ 166 000 USD aux taux de change actuels. Sur une propriété de 350 000 $, c'est environ 3 500 $ par an que vous ne payez pas à l'autorité fiscale dominicaine. Sur 15 ans, c'est 52 500 $ d'impôts évités.
Maintenant, prenez en compte les revenus locatifs. Cabarete maintient un taux d'occupation de 60-70 % toute l'année car il a deux saisons—la ruée des hivernants en hiver et le pic de kitesurf de juin à août. Un condo bien géré de deux chambres peut générer un rendement net de 6-9 % par an. Comparez cela au Portugal, où les rendements locatifs à Lisbonne tournent autour de 3-4 % et la propriété reste vide la moitié de l'année car vous êtes en concurrence avec la saturation d'Airbnb.
La République Dominicaine fonctionne également sur un système fiscal territorial. Selon l'Article 271 du Code Fiscal Dominicain (Loi 11-92), les revenus provenant de travaux ou d'activités commerciales effectués en dehors de la République Dominicaine sont exonérés d'impôt sur le revenu pendant les trois premières années de résidence. Après la troisième année, les résidents sont techniquement soumis à l'impôt sur le revenu mondial, mais l'application sur les revenus étrangers passifs—votre pension, vos dividendes, vos honoraires de conseil de l'étranger—est historiquement très laxiste ou inexistante. Ce n'est pas un "pays sans impôt" au sens des Îles Caïmans, mais pour les résidents étrangers, la charge fiscale pratique sur les revenus offshore est nulle.
Le Portugal offrait quelque chose de similaire grâce au régime NHR. Ils l'ont supprimé. La livre turque a perdu 80 % de sa valeur en cinq ans, effaçant tous les gains sur le papier de la propriété. Le peso dominicain est stable par rapport au dollar américain, et plus important encore, les transactions immobilières ici sont effectuées en dollars. La valeur de votre actif est protégée contre l'effondrement de la monnaie.
Une chose de plus : la République Dominicaine autorise explicitement la double nationalité en vertu de sa Constitution de 2015. Vous n'avez pas à renoncer à votre nationalité actuelle. Le Portugal le permet. L'Espagne ne le permet pas à moins que vous ne veniez d'une ancienne colonie. La Turquie vous oblige à franchir des obstacles. La RD vous permet simplement de conserver les deux passeports.
Le Cadre Légal : La Loi 171-07 et la Voie Rapide qui n'est pas Toujours Rapide
La République Dominicaine ne vend pas de citoyenneté. Elle vend la résidence avec une voie accélérée vers la naturalisation. Cette distinction est importante car elle façonne votre calendrier et vos attentes.
En vertu de la loi dominicaine standard sur l'immigration, les étrangers doivent détenir une résidence temporaire pendant cinq ans avant de demander la résidence permanente, puis attendre encore deux ans avant de demander la citoyenneté. C'est sept ans minimum. La Loi 171-07 raccourcit ce calendrier en offrant une résidence permanente immédiate à trois catégories de demandeurs :
- Pensionados (Retraités) : Vous devez prouver une pension mensuelle de 1 500 USD, plus 250 $ par personne à charge. Cela peut être la Sécurité Sociale, une pension privée ou une rente.
- Rentistas (Personnes de Moyens) : Vous devez prouver un revenu passif de 2 000 USD par mois pendant cinq années consécutives. Cela signifie des revenus d'investissement, des revenus locatifs ou des dividendes—pas de salaire.
- Investisseurs : Vous devez investir 200 000 USD dans l'immobilier, un certificat de dépôt dans une banque dominicaine, ou une entreprise qualifiée.
Les trois catégories sautent entièrement l'étape de la résidence temporaire. Vous passez directement à la résidence permanente, ce qui signifie que vous êtes éligible pour demander la naturalisation après avoir détenu ce statut pendant 6 mois à 2 ans, selon la façon dont les fonctionnaires de l'immigration interprètent vos "liens avec le pays". Mais voici ce que la plupart des consultants ne vous diront pas : être éligible pour postuler ne signifie pas que vous aurez votre passeport en main rapidement. Le traitement réel de votre demande de citoyenneté par le Ministère de l'Intérieur et de la Police et la Présidence peut prendre encore 12 à 24 mois après que vous l'ayez soumise.
