Das Paar betrat letzten Monat mein Büro in Sosúa mit einer ausgedruckten E-Mail eines Entwicklers, der ihnen ein "schlüsselfertiges Apartment, bezugsfertig in drei Wochen" versprach. Sie hatten bereits 15.000 $ als Anzahlung überwiesen. Ich bat darum, die Titelsuche zu sehen. Sie sahen mich an, als hätte ich sie gebeten, einen Mondstein zu produzieren.
"Der Entwickler sagte, alles sei sauber", sagte mir der Ehemann.
Ich rief die Datenbank des Registro de Títulos direkt auf meinem Laptop auf. Das Grundstück hatte zwei Hypotheken und einen ungelösten Grenzstreit mit dem Nachbarn. Der Entwickler hatte nicht gelogen, genau genommen – er hatte sich einfach nicht die Mühe gemacht, nachzusehen. Wenn sie in drei Wochen wie versprochen abgeschlossen hätten, hätten sie ein Apartment mit 80.000 $ Schulden und ohne legale Möglichkeit, den Parkplatz zu nutzen, besessen.
Dies ist die Realität beim Kauf eines Apartments in der Dominikanischen Republik. Das System funktioniert, aber nur, wenn man es richtig nutzt. Und "richtig" bedeutet, zu akzeptieren, dass eine sichere Transaktion Zeit braucht – mindestens sechzig bis neunzig Tage, wenn man es richtig macht. Der zusätzliche Monat, den man auf die Deslinde-Verifizierung und die IPI-Steuerfreigabe wartet? Das ist keine Bürokratie, die einen verlangsamt. Das ist der rechtliche Rahmen, der einen davor schützt, die Probleme anderer zu erben.
Wichtige Erkenntnisse
Realität des Zeitplans: Planen Sie 60–90 Tage von Angebot bis zur endgültigen Titelregistrierung ein, nicht den 30-Tage-Mythos, der online kursiert. Allein das Titelregister benötigt 30–45 Tage, um nach Abschluss Ihr neues Zertifikat auszustellen.
Die Deslinde-Anforderung: Gesetz 108-05 schreibt vor, dass ein Grundstück, um mit einem Certificado de Título (klarem Titel) übertragen zu werden, den Deslinde-Prozess durchlaufen muss, um seine GPS-Koordinaten zu definieren. Grundstücke ohne diesen Prozess können nicht legal als eigenständige Parzellen übertragen werden und qualifizieren sich nicht für Bankfinanzierungen.
Abschlusskosten: Budgetieren Sie 4–5% des Kaufpreises für die Übertragungssteuer (3%), Anwaltsgebühren (1–1,5% plus MwSt.) und Registrierungsstempel. Der Verkäufer zahlt die Immobilienprovision, nicht Sie.
Bargeldmarkt-Dominanz: Etwa 80–90% der Transaktionen an der Nordküste sind reine Bargeschäfte. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, erwarten Sie Zinssätze von 8–13% und LTV-Grenzen von 50–70% für Nichtansässige.
Nachsteuer: Für das Steuerjahr 2025 unterliegen Immobilien mit einem Wert von über RD$10,190,833 (ca. 172.000 USD) einer jährlichen IPI-Steuer von 1% auf den Überschussbetrag. Eigentümer über 65 sind befreit, wenn es sich um ihren Hauptwohnsitz handelt.
Der "Papier vs. Realität"-Zeitplan
Google wird Ihnen sagen, dass der Abschluss eines Immobilienkaufs in der Dominikanischen Republik dreißig bis fünfundvierzig Tage dauert. Immobilienmakler nicken bei diesem Zeitplan, weil er professionell und effizient klingt. Dann versuchen Sie tatsächlich, etwas zu kaufen.
Im Jahr 2024 dauerte die durchschnittliche Transaktion, die meine Firma an der Nordküste abwickelte, dreiundsiebzig Tage vom unterzeichneten Promesa de Compraventa bis zum Moment, in dem der Kunde sein neues Certificado de Título in Händen hielt. Das liegt nicht daran, dass wir langsam sind. Es liegt daran, dass die Regierung nach ihrem eigenen Zeitplan arbeitet und Banken umfangreiche Compliance-Prüfungen erfordern, bevor sie eine internationale Überweisung akzeptieren.
Der Ablauf sieht so aus: Sie unterzeichnen die anfängliche Vereinbarung und leisten Ihre Reservierungsanzahlung – in der Regel 5.000 $ oder 10% des vereinbarten Preises, die auf unserem Treuhandkonto gehalten werden, nicht beim Verkäufer. Dann treten wir in die Due-Diligence-Phase ein, die zwei bis drei Wochen dauert, wenn alles reibungslos verläuft. In diesem Zeitraum ziehen wir die Titelhistorie, überprüfen, ob der Deslinde existiert und mit dem physischen Grundstück übereinstimmt, prüfen auf Pfandrechte und unbezahlte Versorgungsrechnungen und bestätigen, dass der Verkäufer mit seiner IPI-Grundsteuer auf dem neuesten Stand ist.
