Ein Kunde kam letzten Monat mit einer ausgedruckten Kopie der Investment Climate Statement des US-Außenministeriums für die Dominikanische Republik in mein Büro. Er hatte drei Sätze in Gelb markiert. "Systemische Probleme." "Weit verbreitete Korruption." "Schwache Landnutzungsrechte."
Er legte das Dokument auf meinen Schreibtisch und fragte: "Warum bin ich also hier?"
Gute Frage. Das Außenministerium schreibt nicht gerade Liebesbriefe über das Geschäftemachen in der DR. Aber hier ist, was mir 40 Jahre Praxis gelehrt haben: Derselbe Bericht nennt dieses Land auch eine der am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften in Lateinamerika, hebt seine stabile demokratische Regierung hervor und erkennt an, dass die Vereinigten Staaten hier der größte ausländische Investor bleiben. Diese Fakten machen nicht die gleichen Schlagzeilen, aber sie sind wichtiger.
Die Wahrheit ist, die Einschätzung des Außenministeriums ist sowohl genau als auch unvollständig. Ja, es gibt Probleme. Nein, sie betreffen nicht jede Transaktion gleichermaßen. Und zu verstehen, welche Warnungen auf Ihre spezifische Situation zutreffen – im Gegensatz zu denen, die nur bürokratisches Standardgeplänkel sind – ist der Unterschied zwischen einer klugen Investition und einer teuren Lektion.
Wichtige Erkenntnisse
- Wirtschaftliche Realität: Die DR hielt 2024 ein BIP-Wachstum von etwa 5% aufrecht, mit einer Inflation, die nahe dem 4%-Ziel der Zentralbank kontrolliert wurde – weit stabiler als konkurrierende Märkte wie die Türkei (60%+ Inflation).
- Rechtlicher Rahmen: Das Gesetz 108-05 führte ein Torrens-Titelsystem mit GPS-verifizierten Grenzen ein, aber nur, wenn Sie vor dem Abschluss überprüfen, dass das Deslinde existiert.
- Investitionsschutz: CAFTA-DR bietet Streitbeilegungsmechanismen für US-Investoren, obwohl die lokale Bürokratie eine legitime Herausforderung bleibt.
- Steueranreize: Von CONFOTUR genehmigte Projekte bieten 15-jährige Befreiungen von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen Grundsteuer – Vorteile, die gleichermaßen für Ausländer gelten.
Was das Außenministerium tatsächlich sagt (und was es bedeutet)
Die Investment Climate Statement 2024 liest sich, als wäre sie von einem Anwalt geschrieben worden, der seinen Hintern absichert. Was sie auch war. Aber in dem diplomatischen Geplänkel sind einige nützliche Fakten verborgen.
"Die Dominikanische Republik umwirbt aktiv ausländische Direktinvestitionen mit großzügigen Steuerbefreiungen und anderen Anreizen." Übersetzung: Die Regierung will Ihr Geld und hat echte rechtliche Strukturen geschaffen, um es zu bekommen. CONFOTUR ist kein Marketing-Blabla – es ist Gesetz 158-01, und es funktioniert.
"Systemische Probleme, einschließlich eines Mangels an klaren, standardisierten Regeln und inkonsistenter Durchsetzung." Übersetzung: Zwei verschiedene Regierungsbüros geben Ihnen zwei verschiedene Antworten zur gleichen Regelung. Das ist ärgerlich, aber handhabbar, wenn Sie eine kompetente Rechtsvertretung haben, die weiß, welches Büro zu fragen ist.
"Schwache Landnutzungsrechte und Eingriffe in private Eigentumsrechte." Dieser Punkt erfordert eine Entschlüsselung. Das Landnutzungssystem war vor 2007 ein Desaster. Unter dem alten Constancia Anotada-System konnten Sie technisch "60% von Parzelle 42" besitzen, ohne dass jemand genau wusste, wo die Grenzen von Parzelle 42 lagen. Mehrere Personen konnten widersprüchliche Ansprüche auf dasselbe Grundstück erheben.
