Letzten Dienstag saß ein deutsches Paar gegenüber von meinem Schreibtisch in Sosúa mit einem Ausdruck von einer "golden visa consultancy", die ihnen eine portugiesische Aufenthaltsgenehmigung für 280.000 € versprach. Sie hatten bereits eine Anzahlung überwiesen. Ich stellte ihnen eine einfache Frage: "Haben Sie überprüft, ob Portugal noch das NHR-Steuerregime anbietet?" Schweigen. Hatten sie nicht. Portugal hat dieses Programm 2024 abgeschafft und es durch einen viel enger gefassten "Incentivised Tax Status" ersetzt, der sich auf wissenschaftliche Forschung und spezifische industrielle Rollen konzentriert. Das Paar verließ mein Büro mit einem ausstehenden Rückerstattungsantrag und einer neuen Frage: Wo sonst wird Aufenthaltsrecht durch Immobilien ohne den europäischen Preisschild angeboten?
Die Antwort ist nicht sexy. Es ist nicht Dubai. Es ist nicht Zypern. Es ist die Dominikanische Republik – genauer gesagt, eine Investition von 200.000 $ in eine CONFOTUR-zertifizierte Immobilie an der Nordküste, gepaart mit dem beschleunigten Aufenthaltsweg des Gesetzes 171-07. Dieser Weg wird Ihnen keinen Pass in 90 Tagen wie St. Kitts geben. Aber er wird Ihnen sofort eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung geben, einen Weg, um nach 6 Monaten bis 2 Jahren mit dieser Aufenthaltsgenehmigung die doppelte Staatsbürgerschaft zu beantragen – obwohl die tatsächliche Bearbeitung dieses Staatsbürgerschaftsantrags weitere 12 bis 24 Monate dauern wird. Sie erhalten auch eine Lifestyle-Immobilie, die tatsächlich Mieteinnahmen generiert, anstatt leer zu stehen, während Sie auf Ihr Reisedokument warten.
Der Haken? Dieser Prozess hat mehr bürokratische Stolperdrähte als ein Minenfeld. Die Dirección General de Migración kümmert sich nicht um Ihren Zeitplan. Das Grundbuchamt in Puerto Plata arbeitet nach "Inselzeit". Und wenn Sie Immobilien kaufen, ohne das Deslinde nach dem Gesetz 108-05 zu überprüfen, können Sie genauso gut Geld in der karibischen Sonne verbrennen.
Hier ist, was Sie wirklich wissen müssen.
Wichtige Erkenntnisse
- Investitionsschwelle: Mindestens 200.000 USD gemäß Gesetz 171-07 schaltet sofortigen dauerhaften Aufenthalt frei – keine fünfjährige vorübergehende Visumphase erforderlich.
- Staatsbürgerschaftszeitplan: Sie können nach 6 Monaten bis 2 Jahren dauerhaften Aufenthalts die Einbürgerung beantragen, verglichen mit dem Standardweg von 7+ Jahren für Nicht-Investoren. Aber verstehen Sie, dass das Beantragen nicht gleichbedeutend mit Erhalten ist – die Bearbeitung Ihres Staatsbürgerschaftsantrags durch das Innenministerium und die Polizei wird weitere 12 bis 24 Monate dauern.
- Steuereinsparungsrealität: CONFOTUR-Immobilien eliminieren die 3%ige Übertragungssteuer (6.000 $ Einsparung bei einem Kauf von 200.000 $) und die 1%ige jährliche Grundsteuer für 15 Jahre (30.000 $+ Gesamteinsparungen).
- Körperliche Anwesenheit: Um den Aufenthalt aufrechtzuerhalten, müssen Sie nur einmal alle 4 Jahre in das Land einreisen. Um die Staatsbürgerschaft zu erlangen, erwarten Sie eine Überprüfung Ihrer tatsächlichen im Land verbrachten Zeit und Ihrer Spanischkenntnisse.
- Die Deslinde-Falle: Kaufen Sie niemals ohne eine verifizierte GPS-Vermessung und klare Titeltrennung (Gesetz 108-05). Dies ist die Hauptursache für Verluste ausländischer Investoren in der Dominikanischen Republik.
Die strategische Mathematik: Warum die DR traditionelle "Golden Visa"-Märkte schlägt
Lassen Sie uns die Marketing-Sprache beiseite legen und uns die Zahlen ansehen, die zählen.
Portugals Goldenes Visum erforderte bis vor kurzem 500.000 € für Immobilien. Spanien will 500.000 €. Zypern verlangt 300.000 € und wurde in Skandale um den Verkauf von Staatsbürgerschaften verwickelt. Die Dominikanische Republik verlangt 200.000 $. Das sind 60% weniger als Portugal, und das Vermögen, das Sie kaufen – eine Eigentumswohnung am Strand in Cabarete oder eine Villa in Sosúa – dient tatsächlich einem Zweck, der über das bloße Erfüllen einer Aufenthaltsbedingung hinausgeht.
Aber der Kostenvorteil ist nur der Einstiegspunkt. Die eigentliche finanzielle Geschichte ist, was nach dem Kauf passiert.
