Tiefenblick: Investieren in Encuentro Beach (Cabarete) – Surfen, Ökologisches Leben, Wachstum

Das erste Mal, wenn Sie am Encuentro den Sand betreten, übertönt das Geräusch der Wellen alles andere. Aber schauen Sie über die Brandungsbrecher hinaus und Sie werden eine der faszinierendsten Finanzgeschichten in der Karibik finden. Ich habe seit 1986 mit Immobilientransaktionen an der Nordküste zu tun, und was ich jetzt in Encuentro sehe, unterscheidet sich von den üblichen Zyklen. Dies ist nicht die polierte Resortzone von Punta Cana oder das Hochhauswachstum von Puerto Plata. Es ist ein enger Markt, in dem Strandgrundstücke zum Verkauf Premiumpreise verlangen, weil es einfach nicht mehr viel zu kaufen gibt.

Letzten Dienstag kam ein Kunde aus Vancouver mit einem Ausdruck von einer Angebotsseite in mein Büro. Schöne Fotos. "Strandvilla, 450.000 $." Ich fragte ihn, ob er das Deslinde überprüft hätte. Er sah mich an, als hätte ich gefragt, ob er nach Geistern gesucht hätte. Drei Tage später entdeckten wir, dass die Grundstücksgrenze auf dem alten Titel 40 Meter von dem entfernt war, wo der tatsächliche Zaun stand. Das "Strandgrundstück" war tatsächlich in zweiter Reihe, und der Verkäufer wusste es. Das ist der Unterschied zwischen jemandem, der das Investieren in Cabarete versteht, und jemandem, der kurz davor steht, eine Anzahlung zu verlieren.

Immobilien am Encuentro Beach sind nicht für jedermann. Wenn Sie schlüsselfertigen Luxus mit einem Concierge-Schalter wünschen, suchen Sie woanders. Aber wenn Sie bereit sind, die Realitäten zu navigieren – die unbefestigten Straßen, die gelegentlichen Stromausfälle, die Tatsache, dass Ihr Anwalt physisch zum Grundbuchamt in Puerto Plata fahren muss, um Ihren Titel zu überprüfen – dann schauen Sie auf einen Markt, der 2024 eine Wertsteigerung von 6 % geliefert hat und keine Anzeichen einer Abkühlung zeigt.

Wichtige Erkenntnisse

Preisrealität: Echte Strandwohnungen in Encuentro werden für 2.600-3.200 USD pro Quadratmeter gehandelt, während Grundstücke in zweiter Reihe bei 1.800-2.200 USD liegen – ein Rabatt von 30-40 %, der sich oft verringert, wenn Grundstücke in zweiter Reihe erhöhte Meerblicke haben.

Rechtliches Muss: Kaufen Sie niemals ohne ein abgeschlossenes Deslinde gemäß Gesetz 108-05. Ungefähr 30 % der älteren "zum Verkauf durch den Eigentümer" Angebote fehlen immer noch diese GPS-verifizierte Grenzmarkierung, was zu Grenzstreitigkeiten führen kann, die Jahre dauern, um gelöst zu werden.

Mietrenditen: Bruttorenditen von 8-12 % sind für Strandwohnungen möglich, aber realistische Nettorenditen nach Managementgebühren (20-25 %), Wartung und saisonalen Lücken liegen typischerweise bei 5-7 %.

Infrastrukturwahrheit: Starlink hat das Internetproblem gelöst (RD$2.900/Monat, ~50 USD), aber das Stromnetz bleibt inkonsistent. Solarsysteme amortisieren sich jetzt in 3,5-4 Jahren, da die Strompreise in geschlossenen Gemeinden mit privaten Netzen oft über 0,30 USD/kWh in den oberen Stufen liegen – obwohl direkte Edenorte-Netzanschlüsse typischerweise 0,18-0,24 USD/kWh je nach Verbrauchsblöcken kosten.

Zonierungsbeschränkungen: Strikte 60-Meter-Abstände von der Hochwasserlinie und 3-Ebenen-Höhenbeschränkungen bewahren das "Dschungel-Ästhetik", schaffen aber auch Knappheit, die die Preise schneller steigen lässt als in Märkten mit unbegrenztem Expansionsraum.

Die "Boots on the Ground" Perspektive: Warum Encuentro Beach anders ist

Ich habe in den letzten 20 Jahren Immobilien in fünf Wohnprojekten in diesem Gebiet verkauft – darunter Encuentro Residences und Encuentro Surf Village. Der demografische Wandel, den ich jetzt sehe, ist auffällig. Vor zehn Jahren war mein typischer Käufer über 60 und suchte nach einer Ruhestandsvilla. Heute ist es ein 38-jähriger deutscher Software-Ingenieur, der vor seinem 9-Uhr-Zoom-Anruf surfen möchte. Die "Surf & Work" Gruppe hat die Nachfragegleichung neu geschrieben.