Das Gesetz 108-05 hat das meiste davon behoben, indem es GPS-verifizierte Grenzen durch den Deslinde-Prozess implementierte. Das Problem ist, dass ältere Grundstücke nicht alle aktualisiert wurden. Wenn das Außenministerium vor "schwachen Landnutzungsrechten" warnt, beschreibt es teilweise ein Problem, das nur existiert, wenn Sie die gebotene Sorgfalt vernachlässigen.
Der Bericht stellt auch "weit verbreitete Korruption auf nationaler und lokaler Regierungsebene" fest. Ich werde nicht so tun, als ob das nicht existiert. Aber bei Immobilientransaktionen manifestiert es sich normalerweise als Verzögerungen und Anfragen nach "Erleichterungsgebühren" statt als direkter Diebstahl. Sie können die meisten davon umgehen, indem Sie mit etablierten Fachleuten arbeiten, die Beziehungen zu den richtigen Büros haben.
Die Zahlen, die Washington beobachtet
Das Außenministerium verfolgt Metriken, die für institutionelle Investoren tatsächlich von Bedeutung sind. Die ausländischen Direktinvestitionen erreichten 2024 4,5 Milliarden Dollar. Nicht schlecht für ein Land mit 11 Millionen Einwohnern. Die USA erhalten über 50% der DR-Exporte und stellen die Mehrheit der Touristenankünfte – das ist wirtschaftliche Integration, nicht nur Nähe.
Der Bankensektor ist stabil und gut kapitalisiert, mit Solvenzindikatoren über den regulatorischen Mindestanforderungen. Die öffentliche Verschuldung wächst in absoluten Zahlen, mit einer konsolidierten Verschuldung von etwa 55-58 Milliarden Dollar bis Ende 2024, aber das Schulden-BIP-Verhältnis ist gesunken. Das bedeutet, dass die Wirtschaft schneller wächst als die Regierung Schulden aufnimmt.
Die Armutsraten sanken von über 40% im Jahr 2010 auf etwa 23% im Jahr 2024. Das ist eine stärkere Mittelschicht mit verfügbarem Einkommen. Für Immobilieninvestoren bedeutet das einen wachsenden Binnenmarkt neben der Tourismusnachfrage.
Die DR hat ihre regulatorischen Rankings im letzten Jahrzehnt verbessert, obwohl sie immer noch im Bereich der 80er-90er in wichtigen Indizes wie dem Global Innovation Index liegt. Nicht großartig. Aber besser als die meisten Lateinamerikas und sich verbessernd. Das Land hat seit Jahrzehnten friedliche, demokratische Wahlen. Politische Stabilität ist nicht sexy, aber sie ermöglicht es Ihnen, über den nächsten Wahlzyklus hinaus zu planen.
Wo die Warnungen tatsächlich zutreffen
Lassen Sie mich konkret werden, wo die Bedenken des Außenministeriums zu Ihren Bedenken werden.
Landstreitigkeiten: Wenn Sie unerschlossenes Land in einem ländlichen Gebiet ohne abgeschlossenes Deslinde kaufen, geraten Sie genau in das Problem, vor dem das Außenministerium warnt. Grenzstreitigkeiten können Jahre dauern, und Sie könnten feststellen, dass Ihre "5 Acres" sich mit dem Anspruch eines anderen überschneiden.
Lösung: Schließen Sie niemals ein Grundstück ab, ohne zu überprüfen, dass das Deslinde existiert und mit den physischen Grenzen übereinstimmt. Meine Kanzlei hat einen direkten Kontakt im Grundbuchamt von Puerto Plata. Wir können einen Titel in 48 Stunden überprüfen. Wenn der Verkäufer defensiv wird, wenn Sie nach dieser Überprüfung fragen, gehen Sie weg.
Bürokratische Verzögerungen: Regierungszahlungen sind langsam. Genehmigungen sind noch langsamer. Wenn Ihre Investition davon abhängt, eine Baugenehmigung zu einem bestimmten Datum zu erhalten, bauen Sie einen Puffer von sechs Monaten ein. Das System funktioniert, aber es funktioniert nach dominikanischer Zeit.
