Mardi dernier, un couple de Toronto est entré dans mon bureau avec un problème que j'ai vu au moins trois douzaines de fois cette année. Ils avaient trouvé ce qu'ils pensaient être une aubaine—un terrain en bord de mer à Cabarete, listé à environ la moitié du prix courant. Le vendeur avait un certificat de titre. Il avait des photographies. Il avait même un contrat notarié prêt à être signé.
Ce qu'il n'avait pas, c'était un Deslinde.
Quand j'ai expliqué qu'ils achèteraient un pourcentage d'une parcelle plus grande sans limites légales définies, le visage du mari est devenu pâle. "Mais nous avons déjà viré l'acompte," a-t-il dit.
Nous avons récupéré la plupart. Mais seulement parce que nous l'avons attrapé avant que le deuxième paiement ne soit encaissé.
C'est la réalité d'acheter un terrain en République Dominicaine en 2026. L'opportunité est réelle—le pays a accueilli plus de 10 millions de visiteurs (en combinant les passagers aériens et de croisière) en 2023, l'investissement étranger a atteint environ 4,39 milliards de dollars selon la Banque Centrale, et la Côte Nord a spécifiquement vu une augmentation de 12 % des arrivées aériennes l'année dernière. Mais le cadre juridique protégeant cet investissement est plus nuancé que la plupart des acheteurs étrangers ne le réalisent. Un certificat de titre seul ne prouve rien sur l'endroit où votre propriété commence et se termine réellement. Le Deslinde—le processus de démarcation GPS approuvé par le tribunal—est ce qui transforme un bout de papier en une propriété défendable.
Je gère ces transactions depuis 1986. J'ai vu le marché évoluer des accords de poignée de main et des parts de pourcentage à un système de registre moderne qui fonctionne réellement, quand vous savez comment l'utiliser. Ce n'est pas un argument de vente pour les propriétés que nous représentons. C'est une décomposition de l'architecture juridique qui détermine si votre investissement caribéen devient un atout ou une bataille judiciaire de dix ans.
Points Clés
Le Deslinde est obligatoire : La loi 108-05 exige des limites mesurées par GPS pour tous les transferts de propriété. Le Registre bloque généralement le transfert des Constancias Anotadas aux nouveaux propriétaires sans qu'un Deslinde ne soit initié ou complété.
L'assurance titre couvre les risques cachés : Même avec des documents en règle, la fraude, la falsification ou les héritiers manquants peuvent apparaître. Les polices de Stewart Title ou First American coûtent généralement 0,5-1 % du prix d'achat et incluent la défense légale.
La diligence raisonnable prend au minimum 3-6 mois : Se précipiter dans le processus de vérification—recherche de titre, arpentage, dédouanement fiscal, vérification de possession—est la façon dont les investisseurs perdent de l'argent.
CONFOTUR vous exempte des taxes majeures : La loi 158-01 dispense de la taxe de transfert de 3 % et de la taxe foncière annuelle de 1 % pendant 10-15 ans, mais uniquement pour les projets approuvés par le Conseil de Promotion du Tourisme dans les zones désignées.
Le Tribunal de Terres a une juridiction exclusive : Le Tribunal de Tierras gère tous les litiges de propriété enregistrés séparément des tribunaux civils, avec des juges spécialisés formés au système Torrens.
Pourquoi Ce Guide Existe
Vous lisez ceci parce que vous évaluez la République Dominicaine comme une option de diversification—probablement au lieu de Dubaï, du Portugal ou de Chypre. Peut-être êtes-vous fatigué de la surabondance des Émirats Arabes Unis, ou des rendements compressés de 3-4 % au Portugal, ou du labyrinthe bureaucratique des taxes foncières européennes. La Côte Nord offre des rendements locatifs bruts de 7-12 % sur les condos en bord de mer, des prix d'entrée à partir d'environ 150 000 $, et un marché dollarisé qui se protège contre le risque de change local.
Mais ces chiffres ne comptent que si votre propriété est légalement solide.
Ce guide est destiné aux investisseurs qui comprennent que "bon marché" et "sécurisé" ne sont pas la même chose. Il est basé sur les cas que j'ai personnellement gérés à Sosúa et Cabarete—les transactions qui se sont conclues sans problème, et celles qui se sont effondrées parce que quelqu'un a sauté une étape. Si vous cherchez une assurance que l'achat de terrain ici est "facile", vous ne la trouverez pas. Ce que vous trouverez est une carte réaliste du processus, des risques spécifiques, et des outils juridiques qui les atténuent.
La Fondation Non-Négociable : Comprendre le Deslinde
Voici ce que la plupart des documents promotionnels ne vous diront pas : jusqu'en 2007, le système immobilier dominicain permettait aux gens d'acheter et de vendre des "Constancias Anotadas"—essentiellement, un certificat indiquant que vous possédiez, disons, 15 % d'une parcelle plus grande. Pas de limites. Pas de coordonnées. Juste un pourcentage.