Gemäß Gesetz 158-01 (dem CONFOTUR-Gesetz) kommen qualifizierte Immobilien mit einem 15-jährigen Steuerbefreiungspaket. Sie zahlen keine Übertragungssteuer beim Abschluss – das sind sofort 6.000 $ Einsparung bei einer Immobilie von 200.000 $, 10.500 $ bei einer Eigentumswohnung von 350.000 $. Sie zahlen auch 15 Jahre lang keine jährliche Immobiliensteuer (IPI). Die IPI-Befreiungsschwelle wird jährlich an die Inflation angepasst – 2026 liegt sie bei etwa 9,8 bis 10 Millionen DOP, was bei den aktuellen Wechselkursen ungefähr 166.000 USD entspricht. Bei einer Immobilie von 350.000 $ sind das ungefähr 3.500 $ pro Jahr, die Sie nicht an die dominikanische Steuerbehörde zahlen. Über 15 Jahre sind das 52.500 $ an vermiedenen Steuern.
Berücksichtigen Sie nun die Mieteinnahmen. Cabarete hält das ganze Jahr über eine Belegungsrate von 60-70% aufrecht, da es zwei Saisons gibt – den Winteransturm der Schneevögel und den Kitesurfing-Höhepunkt von Juni bis August. Eine gut verwaltete Zweizimmerwohnung kann jährlich 6-9% Nettorendite erzielen. Vergleichen Sie das mit Portugal, wo die Mietrenditen in Lissabon bei etwa 3-4% liegen und die Immobilie die Hälfte des Jahres leer steht, weil Sie mit der Airbnb-Sättigung konkurrieren.
Die Dominikanische Republik betreibt auch ein territoriales Steuersystem. Laut Artikel 271 des dominikanischen Steuergesetzbuchs (Gesetz 11-92) ist Einkommen aus Arbeit oder Geschäftstätigkeiten, die außerhalb der Dominikanischen Republik ausgeübt werden, in den ersten drei Jahren des Aufenthalts von der Einkommensteuer befreit. Nach dem dritten Jahr unterliegen Bewohner technisch der Steuer auf weltweites finanzielles Einkommen, aber die Durchsetzung auf passives Auslandseinkommen – Ihre Rente, Ihre Dividenden, Ihre Beratungsgebühren aus dem Ausland – ist historisch sehr lax oder nicht vorhanden. Dies ist kein "steuerfreies Land" im Sinne der Kaimaninseln, aber für ausländische Bewohner ist die praktische Steuerlast auf Offshore-Einkommen null.
Portugal bot früher etwas Ähnliches durch das NHR-Regime an. Sie haben es abgeschafft. Die türkische Lira hat in fünf Jahren 80% ihres Wertes verloren und alle Papiergewinne auf Immobilien zunichte gemacht. Der dominikanische Peso ist stabil gegenüber dem USD, und was noch wichtiger ist, Immobilientransaktionen hier werden in Dollar durchgeführt. Ihr Vermögenswert ist vor einem Währungszusammenbruch geschützt.
Noch etwas: Die Dominikanische Republik erlaubt ausdrücklich die doppelte Staatsbürgerschaft gemäß ihrer Verfassung von 2015. Sie müssen Ihre derzeitige Staatsangehörigkeit nicht aufgeben. Portugal erlaubt es. Spanien nicht, es sei denn, Sie stammen aus einer ehemaligen Kolonie. Die Türkei verlangt, dass Sie durch Reifen springen. Die DR lässt Sie einfach beide Pässe behalten.
Der rechtliche Rahmen: Gesetz 171-07 und der Fast Track, der nicht immer schnell ist
Die Dominikanische Republik verkauft keine Staatsbürgerschaft. Sie verkauft Aufenthaltsrecht mit einem beschleunigten Weg zur Einbürgerung. Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie Ihren Zeitplan und Ihre Erwartungen prägt.
Nach dem Standard-Einwanderungsgesetz der Dominikanischen Republik müssen Ausländer fünf Jahre lang eine vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung besitzen, bevor sie eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen können, und dann weitere zwei Jahre warten, bevor sie die Staatsbürgerschaft beantragen können. Das sind mindestens sieben Jahre. Gesetz 171-07 verkürzt diesen Zeitrahmen, indem es sofortigen dauerhaften Aufenthalt für drei Kategorien von Antragstellern bietet:
- Pensionados (Rentner): Sie müssen eine monatliche Rente von 1.500 USD nachweisen, plus 250 USD pro Angehörigen. Dies kann Sozialversicherung, eine private Rente oder eine Annuität sein.
- Rentistas (Vermögende): Sie müssen ein passives Einkommen von 2.000 USD pro Monat für fünf aufeinanderfolgende Jahre nachweisen. Das bedeutet Investitionseinkommen, Mieteinnahmen oder Dividenden – kein Gehalt.
- Investoren: Sie müssen 200.000 USD in Immobilien, ein Festgeldkonto bei einer dominikanischen Bank oder ein qualifizierendes Geschäftsvorhaben investieren.
