Wie pro-business Politiken in der DR ausländischen Immobilieninvestoren zugutekommen

Von Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo, Gründungsanwalt, Guido Perdomo Law Firm | Sosúa, Dominikanische Republik | 40 Jahre Praxis

Letzten Dienstag saß ein Paar aus Montreal mit einer Tabelle in meinem Büro. Sie hatten sechs Monate lang Portugal betrachtet, dann Zypern, dann wieder Portugal, nachdem sich die Regeln für das Golden Visa geändert hatten. Sie waren erschöpft. Der Ehemann zeigte immer wieder auf eine Spalte mit der Bezeichnung „Netto nach allen Kosten“ und die Zahlen schrumpften immer weiter. Übertragungssteuern hier, jährliche Vermögenssteuern dort, Währungsverluste überall.

Ich schob eine andere Tabelle über den Tisch. Gleicher Kaufpreis – 300.000 $. Aber diese zeigte null Übertragungssteuer unter CONFOTUR. Null Grundsteuer für fünfzehn Jahre. Mieteinnahmen in US-Dollar, nicht in Euro, die der Abwertung unterliegen. Die Ehefrau schaute auf und sagte: „Das kann nicht richtig sein.“

Es war richtig. Und das ist das Problem mit der Dominikanischen Republik – die Richtlinien sind so investorenfreundlich, dass die Leute annehmen, es müsse einen Haken geben.

Es gibt keinen. Zumindest nicht den Haken, den sie erwarten.

Wichtige Erkenntnisse

• CONFOTUR-Steuerschild: Das Gesetz 158-01 beseitigt die 3% Übertragungssteuer und die 1% jährliche Grundsteuer (IPI) für bis zu 15 Jahre bei genehmigten Tourismusprojekten – die genaue Dauer hängt von der spezifischen Resolution des Rates für Tourismusentwicklung für jedes Projekt ab. Dies spart typischerweise 54.000 $ bei einer Immobilie im Wert von 300.000 $ über die gesamte fünfzehnjährige Laufzeit.
• Titelsicherheit durch Deslinde: Das Gesetz 108-05 modernisierte das Grundbuch mit GPS-basierter Abgrenzung und machte die Eigentumsrechte in der Dominikanischen Republik sicherer als in vielen karibischen Jurisdiktionen, die noch immer koloniale Systeme verwenden.
• USD-Transaktionsstandard: Immobilien in Sosúa und Cabarete werden in US-Dollar gehandelt, wodurch das Währungsrisiko entfällt, das Märkte in der Türkei (37% Lira-Abwertung im Jahr 2023) oder anderen Schwellenländern plagt.
• Residenzzugänglichkeit: Die Investitionsschwelle für eine beschleunigte Residenz beträgt 200.000 $ – weniger als die Hälfte der 545.000 $, die in Dubai erforderlich sind, und Portugal bietet seit Oktober 2023 keine auf Immobilien basierende Residenz mehr an.
• Tatsächliche Mietrenditen: Strandwohnungen in Cabarete erzielen Bruttorenditen von 8-12% aufgrund der Nische des Wassersporttourismus, aber die Nettorenditen nach Verwaltungskosten (20-25%) und hohen Stromkosten (0,28-0,35 $ pro kWh) liegen typischerweise bei 5-7%.

Warum die Dominikanische Republik der „stille Riese“ ist, über den niemand spricht

Die Dominikanische Republik ist die siebtgrößte Wirtschaft in Lateinamerika. Der IWF prognostiziert für 2024 ein Wachstum von 5,0%, mehr als das Doppelte des regionalen Durchschnitts. Die ausländischen Direktinvestitionen erreichten 2023 4,39 Milliarden $, ein Anstieg von 9,2% im Jahresvergleich, wobei Tourismus und Immobilien den Großteil ausmachten.

Das sind keine kleinen Zahlen. Aber Sie sehen sie nicht in den glänzenden Investitionsmigrationsmagazinen. Sie sehen Portugal (das gerade sein Golden Visa für Immobilien abgeschafft hat). Sie sehen Dubai (wo der Einstiegspunkt über eine halbe Million Dollar liegt). Sie sehen St. Kitts, das seine Mindestspende für die Staatsbürgerschaft auf 250.000 $ erhöht hat – für einen Pass, nicht einmal ein greifbares Asset.