Cela a créé un cauchemar.
Deux voisins pourraient tous deux revendiquer la même zone physique parce que leurs pourcentages se chevauchaient. Un promoteur pourrait vous vendre le "Lot 7" dans une parcelle plus grande, mais si le titre parent n'a jamais été subdivisé par le processus de Deslinde, votre "lot" n'existait pas légalement en tant qu'entité distincte. Les banques ne prêteraient pas dessus. Les acheteurs futurs ne pourraient pas obtenir un titre clair. Et si un litige survenait, vous passeriez des années au Tribunal de Terres à essayer de prouver quels mètres carrés vous appartenaient réellement.
La loi 108-05 était censée résoudre cela. Elle a rendu le Deslinde obligatoire pour toutes les nouvelles transactions. Le processus a trois phases strictes :
Arpentage Technique (Mensura) : Un arpenteur agréé (Agrimensor) mesure physiquement la propriété et génère des coordonnées GPS précises au centimètre près. Ces coordonnées sont stockées dans la base de données numérique du Registre.
Approbation Judiciaire : Le travail de l'arpenteur est envoyé au Tribunal de Tierras, où un juge l'examine et s'assure que tous les voisins ont été correctement informés. Si personne ne conteste les limites, le juge approuve la nouvelle démarcation.
Enregistrement : Le Registraire annule l'ancienne Constancia Anotada et émet un nouveau Certificat de Titre indépendant lié à ces coordonnées GPS spécifiques.
Cela prend un minimum de 3-6 mois si tout se passe bien. Si un voisin dépose une objection, cela peut prendre des années.
Le document clé que vous devez vérifier est la Certificación de Estado Jurídico del Inmueble—le Certificat de Statut Juridique. C'est le document légal standard émis par le Registre des Titres qui certifie le statut juridique actuel de la propriété, y compris le propriétaire, les privilèges existants (hypothèques), et tout blocage légal (oposición) qui empêcherait la vente.
Nous avons un contact direct au Registre de Puerto Plata qui nous aide à vérifier les titres rapidement. La plupart des acheteurs ne l'ont pas. Ils se fient à la parole du vendeur, à l'assurance d'un agent immobilier, ou au fait que le vendeur a un certificat de titre physique en main. Rien de tout cela ne prouve que le Deslinde est complet.
Des enquêtes indépendantes dans la région de Cabarete trouvent des chevauchements de limites dans environ 1 propriété sur 10 de Constancia Anotada. Ce n'est pas un petit risque. C'est un défaut structurel dans la façon dont la propriété a été initialement enregistrée.
Si vous regardez un terrain sans un Deslinde finalisé, vous n'achetez pas de l'immobilier. Vous achetez un projet juridique qui pourrait prendre des années à se terminer, sans garantie que les limites finales correspondront à ce que le vendeur a promis.
La Deuxième Ligne de Défense : L'Assurance Titre
Disons que vous avez vérifié que le Deslinde est complet. Le certificat de titre est propre. Le dédouanement fiscal ne montre aucun IPI impayé. L'arpenteur confirme que les coordonnées GPS correspondent à la parcelle physique.
Vous n'êtes toujours pas entièrement protégé.
L'État dominicain garantit théoriquement les titres enregistrés, mais le Fonds d'Indemnisation établi par la loi pour compenser les erreurs du Registre a historiquement manqué de capital suffisant. Si quelqu'un conteste avec succès votre propriété sur la base d'un défaut caché—une signature falsifiée lors d'un transfert précédent, un héritier manquant qui refait surface des années plus tard, une erreur de saisie dans les registres du Registre—vous défendez cette réclamation avec votre propre argent.
C'est là que l'assurance titre devient pertinente.
Stewart Title et First American Title Insurance opèrent tous deux en République Dominicaine, offrant des polices qui couvrent ce que la diligence raisonnable standard ne peut pas détecter. La prime est généralement de 0,5-1 % du prix d'achat, payée une fois à la clôture. La police vous protège (et vos héritiers) tant que vous détenez la propriété.
Que couvre-t-elle réellement ?
Falsification et fraude : Si quelqu'un a falsifié la signature d'un vendeur lors d'une transaction antérieure, et que ce défaut invalide votre chaîne de titre, l'assureur couvre votre perte.
Héritiers manquants : La loi sur l'héritage en République Dominicaine peut être complexe. Si une propriété est passée par une "succession indivise" (sucesión indivisa) et qu'un héritier qui n'a pas été correctement informé réclame plus tard une part, l'assureur prend en charge la défense légale.
