Le couple est entré dans mon bureau à Sosúa le mois dernier avec un e-mail imprimé d'un promoteur leur promettant un "condo clé en main, prêt à être finalisé en trois semaines." Ils avaient déjà transféré 15 000 $ comme acompte. J'ai demandé à voir la recherche de titre. Ils m'ont regardé comme si je leur avais demandé de produire un morceau de lune.
"Le promoteur a dit que tout était en ordre," m'a dit le mari.
J'ai consulté la base de données du Registro de Títulos directement sur mon ordinateur portable. La propriété avait deux hypothèques attachées et un litige de frontière non résolu avec le voisin. Le promoteur n'avait pas menti, exactement—il n'avait tout simplement pas pris la peine de vérifier. S'ils avaient finalisé en trois semaines comme il l'avait promis, ils auraient possédé un condo avec 80 000 $ de dettes attachées et aucun moyen légal d'utiliser l'espace de stationnement.
C'est la réalité d'acheter un condo en République Dominicaine. Le système fonctionne, mais seulement si vous l'utilisez correctement. Et "correctement" signifie accepter qu'une transaction sécurisée prend du temps—soixante à quatre-vingt-dix jours minimum si vous le faites correctement. Ce mois supplémentaire que vous passez à attendre la vérification du Deslinde et la décharge fiscale de l'IPI ? Ce n'est pas la bureaucratie qui vous ralentit. C'est le cadre légal qui vous protège d'hériter des problèmes de quelqu'un d'autre.
Points Clés
Réalité du Calendrier : Prévoyez 60 à 90 jours de l'offre à l'enregistrement final du titre, et non le mythe de 30 jours qui circule en ligne. Le Registre des Titres prend à lui seul 30 à 45 jours pour émettre votre nouveau certificat après la clôture.
L'Exigence du Deslinde : La loi 108-05 exige que pour qu'une propriété soit transférée avec un Certificado de Título (titre clair), elle doit subir le processus de Deslinde pour définir ses coordonnées GPS. Les propriétés sans cela ne peuvent pas être transférées légalement en tant que parcelles distinctes et ne seront pas éligibles pour un financement bancaire.
Frais de Clôture : Prévoyez un budget de 4 à 5 % du prix d'achat pour la taxe de transfert (3 %), les frais juridiques (1 à 1,5 % plus TVA), et les timbres de registre. Le vendeur paie la commission immobilière, pas vous.
Dominance du Marché en Espèces : Environ 80 à 90 % des transactions sur la Côte Nord sont des transactions entièrement en espèces. Si vous avez besoin d'un financement, attendez-vous à des taux de 8 à 13 % et à des limites de LTV de 50 à 70 % pour les non-résidents.
Taxe Post-Clôture : Pour l'année fiscale 2025, les propriétés évaluées à plus de RD$10,190,833 (environ 172 000 USD) font face à une taxe annuelle IPI de 1 % sur le montant excédentaire. Les propriétaires de plus de 65 ans sont exemptés si c'est leur résidence principale.
Le Calendrier "Papier vs. Réalité"
Google vous dira que la clôture d'une propriété en République Dominicaine prend trente à quarante-cinq jours. Les agents immobiliers acquiesceront à ce calendrier parce qu'il semble professionnel et efficace. Puis vous essayez réellement d'acheter quelque chose.
En 2024, la transaction moyenne que mon cabinet a gérée sur la Côte Nord a pris soixante-treize jours de la signature de la Promesa de Compraventa au moment où le client a reçu son nouveau Certificado de Título. Ce n'est pas parce que nous sommes lents. C'est parce que le gouvernement fonctionne selon son propre calendrier, et les banques exigent des vérifications de conformité approfondies avant d'accepter un virement international.
La répartition ressemble à ceci : Vous signez l'accord initial et versez votre acompte de réservation—généralement 5 000 $ ou 10 % du prix convenu, conservé sur notre compte séquestre, pas celui du vendeur. Ensuite, nous entrons dans la phase de diligence raisonnable, qui prend deux à trois semaines si tout se passe bien. Pendant cette période, nous examinons l'historique du titre, vérifions que le Deslinde existe et correspond à la propriété physique, vérifions l'absence de privilèges et de factures de services impayées, et confirmons que le vendeur est à jour de sa taxe foncière IPI.