Die DR übertraf 2023 10 Millionen Besucher. Die Nordküste, insbesondere die Provinz Puerto Plata, erlebte eine Wiederbelebung, angetrieben durch den Kreuzfahrthafen Taino Bay, der jährlich 700.000 Passagiere bringt. Das bedeutet Mietnachfrage in Sosúa und Cabarete, die nicht mehr nur saisonal ist.

Hier ist, was für Investoren wichtig ist: Die Vereinigten Staaten machen über 50% des gesamten Handels der DR aus. Diese tiefe wirtschaftliche Verbindung schafft politische Stabilität und Geschäftskontinuität, die andere karibische Nationen einfach nicht haben. Wenn Sie 3,5 Stunden von New York entfernt sind und sich die gleiche Zeitzone für die Hälfte des Jahres teilen, sind Sie nicht wirklich „offshore“. Sie sind zugänglich.

Der Dominikanische Peso blieb 2023 relativ stabil und erlebte eine kontrollierte Abwertung von etwa 3% gegenüber dem USD – bemerkenswert günstig im Vergleich zu anderen regionalen Währungen. Immobiliengeschäfte erfolgen fast ausschließlich in Dollar. Sie kämpfen nicht mit Währungsschwankungen. Sie fragen sich nicht, ob Ihre Mieteinnahmen nächstes Jahr 30% weniger wert sein werden, wie es Investoren in der Türkei auf die harte Tour erfahren haben.

Der internationale Flughafen Gregorio Luperón in Puerto Plata ist 10-15 Minuten von Sosúa, 20 Minuten von Cabarete entfernt. Direktflüge von Miami, New York, Toronto, Montreal. Die Zentralbank brachte die Inflation bis Mitte 2024 wieder auf das Ziel von 4,0% ± 1% zurück und stabilisierte die Baukosten, die weltweit nach der Pandemie gestiegen waren.

Dies ist kein Frontier-Markt. Es ist ein Markt, der funktioniert.

Der Beweis: Was tatsächlich passiert, wenn Sie hier kaufen

Lassen Sie mich Ihnen anhand realer Zahlen zeigen, was ich meine.

Die CONFOTUR-Mathematik

Eine 300.000 $ teure Strandwohnung in Cabarete. Standardtransaktion ohne CONFOTUR: Sie zahlen 3% Übertragungssteuer im Voraus. Das sind sofort 9.000 $ weg. Dann zahlen Sie jährlich 1% IPI – 3.000 $ pro Jahr. Über fünfzehn Jahre hinweg zahlen Sie 54.000 $ an Steuern.

Mit CONFOTUR-Zertifizierung für dieselbe Immobilie: 0 $ im Voraus, 0 $ jährlich für bis zu fünfzehn Jahre. Das Gesetz ist das Gesetz 158-01 und es ist keine Lücke. Es ist eine explizite Politik zur Förderung von Tourismusinvestitionen. Der Tourismusförderungsrat genehmigt spezifische Projekte und die genaue Dauer – typischerweise fünfzehn Jahre für große Entwicklungen – wird durch die spezifische Resolution für jedes Projekt bestimmt. Sie überprüfen die aktive Resolutionsnummer, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Aber hier ist, was die Broschüren Ihnen nicht sagen: Nicht jede „resortartige“ Entwicklung hat CONFOTUR. Einige Entwickler vermarkten Immobilien so, als ob sie es hätten. Wir überprüfen die Zertifizierung beim Tourismusministerium, bevor ein Kunde einen Kaufversprechenvertrag unterzeichnet. Ich habe im letzten Jahr allein drei Geschäfte gestoppt, weil der CONFOTUR-Status entweder abgelaufen oder nie vorhanden war.

Die Mietfreistellung ist ein weiteres Stück. Unter CONFOTUR können Mieteinnahmen je nach spezifischer Resolution des Projekts für 10-15 Jahre von der dominikanischen Einkommensteuer befreit werden. Das ist wichtig, wenn Sie Bruttorenditen von 8-10% erzielen. Es ist sehr wichtig.

