Die 5 besten Strandwohnungen in Sosua für Investitionsrenditen

Letzten Dienstag kam ein deutsches Paar in mein Büro mit einem Hochglanzprospekt, der eine Eigentumswohnung am Strand zeigte, die identisch aussah wie etwas, das man in Dubai Marina finden würde. Sie waren bereit, die Anzahlung zu überweisen. Ich stellte eine Frage: "Hat Ihr Makler Ihnen den Deslinde gezeigt?" Sie starrten mich an, als hätte ich Mandarin gesprochen. Das ist das Problem beim Vergleich von Märkten auf Instagram. Eine Eigentumswohnung am Strand in Sosua und eine in den VAE könnten beide Infinity-Pools und Meerblick haben, aber der rechtliche Rahmen, die betriebliche Realität und die tatsächlichen Mechanismen, Geld zu verdienen, sind völlig unterschiedliche Spezies.

Die Nordküste der Dominikanischen Republik befindet sich gerade in einem seltsamen Fenster. Der Tourismus erreichte 2024 11,2 Millionen Besucher – ein Rekord. Die Ankünfte von Kreuzfahrtschiffen stiegen im Januar 2025 allein um 22%. In der Zwischenzeit kann man hier immer noch Grundstücke am Meer für 220 bis 350 US-Dollar pro Quadratfuß kaufen, ungefähr die Hälfte dessen, was vergleichbare Strandgrundstücke in Dubai (450+) oder Lissabon (500+) kosten. Die Regierung wirbt aktiv um ausländisches Kapital mit 15-jährigen Steuerbefreiungen gemäß Gesetz 158-01 (CONFOTUR), und fast jede Transaktion erfolgt in US-Dollar, was Sie vor der jährlichen Abwertung des Pesos um 3-4% gegenüber dem Dollar schützt.

Aber hier ist, was die Broschüren Ihnen nicht sagen: Mietrenditen von 7% bis 12% sind real, aber sie kommen mit einer Kostenstruktur, die die meisten ausländischen Investoren nie kommen sehen. Salzhaltige Luft wird Ihren Klimakondensator in drei Jahren statt in zehn zerstören. Ihre Balkonbrüstungen werden innerhalb von 18 Monaten rosten, es sei denn, sie bestehen aus marinem Edelstahl 316L. Der lokale Versorger Edenorte hat sich erheblich verbessert, kann Ihnen aber immer noch nicht versprechen, dass Sie während der Hochsaison nicht ein paar Stunden pro Woche ohne Strom auskommen müssen. Und wenn Sie eine Immobilie ohne einen verifizierten Deslinde kaufen – den GPS-vermessenen Titel, den das Gesetz 108-05 erfordert – könnten Sie genauso gut eine Timeshare-Präsentation gekauft haben.

Nach zwei Jahrzehnten im Immobilienverkauf an dieser Küste und der Zusammenarbeit mit Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo, der seit 1986 hier als Anwalt tätig ist, haben wir das gesamte Spektrum gesehen: die Investoren, die 14% Rendite erzielten und früh in Rente gingen, und diejenigen, die fünf Jahre später immer noch Grenzstreitigkeiten führen, weil sie einem Handschlag mehr vertrauten als einer Titelsuche. Dies ist keine Liste der "Top 5 der besten Eigentumswohnungen". Dies ist eine Aufschlüsselung, welche Entwicklungen tatsächlich ihre Versprechen halten, welche Wartungsdesaster verbergen und wie man den tatsächlichen ROI berechnet, wenn man die betrieblichen Realitäten des Besitzes einer Immobilie 300 Meter vom Atlantik entfernt berücksichtigt.

Wichtige Erkenntnisse

• Realität der Mietrendite: Gut verwaltete Eigentumswohnungen am Strand in Sosua liefern Bruttorenditen von 6-9%, wobei die Top-Performer in der Hochsaison (Dezember-April) 12% erreichen. Die Nettorenditen nach Ausgaben liegen typischerweise bei 5-7%.
• CONFOTUR-Steuervorteil: Unter Gesetz 158-01 genehmigte Immobilien sind 15 Jahre lang von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen IPI-Grundsteuer befreit, was bei einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 US-Dollar über diesen Zeitraum etwa 54.000 US-Dollar spart.
• Abhängigkeit von der Infrastruktur: Notstromaggregate sind obligatorisch, nicht optional. Immobilien ohne zuverlässige Stromversorgung verlieren für digitale Nomaden an Mietattraktivität. Starlink (RD$2.900/Monat, ~48 USD) ist zu einem Wettbewerbsvorteil für Belegungsraten geworden.
• Rechtliche Sorgfaltspflicht: Kaufen Sie niemals ohne einen Deslinde (GPS-verifizierte Titelvermessung erforderlich gemäß Gesetz 108-05). Schätzungsweise 15-25% der Immobiliengeschäfte in der DR beinhalten Titelunregelmäßigkeiten, die das Eigentum ungültig machen können.
• Wartungsprämie: Budgetieren Sie jährlich 1,5-2% des Immobilienwertes für Wartung – höher als der Standard von 1% – aufgrund aggressiver Salzkorrosion. HOA-Gebühren für Strandimmobilien liegen typischerweise bei 300-700 USD/Monat.