Erreurs du Registre : Si le Registraire a par erreur enregistré un privilège comme annulé alors qu'il ne l'était pas, ou n'a pas noté une servitude, la police couvre l'impact financier.
Frais de défense légale : Cela est souvent négligé. Défendre votre titre au Tribunal de Tierras peut facilement coûter 20 000 à 30 000 $ en honoraires d'avocat, même si vous gagnez finalement. Les polices d'assurance titre incluent ces coûts dans leur couverture.
La couverture est plafonnée au prix d'achat, bien que certaines polices offrent des ajustements pour l'inflation. Elle est également transférable aux héritiers, ce qui est important pour la planification successorale.
Est-ce strictement nécessaire ? Non. Beaucoup d'acheteurs dominicains concluent des affaires sans cela, se fiant uniquement à l'examen de leur notaire et à la certification du Registre. Mais ces acheteurs ont généralement une connaissance locale, des connexions familiales, et une tolérance au risque que la plupart des investisseurs étrangers ne partagent pas.
Nous le recommandons comme protocole standard pour les clients internationaux. Le coût est négligeable par rapport à l'exposition.
Expérience du Monde Réel : Ce Qui Va Réellement Mal
Il y a quelques années, un client allemand est venu nous voir après avoir presque acheté un lot en bord de mer "à bas prix" entre Sosúa et Cabarete. Le prix était environ 30 % en dessous du marché. Le vendeur avait un certificat de titre. Le lot était visible sur Google Maps. Tout semblait légitime.
Sauf que le processus de Deslinde était bloqué.
L'arpenteur avait terminé le travail technique, mais un voisin avait déposé une objection affirmant que les limites empiétaient sur son terrain. L'affaire était en attente au Tribunal de Tierras sans délai de résolution. Le vendeur essayait de se débarrasser de la propriété avant que le litige ne s'aggrave.
Nous avons conseillé au client de s'éloigner. Il l'a fait. Cette propriété est toujours en litige aujourd'hui, quatre ans plus tard.
Voici le schéma que nous voyons à plusieurs reprises : des vendeurs désireux de conclure rapidement, des acheteurs désireux de verrouiller une "affaire", et une volonté mutuelle de sauter les étapes de vérification ennuyeuses parce qu'elles ralentissent les choses. La transaction se fait. Le titre est transféré. Et puis, six mois ou deux ans plus tard, le nouveau propriétaire découvre le problème que le vendeur connaissait depuis le début.
D'un autre côté, nous avons eu une famille américaine à Sosúa qui a acheté un condo avec une diligence raisonnable complète. Assurance titre. Deslinde propre. Tout correct. Deux ans après la clôture, une femme est apparue prétendant être la fille d'un propriétaire précédent, alléguant que sa signature avait été falsifiée sur un document de transfert de 2008.
La compagnie d'assurance titre a géré l'ensemble de l'affaire. Ils ont engagé l'avocat de la défense, couvert tous les frais de justice, et finalement réglé la réclamation à l'amiable. Le coût total pour la famille était de zéro.
C'est la différence entre une propriété protégée et une exposition financière.
Les transactions en pré-construction ajoutent une autre couche de complexité. Environ 30 % des retards de pré-construction sur la Côte Nord proviennent de promoteurs vendant des unités avant que le "Régimen de Condominio" (le cadre juridique qui permet l'émission de titres de condo individuels) ne soit approuvé. Vous ne pouvez pas obtenir votre titre individuel tant que le développement principal n'est pas légalement subdivisé. Si le promoteur rencontre des problèmes de permis ou des difficultés financières, vous êtes coincé à attendre.
Nous ne travaillons qu'avec des promoteurs qui ont vérifié le Titre Maître et le Régimen de Condominio soit approuvé, soit en phase finale. Si un projet vend des unités "hors plan" sans cette documentation prête, nous ne le présentons pas aux clients. Le risque-récompense ne le justifie pas.
Diversification Stratégique : Pourquoi la Côte Nord vs. Alternatives Globales
La République Dominicaine ne concurrence pas Miami ou les Îles Caïmans sur le prix par mètre carré. Le luxe en bord de mer ici se situe en moyenne entre 2 200 et 2 800 $ par mètre carré, contre plus de 10 000 $ dans ces marchés. Elle n'essaie pas de le faire.
Ce qu'elle offre est une combinaison de rendement, d'accessibilité et d'efficacité fiscale difficile à reproduire ailleurs.
Les rendements locatifs à court terme dans les condos en bord de mer de Cabarete se situent actuellement entre 7 et 12 % brut. C'est avant les dépenses, mais même après avoir pris en compte les frais de copropriété, la gestion immobilière et l'entretien, les rendements nets se situent généralement entre 5 et 7 %. Comparez cela au Portugal ou à l'Espagne, où les rendements nets ont été compressés à 3-4 % en raison des taxes foncières et des lois sur le contrôle des loyers introduites en 2023-2024.