Die Renditerealität in Cabarete

Die kurzfristigen Mietrenditen in Cabarete liegen im Durchschnitt bei 8-12% brutto für Strandwohnungen. Die Belegung in der Hochsaison (Dezember bis April) erreicht 85-95% aufgrund der „Snowbirds“ aus Kanada und der Wassersportler. Cabarete veranstaltet Weltcup-Events im Kitesurfen und Windsurfen. Der durchschnittliche Tagespreis liegt bei etwa 219 USD.

Das ist die Marketingversion. Hier ist die betriebliche Version:

Verwaltungskosten liegen bei 20-25% der Bruttomieteinnahmen. Die Stromkosten sind brutal – 0,28 bis 0,35 $ pro kWh. Wenn Sie keine Solarmodule oder hocheffiziente Klimaanlagen installieren, wird Ihre Netto-ROI in den Sommermonaten, wenn Touristen die Klimaanlage ununterbrochen laufen lassen, aufgefressen. HOA-Gebühren in verwalteten Gemeinden liegen je nach Ausstattung zwischen 150 und 400 $ monatlich.

Nach allen Kosten liegen die Nettorenditen typischerweise bei 5-7%. Immer noch höher als die 3-4%, die Sie in gesättigten europäischen Märkten sehen würden, aber nicht das zweistellige Fantasie, das einige Makler verkaufen.

Immobilien mit vollständig ausgeführten Deslinde-Titeln verkaufen sich für 15-20% mehr pro Quadratmeter als solche mit nur einer Constancia Anotada. Diese Prämie spiegelt die rechtliche Sicherheit wider. Käufer wissen, was sie bekommen.

Der Faktor „Digitale Nomaden“

Cabarete rangiert konstant unter den Top 5 der Digital Nomad Hubs in der Karibik. Das schafft Nachfrage nach Einheiten mit Hochgeschwindigkeits-Glasfaser – Claro und Altice bieten bis zu 300 Mbit/s für etwa 40 $ monatlich. Starlink ist offiziell verfügbar (Hardware 350 $, Service ~50 $ monatlich). Langfristige Vermietungen für sechs Monate oder länger erzielen stabile Renditen von 5-7% mit weniger Umschlagskosten als kurzfristige Ferienvermietungen.

Einer unserer Kunden kaufte 2022 eine 2-Zimmer-Wohnung für 250.000 $. Er vermietet sie an einen deutschen Softwareentwickler für 1.800 $ monatlich auf einem Jahresmietvertrag. Keine Airbnb-Kopfschmerzen. Keine Reinigungskoordination. Der Mieter zahlt die Nebenkosten. Es ist langweiliges, vorhersehbares Einkommen.

Der rechtliche Rahmen, der Sie tatsächlich schützt

Ich praktiziere Immobilienrecht in der Dominikanischen Republik seit 1986. Ich habe jede Version gesehen, wie Dinge schiefgehen können. Was das Spiel verändert hat, war das Gesetz 108-05 im Jahr 2005, das das Grundbuch von einem manuellen System auf ein digitales, GPS-basiertes System namens Deslinde modernisierte.

Verständnis von Deslinde

Vor 2005 wurden Immobilien oft unter „Constancia Anotada“ gehalten – ein prozentualer Anteil an einem größeren Grundstück. Sie könnten „15% von Parzelle 347“ besitzen. Dieses System war ein Albtraum für Grenzstreitigkeiten. Das Gesetz 108-05 erfordert eine formelle Abgrenzung. Ein lizenzierter Vermesser misst das Land mit GPS, definiert genaue Grenzen und trennt Ihr spezifisches Grundstück von der größeren Constancia.

Der Prozess hat drei Phasen: Vermessung, gerichtliche Überprüfung (bei der Nachbarn benachrichtigt werden und Einspruch erheben können) und Registrierung. Es dauert drei Monate bis ein Jahr, wenn es nicht bereits abgeschlossen ist. Aber sobald es abgeschlossen ist, haben Sie ein Eigentumszertifikat mit GPS-Koordinaten. Große internationale Titelversicherungsunternehmen wie Stewart Title und Chicago Title operieren in der DR speziell wegen dieses Systems. Das ist selten in der Karibik.