Nachdem die Due Diligence abgeschlossen ist, planen wir den Abschluss. Aber Sie können nicht einfach morgen in ein Notarbüro gehen. Die Dirección General de Impuestos Internos muss das Grundstück zu Steuerzwecken bewerten, was fünf bis zehn Werktage dauert. Wenn Sie aus der Ferne abschließen – und etwa 60–70% der ausländischen Käufer tun dies –, benötigen Sie eine Vollmacht, die bei einem Konsulat legalisiert wird, was weitere sieben bis zehn Tage hinzufügt.
Also schließen Sie schließlich ab. Sie unterzeichnen die Urkunde, das Geld wird überwiesen, Sie besitzen das Grundstück technisch gesehen. Aber das Titelregister hat den öffentlichen Datensatz noch nicht aktualisiert. Das dauert weitere dreißig bis fünfundvierzig Tage. Während dieser Lücke halten wir in der Regel 2.000 bis 5.000 $ im Treuhandkonto zurück, um sicherzustellen, dass der Anwalt des Verkäufers tatsächlich das Register dazu bringt, Ihren neuen Titel auszustellen. Ohne diesen Rückbehalt würden Sie überrascht sein, wie viele Anwälte plötzlich nicht mehr erreichbar sind, sobald sie bezahlt wurden.
Dieser Zeitplan frustriert die Menschen. Ich verstehe das. Aber Eile ist der Weg, wie man wie das Paar vom letzten Monat endet – aufgeregt über einen "schnellen Abschluss", bis sie entdecken, dass das Grundstück mit 80.000 $ an nicht offengelegten Schulden belastet ist.
Standorterkundung: Die Entscheidung Sosúa vs. Cabarete
Die Nordküste ist kein Monolith. Sosúa und Cabarete liegen fünfzehn Minuten auseinander, ziehen aber völlig unterschiedliche Käufer an und erzielen unterschiedliche Renditen.
Sosúa-Wohnungen zum Verkauf bieten in der Regel höhere Rohgewinne – 6–9% netto jährlich –, weil die Einstiegspreise niedriger sind. Die Stadt lebt vom Nachtleben-Tourismus. Besucher kommen für drei bis fünf Tage, sie wollen in Gehweite zu Bars und Restaurants sein und haben nichts gegen Lärm. Die am besten abschneidenden Immobilien befinden sich in geschlossenen Wohnanlagen wie Hispaniola oder Sosua Ocean Village, wo man Sicherheit und Annehmlichkeiten ohne das Chaos des Stadtzentrums erhält. Diese Komplexe erreichen ganzjährig Belegungsraten von über 68%, da es immer Nachfrage von Kurzzeitbesuchern gibt.
Cabarete funktioniert anders. Es ist die Hauptstadt des Wassersports. Menschen kommen zum Kitesurfen und Windsurfen und bleiben länger – in der Regel zwei bis vier Wochen. Cabarete-Wohnungen zum Verkauf verlangen einen Preisaufschlag von 15–20% pro Quadratmeter, wenn sie am Kite Beach liegen, da der Standort das gesamte Wertversprechen ist. Man kauft Zugang zu konstanten Windbedingungen und einem gefangenen Publikum von aktiven Lifestyle-Touristen.
Der Kompromiss: Cabaretes Mietmarkt ist saisonaler. In der Hochsaison (Januar bis März) sinken die Leerstandsquoten für Strandwohnungen auf 4–8%, aber in den Übergangsmonaten kann es langsam sein. Sosúas Nachtleben läuft das ganze Jahr über, sodass die Belegung konstanter bleibt. Wenn man auf Rendite optimiert, gewinnt oft Sosúa. Wenn man auf Wertsteigerung und Lebensstil optimiert, macht Cabarete mehr Sinn.
Die Immobilienpreise in etablierten Gemeinden an der Nordküste verzeichneten 2024 eine geschätzte Wertsteigerung von 6–8%, hauptsächlich aufgrund eines Mangels an neuen Strandimmobilien. Entwickler bauen nicht mehr am Strand – Umweltvorschriften und die Realität, dass es keinen Strand mehr gibt, auf dem man bauen kann, haben den Neubau ins Landesinnere gedrängt. Diese Knappheit treibt die Wiederverkaufswerte nach oben, insbesondere für alles mit direktem Zugang zum Meer.
Eine Sache, die beide Märkte gemeinsam haben: Etwa 90% des ausländischen Inventars befinden sich in geschlossenen Wohnanlagen. Sicherheit ist hier wichtig, und Käufer haben diese Lektion gelernt. Die Zeiten, in denen man eine eigenständige Wohnung mitten in der Stadt kaufte, sind größtenteils vorbei, zumindest für den internationalen Markt.
Die Kunst des Angebots
Ein Angebot in der Dominikanischen Republik zu machen, unterscheidet sich kulturell von einem Angebot in den USA oder Kanada. Aggressives Niedrigbieten – 20% unter dem Angebotspreis zu beginnen – wird hier als beleidigend angesehen, und Verkäufer werden oft ablehnen, weiter zu verhandeln, wenn man so beginnt. Es geht nicht nur um Stolz; es ist eine kulturelle Norm in Bezug auf Respekt und Ernsthaftigkeit.