Alle drei Kategorien überspringen die vorübergehende Aufenthaltsphase vollständig. Sie gehen direkt zum dauerhaften Aufenthalt, was bedeutet, dass Sie nach 6 Monaten bis 2 Jahren mit diesem Status berechtigt sind, die Einbürgerung zu beantragen, je nachdem, wie die Einwanderungsbehörden Ihre "Bindungen zum Land" interpretieren. Aber hier ist, was die meisten Beratungsunternehmen Ihnen nicht sagen: Berechtigt zu sein, zu beantragen, bedeutet nicht, dass Sie Ihren Pass schnell in der Hand haben werden. Die tatsächliche Bearbeitung Ihres Staatsbürgerschaftsantrags durch das Innenministerium und die Polizei und die Präsidentschaft kann weitere 12 bis 24 Monate dauern, nachdem Sie ihn eingereicht haben.
Das Gesetz sagt 45 Arbeitstage für die Aufenthaltsgenehmigung. Die Realität im Jahr 2026 sind 4-8 Monate. Der Engpass ist fast immer die medizinische Untersuchung oder die Interpol-Hintergrundüberprüfung. Wenn Ihre Geburtsurkundenübersetzung nicht den genauen Apostille-Stempel des Außenministeriums hat, wird der Sachbearbeiter sie am Schalter ablehnen und Ihren Zeitplan zurücksetzen. Ich habe Investoren gesehen, die sechs Monate verloren haben, weil sie einen allgemeinen Übersetzer anstelle eines gerichtlich bestellten Dolmetschers verwendet haben.
Sobald Sie die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung haben, sollen Sie sie aufrechterhalten, indem Sie einmal alle vier Jahre in das Land einreisen. Das ist die schriftliche Regel. Die Durchsetzung ist lax – ich habe Kunden, die seit drei Jahren keinen Fuß in die DR gesetzt haben und ihre Karten ohne Probleme erneuert haben. Aber die Staatsbürgerschaft ist anders. Wenn Sie die Einbürgerung beantragen, werden die Einwanderungsbehörden Ihre tatsächliche Anwesenheit prüfen. Es gibt keine strikte "183 Tage pro Jahr"-Anforderung, die im Einbürgerungsgesetz 1683 geschrieben steht, aber sie erwarten, dass Sie echte Bindungen nachweisen – Immobilienbesitz, Versorgungsrechnungen, einen dominikanischen Führerschein und vor allem Spanischkenntnisse. Das Einbürgerungsgespräch wird vollständig auf Spanisch geführt. Ihnen werden grundlegende Fragen zur dominikanischen Geschichte und Kultur gestellt. Wenn Sie Juan Pablo Duarte nicht benennen können, bestehen Sie nicht.
Der endgültige Pass ist nicht so mächtig wie St. Kitts oder Dominica. Der dominikanische Pass rangiert weltweit etwa auf Platz 68 mit visafreiem Zugang zu etwa 74 Ländern, darunter Japan, Israel und Südkorea. Er gewährt keinen visafreien Zugang zur Schengen-Zone. Wenn Ihr Hauptziel ein Reisedokument ist, ist dies nicht die stärkste Option. Aber wenn Ihr Ziel Steuerwohnsitz, Lebensstilflexibilität und ein Immobilienvermögen ist, das Einkommen generiert, ist der dominikanische Pass ein Bonus, nicht das Hauptereignis.
CONFOTUR: Der 15-jährige Steuerurlaub, der tatsächlich existiert
Die meisten Steueranreizprogramme klingen auf dem Papier besser als in der Praxis. CONFOTUR ist anders, weil es seit 2001 existiert und Entwickler es tatsächlich nutzen. Das Problem ist, dass nicht jede Immobilie qualifiziert ist, und die meisten ausländischen Käufer überprüfen es nicht, bevor sie unterschreiben.
CONFOTUR steht für Consejo de Fomento Turístico – den Tourismusförderungsrat. Gemäß Gesetz 158-01 gewährt das Tourismusministerium Steuerbefreiungen für Immobilienprojekte, die bestimmte Kriterien erfüllen: Strand- oder Strandnähe, touristische Infrastruktur (Pools, Fitnessstudios, Restaurants) und Einhaltung der Bauvorschriften. Wenn Ihre Immobilie zertifiziert ist, erhalten Sie zwei sofortige Vorteile:
- Keine Übertragungssteuer: Die standardmäßige 3%ige Immobilienübertragungssteuer wird erlassen. Bei einer Eigentumswohnung von 300.000 $ sind das 9.000 $, die Sie beim Abschluss nicht zahlen.
- Keine jährliche Grundsteuer (IPI): Die 1%ige jährliche Steuer auf Immobilienwerte über der Schwelle (ungefähr 9,8 bis 10 Millionen DOP im Jahr 2026, ungefähr 166.000 USD) wird für 10-15 Jahre erlassen, je nach spezifischer Resolution.
Der Haken ist die Verifizierung. Entwickler lieben es, "CONFOTUR" auf ihren Marketingmaterialien zu platzieren. Was sie Ihnen nicht immer sagen, ist, dass die Resolution für das Projekt gilt, nicht automatisch für jede Einheit. Sie müssen die tatsächliche Resolución de CONFOTUR sehen – ein Regierungsdokument mit einer Resolutionsnummer und einer Liste der qualifizierenden Einheiten. Ich habe Entwickler gesehen, die "CONFOTUR-Vorteile" für Immobilien vermarkten, die ihre Zertifizierung verloren haben, weil sie die Bauarbeiten nicht innerhalb des vorgeschriebenen Zeitrahmens abgeschlossen haben.