Immobilien ohne Deslinde können nicht beliehen werden. Sie können ihren Titel nicht sauber übertragen. Wenn ein Verkäufer Ihnen sagt, „der Deslinde ist in Bearbeitung“, gehen Sie weg oder machen Sie den Kauf vom Abschluss abhängig. Ich habe Käufer gesehen, die 50.000 $ an Prozesskosten verloren haben, weil sie einem Handschlag und einer „Constancia“ vertraut haben, die sich als Überlappung mit einem Nachbarschaftsanspruch herausstellte.

In Cabarete operieren viele ältere Immobilien speziell noch unter Constancia. Die Due Diligence muss überprüfen, ob die physischen Zäune mit den Deslinde-GPS-Punkten übereinstimmen. Wir beauftragen unabhängige Vermesser dafür. Es ist nicht teuer – 300 bis 600 USD – aber es ist nicht verhandelbar.

CONFOTUR: Das Steuerschild

Das Gesetz 158-01 gewährt 100% Befreiung von der 3% Übertragungssteuer und der 1% jährlichen IPI für bis zu fünfzehn Jahre – die genaue Dauer hängt von der spezifischen Resolution des Rates für Tourismusentwicklung für jedes genehmigte Projekt ab. Es befreit auch Mieteinnahmen für 10-15 Jahre von der Einkommensteuer (wiederum abhängig von der Resolution des Projekts) und ermöglicht die zollfreie Einfuhr von Möbeln und Geräten für die Ersteinrichtung.

Die Qualifikationsanforderung ist streng: Die Entwicklung muss speziell vom Tourismusförderungsrat genehmigt und vom Tourismusministerium zertifiziert werden. Diese Vorteile sind auf den nächsten Käufer übertragbar, wenn Sie innerhalb des Befreiungszeitraums verkaufen, was den Wiederverkaufswert erhöht.

Ausländer sind voll berechtigt. Keine Wohnsitzanforderung, um die Steuervergünstigungen zu nutzen.

Hier ist, was ich für jeden Kunden tue, der eine CONFOTUR-Immobilie in Betracht zieht: Ich fordere die Resolutionsnummer vom Entwickler an. Dann überprüfe ich sie direkt beim Tourismusministerium. Ich habe Entwickler dreimal in den letzten achtzehn Monaten veraltete oder falsche Resolutionsnummern angeben lassen. In einem Fall war die ursprüngliche CONFOTUR-Zertifizierung abgelaufen und wurde nicht erneuert. Der Käufer hätte die volle Übertragungssteuer gezahlt, ohne es zu wissen.

Residenzwege

Unter der dominikanischen Verfassung und dem Ausländischen Investitionsgesetz 16-95 haben Ausländer die gleichen Eigentumsrechte wie dominikanische Staatsbürger. Keine Einschränkungen beim Landbesitz. Keine Anforderung für einen lokalen Partner.

Das Pensionado-Visum erfordert den Nachweis einer stabilen Rente von mindestens 1.500 USD monatlich (plus 250 $ pro Angehörigem). Das Rentista-Visum (Person mit Mitteln) erfordert den Nachweis passiver Einkünfte – Mieten, Dividenden, Zinsen – von mindestens 2.000 USD monatlich in den letzten fünf Jahren.

Die Investitionsvisum-Schwelle beträgt 200.000 $. Das ist weniger als die Hälfte der 545.000 $, die in Dubai erforderlich sind. Portugal hat den Immobilieninvestitionsweg als Golden Visa im Oktober 2023 entfernt. Die DR bleibt vollständig offen.

Die Staatsbürgerschaft kann in 6 Monaten bis 2 Jahren im Rahmen des beschleunigten Investitionsresidenzprogramms (Gesetz 171-07) erworben werden, verglichen mit dem Standard-7-Jahres-Track. Der dominikanische Pass bietet visafreien oder visumfreien Zugang zu über 70 Ländern, einschließlich der meisten Länder Lateinamerikas und der Karibik.

Der „No-Fluff“-Vergleich: DR vs. die Welt

Lassen Sie mich dies auf eine Weise darlegen, die die Entscheidung klar macht.

