Mardi dernier, un couple allemand s'est assis en face de moi avec une impression d'un groupe Facebook affirmant qu'ils pouvaient "acheter la citoyenneté dominicaine pour 150 000 $ et obtenir un passeport en 90 jours." J'ai fait glisser le papier de l'autre côté de mon bureau et j'ai dit ce que je dis toujours : "Ce n'est pas comme ça que ça fonctionne ici. Et si quelqu'un vous promet cela, soit il ment, soit il ne connaît pas la loi."
La République dominicaine ne vend pas de passeports. Ce qu'elle offre, c'est quelque chose de plus précieux si vous comprenez le système : un chemin légitime de résidence à la citoyenneté ancré dans l'investissement immobilier. Investissez 200 000 USD dans une propriété, et vous êtes éligible à la résidence permanente immédiate en vertu de la Loi générale sur la migration 285-04 et du Décret 950-01, gérés par ProDominicana. C'est le programme Investisseur étranger—distinct du programme Retraité en vertu de la Loi 171-07, qui nécessite de prouver un revenu mensuel stable plutôt qu'un investissement en capital. À partir de là, vous pouvez demander la naturalisation après six mois de détention de cette carte de résidence. Mais entre la signature d'un accord d'achat et la détention d'un passeport dominicain, il y a un champ de mines de processus bureaucratique, de vérification de titre, et de conformité financière qui sépare les investisseurs réussis des personnes qui perdent de l'argent et de la patience.
Je pratique le droit immobilier à Sosúa depuis 1986. J'ai vu les arnaques, les raccourcis qui se retournent contre vous, et les affaires légitimes qui fonctionnent réellement. Ce n'est pas un argument de vente pour la République dominicaine comme un paradis fiscal. C'est une décomposition du processus réel, des délais réels, et des documents spécifiques dont vous avez besoin pour vous protéger tout en construisant une option de résidence secondaire.
Points Clés
Résidence d'abord, citoyenneté plus tard : La RD offre la résidence par investissement, pas la citoyenneté directe. Vous êtes éligible à la résidence permanente immédiatement avec un achat immobilier de 200 000 $ sous le programme Investisseur étranger (Loi 285-04), puis vous demandez la naturalisation après 6 mois.
Avantages fiscaux disponibles : Si vous êtes également éligible en vertu de la Loi 171-07 (en prouvant le revenu locatif requis ou en ayant une pension séparée), vous bénéficiez d'une exonération de 50 % de la taxe foncière, d'une exonération de 100 % sur la taxe de transfert de 3 % pour votre premier achat, et d'une exonération fiscale sur les revenus de source étrangère.
Rendements de la côte nord : Les condos en bord de mer à Cabarete génèrent des rendements locatifs bruts de 8 à 12 %, nettement plus élevés que les marchés européens, bien que les rendements nets se stabilisent à 5-7 % après les frais de gestion.
Réalité des délais : Prévoyez 3 à 6 mois pour recevoir votre carte de résidence après la soumission du dossier—bien que 90 jours soient possibles pour les dossiers Fast Track accélérés—puis encore 12 à 24 mois pour le traitement de la citoyenneté.
La diligence raisonnable est non négociable : N'achetez jamais sans un Deslinde vérifié (enquête de titre vérifiée par GPS en vertu de la Loi 108-05). Ce seul document prévient 90 % des litiges de titre.
Le chemin stratégique : ce que "Citoyenneté par investissement" signifie réellement en RD
Les moteurs de recherche sont pleins de confusion à ce sujet. Les gens tapent "citoyenneté par investissement République dominicaine" et s'attendent à trouver un programme comme Saint-Kitts ou Antigua, où vous transférez de l'argent et recevez un passeport en quelques mois. Ce programme n'existe pas ici.
Ce qui existe, c'est la Loi générale sur l'immigration 285-04, qui crée un programme de résidence Fast Track pour les investisseurs. Voici la séquence réelle :
Vous investissez 200 000 USD dans des actifs éligibles—l'immobilier étant le plus courant. Cet investissement, une fois enregistré auprès de ProDominicana (le Centre pour l'Exportation et l'Investissement), vous permet de sauter la phase de résidence temporaire que les candidats standard endurent pendant cinq ans. Vous passez directement au statut de résident permanent. La carte que vous recevez est valable un an initialement, puis renouvelable tous les quatre ans.