Der Korrosionsfaktor: Warum "Direkt am Meer" einen versteckten Preis hat

Wenn Kunden mich nach dem Unterschied zwischen einer Eigentumswohnung 50 Meter vom Strand entfernt und einer direkt am Strand fragen, ziehe ich mein Handy heraus und zeige ihnen Fotos von Balkonbrüstungen. Die an direkt am Meer gelegenen Immobilien sehen aus, als hätten sie einen chemischen Angriff durchgemacht. Weil sie es haben.

Die vorherrschenden Ostpassatwinde tragen Salzspray in Konzentrationen ins Landesinnere, die ausreichen, um standardmäßigen verzinkten Stahl innerhalb von 12 bis 18 Monaten zu korrodieren. Ihre Klimakondensatoren, die normalerweise ein Jahrzehnt im Landesinneren halten, werden in fünf Jahren ausfallen – vielleicht in drei, wenn sie dem Wind ausgesetzt sind. Fensterrahmen oxidieren. Türscharniere klemmen. Selbst Ihr Gartenbewässerungssystem benötigt 20% mehr Wasser, da das Salz den Boden schneller austrocknet als normal.

Das ist nicht kosmetisch. Ich habe Investoren gesehen, die 2.000 US-Dollar pro Jahr für Wartung budgetierten, nur um festzustellen, dass sie im zweiten Jahr alle ihre Balkonbrüstungen für 5.000 US-Dollar ersetzen müssen. Die Entwicklungen, die dies verstehen, verwenden marinen Edelstahl 316L oder eloxiertes Aluminium für alle Außenbefestigungen. Diejenigen, die es nicht tun, verkaufen Ihnen im Wesentlichen eine tickende Wartungsbombe.

Hier ist die betriebliche Realität: Immobilien innerhalb der 300-Meter-"Salzzone" erleben Korrosionsraten, die ungefähr 10-mal höher sind als bei denen, die weiter vom Ozean entfernt sind. Das ist keine Übertreibung. Es ist Chemie. Und es bedeutet, dass Ihre tatsächliche Netto-ROI-Berechnung Ersatzzyklen für jedes Stück Metall und Elektronik, das den Elementen ausgesetzt ist, beinhalten muss.

Die klugen Entwickler bauen dies in ihre HOA-Gebühren ein. Die weniger erfahrenen tun dies nicht, und Sie finden es drei Jahre später heraus, wenn die HOA eine Sonderumlage von 3.000 USD pro Einheit erhebt, um die korrodierten Außenbrüstungen des Gebäudes zu ersetzen. Ich habe genau dieses Szenario bei älteren Entwicklungen in der Nähe von Playa Alicia erlebt.

Infrastruktur: Das Netz, der Generator und das Internet

Sosua läuft auf Edenorte, dem regionalen Versorger. Im Gegensatz zu Las Terrenas, das sein eigenes Netz von Luz y Fuerza verwaltet hat, sind wir Teil des größeren Nordküstensystems. Die gute Nachricht: Die Zuverlässigkeit hat sich in den letzten fünf Jahren erheblich verbessert. Die schlechte Nachricht: Sie ist nicht perfekt.

Während der Hochsaison, wenn jede Eigentumswohnung die Klimaanlagen auf Hochtouren laufen lässt, werden Sie Stromausfälle erleben. Manchmal für eine Stunde. Manchmal für vier. Manchmal über Nacht. Dies ist keine politische Aussage oder eine Beschwerde über die Regierung – es ist einfach die betriebliche Realität eines sich entwickelnden Netzes unter starker saisonaler Belastung.

Wenn Sie an digitale Nomaden oder Fernarbeiter vermieten – was derzeit die höchsten Renditen bringt – ist ein voll belastbarer Notstromgenerator kein Luxus. Es ist eine zwingende Voraussetzung. Ihre Mieter werden es nicht tolerieren, während eines Zoom-Anrufs mit ihrem Chef in New York den Strom zu verlieren. Sie werden Ihnen eine Ein-Sterne-Bewertung hinterlassen, und Ihre Belegungsrate wird um 15-20% sinken im Vergleich zu Wettbewerbern, die zuverlässige Backup-Systeme haben.