Die DR arbeitet in den ersten drei Jahren der Residenz auf einem territorialen Steuersystem. Sie werden nur auf dominikanische Einkünfte besteuert, nicht auf weltweite Einkünfte. Das ist Artikel 269 des dominikanischen Steuergesetzbuchs.

Während Dubai hohe Renditen bietet, liegt der Einstiegspunkt über einer halben Million. St. Kitts erhöhte ihre Spende für die Staatsbürgerschaft durch Investition auf 250.000 $ im Jahr 2023 – für einen Pass, nicht für Eigentum. Für denselben Preis in der DR erhalten Sie ein greifbares Asset plus einen Weg zur Residenz und Staatsbürgerschaft.

Die türkische Lira verlor 2023 fast 37% ihres Wertes. Der Dominikanische Peso blieb stabil mit nur einer kontrollierten Abwertung von 3%. Der Kauf in der DR eliminiert das Forex-Risiko, das in Schwellenmärkten üblich ist.

Cabarete hat Höhenbeschränkungen – typischerweise maximal 3 bis 4 Stockwerke – um die Atmosphäre der Strandstadt zu bewahren. Das hält das Angebot begrenzt und die Werte hoch, im Gegensatz zur Hochhaussättigung in Panama City oder Cancun.

Die Realitäten, die in den Broschüren niemand erwähnt

Ich werde Ihnen Dinge sagen, die mich einige Kunden kosten werden. Aber wenn Sie dies lesen, sind Sie der Typ Investor, der Wahrheit will, nicht Verkaufsargumente.

Die „Mañana“-Kultur

Bürokratie ist langsam. Ein Bankkonto zu eröffnen dauert 2-4 Wochen und erfordert physische Anwesenheit. Es ist nicht sofort wie in den USA. Kommunale Genehmigungen für Bau oder Renovierungen dauern oft länger, als nordamerikanische Käufer erwarten. Die Straße von Cabarete nach Santiago ist endlich befahrbar, obwohl die Schlaglöcher am Eingang immer noch ein Ärgernis sind.

Die Einstellung eines lokalen „Gestor“ – eines Fixers, der weiß, welches Büro an welchem Tag zu besuchen ist – ist besser, als das System selbst zu bekämpfen. Meine Kanzlei arbeitet mit mehreren zusammen. Es ist keine Korruption. Es ist einfach, wie die Dinge laufen.

Infrastrukturrealitäten

Die DR hat eine der höchsten Raten an Verkehrsunfällen weltweit. Nachts auf der Nordküste zu fahren wird wegen unbeleuchteter Straßen und Motorräder ohne Licht nicht empfohlen. Leitungswasser ist nicht trinkbar. Die meisten Wohnungen verwenden ein „Botellón“-System – 5-Gallonen-Krüge für 1,50 USD geliefert – oder installieren Umkehrosmoseanlagen.

Starlink hat das Internetproblem gelöst. Standard-Glasfaser bietet bis zu 300 Mbit/s für 40 $ monatlich. Aber Strom ist der Killer. Das Netz ist instabil. Stromausfälle passieren. Backup-Wechselrichter oder Generatoren sind nicht optional – sie sind obligatorisch, wenn Sie ein Mietgeschäft betreiben. Der ROI von Solarmodulen liegt jetzt unter drei Jahren, weil die Stromkosten so hoch sind.

Importierte Waren in Supermärkten wie Super Pola oder Playero kosten 20-30% mehr als in den USA aufgrund von Einfuhrzöllen. Lokale Produkte sind 50% billiger. Das Standardmittagessen – La Bandera (Reis, Bohnen, Fleisch) – kostet 3-5 USD in lokalen „Comedores“. Sie können günstig leben, wenn Sie sich anpassen.

Die Gefahr von „Entwickleranwälten“

Verwenden Sie niemals den Anwalt, den der Verkäufer oder Entwickler empfiehlt. Das ist ein Interessenkonflikt. Die Aufgabe des Anwalts ist es, den Kunden zu schützen, der ihn bezahlt. Wenn der Entwickler zahlt, schützt der Anwalt den Entwickler.