Die Standardhandelsspanne zwischen Listenpreis und endgültigem Verkaufspreis liegt typischerweise bei 5–10%. Wenn eine Immobilie für 200.000 $ gelistet ist, ist ein realistisches Angebot 185.000 bis 190.000 $. Man könnte sie auf 180.000 $ herunterbekommen, wenn die Immobilie seit sechs Monaten auf dem Markt ist, aber bei 160.000 $ zu beginnen, beendet das Gespräch einfach.
Sobald Sie sich auf einen Preis geeinigt haben, ist nichts real, bis Sie die Promesa de Compraventa unterzeichnen. Mündliche Vereinbarungen haben hier keinen rechtlichen Bestand. Ein Handschlag über ein Bier bedeutet nichts. Die Promesa ist das rechtlich bindende Verkaufsversprechen und enthält Strafklauseln. Wenn der Verkäufer ohne rechtlichen Grund zurücktritt, schuldet er Ihnen rechtlich das Doppelte des Anzahlungsbetrags. Wenn Sie ohne Grund zurücktreten – das bedeutet, wir haben während der Due Diligence keinen Titelmangel oder kein Pfandrecht gefunden –, verlieren Sie in der Regel 30–50% Ihrer Anzahlung.
Die Reservierungsanzahlung beträgt in der Regel 5.000 $ oder 10% des vereinbarten Preises, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Dieses Geld geht auf das Treuhandkonto Ihres Anwalts, nicht auf das des Verkäufers. Wenn der Makler des Verkäufers darauf besteht, dass die Anzahlung an ihn oder direkt an den Verkäufer geht, gehen Sie weg. Das ist ein Warnsignal.
Währung spielt hier eine Rolle. Der Immobilienmarkt in Touristenzonen wie Sosúa und Cabarete ist effektiv dollarisiert, um sich gegen Währungsabwertung zu schützen. Während der Dominikanische Peso das gesetzliche Zahlungsmittel ist, werden etwa 95% der Transaktionen mit Ausländern an der Nordküste in USD angegeben und abgewickelt. Wenn Ihnen jemand einen Preis in Pesos nennt, zielt er entweder auf Einheimische ab oder versucht, Sie mit Wechselkursschwankungen zu verwirren. Bestehen Sie auf USD-Preisen und USD-Verträgen.
In erstklassigen Komplexen – Ocean Dream in Cabarete zum Beispiel – machen Pocket Listings (nicht auf dem Markt befindliche Immobilien) etwa 15–20% der Verkäufe aus, weil die Nachfrage das Angebot übersteigt. Wenn Sie ernsthaft daran interessiert sind, in einem bestimmten Gebäude zu kaufen, lohnt es sich zu fragen, ob es Einheiten gibt, die der Eigentümer in Betracht ziehen könnte zu verkaufen, die nicht öffentlich gelistet sind. Manchmal kommen die besten Angebote nie auf die MLS.
Forensische Due Diligence: Der "Guido Perdomo Standard"
Hier zählt vierzig Jahre Praxis. Due Diligence in der Dominikanischen Republik ist keine Formalität, die man schnell durchläuft, um zum Abschluss zu gelangen. Es ist der ganze Punkt, kompetente rechtliche Vertretung zu engagieren.
Das Gesetz 108-05, das 2007 erlassen wurde, modernisierte das Registrierungssystem und machte das Certificado de Título zum absoluten Eigentumsnachweis. Vor 2007 war das System ein Desaster – Immobilien wurden als "Anteile" größerer Parzellen verkauft, Grenzen waren undefiniert und Streitigkeiten konnten sich über Jahrzehnte im alten Landgerichtssystem hinziehen. Das Gesetz 108-05 beseitigte das meiste dieses Chaos, indem es GPS-verifizierte Vermessungen (den Deslinde) vorschrieb und ein digitalisiertes Register schuf.
Aber das Gesetz schützt nur, wenn man es richtig anwendet. Hier ist, was wir während des Due-Diligence-Zeitraums überprüfen, der typischerweise fünfzehn bis dreißig Tage dauert:
Die Titelsuche: Wir ziehen die Certificación de Estado Jurídico aus dem Registro de Títulos. Dieses Dokument ist dreißig Tage ab Ausstellung gültig und zeigt jedes Pfandrecht, jede Hypothek und jede gerichtliche Beschlagnahme, die mit der Immobilie verbunden ist. Wenn der Verkäufer eine Bankhypothek hat, erscheint sie hier. Wenn ein Auftragnehmer ein Pfandrecht eingereicht hat, weil der Verkäufer die Küchenrenovierung nicht bezahlt hat, erscheint es hier. Wenn ein Rechtsstreit über registrierte Rechte anhängig ist (ein "Litis sobre Derechos Registrados"), erscheint er hier.
Wir suchen mit der Parzellennummer der Immobilie (Designación Catastral), nicht mit dem Namen des Eigentümers oder der Straßenadresse. Dies ist entscheidend, da das Register nach Parzellen organisiert ist, nicht nach Personen. Wenn Sie nach Namen suchen und die Immobilie in einer Gesellschaft gehalten wird, verpassen Sie sie vollständig.
Die Deslinde-Verifizierung: Gesetz 108-05 schreibt vor, dass eine Immobilie, um mit einem Certificado de Título (klarem Titel) übertragen zu werden, den Deslinde-Prozess durchlaufen muss, um ihre GPS-Koordinaten zu definieren. Dies verwandelt eine "Constancia Anotada" (die nur ein Anteil eines größeren Grundstücks ist) in ein Zertifikat mit einer eindeutigen Katasterbezeichnung.