Der Verifizierungsprozess ist einfach, aber die meisten Käufer überspringen ihn. Sie fordern die Resolutionsnummer vom Entwickler an. Sie überprüfen diese Nummer in der Datenbank des Tourismusministeriums. Wenn die Resolution aktiv ist und Ihre spezifische Einheit aufgeführt ist, sind Sie abgedeckt. Wenn nicht, zahlen Sie die vollen Steuern.
CONFOTUR befreit Sie auch nicht automatisch von der Kapitalertragssteuer beim Verkauf. Das Gesetz gewährt Entwicklern breite Einkommenssteuerbefreiungen, aber einzelne Käufer unterliegen den Standardregeln für Kapitalerträge, es sei denn, sie halten die Immobilie durch eine Unternehmensstruktur, die für Tourismusanreize qualifiziert ist. Gesetz 171-07 bietet eine 50%ige Befreiung von der Kapitalertragssteuer für Rentner und Rentistas beim Verkauf von Vermögenswerten, die unter diesem Gesetz erworben wurden, was ein separater Vorteil ist, den es zu wissen gilt.
Noch etwas: CONFOTUR-Vorteile sind an den ursprünglichen Eigentümer gebunden. Wenn Sie die Immobilie im dritten Jahr verkaufen, erbt der neue Käufer nicht automatisch die verbleibenden 12 Jahre steuerfreier Status. Sie müssen erneut beantragen und eine Übertragungsgebühr zahlen. Dies kann Wiederverkaufsverhandlungen komplizieren, insbesondere wenn der Käufer das System nicht versteht.
Das Deslinde-Problem: Warum die Hälfte der ausländischen Immobilienkäufe schiefgeht
Wenn es ein rechtliches Konzept gibt, das kluge Investoren von Opfern trennt, dann ist es das Deslinde. Dies ist die GPS-Vermessung und klare Titeltrennung, die durch das Gesetz 108-05 vorgeschrieben ist, das 2005 verabschiedet wurde, um das dominikanische Grundbuchsystem zu modernisieren.
Vor 2005 waren Grundstücksgrenzen in der Dominikanischen Republik oft vage. Sie kauften ein "Grundstück" basierend auf einer handgezeichneten Karte und einer mündlichen Vereinbarung mit den Nachbarn. Wenn später jemand behauptete, Ihr Land erstrecke sich in ihres, landeten Sie jahrelang vor Gericht. Gesetz 108-05 hat dies behoben, indem es vorschrieb, dass jede Immobilie ein Certificado de Título haben muss – einen registrierten Titel mit GPS-Koordinaten, klaren Grenzen und keinen Pfandrechten oder Ansprüchen (oposiciones) dagegen.
Hier ist das Problem: Nicht jede Immobilie hat einen. Ältere Immobilien, insbesondere in ländlichen Gebieten oder informellen Siedlungen, arbeiten immer noch mit "Besitzrechten" – Sie besitzen das Recht, das Land zu nutzen, aber Sie haben keinen klaren Titel. Diese Immobilien werden als "Carta Constancia" oder "Derecho de Posesión" vermarktet. Sie sind aus einem Grund billiger. Sie können sie nicht mit einer Bank finanzieren. Sie können sie nicht verwenden, um sich für den Aufenthalt gemäß Gesetz 171-07 zu qualifizieren. Und wenn jemand Ihren Anspruch herausfordert, kämpfen Sie einen steilen Rechtskampf.
Der Deslinde-Prozess selbst dauert 3-10 Tage, wenn die Immobilie bereits im System ist. Sie gehen zum Registro de Títulos (Grundbuchamt) in Puerto Plata, beantragen eine Titelprüfung und überprüfen, ob keine Pfandrechte, Hypotheken oder Sperren auf dem Titel vorhanden sind. Wenn die Immobilie noch nicht im System ist, schauen Sie sich einen 6-12-monatigen Prozess an, um das Land zu vermessen, etwaige Grenzstreitigkeiten zu lösen und es zu registrieren. Die meisten ausländischen Käufer haben nicht die Geduld oder die rechtliche Unterstützung, um das zu navigieren.
Ich habe Investoren gesehen, die 50.000 $ auf Immobilien verloren haben, von denen sie dachten, sie besäßen sie, weil sie die Titelüberprüfung übersprungen haben. Sie zahlten direkt an einen Verkäufer, unterschrieben ein "Verkaufsversprechen" und gingen davon aus, dass die Eigentumsübertragung später stattfinden würde. Das tat sie nicht. Der Verkäufer verschwand. Die "Immobilie" stellte sich als umstrittenes Grundstück mit drei anderen Anspruchstellern heraus. Der Käufer hatte keinen Rechtsanspruch, weil er den Titel nicht überprüft hatte, bevor er Geld überwies.
Die Lösung ist einfach: Zahlen Sie niemals direkt an einen Verkäufer. Verwenden Sie einen Treuhandagenten. Überprüfen Sie das Certificado de Título, bevor Sie etwas unterschreiben. Wenn die Immobilie keinen hat, gehen Sie weg, es sei denn, Sie sind bereit, ein Jahr und 10.000 $+ zu investieren, um sie ordnungsgemäß zu registrieren.