Dubaï offre un revenu exonéré d'impôt, mais les prix d'entrée pour le bord de mer de premier choix sont environ 3 fois plus élevés que la RD, et le marché est actuellement surapprovisionné. Les promoteurs se font concurrence de manière agressive sur le prix, ce qui profite aux acheteurs à court terme mais soulève des questions sur la stabilité de la valeur à long terme.
Le marché dominicain est dollarisé. Les propriétés sont listées, vendues et louées en USD. Cela offre une couverture naturelle contre l'inflation du peso (qui s'est stabilisée autour de 3,5-4 % par an) et élimine le risque de conversion de devises. En Colombie ou au Brésil, où les actifs sont évalués en monnaie locale, vous êtes exposé aux fluctuations des taux de change qui peuvent anéantir les gains.
La connectivité des vols compte plus que la plupart des investisseurs ne le réalisent. L'aéroport de Puerto Plata (desservant Sosúa et Cabarete) est à moins de quatre heures de New York, Miami et Charlotte. Vous pouvez quitter JFK le matin et être à votre propriété en début d'après-midi. Comparez cela au Portugal (7-8 heures), à Dubaï (14+ heures), ou à Chypre (10+ heures). L'accessibilité affecte la demande locative, la flexibilité d'utilisation personnelle et votre capacité à superviser les rénovations ou la gestion immobilière.
La Côte Nord dispose également d'une infrastructure qui soutient le démographique "travailler de n'importe où". L'internet par fibre optique de Claro et Altice offre des vitesses allant jusqu'à 300 Mbps. L'École Internationale de Sosúa fournit une éducation accréditée aux États-Unis jusqu'au lycée. Le Centro Médico Cabarete dispose d'une unité de soins intensifs de niveau 4 avec des spécialistes anglophones. Ce ne sont pas des luxes—ce sont des nécessités pour les résidents à long terme et les locataires à court terme.
Cela dit, ce n'est pas un marché sans friction. Les approbations de permis prennent plus de temps qu'aux États-Unis ou au Canada. La bureaucratie municipale peut être lente. Les coupures de courant se produisent encore, bien que les installations solaires soient de plus en plus courantes (le retour sur investissement est maintenant inférieur à trois ans dans la plupart des cas). Si vous avez besoin de délais prévisibles et d'une absence totale de tracas administratifs, ce n'est pas le bon marché.
Le Cadre Financier : CONFOTUR, Taxes et Frais de Clôture
La taxe de transfert de propriété standard en République Dominicaine est de 3 % de la valeur évaluée par le gouvernement (valeur DGII). La taxe foncière annuelle (IPI) est de 1 %, mais elle ne s'applique qu'à la partie de la valeur de la propriété dépassant le seuil d'exemption, qui est fixé en pesos dominicains et ajusté annuellement pour l'inflation. En 2024, le seuil était d'environ 9,8 millions de DOP. Compte tenu des ajustements pour l'inflation et d'un taux de change projeté pour 2026 (environ 60-62 DOP par USD), le seuil d'exemption est estimé à environ 170 000 USD.
Pour la plupart des investisseurs étrangers, ces taxes sont sans importance.
La loi 158-01, communément appelée CONFOTUR, exempte les propriétés éligibles à la fois de la taxe de transfert et de l'IPI annuel pendant 10-15 ans, selon l'approbation spécifique du projet. La loi s'applique également aux ressortissants étrangers et aux non-résidents. Elle prévoit également des exemptions sur l'impôt sur le revenu locatif (qui serait autrement de 27 % pour les sociétés) et, dans de nombreux cas, sur l'impôt sur les plus-values lors de la revente.
Le hic, c'est que les avantages de CONFOTUR sont spécifiques au projet, pas à l'emplacement. Le développement doit avoir sa propre Résolution du Conseil de Promotion du Tourisme (CONFOTUR). Le simple fait qu'une propriété soit à Sosúa ou Cabarete ne la qualifie pas automatiquement. L'achat d'un condo de revente dans un projet qui a reçu l'approbation de CONFOTUR ne vous transfère pas ces avantages à moins que l'approbation originale n'inclue explicitement des dispositions de revente.
Nous vérifions le statut de CONFOTUR dans le cadre de notre diligence raisonnable standard. Si un promoteur prétend que son projet est éligible, nous demandons une copie de la Résolution officielle et confirmons qu'elle est toujours active. Les promoteurs annoncent parfois les avantages de CONFOTUR pour des projets qui sont "en cours" mais n'ont pas reçu l'approbation finale. Ce n'est pas la même chose.