Die Mathematik: Eine ordnungsgemäße Generatorinstallation kostet 8.000 bis 12.000 USD, abhängig von der Größe der Einheit. Die Kraftstoffkosten variieren, aber budgetieren Sie etwa 100-150 USD pro Monat, wenn Sie ihn ein paar Stunden pro Woche während Ausfällen betreiben. Das ist ein Betriebskostenfaktor, den die meisten Investoren nicht in ihre Renditeberechnungen einbeziehen, bis sie feststellen, dass ihre Immobilie im Februar – Hochsaison – leer steht, weil der letzte Mieter sich über den Stromausfall beschwert hat.

Wasser ist eine ähnliche Geschichte. Der kommunale Druck ist inkonsistent. Die meisten Strandentwicklungen in Sosua verlassen sich auf Zisternen und die Lieferung von LKW-Wasser als Backup. Wenn Ihre HOA gut verwaltet ist, ist dies für Sie unsichtbar. Wenn nicht, erhalten Sie Anrufe von Mietern, die sich über niedrigen Wasserdruck während ihrer Dusche beschweren.

Dann gibt es noch das Internet. Glasfaser ist im Zentrum von Sosua über Claro und Altice verfügbar und bietet Geschwindigkeiten von bis zu 100-300 Mbit/s. Aber wenn Ihre Immobilie in einem abgelegeneren Strandbereich liegt, könnten Sie immer noch auf langsameres DSL oder Kabel angewiesen sein. Hier hat sich Starlink als Game-Changer erwiesen. Die Hardware kostet etwa RD$27.000 (450 USD), und der monatliche Service beträgt RD$2.900 (etwa 48 USD). Immobilien mit installiertem Starlink verzeichnen 15-20% höhere Belegungsraten von "Arbeiten-von-überall"-Mietern im Vergleich zu denen, die sich ausschließlich auf lokale Anbieter verlassen.

Ich sage jedem Investor dasselbe: Budgetieren Sie für Infrastrukturunabhängigkeit. Die Entwicklungen, die über Backup-Strom, zuverlässige Wassersysteme und Highspeed-Internet verfügen, sind diejenigen, die Premium-Nachtpreise verlangen und eine Belegung von 60-70% das ganze Jahr über aufrechterhalten.

Die fünf Entwicklungen: Was tatsächlich liefert

Sosua Ocean Village (SOV)

Dies ist der 800-Pfund-Gorilla des Sosua-Marktes. Riesig. Über 400 Einheiten, wenn vollständig ausgebaut. Wasserpark. Mehrere Pools. Fitnessstudio. Strandclub. Es ist das, was der Nordküste am nächsten kommt, ein in sich geschlossenes Resort-Ökosystem zu sein.

Mietleistung: Einheiten hier liefern Bruttorenditen von 10-12%, was am oberen Ende des Marktes liegt. Die Annehmlichkeiten treiben die Belegung, insbesondere für Familien. Eine gut eingerichtete Zwei-Zimmer-Wohnung kann in der Hochsaison (Dezember-April) 150-200 USD pro Nacht einbringen, in der Nebensaison (September-Oktober) auf 80-100 USD sinken.

Das Risiko: Konkurrenz. Sie konkurrieren nicht nur mit anderen Sosua-Immobilien – Sie konkurrieren mit Hunderten von Einheiten innerhalb desselben Komplexes. Wenn Ihre Einrichtung mittelmäßig ist oder Ihre Fotos schlecht sind, werden Sie leer stehen, während die Einheit zwei Stockwerke tiefer gebucht bleibt. Der Markt hier belohnt Professionalität. Top-Performer-Eigentümer engagieren Vollzeit-Immobilienmanager, die die Einheiten wie Showrooms inszenieren und Anfragen innerhalb von Minuten beantworten.

Infrastruktur: SOV hat eigene Notstromaggregate und Wassersysteme. Die HOA ist gut finanziert und professionell verwaltet, was entscheidend ist. Die monatlichen Gebühren liegen bei etwa 350-500 USD, abhängig von der Größe der Einheit, was angesichts der Annehmlichkeiten angemessen ist.

CONFOTUR-Status: Die meisten Einheiten qualifizieren sich für CONFOTUR-Vorteile, was bedeutet, dass Sie von der 3%igen Übertragungssteuer beim Kauf und der 1%igen jährlichen IPI-Grundsteuer für 15 Jahre befreit sind. Bei einer Eigentumswohnung im Wert von 300.000 USD sind das sofortige Einsparungen von 9.000 USD bei Abschluss und 4.500 USD pro Jahr an Steuereinsparungen – insgesamt etwa 67.500 USD über die gesamte Laufzeit.

Wer sollte hier kaufen: Investoren, die sich auf kurzfristige Mieteinnahmen konzentrieren und bereit sind, in erstklassige Einrichtungen und professionelles Management zu investieren. Dies ist keine "Set it and forget it"-Immobilie. Es ist ein Geschäft, das aktive Aufsicht erfordert.