Dies zeigt sich in den Zahlen. Strandwohnungen in Encuentro erzielen Bruttomietrenditen von 8-12 %, was den karibischen Durchschnitt von 5-7 % übertrifft. Die Belegung in der Hochsaison (Dezember bis April) erreicht 85-90 %, angetrieben von konstanten Surfbedingungen, die mit dem nordamerikanischen Winter übereinstimmen. Aber hier ist, was die Angebotsseiten Ihnen nicht sagen werden: Die Belegung in der Nebensaison (Mai-Juni, September-Oktober) sinkt auf 40-50 %. Ihr jährlicher Durchschnitt ist wichtiger als Ihr Spitzenmonat.

Die Einstiegspreisgrenze hat sich verhärtet. Selbst ältere Studios oder "Surf-Hütten" im Gebiet von Encuentro beginnen jetzt bei 150.000-180.000 USD. Erstklassiges Strandland verlangt über 1.000 USD pro Quadratmeter, während Grundstücke 400 Meter zurück immer noch für 150-400 USD pro Quadratmeter zu finden sind. Diese Lücke repräsentiert die ehrliche Einschätzung des Marktes zur Begehbarkeit zum Break.

Was Encuentro von der Innenstadt von Cabarete unterscheidet, ist die Zonierung. Im Gegensatz zu den Hochhäusern, die in Puerto Plata eindringen, arbeitet Encuentro unter strengen Niedrigdichte-Regeln – typischerweise maximal 3 Ebenen für Strandgrundstücke. Das Tourismusministerium erzwingt einen 60-Meter-Abstand von der Hochwasserlinie für jegliche dauerhafte Bauwerke. Dies ist keine Vorliebe des Entwicklers; es ist Gesetz 305-68, und es ist nicht verhandelbar. Das Ergebnis ist eine bewahrte "Dschungel-trifft-Meer" Ästhetik, die nicht repliziert werden kann, wenn sie einmal weg ist.

Die Surf-Wirtschaft hier ist real. Fünf aktive Surfschulen betreiben täglich von 6:00 Uhr – Pauhana, Chino Surf School und andere. Dies schafft eine "Dawn Patrol" Mietnachfrage, die die Standardtouristenzeiten übertrifft. Immobilien mit Boardlagerung, Außenduschen und frühem Morgenlicht erzielen Premiumpreise, weil sie einen spezifischen Anwendungsfall bedienen, den der Markt validiert hat.

Aber lassen Sie uns klarstellen, was dies nicht ist. Encuentro ist nicht poliert. Die Hauptstraße (La Pista) ist asphaltiert, aber die internen Straßen sind größtenteils harter Schotter und Kies. Sie benötigen einen SUV oder Crossover für komfortables tägliches Fahren. Die Gemeinde ist am aktivsten zwischen 6:00 Uhr und 10:00 Uhr, dann wieder am späten Nachmittag. Wenn Sie Nachtleben erwarten, sind Sie am falschen Ort. Die Innenstadt von Cabarete ist fünf Minuten entfernt, wenn das ist, was Sie wollen, aber Encuentro erzwingt eine "Ruhezone" nach 22:00 Uhr.

Der Käuferdemografiewandel von Rentnern zu 35-50-jährigen Fachleuten wurde durch den Remote-Work-Boom nach 2020 beschleunigt. Diese Käufer suchen nicht nach All-Inclusive-Resorts. Sie wollen zuverlässiges Internet (Starlink hat das gelöst), begehbare Gemeinschaftsräume (der Encuentro Food Park bietet das) und einen Lebensstil, der Fitness mit Produktivität verbindet. Das ist ein engeres Ziel als generische "Karibik-Immobilien", aber es ist ein Ziel mit Geld und Überzeugung.

Sicherheit zuerst: Der "No-Nonsense" Rechtsrahmen

Der größte Fehler, den ich sehe, ist, dass Käufer eine "Constancia Anotada" mit einem gültigen Titel verwechseln. Lassen Sie mich direkt sein: Eine Constancia Anotada ist ein altes Dokument, das nicht den Anforderungen des Gesetzes 108-05 entspricht. Wenn jemand versucht, Ihnen eine Immobilie nur mit diesem Dokument zu verkaufen, gehen Sie weg. Seit der Implementierung des Gesetzes 108-05 (Immobilienregister) ist das Deslinde obligatorisch. Es verwendet GPS-Koordinaten, um Grenzen mit staatlich garantierter Genauigkeit zu definieren.