Immobilien ohne Deslinde können nicht als eigenständige Parzellen verkauft werden. Sie können auch nicht beliehen werden – Banken werden keine Kredite gegen sie vergeben. Der Deslinde-Prozess ist gerichtlich, was bedeutet, dass er die Genehmigung des Landgerichts erfordert, nachdem die Nachbarn benachrichtigt wurden und die Möglichkeit erhalten haben, Einwände zu erheben, wenn die Grenzen falsch sind.
Viele ältere Immobilien, insbesondere in ländlichen Gebieten, haben noch keinen Deslinde. Dies ist die häufigste Ursache für Grenzstreitigkeiten im Land. Wenn Sie eine dieser Immobilien kaufen, erben Sie ein rechtliches Chaos, das Jahre dauern kann, um gelöst zu werden. Wir fassen sie nicht an.
IPI-Steuerfreigabe: Die Certificación de IPI bestätigt, dass der Verkäufer seine jährliche Grundsteuer bezahlt hat. Wenn er es nicht getan hat, bleibt die Schuld bei der Immobilie, nicht bei der Person. Sie erben ihre Steuerschuld. Wir haben gesehen, wie Käufer mit drei Jahren Rücksteuern plus Strafen getroffen wurden, weil sie diese Überprüfung übersprungen haben.
Für das Steuerjahr 2025 hat die dominikanische Steuerbehörde (DGII) offiziell die IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) Befreiungsschwelle auf RD$10,190,833 (ca. 172.000 USD) festgelegt. Sie zahlen jährlich 1% nur auf den Betrag, der diese Schwelle überschreitet. Wenn Ihre Immobilie also auf 200.000 $ geschätzt wird, zahlen Sie 1% auf die 28.000 $ Differenz – etwa 280 $ pro Jahr. Immobilienbesitzer über 65 Jahre sind von der IPI befreit, wenn die Immobilie ihr Hauptwohnsitz ist und sie nur eine Immobilie in der DR besitzen.
Überprüfung des Eigentumsregimes: Bei Eigentumswohnungen müssen wir überprüfen, ob das Régimen de Condominio (Eigentumswohnungsreglement) beim Titelregister registriert ist. Ohne dies kaufen Sie keine spezifische Wohnungseinheit – Sie kaufen einen Anteil an Land. Das klingt technisch, aber es ist entscheidend. Wenn das Eigentumsregime nicht registriert ist, haben Sie keinen individuellen Titel für Ihre Einheit, was bedeutet, dass Sie sie nicht unabhängig verkaufen oder beleihen können.
Wir ziehen auch eine Bescheinigung von der Hausverwaltung, die bestätigt, dass der Verkäufer mit den HOA-Gebühren auf dem neuesten Stand ist. Unbezahlte Eigentumswohnungsgebühren können erheblich sein, und in einigen Gebäuden hat die Verwaltung das gesetzliche Recht, den Verkauf zu verhindern, bis die Rückstände beglichen sind.
Überprüfung der Versorgungsverschuldung: Unbezahlte Stromrechnungen sind an den Zähler und die Immobilie gebunden, nicht an die Person. Wenn der Verkäufer EDENORTE-Zahlungen übersprungen hat, wird diese Schuld auf Sie übertragen. Wir fordern vor dem Abschluss ein "keine Schulden"-Zertifikat vom Versorgungsunternehmen an. Gleiches gilt für Wasserrechnungen, obwohl diese in der Regel kleinere Beträge sind.
Vermessungsverifizierung: Auch wenn der Deslinde auf dem Papier existiert, beauftragen wir einen unabhängigen Vermesser, um physisch zu überprüfen, ob die Grenzen vor Ort mit dem Titelplan übereinstimmen. Überbau ist hier häufig. Der Zaun des Nachbarn könnte zwei Meter auf Ihrem Grundstück stehen. Die gemeinsame Einfahrt könnte laut der rechtlichen Beschreibung nicht tatsächlich geteilt sein. Diese Probleme treten während der physischen Vermessung auf, und sie sind vor dem Abschluss lösbar – aber nur, wenn Sie überprüfen.
Erbschaftsfalle: Wenn der Verkäufer gestorben ist und die Erben versuchen zu verkaufen, kann die Immobilie nicht übertragen werden, bis eine Erbenbestimmung (Determinación de Herederos) abgeschlossen ist. Dieser Prozess kann sechs bis zwölf Monate dauern. Wir hatten Kunden, die sich in eine Immobilie verliebten, nur um zu entdecken, dass der Verkäufer vor zwei Jahren gestorben ist und der Nachlass noch in der Nachlassabwicklung ist. Gehen Sie von diesen Situationen weg, es sei denn, Sie sind bereit, auf unbestimmte Zeit zu warten.
Wir unterhalten einen direkten Kontakt im Titelregisterbüro in Puerto Plata, das Titel und Deslindes für die Nordküste verwaltet. Diese Beziehung ermöglicht es uns, Dokumente schnell zu überprüfen und Diskrepanzen zu erkennen, die Wochen dauern könnten, um über offizielle Kanäle aufzutauchen. Nach vierzig Jahren auf diesem Markt wissen wir, welche Registerangestellten kompetent sind und welche Ihre Unterlagen verlieren werden.
