Als mir ein Kunde zum ersten Mal sagte, er wolle in den "dominikanischen Tourismus" investieren, gab ich ihm eine Karte der Freihandelszonen rund um Santiago und bat ihn, sie zu finden. Er konnte es nicht. Die meisten Menschen können es nicht. Sie wissen, wo die Strände sind, sicher. Sie können Punta Cana mit geschlossenen Augen finden. Aber die Industrieparks, die medizinische Geräte im Wert von 2,8 Milliarden Dollar jährlich verarbeiten? Die Kühlhäuser in der Nähe von Puerto Plata, die mit der Nachfrage nicht Schritt halten können? Die Solarfarmen, die sich über Montecristi ausbreiten, weil das Gesetz 57-07 sie profitabler macht als Mietwohnungen?
Das ist die Geschichte, die Ihnen niemand erzählt, bis Sie in meinem Büro sitzen, und bis dahin haben Sie normalerweise schon sechs Monate damit verschwendet, sich Strandimmobilien anzusehen, die niemals den erhofften Cashflow bringen werden.
Ich praktiziere hier seit 1986 als Anwalt. Vierzig Jahre, in denen ich beobachtet habe, wie ausländisches Geld die falschen Gelegenheiten verfolgt, weil sie "was Touristen sehen" mit "wo die Wirtschaft tatsächlich bewegt" verwechseln. Im Jahr 2024 wuchs die Dominikanische Republik um 5,0 %, während der Rest Lateinamerikas durchschnittlich 2,3 % erreichte. Diese Lücke kommt nicht von All-Inclusive-Resorts. Sie kommt daher, dass dieses Land still und leise zum Zentrum der Herstellung von medizinischen Geräten in der westlichen Hemisphäre geworden ist, zum drittgrößten Goldproduzenten, von dem Sie nie gehört haben, und zu einem Logistikknotenpunkt, der 900 Millionen Verbraucher über Freihandelsabkommen erreichen kann, von denen die meisten Investoren nicht einmal wissen, dass sie existieren.
Das ist kein Reiseführer. Es ist eine Aufschlüsselung, wohin institutionelles Kapital tatsächlich fließt, welche Gesetze es ermöglichen und was Sie wissen müssen, bevor Sie Geld in ein Land überweisen, von dem die meisten Menschen immer noch denken, dass es vollständig auf Mojitos und Merengue läuft.
Wichtige Erkenntnisse
- Dominanz in der Fertigung: Die Exporte von medizinischen Geräten erreichten 2024 etwa 2,8 Milliarden Dollar und machten etwa 31 % der Exporte aus den Freizonen aus – damit ist dies der führende Exportsektor des Landes, nicht der Tourismus.
- Infrastrukturvorteil: Mit 8 internationalen Flughäfen und 12 Seehäfen, die 2-3 Tage Transit an die US-Ostküste bieten, fungiert die DR als Nearshoring-Alternative zur asiatischen Fertigung.
- Steuerarbitrage: CONFOTUR (Gesetz 158-01) bietet 15-jährige Befreiungen von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen Grundsteuer; Gesetz 57-07 bietet 100%ige Befreiungen von Einfuhrzöllen sowie einen 75%igen Steuerkredit für Projekte zur Erzeugung erneuerbarer Energien – und einen separaten 40%igen Steuerkredit, wenn Sie die Ausrüstung selbst in der DR herstellen.
- Zugang zur Aufenthaltsgenehmigung: Die Investitionsschwelle von 200.000 Dollar für die Aufenthaltsgenehmigung ist real, aber das 180-tägige Registrierungsfenster bei ProDominicana ist nicht verhandelbar – verpassen Sie es und Sie verlieren das Recht auf Kapitalrückführung.
- Verschiebung an der Nordküste: Sosua und Cabarete wandeln sich von tourismusabhängigen Städten zu Logistik- und Technologiezentren, mit Mietrenditen von durchschnittlich 6-9%, die jedoch Starlink, Backup-Strom und verifizierte Deslinde-Titel erfordern.