Korruption am Rande: Sie werden wahrscheinlich nicht um ein Bestechungsgeld gebeten. Aber Ihnen könnte gesagt werden, dass Ihre Genehmigung "verzögert" ist, bis Sie einen bestimmten Berater einstellen, der zufällig jemandes Cousin ist. Das ist frustrierend, beeinträchtigt aber selten die grundlegende Legalität einer Transaktion. Es kostet nur mehr Zeit und manchmal mehr Geld als geplant.
Inkonsistente Durchsetzung: Umweltvorschriften existieren auf dem Papier, werden aber selektiv durchgesetzt. Arbeitsgesetze sind theoretisch streng, aber in der Praxis flexibel. Das schneidet in beide Richtungen – manchmal können Sie mit Dingen durchkommen, die Sie nicht sollten, aber Sie können sich auch nicht auf eine konsistente Behandlung verlassen.
CONFOTUR: Der Anreiz, der tatsächlich liefert
Das Gesetz 158-01 schuf 2001 CONFOTUR zur Förderung der Tourismusentwicklung. Die Vorteile sind real und erheblich:
- 100% Befreiung von der 3%igen Übertragungssteuer
- 15-jährige Befreiung von der 1%igen jährlichen IPI-Grundsteuer
- Importzollbefreiungen auf Möbel und Ausrüstung
- In einigen Fällen Einkommenssteuerbefreiungen auf Mieteinnahmen
Diese Vorteile gelten gleichermaßen für ausländische Staatsangehörige. Keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Keine Staatsbürgerschaft erforderlich. Wenn Sie in ein von CONFOTUR genehmigtes Projekt investieren, erhalten Sie die Befreiungen.
Der Haken: Nicht jede Entwicklung ist von CONFOTUR genehmigt, und Entwickler behaupten manchmal Vorteile, die tatsächlich nicht existieren. Überprüfen Sie den CONFOTUR-Status des Projekts unabhängig, bevor Sie abschließen. Die Genehmigung sollte beim Tourismusministerium registriert und in den Titeldokumenten sichtbar sein.
Ein Kauf von 500.000 Dollar in einer CONFOTUR-Immobilie spart Ihnen sofort 15.000 Dollar (die 3%ige Übertragungssteuer) und etwa 5.000 Dollar jährlich an Grundsteuern für 15 Jahre. Das sind 90.000 Dollar an Steuereinsparungen über den Befreiungszeitraum. Nicht theoretisch – tatsächliches Geld, das Sie nicht zahlen.
Gesetz 108-05: Das langweilige Gesetz, das am meisten zählt
Das Außenministerium erwähnt "schwache Landnutzungsrechte", ohne zu erklären, dass die DR ihr Titelsystem 2007 grundlegend reformiert hat. Das Gesetz 108-05 führte das Torrens-Titelsystem ein, bei dem der Staat den Titel garantiert und das Zertifikat des Titels ein schlüssiger Nachweis des Eigentums ist.
Der Deslinde-Prozess ist der Durchsetzungsmechanismus. Ein lizenzierter Vermesser verwendet GPS, um die genauen Grenzen Ihres Grundstücks zu markieren. Nachbarn werden benachrichtigt. Ein Richter überprüft die Vermessung. Wenn keine Konflikte bestehen, erhält das Grundstück ein einzigartiges Zertifikat des Titels mit spezifischen Koordinaten.
Dieses System eliminiert den "Doppelverkaufs"-Betrug, der unter dem alten System möglich war. Es macht es nahezu unmöglich, Besitzansprüche gegen tituliertes Eigentum durchzusetzen. Es stellt sicher, dass das, was Sie kaufen, tatsächlich das ist, was Sie besitzen.