Finanzielle Compliance & Finanzierung
Der Immobilienmarkt in der Dominikanischen Republik ist überwiegend bargeldbasiert. Etwa 80–90% der Transaktionen an der Nordküste sind reine Bargeschäfte, was bedeutet, dass der Käufer den vollen Kaufpreis ohne Finanzierung überweist. Dies geschieht aus zwei Gründen: Lokale Finanzierungen sind schwer zu bekommen, und ausländische Käufer ziehen oft die Einfachheit einer Bartransaktion vor.
Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, sind die Optionen begrenzt. Lokale Banken – Scotiabank, Banco Santa Cruz, Banco Popular – bieten Ausländern Hypotheken an, aber die Bedingungen sind im Vergleich zu US- oder kanadischen Hypotheken nicht günstig. Die Zinssätze liegen typischerweise zwischen 8–13% ab 2024/2025. Die Beleihungsgrenzen liegen bei 50–70% des geschätzten Wertes, der oft niedriger als der Marktwert ist. Wenn Sie also eine Wohnung für 300.000 $ kaufen, könnte die Bank sie auf 250.000 $ schätzen und Ihnen 175.000 $ zu 10% Zinsen leihen. Sie bringen immer noch 125.000 $ in bar zum Abschluss mit.
Banken verlangen auch umfangreiche Dokumentation: Steuererklärungen aus Ihrem Heimatland, Einkommensnachweise, eine Kreditwürdigkeit von 660–680 oder höher und oft eine persönliche Garantie. Der Genehmigungsprozess kann drei Monate oder länger dauern, weshalb die meisten Käufer, die eine Finanzierung benötigen, stattdessen Eigentümerfinanzierung oder Entwicklerfinanzierung aushandeln.
Entwicklerfinanzierung ist häufiger bei Bauprojekten in der Vorverkaufsphase. Entwickler bieten oft zinsfreie Zahlungspläne während der zwölf- bis vierundzwanzigmonatigen Bauphase an, mit einer Ballonzahlung bei Fertigstellung. Diese Angebote erfordern typischerweise 50% Anzahlung und beinhalten keine Bonitätsprüfungen, was sie für Käufer attraktiv macht, die nicht mit Banken zu tun haben möchten.
Eigentümerfinanzierung existiert auf dem Wiederverkaufsmarkt, ist aber selten – vielleicht 10–15% der Verkäufer werden sie in Betracht ziehen. Die Bedingungen sind in der Regel 50% Anzahlung, drei bis fünf Jahre und 6–8% Zinsen. Der Verkäufer hält den Titel, bis Sie den Restbetrag abbezahlt haben, was für beide Parteien ein Risiko darstellt. Wir strukturieren diese Geschäfte sorgfältig, um die Anzahlung des Käufers zu schützen und dem Verkäufer Sicherheit zu geben.
Unabhängig davon, wie Sie den Kauf finanzieren, müssen Sie die Einhaltung der Anti-Geldwäsche-Vorschriften verstehen. Gesetz 155-17 (Anti-Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung) stuft Immobilienmakler, Notare und Anwälte als "verpflichtete Subjekte" ein. Wir sind gesetzlich verpflichtet, Due Diligence (KYC) durchzuführen und die Herkunft der Gelder für Transaktionen zu überprüfen, insbesondere bei Bargeldtransaktionen oder Beträgen, die den Meldepflichtschwellenwert von 10.000 USD überschreiten. Dies ist nicht optional. Bevor Sie Geld in die Dominikanische Republik überweisen, verlangen Ihre Bank – und die empfangende Bank – Dokumente, die belegen, woher das Geld stammt.
Wir hatten Transaktionen, die sich um Wochen verzögerten, weil Käufer diese Unterlagen nicht im Voraus vorbereitet hatten. Die Bank möchte Steuererklärungen, Aktienverkaufsunterlagen, Erbschaftsdokumente, Darlehensvereinbarungen sehen – alles, was beweist, dass das Geld legal Ihnen gehört. Wenn Sie eine Immobilie in den USA verkaufen, um den Kauf in der DR zu finanzieren, benötigen Sie die Abschlussabrechnung dieses Verkaufs. Wenn Sie von Rentenkonten abheben, benötigen Sie Kontoauszüge, die die Kontohistorie zeigen.
Internationale Überweisungen dauern drei bis fünf Werktage, um aufgrund von Zwischenbanken und internen Compliance-Prüfungen freigegeben zu werden. Planen Sie entsprechend. Wenn der Abschluss für Freitag geplant ist und Sie das Geld am Donnerstag überweisen, kommt es nicht rechtzeitig an.
Ein kritisches Detail: Überweisen Sie immer USD auf ein USD-Konto in der Dominikanischen Republik. Wenn Sie USD auf ein dominikanisches Peso-Konto überweisen, verlieren Sie 1–2% auf den Wechselkursaufschlag. Es gibt keinen Grund, diesen Verlust hinzunehmen. Die meisten Anwaltskanzleien und Treuhandagenten unterhalten USD-Konten, um dies zu vermeiden.