Hier ist, was der Deslinde-Prozess tatsächlich beinhaltet. Ein lizenzierter Vermesser (Agrimensor) markiert physisch die Grundstücksgrenzen mit GPS-Geräten. Diese Koordinaten werden dann im Registro de Títulos registriert. Das Ergebnis ist ein "Certificado de Título", das nicht von Nachbarn angefochten werden kann, die historische Zäune oder mündliche Vereinbarungen beanspruchen. Ungefähr 30 % der älteren ländlichen Grundstücke haben noch kein abgeschlossenes Deslinde, weshalb ich einen direkten Kontakt beim Grundbuchamt in Puerto Plata habe. Wir können den Titelstatus in 3-5 Werktagen überprüfen und alle Pfandrechte (hipotecas) oder gerichtlichen Sperren (litis sobre derechos registrados) sehen, bevor Geld den Besitzer wechselt.

Die Ausfallrate bei "zum Verkauf durch den Eigentümer" Immobilien in älteren Gebieten ist hoch. Ich habe gesehen, wie Deals in der letzten Woche zusammenbrachen, weil der Verkäufer kein sauberes Deslinde vorlegen konnte. Manchmal zeigt die GPS-Vermessung, dass die Grundstücksgrenze 20 Meter von dem entfernt ist, wo der Verkäufer dachte, dass sie ist. Manchmal gibt es einen ungelösten Erbschaftsstreit von einem verstorbenen Miteigentümer. Dies sind keine Randfälle – sie sind häufig genug, dass Due Diligence nicht optional ist.

Verständnis von CONFOTUR: Die 15-jährige Steuerbefreiung, die tatsächlich zählt

CONFOTUR (Gesetz 158-01) ist der am meisten missverstandene Anreiz im dominikanischen Immobilienmarkt. Hier ist, was es tatsächlich tut: Qualifizierte Tourismusentwicklungen erhalten eine 15-jährige Befreiung von der 1% jährlichen IPI (Grundsteuer) und der 3% Übertragungssteuer. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 USD sind das 9.000 USD, die beim Erstkauf gespart werden, und 3.000 USD, die jährlich gespart werden. Über 15 Jahre sind das 54.000 USD an vermiedenen Steuern.

Aber nicht jedes Projekt qualifiziert sich. Die Entwicklung muss als "Tourismusprojekt" klassifiziert sein – Hotels, Condo-Hotels oder touristisch orientierte Wohnkomplexe mit Mietpool-Diensten. Rein Wohnsiedlungen qualifizieren sich nicht. Das Projekt muss in einem erklärten "Touristenpol" (Cabarete und Sosúa sind ausgewiesene Zonen) liegen, und der Entwickler muss ein technisches-architektonisches Projekt einreichen, das vom Planungs- und Projektabteilung des Tourismusministeriums genehmigt wurde.

Hier ist die Falle: Einige Entwickler werben mit CONFOTUR-Vorteilen, bevor sie die endgültige Genehmigung erhalten. Eine "vorläufige Klassifizierung" ist nicht dasselbe wie eine "endgültige Klassifizierung". Käufer sollten verlangen, das tatsächliche "Resolución del Consejo de Fomento Turístico" Dokument zu sehen, das das Projekt namentlich nennt. Sie können dies unabhängig überprüfen, indem Sie die offizielle Liste der genehmigten Projekte auf der Website des Tourismusministeriums (mitur.gob.do) einsehen.

Für Wiederverkaufsimmobilien wird der CONFOTUR-Vorteil für die verbleibenden Jahre des 15-jährigen Fensters auf den neuen Eigentümer übertragen. Ihr Kaufvertrag muss ausdrücklich angeben, dass die Einheit von den Ausnahmen des Gesetzes 158-01 profitiert. Wenn diese Klausel fehlt, sind Sie möglicherweise nicht während der Steuererklärung geschützt. Ich habe gesehen, wie Käufer diesen Vorteil verloren haben, weil ihr Anwalt nicht überprüft hat, dass die Ausnahme ordnungsgemäß auf dem Titelzertifikat vermerkt war.

Ausländerbesitzrechte: Was die Verfassung tatsächlich sagt

Artikel 25 der dominikanischen Verfassung gewährt Ausländern die genau gleichen Eigentumsrechte wie Bürgern. Sie benötigen keinen fideicomiso (Treuhandstruktur) wie in Mexiko. Sie benötigen keinen lokalen Partner. Sie können Eigentum in Ihrem persönlichen Namen besitzen, und dieses Eigentum ist verfassungsrechtlich geschützt.