Aber – und das ist wichtig – ältere Grundstücke wurden nicht alle aktualisiert. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das noch unter einer Constancia Anotada (Anteil an einem größeren Grundstück) betrieben wird, haben Sie nicht den vollen Schutz des Gesetzes 108-05. Banken werden es nicht finanzieren. Zukünftige Käufer werden mit der gleichen Titelunsicherheit konfrontiert, die Sie akzeptieren.
Der Deslinde-Prozess kostet zwischen 1.500 und 3.000 Dollar und dauert drei bis sechs Monate. Viele Verkäufer haben es nicht gemacht, weil sie vor 2007 gekauft haben und es nie brauchten. Das ist ihr Problem, nicht Ihres. Machen Sie den abgeschlossenen Deslinde zu einer Bedingung des Abschlusses.
CAFTA-DR: Ihr tatsächlicher rechtlicher Schutz
Das Außenministerium betont, dass CAFTA-DR rechtlichen Schutz und Streitbeilegungsmechanismen für US-Investoren bietet. Das ist nicht nur diplomatische Sprache – es ist ein durchsetzbarer Vertrag.
Wenn Sie ein US-Bürger oder eine US-Einheit sind und einen Streit mit der dominikanischen Regierung haben, der lokal nicht gelöst werden kann, ermöglicht CAFTA-DR Ihnen, internationale Schiedsgerichtsbarkeit zu verfolgen. Dies ist ein echter Abschreckungseffekt gegen willkürliche Regierungsmaßnahmen. Die DR-Regierung weiß, dass die Verletzung der Rechte eines US-Investors eine Klage auslösen könnte, die ihren internationalen Ruf schädigt.
Dieser Schutz hilft nicht, wenn Sie in einem privaten Streit mit einer anderen Person oder einem Unternehmen sind. Aber es bedeutet, dass die Regierung weniger wahrscheinlich einfach Ihr Eigentum enteignet oder die Regeln rückwirkend ändert, um speziell ausländische Investoren zu treffen.
Das Investitionsklima vs. Die Investitionsrealität
Hier ist, was der Bericht des Außenministeriums Ihnen nicht sagen wird: Die meisten der "systemischen Probleme", die sie beschreiben, betreffen groß angelegte Infrastrukturprojekte und Fertigungsbetriebe mehr als einzelne Immobilieninvestoren.
Wenn Sie ein 50-Millionen-Dollar-Resort bauen, werden Sie mit Genehmigungsverzögerungen, inkonsistenten Vorschriften und Beamten, die ihren Anteil wollen, konfrontiert. Wenn Sie eine fertige Villa in Sosua kaufen, haben Sie es hauptsächlich mit einem einfachen Immobilienrecht zu tun, das vernünftig funktioniert.
Die DR erhielt 2024 4,5 Milliarden Dollar an FDI. Dieses Geld kommt nicht von naiven Investoren, die den Bericht des Außenministeriums nicht gelesen haben. Es kommt von Menschen, die verstehen, dass die Warnungen Herausforderungen beschreiben, die zu bewältigen sind, und keine Gründe, den Markt ganz zu meiden.
Die Immobilienpreise in der DR verzeichneten 2024 ein nominales Wachstum von 10,2%. Die Bruttomietrenditen in Sosua und Cabarete liegen zwischen 6% und 10%, deutlich höher als die US-Durchschnitte von 3-5%. Das Land begrüßte Ende 2023 10 Millionen Besucher, und dieser Schwung setzte sich 2024 fort, was eine Mieterbasis bietet, die diese Renditen unterstützt.
Diese Renditen existieren gerade weil der Markt nicht perfekt effizient ist. Wenn die DR die regulatorische Umgebung der Schweiz hätte, würden Sie mit institutionellem Kapital um Immobilien zu Schweizer Preisen konkurrieren. Die Reibung im System schafft Chancen für Investoren, die bereit sind, die gebotene Sorgfalt walten zu lassen.