Infiniti Blu

Diese Entwicklung positioniert sich als die ruhigere, gehobenere Alternative zu SOV. Kleiner. Mehr Boutique. Strenge HOA-Regeln, die Lärm und Partymieten einschränken.

Mietleistung: Die Renditen hier sind etwas niedriger – 6-8% – aber das Mieterprofil ist anders. Sie ziehen längerfristige Mieter (ein bis drei Monate) und Rentner an, die Ruhe über die Nähe zum Nachtleben schätzen. Die Übernachtungspreise sind in der Hochsaison ähnlich wie bei SOV, aber die Belegung sinkt in der Nebensaison stärker, da Sie nicht die "Party-Crowd" oder Familien anziehen, die nach Wasserparks suchen.

Das Risiko: Die strengen HOA-Regeln sind ein zweischneidiges Schwert. Sie erhalten den Immobilienwert und reduzieren den Verschleiß, schränken aber auch Ihre Mietflexibilität ein. Wenn Sie vorhatten, an Junggesellenabschiede oder große Gruppen zu vermarkten, ist dies nicht der richtige Ort.

Infrastruktur: Ausgezeichnet. Notstrom. Glasfaserinternet. Gut gepflegte Gemeinschaftsbereiche. Die HOA-Gebühren sind höher – 500-700 USD pro Monat – aber Sie zahlen für ein Premium-Produkt.

CONFOTUR-Status: Verifiziert. Volle 15-jährige Befreiungen gelten.

Wer sollte hier kaufen: Investoren, die auf langfristige, hochwertige Mieter abzielen oder die Immobilie selbst für längere Zeiträume nutzen möchten. Dies ist auch eine solide Option, wenn Sie eine eventuelle Pensionierung hier in Betracht ziehen und eine ruhigere Umgebung wünschen.

Hispaniola Beach

Dies ist eine der älteren Entwicklungen in Sosua, direkt an der Playa Alicia gelegen. Zu Fuß erreichbar zur Stadt. Privater Strandzugang. Es hat den Standortvorteil, den neuere Entwicklungen weiter draußen nicht haben.

Mietleistung: Renditen von 9-11%. Der Standort treibt die Nachfrage. Mieter können zu Restaurants, Bars und dem Hauptstrand laufen, ohne ein Auto zu benötigen, was ein bedeutender Verkaufsargument für Kurzzeitmieter ist.

Das Risiko: Alter. Die Gebäude hier sind älter, was bedeutet, dass höhere Wartungsabgaben wahrscheinlich sind, da die Infrastruktur altert. Ich habe gesehen, wie HOAs bei ähnlichen Immobilien Sonderumlagen für Dachreparaturen, Aufzugsersatz und Außenanstriche erhoben haben. Budgetieren Sie zusätzlich 1.000-2.000 USD pro Jahr für unerwartete Kapitalausgaben.

Infrastruktur: Notstromaggregate existieren, sind aber älter. Internet ist zuverlässig (Glasfaser verfügbar). Die HOA ist funktional, aber nicht so poliert wie SOV oder Infiniti Blu.

CONFOTUR-Status: Einige Einheiten qualifizieren sich, aber überprüfen Sie individuell. Wiederverkaufseinheiten tragen möglicherweise nicht die Befreiung, wenn der ursprüngliche Käufer den Kauf nicht korrekt strukturiert hat.

Wer sollte hier kaufen: Investoren, die den Standort über moderne Annehmlichkeiten schätzen und bereit sind, die Risiken eines älteren Gebäudes zu managen. Dies ist auch eine gute Option für Käufer, die Begehbarkeit wünschen und nicht auf ein Auto angewiesen sein möchten.

Ocean Tree Residences

Dies ist eine neuere Entwicklung, die sich noch in den letzten Bauphasen befindet. Modernes Design. Hohe Decken. Offene Grundrisse.

Mietleistung: Prognostizierte Renditen von 9-11%, obwohl tatsächliche Leistungsdaten begrenzt sind, da viele Einheiten noch geliefert werden.

Das Risiko: Neubauten in der Dominikanischen Republik kommen mit Verzögerungen. Ich habe gesehen, wie Projekte sechs bis zwölf Monate verspätet fertiggestellt wurden aufgrund von Materialimportlogistik, Genehmigungsverzögerungen oder Auftragnehmerproblemen. Wenn Sie hier im Vorverkauf kaufen, vergewissern Sie sich, dass der "Kaufversprechen"-Vertrag Strafklauseln für Lieferverzögerungen enthält. Die meisten tun dies nicht, was bedeutet, dass Sie keine Handhabe haben, wenn der Entwickler die Frist verpasst.