Les frais de clôture standard au-delà des taxes incluent :
Frais juridiques : Typiquement 1-1,5 % du prix d'achat, plus 18 % de TVA (ITBIS) sur les seuls frais de service. Cela couvre la vérification du titre, la révision du contrat et la représentation à la clôture.
Frais de notaire : Généralement inclus dans les frais juridiques, mais parfois facturés séparément. Les notaires dominicains doivent être des avocats agréés (Loi 140-15) et sont personnellement responsables de l'authenticité des signatures.
Prime d'assurance titre : 0,5-1 % du prix d'achat, paiement unique.
Vérification de l'arpentage (Replanteo) : 400-800 USD pour un arpenteur indépendant pour confirmer que les coordonnées GPS correspondent au titre.
Frais de registre : Minimes, généralement quelques centaines de dollars pour l'enregistrement réel du transfert.
Certificats de dédouanement fiscal : La Certificación de IPI de la DGII coûte un montant nominal et prouve que le vendeur n'a pas de taxes foncières impayées.
Les frais de clôture totaux pour une transaction en espèces se situent généralement entre 3 et 5 % du prix d'achat si CONFOTUR s'applique, ou entre 6 et 8 % si ce n'est pas le cas (en raison de la taxe de transfert de 3 %).
L'impôt sur les plus-values est calculé sur le bénéfice net—prix de vente moins (prix d'achat + ajustement pour l'inflation + rénovations documentées). Le taux est d'environ 27 %, mais cela peut être structuré par le biais d'une SARL dominicaine (SRL) pour maximiser les déductions. La création d'une SRL coûte 1 000-1 500 USD et prend 3-4 semaines.
L'impôt sur les successions pour les héritiers directs (enfants/conjoints) est de 3 % en vertu de la loi 2569-50 (modifiée), nettement inférieur aux 40 % trouvés aux États-Unis ou au Royaume-Uni. Cela rend la RD attrayante pour la planification successorale, en particulier lorsque la propriété est détenue par une société avec des bénéficiaires désignés.
Le Protocole de Vérification : Comment Nous Évitons le Problème du Couple de Toronto
Chaque propriété que nous présentons aux clients passe par la même séquence de vérification. Ce n'est pas rapide. Ce n'est pas excitant. Mais c'est pourquoi nous n'avons pas eu de client perdant de l'argent à cause d'un défaut de titre depuis plus de 20 ans.
Vérification du registre : Nous obtenons la Certificación de Estado Jurídico del Inmueble directement du Registro de Títulos à Puerto Plata. Cela confirme que le vendeur est le propriétaire légal, montre tous les privilèges ou hypothèques enregistrés, et révèle s'il y a un Deslinde en attente ou des blocages légaux (oposiciones) qui empêcheraient la vente.
Vérification de l'arpenteur : Nous envoyons un arpenteur indépendant pour mesurer physiquement la propriété et comparer les coordonnées GPS à ce qui est enregistré. Cela détecte les chevauchements de limites, les empiètements ou les écarts entre la description du titre et la réalité physique.
Dédouanement fiscal : Nous vérifions que le vendeur est à jour sur l'IPI annuel de 1 % par le biais de la DGII. Les taxes foncières impayées s'attachent au terrain, pas à la personne, donc cette dette serait transférée à l'acheteur.
Vérification de possession : Quelqu'un de notre bureau ou notre arpenteur partenaire visite physiquement la propriété pour confirmer qu'il n'y a pas de squatteurs, de locataires informels ou de tiers en possession. La loi dominicaine accorde certains droits aux occupants de longue durée—la loi 396-19 a simplifié le processus d'expulsion, mais elle nécessite toujours une ordonnance du tribunal. La prévention est plus simple que le retrait.
Vérification de la dette des services publics : Nous vérifions qu'il n'y a pas de dettes impayées avec Edenorte (électricité). Ces dettes restent avec le compteur, pas le propriétaire, donc un solde impayé deviendrait la responsabilité de l'acheteur.
Vérification judiciaire : Nous recherchons dans les dossiers du Tribunal de Tierras tout litige en cours (litis) ou litiges qui pourraient ne pas encore apparaître sur le certificat de titre mais pourraient bloquer la vente.
Vérification de la société : Si vous achetez auprès d'une entreprise, nous vérifions le Registre du Commerce pour nous assurer que l'entreprise est active, solvable, et que la personne signataire a l'autorisation corporative appropriée.
Vérification du régime matrimonial : Si le vendeur est marié, la République Dominicaine fonctionne sous un régime de communauté de biens (sauf s'il existe un accord prénuptial). L'article 1401 du Code civil dicte que les biens communautaires ne peuvent être vendus par un conjoint sans le consentement de l'autre. Oublier cette signature est une cause fréquente d'annulation de contrats.