Une fois la diligence raisonnable terminée, nous planifions la clôture. Mais vous ne pouvez pas simplement entrer dans le bureau d'un notaire demain. La Dirección General de Impuestos Internos doit évaluer la propriété à des fins de taxe de transfert, ce qui prend cinq à dix jours ouvrables. Si vous clôturez à distance—et environ 60 à 70 % des acheteurs étrangers le font—vous avez besoin d'une Procuration légalisée à un consulat, ce qui ajoute encore sept à dix jours.
Alors vous clôturez enfin. Vous signez l'acte, l'argent est transféré, vous possédez techniquement la propriété. Mais le Registre des Titres n'a pas encore mis à jour le registre public. Cela prend encore trente à quarante-cinq jours. Pendant cet intervalle, nous retenons généralement de 2 000 à 5 000 $ en séquestre comme levier pour garantir que l'avocat du vendeur pousse réellement le registre à émettre votre nouveau titre. Sans cette retenue, vous seriez surpris de voir combien d'avocats deviennent soudainement injoignables une fois qu'ils ont été payés.
Ce calendrier frustre les gens. Je comprends. Mais se précipiter est la façon dont vous vous retrouvez comme ce couple du mois dernier—excité par une "clôture rapide" jusqu'à ce qu'ils découvrent que la propriété vient avec 80 000 $ de dettes non divulguées.
Repérage de Lieu : La Décision Sosúa vs. Cabarete
La Côte Nord n'est pas un monolithe. Sosúa et Cabarete sont à quinze minutes l'un de l'autre, mais ils attirent des acheteurs complètement différents et génèrent des rendements différents.
Les condos à vendre à Sosúa offrent généralement des rendements bruts plus élevés—6 à 9 % nets annuellement—car les prix d'entrée sont plus bas. La ville fonctionne sur le tourisme nocturne. Les visiteurs viennent pour trois à cinq jours, ils veulent être à distance de marche des bars et restaurants, et le bruit ne les dérange pas. Les propriétés les plus performantes se trouvent dans des communautés fermées comme Hispaniola ou Sosua Ocean Village, où vous obtenez sécurité et commodités sans le chaos du centre-ville. Ces complexes atteignent des taux d'occupation de plus de 68 % toute l'année car il y a toujours une demande de la part des visiteurs à court terme.
Cabarete fonctionne différemment. C'est la capitale des sports nautiques. Les gens viennent pour faire du kite surf et de la planche à voile, et ils restent plus longtemps—deux à quatre semaines en général. Les condos à vendre à Cabarete commandent une prime de prix de 15 à 20 % par mètre carré s'ils sont sur Kite Beach, car l'emplacement est toute la proposition de valeur. Vous achetez un accès à des conditions de vent constantes et à un public captif de touristes au style de vie actif.
Le compromis : le marché locatif de Cabarete est plus saisonnier. La haute saison (janvier à mars) voit les taux de vacance chuter à 4–8 % pour les unités en bord de mer, mais les mois intermédiaires peuvent être lents. La vie nocturne de Sosúa fonctionne toute l'année, donc l'occupation reste plus constante. Si vous optimisez pour le rendement, Sosúa gagne souvent. Si vous optimisez pour l'appréciation et le style de vie, Cabarete a plus de sens.
Les prix des propriétés dans les communautés établies de la Côte Nord ont vu une appréciation estimée de 6 à 8 % en 2024, principalement due à un manque de nouveaux inventaires en bord de mer. Les promoteurs ne construisent plus sur la plage—les réglementations environnementales et la réalité qu'il n'y a plus de plage sur laquelle construire ont poussé les nouvelles constructions à l'intérieur des terres. Cette rareté pousse les valeurs de revente à la hausse, en particulier pour tout ce qui a un accès direct à l'océan.
Une chose que partagent les deux marchés : environ 90 % de l'inventaire de qualité étrangère se trouve à l'intérieur de communautés fermées. La sécurité est importante ici, et les acheteurs ont appris cette leçon. Les jours d'achat d'un condo autonome au milieu de la ville sont en grande partie révolus, du moins pour le marché international.
L'Art de l'Offre
Faire une offre en République Dominicaine est culturellement différent de faire une offre aux États-Unis ou au Canada. Les offres agressives à bas prix—commençant 20 % en dessous de la demande—sont considérées comme insultantes ici, et les vendeurs refusent souvent de négocier davantage si vous commencez ainsi. Ce n'est pas seulement une question de fierté ; c'est une norme culturelle autour du respect et du sérieux.