Infrastruktur: Die Versprechen sind ausgezeichnet – Notstrom, Glasfaserinternet, moderne Wassersysteme. Die Frage ist die Ausführung. Neue Gebäude haben oft "Kinderkrankheiten" im ersten Jahr, wenn Systeme entfehlern werden.

CONFOTUR-Status: Genehmigt. Volle Befreiungen gelten.

Wer sollte hier kaufen: Käufer, die moderne Ausführungen wünschen und mit den Risiken von Neubauten vertraut sind. Dies ist auch eine gute Option, wenn Sie planen, die Immobilie langfristig zu halten und eventuelle anfängliche Lieferverzögerungen abwarten können.

Perla Marina

Zwischen Sosua und Cabarete gelegen, ist dies eine gesicherte, eingezäunte Entwicklung mit Meerblick, aber ohne direkten Strandzugang. Sie sind vom Wasser zurückgesetzt, was die Wartungskosten reduziert, aber auch den "Strand"-Reiz einschränkt.

Mietleistung: Renditen von 8-10%. Die gesicherte Sicherheit ist ein Verkaufsargument für Familien und Langzeitmieter, aber Kurzzeittouristen bevorzugen oft direkten Strandzugang.

Das Risiko: Lage. Sie sind nicht fußläufig zur Stadt Sosua, was bedeutet, dass Mieter ein Auto benötigen. Dies schränkt Ihren Pool potenzieller Mieter ein, insbesondere jüngere Reisende oder digitale Nomaden, die auf Taxis oder zu Fuß angewiesen sind.

Infrastruktur: Solide. Notstrom. Zuverlässiges Wasser. Die HOA ist gut verwaltet und die Gebühren sind angemessen (300-400 USD/Monat).

CONFOTUR-Status: Verifiziert. Volle Befreiungen gelten.

Wer sollte hier kaufen: Investoren, die auf Langzeitmieter oder Familien abzielen, die Sicherheit schätzen und kein Problem damit haben, auf ein Auto angewiesen zu sein. Dies ist auch eine gute Option, wenn Sie niedrigere Wartungskosten (weniger Salzeinwirkung) wünschen und bereit sind, dafür leicht niedrigere Mietrenditen in Kauf zu nehmen.

Die finanzielle Realität: DR vs. Dubai vs. Portugal

Die Zahlen sehen auf dem Papier überzeugend aus. Strandimmobilien in der Dominikanischen Republik erzielen im Durchschnitt Bruttorenditen von 7,78% im ersten Quartal 2025, übertreffen Lissabon (ca. 4%) und konkurrieren eng mit Dubai (6-9%). Die Einstiegskosten betragen etwa die Hälfte: 220-350 USD pro Quadratfuß in Sosua gegenüber 450+ in Dubai und 500+ in Lissabon.

Aber rohe Renditezahlen erzählen nicht die ganze Geschichte. Sie müssen die Betriebskosten berücksichtigen, die je nach Markt erheblich variieren.

In Dubai haben Sie keine Grundsteuer – Punkt. In Portugal haben Sie es mit IMI (Grundsteuer) zu tun und der jüngsten Abschaffung der NHR-Steuervergünstigungen für viele Rentner. In der Dominikanischen Republik haben Sie CONFOTUR, das Ihnen 15 Jahre lang keine Grundsteuer auf genehmigte Immobilien gibt, aber nur, wenn Sie die richtige Einheit in der richtigen Entwicklung kaufen.

Hier ist die tatsächliche Mathematik bei einer Eigentumswohnung am Strand in Sosua im Wert von 300.000 USD mit CONFOTUR-Vorteilen:

• Übertragungssteuereinsparungen: 9.000 USD (3% Befreiung beim Kauf)
• Jährliche IPI-Steuereinsparungen: 3.000 USD pro Jahr (1% Befreiung)
• Gesamteinsparungen über 15 Jahre: 54.000 USD

Das ist echtes Geld. Es verbessert direkt Ihren Cashflow und reduziert Ihren Break-even-Punkt um sechs bis zwölf Monate im Vergleich zu einer nicht-CONFOTUR-Immobilie.

Aber Sie haben auch höhere Betriebskosten als in Dubai oder Portugal. Die Wartung beträgt 1,5-2% des Immobilienwertes jährlich statt des Standardwertes von 1% aufgrund von Salzkorrosion. Die HOA-Gebühren sind höher. Die Kraftstoffkosten für den Generator summieren sich. Und wenn Sie kurzfristig vermieten, liegen die Immobilienverwaltungskosten typischerweise bei 20-25% des Bruttoeinkommens.

Die Währungssituation ist ein Nullsummenspiel. Transaktionen in Dubai erfolgen in AED (an den USD gekoppelt). Portugal verwendet EUR (unterliegt Wechselkursschwankungen). Die Dominikanische Republik verwendet USD für Immobilientransaktionen, was Sie vor der Abwertung des Pesos schützt, aber auch bedeutet, dass Sie keine Währungsarbitragegewinne erzielen.