Aufenthalt: Der Weg, den das Außenministerium nicht erklärt
Die Investment Climate Statement erwähnt, dass die DR "aktiv ausländische Direktinvestitionen umwirbt", aber nicht detailliert, wie zugänglich der Aufenthalt tatsächlich ist. Es gibt drei Hauptwege:
Pensionado (Rentnervisum): Erfordert einen Nachweis von 1.500 USD monatlichem Einkommen (plus 250 USD pro Angehörigem). Dies ist niedriger als in Costa Rica (2.500 USD) oder Panama (1.000 USD Basis plus spezifische Investitionsanforderungen). Die Bearbeitung dauert etwa sechs Monate, wenn Sie alle Dokumente korrekt haben.
Rentista (Investorenvisum): Erfordert einen Nachweis von 2.000 USD monatlichem Einkommen aus Investitionen. Dies ist passives Einkommen – Mieteinnahmen, Dividenden oder Ähnliches. Es ist für Menschen gedacht, die nicht traditionell im Ruhestand sind, aber nicht arbeiten müssen.
Investitionsvisum: Erfordert eine Mindestinvestition von 200.000 USD. Dies kann Immobilien sein, muss aber verifiziert und dokumentiert werden. Die Investition muss bestehen bleiben, während Sie den Aufenthalt halten.
Alle drei Wege führen nach zwei Jahren temporärem Aufenthalt zu einem dauerhaften Aufenthalt. Die Staatsbürgerschaft ist nach zwei Jahren dauerhaften Aufenthalts (insgesamt vier Jahre) möglich, obwohl der Prozess im Ermessen liegt und die Integration in die dominikanische Gesellschaft nachgewiesen werden muss.
Meine Kanzlei hat mit Einwanderungsanwälten in Santo Domingo zusammengearbeitet, die seit über 20 Jahren erfolgreich Aufenthalte für Sportprofis und Investoren bearbeitet haben. Das System funktioniert, erfordert jedoch korrekte Dokumentation und Geduld. Planen Sie mindestens sechs Monate für die Erstgenehmigung ein.
Was Sie tatsächlich überprüfen müssen
Die Warnungen des Außenministeriums werden durch spezifische Schritte zur gebotenen Sorgfalt umsetzbar:
Titelüberprüfung: Bestätigen Sie, dass das Deslinde existiert und mit den Grundstücksgrenzen übereinstimmt. Besuchen Sie das Grundbuchamt von Puerto Plata (oder lassen Sie es Ihren Anwalt tun) und überprüfen Sie das tatsächliche Zertifikat des Titels. Verlassen Sie sich nicht auf vom Verkäufer bereitgestellte Kopien.
CONFOTUR-Status: Wenn der Entwickler Steuervergünstigungen beansprucht, überprüfen Sie die Genehmigung des Projekts beim Tourismusministerium. Holen Sie sich die Genehmigungsnummer und die Bestätigung schriftlich. Dies sollte Teil der Titeldokumentation sein.
Entwickler-Track-Record: Recherchieren Sie, ob der Entwickler frühere Projekte pünktlich und wie versprochen abgeschlossen hat. In Sosua und Cabarete sind die etablierten Entwickler bekannt. Wenn Sie es mit einem neuen Namen zu tun haben, seien Sie skeptisch.
Finanzielle Gesundheit der HOA: Wenn Sie in einer Eigentumswohnanlage kaufen, überprüfen Sie die Finanzberichte der HOA. Bestätigen Sie, dass sie Gebühren erheben und Rücklagen bilden. Unterfinanzierte HOAs werden nach dem Abschluss zu Ihrem Problem.
Bauqualität: Wenn Sie im Bau befindlich oder neu gebaut kaufen, beauftragen Sie einen unabhängigen Inspektor. Die Baustandards in der DR variieren stark. Der billigste Bauunternehmer ist selten der beste Wert.
Belegungsprognosen: Wenn der Entwickler Mieteinnahmenprognosen liefert, überprüfen Sie diese anhand tatsächlicher Marktdaten. In Sosua beträgt die durchschnittliche Belegung von Kurzzeitvermietungen 32,3% jährlich über alle Immobilien hinweg – eine Zahl, die ältere, nicht verwaltete oder nicht renovierte Bestände einschließt, die den marktwweiten Durchschnitt nach unten ziehen. Top-Performing, professionell verwaltete Immobilien erreichen oft 60-70% Belegung, aber jede Prognose über 70% jährliche Belegung für eine durchschnittliche Immobilie ist optimistisch.