Der Knackpunkt ist das Erbrecht. Das dominikanische Recht beinhaltet "Pflichtteilsrecht" (La Legítima), das einen Teil Ihres Nachlasses für direkte Nachkommen reserviert, unabhängig davon, was Ihr Testament sagt. Ausländische Käufer können dies mildern, indem sie Eigentum in einer dominikanischen Gesellschaft (SRL) halten oder durch spezifische Testamentstrukturen. Wir arbeiten mit Einwanderungsanwälten in Santo Domingo zusammen, die dies für Sportprofis und Investoren, die ihre Aufenthaltsgenehmigungen und Staatsbürgerschaften erhalten, gehandhabt haben. Die Lösung existiert, aber sie erfordert Planung vor dem Kauf, nicht danach.

Ein praktischer Vorteil: Der Kauf von Immobilien im Wert von 200.000 USD oder mehr qualifiziert Sie für die Fast-Track-Aufenthaltsgenehmigung (Investitionsaufenthalt). Dies umgeht die standardmäßige vorübergehende Aufenthaltszeit. Die Türkei hat ihr Mindestinvestment für die Staatsbürgerschaft im Juni 2022 auf 400.000 USD erhöht, und Portugal hat den Immobilieninvestitionsweg für sein Goldenes Visum im Oktober 2023 entfernt. Die 200.000 USD Schwelle der Dominikanischen Republik ist jetzt halb so teuer wie das Programm der Türkei und unkomplizierter als die meisten europäischen Alternativen.

Marktbestandsanalyse: Was Sie tatsächlich kaufen können

Lassen Sie uns darüber sprechen, was tatsächlich an Inventar existiert. "Erste Reihe" Strandinventar macht weniger als 5 % der Gesamtangebote in Encuentro aus. Echte Strandlage bedeutet direkte Meeresfront ohne Straße zwischen Ihnen und dem Sand. Diese Immobilien sind streng zoniert – 60 Meter von der Hochwasserlinie für jegliche dauerhafte Bauwerke, maximal 3 Ebenen und Grünflächenanforderungen, die vorschreiben, dass Sie nicht mehr als 60 % des Grundstücks mit undurchlässigen Oberflächen bedecken können.

Strandvillen in Cabarete beginnen in der Regel bei 800.000 USD und können 2 Millionen USD übersteigen. Vergleichbare Villen in zweiter Reihe in geschlossenen Gemeinden wie Pro Cab oder in der Nähe von Encuentro liegen zwischen 350.000-600.000 USD. Diese Preislücke spiegelt nicht nur die Meeresfront wider, sondern auch die Wartungskosten. Die Korrosion durch Salzwasser ist aggressiv. Elektronik und Geräte haben eine 30 % kürzere Lebensdauer innerhalb von 200 Metern zum Meer, es sei denn, sie sind marinetauglich. Ihre Klimaanlagen müssen häufiger ersetzt werden. Ihre Metallbeschläge korrodieren schneller. Dies ist kein kleines Detail – es ist ein Posten in Ihrem jährlichen Budget.

Grundstücke in zweiter Reihe liegen oft auf erhöhten Hügeln, was bedeutet, dass einige immer noch Premium-Meerblicke bieten, die mit der Strandlage vergleichbar sind. In diesen spezifischen topografischen Fällen verringert sich die Preislücke auf etwa 15 %. Immobilien, die unter 300.000 USD in Encuentro liegen, haben eine durchschnittliche Markttage von 45-60 Tagen, was deutlich schneller ist als der Luxusbereich (1M+), der 180+ Tage sitzt. Wiederverkaufsliquidität ist wichtig, wenn Sie dies als Investition und nicht als dauerhaftes Zuhause betrachten.

Der Aufstieg des Öko-Lebens: Solar, Klärgruben und Nachhaltigkeit

Die Baukosten für hochwertige Bauprojekte in Cabarete sind auf 1.200-1.500 USD pro Quadratmeter für eine schlüsselfertige Villa gestiegen. Das ist die globale Materialinflation, die sich in Ihrem Bauhaushalt zeigt. Aber die Rendite auf Nachhaltigkeitsmerkmale hat sich dramatisch verbessert. Mit Stromnetzpreisen in geschlossenen Gemeinden mit privaten Netzen, die oft über 0,30 USD/kWh liegen – obwohl direkte Edenorte-Verbindungen typischerweise 0,18-0,24 USD/kWh je nach Verbrauchsblöcken kosten – hat ein hybrides Solarsystem (ungefähr 15.000 USD Investition) eine Amortisationszeit von nur 3,5-4 Jahren.