Der Aufenthaltsweg ist, wo die DR glänzt. Sie können eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung mit einer Immobilieninvestition von 200.000 USD erhalten, verglichen mit Dubais Golden Visa-Anforderung von etwa 545.000 USD und Portugals stark eingeschränktem Golden Visa-Programm. Wenn Sie nach einer "Plan B"-Aufenthaltsoption suchen, bietet die DR einen der einfachsten Wege in der westlichen Hemisphäre.

Der rechtliche Rahmen: Was CONFOTUR tatsächlich bedeutet

Das Gesetz 158-01 klingt kompliziert, ist aber einfach, sobald man die juristische Sprache durchschaut. Die Regierung der Dominikanischen Republik möchte Tourismusinvestitionen anziehen, daher haben sie ein Paket von Steueranreizen für genehmigte Entwicklungen geschaffen.

Hier ist, was CONFOTUR Ihnen tatsächlich gibt:

Übertragungssteuerbefreiung: Sie zahlen keine Übertragungssteuer (normalerweise 3% des Kaufpreises), wenn Sie kaufen.

IPI-Steuerbefreiung: Sie zahlen keine jährliche Grundsteuer (normalerweise 1% des geschätzten Wertes) für 10 bis 15 Jahre, abhängig von der spezifischen Projektgenehmigung.

Importzollbefreiung: Entwickler (und manchmal auch einzelne Eigentümer) können Möbel und Ausrüstung zollfrei für die Ersteinrichtung importieren, obwohl dies für Einzelpersonen schwieriger zu beanspruchen ist als für Entwickler.

Keine neuen Steuern: Das Gesetz garantiert, dass alle während Ihres Befreiungszeitraums eingeführten neuen Steuern nicht auf Ihre Immobilie angewendet werden.

Was CONFOTUR Ihnen nicht gibt:

Mieteinkommensteuerbefreiung: Dies ist unklar. Während das Gesetz Einkommenssteuerbefreiungen erwähnt, ist die Realität für ausländische Investoren komplexer. Nichtansässige Investoren unterliegen typischerweise einer pauschalen Quellensteuer von 27% auf Mieteinnahmen (manchmal 29% abhängig von der Überweisungsstruktur), wenn sie keine Steueransässigkeit begründen. Einzelpersonen, die sich als Steueransässige qualifizieren, werden nach einem progressiven Tarif von 15% bis 25% basierend auf jährlichen Einkommensstufen besteuert. Einige Investoren strukturieren den Besitz über eine dominikanische Gesellschaft, um den 27%igen Körperschaftssteuersatz zu nutzen, aber dies fügt rechtliche Komplexität und Kosten hinzu.

Kapitalertragssteuerbefreiung: Sie unterliegen immer noch einer Kapitalertragssteuer von 25-27%, wenn Sie verkaufen, obwohl die Haltefristbefreiungen gelten.

Das entscheidende Detail: Nicht alle Immobilien qualifizieren sich. Die Entwicklung muss speziell vom Tourismusentwicklungsrat genehmigt werden. Wenn Sie eine Wiederverkaufseinheit in einem nicht-CONFOTUR-Projekt kaufen, erhalten Sie keine Befreiungen. Und wenn Sie in einem CONFOTUR-Projekt kaufen, aber der Verkäufer den ursprünglichen Kauf nicht korrekt strukturiert hat, können die Befreiungen nicht übertragen werden.

Hier kommt der Deslinde ins Spiel. Das Gesetz 108-05 erfordert, dass jede Immobilientransaktion eine GPS-verifizierte Titelvermessung enthält, bevor Sie den Verkauf im Titelregister eintragen können. Schätzungsweise 15-25% der Immobilientransaktionen in der DR beinhalten Titelunregelmäßigkeiten – Land, das nicht ordnungsgemäß vermessen ist, Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn oder Titel, die immer noch im Namen von jemandem sind, der vor zwanzig Jahren gestorben ist.

Ich habe gesehen, wie ausländische Investoren Anzahlungen auf Immobilien geleistet haben, die perfekt aussahen, nur um während der Due Diligence zu entdecken, dass das Land nie deslindado war oder dass der Verkäufer keinen klaren Titel hatte. In einem Fall war ein Kunde bereit, ein Strandgrundstück zu kaufen, bis wir entdeckten, dass die Immobilie in die 60-Meter-Meereszone – das öffentliche Gebiet, das sich von der Hochwassermarke erstreckt – eingriff. Dieser Kauf wäre von Anfang an ungültig gewesen.