Signaux d'alarme qui nous amènent à mettre fin immédiatement à une transaction potentielle :
- Procuration d'un propriétaire décédé (plus courant que vous ne le pensez)
- "Lettre de promesse" au lieu d'un titre enregistré
- Vendeur qui refuse de fournir la Certificación de Estado Jurídico
- Propriété avec un litis actif (procès) au Tribunal de Terres
- Processus de Deslinde bloqué depuis plus de 12 mois
- Vendeur qui veut un paiement en espèces (la loi 155-17 établit des seuils pour les transactions en espèces—pour l'immobilier, la limite est de 1 000 000 DOP, ce qui aux taux de change actuels/projetés pour 2026 équivaut à environ 15 000-16 500 USD)
Ce processus prend au minimum 15-30 jours. Les clients deviennent parfois impatients. Ils veulent conclure rapidement, surtout s'ils ont peur que quelqu'un d'autre achète la propriété. Mais se précipiter dans la diligence raisonnable est la façon dont les investisseurs finissent comme le couple de Toronto—virant des acomptes pour des propriétés qu'ils ne possèdent pas réellement.
Étape par Étape : Le Processus de Transaction Réel
Voyons ce qui se passe après que vous ayez trouvé une propriété et que nous ayons terminé la diligence raisonnable.
Réservation et Offre : Vous signez une "Promesa de Venta" (Promesse de Vente) et virez un acompte de 10 %. Ce contrat est juridiquement contraignant. Si vous faites défaut, vous perdez généralement l'acompte. Si le vendeur fait défaut, il doit généralement retourner le double de l'acompte, bien que l'application varie. Le contrat spécifie une date de clôture et inclut des contingences pour la vérification du titre.
Période de Diligence Raisonnable : C'est la fenêtre de 15-30 jours où nous vérifions tout ce qui est listé dans la section précédente. Si quelque chose revient problématique, vous pouvez résilier le contrat et récupérer votre acompte.
Signature du Contrat : Une fois la diligence raisonnable terminée, vous signez le Contrat de Vente final (Contrato de Compraventa). Cela se passe devant un notaire. Tous les documents légaux doivent être en espagnol pour être valides dans les tribunaux dominicains, bien que nous fournissions des traductions en anglais à titre gracieux.
Paiement : Le solde est viré soit sur un compte séquestre, soit directement au vendeur, selon la structure. La plupart des transactions internationales utilisent des virements SWIFT. La taxe de transfert de 3 % (le cas échéant) doit être payée dans les six mois suivant la signature pour éviter les pénalités et les intérêts.
Enregistrement : Le contrat notarié est envoyé au Registro de Títulos pour traitement. Le Registraire effectue une dernière révision légale (Calificación Registral) pour s'assurer que tout est en ordre, puis émet un nouveau Certificat de Titre à votre nom. Cela prend 30-90 jours.
Certificat de Titre Physique : Une fois l'enregistrement terminé, vous recevez le certificat de titre physique. C'est un grand document, imprimé sur papier sécurisé, avec votre nom indiqué en tant que propriétaire et les coordonnées GPS de la propriété clairement indiquées.
Une transaction en espèces peut se conclure en 30-60 jours à partir de la date de l'offre initiale. Les transactions financées prennent plus de temps—généralement 60-90 jours—car vous attendez l'approbation de la banque et la documentation hypothécaire.
Le financement est disponible pour les acheteurs étrangers par le biais de banques locales comme Scotiabank et Banco Popular. Le ratio prêt-valeur typique est de 70 %, avec des taux d'intérêt autour de 7-9 % pour les hypothèques libellées en USD. Vous devrez fournir une preuve de revenu, un historique de crédit, et souvent un acompte plus important que vous ne le feriez aux États-Unis ou au Canada. La plupart des banques exigent également une assurance titre comme condition de prêt.
Les achats en pré-construction suivent un processus similaire, mais avec des jalons supplémentaires liés à l'avancement de la construction. Vous payez généralement en plusieurs fois—10 % à la réservation, 20 % à l'achèvement des fondations, 30 % à l'achèvement du toit, et les 40 % restants à la livraison. Les fonds doivent être conservés en séquestre jusqu'à ce que chaque jalon soit vérifié. Si un promoteur veut un paiement complet à l'avance, partez.
Le Rôle du Tribunal de Terres dans la Protection de Votre Investissement
Le Tribunal de Tierras n'est pas comme un tribunal civil. Il a une juridiction exclusive sur toutes les questions immobilières enregistrées en vertu de la loi 108-05. Si un litige survient—conflit de limites, vente frauduleuse, réclamation d'héritage—il va au Tribunal de Terres, pas au système judiciaire ordinaire.
C'est en fait un avantage.