Die wirtschaftliche Grundlage, die niemand erwähnt
Die Dominikanische Republik ist die siebtgrößte Wirtschaft in Lateinamerika. Diese Tatsache allein sagt Ihnen nichts Nützliches. Was zählt, ist dies: Moody's hat das Kreditrating des Landes am 1. August 2025 auf Ba2 (Stabil) angehoben und dabei "robustes Wirtschaftswachstum" und institutionelle Verbesserungen angeführt. Übersetzung: Der Anleihemarkt glaubt, dass die Regierung ihre Angelegenheiten in den Griff bekommt.
So sieht das in der Praxis aus. Die Inflation erreichte im Dezember 2024 3,35 % – den niedrigsten Stand seit sechs Jahren. Der Peso wird zwischen 60-63 zum Dollar gehandelt, stabil genug, dass Immobilientransaktionen in USD stattfinden, ohne dass jemand mit der Wimper zuckt. Die Devisenreserven sind auf Rekordniveau. Der IWF prognostiziert, dass dieses Land bis 2028 das drittwohlhabendste pro Kopf in Lateinamerika sein wird, vor Brasilien und Mexiko.
Diese Prognosen kommen nicht von Strandresorts. Sie kommen von 87 Industrieparks, die 820 Unternehmen in Freihandelszonen beherbergen. Von 8,06 Milliarden Dollar an Exporten aus diesen Zonen allein im Jahr 2023. Vom Hafen von Caucedo, der seine Kapazität nach einer Investition von 760 Millionen Dollar durch DP World und die dominikanische Regierung auf 3,1 Millionen TEU erweitert. Von Barrick Gold, das eine der größten Goldminen der Welt in Pueblo Viejo betreibt.
Der Tourismus trägt 16-19 % zum BIP bei. Die Fertigung und der Bau wachsen schneller. Das ist der strukturelle Wandel, den die meisten Investoren verpassen, weil sie immer noch Artikel über das "karibische Paradies" lesen, anstatt sich Exportdaten anzusehen.
Wohin das kluge Geld tatsächlich fließt
Das Logistikspiel
Im Juli 2024 verabschiedete die Regierung das Gesetz 30-24. Niemand außerhalb der Logistikbranche hat darauf geachtet. Sie hätten es tun sollen. Es schafft den rechtlichen Rahmen dafür, dass das Land als "Logistik-Hub" fungiert – nicht nur Waren durch Häfen zu bewegen, sondern Mehrwertdienste wie Etikettierung, Verpackung und leichte Montage von Waren im Transit zu erbringen, ohne Einfuhrzölle zu zahlen. Dieses Gesetz schuf den Nationalen Logistikrat und bietet rechtliche Sicherheit, die sich von den Standardvorschriften der Freihandelszonen unterscheidet.
Ich hatte im letzten Jahr drei Kunden, die von Investitionen in Ferienvermietungen zu Lagerhauskäufen in der Nähe von Puerto Plata wechselten. Einer von ihnen ist ein Deutscher, der ursprünglich eine Strandwohnung in Cabarete wollte. Wir haben die Mietrenditen durchgerechnet – realistische, nicht die 12% Fantasiezahlen, die Entwickler anbieten – und er erkannte, dass er Glück haben würde, 6% nach HOA-Gebühren, Wartung und saisonaler Leerstand zu netto. Dann zeigte ich ihm eine 5.000 Quadratmeter große Lagerhalle mit einem 15-jährigen Mietvertrag an einen Kühlhausbetreiber, der die Kreuzfahrtschiff-Lieferkette bedient. Er erzielt jährlich 8,5% ohne Risiko von Mieterwechseln.
Die Nachfrage nach Kühlkettenlagerung in der Region Cibao ist im Jahresvergleich um 30% gestiegen. Warum? Weil die DR der weltweit größte Exporteur von Bio-Kakao und ein Top-5-Exporteur von Bio-Bananen in die EU ist. Diese Produkte benötigen gekühlte Lagerung, bevor sie die Häfen erreichen. Die Infrastruktur hat nicht Schritt gehalten. Das ist die Gelegenheit.