Ich habe gesehen, wie das schlecht ausgeht. Ein US-Investor nutzte den Anwalt des Entwicklers für einen Wohnungskauf in Sosúa. Der Kaufversprechenvertrag hatte eine Klausel, die die Anzahlung nicht rückzahlbar machte, wenn der Käufer keine Finanzierung sichern konnte – aber die Klausel spezifizierte keinen Zeitrahmen. Der Entwickler verzögerte die Bereitstellung der für den Hypothekenantrag benötigten Dokumente. Der Käufer konnte keine Finanzierung erhalten. Der Entwickler behielt die 30.000 $ Anzahlung. Der „Anwalt“ tat nichts, weil der Entwickler derjenige war, der die Retainer zahlte.

Unabhängige Beratung kostet 1-1,5% des Kaufpreises. Es ist jeden Cent wert.

Sprachbarriere

Alle rechtlichen Dokumente – Titel, Verträge – müssen auf Spanisch sein. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, erfordert das dominikanische Notargesetz einen zertifizierten Übersetzer für die Vertragsunterzeichnung. Übersetzungskosten liegen bei 100-200 USD pro Dokument. Planen Sie dafür ein.

Die Nordküste hat die größte Konzentration von Expats außerhalb von Santo Domingo. Englisch wird in Touristenzentren wie Cabarete weit verbreitet gesprochen. Aber wenn Sie mit dem Titelregister oder der Steuerbehörde zu tun haben, ist Spanisch obligatorisch.

Kulturschock

Die dominikanische Kultur ist kollektivistisch. Erwarten Sie laute Musik – Bachata, Merengue – und lebendiges Straßenleben. „Colmadones“ (Eckläden/Bars) sind das Zentrum des sozialen Lebens, nicht ruhige Cafés. Wenn Sie Stille und Ordnung brauchen, ist dies nicht Ihr Markt.

Ihr Aktionsplan: Sicher kaufen in Sosúa und Cabarete

Hier ist der Prozess, den wir mit jedem Kunden befolgen.

Bevor Sie fliegen

Definieren Sie Ihr Ziel. Cashflow, Wertsteigerung oder Lebensstil? Eine Strandwohnung in Cabarete für Mieteinnahmen erfordert eine andere Due Diligence als eine Villa auf einem Hügel in Sosúa für den persönlichen Gebrauch.

Planen Sie die Abschlusskosten ein: 3,1% des Kaufpreises für Übertragungssteuer und Dokumentenstempel (wenn nicht CONFOTUR), plus 1-1,5% für Anwaltskosten. Gesamte Abschlusskosten ohne CONFOTUR: etwa 4,5%. Mit CONFOTUR: 1,5-2%.

Der Kaufprozess

Schritt 1: Reservierung

Die Standardreservierungsgebühr, um eine Einheit vom Markt zu nehmen, beträgt 5.000 oder 10.000 USD. Diese sollte immer auf dem Treuhandkonto des Anwalts oder Maklers gehalten werden, nicht direkt an den Verkäufer gegeben werden. Wenn der Verkäufer Treuhand ablehnt, ist das ein Warnsignal.

Schritt 2: Due Diligence

Eine ordnungsgemäße Titelsuche beim Titelregister dauert 3-5 Werktage. Wir beantragen die „Certificación del Estado Jurídico del Inmueble“ – die rechtliche Statusbescheinigung. Diese zeigt Pfandrechte, Hypotheken oder Ansprüche Dritter.

Für Immobilien in Cabarete überprüfen wir den Deslinde-Status. Wenn die Immobilie nur eine Constancia Anotada hat, machen wir den Kauf vom Abschluss des Deslinde-Prozesses abhängig. Keine Ausnahmen.

Wir überprüfen auch die CONFOTUR-Zertifizierung direkt beim Tourismusministerium, falls zutreffend. Wir haben in den letzten achtzehn Monaten drei abgelaufene Zertifizierungen entdeckt.

Schritt 3: Kaufversprechen

Die „Promesa de Venta“ ist rechtlich bindend. Wenn der Käufer in Verzug gerät, verliert er typischerweise seine Anzahlung. Wenn der Verkäufer in Verzug gerät, verlangt Artikel 1590 des Zivilgesetzbuchs oft, dass er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlt.