Die meisten Öko-Häuser in Encuentro nutzen Klärgruben und Versickerungsanlagen – es gibt keine kommunale Abwasserleitung. "Bio-Digestoren" sind der neue Standard für Öko-Konformität. Diese Systeme zersetzen Abfälle effizienter als herkömmliche Klärgruben und erfüllen die Umweltvorschriften. Wenn Sie Land in Cabarete kaufen möchten, um zu bauen, budgetieren Sie Wassersysteme im Voraus. Transportiertes Wasser (camión de agua) kostet ungefähr RD$1.500-RD$2.000 für 2.500 Gallonen, wenn Ihre Zisterne leer läuft oder Brunnenwasser zu salzig ist.

HOA-Gebühren in geschlossenen Gemeinden von Encuentro liegen typischerweise zwischen 2,50-3,50 USD pro Quadratmeter pro Monat und decken Sicherheit, Notstrom und gemeinsames Wasser ab. Das sind 150-210 USD monatlich für eine 60-Quadratmeter-Wohnung. Viele neue Entwicklungen sind vorverdrahtet für "redundantes Internet" – sie installieren doppelte Leitungen (Starlink + Glasfaser) als Standardannehmlichkeit, um 100 % Betriebszeit für Remote-Arbeiter zu garantieren. Das ist kein Luxusmerkmal mehr; es ist eine wettbewerbsfähige Notwendigkeit.

Der Kauf von Off-Plan in der DR bietet typischerweise einen Rabatt von 15-20 % im Vergleich zu schlüsselfertigen Lieferpreisen, birgt jedoch Zeitplanrisiken. Ich habe gesehen, wie Projekte um sechs Monate verzögert wurden aufgrund von Genehmigungsverfahren. Wenn Ihr Finanzmodell davon abhängt, dass Mieteinnahmen zu einem bestimmten Datum beginnen, ist der Vorbau möglicherweise nicht der richtige Weg.

Infrastruktur & Leben: Die Realitäten hinter der Postkarte

Starlink Residential Service ist in Cabarete vollständig verfügbar für RD$2.900/Monat (ungefähr 50 USD), liefert stabile Geschwindigkeiten von 100-200 Mbps. Dies löste das Zuverlässigkeitsproblem der "digitalen Nomaden", das das Gebiet jahrelang geplagt hat. Glasfaser-Internet ist auch über Claro und Altice verfügbar, bietet Pläne bis zu 100-300 Mbps für 40-60 USD/Monat. Die Latenz für Starlink liegt im Durchschnitt bei 40-60 ms, ausreichend für Zoom-Anrufe und Online-Gaming. Glasfaserverbindungen erreichen oft 10-20 ms.

Die Hardwarekosten für Starlink betragen ungefähr RD$20.000-RD$25.000 (~350-450 USD) im Voraus. Aber hier ist der Vorteil bei Stromausfällen: Starlink kann von einer einfachen tragbaren Batteriestation (EcoFlow oder Jackery) betrieben werden. Glasfasermodems erfordern, dass der Straßenknoten ebenfalls Strom hat, was nicht immer gesichert ist. Zuverlässigkeit während Ausfällen ist wichtig, wenn Sie in einem Kundenanruf sind.

Edenorte ist der lokale Stromanbieter. Das Netz ist 90 % der Zeit stabil, aber die "letzte Meile" Infrastruktur in Encuentro kann fragil sein. Wechselrichter und Batterien sind obligatorisch, nicht optional. In nicht geschlossenen Bereichen treten "Anschlüsse" zu privaten Leitungen auf – Stromdiebstahl ist ein echtes Problem. Geschlossene Gemeinden verhindern dies und bewahren die Integrität Ihrer Rechnung. 5G-Mobildatenabdeckung von Altice und Claro ist im Gebiet von Encuentro verfügbar und dient als zuverlässige Backup-Schicht.

Die nächste moderne medizinische Einrichtung, das Centro Médico Cabarete (CMC), ist 5-10 Minuten entfernt und akzeptiert große internationale Versicherungen (IMG, VUMI). Der Flughafen Puerto Plata (POP) ist nur 20 Minuten entfernt, mit täglichen Flügen von Miami (MIA) und New York (JFK/EWR). Die Flugzeit von Miami nach Puerto Plata beträgt 1 Stunde 50 Minuten – vergleichen Sie das mit 9+ Stunden für Europa oder 14+ Stunden für Dubai.