Der erneuerbare Energieansatz
Gesetz 57-07 ist das am wenigsten genutzte Investitionsinstrument in diesem Land. Es bietet 100%ige Befreiung von Einfuhrzöllen für Solarmodule, Windturbinen und Batterien. Es gibt Ihnen auch einen Steuerkredit von bis zu 75% Ihrer Investition in Ausrüstung für Energieerzeugungsprojekte, absetzbar gegen die Einkommensteuer.
Aber hier ist, was fast niemand weiß: Wenn Sie erneuerbare Energieausrüstung innerhalb der DR herstellen – nicht nur installieren, sondern tatsächlich Solarmodule, Windturbinenteile oder Batterien produzieren – bietet Gesetz 57-07 einen separaten 40%igen Steuerkredit gemäß Artikel 14 sowie 100%ige Befreiung von Einfuhrzöllen für Rohstoffe. Diese Bestimmung existiert, um die lokale industrielle Kapazität zu stimulieren. Fast niemand nutzt sie bisher.
Die Nordwestregion – Montecristi, Teile von Puerto Plata – hat durchschnittliche Windgeschwindigkeiten von über 8,5 Metern pro Sekunde. Das ist höher als in den meisten Teilen des US-Mittleren Westens. Dennoch ist die Kapazität für erneuerbare Energien hier bei weitem nicht gesättigt. Der Nationale Energieplan zielt auf 25% erneuerbare Erzeugung bis 2025 und 30% bis 2030 ab. Sie liegen hinter dem Zeitplan.
Ein niederländischer Kunde von mir verbrachte 18 Monate damit, Landdienstbarkeiten und Umweltgenehmigungen für eine 20-MW-Solaranlage in Montecristi zu navigieren. Die bürokratische Reibung war real – Genehmigungsverzögerungen, unklare Zonierungsregeln, die übliche dominikanische Ineffizienz. Aber sobald sie in Betrieb ist, wird seine steuerbereinigte Rendite aufgrund der Anreize des Gesetzes 57-07 auf jährlich 14% geschätzt. Das ist, bevor man die unvermeidlichen Strompreiserhöhungen berücksichtigt.
Das Landwirtschaftsexportspiel
Das Cibao-Tal ist nicht sexy. Es ist heiß, staubig und weit entfernt von jedem Strand. Es ist auch der Ort, an dem das echte landwirtschaftliche Geld verdient wird. Die DR ist nach Mexiko der zweitgrößte Avocado-Produzent weltweit, mit Exportwerten von über 80 Millionen Dollar jährlich. Die Exporte von Bio-Kakao sind noch größer.
Ein kanadischer Investor, mit dem ich arbeite, kaufte vor drei Jahren 50 Hektar landwirtschaftliches Land in der Nähe von Santiago. Er pflanzte Hass-Avocados für den Export in die USA im Rahmen des DR-CAFTA-Abkommens. Der Betrieb qualifizierte sich für Artikel 17 des Gesetzes 158-01 (CONFOTUR), da die Verarbeitungsanlage die Tourismuslieferkette bedient – Hotels kaufen die Avocados für ihre Restaurants. Das bedeutet, dass er von der 1%igen Grundsteuer befreit ist und beim Kauf des Landes eine 15-jährige Befreiung von der 3%igen Übertragungssteuer erhielt.
Sein Fehler? Die Unterschätzung der Wasserzugangsprobleme. Die Bewässerungsinfrastruktur im Cibao ist inkonsistent. Er endete damit, zwei Brunnen zu bohren und solarbetriebene Pumpen zu installieren. Das fügte seinen anfänglichen Kosten 120.000 Dollar hinzu. Aber die Erträge sind stark – 6-8 Tonnen pro Hektar bei voller Reife, verkauft zu 2-3 Dollar pro Kilogramm an US-Distributoren. Sein Break-even wird im fünften Jahr projiziert.