Der Antragsprozess: Was die Regierungswebsite Ihnen nicht sagt
Die Dirección General de Migración hat eine Website. Sie listet die Dokumente auf, die Sie benötigen, die Gebühren, die Sie zahlen werden, und den Zeitrahmen, den Sie erwarten können. Nichts davon spiegelt die Realität wider.
Die offizielle Version:
- Reichen Sie Ihre Dokumente ein (Geburtsurkunde, polizeiliches Führungszeugnis, medizinische Untersuchung, Einkommensnachweis)
- Zahlen Sie die Regierungsgebühren (1.000-1.500 $)
- Warten Sie 45 Arbeitstage
- Erhalten Sie Ihre Aufenthaltskarte
Die tatsächliche Version:
Sie werden 4-8 Monate mit bürokratischen Verzögerungen, Dokumentenablehnungen und administrativer Inkompetenz verbringen. Hier geht es schief:
Die medizinische Untersuchung: Sie müssen sich in einem von der DGM autorisierten Labor in Santo Domingo testen lassen. Der Test umfasst Blutuntersuchungen (HIV, Syphilis), einen Urintest (Drogen) und ein Brust-Röntgen (Tuberkulose). Das Labor berechnet Ihnen 150-200 $. Wenn Sie einen Test nicht bestehen, wird Ihr Antrag ohne Berufung abgelehnt. Ich habe Investoren gesehen, die abgelehnt wurden, weil sie positiv auf ein Medikament getestet wurden, das sie auf ihren Formularen angegeben hatten. Das System kümmert sich nicht um den Kontext.
Die Apostille-Uhr: Ihre Geburtsurkunde und Ihr polizeiliches Führungszeugnis müssen in Ihrem Heimatland apostilliert werden. Diese Dokumente laufen sechs Monate nach Ausstellung ab. Wenn Sie sie am Tag 179 einreichen und die DGM vier Monate braucht, um Ihren Antrag zu bearbeiten, sind Ihre Dokumente abgelaufen, wenn sie sie überprüfen. Sie müssen von vorne beginnen.
Die Übersetzungsanforderung: Alle Dokumente müssen von einem gerichtlich bestellten Dolmetscher (Intérprete Judicial) ins Spanische übersetzt werden. Ein allgemeiner Übersetzer funktioniert nicht. Die DGM wird es ablehnen. Einen gerichtlich bestellten Dolmetscher zu finden, der Dokumente in weniger als zwei Wochen bearbeiten kann, ist schwieriger als es klingt.
Das Bürgerschreiben: Sie benötigen einen dominikanischen Staatsbürger oder rechtmäßigen Bewohner, der finanziell für Sie bürgt. Wenn Sie niemanden kennen, bieten Anwaltskanzleien diesen Service gegen eine Gebühr an. Der Bürge unterschreibt einen notariell beglaubigten Brief, in dem er erklärt, dass er Ihre Ausgaben übernimmt, wenn Sie in Verzug geraten. Dies ist eine Formalität – niemand setzt es jemals tatsächlich durch – aber die DGM wird Ihren Antrag ohne es nicht bearbeiten.
Der Biometrics-Termin: Sie müssen physisch zum DGM-Hauptquartier in Santo Domingo für Fingerabdrücke und Fotos gehen. Es gibt keine Fernoption. Das Büro ist chaotisch. Erwarten Sie eine Wartezeit von 2-4 Stunden, selbst mit einem Termin.
Sobald Ihr Antrag eingereicht ist, sagt die Regierung 45 Arbeitstage. Die Realität sind 4-8 Monate wegen Rückstaus. Die DGM ist unterbesetzt. Sie bearbeiten Tausende von Anträgen von haitianischen Migranten, venezolanischen Flüchtlingen und ausländischen Rentnern. Ihr "Investorenvisum"-Antrag erhält keine bevorzugte Behandlung.
Wenn Ihre Karte schließlich ankommt, ist sie vier Jahre gültig. Sie müssen sie persönlich bei der DGM erneuern. Der Erneuerungsprozess dauert 2-3 Monate. Wenn Sie länger als ein Jahr außerhalb des Landes waren, werden sie Ihren Aufenthaltsstatus in Frage stellen. Wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie Bindungen zur DR aufrechterhalten haben (Versorgungsrechnungen, Kontoauszüge, Immobilienbesitz), können sie Ihren Aufenthalt widerrufen.
Die Staatsbürgerschaft fügt eine weitere Schicht hinzu. Nach 6 Monaten bis 2 Jahren dauerhaften Aufenthalts können Sie die Einbürgerung über das Innenministerium und die Polizei (MIP) beantragen. Das Interview ist auf Spanisch. Ihnen werden Fragen zur dominikanischen Geschichte, Kultur und Ihren Gründen für den Wunsch nach Staatsbürgerschaft gestellt. Wenn Sie grundlegende Fragen nicht beantworten oder keine Sprachkenntnisse nachweisen können, werden Sie abgelehnt. Der gesamte Einbürgerungsprozess dauert 6-12 Monate. Der dominikanische Pass wird von der Junta Central Electoral (JCE) ausgestellt, nicht von der DGM, sodass Sie es mit einer völlig anderen Bürokratie zu tun haben.