Der Vergleich, den Washington nicht machen wird
Das Außenministerium bewertet jedes Land isoliert. Sie werden Ihnen nicht sagen, dass die "systemischen Probleme" in der DR im Vergleich zum regulatorischen Chaos in der Türkei, wo die Inflation 2024 über 60% betrug, gering sind. Oder dass Portugal im Oktober 2023 seine Golden Visa Immobilienoption vollständig abgeschafft hat.
Dubai wirbt mit 7-8% Bruttorenditen, aber Servicegebühren reduzieren die Nettorenditen auf etwa 5%. Die 6-10% Bruttorenditen der DR in Küstengebieten übersetzen sich in 5-7% Nettorenditen nach Ausgaben – wettbewerbsfähig oder besser, mit niedrigeren Einstiegskosten.
Der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß in erstklassigen Dubai-Gebieten übersteigt 600 USD. Luxusimmobilien in Sosua kosten 200-250 USD pro Quadratfuß. Sie können den Markt für 120.000 USD in einer modernen Wohnung betreten, im Vergleich zu mindestens 400.000 USD+ in Dubai.
Die DR operiert mit einer an den USD gebundenen Währung, die Immobilienwerte vor lokalen Währungsschwankungen schützt. Immobilientransaktionen in Sosua und Cabarete erfolgen fast ausschließlich in USD. Sie gehen kein Währungsrisiko ein, wie Sie es in der Türkei oder sogar in Mexiko tun würden.
Die Bürokratie-Steuer
Das Außenministerium erwähnt "Verzögerungen bei Regierungszahlungen" und "bürokratische Hürden". In der Praxis bedeutet dies:
Genehmigungszeitleisten: Baugenehmigungen, die 30 Tage dauern sollten, dauern oft 90. Planen Sie entsprechend. Wenn Ihre Finanzierung davon abhängt, dass der Bau zu einem bestimmten Datum beginnt, spielen Sie ein Glücksspiel.
Titelübertragungen: Eine einfache Titelübertragung dauert 4-6 Wochen. Wenn es Komplikationen gibt (Grenzfragen, ausstehende Pfandrechte, fehlende Dokumentation), fügen Sie mindestens weitere 2-3 Monate hinzu.
Versorgungsanschlüsse: Der Anschluss von Strom und Wasser an Neubauten kann Wochen oder Monate dauern, je nach Gebiet und ob Sie jemanden bei der Versorgungsfirma kennen. Hier zählen lokale Beziehungen.
Importverzögerungen: Wenn Sie eine Immobilie mit importierten Gegenständen einrichten, erwarten Sie Zollverzögerungen. Ein Container, der in einer Woche abgefertigt werden sollte, könnte drei Wochen stehen. Planen Sie zusätzliche Zeit und Geld für "Erleichterung" ein.
Diese Verzögerungen sind frustrierend, aber vorhersehbar. Der Fehler besteht darin, anzunehmen, dass dominikanische Zeitpläne den Erwartungen in den USA oder Europa entsprechen. Bauen Sie Pufferzeit in jede Frist ein und Sie werden nicht überrascht sein.
Wann die Warnungen Sie tatsächlich stoppen sollten
Einige Situationen entsprechen wirklich den Bedenken des Außenministeriums:
Unbebautes Land ohne klaren Titel: Wenn Sie unerschlossenes Land kaufen, das kein abgeschlossenes Deslinde hat, akzeptieren Sie genau das Risiko der "schwachen Landnutzungsrechte", vor dem sie warnen. Es sei denn, Sie haben spezifische Expertise im dominikanischen Landrecht, tun Sie dies nicht.