Der rechtliche Prozess ist nicht kompliziert, aber er ist nicht verhandelbar:

1. Kaufversprechen (Promesa de Venta): Dies ist der verbindliche Vertrag, der den Preis und die Bedingungen festlegt, typischerweise mit einer Anzahlung von 10%.
2. Titelsuche (Certificación de Estado Jurídico): Ihr Anwalt erhält ein Zertifikat vom Titelregister, das bestätigt, dass keine Pfandrechte, Hypotheken oder gerichtlichen Hindernisse auf der Immobilie lasten.
3. Deslinde-Verifizierung: Ein unabhängiger Vermesser überprüft, ob die physischen Grenzmarkierungen mit den GPS-Punkten auf dem Titel übereinstimmen.
4. IPI-Steuerstatusprüfung: Bestätigen Sie, dass der Verkäufer mit den Grundsteuerzahlungen auf dem neuesten Stand ist. Unbezahlte Steuern bleiben bei der Immobilie, nicht bei der Person.
5. Abschluss: Übertragung des Titels beim Notar, wobei der Käufer etwa 5% an Abschlusskosten zahlt (3% Übertragungssteuer, wenn nicht-CONFOTUR + 1-2% Rechts-/Notargebühren).

Die Kosten für eine ordnungsgemäße rechtliche Überprüfung betragen typischerweise 1-1,5% des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 USD sind das 3.000-4.500 USD. Es ist nicht optional. Es ist der Unterschied zwischen dem Besitz eines sicheren Vermögenswerts und dem Bezahlen von Studiengebühren in Form eines rechtlichen Albtraums.

Wer sollte tatsächlich in Sosua kaufen

Dieser Markt ist nicht für jedermann. Wenn Sie nach politischer Stabilität auf G7-Niveau oder sofortiger Liquidität suchen, wie Sie sie in London oder New York finden würden, ist dies nicht der richtige Ort. Die Dominikanische Republik ist ein aufstrebender Markt mit all den betrieblichen Komplexitäten, die damit verbunden sind.

Aber wenn Sie in eines dieser Profile passen, macht Sosua Sinn:

Hochrendite-Investoren: Sie priorisieren Cashflow über Prestige. Sie sind bereit, betriebliche Komplexität zu managen im Austausch für 7-12% Bruttorenditen. Sie verstehen, dass höhere Renditen mit höherer betrieblicher Aufsicht einhergehen.

Bargeldkäufer: Die Finanzierung in der DR ist für Ausländer schwierig. Hypothekenzinsen liegen bei 10-13%, und viele Kreditgeber verlangen 40-50% Anzahlung. Dies ist hauptsächlich ein Bargeldmarkt, der die Preise auch gegen Zinsschwankungen stabilisiert.

Plan B Suchende: Sie möchten eine Aufenthaltsoption außerhalb Ihres Heimatlandes. Die Investitionsschwelle von 200.000 USD für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung ist eine der niedrigsten in der westlichen Hemisphäre, und der Prozess dauert typischerweise sechs bis acht Monate.

Lebensstil-Investoren: Sie planen, die Immobilie selbst für mehrere Monate im Jahr zu nutzen und möchten Mieteinnahmen, um die Kosten während der Monate, in denen Sie nicht dort sind, auszugleichen. Dies ist ein gängiges Modell für Rentner, die ihre Zeit zwischen der DR und Nordamerika oder Europa aufteilen.

Wer woanders suchen sollte:

Passive Investoren: Wenn Sie eine völlig passive Investition wünschen, bei der Sie Geld überweisen und nie wieder daran denken, ist dies nicht der Markt. Selbst mit professionellem Immobilienmanagement müssen Sie in Entscheidungen rund um Wartung, Preisgestaltung und Mieterprobleme eingebunden bleiben.

Finanzierte Käufer: Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, um den Kauf zu ermöglichen, werden die hohen Zinssätze in der DR Ihren ROI zerstören. Dies ist ein Bargeldmarkt.

Risikoscheue Käufer: Wenn die Vorstellung von Stromausfällen, Salzkorrosion oder der Navigation durch die dominikanische Bürokratie Sie unwohl macht, sind Sie in einem etablierteren Markt besser aufgehoben, auch wenn die Renditen niedriger sind.

Der Lärm-gegen-Abgeschiedenheit-Handel

Eine Variable, über die die meisten Investoren nicht nachdenken, bis sie in ihrer Eigentumswohnung um 2:00 Uhr morgens sitzen und Reggaeton von der Bar nebenan hören: Der Standort innerhalb von Sosua ist genauso wichtig wie die Entwicklung selbst.