Die finanzielle Realität: Was 200.000 $ Ihnen tatsächlich kaufen
Gehen wir ein echtes Szenario durch. Sie kaufen eine Zweizimmerwohnung in Cabarete für 350.000 $. Die Immobilie ist CONFOTUR-zertifiziert. Sie verwenden sie, um sich für den Aufenthalt gemäß Gesetz 171-07 zu qualifizieren.
Vorabkosten:
- Kaufpreis: 350.000 $
- Rechtskosten (Titelüberprüfung, Abschluss): 5.000-7.000 $
- Treuhandgebühren: 1.000 $
- Notargebühren (1-1,5% des Kaufpreises): 5.250 $
- Übertragungssteuer (erlassen unter CONFOTUR): 0 $ (10.500 $ gespart)
- Regierungsgebühren für den Aufenthalt: 1.500 $
- Medizinische Untersuchung, Übersetzungen, Apostillen: 1.000 $
Gesamtinvestition im Voraus: 363.750 $
Jährliche Kosten:
- HOA-Gebühren: 3.600 $ (300 $/Monat für eine 100m² Wohnung)
- Grundsteuer (IPI): 0 $ (3.500 $/Jahr unter CONFOTUR gespart)
- Strom (mit Klimaanlage): 1.800 $/Jahr
- Immobilienverwaltung (bei Vermietung): 20-25% der Bruttomieteinnahmen
- Erneuerung der Aufenthaltskarte (alle 4 Jahre): 500 $
Jährliche Einnahmen (konservative Schätzung):
- Mieteinnahmen bei 65% Belegung, durchschnittlich 150 $/Nacht: 35.588 $ brutto
- Verwaltungsgebühren (25%): -8.897 $
- Nebenkosten und Wartung: -3.000 $
- Netto-Mieteinnahmen: 23.691 $
Netto-ROI: 6,7% jährlich vor Berücksichtigung der 3.500 $/Jahr gesparten Grundsteuern.
Über 15 Jahre sparen Sie 52.500 $ an Grundsteuern. Sie haben 10.500 $ beim Abschluss gespart. Das sind 63.000 $ an Gesamteinsparungen. Wenn die Immobilie jährlich auch nur 2% an Wert gewinnt (konservativ für Cabarete), ist Ihre Investition von 350.000 $ in 15 Jahren 471.000 $ wert. Fügen Sie 355.365 $ an kumulierten Netto-Mieteinnahmen hinzu, und Ihr Gesamtertrag beträgt 826.365 $ bei einer Investition von 363.750 $.
Das ist ein Gesamtertrag von 127% über 15 Jahre oder etwa 8,5% annualisiert. Vergleichen Sie das mit Portugal, wo Sie volle Grundsteuern zahlen, mit Airbnb-Sättigung konkurrieren und hoffen, dass der Euro nicht zusammenbricht.
Die Risiken, die sie nicht bewerben
Die Dominikanische Republik ist keine schlüsselfertige Investition. Es gibt echte Risiken, die die meisten Beratungsunternehmen übergehen.
Strom: Stromausfälle sind außerhalb von geschlossenen Gemeinden häufig. Die meisten hochwertigen Eigentumswohnungen haben Notstromaggregate, aber Sie zahlen immer noch 0,25-0,35 $ pro kWh – doppelt so viel wie in den USA. Klimaanlage ist der größte Aufwand für Mietobjekte. Wenn Sie an Touristen vermarkten, können Sie darauf nicht verzichten. Budgetieren Sie entsprechend.
Arbeitsgesetze: Wenn Sie eine Haushaltshilfe oder einen Gärtner einstellen, sind Sie für Abfindungen (prestaciones laborales) verantwortlich, wenn Sie sie nach drei Monaten entlassen. Das dominikanische Arbeitsgesetzbuch ist extrem schützend für Arbeitnehmer. Sobald ein Arbeitnehmer mehr als drei Monate gearbeitet hat, hat er Anspruch auf Auxilio de Cesantía (Abfindung) und Preaviso (Kündigung), wenn er ohne "gerechtfertigten Grund" im Sinne des Gesetzes entlassen wird. Die Nichtzahlung kann zu Klagen führen, die fast immer zugunsten des Arbeitnehmers entschieden werden. Ich habe ausländische Eigentümer gesehen, die mit Abfindungsansprüchen von 5.000 $ konfrontiert wurden, weil sie das Arbeitsgesetzbuch nicht verstanden haben.
Verkehrssicherheit: Die Dominikanische Republik hat eine der höchsten Verkehrstodesraten der Welt – etwa 64 bis 65 Todesfälle pro 100.000 Einwohner laut der Weltgesundheitsorganisation. Hier zu fahren erfordert extreme defensive Fähigkeiten. Wenn Sie planen, hier Vollzeit zu leben, berücksichtigen Sie den Stress, dominikanische Straßen zu befahren.