Notleidende Immobilien: Wenn Sie eine Zwangsvollstreckung oder eine Immobilie mit rechtlichen Komplikationen kaufen, benötigen Sie spezialisierte rechtliche Hilfe. Der Schnäppchenpreis existiert aufgrund realer Probleme, die Jahre dauern könnten, um gelöst zu werden.
Off-Market-Deals: Wenn jemand Ihnen eine "besondere Gelegenheit" anbietet, die nicht über etablierte Kanäle gelistet ist, seien Sie sehr skeptisch. Legitime Deals müssen sich nicht vor dem Markt verstecken.
Mündliche Versprechen: Wenn ein Entwickler oder Verkäufer Versprechen über zukünftige Entwicklungen, Annehmlichkeiten oder Renditen macht, die nicht im schriftlichen Vertrag stehen, gehen Sie davon aus, dass diese Versprechen wertlos sind. Lassen Sie sich alles schriftlich geben oder gehen Sie weg.
Druck, schnell abzuschließen: Wenn jemand Sie drängt, ohne ordnungsgemäße Sorgfalt abzuschließen, ist er entweder inkompetent oder verbirgt etwas. Legitime Transaktionen können auf ordnungsgemäße Überprüfung warten.
Das Investitionsklima vs. Ihre Investition
Die Aufgabe des Außenministeriums ist es, vor jedem möglichen Risiko zu warnen. Meine Aufgabe ist es, Kunden zu helfen, diese Risiken zu navigieren, wenn die Gelegenheit es rechtfertigt.
Die DR ist nicht für jedermann. Wenn Sie perfekte regulatorische Klarheit benötigen, gehen Sie nach Deutschland. Wenn Sie null Korruption wollen, versuchen Sie Singapur. Wenn Sie sofortige bürokratische Antworten benötigen, bleiben Sie in den USA (obwohl viel Glück damit).
Aber wenn Sie USD-denominierte Renditen im Bereich von 6-8% netto wollen, mit Immobilienwerten, die jährlich um 10%+ steigen, in einem Markt mit realem rechtlichen Schutz und einem 15-jährigen Steuerbefreiungsrahmen, verdient die Dominikanische Republik ernsthafte Überlegung.
Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Ergebnis ist nicht das Land – es ist die gebotene Sorgfalt. Jede Warnung im Bericht des Außenministeriums wird mit ordnungsgemäßer Überprüfung handhabbar. Jedes Risiko, das sie identifizieren, hat eine entsprechende Milderungsstrategie.
Ich praktiziere hier seit 1986. Ich habe gesehen, wie Kunden Geld verdient haben, und ich habe gesehen, wie Kunden Geld verloren haben. Diejenigen, die Geld verlieren, haben fast immer Schritte übersprungen. Sie vertrauten mündlichen Versprechen. Sie überprüften das Deslinde nicht. Sie glaubten Mietprognosen, ohne Marktdaten zu überprüfen. Sie schlossen ohne unabhängige rechtliche Überprüfung ab.
Diejenigen, die Geld verdienen, taten langweilige Dinge. Sie engagierten kompetente Anwälte. Sie überprüften Titel. Sie besuchten Immobilien persönlich. Sie lasen Verträge. Sie stellten skeptische Fragen. Sie gingen von Deals weg, die die Prüfung nicht bestanden.
Die Einschätzung des US-Außenministeriums ist genau: Es gibt systemische Probleme, Korruption existiert und Bürokratie ist real. Aber diese Fakten beschreiben die Umgebung, nicht das Ergebnis. Ihr Ergebnis hängt davon ab, ob Sie bereit sind, die Arbeit zu leisten, die Warnungen in umsetzbare Informationen verwandelt.
Die Frage ist nicht, ob die Bedenken des Außenministeriums gültig sind. Sie sind es. Die Frage ist, ob Sie bereit sind, sie systematisch anzugehen, anstatt zu hoffen, dass sie Sie nicht betreffen. Denn Hoffnung ist keine gebotene Sorgfalt, und gebotene Sorgfalt ist das Einzige, was zählt.