L'écart standard entre le prix de liste et le prix de vente final est généralement de 5 à 10 %. Si une propriété est listée à 200 000 $, une offre réaliste est de 185 000 $ à 190 000 $. Vous pourriez les faire descendre à 180 000 $ si la propriété est en vente depuis six mois, mais commencer à 160 000 $ tue simplement la conversation.
Une fois que vous vous mettez d'accord sur le prix, rien n'est réel tant que vous n'avez pas signé la Promesa de Compraventa. Les accords verbaux n'ont aucune valeur légale ici. Une poignée de main autour d'une bière ne signifie rien. La Promesa est la promesse de vente juridiquement contraignante, et elle inclut des clauses pénales. Si le vendeur se retire sans raison légale, il vous doit légalement le double du montant de l'acompte. Si vous vous retirez sans raison—ce qui signifie que nous n'avons pas trouvé de défaut de titre ou de privilège lors de la diligence raisonnable—vous perdez généralement 30 à 50 % de votre acompte.
L'acompte de réservation est généralement de 5 000 $ ou 10 % du prix convenu, selon le montant le plus élevé. Cet argent va sur le compte séquestre de votre avocat, pas celui du vendeur. Si l'agent du vendeur insiste pour que l'acompte leur soit versé ou soit versé directement au vendeur, éloignez-vous. C'est un signal d'alarme.
La monnaie est importante ici. Le marché immobilier dans les zones touristiques comme Sosúa et Cabarete est effectivement dollarisé pour se protéger contre la dévaluation de la monnaie. Bien que le Peso Dominicain soit la monnaie légale, environ 95 % des transactions impliquant des étrangers sur la Côte Nord sont cotées et effectuées en USD. Si quelqu'un vous propose un prix en pesos, il cible soit les locaux, soit essaie de vous embrouiller avec les fluctuations des taux de change. Insistez sur les prix en USD et les contrats en USD.
Dans les complexes de premier ordre—Ocean Dream à Cabarete, par exemple—les ventes hors marché (propriétés non listées publiquement) représentent environ 15 à 20 % des ventes car la demande dépasse l'offre. Si vous êtes sérieux au sujet de l'achat dans un bâtiment spécifique, cela vaut la peine de demander s'il y a des unités que le propriétaire pourrait envisager de vendre qui ne sont pas listées publiquement. Parfois, les meilleures offres ne figurent jamais sur le MLS.
Diligence Raisonnée Forensique : La "Norme Guido Perdomo"
C'est là que quarante ans de pratique comptent. La diligence raisonnable en République Dominicaine n'est pas une formalité que vous précipitez pour arriver à la clôture. C'est tout l'intérêt d'engager une représentation légale compétente.
La loi 108-05, promulguée en 2007, a modernisé le système de registre et a fait du Certificado de Título la preuve absolue de propriété. Avant 2007, le système était un désastre—les propriétés étaient vendues comme des "parts" de parcelles plus grandes, les frontières étaient indéfinies, et les litiges pouvaient traîner pendant des décennies dans l'ancien système de la Cour foncière. La loi 108-05 a corrigé la plupart de ce chaos en exigeant des relevés GPS vérifiés (le Deslinde) et en créant un registre numérisé.
Mais la loi ne vous protège que si vous l'utilisez correctement. Voici ce que nous vérifions pendant la période de diligence raisonnable, qui dure généralement de quinze à trente jours :
La Recherche de Titre : Nous tirons la Certificación de Estado Jurídico du Registro de Títulos. Ce document est valable trente jours à partir de son émission et révèle chaque privilège, hypothèque et embargo judiciaire attaché à la propriété. Si le vendeur a une hypothèque bancaire, elle apparaît ici. Si un entrepreneur a déposé un privilège parce que le vendeur n'a pas payé pour la rénovation de la cuisine, cela apparaît ici. S'il y a un procès en cours concernant des droits enregistrés (une "Litis sobre Derechos Registrados"), cela apparaît ici.
Nous recherchons en utilisant le numéro de parcelle de la propriété (Designación Catastral), pas le nom du propriétaire ou l'adresse de la rue. C'est crucial car le registre est organisé par parcelle, pas par personne. Si vous cherchez par nom et que la propriété est détenue dans une société, vous la manquerez complètement.
La Vérification du Deslinde : La loi 108-05 exige que pour qu'une propriété soit transférée avec un Certificado de Título (titre clair), elle doit subir le processus de Deslinde pour définir ses coordonnées GPS. Cela transforme une "Constancia Anotada" (qui n'est qu'une part d'une parcelle plus grande) en un Certificat de Titre avec une désignation cadastrale unique.