La loi dit 45 jours ouvrables pour l'approbation de la résidence. La réalité en 2026 est de 4 à 8 mois. Le goulot d'étranglement est presque toujours l'étape de l'examen médical ou la vérification des antécédents d'Interpol. Si la traduction de votre acte de naissance n'a pas l'apostille exacte du Secrétaire d'État, le greffier la rejettera à la fenêtre, réinitialisant votre calendrier. J'ai vu des investisseurs perdre six mois parce qu'ils ont utilisé un traducteur générique au lieu d'un interprète judiciaire nommé par le tribunal.
Une fois que vous avez la résidence permanente, vous êtes censé la maintenir en entrant dans le pays une fois tous les quatre ans. C'est la règle écrite. L'application est laxiste—j'ai des clients qui n'ont pas mis les pieds en RD depuis trois ans et ont renouvelé leurs cartes sans problème. Mais la citoyenneté est différente. Lorsque vous demandez la naturalisation, les fonctionnaires de l'immigration examineront votre présence réelle. Il n'y a pas d'exigence stricte de "183 jours par an" écrite dans la Loi sur la Naturalisation 1683, mais ils s'attendent à ce que vous démontriez des liens réels—propriété, factures de services publics, permis de conduire dominicain, et surtout, maîtrise de l'espagnol. L'entretien de naturalisation se déroule entièrement en espagnol. On vous posera des questions de base sur l'histoire et la culture dominicaines. Si vous ne pouvez pas nommer Juan Pablo Duarte, vous ne passerez pas.
Le passeport final n'est pas aussi puissant que celui de Saint-Kitts ou de la Dominique. Le passeport dominicain se classe autour de la 68e place mondiale avec un accès sans visa à environ 74 pays, dont le Japon, Israël et la Corée du Sud. Il ne permet pas l'accès sans visa à la zone Schengen. Si votre objectif principal est un document de voyage, ce n'est pas l'option la plus forte. Mais si votre objectif est la résidence fiscale, la flexibilité de style de vie et un actif immobilier qui génère des revenus, le passeport dominicain est un bonus, pas l'événement principal.
CONFOTUR : Les 15 Ans de Vacances Fiscales qui Existent Réellement
La plupart des programmes d'incitation fiscale semblent meilleurs sur le papier qu'en pratique. CONFOTUR est différent car il existe depuis 2001 et les développeurs l'utilisent réellement. Le problème est que toutes les propriétés ne sont pas qualifiées, et la plupart des acheteurs étrangers ne vérifient pas avant de signer.
CONFOTUR signifie Consejo de Fomento Turístico—le Conseil de Développement Touristique. En vertu de la Loi 158-01, le Ministère du Tourisme accorde des exemptions fiscales aux projets immobiliers qui répondent à des critères spécifiques : emplacement en bord de mer ou près de la plage, infrastructures touristiques (piscines, salles de sport, restaurants), et conformité aux lois de zonage. Si votre propriété est certifiée, vous obtenez deux avantages immédiats :
- Taxe de transfert zéro : La taxe de transfert immobilière standard de 3 % est supprimée. Sur un condo de 300 000 $, c'est 9 000 $ que vous ne payez pas à la clôture.
- Taxe foncière annuelle zéro (IPI) : La taxe annuelle de 1 % sur les valeurs immobilières au-dessus du seuil (environ 9,8 à 10 millions DOP en 2026, environ 166 000 USD) est supprimée pendant 10-15 ans, selon la résolution spécifique.
Le hic, c'est la vérification. Les développeurs aiment apposer "CONFOTUR" sur leurs supports marketing. Ce qu'ils ne vous disent pas toujours, c'est que la résolution s'applique au projet, pas automatiquement à chaque unité. Vous devez voir la véritable Resolución de CONFOTUR—un document gouvernemental avec un numéro de résolution et une liste des unités qualifiées. J'ai vu des développeurs commercialiser des "avantages CONFOTUR" sur des propriétés qui ont perdu leur certification parce qu'ils n'ont pas terminé la construction dans le délai imparti.
Le processus de vérification est simple mais la plupart des acheteurs le sautent. Vous demandez le numéro de résolution au développeur. Vous vérifiez ce numéro dans la base de données du Ministère du Tourisme. Si la résolution est active et que votre unité spécifique est listée, vous êtes couvert. Si ce n'est pas le cas, vous payez les taxes complètes.
CONFOTUR ne vous exonère pas automatiquement de l'impôt sur les plus-values lorsque vous vendez. La loi accorde de larges exonérations fiscales sur le revenu aux développeurs, mais les acheteurs individuels sont soumis aux règles standard sur les plus-values à moins qu'ils ne détiennent la propriété à travers une structure d'entreprise qui se qualifie pour les incitations touristiques. La Loi 171-07 offre une exonération de 50 % sur l'impôt sur les plus-values pour les retraités et les rentistas concernant la vente d'actifs acquis en vertu de cette loi, ce qui est un avantage distinct à connaître.
Une chose de plus : les avantages CONFOTUR sont liés au propriétaire d'origine. Si vous vendez la propriété la troisième année, le nouvel acheteur n'hérite pas automatiquement des 12 années restantes de statut fiscal sans impôt. Ils doivent refaire une demande et payer des frais de transfert. Cela peut compliquer les négociations de revente, surtout si l'acheteur ne comprend pas le système.
Le Problème du Deslinde : Pourquoi la Moitié des Achats Immobiliers Étrangers Se Trompent
S'il y a un concept juridique qui sépare les investisseurs intelligents des victimes, c'est le Deslinde. C'est l'enquête GPS et la séparation claire du titre exigée par la Loi 108-05, adoptée en 2005 pour moderniser le système de registre foncier dominicain.
Avant 2005, les limites de propriété en République Dominicaine étaient souvent vagues. Vous achetiez un "lot" basé sur une carte dessinée à la main et un accord verbal avec les voisins. Si quelqu'un revendiquait plus tard que votre terrain empiétait sur le leur, vous vous retrouviez au tribunal pendant des années. La Loi 108-05 a corrigé cela en exigeant que chaque propriété ait un Certificado de Título—un titre enregistré avec des coordonnées GPS, des limites claires, et sans privilèges ou réclamations (oposiciones) contre lui.
Voici le problème : toutes les propriétés n'en ont pas. Les propriétés plus anciennes, surtout dans les zones rurales ou les établissements informels, fonctionnent encore sur des "droits de possession"—vous possédez le droit d'utiliser le terrain, mais vous n'avez pas de titre clair. Ces propriétés sont commercialisées comme "Carta Constancia" ou "Derecho de Posesión". Elles sont moins chères pour une raison. Vous ne pouvez pas les financer avec une banque. Vous ne pouvez pas les utiliser pour vous qualifier pour la résidence en vertu de la Loi 171-07. Et si quelqu'un conteste votre revendication, vous vous battez dans une bataille juridique difficile.
Le processus de Deslinde lui-même prend 3-10 jours si la propriété est déjà dans le système. Vous allez au Registro de Títulos (Registre Foncier) à Puerto Plata, demandez une recherche de titre, et vérifiez qu'il n'y a pas de privilèges, d'hypothèques ou de blocages sur le titre. Si la propriété n'est pas encore dans le système, vous envisagez un processus de 6 à 12 mois pour arpenter le terrain, résoudre les différends de limites, et l'enregistrer. La plupart des acheteurs étrangers n'ont pas la patience ou le soutien juridique pour naviguer cela.
J'ai vu des investisseurs perdre 50 000 $ sur des propriétés qu'ils pensaient posséder parce qu'ils ont sauté la vérification du titre. Ils ont payé un vendeur directement, signé une "promesse de vente", et supposé que le transfert de l'acte se ferait plus tard. Cela ne s'est pas produit. Le vendeur a disparu. La "propriété" s'est avérée être un lot contesté avec trois autres revendicateurs. L'acheteur n'avait aucun recours parce qu'il n'avait jamais vérifié le titre avant de transférer de l'argent.
La solution est simple : ne payez jamais un vendeur directement. Utilisez un agent d'entiercement. Vérifiez le Certificado de Título avant de signer quoi que ce soit. Si la propriété n'en a pas, partez à moins d'être prêt à passer un an et 10 000 $+ pour l'enregistrer correctement.
Le Processus de Demande : Ce que le Site Web du Gouvernement ne Vous Dira Pas
La Dirección General de Migración a un site web. Il liste les documents dont vous avez besoin, les frais que vous paierez, et le calendrier que vous pouvez attendre. Rien de tout cela ne reflète la réalité.
La Version Officielle :
- Soumettez vos documents (acte de naissance, casier judiciaire, examen médical, preuve de revenu)
- Payer les frais gouvernementaux (1 000 $-1 500 $)
- Attendre 45 jours ouvrables
- Recevoir votre carte de résidence
La Version Réelle :
Vous passerez 4-8 mois à naviguer dans les retards bureaucratiques, les rejets de documents, et l'incompétence administrative. Voici où les choses tournent mal :
L'Examen Médical : Vous devez vous faire tester dans un laboratoire autorisé par la DGM à Saint-Domingue. Le test comprend des analyses de sang (VIH, syphilis), un test d'urine (drogues), et une radiographie pulmonaire (tuberculose). Le laboratoire vous facturera 150 $-200 $. Si vous échouez à un test, votre demande est rejetée sans appel. J'ai vu des investisseurs rejetés parce qu'ils ont été testés positifs pour un médicament qu'ils ont divulgué sur leurs formulaires. Le système ne se soucie pas du contexte.
Le Compte à Rebours de l'Apostille : Votre acte de naissance et votre casier judiciaire doivent être apostillés dans votre pays d'origine. Ces documents expirent six mois après leur émission. Si vous les soumettez le jour 179, et que la DGM prend quatre mois pour traiter votre demande, vos documents seront expirés au moment où ils les examineront. Vous devrez recommencer.
L'Exigence de Traduction : Tous les documents doivent être traduits en espagnol par un interprète judiciaire nommé par le tribunal (Intérprete Judicial). Un traducteur générique ne fonctionnera pas. La DGM le rejettera. Trouver un interprète judiciaire qui peut retourner des documents en moins de deux semaines est plus difficile qu'il n'y paraît.
La Lettre de Garant : Vous avez besoin d'un citoyen dominicain ou d'un résident légal pour se porter garant financièrement pour vous. Si vous ne connaissez personne, les cabinets d'avocats fournissent ce service moyennant des frais. Le garant signe une lettre notariée déclarant qu'il couvrira vos dépenses si vous faites défaut. C'est une formalité—personne ne l'applique jamais réellement—mais la DGM ne traitera pas votre demande sans elle.
Le Rendez-vous Biométrique : Vous devez vous rendre physiquement au siège de la DGM à Saint-Domingue pour les empreintes digitales et les photos. Il n'y a pas d'option à distance. Le bureau est chaotique. Attendez-vous à attendre 2-4 heures même avec un rendez-vous.
Une fois votre demande soumise, le gouvernement dit 45 jours ouvrables. La réalité est de 4 à 8 mois à cause des arriérés. La DGM est en sous-effectif. Ils traitent des milliers de demandes de migrants haïtiens, de réfugiés vénézuéliens, et de retraités étrangers. Votre demande de "visa d'investisseur" ne reçoit pas de traitement prioritaire.
Lorsque votre carte arrive enfin, elle est valable pour quatre ans. Vous devez la renouveler en personne à la DGM. Le processus de renouvellement prend 2-3 mois. Si vous avez été hors du pays pendant plus d'un an, ils remettront en question votre statut de résidence. Si vous ne pouvez pas prouver que vous avez maintenu des liens avec la RD (factures de services publics, relevés bancaires, propriété), ils peuvent révoquer votre résidence.
La citoyenneté ajoute une autre couche. Après avoir détenu la résidence permanente pendant 6 mois à 2 ans, vous pouvez demander la naturalisation par le Ministère de l'Intérieur et de la Police (MIP). L'entretien est en espagnol. On vous posera des questions sur l'histoire dominicaine, la culture, et vos raisons de vouloir la citoyenneté. Si vous ne pouvez pas répondre à des questions de base ou démontrer une maîtrise, vous serez rejeté. Le processus de naturalisation entier prend 6-12 mois. Le passeport dominicain est délivré par la Junta Central Electoral (JCE), pas la DGM, donc vous traitez avec une bureaucratie entièrement différente.
La Réalité Financière : Ce que 200 000 $ Vous Achètent Réellement
Parcourons un scénario réel. Vous achetez un condo de deux chambres à Cabarete pour 350 000 $. La propriété est certifiée CONFOTUR. Vous l'utilisez pour vous qualifier pour la résidence en vertu de la Loi 171-07.
Coûts Initiaux :
- Prix d'achat : 350 000 $
- Frais juridiques (vérification du titre, clôture) : 5 000 $-7 000 $
- Frais d'entiercement : 1 000 $
- Frais de notaire (1-1,5 % du prix d'achat) : 5 250 $
- Taxe de transfert (exonérée sous CONFOTUR) : 0 $ (économisé 10 500 $)
- Frais de résidence gouvernementaux : 1 500 $
- Examen médical, traductions, apostilles : 1 000 $
Investissement initial total : 363 750 $
Coûts Annuels :
- Frais de copropriété : 3 600 $ (300 $/mois pour un condo de 100 m²)
- Taxe foncière (IPI) : 0 $ (économisé 3 500 $/an sous CONFOTUR)
- Électricité (avec climatisation) : 1 800 $/an
- Gestion immobilière (si location) : 20-25 % des revenus locatifs bruts
- Renouvellement de la carte de résidence (tous les 4 ans) : 500 $
Revenus Annuels (Estimation Prudente) :
- Revenus locatifs à 65 % d'occupation, 150 $/nuit en moyenne : 35 588 $ brut
- Frais de gestion immobilière (25 %) : -8 897 $
- Services publics et entretien : -3 000 $
- Revenu locatif net : 23 691 $
ROI Net : 6,7 % par an avant de considérer les 3 500 $/an d'économies d'impôts fonciers.
Sur 15 ans, vous économisez 52 500 $ en impôts fonciers. Vous avez économisé 10 500 $ à la clôture. C'est 63 000 $ d'économies fiscales totales. Si la propriété prend même 2 % de valeur par an (prudent pour Cabarete), votre investissement de 350 000 $ vaut 471 000 $ en 15 ans. Ajoutez 355 365 $ de revenu locatif net cumulé, et votre rendement total est de 826 365 $ sur un investissement de 363 750 $.
C'est un rendement total de 127 % sur 15 ans, soit environ 8,5 % annualisé. Comparez cela au Portugal, où vous payez des impôts fonciers complets, vous vous battez avec la saturation d'Airbnb, et espérez que l'euro ne s'effondre pas.
Les Risques qu'ils n'Annoncent pas
La République Dominicaine n'est pas un investissement clé en main. Il y a de réels risques que la plupart des consultants passent sous silence.
Électricité : Les coupures de courant sont courantes en dehors des communautés fermées. La plupart des condos haut de gamme ont des générateurs de secours, mais vous paierez toujours 0,25 $-0,35 $ par kWh—le double de ce que vous paieriez aux États-Unis. La climatisation est la plus grande dépense pour les propriétés locatives. Si vous vous adressez aux touristes, vous ne pouvez pas l'ignorer. Budgetez en conséquence.
Lois du Travail : Si vous embauchez une femme de ménage ou un jardinier, vous êtes responsable de l'indemnité de licenciement (prestaciones laborales) si vous les licenciez après trois mois. Le Code du Travail dominicain est extrêmement protecteur des employés. Une fois qu'un employé a travaillé plus de trois mois, il a droit à l'Auxilio de Cesantía (Indemnité de Licenciement) et au Preaviso (Préavis) s'il est licencié sans "Juste Cause" telle que strictement définie par la loi. Ne pas payer peut entraîner des poursuites qui favorisent presque toujours l'employé. J'ai vu des propriétaires étrangers frappés par des réclamations d'indemnité de 5 000 $ parce qu'ils ne comprenaient pas le code du travail.
Sécurité Routière : La République Dominicaine a l'un des taux de mortalité routière les plus élevés au monde—environ 64 à 65 décès pour 100 000 habitants selon l'Organisation Mondiale de la Santé. Conduire ici nécessite des compétences défensives extrêmes. Si vous prévoyez de vivre ici à plein temps, prenez en compte le stress de naviguer sur les routes dominicaines.
Santé : Les soins de santé privés à Sosúa et Cabarete sont adéquats mais pas de classe mondiale. Le Centro Médico Cabarete est l'établissement principal pour les expatriés. Pour des problèmes médicaux graves, vous devrez vous rendre à Santiago ou Saint-Domingue. Si vous avez des conditions préexistantes, vérifiez que votre assurance vous couvrira en RD avant de vous engager à la résidence.
Catastrophes Naturelles : La côte nord se trouve dans une ceinture d'ouragans. Statistiquement, elle est frappée moins fréquemment que la côte sud ou est car les tempêtes suivent souvent une trajectoire plus basse ou tournent vers le nord avant l'impact. Mais les ouragans se produisent. En 2017, l'ouragan Maria a causé des dégâts importants à Puerto Plata. Si vous achetez une propriété en bord de mer, prenez en compte l'assurance ouragan et la possibilité d'évacuation.
Héritage Forcé : La République Dominicaine suit le Code Napoléon. Si vous décédez, une partie de votre succession est réservée à vos enfants (héritiers forcés) en vertu des dispositions de la Reserva Hereditaria du Code Civil Dominicain. Vous ne pouvez pas simplement léguer 100 % de votre propriété à un ami ou une association caritative si vous avez des enfants. Une portion spécifique—la legítima—est réservée par la loi pour les descendants. Cela s'applique à l'immobilier situé en RD, indépendamment de votre nationalité, à moins que des structures d'entreprise spécifiques ne soient correctement mises en place pour y échapper. Cela complique la planification successorale pour les étrangers qui supposent qu'ils peuvent structurer leurs actifs comme ils le souhaitent.
Présence Physique pour la Citoyenneté : La loi dit que vous devez maintenir la résidence en entrant dans le pays une fois tous les quatre ans. Mais lorsque vous demandez la citoyenneté, les fonctionnaires de l'immigration examineront votre temps réel passé dans le pays. Si vous avez été en RD pendant un total de 30 jours sur deux ans, vous n'obtiendrez pas la citoyenneté. Prévoyez de passer au moins 4-6 mois par an dans le pays si vous êtes sérieux au sujet de la naturalisation.
La Vérification de la Réalité Étape par Étape
Voici ce que vous devez réellement faire, dans l'ordre, sans fioritures.
Phase 1 : Préparation des Documents (Pays d'Origine)
Obtenez votre acte de naissance et votre casier judiciaire. Faites-les apostiller par votre Secrétaire d'État. Ces documents expirent dans six mois, alors ne le faites pas trop tôt. Si vous êtes marié, faites également apostiller votre certificat de mariage. Si vous amenez des personnes à charge, faites apostiller leurs actes de naissance.
Prévoir un budget de 200 $-500 $ pour les frais d'apostille et les services de messagerie. Ne sautez pas l'apostille. Le gouvernement dominicain n'acceptera pas vos documents sans elle.
Phase 2 : Le Voyage de Repérage
Envolez-vous pour Puerto Plata. Passez une semaine à Sosúa et Cabarete. Visitez des propriétés. Rencontrez des développeurs. Demandez des résolutions CONFOTUR. Vérifiez les titres au Registre Foncier de Puerto Plata. Ne signez rien tant que vous n'avez pas vérifié le titre.
Si vous travaillez avec un cabinet d'avocats, ils se chargeront de la vérification du titre. Si vous le faites vous-même, prévoyez de passer 3-4 jours à naviguer dans le Registre Foncier. Le personnel parle espagnol. Apportez un traducteur si vous ne parlez pas la langue.
Phase 3 : L'Achat de la Propriété
Une fois que vous avez identifié une propriété avec un titre clair et une certification CONFOTUR active, signez une Promesse de Vente (Promesa de Venta). Payez un acompte de réservation (5 000 $-10 000 $) en entiercement—pas directement au vendeur. La Promesse de Vente est juridiquement contraignante. Si vous faites défaut, vous perdez l'acompte. Si le vendeur fait défaut, il vous rembourse le double de l'acompte.
Le processus de clôture prend 30-60 jours. Votre avocat préparera l'acte final, vérifiera le titre une fois de plus, et coordonnera la signature notariée. Vous paierez le solde à la clôture. Le notaire enregistrera l'acte au Registre Foncier. Vous recevrez votre Certificado de Título dans les 2-4 semaines.
Phase 4 : La Demande de Résidence
Une fois que vous possédez la propriété, vous pouvez commencer la demande de résidence. Passez votre examen médical à Saint-Domingue. Engagez un traducteur judiciaire pour traduire vos documents. Trouvez un garant (votre avocat peut en fournir un). Soumettez le tout à la DGM.
Prévoir un budget de 4-8 mois pour le traitement. Ne faites pas de plans de voyage basés sur le calendrier de "45 jours ouvrables". Cela n'arrivera pas.
Phase 5 : Le Chemin vers la Citoyenneté
Après avoir détenu la résidence permanente pendant 6 mois à 2 ans, demandez la naturalisation par le Ministère de l'Intérieur et de la Police. Étudiez l'histoire dominicaine de base. Pratiquez votre espagnol. L'entretien n'est pas une formalité—ils vous rejetteront si vous ne pouvez pas répondre à des questions de base.
Prévoir un budget de 6-12 mois pour le processus de citoyenneté. Le passeport dominicain sera délivré par la Junta Central Electoral. Vous devrez d'abord demander une carte d'identité dominicaine (Cédula), ce qui est un processus distinct.
Calendrier total de l'achat de la propriété au deuxième passeport : 1,5-3 ans si tout se passe bien. Plus proche de 3-4 ans si vous rencontrez des retards bureaucratiques.
Pourquoi Vous Avez Besoin d'un Avocat qui Vit Réellement Ici
La Banque Mondiale a historiquement classé la République Dominicaine 115e sur 190 pour la facilité d'enregistrement de la propriété. Ce n'est pas une faute de frappe. La bureaucratie est conçue pour vous frustrer. L'Ambassade des États-Unis met spécifiquement en garde contre la fraude immobilière en RD, citant les "titres fonciers incomplets" comme un problème majeur.
Voici la chose : la loi dominicaine est écrite en espagnol. Toutes les procédures judiciaires se déroulent en espagnol. Une "copie de courtoisie" en anglais d'un contrat n'a aucune valeur légale au tribunal. Si vous ne parlez pas espagnol, vous naviguez à l'aveugle.
La plupart des acheteurs étrangers engagent un avocat généraliste qui touche à l'immobilier. C'est une erreur. Vous avez besoin d'un spécialiste qui connaît le système du Registre Foncier à Puerto Plata, qui a des relations avec la DGM, et qui peut repérer une fausse résolution CONFOTUR à l'autre bout de la pièce.
Une demande de résidence rejetée vous coûte 1 000 $+ en frais gouvernementaux non remboursables et réinitialise votre calendrier de 6-12 mois. Un mauvais achat immobilier peut vous coûter 50 000 $-200 000 $ si le titre est contesté. Le coût d'un conseil expert est de 5 000 $-10 000 $ pour une transaction complète. Le coût de ne pas engager un conseil expert est potentiellement catastrophique.
Je pratique le droit à Sosúa depuis 40 ans. J'ai vu toutes les arnaques du livre. J'ai vu des investisseurs perdre des fortunes parce qu'ils ont fait confiance à la parole d'un développeur au lieu de vérifier le titre. J'ai vu des demandes de résidence rejetées parce que quelqu'un a utilisé un traducteur générique au lieu d'un interprète judiciaire nommé par le tribunal. Les erreurs sont prévisibles. Les solutions sont simples. Mais vous avez besoin de quelqu'un qui connaît le système.
Le Dernier Mot
La République Dominicaine ne vous vend pas un rêve. Elle vous offre un chemin légal vers la résidence et la citoyenneté à travers un investissement immobilier qui génère réellement des revenus. Le processus est bureaucratique. Le calendrier est long. Les risques sont réels. Mais les calculs financiers fonctionnent si vous faites vos devoirs.
Si vous êtes sérieux à ce sujet, commencez par la vérification du titre. Ne faites pas confiance aux supports marketing. Ne supposez pas que le développeur vous dit la vérité. Vérifiez la résolution CONFOTUR. Vérifiez le Deslinde. Vérifiez l'historique du titre. Ensuite, et seulement ensuite, signez la Promesse de Vente.
La République Dominicaine récompense la patience et la diligence. Elle punit les raccourcis. Choisissez en conséquence.