Die Realität an der Nordküste
Puerto Plata, Sosua, Cabarete. Diese Städte werden in der Immobilienvermarktung zusammengefasst, aber sie sind nicht austauschbar.
Puerto Plata ist der Logistikmotor. Zwei Millionen Kreuzfahrtpassagiere kamen 2024 durch Taino Bay und Amber Cove. Der internationale Flughafen Gregorio Luperón verzeichnete im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einen Anstieg der Passagierankünfte um 12%. Die Stadt erweitert die Hafenkapazität und die industrielle Infrastruktur. Wenn Sie nach Gewerbeimmobilien oder Arbeiterwohnungen suchen, ist dies die Zone.
Sosua befindet sich im Wandel. Es war früher eine Stadt mit Nachtleben und einem Rufproblem. Jetzt sind es geschlossene Gemeinden, die nordamerikanische Rentner und Expats ansprechen. Sosua Ocean Village, Sea Horse Ranch – diese Entwicklungen haben die höchste Dichte an gesicherter Sicherheit an der Nordküste. Die Immobilien hier sind im Vergleich zu dem, was Sie in Tulum oder Costa Rica zahlen würden, unterbewertet. Einstiegsinvestitionsimmobilien existieren immer noch im Bereich von 160.000 bis 220.000 Dollar. Aber die Mietrenditen sind niedriger als in Cabarete, weil die Touristendemografie älter und weniger aktiv ist.
Cabarete ist der Ort, an dem das Geld schneller fließt. Es ist die Wassersporthauptstadt – Kitesurfen, Windsurfen, das Master of the Ocean Turnier jeden Februar. Das bringt eine vermögende Demografie, die sich in Immobilienkäufer umwandelt. Die durchschnittlichen Belegungsraten für verwaltete Eigentumswohnungen liegen bei 65-75% jährlich, mit Spitzenwerten von über 90% während der Windsaison (Januar-März, Juni-August). Eine Standard-Zweizimmerwohnung wird langfristig für 1.300 Dollar/Monat oder höher als Kurzzeit-Ferienvermietung vermietet.
Die Infrastruktur hat sich verbessert. Starlink hat das Internetproblem gelöst – Geschwindigkeiten von über 150 Mbit/s sind jetzt Standard, weshalb Sie hier so viele Remote-Arbeiter sehen. Aber der Strom bleibt instabil. Backup-Strom ist obligatorisch. Die Amortisation von Solarenergie liegt jetzt unter drei Jahren aufgrund der Anreize des Gesetzes 57-07 und steigender Versorgungsraten.
Hier ist die Falle: Nicht alle Immobilien in Cabarete qualifizieren sich für Kurzzeitvermietungen. Einige HOA-Satzungen verbieten sie vollständig. Ich habe dieses Problem für einen Käufer aus Toronto letztes Jahr entdeckt – Klausel 17.3 in den Satzungen seiner Eigentumswohnung wurde 2022 geändert, um Airbnb-ähnliche Vermietungen zu verbieten. Er hätte eine Immobilie mit Mietprojektionen gekauft, die am ersten Tag gescheitert wären.
Der rechtliche Rahmen, der Sie schützt (oder nicht)
Das Deslinde-Mandat
Gesetz 108-05 erfordert die GPS-Abgrenzung von Grundstücksgrenzen – das "Deslinde". Immobilien ohne diese können nicht von Banken finanziert werden und haben unklare Titel. Ich habe gesehen, wie ausländische Käufer Land mit nur einer "Carta Constancia" (einem nicht abgegrenzten Titel) gekauft haben, weil ein Entwickler sie davon überzeugt hat, dass es "gut genug" sei. Das ist es nicht. Sie werden Jahre und Zehntausende von Dollar an Anwaltskosten aufwenden, um diesen Titel später zu klären.
Bevor Sie etwas unterschreiben, fordern Sie die Titelzertifikatsnummer an und überprüfen Sie den Deslinde-Status beim örtlichen Registerbüro. Wenn der Verkäufer zögert, gehen Sie weg.