Immobilien in der Nähe der Pedro Clisante Street – der Hauptnachtlebenstraße – können Lärmpegel von über 85 Dezibel bis 3:00 Uhr morgens erleben. Wenn Sie an junge Touristen oder Partygruppen vermarkten, ist das in Ordnung. Sie wollen mitten im Geschehen sein. Aber wenn Sie auf Langzeitmieter, digitale Nomaden oder Rentner abzielen, wird dieser Lärm Ihre Belegung töten.

Entwicklungen in Playa Laguna oder den ruhigeren Abschnitten von El Batey sinken auf Umgebungspegel von 40-50 Dezibel (nur Meeresgeräusche). Sie verlieren die Begehbarkeit zum Nachtleben, gewinnen aber einen Premium von Mietern, die Ruhe schätzen. Meiner Erfahrung nach zahlen Langzeitmieter (ein bis drei Monate) 10-15% mehr für eine ruhige Lage im Vergleich zu einer ähnlichen Einheit in der Hochlärmzone.

Der Begehbarkeitsfaktor ist ebenfalls entscheidend. Hispaniola Beach und einige Einheiten in SOV sind fußläufig zu Restaurants, Lebensmittelgeschäften und dem Hauptstrand. Perla Marina und einige der abgelegeneren Entwicklungen erfordern ein Auto. Das ist nicht unbedingt schlecht, aber es schränkt Ihren Mieterpool auf Menschen ein, die sich im DR wohlfühlen oder bereit sind, auf Taxis zu verlassen.

Bürgersteige außerhalb von geschlossenen Gemeinden sind oft nicht vorhanden oder in schlechtem Zustand. Wenn Ihre Marketingmaterialien "zu Fuß in die Stadt" versprechen, stellen Sie sicher, dass Sie diese Route selbst bei Nacht gegangen sind. Ich habe gesehen, wie Investoren Begehbarkeit beworben haben, nur um Mieter zu haben, die sich beschweren, dass der Weg nach Einbruch der Dunkelheit aufgrund schlechter Beleuchtung und fehlender Bürgersteige unsicher ist.

Der gebührenfreie Weg

Immobiliengebühren sind teuer. Ich habe gesehen, wie Investoren 50.000 USD bei Grenzstreitigkeiten, 30.000 USD bei Immobilien, die nie richtig betitelt wurden, und 20.000 USD bei Wartungsdesastern verloren haben, die sie nicht kommen sahen, weil sie den Fotos des Maklers vertrauten, anstatt eine physische Inspektion durchzuführen.

Das deutsche Paar vom Anfang dieses Artikels hat diese Eigentumswohnung letztendlich nicht gekauft. Wir haben die Titelsuche durchgeführt und festgestellt, dass die Immobilie immer noch im Namen des ursprünglichen Entwicklers war, der bankrott gegangen war. Der Verkäufer versuchte, eine Einheit zu verkaufen, die er nicht wirklich besaß. Diese 1.500 USD für die rechtliche Überprüfung haben ihnen 300.000 USD gespart.

Wenn Sie ernsthaft daran interessiert sind, eine Strandimmobilie in Sosua zu kaufen, ist der Prozess einfach, aber nicht verhandelbar:

Arbeiten Sie mit einem Anwalt zusammen, der sich auf Immobilien spezialisiert hat und eine direkte Beziehung zum Titelregister hat. Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo praktiziert hier seit 1986 und hat Kontakte im Grundbuchamt, die Titel und Deslindes schnell überprüfen können. Das ist kein Verkaufsgespräch – es ist betriebliche Realität. Sie benötigen jemanden, der die Bürokratie effizient navigieren kann.

Überprüfen Sie den CONFOTUR-Status unabhängig. Vertrauen Sie nicht dem Wort des Entwicklers. Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, dass das Projekt genehmigt ist und dass die spezifische Einheit, die Sie kaufen, sich für die Befreiungen qualifiziert.

Budgetieren Sie für Infrastrukturunabhängigkeit. Berücksichtigen Sie Backup-Strom, Wassersysteme und Internet-Upgrades. Dies sind keine optionalen Extras – sie sind der Unterschied zwischen einer Immobilie, die zu 70% belegt ist, und einer, die leer steht.

Inspektieren Sie die Immobilie physisch. Kaufen Sie nicht basierend auf Renderings oder Fotos. Fliegen Sie hinunter. Gehen Sie die Einheit ab. Überprüfen Sie die Brüstungen auf Rost. Schalten Sie die Klimaanlage ein. Testen Sie den Wasserdruck. Schauen Sie sich die Finanzen der HOA an, um zu sehen, ob sie einen Rücklagenfonds für größere Reparaturen haben.

Berechnen Sie den tatsächlichen ROI. Verwenden Sie konservative Belegungsannahmen (60% statt 80%). Berücksichtigen Sie Wartungskosten von 1,5-2% des Immobilienwertes jährlich

Die Informationen in diesem Artikel dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine rechtliche, finanzielle oder Investitionsberatung dar.