Les propriétés sans Deslinde ne peuvent pas être vendues comme des parcelles distinctes. Elles ne peuvent pas non plus être hypothéquées—les banques ne prêteront pas contre elles. Le processus de Deslinde est judiciaire, ce qui signifie qu'il nécessite l'approbation de la Cour foncière après que les voisins aient été informés et aient eu la possibilité de s'opposer si les frontières sont incorrectes.
De nombreuses propriétés anciennes, en particulier dans les zones rurales, manquent encore de Deslinde. C'est la cause numéro un des litiges de frontière dans le pays. Si vous achetez l'une de ces propriétés, vous héritez d'un désordre juridique qui peut prendre des années à résoudre. Nous ne les touchons pas.
Décharge Fiscale IPI : La Certificación de IPI confirme que le vendeur a payé sa taxe foncière annuelle. S'ils ne l'ont pas fait, la dette reste avec la propriété, pas la personne. Vous héritez de leur responsabilité fiscale. Nous avons vu des acheteurs se faire frapper avec trois ans de taxes impayées plus des pénalités parce qu'ils ont sauté cette vérification.
Pour l'année fiscale 2025, l'autorité fiscale dominicaine (DGII) a officiellement fixé le seuil d'exemption de l'IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) à RD$10,190,833 (environ 172 000 USD). Vous payez 1 % annuellement uniquement sur le montant dépassant ce seuil. Donc, si votre propriété est évaluée à 200 000 $, vous payez 1 % sur la différence de 28 000 $—environ 280 $ par an. Les propriétaires de plus de 65 ans sont exemptés de l'IPI si la propriété est leur résidence principale et qu'ils ne possèdent qu'une seule propriété en RD.
Vérification du Régime de Copropriété : Pour les condos, nous devons vérifier que le Régimen de Condominio (Règlement de Copropriété) est enregistré auprès du Registre des Titres. Sans cela, vous n'achetez pas une unité d'appartement spécifique—vous achetez une part de terrain. Cela semble technique, mais c'est crucial. Si le régime de copropriété n'est pas enregistré, vous n'avez pas de titre individuel pour votre unité, ce qui signifie que vous ne pouvez pas la vendre indépendamment ou l'hypothéquer.
Nous tirons également une certification de l'administration de la copropriété confirmant que le vendeur est à jour de ses cotisations HOA. Les frais de copropriété impayés peuvent être substantiels, et dans certains bâtiments, l'administration a le droit légal d'empêcher la vente jusqu'à ce que les arriérés soient réglés.
Vérification des Dettes de Services Publics : Les factures d'électricité impayées sont attachées au compteur et à la propriété, pas à la personne. Si le vendeur a sauté les paiements EDENORTE, cette dette vous est transférée. Nous demandons un certificat de "pas de dette" à la compagnie de services publics avant la clôture. Idem pour les factures d'eau, bien que celles-ci soient généralement de plus petits montants.
Vérification du Relevé : Même si le Deslinde existe sur papier, nous engageons un géomètre indépendant pour vérifier physiquement que les frontières sur le terrain correspondent au plan de titre. L'empiètement est courant ici. La clôture du voisin pourrait être à deux mètres sur votre propriété. L'allée partagée pourrait ne pas être réellement partagée selon la description légale. Ces problèmes surgissent lors du relevé physique, et ils sont réparables avant la clôture—mais seulement si vous vérifiez.
Piège de l'Héritage : Si le vendeur est décédé et que les héritiers essaient de vendre, la propriété ne peut pas être transférée tant qu'une Détermination des Héritiers (Determinación de Herederos) n'est pas complétée. Ce processus peut prendre six à douze mois. Nous avons eu des clients qui sont tombés amoureux d'une propriété pour découvrir que le vendeur est décédé il y a deux ans et que la succession est encore en cours de probate. Éloignez-vous de ces situations à moins que vous ne soyez prêt à attendre indéfiniment.
Nous maintenons un contact direct au bureau du Registre des Titres à Puerto Plata, qui gère les titres et les deslindes pour la Côte Nord. Cette relation nous permet de vérifier rapidement les documents et de détecter les écarts qui pourraient prendre des semaines à apparaître par les canaux officiels. Après quarante ans sur ce marché, nous savons quels commis du registre sont compétents et lesquels perdront vos papiers.