CONFOTUR: Der 15-jährige Steuererlass
CONFOTUR (Gesetz 158-01) ist der mächtigste Steueranreiz im Land, wird aber missverstanden. Der Vorteil gilt für das Projekt, nicht für den Käufer. Sie müssen überprüfen, ob die Entwicklung eine aktive "Definitive Klassifizierung" vom Tourismusministerium (MITUR) hat, bevor Sie kaufen.
Wenn das Projekt qualifiziert ist, sind Sie von der 3%igen Übertragungssteuer bei Abschluss und der 1%igen jährlichen Grundsteuer (IPI) für 10-15 Jahre befreit. Bei einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 Dollar sind das sofort 9.000 Dollar gespart, plus etwa 3.000 Dollar jährlich an Grundsteuern – über 50.000 Dollar an Gesamteinsparungen über 15 Jahre.
Der Haken: CONFOTUR gilt nur für neu genehmigte Immobilien. Wenn Sie einen Wiederverkauf kaufen, wird die Befreiung nicht übertragen, es sei denn, der ursprüngliche Käufer hat sie nie genutzt. Die meisten Entwickler erklären dies nicht klar, weil sie sich auf den Abschluss des Verkaufs konzentrieren.
Aufenthaltsgenehmigung und das 180-Tage-Fenster
Das Ausländische Investitionsgesetz 16-95 erfordert, dass Sie Ihre Investition innerhalb von 180 Kalendertagen nach dem Eintritt der Mittel in das Land bei ProDominicana registrieren. Verpassen Sie dieses Fenster und Sie verlieren das Recht auf Kapital- und Gewinnrückführung. Die Registrierung – das Zertifikat für ausländische Investitionen – ist obligatorisch, um Ihr gesetzliches Recht zu garantieren, Geld in Fremdwährung wieder aus dem Land zu bewegen. Ich habe gesehen, wie Investoren diese Frist verpasst haben, weil sie nicht wussten, dass sie existiert.
Die Investitionsschwelle von 200.000 Dollar für das "Investor Visa" ist real. Sie benötigen Nachweise über den Eintritt von Fremdwährung (Überweisungsunterlagen), übersetzte und apostillierte Unternehmensdokumente und ein ausgefülltes Antragsformular. Der Prozess dauert 4-6 Monate für die Genehmigung, wenn Sie alles beim ersten Mal korrekt einreichen. Wenn nicht, erwarten Sie Verzögerungen.
Der Pensionado (Rentner) Weg erfordert den Nachweis eines Einkommens von 1.500 Dollar/Monat (250 Dollar pro Angehörigem). Es ist schneller und günstiger als der Investitionsweg, wenn Sie sich qualifizieren. Die doppelte Staatsbürgerschaft ist gemäß Artikel 20 der dominikanischen Verfassung erlaubt, sodass Sie Ihren ursprünglichen Pass nicht verlieren.
Wie die DR im Vergleich zur Konkurrenz abschneidet
Seien wir direkt. Wenn Sie die DR mit Dubai, Portugal oder Mexiko vergleichen, müssen Sie die Kompromisse verstehen.
Dubai bietet keine Einkommensteuer, aber die Immobilienpreise sind hoch und das Rechtssystem ist für Ausländer undurchsichtig. Portugal hat sein NHR (Non-Habitual Resident) Steuersystem 2024 beendet, sodass das Steuerarbitrage-Spiel weg ist. Der Markt in Tulum, Mexiko, ist gesättigt – die Nettomietrenditen haben sich aufgrund von Überangebot auf 4-6% komprimiert.
Die DR bietet niedrigere Einstiegspreise (160.000 bis 220.000 Dollar für erstklassige Immobilien an der Nordküste), höhere Mietrenditen (realistische 6-9%, nicht die 12% Fantasiezahlen) und Steueranreize, die noch vollständig aktiv sind. Erstklassige Strandimmobilien in Cabarete kosten durchschnittlich 2.500 bis 3.500 Dollar pro Quadratmeter. Vergleichen Sie das mit 8.000+ in Miami oder 5.000+ auf den Cayman Islands.