Cette carte de résidence permanente est la fondation. En vertu de la Loi 1683 sur la naturalisation, les investisseurs peuvent demander la citoyenneté par la voie de la naturalisation privilégiée après avoir détenu la résidence permanente pendant six mois—pas les deux ans standard requis pour les candidats réguliers. La loi le permet techniquement. La réalité est que la Dirección General de Migración (DGM) examine ces demandes de manière approfondie, et le traitement prend en moyenne 12 à 24 mois. Vous devrez démontrer une compétence de base en espagnol, passer un entretien sur l'histoire et la culture dominicaines, et montrer des liens authentiques avec le pays au-delà de la simple possession d'une propriété.
La Constitution dominicaine permet explicitement la double citoyenneté en vertu de l'article 20. Vous ne renoncez pas à votre passeport d'origine. Un passeport dominicain vous donne un accès sans visa à plus de 70 pays, y compris le Japon, Israël et la Corée du Sud. Plus important encore pour les investisseurs européens, il facilite l'accès à l'Espagne en raison de traités historiques—pas la liberté de mouvement complète dans l'UE, mais nettement mieux que de voyager avec de nombreux autres passeports caribéens.
Le délai de traitement pour la carte de résidence initiale, une fois votre dossier accepté par la DGM, varie de 90 jours pour les dossiers d'investissement Fast Track correctement accélérés à 3-6 mois en pratique en raison des arriérés bureaucratiques. C'est si votre paperasse est parfaite. S'il manque une apostille ou si une photo est mal formatée, vous recommencez. La structure des frais gouvernementaux et les coûts juridiques pour le processus de résidence Fast Track se situent généralement entre 3 000 et 5 000 USD par candidat, sans inclure l'investissement de 200 000 $ lui-même.
Un détail crucial : vous pouvez inclure votre conjoint et vos enfants à charge (moins de 18 ans, ou jusqu'à 24 ans s'ils sont étudiants) dans le même dossier de demande. L'investissement de 200 000 $ couvre l'ensemble de l'unité familiale.
Le seuil d'investissement est ferme. Il peut être déployé dans l'immobilier, les dépôts bancaires à terme fixe, ou les entreprises enregistrées, mais il doit être de 200 000 USD minimum et il doit être vérifiable par des canaux officiels. Vous ne pouvez pas négocier cela à la baisse.
Pourquoi la côte nord ? La thèse d'investissement de Sosúa et Cabarete
Je me concentre sur la côte nord parce que les chiffres fonctionnent réellement ici. Partout en République dominicaine n'a pas de sens pour les investisseurs étrangers, mais Sosúa et Cabarete ont des avantages spécifiques qui se traduisent par une qualification à la résidence et un revenu locatif.
L'aéroport international Gregorio Luperón (POP) dessert cette région. En 2024, le trafic passagers a augmenté de 19 %, traitant plus de 880 000 passagers. Ce sont des vols directs de Miami (2 heures), New York (3,5 heures), et des routes saisonnières depuis l'Europe. L'accessibilité est importante lorsque vous entretenez une propriété où vous ne vivez pas à plein temps.
Cabarete génère des rendements locatifs que les marchés européens ne peuvent égaler. Les condos en bord de mer produisent actuellement des rendements annuels bruts de 8 % à 12 %, stimulés par la saison des sports nautiques toute l'année. Kite Beach et Encuentro attirent une démographie spécifique—nomades numériques, touristes d'aventure, et résidents saisonniers—qui paient des tarifs premium et maintiennent un taux d'occupation élevé. Le taux d'occupation moyen des locations de vacances à court terme dans les communautés fermées de Sosúa est de 75 %, l'un des plus élevés des Caraïbes.
Les rendements nets, après avoir pris en compte les frais de copropriété et de gestion immobilière (qui représentent 20-25 % du revenu locatif brut), se stabilisent à 5 % à 7 %. C'est encore le double de ce que vous obtiendrez en Espagne ou au Portugal, où les propriétés Golden Visa génèrent souvent 3-4 % si vous avez de la chance.