Der Abschlussprozess & Kosten
Der Abschluss in der Dominikanischen Republik erfolgt in einem Notarbüro, normalerweise in Anwesenheit beider Parteien und ihrer Anwälte. Aber Sie müssen nicht physisch anwesend sein. Etwa 60–70% der ausländischen Transaktionen werden aus der Ferne mit einer Vollmacht (Poder Consular) abgeschlossen, die Ihrem Anwalt erteilt wird.
Die POA kostet etwa 150–300 $, um sie zu entwerfen und bei einem dominikanischen Konsulat in Ihrem Heimatland zu legalisieren. Sie erteilt Ihrem Anwalt die Befugnis, Dokumente in Ihrem Namen zu unterzeichnen, Gelder zu überweisen und die Transaktion abzuschließen, ohne dass Sie im Land sind. Wir erledigen jedes Jahr Dutzende davon. Es ist Routine.
Am Abschlusstag wird die Urkunde (Contrato de Compraventa) vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet. Der Notar authentifiziert die Unterschriften und überprüft die Identitäten der Parteien. Es gibt eine separate Notargebühr für diesen Service, typischerweise 500 bis 1.000 USD, abhängig von der Komplexität.
Der Käufer zahlt die Impuesto de Transferencia, die eine pauschale 3% des von der Regierung geschätzten Wertes beträgt. Die DGII (Steuerbehörde) bewertet die Immobilie, und diese Bewertung ist oft niedriger als der Kaufpreis. Wenn Sie also eine Wohnung für 250.000 $ kaufen, aber die DGII sie auf 200.000 $ schätzt, zahlen Sie 3% von 200.000 $ – 6.000 $ an Übertragungssteuer. Dies ist innerhalb von sechs Monaten nach Vertragsunterzeichnung fällig, um Strafen und Zinsen zu vermeiden.
Die Anwaltskosten betragen standardmäßig 1% bis 1,5% des Kaufpreises, plus 18% MwSt. (ITBIS) auf die Gebühr. Für einen Kauf von 250.000 $ zahlen Sie also 2.500 bis 3.750 $ an Anwaltskosten, plus 450 bis 675 $ an MwSt. Es gibt auch verschiedene Registrierungsstempel und Einreichungsgebühren, die insgesamt etwa 200–400 USD betragen.
Die Gesamtkosten für den Abschluss belaufen sich in der Regel auf 4–5% des Kaufpreises. Planen Sie entsprechend.
Der Verkäufer zahlt die Immobilienmaklerprovision, die typischerweise 5–10% beträgt. Sie zahlen als Käufer keine Provision. Dies ist in der Dominikanischen Republik üblich.
Titelversicherungen existieren – Unternehmen wie Stewart Title operieren hier –, werden aber selten genutzt. Weniger als 5% der Geschäfte beinhalten eine Titelversicherung, da das Registrierungssystem des Gesetzes 108-05 als sicher genug angesehen wird. Der Staat garantiert die Gültigkeit des registrierten Titels, was die meisten Risiken eliminiert, die eine Titelversicherung in den USA abdecken würde.
Nach dem Abschluss gibt es eine Lücke. Sie haben die Urkunde unterzeichnet, das Geld wurde überwiesen, Sie besitzen die Immobilie technisch gesehen. Aber das Titelregister hat den öffentlichen Datensatz noch nicht aktualisiert. Dies dauert dreißig bis fünfundvierzig Tage. Während dieses Zeitraums halten wir 2.000 bis 5.000 $ im Treuhandkonto zurück, um sicherzustellen, dass der Anwalt des Verkäufers tatsächlich das Register dazu bringt, Ihren neuen Titel auszustellen. Ohne diesen Hebel würden Sie überrascht sein, wie viele Anwälte plötzlich aufhören, Anrufe zu beantworten, sobald sie bezahlt wurden.
Wenn das neue Certificado de Título endlich ankommt, ist es das einzige Dokument, das zählt. Es ist der staatlich gesicherte Eigentumsnachweis. Bewahren Sie es an einem sicheren Ort auf.
Eigentum & Laufende Verpflichtungen
Der Besitz einer Wohnung in der Dominikanischen Republik bringt laufende Kosten mit sich, die viele Käufer unterschätzen.
Die HOA-Gebühren in Sosúa und Cabarete liegen in der Regel zwischen 2,50 und 4,00 USD pro Quadratmeter pro Monat. Eine 100 Quadratmeter große Wohnung (ca. 1.075 Quadratfuß) kostet 250 bis 400 USD pro Monat an Eigentumswohnungsgebühren. Diese Gebühren decken Sicherheit, Wartung der Gemeinschaftsbereiche, Poolpflege und manchmal Wasser ab. Strom ist immer separat.
EDENORTE, der Stromanbieter der Nordküste, verwendet ein gestuftes Tarifsystem. Ein Verbrauch von mehr als 700 kWh pro Monat löst die Strafstufe aus, bei der der Preis pro kWh erheblich steigt. Wenn Sie die Klimaanlage ständig laufen lassen, kann Ihre Rechnung leicht 150 bis 200 USD pro Monat erreichen. Es gibt auch eine feste Zählergebühr von etwa 3–5 USD, selbst wenn Ihr Verbrauch null ist.