Die Lebenshaltungskosten hier sind 68% niedriger als in den Vereinigten Staaten und 40% niedriger als in Puerto Rico. Die DR hat eine bessere Luftverbindung zur US-Ostküste als jede karibische Nation außer Puerto Rico. Der Mindestlohn in den Freihandelszonen beträgt 240-300 Dollar/Monat, was die Betriebskosten wettbewerbsfähig mit Mexiko (350+) und Costa Rica (600+) hält.
Der Nachteil? Bürokratische Reibung. Der Erhalt von Baugenehmigungen kann außerhalb von CONFOTUR-Projekten 180+ Tage dauern. Die Verluste bei der Stromverteilung erreichten in den ersten drei Quartalen 2023 laut Berichten des Regionalen Zentrums für nachhaltige Wirtschaftsstrategien (CREES) und des Nationalen Unternehmensrats (CONEP) 42,6% – was bedeutet, dass zuverlässige Backup-Stromversorgung obligatorisch ist. Verkehrsunfälle sind häufig – defensives Fahren ist nicht optional. Der Wasserdruck ist inkonsistent; Immobilien benötigen Zisternen und Dachbehälter (tinacos).
Titelbetrug existiert. Die Rechte von Hausbesetzern begünstigen Mieter. Die Räumung eines nicht zahlenden Mieters ohne einen rigorosen Vertrag kann 6-12 Monate dauern. Dies sind reale Risiken. Aber sie sind beherrschbar, wenn Sie mit kompetenter rechtlicher Beratung arbeiten und ordnungsgemäße Sorgfalt walten lassen.
Was schiefgehen kann (und wie man es vermeidet)
Der Pre-Construction-Betrug
Entwickler bieten "Pre-Construction"-Angebote mit 20-30% Rabatten an. Einige davon sind legitim. Viele sind es nicht. Das rote Flagge: Keine Treuhandstruktur (fideicomiso), die Gelder in einem Treuhandkonto hält, bis Baufortschritte erreicht sind.
Ich habe gesehen, wie Investoren 50.000 Dollar Einzahlungen direkt auf das persönliche Konto eines Entwicklers überwiesen haben. Das Projekt beginnt nie. Der Entwickler verschwindet. Der Investor hat keinen rechtlichen Rückgriff, weil der Vertrag als "promesa de venta" (Verkaufsversprechen) strukturiert war, ohne Treuhandschutz.
Wenn ein Entwickler sich weigert, eine bankverwaltete fideicomiso zu verwenden, gehen Sie weg. Keine Ausnahmen.
Die Mietrendite-Fantasie
Entwickler werben mit 10-12% Mietrenditen. Diese Zahlen gehen von 100% Belegung, null Wartungskosten und keinen Verwaltungskosten aus. Keine dieser Annahmen ist realistisch.
Tatsächliche Nettomietrenditen an der Nordküste – nach HOA-Gebühren (die in geschlossenen Gemeinden wie Sosua Ocean Village oder Sea Horse Ranch hoch sind), Immobilienverwaltung (typischerweise 20-25% der Bruttomiete), Wartung und saisonaler Leerstand – liegen zwischen 6-9%. Premium-Immobilien in Cabarete können das obere Ende dieser Spanne erreichen, aber nur, wenn Sie sie aggressiv verwalten und in Upgrades reinvestieren.
Wenn Ihnen jemand zweistellige Renditen verspricht, fragen Sie nach geprüften Finanzdaten von bestehenden Einheiten in der Entwicklung. Wenn sie diese nicht vorlegen können, gehen Sie davon aus, dass die Zahlen Fiktion sind.
Das Stromproblem
Der Strom in der DR ist unzuverlässig. Die Verluste bei der Verteilung überstiegen 2023 42%. Stromausfälle sind häufig, insbesondere in den Sommermonaten, wenn die Nachfrage steigt.