Lokale "Guaguas" (Minibusse) kosten RD$50-100, um nach Sosúa oder Kite Beach zu gelangen. "Motoconchos" (Motorradtaxis) kosten RD$100-200 für kurze Strecken. Propan (GLP) zum Kochen kostet ungefähr RD$130 pro Gallone (subventionierter Satz), was es für Bewohner erschwinglich macht. Der Encuentro Food Park und lokale Märkte haben einen begehbaren sozialen Knotenpunkt geschaffen, der die Notwendigkeit reduziert, in die Innenstadt von Cabarete zum Essen zu fahren.

Real-World Lessons: Was ich schiefgehen (und richtig) gesehen habe

Vor ein paar Monaten kontaktierte mich ein Kunde aus München wegen eines "Schnäppchen" Grundstücks in der Nähe der Flussmündung. Der Preis war verdächtig niedrig – 80 USD pro Quadratmeter, während vergleichbare Grundstücke für 200-300 USD gehandelt wurden. Der Verkäufer hatte eine Carta Constancia, aber kein Deslinde. Wir bestellten eine Vermessung. Es stellte sich heraus, dass die GPS-Koordinaten nicht mit dem physischen Standort um mehr als 50 Meter übereinstimmten. Das "Strandgrundstück" lag tatsächlich hinter dem Grundstück eines Nachbarn, ohne legalen Zugang zum Wasser. Der Verkäufer wusste das. Der Kunde hätte seine Anzahlung verloren, wenn wir es nicht bemerkt hätten.

Ein weiterer Fall: Ein Käufer aus Toronto wollte fast eine Wohnung kaufen, ohne zu wissen, dass die HOA-Satzung Kurzzeitvermietungen verbietet. Das Angebot warb mit "Investitionsmöglichkeit" und "Mieteinnahmepotenzial". Klausel 17.3 der Satzung wurde 2022 geändert, um Airbnb-ähnliche Vermietungen zu beschränken, um Langzeitbewohner zu schützen. Ohne die Satzung zu überprüfen, wären seine Mietprognosen sofort gescheitert. Wir haben es während der Due Diligence bemerkt. Er ging weg und fand eine andere Einheit in einem mietfreundlichen Gebäude.

Auf der Erfolgsseite: Ein Kunde aus Kalifornien maximierte den ROI auf eine 2-Zimmer-Wohnung, indem er die "Surf & Work" Nische anvisierte. Er installierte Board-Racks, ergonomische Bürostühle und rüstete auf Glasfaser-Internet auf. Sein Angebot betonte das frühe Morgenlicht für Surfer und dedizierte Arbeitsbereiche für Remote-Profis. Ergebnis: 7 % Nettorendite, indem er die Lücke zwischen Hochsaison-Surftourismus und Nebensaison-Langzeitvermietungen (6+ Monate) überbrückte. Langzeitvermietungen erzielen 5-6 % netto, während Kurzzeitvermietungen (Airbnb) 8-10 % netto erreichen können, jedoch mit erheblich höherem Verschleiß und Verwaltungsaufwand. Er fand den Mittelweg.

Das Hinzufügen einer "Casita" oder eines Studios zu einem Villengrundstück kann 35.000-50.000 USD kosten, aber 800-1.200 USD/Monat an Mieteinnahmen hinzufügen – eine 25 %+ Cash-on-Cash-Rendite. Immobilien mit nachgewiesener Mietgeschichte (Airbnb Superhost-Status plus zwei Jahre Bücher) verkaufen sich für einen 10-15 % Aufschlag gegenüber leeren Häusern. Der Markt belohnt Dokumentation.

Immobilienverwaltungsunternehmen berechnen 20-25 % des Bruttomieterlöses für Full-Service-Airbnb-Management (Marketing, Reinigung, Check-in). Das ist nicht optional, wenn Sie nicht vor Ort wohnen. Berücksichtigen Sie es von Anfang an in Ihren Renditeberechnungen, nicht nachdem Sie sich bereits auf einen Kaufpreis festgelegt haben.

Die Investoren-Entscheidungsmatrix: DR vs. der Welt

Portugal hat den Immobilieninvestitionsweg für sein Goldenes Visum im Oktober 2023 entfernt und damit den Hauptkonkurrenten der DR in Europa für Lifestyle-Immobilienvisa eliminiert. Die Türkei hat ihr Mindestinvestment für die Staatsbürgerschaft im Juni 2022 auf 400.000 USD erhöht, was die 200.000 USD Aufenthaltsgrenze der DR halb so teuer macht. Dubai erhebt eine 4 % Transfergebühr (DLD) auf alle Immobilientransaktionen – höher als die 3 % Übertragungssteuer der DR, die auf 0 % sinkt, wenn die Immobilie eine CONFOTUR-Zertifizierung hat.