Hochgeschwindigkeits-Glasfaserinternet von Claro oder Starlink kostet etwa 40–60 USD pro Monat. Starlink hat die Zuverlässigkeitsprobleme gelöst, die das Internet an der Nordküste jahrelang geplagt haben, aber es ist nicht billig – etwa RD$2.900 pro Monat (ca. 50 USD).
Hurrikan- und Feuerversicherungen kosten typischerweise 1% bis 1,5% des Wiederbeschaffungswerts der Immobilie jährlich. Für eine Wohnung im Wert von 250.000 $ sind das 2.500 bis 3.750 $ pro Jahr. Viele Eigentumswohnungsverbände schließen Master-Versicherungspolicen in die HOA-Gebühren ein, aber Sie sollten den Versicherungsschutz überprüfen und zusätzliche Policen für Ihre persönlichen Gegenstände in Betracht ziehen.
Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie für Verwaltungskosten (typischerweise 15–20% des Bruttomieteinkommens), Reinigung zwischen den Gästen, Wartungsreserven und die unvermeidlichen Reparaturen budgetieren. Mietrenditen von 6–9% netto setzen voraus, dass Sie diese Kosten genau verwalten.
Die jährliche IPI-Grundsteuer ist im Januar fällig. Die Regierung sendet keine Rechnung. Es liegt in Ihrer Verantwortung, sie zu berechnen und zu zahlen. Wenn Sie die Frist verpassen, fallen schnell Strafen und Zinsen an. Für Immobilien, die über der Befreiungsschwelle für 2025 (RD$10,190,833, ca. 172.000 USD) liegen, zahlen Sie 1% auf den Überschuss. Für eine Wohnung im Wert von 250.000 $ sind das etwa 780 $ pro Jahr.
Die Lebenshaltungskosten in Sosúa und Cabarete sind deutlich niedriger als in großen US-Städten. Ein Paar kann bequem für 2.000 bis 2.500 USD pro Monat leben, einschließlich Miete oder HOA-Gebühren. Ein typisches "Plato del Día" in einem lokalen Comedor (Tagesgericht mit Reis, Bohnen, Fleisch und Salat) kostet 4–6 USD. Ein Besuch bei einem privaten Spezialisten im Centro Médico Cabarete kostet etwa 40–60 USD ohne Versicherung.
Wenn Sie schulpflichtige Kinder haben, sind die International School of Sosúa (ISS) und die ISLA Academy (Cabarete) die führenden englischsprachigen Privatschulen an der Nordküste. Die Studiengebühren liegen zwischen 6.000 und 8.000 USD pro Jahr – deutlich niedriger als die 25.000+ für vergleichbare US-Privatschulen.
Hauspersonal ist erschwinglich. Eine Vollzeit-Haushälterin kostet typischerweise 300 bis 400 USD pro Monat, plus vorgeschriebenem Weihnachtsbonus und Leistungen. Dies ist unter Expats üblich und erleichtert den Alltag.
Sosúa hat eine der ältesten Expat-Gemeinschaften in der Karibik, ursprünglich von jüdischen Flüchtlingen im Jahr 1940 gegründet. Diese Geschichte hat eine tief verwurzelte Kultur des Willkommens für Ausländer geschaffen, was die Integration einfacher macht als in vielen anderen karibischen Zielen.
Warum die Nordküste vs. globale Alternativen
Wir positionieren die Dominikanische Republik als Investitionsalternative zu Dubai, den VAE, Zypern, Portugal, der Türkei und anderen bekannten steueroptimierten Immobilienmärkten. Der Vergleich lohnt sich.
Das Tourismusministerium der Dominikanischen Republik feierte offiziell das Erreichen des Meilensteins von 10 Millionen Besuchern (kombinierte Luft- und Kreuzfahrtankünfte) im Dezember 2023, und der Trend setzte sich 2024 fort, was seinen Status als das meistbesuchte Ziel in der Karibik festigte. Die Tourismusinfrastruktur ist ausgereift und stabil. Der Flughafen Puerto Plata (POP) fertigte 2024 880.091 Passagiere ab, was einem Anstieg von 20,25% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Nordküste ist zugänglich – zwei Stunden von Miami, dreieinhalb Stunden von New York entfernt.
Mietrenditen von 6–9% übertreffen konstant gesättigte Märkte wie Miami (3–4%) oder Südspanien (3–5%). Der Einstiegspreis ist niedriger, die Belegungsraten sind höher und die Betriebskosten sind überschaubar.
Die Wege zur Aufenthaltsgenehmigung sind unkompliziert. Nach dem Allgemeinen Einwanderungsgesetz und Dekret 950-01 können Sie sich mit einem Immobilienkauf von 200.000 USD für die Investitionsaufenthaltsgenehmigung qualifizieren, verglichen mit 500.000 €+ in vielen europäischen "Golden Visa"-Programmen. Rentner können sich mit einem garantierten monatlichen Renteneinkommen von nur 1.500 USD (plus 250 USD pro Angehörigen) für das Pensionado-Programm gemäß Gesetz 171-07 qualifizieren. Der Prozess dauert sechs bis zwölf Monate und erfordert nicht, dass Sie Ihre ursprüngliche Staatsbürgerschaft aufgeben.
Die DR hat in den letzten zehn Jahren ein durchschnittliches jährliches BIP-Wachstum von 5–6% verzeichnet und führt damit die Karibikregion an. Die Zentralbank meldete für 2024 eine Inflation von 3,30–3,35%, eine der niedrigsten in Lateinamerika. Der Dominikanische Peso ist relativ stabil geblieben und hat sich vorhersehbar um etwa 2–3% pro Jahr gegenüber dem USD abgewertet, wodurch die volatilen Abstürze vermieden wurden, die in anderen lateinamerikanischen Währungen zu beobachten sind.
Die politische Stabilität ist nicht perfekt, aber besser als die meisten Alternativen in der Region. Die Regierung ist seit Jahrzehnten unternehmerfreundlich und tourismusfreundlich. Die Infrastruktur verbessert sich – langsam, aber sie verbessert sich. Die Straße von Cabarete nach Santiago ist endlich befahrbar, obwohl die Schlaglöcher am Eingang immer noch ein Ärgernis sind.
Der Vergleich mit Dubai ist interessant. Dubai bietet keine Grundsteuer und keine Einkommensteuer, was attraktiv klingt. Aber die Einstiegspreise sind deutlich höher, die Renditen sind niedriger und die kulturelle Anpassung ist dramatischer. Die Dominikanische Republik bietet einen Lebensstil, der sich für Nordamerikaner und Europäer zugänglicher anfühlt – Spanisch ist leichter zu lernen als Arabisch, das Essen ist vertraut und die Zeitzone funktioniert für Remote-Arbeiter.
Das Golden Visa-Programm Portugals wird abgeschafft, und die Preise in Lissabon und der Algarve sind in die Höhe geschossen. Zypern hat Bankinstabilität und politische Komplikationen. Die Türkei bietet hohe Renditen, aber Währungsvolatilität, die Gewinne über Nacht zunichte machen kann.
Die Dominikanische Republik ist nicht perfekt. Elektrizität ist unzuverlässig. Bürokratie ist langsam. Korruption existiert, obwohl sie weniger allgegenwärtig ist als vor zwanzig Jahren. Aber für Investoren, die Rendite, Zugänglichkeit und einen klaren rechtlichen Rahmen priorisieren, bietet die Nordküste eine überzeugende Alternative zu den üblichen Verdächtigen.
Der Wert von "langsamem" Immobiliengeschäft
Das Paar, das letzten Monat mit der "schnellen Abschluss"-E-Mail in mein Büro kam, kaufte schließlich eine andere Immobilie. Wir brauchten zweiundneunzig Tage vom Angebot bis zur Titelregistrierung. Sie beschwerten sich über die Wartezeit. Dann erhielten sie ihr Certificado de Título ohne Pfandrechte, ohne Grenzstreitigkeiten und ohne Überraschungen.
Der Entwickler, der ihnen den dreiwöchigen Abschluss versprach? Sein Projekt ist derzeit in Rechtsstreitigkeiten über unbezahlte Auftragnehmer-Schulden verwickelt. Die Käufer, die sich beeilten, stecken jetzt in einem rechtlichen Chaos fest, das Jahre dauern wird, um gelöst zu werden.
Immobilien in der Dominikanischen Republik belohnen Geduld. Der rechtliche Rahmen existiert, um Sie zu schützen, aber nur, wenn Sie ihn nutzen. Gesetz 108-05 beseitigte das meiste Chaos, das das alte System plagte, aber es beseitigte nicht die Notwendigkeit für kompetente rechtliche Vertretung. Die Deslinde-Anforderung verhindert Grenzstreitigkeiten, aber nur, wenn Sie überprüfen, dass der Deslinde tatsächlich existiert und mit dem physischen Grundstück übereinstimmt. Das Titelregister garantiert Eigentum, aber nur, wenn Sie die Titelhistorie ziehen und auf Pfandrechte überprüfen, bevor Sie das Geld überweisen.
Wir machen das seit vierzig Jahren. Wir haben jeden Betrug, jede Abkürzung, jede Ecke gesehen, die abgeschnitten wird, wenn Käufer Geschwindigkeit über Sicherheit priorisieren. Das Muster ist immer dasselbe: Die Käufer, die sich beeilen, sind die Käufer, die es bereuen.
Eine Anwaltsgebühr von 1.500 $ für die Überprüfung spart oft 150.000 $ an zukünftigen Kopfschmerzen. Zuerst überprüfen, später vertrauen. Das ist der einzige Weg, um sicherzustellen, dass Ihr karibisches Apartment ein generationsübergreifendes Vermögen und keine Verbindlichkeit ist.
Wenn Sie ernsthaft daran interessiert sind, eine Wohnung in der Dominikanischen Republik zu kaufen und es richtig gemacht haben möchten, beginnt das Gespräch mit Due Diligence. Nicht mit Finanzierung. Nicht mit dem Besichtigen von Immobilien. Mit der Überprüfung, dass die Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, tatsächlich wie beschrieben existiert, mit klarem Titel, klaren Grenzen und keinen versteckten Schulden. Das ist die Grundlage. Alles andere ist verhandelbar.