Les juges du Tribunal de Terres sont des spécialistes formés spécifiquement en droit immobilier et au système Torrens (le cadre d'enregistrement utilisé par la RD). Ils ont un rôle actif dans la recherche de la vérité, ce qui signifie qu'ils peuvent ordonner de nouveaux arpentages ou inspections de leur propre initiative, plutôt que d'écouter passivement les arguments des deux parties.
Le système judiciaire a deux niveaux : Tribunales de Jurisdicción Original (Première Instance, juge unique) et Tribunales Superiores de Tierras (Appels, panel de cinq juges). Un jugement final du Tribunal de Terres est un document enregistrable—il sert d'ordre direct au Registraire pour transférer le titre ou corriger une erreur.
Le tribunal travaille également avec l'Abogado del Estado, un procureur spécialisé qui représente les intérêts de l'État et exécute les ordonnances du tribunal pour les expulsions. Cela garantit que les jugements ne sont pas seulement des décisions sur papier—ils sont réellement appliqués sur le terrain.
Une des fonctions clés du tribunal est de protéger les acquéreurs tiers de bonne foi. Si vous avez acheté une propriété en vous basant sur ce que le Registre montrait, et qu'il s'avère plus tard que le vendeur avait un défaut dans leur titre précédent, vos droits sont protégés sous certaines conditions. C'est un principe fondamental du système Torrens—le Registre est censé être la source définitive de vérité, et les acheteurs de bonne foi ne devraient pas souffrir pour des erreurs qu'ils ne pouvaient pas découvrir.
Le tribunal gère également le processus de "Saneamiento", qui est la procédure judiciaire pour l'adjudication de titres sur des terres d'État non enregistrées auparavant. Cela est moins pertinent sur la Côte Nord, où la plupart des terres sont titrées depuis des décennies, mais c'est toujours pertinent dans les zones rurales.
Les litiges fonciers contestés dans les Tribunaux de Terres de la RD prennent en moyenne 3-5 ans pour atteindre un verdict final de la Cour Suprême sans règlement. C'est pourquoi la prévention—diligence raisonnable appropriée, assurance titre, Deslindes vérifiés—est tellement plus précieuse que le contentieux.
À Quoi Cela Ressemble Réellement en Pratique
Laissez-moi vous donner un scénario réaliste basé sur une transaction que nous avons conclue l'année dernière.
Couple canadien, mi-cinquantaine, cherchant à acheter un condo de deux chambres à Cabarete comme propriété locative et future maison de retraite. Ils ont trouvé une unité dans un immeuble établi, listée à 285 000 USD. L'immeuble avait l'approbation de CONFOTUR, donc pas de taxe de transfert et pas de taxe foncière annuelle pour les 12 prochaines années.
Nous avons vérifié le titre par le biais du Registre de Puerto Plata. Propre. Pas de privilèges. Deslinde complété en 2019. Le vendeur était à jour sur les frais de copropriété et n'avait pas de dettes de services publics impayées.
Nous avons envoyé un arpenteur pour confirmer que les limites de l'unité correspondaient au plan enregistré. Elles l'étaient.
Nous avons examiné le règlement de l'immeuble. Les locations à court terme étaient autorisées, mais nécessitaient une approbation préalable du conseil d'administration de la copropriété. Le vendeur n'avait pas pris la peine d'obtenir cette approbation, nous en avons donc fait une condition de clôture.
Nous avons commandé une assurance titre auprès de Stewart Title. La prime était de 2 850 $ (1 % du prix d'achat).
La diligence raisonnable totale a pris 22 jours.
Frais de clôture :
- Frais juridiques : 4 275 $ (1,5 % + 18 % de TVA sur les seuls frais de service)
- Assurance titre : 2 850 $
- Vérification de l'arpentage : 600 $
- Frais de registre : 350 $
- Divers (notaire, traductions) : 400 $
Total : 8 475 $ (environ 3 % du prix d'achat)
Les clients ont viré le solde complet sur notre compte en fiducie. Nous l'avons conservé là jusqu'à ce que l'approbation de la copropriété soit obtenue et que le Registre confirme que le transfert de titre était prêt à être traité. Une fois que tout a été vérifié, nous avons libéré les fonds au vendeur.
Le Registre a émis le nouveau certificat de titre au nom des acheteurs 47 jours après la signature du contrat.
Ils louent l'unité via Airbnb depuis un an. Le revenu locatif brut a en moyenne environ 2 400 $ par mois pendant la haute saison (décembre-avril) et 1 200 $ par mois pendant la basse saison. Après les frais de copropriété (350 $/mois), la gestion immobilière (20 %) et l'entretien, leur rendement annuel net est d'environ 6,8 %.
C'est à quoi ressemble une transaction réussie. Ce n'est pas glamour. Ce n'est pas rapide. Mais c'est sécurisé.