Gesundheitswesen: Die private Gesundheitsversorgung in Sosúa und Cabarete ist angemessen, aber nicht erstklassig. Das Centro Médico Cabarete ist die wichtigste Einrichtung für Expats. Bei ernsthaften medizinischen Problemen müssen Sie nach Santiago oder Santo Domingo gehen. Wenn Sie Vorerkrankungen haben, überprüfen Sie, ob Ihre Versicherung Sie in der DR abdeckt, bevor Sie sich für den Aufenthalt entscheiden.
Naturkatastrophen: Die Nordküste liegt in einem Hurrikangürtel. Statistisch gesehen wird sie seltener getroffen als die Süd- oder Ostküste, da Stürme oft tiefer verlaufen oder vor dem Aufprall nach Norden abbiegen. Aber Hurrikane passieren. 2017 verursachte Hurrikan Maria erhebliche Schäden in Puerto Plata. Wenn Sie eine Immobilie am Strand kaufen, berücksichtigen Sie Hurrikanversicherungen und die Möglichkeit einer Evakuierung.
Zwangserbfolge: Die Dominikanische Republik folgt dem napoleonischen Code. Wenn Sie sterben, ist ein Teil Ihres Nachlasses für Ihre Kinder (Zwangserben) gemäß den Bestimmungen der Reserva Hereditaria des dominikanischen Zivilgesetzbuchs reserviert. Sie können nicht einfach 100% Ihres Eigentums einem Freund oder einer Wohltätigkeitsorganisation vermachen, wenn Sie Kinder haben. Ein bestimmter Teil – die legítima – ist gesetzlich für Nachkommen reserviert. Dies gilt für Immobilien in der DR, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit, es sei denn, spezifische Unternehmensstrukturen sind korrekt eingerichtet, um dies zu umgehen. Dies erschwert die Nachlassplanung für Ausländer, die annehmen, dass sie ihre Vermögenswerte nach Belieben strukturieren können.
Körperliche Anwesenheit für die Staatsbürgerschaft: Das Gesetz sagt, dass Sie den Aufenthalt aufrechterhalten müssen, indem Sie einmal alle vier Jahre in das Land einreisen. Aber wenn Sie die Staatsbürgerschaft beantragen, werden die Einwanderungsbehörden Ihre tatsächliche im Land verbrachte Zeit prüfen. Wenn Sie insgesamt 30 Tage über zwei Jahre in der DR waren, erhalten Sie keine Staatsbürgerschaft. Planen Sie, mindestens 4-6 Monate pro Jahr im Land zu verbringen, wenn Sie die Einbürgerung ernsthaft anstreben.
Der Schritt-für-Schritt-Realitätscheck
Hier ist, was Sie tatsächlich tun müssen, in der richtigen Reihenfolge, ohne Schnickschnack.
Phase 1: Dokumentenvorbereitung (Heimatland)
Besorgen Sie sich Ihre Geburtsurkunde und Ihr polizeiliches Führungszeugnis. Lassen Sie sie von Ihrem Außenministerium apostillieren. Diese Dokumente laufen in sechs Monaten ab, also tun Sie dies nicht zu früh. Wenn Sie verheiratet sind, lassen Sie auch Ihre Heiratsurkunde apostillieren. Wenn Sie Angehörige mitbringen, lassen Sie deren Geburtsurkunden apostillieren.
Budgetieren Sie 200-500 $ für Apostille-Gebühren und Kurierdienste. Überspringen Sie die Apostille nicht. Die dominikanische Regierung akzeptiert Ihre Dokumente ohne sie nicht.
Phase 2: Die Erkundungsreise
Fliegen Sie nach Puerto Plata. Verbringen Sie eine Woche in Sosúa und Cabarete. Besichtigen Sie Immobilien. Treffen Sie sich mit Entwicklern. Fordern Sie CONFOTUR-Resolutionen an. Überprüfen Sie die Titel im Grundbuchamt in Puerto Plata. Unterschreiben Sie nichts, bis Sie den Titel überprüft haben.
Wenn Sie mit einer Anwaltskanzlei zusammenarbeiten, übernehmen sie die Titelüberprüfung. Wenn Sie dies selbst tun, rechnen Sie mit 3-4 Tagen, um das Grundbuchamt zu navigieren. Das Personal spricht Spanisch. Bringen Sie einen Übersetzer mit, wenn Sie die Sprache nicht sprechen.
Phase 3: Der Immobilienkauf
Sobald Sie eine Immobilie mit einem sauberen Titel und einer aktiven CONFOTUR-Zertifizierung identifiziert haben, unterschreiben Sie ein Verkaufsversprechen (Promesa de Venta). Zahlen Sie eine Reservierungsanzahlung (5.000-10.000 $) in Treuhand – nicht direkt an den Verkäufer. Das Verkaufsversprechen ist rechtlich bindend. Wenn Sie in Verzug geraten, verlieren Sie die Anzahlung. Wenn der Verkäufer in Verzug gerät, zahlt er Ihnen das Doppelte der Anzahlung zurück.
Der Abschlussprozess dauert 30-60 Tage. Ihr Anwalt wird die endgültige Urkunde vorbereiten, den Titel noch einmal überprüfen und die notarielle Unterzeichnung koordinieren. Sie zahlen den Restbetrag beim Abschluss. Der Notar wird die Urkunde beim Grundbuchamt registrieren. Sie erhalten Ihr Certificado de Título innerhalb von 2-4 Wochen.