Jede Investitionsimmobilie benötigt Backup-Strom. Ein Generator kostet 3.000 bis 8.000 Dollar, je nach Kapazität. Solar mit Batteriespeicher kostet 15.000 bis 25.000 Dollar für ein typisches Wohnsystem. Aber mit den Anreizen des Gesetzes 57-07 und steigenden Versorgungsraten liegt die Amortisation von Solarenergie jetzt unter drei Jahren.
Wenn Sie eine Immobilie ohne bereits installierte Backup-Stromversorgung kaufen, budgetieren Sie sofort dafür. Mieter werden häufige Ausfälle nicht tolerieren.
Die Due-Diligence-Checkliste
Bevor Sie Geld überweisen, überprüfen Sie diese Punkte:
Titelüberprüfung: Fordern Sie die "Matrícula" (Titelnummer) an und überprüfen Sie sie beim örtlichen Titelregister (Registro de Títulos). Bestätigen Sie den Deslinde-Status – die GPS-Abgrenzung ist gemäß Gesetz 108-05 obligatorisch. Banken werden nicht finanzieren, und Sie können keine klare Titelübertragung erhalten, für Immobilien, die nur eine "Carta Constancia" ohne registrierten Deslinde besitzen.
Steuerstatus: Fordern Sie eine "IPI-Zertifizierung" (IPI al día) an, die beweist, dass der Verkäufer keine rückständigen Steuern auf die Immobilie schuldet. Unbezahlte Steuern werden beim Abschluss auf den Käufer übertragen.
Zoneneinhaltung: Für Entwicklungsland überprüfen Sie das "Uso de Suelo" (Landnutzung) Zertifikat von MITUR. Stellen Sie sicher, dass das Land für Ihre beabsichtigte Nutzung – Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaft – zoniert ist.
HOA-Satzungen: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, überprüfen Sie die HOA-Satzungen auf Mietbeschränkungen. Einige Entwicklungen verbieten Kurzzeitvermietungen vollständig.
CONFOTUR-Status: Wenn der Entwickler behauptet, CONFOTUR-Vorteile zu haben, überprüfen Sie die "Definitive Klassifizierung" des Projekts bei MITUR. Lassen Sie es sich schriftlich geben.
Treuhandstruktur: Für Pre-Construction-Deals bestätigen Sie, dass der Entwickler eine bankverwaltete fideicomiso verwendet. Überprüfen Sie den Namen der Bank und die Kontodaten unabhängig.
Vermessung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Agrimensor (Vermesser), um zu bestätigen, dass die GPS-Koordinaten mit den physischen Zaunlinien übereinstimmen. Grenzstreitigkeiten sind häufig.
Abschlusskosten: Budgetieren Sie 3% für die Übertragungssteuer (es sei denn, CONFOTUR-befreit) plus 1-1,5% für Notar- und Anwaltskosten. Die Gesamtabschlusskosten betragen typischerweise 4,5%.
Geldüberweisung: Senden Sie alle Gelder per Banküberweisung auf ein registriertes Treuhandkonto, um das Anti-Geldwäsche-Gesetz 155-17 einzuhalten. Bargeldtransaktionen über 10.000 Dollar lösen Meldepflichten aus.
Der langfristige Ausblick
Der IWF prognostiziert, dass die DR bis 2030 den "High Income"-Status erreichen wird, wenn die aktuellen Wachstumsraten anhalten. Das ist keine Garantie, aber ein Signal. Die Ausländischen Direktinvestitionen erreichten 2023 4,38 Milliarden Dollar und sollen 2024 über 4,5 Milliarden Dollar steigen. Institutionelles Kapital bewegt sich – nicht für Strandwohnungen, sondern für Logistikinfrastruktur, erneuerbare Energien und landwirtschaftliche Exportoperationen.