La Voie à Suivre
La République Dominicaine offre une opportunité de diversification légitime pour les investisseurs qui l'abordent avec des attentes réalistes et une structure légale appropriée. Les rendements sont réels. Le style de vie est attrayant. Les avantages fiscaux sont substantiels pour les propriétés éligibles.
Mais le marché ne pardonne pas les raccourcis.
Chaque propriété sur la Côte Nord raconte une histoire juridique différente. Certaines ont des titres propres et des Deslindes vérifiés. D'autres sont embrouillées dans des litiges d'héritage ou des processus de démarcation bloqués. La différence entre un investissement solide et un casse-tête de dix ans est le travail de vérification qui se fait avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Nous gérons ces transactions depuis le milieu des années 1980. Nous avons vu le marché évoluer des accords fonciers informels à un système de registre fonctionnel. Nous avons vu l'investissement étranger croître d'un filet à un flux de plusieurs milliards de dollars. Et nous avons appris que les clients qui réussissent sont ceux qui privilégient la sécurité juridique à la vitesse, qui vérifient tout, et qui acceptent que la complexité fait partie du processus.
Si vous évaluez des propriétés sur la Côte Nord, la première question que vous devriez poser n'est pas sur le prix ou les projections de location. C'est sur le statut du Deslinde. La deuxième question concerne l'assurance titre. Tout le reste est secondaire.
Nous maintenons un portefeuille sélectionné de propriétés entièrement vérifiées à Sosúa et Cabarete—des développements où nous avons personnellement vérifié la structure légale, confirmé le statut de CONFOTUR, et établi des relations avec les promoteurs. Si vous êtes sérieux au sujet d'investir ici, c'est là que vous commencez.
Pas avec l'annonce la moins chère. Pas avec la propriété qui "ne durera pas". Avec celle qui est juridiquement solide.
Questions Fréquemment Posées
Les étrangers peuvent-ils légalement acheter des terres en République Dominicaine avec les mêmes droits que les locaux ?
Oui. La Constitution dominicaine garantit explicitement un traitement égal pour les étrangers et les nationaux en ce qui concerne les droits civils. L'article 25 accorde aux étrangers les mêmes droits et devoirs civils que les nationaux, y compris la propriété. Il n'y a pas de restrictions sur la propriété immobilière par des étrangers, et vous n'avez pas besoin de résidence pour acheter. La seule exception concerne les zones frontalières—le décret 21-21 et les lois antérieures restreignent la propriété étrangère dans un rayon de 10 km de la frontière haïtienne et des zones côtières désignées pour la sécurité nationale, nécessitant un décret de la branche exécutive pour l'achat. Cela affecte rarement l'immobilier touristique standard à Sosúa/Cabarete.
Combien de temps prend le processus de transfert de titre en 2026 ?
Pour une transaction en espèces avec une documentation complète, comptez 30-60 jours entre la signature du contrat et la réception de votre certificat de titre physique. Le temps de traitement du Registre (après la soumission du contrat notarié) est généralement de 30-90 jours. Les transactions financées prennent plus de temps—généralement 60-90 jours—car vous attendez l'approbation de la banque. Les achats en pré-construction s'étendent sur des mois ou des années selon le calendrier de développement.
Quelle est la différence entre un Contrat de Vente et un Certificat de Titre ?
Le Contrat de Vente (Contrato de Compraventa) est l'accord entre l'acheteur et le vendeur, signé devant un notaire. Il prouve que vous avez un droit contractuel sur la propriété. Le Certificat de Titre (Certificado de Título) est le document émis par l'État du Registro de Títulos qui prouve la propriété légale. Vous avez besoin des deux. Le contrat est ce qui est soumis au Registre. Le certificat de titre est ce que le Registre émet après le traitement du contrat.
Est-il sûr d'acheter une propriété en pré-construction en RD ?
Ça peut l'être, mais seulement avec des protections appropriées. Vérifiez que le promoteur a le Titre Maître et que le Régimen de Condominio (cadre juridique du condo) est soit approuvé, soit en phase finale. Utilisez un compte séquestre qui libère les fonds uniquement lorsque les jalons de construction sont vérifiés. Ne payez jamais le montant total à l'avance. Environ 30 % des retards de pré-construction sur la Côte Nord proviennent de promoteurs vendant des unités avant d'avoir l'autorité légale pour émettre des titres individuels. Si un promoteur résiste à l'utilisation d'un séquestre ou ne peut pas fournir la preuve du Titre Maître, c'est un signal d'alarme.
Ai-je besoin d'un avocat dominicain, ou puis-je utiliser mon avocat de mon pays d'origine ?
Vous avez besoin d'un avocat dominicain. L'immobilier