Phase 4: Der Aufenthaltsantrag
Sobald Sie die Immobilie besitzen, können Sie den Aufenthaltsantrag starten. Lassen Sie Ihre medizinische Untersuchung in Santo Domingo durchführen. Beauftragen Sie einen gerichtlich bestellten Dolmetscher, um Ihre Dokumente zu übersetzen. Finden Sie einen Bürgen (Ihr Anwalt kann einen bereitstellen). Reichen Sie alles bei der DGM ein.
Budgetieren Sie 4-8 Monate für die Bearbeitung. Machen Sie keine Reisepläne basierend auf dem "45 Arbeitstage"-Zeitplan. Es wird nicht passieren.
Phase 5: Der Staatsbürgerschaftsweg
Nach 6 Monaten bis 2 Jahren dauerhaften Aufenthalts beantragen Sie die Einbürgerung über das Innenministerium und die Polizei. Lernen Sie grundlegende dominikanische Geschichte. Üben Sie Ihr Spanisch. Das Interview ist keine Formalität – sie werden Sie ablehnen, wenn Sie grundlegende Fragen nicht beantworten können.
Budgetieren Sie weitere 6-12 Monate für den Staatsbürgerschaftsprozess. Der dominikanische Pass wird von der Junta Central Electoral ausgestellt. Sie müssen zuerst eine dominikanische ID-Karte (Cédula) beantragen, was ein separater Prozess ist.
Gesamter Zeitrahmen vom Immobilienkauf bis zum zweiten Pass: 1,5-3 Jahre, wenn alles reibungslos verläuft. Näher an 3-4 Jahren, wenn Sie auf bürokratische Verzögerungen stoßen.
Warum Sie einen Anwalt brauchen, der tatsächlich hier lebt
Die Weltbank hat die Dominikanische Republik historisch auf Platz 115 von 190 für die Einfachheit der Registrierung von Eigentum eingestuft. Das ist kein Tippfehler. Die Bürokratie ist darauf ausgelegt, Sie zu frustrieren. Die US-Botschaft warnt speziell vor Immobilienbetrug in der DR und nennt "unvollständige Landtitel" als ein großes Problem.
Hier ist die Sache: Das dominikanische Recht ist auf Spanisch geschrieben. Alle rechtlichen Verfahren werden auf Spanisch durchgeführt. Eine englische "Höflichkeitskopie" eines Vertrags hat vor Gericht kein rechtliches Gewicht. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, navigieren Sie blind.
Die meisten ausländischen Käufer beauftragen einen Allgemeinanwalt, der sich mit Immobilien beschäftigt. Das ist ein Fehler. Sie brauchen einen Spezialisten, der das Grundbuchsystem in Puerto Plata kennt, der Beziehungen zur DGM hat und der eine gefälschte CONFOTUR-Resolution aus dem Raum heraus erkennen kann.
Ein abgelehnter Aufenthaltsantrag kostet Sie 1.000 $+ an nicht erstattungsfähigen Regierungsgebühren und setzt Ihren Zeitplan um 6-12 Monate zurück. Ein schlechter Immobilienkauf kann Sie 50.000-200.000 $ kosten, wenn der Titel umstritten ist. Die Kosten für fachkundige Beratung betragen 5.000-10.000 $ für eine vollständige Transaktion. Die Kosten für das Nichtbeauftragen von fachkundiger Beratung sind potenziell katastrophal.
Ich praktiziere seit 40 Jahren als Anwalt in Sosúa. Ich habe jeden Betrug im Buch gesehen. Ich habe Investoren gesehen, die Vermögen verloren haben, weil sie dem Wort eines Entwicklers vertrauten, anstatt den Titel zu überprüfen. Ich habe Aufenthaltsanträge abgelehnt gesehen, weil jemand einen allgemeinen Übersetzer anstelle eines gerichtlich bestellten Dolmetschers verwendet hat. Die Fehler sind vorhersehbar. Die Lösungen sind einfach. Aber Sie brauchen jemanden, der das System kennt.
Das letzte Wort
Die Dominikanische Republik verkauft Ihnen keinen Traum. Sie bietet Ihnen einen legalen Weg zum Aufenthalt und zur Staatsbürgerschaft durch eine Immobilieninvestition, die tatsächlich Einkommen generiert. Der Prozess ist bürokratisch. Der Zeitrahmen ist lang. Die Risiken sind real. Aber die finanzielle Mathematik funktioniert, wenn Sie Ihre Hausaufgaben machen.
Wenn Sie es ernst meinen, beginnen Sie mit der Titelüberprüfung. Vertrauen Sie nicht auf Marketingmaterialien. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Entwickler Ihnen die Wahrheit sagt. Überprüfen Sie die CONFOTUR-Resolution. Überprüfen Sie das Deslinde. Überprüfen Sie die Titelgeschichte. Dann, und nur dann, unterschreiben Sie das Verkaufsversprechen.
Die Dominikanische Republik belohnt Geduld und Sorgfalt. Sie bestraft Abkürzungen. Wählen Sie entsprechend.