Les prix de l'immobilier à Cabarete ont connu une appréciation de 6 % en 2024, avec des prévisions de croissance de 4 % en 2025. Les condos en bord de mer de premier choix coûtent en moyenne 2 200 à 2 800 USD par mètre carré. Comparez cela à Miami à 5 000+ ou à d'autres îles des Caraïbes à 4 000+. Vous achetez à un prix inférieur aux marchés comparables, avec un potentiel de rendement supérieur.
Le facteur critique : les transactions sur la côte nord se font presque exclusivement en USD. Votre contrat d'achat, vos accords de location, votre vente éventuelle—tout en dollars. Le Peso dominicain (DOP) peut s'inflationner ou se dévaluer, mais la valeur de votre actif est protégée contre cette volatilité car le marché ne fixe pas les prix en Pesos.
Les améliorations des infrastructures se poursuivent. Le "Boulevard Touristique de l'Atlantique" relie la côte nord, et les investissements récents du gouvernement ont amélioré le réseau routier entre Puerto Plata et Cabarete. La route de Cabarete à Santiago est enfin praticable, bien que les nids-de-poule près de l'entrée soient toujours un casse-tête.
Le volume touristique soutient le marché locatif. La RD a accueilli plus de 11 millions de visiteurs en 2024, un record national. Cette demande se traduit directement par l'occupation des locations à court terme sur la côte nord.
Le cadre juridique : la Loi 171-07 et ce qu'elle vous offre réellement
La Loi 171-07 est spécifiquement conçue pour les retraités et les rentiers—les personnes ayant un revenu mensuel garanti ou des moyens indépendants. Si vous poursuivez la voie de l'investissement de 200 000 $, vous êtes éligible à la résidence permanente sous le programme Investisseur étranger (Loi 285-04). Cependant, si vous pouvez également démontrer le revenu mensuel stable requis provenant des revenus locatifs de votre propriété ou d'une pension distincte, vous pouvez accéder au cadre fiscal de la Loi 171-07, ce qui rend la résidence financièrement plus attrayante.
Le principal avantage : une exonération de 50 % sur la taxe foncière annuelle (IPI). Le gouvernement dominicain fixe un seuil d'exonération de l'IPI chaque année. Pour la période fiscale 2025/2026, ce seuil est de RD$10,190,833 (environ 172 000 USD). Vous ne payez que 1 % de taxe sur la valeur dépassant ce seuil. Si vous achetez un condo de 200 000 $, vous payez des taxes sur 28 000 $, ce qui représente 280 $ par an. C'est gérable.
L'exonération de la taxe de transfert est plus significative. Normalement, la République dominicaine prélève une taxe de transfert de 3 % sur toutes les ventes immobilières. En vertu de la Loi 171-07, votre premier achat immobilier est exonéré de cette taxe. Sur un achat de 200 000 $, cela représente une économie immédiate de 6 000 $.
La loi exempte également les nouveaux résidents des taxes d'importation sur les biens ménagers et les effets personnels lors de leur premier déménagement. Vous pouvez apporter des meubles, des appareils électroménagers et un véhicule à moteur (à condition de l'avoir possédé pendant au moins un an) sans payer de droits d'importation. Cette exonération de véhicule seule peut économiser 10 000 $+ selon la voiture.
Les revenus de source étrangère ne sont pas taxés. La République dominicaine opère un système fiscal territorial. Si vous recevez des revenus de pension, des dividendes ou des paiements de travail à distance de l'extérieur du pays, ces revenus sont généralement exonérés d'impôt après une période de grâce de trois ans, ou immédiatement en vertu de la Loi 171-07 pour les retraités éligibles.
Il n'y a pas d'exigence stricte de présence physique pour maintenir le statut de résident permanent. De nombreux visas dorés européens exigent 183 jours par an. La RD ne le fait pas. Vous renouvelez votre carte de résidence tous les quatre ans, et tant que vous maintenez votre investissement et ne commettez pas de crimes, le renouvellement est simple. Cela en fait une option idéale pour les investisseurs "Plan B" qui veulent une option de résidence secondaire sans se relocaliser à plein temps.
Pour être éligible sous la voie Retraité spécifiquement (par opposition à la voie purement investissement), vous devez prouver un revenu mensuel de 1 500 USD, plus 250 $ par personne à charge. Pour la voie Investisseur que nous discutons—la voie immobilière de 200 000 $—vous devez enregistrer l'investissement auprès de ProDominicana pour être éligible à la résidence accélérée.
Un détail qui piège les gens : vous devez entrer en République dominicaine avec un visa de résidence spécifique (RS) délivré par un consulat dominicain à l'étranger avant d'arriver. Vous ne pouvez pas arriver avec une carte touristique standard et ajuster ensuite votre statut. Cela signifie coordonner avec le consulat dans votre pays d'origine avant de voyager.
Phase 1 : L'acquisition—Comment négocier sans tuer l'affaire
La négociation immobilière en République dominicaine a des nuances culturelles qui diffèrent des marchés nord-américains ou européens. La plus grande erreur que je vois chez les acheteurs étrangers : faire des offres agressivement basses.
Aux États-Unis, offrir 20-30 % en dessous du prix demandé est courant. À Sosúa et Cabarete, offrir 20 % en dessous du prix demandé est considéré comme une insulte. Le vendeur refusera de négocier avec vous entièrement. Le marché ici est tendu—l'inventaire des unités clés en main en bord de mer à Cabarete a chuté d'environ 15 % au cours des 18 derniers mois en raison de la forte demande. Les vendeurs savent qu'ils ont du levier.
La stratégie réussie : offrir 5 % à 8 % en dessous du prix demandé pour commencer. Cela signifie que vous êtes sérieux mais attendez une négociation raisonnable. Tout ce qui dépasse 10 % en dessous du prix demandé réussit rarement sur le marché actuel.
Les accords verbaux n'ont aucune valeur légale. Une propriété n'est pas sécurisée tant que vous n'avez pas signé une Promesa de Venta (Promesse de Vente) et viré des fonds à l'entiercement. J'ai vu des acheteurs perdre des propriétés parce qu'ils ont serré la main du vendeur, sont rentrés chez eux pour "y réfléchir", et sont revenus une semaine plus tard pour découvrir que le vendeur avait accepté une autre offre. Les engagements verbaux ne signifient rien ici.
Le processus standard :
Vous identifiez une propriété. Vous faites une offre écrite. Si le vendeur accepte, vous payez un dépôt de réservation de 5 000 à 10 000 USD pour retirer la propriété du marché pendant que vous effectuez la diligence raisonnable. Ce dépôt est généralement remboursable si la recherche de titre révèle des problèmes.
Une fois que vous êtes satisfait de la diligence raisonnable, vous signez la Promesa de Venta. Ce contrat est juridiquement contraignant en vertu de l'article 1589 du Code civil dominicain, qui stipule "Une promesse de vente équivaut à une vente." À ce stade, vous payez généralement 10 % à 20 % du prix d'achat (moins le dépôt de réservation déjà payé).
La Promesa doit explicitement indiquer que le paiement est en USD. Si le contrat ne spécifie pas la devise, la loi dominicaine permet au vendeur d'exiger un paiement en Pesos au taux de change quotidien de la Banque centrale, ce qui introduit un risque inutile.
Utilisez l'entiercement. Les transactions réputées utilisent un service d'entiercement américain ou local. Les fonds ne sont pas libérés au vendeur tant que le transfert de titre n'est pas soumis au Registro de Títulos (Registre foncier). Si quelqu'un vous suggère de virer de l'argent directement au vendeur avant la clôture, partez.
Les clauses de devise sont importantes. Assurez-vous que votre contrat spécifie l'USD et inclut une clause sur la façon dont les fluctuations du taux de change seront gérées si une partie de la transaction implique une conversion en Pesos.
La rareté de l'inventaire que j'ai mentionnée crée un marché de vendeurs. Les propriétés qui sont correctement évaluées et ont des titres clairs se vendent rapidement. Si vous trouvez quelque chose qui coche toutes les cases, vous devez agir de manière décisive. Mais la décision ne signifie pas sauter la diligence raisonnable.
Phase 2 : Diligence raisonnable médico-légale—Le Deslinde est tout
C'est là que les acheteurs étrangers perdent de l'argent. Ils sautent la vérification appropriée des titres parce qu'ils sont enthousiasmés par la propriété ou qu'ils font confiance au vendeur, puis ils découvrent des problèmes après la clôture lorsqu'il est trop tard.
Le Deslinde est le document le plus critique dans l'immobilier dominicain. En vertu de la Loi 108-05, une propriété ne peut être hypothéquée ou vendue sans un Deslinde—une enquête de titre vérifiée par GPS qui confirme que les limites exactes de la propriété correspondent au titre enregistré. Acheter sans cela est la cause numéro un de fraude dans l'immobilier dominicain.
Je pratique depuis 1986. J'ai un contact direct au bureau des terres qui gère les titres et les deslindes à Puerto Plata, donc je peux vérifier ces documents rapidement. La plupart des avocats n'ont pas cette relation, ce qui signifie des retards. Le délai standard pour une recherche de titre appropriée et une phase de diligence raisonnable est de 14 à 21 jours. Si votre avocat dit qu'il peut le faire en trois jours, il coupe les coins.
La recherche de titre implique de tirer la Certificación del Estado Jurídico du Registro de Títulos. Ce document révèle les privilèges, hypothèques, ou annotations judiciaires contre la propriété. Si le vendeur a des dettes impayées, ces dettes peuvent devenir votre problème si elles ne sont pas réglées avant la clôture.
La vérification de l'IPI confirme que le vendeur n'a pas de dettes fiscales foncières en souffrance. Vous obtenez une Certificación de IPI de la DGII (Autorité fiscale). S'il y a des arriérés d'impôts, la propriété peut être saisie par le gouvernement même après que vous l'ayez achetée.
La vérification des services publics est critique. Les factures d'électricité impayées restent avec le compteur, pas la personne. Vous devez vérifier un "solde zéro" avec Edenorte (le fournisseur d'électricité de la côte nord) avant la clôture. J'ai vu des acheteurs acheter des propriétés pour découvrir ensuite 3 000 $ de factures d'électricité impayées attachées au compteur.
Si vous achetez un condo, vous avez besoin d'une "Lettre de Non-Dette" de la HOA (Condominio). Les frais de HOA impayés sont un privilège privilégié contre l'unité. La HOA peut placer un privilège sur la propriété pour les frais arriérés, et ce privilège survit à la vente.
Pour les villas, une enquête périmétrique confirme qu'aucun tiers n'occupe le terrain. La loi dominicaine protège la possession. Si quelqu'un a vécu sur une partie de la propriété et peut prouver une occupation continue, il peut avoir des droits légaux sur ce terrain même s'il ne détient pas le titre. C'est rare, mais cela arrive.
Si le vendeur est une entreprise, vous devez vérifier le RNC (ID fiscal) et obtenir une résolution d'entreprise autorisant la vente. Si le vendeur est un individu, vous devez vérifier l'état civil. Le consentement conjugal est obligatoire pour les ventes de propriété en République dominicaine. Si le vendeur est marié et que le conjoint ne signe pas l'acte, la vente peut être annulée.
Le coût de couper les coins ici est catastrophique. J'ai vu des investisseurs perdre des propriétés entières parce qu'ils ont sauté le Deslinde ou n'ont pas vérifié l'état civil du vendeur. Une recherche de titre appropriée coûte 1 500 à 2 000 $. Résoudre un problème de titre après la clôture peut coûter 50 000 $+ en frais juridiques et des années de litige.
Phase 3 : Conformité financière—Déplacer 200 000 $ sans déclencher de signaux
La Loi 155-17 contre le blanchiment d'argent régit toutes les transactions immobilières en République dominicaine. La loi interdit strictement les paiements en espèces dépassant RD$1,000,000 (environ 16 500 USD). Tous les paiements au-dessus de ce seuil doivent être bancarisés et traçables.
Cela crée des exigences de conformité que de nombreux acheteurs étrangers n'anticipent pas. Les banques dominicaines exigent six mois de relevés bancaires et une preuve de revenu de votre pays d'origine pour ouvrir un compte. Elles veulent voir des déclarations fiscales ou des fiches de paie démontrant la source des fonds que vous déposez.
Si vous transférez 200 000 USD à l'international, attendez-vous à un examen minutieux. Les banques intermédiaires (banques correspondantes) exigent souvent la Promesa de Venta comme justification du transfert. Le virement lui-même prend de 24 à 72 heures pour être compensé, à condition que toute la documentation soit en ordre.
Vous devez déclarer toute somme en espèces supérieure à 10 000 USD à l'entrée à l'aéroport. Le défaut de déclaration entraîne la confiscation. J'ai vu des acheteurs tenter d'apporter 50 000 $ en espèces pour éviter les frais de virement, seulement pour que la totalité du montant soit saisie à la douane.
Les courtiers immobiliers, avocats et notaires sont des "Sujets Obligés" en vertu de la Loi 155-17. Nous sommes tenus de signaler les transactions suspectes au gouvernement. Si vous vous présentez avec une valise de billets ou refusez de fournir une documentation sur la source des fonds, nous ne pouvons pas procéder à la transaction.
Pour acheter une propriété en tant qu'étranger, vous devez obtenir un numéro RNC (Registre National des Contribuables) de la DGII, même si vous n'êtes pas résident. C'est un processus simple—cela prend environ une semaine—mais c'est obligatoire.
Ouvrir un compte bancaire dominicain nécessite une présence physique. Vous pouvez utiliser des banques comme Banco Popular ou Banreservas, mais vous devez vous présenter en personne pour signer les documents du compte. Certains acheteurs tentent d'ouvrir des comptes à distance, mais cela fonctionne rarement en pratique.
Les paiements en cryptomonnaie ne sont pas reconnus par le Registro de Títulos. Si vous souhaitez utiliser des cryptomonnaies pour financer votre achat, vous devez d'abord les convertir en USD et les transférer par des canaux bancaires traditionnels. L'Acte de Vente officiel doit montrer la monnaie fiduciaire.
Le processus de conformité est fastidieux, mais il est conçu pour prévenir le blanchiment d'argent et protéger les transactions légitimes. Si vous avez une documentation propre sur la source des fonds et que vous êtes prêt à travailler au sein du système bancaire, le processus est simple.
Phase 4 : Clôture et transfert—Sécuriser la propriété légale
La taxe de transfert de propriété est de 3 % de la valeur de la propriété. Le gouvernement utilise soit le prix d'achat, soit la valeur estimée, selon la plus élevée. Si vous achetez un condo de 200 000 $ et que le gouvernement l'évalue à 220 000 $, vous payez 3 % sur 220 000 $. Cependant, en vertu de la Loi 171-07, votre premier achat est exonéré de cette taxe si vous êtes éligible au visa Retraité/Rentier en prouvant le revenu requis.
Les frais juridiques standard pour la clôture sont de 1 % à 1,5 % du prix d'achat, plus 18 % de TVA (ITBIS) sur les frais eux-mêmes—pas sur le prix de la propriété. Sur un achat de 200 000 $, attendez-vous à payer 2 000 à 3 000 $ en frais juridiques, plus environ 500 à 1 000 $ en droits de timbre mineurs et frais de registre.
L'Acto de Venta (Acte de Vente) est l'acte final. Il doit être signé devant un Notaire Public et légalisé au bureau du Procureur général (Procuraduría). Le Notaire en République dominicaine n'est pas seulement un témoin de document—c'est un haut fonctionnaire qui vérifie la légalité de la transaction.
Vous pouvez clôturer à distance en utilisant un Poder Especial (Procuration Spéciale). Ce document doit être apostillé dans votre pays d'origine et traduit en espagnol par un traducteur certifié. Environ 90 % de mes clients étrangers clôturent par procuration car ils ne veulent pas retourner en RD juste pour la signature.
Après la signature de l'Acto de Venta, l'acte est déposé au Registro de Títulos. Le Registre prend de 20 à 45 jours pour émettre le nouveau Certificado de Título à votre nom. Pendant cet "écart d'enregistrement", vous possédez techniquement la propriété (l'Acto de Venta est une preuve de propriété), mais le registre public n'a pas encore été mis à jour. C'est normal.
Certains investisseurs achètent par le biais d'une entreprise dominicaine (SRL) plutôt qu'en leur nom personnel. Cette structure évite la taxe de transfert de 3 % sur les ventes futures d'actions (vous vendez des actions de l'entreprise plutôt que la propriété elle-même), mais elle entraîne une taxe annuelle sur les actifs de 1 % et nécessite des déclarations comptables mensuelles. Pour la plupart des acheteurs, la propriété personnelle est plus simple à moins que vous ne déteniez plusieurs propriétés.
La République dominicaine a une taxe de succession de 3 % sur les actifs transférés aux héritiers. C'est nettement inférieur à la taxe de succession de 40 % aux États-Unis ou au Royaume-Uni, ce qui rend la RD attrayante pour des fins de planification successorale.
Phase 5 : De propriétaire à résident permanent
Posséder la propriété vous qualifie pour le visa d'investissement, mais vous devez encore compléter le processus d'immigration. C'est une piste bureaucratique distincte de la transaction immobilière.
Vous avez besoin d'un casier judiciaire de votre pays d'origine, apostillé et traduit en espagnol. Le document doit être émis dans les trois à six derniers mois. Si vous venez d'un pays qui n'émet pas de casiers judiciaires au niveau national, vous aurez besoin de vérifications régionales couvrant tous les endroits où vous avez vécu au cours des cinq dernières années.
L'acte de naissance doit être la version "Long Form" (non abrégée), apostillée et traduite. Le système d'immigration dominicain est très strict à ce sujet—ils rejetteront les actes de naissance abrégés.
Un examen médical obligatoire vérifie la tuberculose, le VIH et l'usage de drogues. Cela implique une prise de sang, un test d'urine et une radiographie pulmonaire. Vous effectuez cet examen en République dominicaine dans une clinique agréée. Les résultats sont valables 90 jours.
Les photos de passeport doivent mesurer 2x2 pouces, fond blanc, sans bijoux ni lunettes, avec les oreilles visibles. L'immigration dominicaine rejette les photos qui ne répondent pas à ces spécifications exactes. J'ai vu des demandes retardées de semaines parce que les photos montraient le demandeur portant des boucles d'oreilles.
Vous avez besoin d'un citoyen dominicain ou d'un résident permanent pour signer en tant que garant (Garante). Cette personne se porte garant financièrement pour vous. Trouver un garant peut être difficile si vous n'avez pas de connexions locales, mais de nombreux cabinets d'avocats (y compris le mien) peuvent arranger cela.
Les frais gouvernementaux et juridiques pour la résidence Fast Track se situent généralement entre 3 000 et 5 000 USD par candidat, hors l'investissement de 200 000 $. Cela couvre les frais de demande, l'examen médical, les traductions de documents et la représentation légale.
La première carte de résidence permanente est valable un an, puis renouvelable tous les quatre ans. Le processus de renouvellement est simple—vous fournissez une documentation mise à jour et payez les frais de renouvellement.
Si votre objectif est la citoyenneté, vous pouvez demander la naturalisation par la naturalisation privilégiée six mois après avoir reçu votre carte de résidence permanente. L'entretien de citoyenneté se déroule en espagnol. Vous devez démontrer une connaissance de base de l'histoire et de la culture dominicaines. Les questions ne sont pas difficiles—elles portent sur l'hymne national, les pères fondateurs, les fêtes majeures—mais vous avez besoin d'un espagnol conversationnel pour réussir.
Le délai de traitement de la naturalisation ajoute encore 12 à 24 mois après la soumission de la demande. Le gouvernement effectue des vérifications de fond et vérifie vos liens avec le pays. Si vous n'avez jamais vécu en RD et ne visitez que rarement, ils peuvent remettre en question la légitimité de votre demande. Avoir une propriété locative qui génère des revenus et payer des taxes sur ces revenus aide à démontrer des liens authentiques.
| Caractéristique du programme | République dominicaine | Visa doré Portugal | CBI Turquie | Visa investisseur EAU |
|---|---|---|---|---|
| Investissement minimum | 200 000 USD (Immobilier) | 500 000 € (Capital-risque) | 400 000 USD (Immobilier) | 2M AED (~545 000 USD) |
| Délai de traitement de la résidence | 3-6 mois | 2+ ans (retard) | 3-6 mois | 2-3 mois |
| Chemin vers la citoyenneté | 6 mois + 12-24 mois de traitement | 5 ans de résidence requis | 3-6 mois de traitement | Pas de chemin vers la citoyenneté |
| Présence physique requise | Pas de minimum (pour la résidence) | 7 jours/an minimum | Aucune | 6 mois tous les 6 mois |
| Système fiscal | Territorial (revenus étrangers exonérés) | Mondial (taux élevés) | Territorial (0% sur les revenus étrangers) | 0% d'impôt sur le revenu personnel |
| Rendement locatif (typique) | 8-12% brut (5-7% net) | 3-4% net | 4-6% net | 5-8% net |
| Idéal pour | Investisseurs axés sur le revenu, retraités | Chercheurs d'accès à l'UE | Acquisition rapide de passeport | Accès au hub d'affaires |
Post-clôture : Protéger votre investissement de 200 000 $
Vous possédez la propriété. La demande de résidence est déposée. Maintenant, vous devez protéger l'actif.
Le seuil de l'IPI pour la période fiscale 2025/2026 est de RD$10,190,833 (environ 172 000 USD). Vous payez 1 % de taxe sur la valeur dépassant ce seuil annuellement. Si vous avez acheté un condo de 200 000 $, vous payez des taxes sur 28 000 $, ce qui équivaut à 280 $ par an. Cela est dû en janvier. Le gouvernement ne vous enverra pas de facture—vous devez déposer et payer de manière proactive.
L'assurance complète contre les ouragans et les incendies coûte environ 1 % à 1,5 % de la valeur de remplacement annuellement. Sur une propriété de 200 000 $, attendez-vous à payer 2 000 à 3 000 $ par an pour une couverture complète. Ce n'est pas optionnel dans un climat caribéen.
Vous avez cinq jours après la clôture pour transférer le contrat Edenorte (électricité) à votre nom. Si vous manquez ce délai, la compagnie d'électricité peut retirer le compteur. J'ai vu des acheteurs clôturer une propriété, retourner dans leur pays d'origine, et revenir trois mois plus tard pour constater qu'il n'y avait pas d'électricité parce qu'ils avaient oublié de transférer le compte.
Les tarifs d'électricité sur la côte nord sont échelonnés, en moyenne de 0,20 à 0,30 USD par kilowatt-heure. Si vous louez la propriété à court terme, les coûts d'électricité peuvent être significatifs pendant les mois d'été lorsque les locataires utilisent la climatisation en permanence.
Les sociétés de gestion immobilière à Sosúa et Cabarete facturent 20 % à 25 % du revenu locatif brut pour un service complet. Cela inclut le marketing, l'enregistrement des invités, le nettoyage et l'entretien. Si vous ne vivez pas en RD à plein temps, une gestion professionnelle est nécessaire.
Vous pouvez détenir la propriété dans un Fideicomiso (Trust) pour la protection des actifs. Les trusts en République dominicaine sont réglementés par la Loi 189-11. Cette structure protège la propriété des créanciers personnels et simplifie la planification successorale, mais elle ajoute des coûts administratifs annuels.
L'impôt sur les gains en capital est de 27 % sur le profit lorsque vous vendez. Cependant, vous pouvez compenser cela en réclamant les ajustements d'inflation autorisés par la DGII. Si vous détenez la propriété pendant cinq ans et que l'indice d'inflation du gouvernement montre une inflation cumulative de 15 %, vous pouvez ajuster votre coût de base à la hausse avant de calculer le gain.
Le marché de la revente à Sosúa et Cabarete reste solide. Les propriétés avec des titres clairs et un bon historique locatif se vendent en 90 à 120 jours en moyenne. Si vous devez sortir de l'investissement, la liquidité est raisonnable par rapport aux zones rurales ou intérieures.
L'approche de l'investisseur prudent : Ce qui compte réellement
L'École Internationale de Sosúa (ISS) est accréditée par SACS et suit un programme américain. Les frais de scolarité pour 2024/2025 sont d'environ 6 000 à 7 000 USD par an. Si vous déménagez avec des enfants, c'est une fraction