Das Land hat 8 internationale Flughäfen und 12 Seehäfen. Es ist das einzige Land in der Region mit freiem Handelszugang sowohl zu den USA (über DR-CAFTA) als auch zu Europa (über EPA), was einen kombinierten Markt von 900 Millionen Verbrauchern erreicht. Das ist ein struktureller Vorteil, den keine politische Instabilität auslöschen kann.
Die Nordküste entwickelt sich. Sosua und Cabarete sind nicht mehr nur Touristenstädte. Sie werden zu Logistikknotenpunkten und Technologiezentren. Puerto Plata erweitert die Hafenkapazität und die industrielle Infrastruktur. Die Demografie verändert sich – weniger Spring Breaker, mehr Remote-Arbeiter und Rentner mit 200.000+ Dollar zum Investieren.
Aber hier ist die Realität: Dieser Markt belohnt keine passiven Investoren. Wenn Sie erwarten, eine Eigentumswohnung zu kaufen, einen Immobilienverwalter zu beauftragen und Schecks zu sammeln, während Sie Piña Coladas in Toronto trinken, werden Sie enttäuscht sein. Die Infrastrukturdefizite, die bürokratische Reibung und die rechtlichen Komplexitäten erfordern aktives Management und kompetente lokale Beratung.
Wenn Sie es mit realistischen Erwartungen, ordnungsgemäßer Sorgfalt und der Bereitschaft angehen, die Ineffizienzen zu navigieren, bietet die DR stabile, USD-denominierte Renditen in einem Markt, der im Vergleich zu seinen regionalen Konkurrenten immer noch unterbewertet ist.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Kauf von Immobilien in der Dominikanischen Republik für Ausländer sicher?
Ausländer haben gleiche Rechte auf Landbesitz gemäß Gesetz 16-95. Sie benötigen keinen fideicomiso (Banktreuhand), um in Küstennähe zu kaufen, wie in Mexiko. Aber "sicher" hängt von der Due Diligence ab. Überprüfen Sie den Deslinde, prüfen Sie auf Pfandrechte beim Titelregister und verwenden Sie einen kompetenten Anwalt. Titelbetrug existiert, aber er ist vermeidbar, wenn Sie ordnungsgemäße Verfahren befolgen.
Wie funktioniert der Prozess der Aufenthaltsgenehmigung durch Investition?
Sie investieren mindestens 200.000 Dollar in Immobilien oder ein Geschäft, registrieren die Investition innerhalb von 180 Tagen bei ProDominicana und beantragen das Investor Visa. Der Prozess dauert 4-6 Monate, wenn Ihre Unterlagen korrekt sind. Nach Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung können Sie in nur 2 Jahren die Einbürgerung beantragen (im Gegensatz zum Standard-7-Jahres-Weg). Die doppelte Staatsbürgerschaft ist erlaubt.
Kann ich ein selbstgesteuertes IRA verwenden, um in DR-Immobilien zu investieren?
Ja. US-Bürger können ein selbstgesteuertes IRA (SDIRA) verwenden, um DR-Immobilien zu kaufen, vorausgesetzt, die Immobilie ist nur für Investitionen – nicht für den persönlichen Gebrauch. Sie benötigen einen Verwalter, der internationale Immobilieninvestitionen erlaubt. Die Immobilie muss Einkommen (Miete oder Wiederverkauf) innerhalb der IRA generieren, und alle Ausgaben müssen aus IRA-Mitteln bezahlt werden.
Was sind die realistischen Abschlusskosten?
Budgetieren Sie 3% für die Übertragungssteuer (es sei denn, die Immobilie ist CONFOTUR-befreit) plus 1-1,5% für Notar- und Anwaltskosten. Die Gesamtabschlusskosten betragen typischerweise 4,5% des Kaufpreises. Wenn Sie über eine lokale Bank finanzieren, fügen Sie weitere 1-2% für Darlehensursprungsgebühren hinzu. Lokale Banken (Scotiabank, Banco Popular) bieten Ausländern Hypotheken mit 70% LTV für bis zu 25 Jahre an, aber die Zinssätze sind höher als in den USA oder Kanada – erwarten Sie 8-10% jährlich.