Die DR hat kein Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA, was bedeutet, dass US-Bürger weltweites Einkommen melden müssen, aber die ausländische Steueranrechnung nutzen können. Lokale Banken (Scotiabank, Banreservas) bieten Ausländern Hypotheken an, aber der LTV ist normalerweise auf 50-60 % begrenzt, mit Zinssätzen oft 8-10 %. Barzahlungen dominieren den Markt.

Die Dominikanische Republik begrüßte 2023/2024 über 10 Millionen Besucher, was einen stetigen Strom neuer Augen auf dem Immobilienmarkt sicherstellt. Nähe zählt. Die Flugzeit von Miami nach Puerto Plata beträgt weniger als zwei Stunden. Vergleichen Sie das mit 9+ Stunden für Europa oder 14+ Stunden für Dubai oder Bali. Wenn Sie Ihre Immobilie zweimal im Jahr für Wartung oder Mieterprobleme besuchen müssen, summiert sich dieser Zeitunterschied.

Schritt-für-Schritt-Kaufanleitung: Von der Suche bis zum Titel

1. Definieren Sie Ihre "Must-Haves", bevor Sie suchen

Surfzugang versus Privatsphäre. Mieteinnahmen versus persönliche Nutzung. Geschlossene Sicherheit versus offene Gemeinschaft. Dies sind keine Präferenzen – sie sind Filter, die 70 % der Angebote eliminieren, bevor Sie Zeit mit Besichtigungen verschwenden. Wenn Sie konsistente Mieteinnahmen benötigen, können Sie nicht in einem Gebäude kaufen, das Kurzzeitvermietungen verbietet. Wenn Sie Ruhe für Remote-Arbeit benötigen, können Sie nicht neben einer Surfschule kaufen, die um 6:00 Uhr mit dem Unterricht beginnt.

2. Stellen Sie Ihr Team zusammen (Anwalt zuerst, Makler zweitens)

Unterschreiben Sie niemals ein Angebot, bevor Sie einen unabhängigen Anwalt beauftragen. Nicht der Anwalt des Entwicklers. Nicht der vom Makler empfohlene Anwalt. Ihr Anwalt. Wir praktizieren seit 1986 und haben jede Variante von Titelbetrug, Grenzstreit und Erbschaftshinterhalt gesehen. Eine Reservierungsanzahlung von 5.000-10.000 USD ist Standard, um eine Immobilie vom Markt zu nehmen, aber sie sollte immer auf dem Treuhandkonto der Agentur oder des Anwalts gehalten werden – niemals direkt an den Verkäufer gegeben werden.

3. Der Verifizierungsprozess (Was wir tatsächlich überprüfen)

Wir fordern die Titelzertifikatsnummer an und überprüfen den Deslinde-Status beim Grundbuchamt in Puerto Plata. Dies dauert 3-5 Werktage und zeigt Pfandrechte (hipotecas) und gerichtliche Sperren (litis sobre derechos registrados). Wir bestätigen, ob das Projekt eine aktive CONFOTUR-Resolution hat, wenn Steuerbefreiungen beworben werden. Wir überprüfen die Satzung, wenn Mieteinnahmen Teil Ihrer Strategie sind. Wir bestätigen USD- versus DOP-Zahlungsbedingungen im Vertrag.

Wenn die Immobilie im Namen einer Firma ist, führen wir eine Unternehmenssuche bei der Handelskammer durch, um den Unternehmensstatus des Verkäufers und die Befugnis zum Verkauf zu überprüfen. Wir überprüfen, ob der Verkäufer mit den IPI (jährliche Grundsteuer) Zahlungen aktuell ist – dies ist für den Abschluss obligatorisch.

4. Das Kaufversprechen (Promesa de Compraventa)

Dies ist der verbindliche Vertrag, der nach der Due Diligence unterzeichnet wird. Er sichert rechtlich den Preis und die Bedingungen. Die gesamten Abschlusskosten betragen ungefähr 5 % des Kaufpreises (3 % Übertragungssteuer + 1 % Notar/Recht + 1 % Sonstige Ausgaben). Die 3 % Übertragungssteuer muss innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung des Vertrags gezahlt werden, um Strafen zu vermeiden.