Conformité Financière & Financement
Le marché immobilier de la République Dominicaine est majoritairement basé sur les espèces. Environ 80 à 90 % des transactions sur la Côte Nord sont des transactions entièrement en espèces, ce qui signifie que l'acheteur transfère le prix d'achat total sans financement. Cela se produit pour deux raisons : le financement local est difficile à obtenir, et les acheteurs étrangers préfèrent souvent la simplicité d'une transaction en espèces.
Si vous avez besoin de financement, les options sont limitées. Les banques locales—Scotiabank, Banco Santa Cruz, Banco Popular—offrent des hypothèques aux étrangers, mais les conditions ne sont pas favorables comparées aux hypothèques américaines ou canadiennes. Les taux d'intérêt varient généralement de 8 à 13 % à partir de 2024/2025. Les ratios prêt-valeur sont plafonnés à 50 à 70 % de la valeur estimée, qui est souvent inférieure à la valeur marchande. Donc, si vous achetez un condo à 300 000 $, la banque pourrait l'évaluer à 250 000 $ et vous prêter 175 000 $ à 10 % d'intérêt. Vous apportez toujours 125 000 $ en espèces à la clôture.
Les banques exigent également une documentation extensive : déclarations fiscales de votre pays d'origine, preuve de revenu, un score de crédit de 660 à 680 ou plus, et souvent une garantie personnelle. Le processus d'approbation peut prendre trois mois ou plus, c'est pourquoi la plupart des acheteurs qui ont besoin de financement finissent par négocier un financement par le propriétaire ou par le promoteur à la place.
Le financement par le promoteur est plus courant pour les projets en pré-construction. Les promoteurs offrent souvent des plans de paiement sans intérêt pendant les douze à vingt-quatre mois de la phase de construction, avec un paiement ballon dû à l'achèvement. Ces offres nécessitent généralement 50 % d'acompte et n'impliquent pas de vérifications de crédit, ce qui les rend attrayantes pour les acheteurs qui ne veulent pas traiter avec les banques.
Le financement par le propriétaire existe sur le marché de la revente mais est rare—peut-être 10 à 15 % des vendeurs l'envisageront. Les conditions sont généralement de 50 % d'acompte, trois à cinq ans, et 6 à 8 % d'intérêt. Le vendeur détient le titre jusqu'à ce que vous remboursiez le solde, ce qui crée un risque pour les deux parties. Nous structurons ces offres avec soin pour protéger l'acompte de l'acheteur tout en donnant au vendeur une sécurité.
Quel que soit le mode de financement de l'achat, vous devez comprendre la conformité à la lutte contre le blanchiment d'argent (AML). La loi 155-17 (Lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme) classe les agents immobiliers, les notaires et les avocats comme des "sujets obligés". Nous sommes légalement tenus de faire preuve de diligence raisonnable (KYC) et de vérifier la source des fonds pour les transactions, en particulier celles impliquant des espèces ou des montants dépassant le seuil de déclaration de 10 000 USD. Ce n'est pas optionnel. Avant de transférer de l'argent en République Dominicaine, votre banque—et la banque réceptrice—exigeront des documents prouvant d'où vient l'argent.
Nous avons eu des transactions retardées de semaines parce que les acheteurs n'ont pas préparé ces documents à l'avance. La banque veut voir les déclarations fiscales, les relevés de vente d'actions, les documents d'héritage, les accords de prêt—tout ce qui prouve que l'argent vous appartient légalement. Si vous vendez une propriété aux États-Unis pour financer l'achat en RD, vous avez besoin de l'état de clôture de cette vente. Si vous retirez des comptes de retraite, vous avez besoin des relevés montrant l'historique du compte.
Les virements internationaux prennent trois à cinq jours ouvrables pour être compensés en raison des banques intermédiaires et des vérifications de conformité internes. Planifiez en conséquence. Si la clôture est prévue pour vendredi et que vous transférez l'argent jeudi, il n'arrivera pas à temps.
Un détail critique : transférez toujours des USD vers un compte USD en République Dominicaine. Si vous transférez des USD vers un compte en Pesos Dominicains, vous perdez 1 à 2 % sur le spread du taux de change. Il n'y a aucune raison de subir cette perte. La plupart des cabinets d'avocats et des agents séquestres maintiennent des comptes en USD spécifiquement pour éviter cela.
Le Processus de Clôture & les Coûts
La clôture en République Dominicaine se fait chez un notaire, généralement en présence des deux parties et de leurs avocats. Mais vous n'avez pas besoin d'être physiquement présent. Environ 60 à 70 % des transactions étrangères se clôturent à distance à l'aide d'une Procuration (Poder Consular) accordée à votre avocat.
La POA coûte environ 150 à 300 $ pour être rédigée et légalisée à un consulat dominicain dans votre pays d'origine. Elle accorde à votre avocat l'autorité de signer des documents en votre nom, de transférer des fonds, et de compléter la transaction sans que vous soyez dans le pays. Nous en gérons des dizaines chaque année. C'est routinier.
Le jour de la clôture, l'acte (Contrato de Compraventa) est signé devant un Notaire Public. Le notaire authentifie les signatures et vérifie l'identité des parties. Il y a des frais de notaire distincts pour ce service, généralement de 500 à 1 000 USD selon la complexité.
L'acheteur paie l'Impuesto de Transferencia, qui est un taux fixe de 3 % de la valeur évaluée par le gouvernement. La DGII (autorité fiscale) évalue la propriété, et cette évaluation est souvent inférieure au prix d'achat. Donc, si vous achetez un condo pour 250 000 $ mais que la DGII l'évalue à 200 000 $, vous payez 3 % de 200 000 $—6 000 $ en taxe de transfert. Cela est dû dans les six mois suivant la signature du contrat pour éviter les pénalités et les intérêts.
Les frais juridiques sont standard à 1 % à 1,5 % du prix d'achat, plus 18 % de TVA (ITBIS) sur les frais. Donc, pour un achat de 250 000 $, vous payez 2 500 à 3 750 $ en frais juridiques, plus 450 à 675 $ en TVA. Il y a aussi des timbres de registre et des frais de dépôt divers totalisant environ 200 à 400 USD.
Les coûts de clôture totaux représentent généralement 4 à 5 % du prix d'achat. Prévoyez en conséquence.
Le vendeur paie la commission de l'agent immobilier, qui est généralement de 5 à 10 %. Vous ne payez aucune commission en tant qu'acheteur. C'est la pratique standard en République Dominicaine.
L'assurance titre existe—des entreprises comme Stewart Title opèrent ici—mais elle est rarement utilisée. Moins de 5 % des transactions impliquent une assurance titre car le système de registre de la loi 108-05 est considéré comme suffisamment sécurisé. L'État garantit la validité du titre enregistré, ce qui élimine la plupart des risques que l'assurance titre couvrirait aux États-Unis.
Après la clôture, il y a un intervalle. Vous avez signé l'acte, l'argent a été transféré, vous possédez techniquement la propriété. Mais le Registre des Titres n'a pas encore mis à jour le registre public. Cela prend trente à quarante-cinq jours. Pendant cet intervalle, nous retenons de 2 000 à 5 000 $ en séquestre pour garantir que l'avocat du vendeur suit réellement avec le dépôt au registre. Sans ce levier, vous seriez surpris de voir combien d'avocats cessent soudainement de répondre aux appels une fois qu'ils ont été payés.
Lorsque le nouveau Certificado de Título arrive enfin, c'est le seul document qui compte. C'est la preuve de propriété soutenue par l'État. Gardez-le en lieu sûr.
Propriété & Obligations Continues
Posséder un condo en République Dominicaine s'accompagne de coûts continus que de nombreux acheteurs sous-estiment.
Les frais de HOA à Sosúa et Cabarete varient généralement de 2,50 à 4,00 USD par mètre carré par mois. Un condo de 100 mètres carrés (environ 1 075 pieds carrés) coûte 250 à 400 $ par mois en frais de copropriété. Ces frais couvrent la sécurité, l'entretien des parties communes, l'entretien de la piscine, et parfois l'eau. L'électricité est toujours séparée.
EDENORTE, le fournisseur d'électricité de la Côte Nord, utilise un système de tarif par paliers. Une consommation de plus de 700 kWh par mois déclenche le palier de pénalité où le prix par kWh augmente considérablement. Si vous faites fonctionner la climatisation en permanence, votre facture peut facilement atteindre 150 à 200 USD par mois. Il y a aussi une charge fixe de compteur d'environ 3 à 5 USD même si votre consommation est nulle.
Internet à fibre optique haute vitesse de Claro ou Starlink coûte environ 40 à 60 USD par mois. Starlink a résolu les problèmes de fiabilité qui ont longtemps affecté l'internet de la Côte Nord, mais ce n'est pas bon marché—environ RD$2,900 par mois (environ 50 USD).
L'assurance ouragan et incendie coûte généralement 1 % à 1,5 % de la valeur de remplacement de la propriété annuellement. Pour un condo de 250 000 $, cela représente 2 500 à 3 750 $ par an. De nombreuses associations de copropriété incluent des polices d'assurance maîtresses dans les frais de HOA, mais vous devriez vérifier la couverture et envisager des polices supplémentaires pour vos biens personnels.
Si vous louez la propriété, vous devez prévoir des frais de gestion (généralement 15 à 20 % des revenus locatifs bruts), le nettoyage entre les invités, des réserves de maintenance, et les réparations inévitables. Les rendements locatifs de 6 à 9 % nets supposent que vous gérez ces coûts de manière rigoureuse.
La taxe foncière annuelle IPI est due en janvier. Le gouvernement n'envoie pas de facture. C'est votre responsabilité de calculer et de payer. Si vous manquez la date limite, les pénalités et les intérêts s'accumulent rapidement. Pour les propriétés évaluées au-dessus du seuil d'exemption 2025 (RD$10,190,833, environ 172 000 USD), vous payez 1 % sur l'excédent. Pour un condo de 250 000 $, cela représente environ 780 $ par an.
Le coût de la vie à Sosúa et Cabarete est significativement inférieur à celui des grandes villes américaines. Un couple peut vivre confortablement pour 2 000 à 2 500 USD par mois, y compris le loyer ou les frais de HOA. Un "Plato del Día" typique dans un comedor local (plat du jour avec riz, haricots, viande, et salade) coûte 4 à 6 USD. Une visite chez un spécialiste privé au Centro Médico Cabarete coûte environ 40 à 60 USD sans assurance.
Si vous avez des enfants en âge scolaire, l'International School of Sosúa (ISS) et l'ISLA Academy (Cabarete) sont les principales écoles privées anglophones de la Côte Nord. Les frais de scolarité varient de 6 000 à 8 000 USD par an—significativement moins que les 25 000+ pour des écoles privées comparables aux États-Unis.
L'aide domestique est abordable. Une femme de ménage à plein temps coûte généralement 300 à 400 USD par mois, plus le bonus de Noël et les avantages obligatoires. C'est une pratique courante parmi les expatriés et rend la vie quotidienne plus facile.
Sosúa a l'une des plus anciennes communautés d'expatriés des Caraïbes, fondée à l'origine par des réfugiés juifs en 1940. Cette histoire a créé une culture profondément ancrée d'accueil des étrangers, ce qui rend l'intégration plus facile que dans de nombreuses autres destinations des Caraïbes.
Pourquoi la Côte Nord vs. Alternatives Globales
Nous positionnons la République Dominicaine comme une alternative d'investissement à Dubaï, aux Émirats Arabes Unis, à Chypre, au Portugal, à la Turquie, et à d'autres marchés immobiliers bien connus pour l'optimisation fiscale. La comparaison vaut la peine d'être examinée.
Le Ministère du Tourisme de la République Dominicaine a officiellement célébré l'atteinte du cap des 10 millions de visiteurs (arrivées combinées par avion et croisière) en décembre 2023, et la tendance s'est poursuivie en 2024, consolidant son statut de destination la plus visitée des Caraïbes. L'infrastructure touristique est mature et stable. L'aéroport de Puerto Plata (POP) a accueilli 880 091 passagers en 2024, représentant une augmentation de 20,25 % par rapport à l'année précédente. La Côte Nord est accessible—deux heures de Miami, trois heures et demie de New York.
Les rendements locatifs de 6 à 9 % surpassent constamment les marchés saturés comme Miami (3 à 4 %) ou le sud de l'Espagne (3 à 5 %). Le prix d'entrée est plus bas, les taux d'occupation sont plus élevés, et les coûts opérationnels sont gérables.
Les voies de résidence sont simples. En vertu de la Loi Générale sur la Migration et du Décret 950-01, vous pouvez vous qualifier pour la Résidence d'Investissement avec un achat de propriété de 200 000 USD, comparé à 500 000 €+ dans de nombreux programmes européens de "Golden Visa". Les retraités peuvent se qualifier pour le programme Pensionado en vertu de la Loi 171-07 avec une pension mensuelle garantie de seulement 1 500 USD (plus 250 $ par personne à charge). Le processus prend six à douze mois et ne nécessite pas de renoncer à votre citoyenneté d'origine.
La RD a connu une croissance annuelle moyenne du PIB de 5 à 6 % au cours de la dernière décennie, en tête de la région des Caraïbes. La Banque Centrale a rapporté une inflation de 3,30 à 3,35 % pour 2024, l'une des plus basses d'Amérique Latine. Le Peso Dominicain est resté relativement stable, se dépréciant de manière prévisible d'environ 2 à 3 % par an par rapport à l'USD, évitant les effondrements volatils observés dans d'autres monnaies d'Amérique Latine.
La stabilité politique n'est pas parfaite, mais elle est meilleure que la plupart des alternatives dans la région. Le gouvernement est pro-entreprise et pro-tourisme depuis des décennies. L'infrastructure s'améliore—lentement, mais elle s'améliore. La route de Cabarete à Santiago est enfin praticable, bien que les nids-de-poule près de l'entrée soient toujours un casse-tête.
La comparaison avec Dubaï est intéressante. Dubaï offre zéro taxe foncière et pas d'impôt sur le revenu, ce qui semble attractif. Mais les prix d'entrée sont significativement plus élevés, les rendements sont plus bas, et l'ajustement culturel est plus dramatique. La République Dominicaine offre un style de vie qui semble plus accessible aux Nord-Américains et aux Européens—l'espagnol est plus facile à apprendre que l'arabe, la nourriture est familière, et le fuseau horaire fonctionne pour les travailleurs à distance.
Le programme Golden Visa du Portugal est en cours de suppression, et les prix à Lisbonne et en Algarve ont explosé. Chypre a une instabilité bancaire et des complications politiques. La Turquie offre des rendements élevés mais une volatilité monétaire qui peut effacer les gains du jour au lendemain.
La République Dominicaine n'est pas parfaite. L'électricité est peu fiable. La bureaucratie est lente. La corruption existe, bien qu'elle soit moins omniprésente qu'il y a vingt ans. Mais pour les investisseurs qui priorisent le rendement, l'accessibilité, et un cadre légal clair, la Côte Nord offre une alternative convaincante aux suspects habituels.
La Valeur de l'Immobilier "Lent"
Ce couple qui est entré dans mon bureau le mois dernier avec l'e-mail de "clôture rapide" a finalement acheté une autre propriété. Nous avons pris quatre-vingt-douze jours de l'offre à l'enregistrement du titre. Ils se sont plaints de l'attente. Puis ils ont reçu leur Certificado de Título sans privilèges, sans litiges de frontière, et sans surprises.
Le promoteur qui leur a promis la clôture en trois semaines ? Son projet est actuellement en litige pour dettes impayées envers les entrepreneurs. Les acheteurs qui se sont précipités sont maintenant coincés dans un désordre juridique qui prendra des années à résoudre.
L'immobilier en République Dominicaine récompense la patience. Le cadre légal existe pour vous protéger, mais seulement si vous l'utilisez. La loi 108-05 a éliminé la plupart du chaos qui a affligé l'ancien système, mais elle n'a pas éliminé le besoin d'une représentation légale compétente. L'exigence du Deslinde empêche les litiges de frontière, mais seulement si vous vérifiez que le Deslinde existe réellement et correspond à la propriété physique. Le Registre des Titres garantit la propriété, mais seulement si vous tirez l'historique du titre et vérifiez les privilèges avant de transférer l'argent.
Nous faisons cela depuis quarante ans. Nous avons vu chaque escroquerie, chaque raccourci, chaque coin qui est coupé lorsque les acheteurs priorisent la vitesse sur la sécurité. Le schéma est toujours le même : les acheteurs qui se précipitent sont les acheteurs qui le regrettent.
Des frais de vérification légale de 1 500 $ économisent souvent 150 000 $ de maux de tête futurs. Vérifiez d'abord, faites confiance ensuite. C'est la seule façon de garantir que votre condo des Caraïbes est un actif générationnel, pas une responsabilité.
Si vous êtes sérieux au sujet d'acheter un condo en République Dominicaine et que vous voulez que cela soit fait correctement, la conversation commence par la diligence raisonnable. Pas par le financement. Pas par la visite des propriétés. Par la vérification que la propriété que vous envisagez existe réellement comme décrit, avec un titre clair, des frontières claires, et sans dettes cachées. C'est la fondation. Tout le reste est négociable.