Dieses Dokument muss Zahlungsbedingungen, Abschlussdatum und Eventualitäten spezifizieren. Wenn Sie auf Finanzierung angewiesen sind, fügen Sie eine Finanzierungsklausel mit einer spezifischen Frist ein. Wenn der Entwickler die Dokumente für Ihren Hypothekenantrag innerhalb dieser Frist nicht bereitstellen kann, erhalten Sie Ihre Anzahlung zurück.

Schritt 4: Abschluss und Übertragung

Sobald die Due Diligence klar ist und die Finanzierung gesichert ist, zahlen Sie den Restbetrag und unterschreiben die endgültige Urkunde vor einem Notar. Der Notar authentifiziert Unterschriften, überprüft jedoch nicht den Titel – das ist die Aufgabe Ihres Anwalts.

Nach der Unterzeichnung zahlen Sie die Übertragungssteuer (3% oder 0% mit CONFOTUR) an die DGII. Rechts- und professionelle Dienstleistungen unterliegen 18% ITBIS (MwSt.) auf den Gebührenbetrag, nicht auf den Immobilienpreis.

Schritt 5: Titelregistrierung

Der letzte Schritt ist die Einreichung der Kaufurkunde und der Steuerbelege beim Titelregister, um ein neues Eigentumszertifikat auf Ihren Namen auszustellen. Dies dauert 1-3 Monate. Bis die Registrierung abgeschlossen ist, besitzen Sie die Immobilie nicht rechtlich.

Nach dem Kauf: Maximierung des ROI

Immobilienverwaltungsunternehmen in Sosúa und Cabarete berechnen 20-25% der Bruttomieteinnahmen. Achten Sie auf Transparenz bei der Ausgabenberichterstattung. Wir arbeiten mit drei Verwaltungsgesellschaften zusammen, die monatliche Gewinn- und Verlustrechnungen mit allen Ausgaben bereitstellen.

Einrichtung für Rendite: Mieter kümmern sich um Klimaanlagen, schnelles WLAN und bequeme Betten. Sie kümmern sich nicht um teure Kunstwerke oder Designermöbel. IKEA hat einen Lieferpunkt in Puerto Plata. Ilumel liefert hochwertige Möbel an die Nordküste. Budgetieren Sie 15.000-25.000 $ für eine schlüsselfertige 2-Zimmer-Wohnung.

Solarmodule lohnen sich, wenn Sie kurzfristige Vermietungen betreiben. Der ROI liegt unter drei Jahren angesichts der Stromkosten. Hocheffiziente Klimaanlagen amortisieren sich in einer Saison.

Schulen und Familienüberlegungen

Wenn Sie mit Kindern umziehen, gibt es an der Nordküste akkreditierte internationale Schulen. Die Garden Kids International School und die International School of Sosúa (ISS) bieten US/Kanadische Lehrpläne an. Die Studiengebühren liegen zwischen 5.000 und 9.000 USD pro Jahr. Die ISLA Academy in Cabarete bietet forschungsbasiertes Lernen (IB-Stil) mit Schwerpunkt auf Natur und Outdoor.

Die Expat-Gemeinschaft ist beträchtlich. Facebook-Gruppen wie „Everything Cabarete“ haben über 20.000 Mitglieder für Gemeinschaftsunterstützung.

Gesundheitswesen

Das Centro Médico Bournigal in Puerto Plata (25 Minuten von Sosúa entfernt) ist ein modernes Krankenhaus, das internationale Versicherungen akzeptiert – Blue Cross, Cigna – und hohe Zertifizierungsstandards als Teil der Rescue Group aufrechterhält. Es ist keine Klinik. Es ist ein vollständiges Krankenhaus mit Notdiensten, Chirurgie und Spezialisten. Für die höchsten internationalen Akkreditierungsstandards stehen Einrichtungen wie HOMS in Santiago und Cedimat in Santo Domingo ebenfalls in angemessener Entfernung zur Verfügung.

Bankwesen

Ausländer können Konten in USD und Euro bei großen Banken wie Banco Popular oder Banreservas eröffnen. Sie müssen Steuererklärungen aus Ihrem Heimatland aufgrund der FATCA-Compliance für Amerikaner vorlegen. Der Prozess dauert 2-4 Wochen und erfordert physische Anwesenheit. Sie können kein Konto aus der Ferne eröffnen.

Ist die DR das Richtige für Sie?

Hier ist, wer in die Dominikanische Republik Nordküste investieren sollte:

Geduldige Investoren, die langfristiges Wachstum, Steuervorteile und eine Lifestyle-Komponente suchen. Menschen, die verstehen, dass 5-7% Nettorenditen in einem stabilen USD-Markt mit null Grundsteuer für bis zu fünfzehn Jahre besser sind als das Streben nach 12% Bruttorenditen in einer Währung, die nächstes Jahr um 30% abwerten könnte.

Rentner mit Renteneinkommen, die sich für das Pensionado-Visum qualifizieren und ein warmes Klima mit etablierter Expat-Infrastruktur wünschen. Digitale Nomaden, die Wassersport, Outdoor-Lifestyle und zuverlässiges Internet über urbanes Nachtleben und Michelin-Sterne-Restaurants schätzen.

Hier ist, wer es vermeiden sollte:

Spekulanten, die Immobilien in sechs Monaten umdrehen wollen. Der DR-Markt wächst in Cabarete jährlich um 5-8%, in stark nachgefragten Gebieten um 6-10%. Das ist solide, aber es ist kein Flip-Markt.

Investoren, die lokale rechtliche Prozesse nicht respektieren wollen. Wenn Sie denken, dass Sie die Deslinde-Verifizierung abkürzen oder auf unabhängige Rechtsberatung verzichten können, werden Sie verbrannt. Ich habe es gesehen.

Menschen, die vorhersehbare Zeitpläne und sofortige Befriedigung benötigen. Kommunale Genehmigungen dauern Zeit. Die Eröffnung eines Bankkontos dauert Zeit. Wenn Sie alles in US-Geschwindigkeit bewegen müssen, ist dies nicht Ihr Markt.

Abschließender Gedanke

Die Dominikanische Republik bietet etwas Seltenes: aggressive pro-business-Politiken kombiniert mit einer rechtlichen Infrastruktur, die tatsächlich funktioniert. CONFOTUR eliminiert Steuern für bis zu fünfzehn Jahre, abhängig von der spezifischen Projektresolution. Das Gesetz 108-05 sichert Eigentumsrechte. Das USD-basierte Transaktionssystem eliminiert Währungsrisiken. Die Residenzschwellen sind zugänglich.

Aber all das spielt keine Rolle, wenn Sie bei der Due Diligence Abstriche machen. Jede Immobilie an der Nordküste erzählt eine andere rechtliche Geschichte. Einige haben saubere Deslinde-Titel und aktive CONFOTUR-Zertifizierungen. Einige haben Constancias und abgelaufene Resolutionen. Der Unterschied sind 50.000 $ an Prozesskosten oder ein reibungsloser Abschluss.

Wenn Sie diesen Markt mit Geduld und ordnungsgemäßer Überprüfung angehen, kann er sowohl finanziell solide als auch persönlich lohnend sein. Wenn Sie sich beeilen, werden Sie dafür bezahlen.

Wir haben in den letzten zwanzig Jahren erfolgreich Immobilien in fünf Wohnanlagen abgeschlossen und verkauft. Wir haben direkte Kontakte im Landbüro von Puerto Plata. Wir arbeiten mit Einwanderungsanwälten in Santo Domingo zusammen, die Sportprofis und Investoren geholfen haben, Aufenthaltsgenehmigungen und Staatsbürgerschaften zu erhalten.

Bevor Sie etwas unterschreiben, bevor Sie Geld überweisen, holen Sie sich unabhängige Rechtsberatung. Fordern Sie die Titelscheinnummer an. Überprüfen Sie den Deslinde-Status. Bestätigen Sie die CONFOTUR-Zertifizierung, falls zutreffend. Überprüfen Sie die HOA-Vorschriften, wenn Mieteinnahmen Teil Ihrer Strategie sind.

Oder rufen Sie mein Büro an. Wir machen es für Sie.

Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Guido Perdomo Law Firm
Sosúa, Puerto Plata, Dominikanische Republik
Praktizierend seit 1986

Die Informationen in diesem Artikel dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine rechtliche, finanzielle oder steuerliche Beratung dar.