5. Abschluss ohne Anwesenheit

Sie müssen nicht in der DR sein, um abzuschließen. Eine spezifische Vollmacht (Poder Consular) kann beim nächstgelegenen dominikanischen Konsulat in Ihrem Heimatland unterzeichnet werden. Unter Gesetz 155-17 (Anti-Geldwäsche) beschränkt die DGII Bargeldtransaktionen für Immobilien über RD$1.500.000 (ungefähr 25.000 USD bei Wechselkursen von 2026). Alle Immobilienzahlungen über dieser Schwelle müssen per Überweisung oder Scheck erfolgen, um den Vorschriften zu entsprechen.

6. Titelübertragungszeitraum

Der Erhalt des neuen physischen "Certificado de Título" in Ihrem Namen dauert typischerweise 2-4 Monate, nachdem der Verkauf registriert wurde. Sie müssen sich bei der DGII (Internal Revenue) registrieren, um eine RNC (Steuer-ID) für Grundsteuerzwecke zu erhalten. Dies ist nicht verhandelbar.

Ist Encuentro das Richtige für Sie?

Encuentro ist nicht für jedermann. Wenn Sie vorhersehbare Zeitpläne benötigen, ist dies nicht der richtige Markt – kommunale Genehmigungen dauern oft länger, als Käufer aus den USA oder Kanada erwarten. Wenn Sie eine schlüsselfertige, Miami-Style-Wohnerfahrung mit 24-Stunden-Rezeption wünschen, suchen Sie woanders. Wenn Sie unbefestigte Straßen, gelegentliche Stromausfälle oder die Tatsache, dass Ihre Klimaanlage aufgrund von Salzwasser häufiger ersetzt werden muss, nicht mögen, wird Sie dies frustrieren.

Aber wenn Sie einen gemeinschaftsorientierten, naturverbundenen Lebensstil mit solider Wertsteigerungspotenzial in einem USD-Markt suchen, bietet Encuentro etwas Seltenes. Die Internationale Schule von Sosua (ISS) und die Isla Academy bieten US-akkreditierte Lehrpläne für 6.000-8.000 USD/Jahr an, was eine Familienumsiedlung machbar macht. Cabarete gilt als eine der sichersten Städte in der DR für Expats, mit einer speziellen POLITUR (Touristenpolizei) Präsenz. Die Expats-Dichte bedeutet, dass Englisch in 90 % der kommerziellen Interaktionen gesprochen wird.

Die Strandkultur ist sehr hundefreundlich, mit lockeren Leinenregeln im Vergleich zu US- oder europäischen Einschränkungen. Abgesehen vom Surfen hat Encuentro eine hohe Dichte an Yogastudios, Jiu-Jitsu-Gyms und CrossFit-Boxen, die den "aktiven Lifestyle"-Investor ansprechen. Dies ist keine Ruhestandsgemeinschaft mehr – es ist ein Ort, an dem Menschen in ihren 30ern und 40ern Geschäfte aufbauen, Kinder großziehen und fit bleiben, während der Surfbreak 200 Meter von ihrer Tür entfernt ist.

Der Knappheitsfaktor ist real. Cabarete hat eine begrenzte Küstenlinie, die für hochdichten Tourismus zoniert ist. Im Gegensatz zu Punta Cana, das Meilen von flachem Expansionsraum hat, ist Cabarete durch die Hauptstraße und die Lagune eingeschränkt. Diese Einschränkung treibt die Preise nach oben, da das Inventar schrumpft. Über einen Zeitraum von 5 Jahren (2020-2025) haben sich die Werte von Strandimmobilien in den erstklassigen Cabarete-Gebieten um etwa 30-40 % kumulativ erhöht. Spezifische hochnachgefragte Nischen wie Encuentro haben jährlich 10-15 % gesehen.

Wenn Sie den Markt mit Geduld und ordnungsgemäßer Überprüfung angehen, kann er sowohl finanziell solide als auch persönlich lohnend sein. Jede Immobilie an der Nordküste erzählt eine andere rechtliche Geschichte. Stellen Sie sicher, dass Ihre eine ist, mit der Sie leben können.

Für eine Beratung zur Überprüfung spezifischer Encuentro Beach Immobilienangebote und zur Überprüfung ihres rechtlichen Status kontaktieren Sie unser Büro. Wir haben diese Transaktionen gehandhabt, bevor der größte Teil des aktuellen Inventars gebaut wurde. Wir wissen, welche Entwickler pünktlich liefern, welche Titelsuchen Probleme aufdecken und welche Immobilien tatsächlich für die Steuervergünstigungen qualifizieren, die sie bewerben.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient Bildungszwecken und stellt keine finanzielle oder rechtliche Beratung dar. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten Anwalt für Immobilientransaktionen in der Dominikanischen Republik.

Die Informationen in diesem Artikel dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar.