Die meisten potenziellen Käufer, die nach Immobilien in Punta Cana suchen, werden von den Umsatzkennzahlen verführt, die auf einer glänzenden Broschüre fantastisch aussehen, aber oft in dem Moment auseinanderfallen, in dem Sie die erste Stromrechnung bezahlen. Der Bruttoeinkommen ist eine Eitelkeitskennzahl, eine Zahl, die dazu gedacht ist, Ihre Vorstellungskraft zu fesseln, anstatt Ihr Bankkonto zu sichern.
Ich praktiziere seit 1986 Immobilienrecht in Sosúa. Das sind vierzig Jahre, in denen ich Investoren beobachte – kluge Menschen, erfolgreich in ihren eigenen Ländern –, die mit einem Proforma eines Entwicklers in mein Büro kommen, das 10% Renditen und einen Lebensstil verspricht, der direkt aus einem Resort-Werbespot stammt. Dann kommen sie sechs Monate nach dem Abschluss zurück, halten eine Stromrechnung über 450 US-Dollar in der Hand und fragen, warum ihr "garantiertes Mietprogramm" ihnen noch keinen Scheck geschickt hat.
Die Realität der Investition in die Dominikanische Republik – sei es in den geschäftigen Resortzentren oder in den aufstrebenden Märkten der Nordküste von Sosua und Cabarete – läuft auf die kalte, harte Mathematik des Net Operating Income hinaus. Wir werden den Marketinglärm beseitigen, um die tatsächlichen Kosten des Eigentums aufzudecken, von den 25% Verwaltungskosten, die Ihre Margen auffressen, bis zu den kritischen rechtlichen Schutzmaßnahmen des Gesetzes 108-05, die Ihren Titel sicher halten.
Dies ist ein Blick auf die unverblümte finanzielle Wahrheit. Wir werden die tatsächliche Immobilienkapitalrendite berechnen und den sofortigen Cashflow gegen die langfristigen Vorteile der Wertsteigerung und der Aufenthaltswege wie das Pensionado-Visum abwägen. Aber zuerst möchte ich Ihnen von einem Paar erzählen, das dies auf die teure Weise gelernt hat.
Die Einnahmefalle, die niemand erwähnt
Ein deutsches Paar kaufte letztes Jahr eine Zweizimmerwohnung in Bavaro für 385.000 US-Dollar. Die Verkaufspräsentation zeigte ihnen, dass sie jährlich 72.000 US-Dollar verdienen, basierend auf 200 US-Dollar pro Nacht bei 100% Auslastung. Wunderschöne Tabelle. Sogar farbcodiert.
Sie schlossen im März ab. Bis September hatten sie etwa 18.000 US-Dollar an tatsächlichen Mieteinnahmen gesammelt. Nachdem der Immobilienverwalter seinen Anteil von 25% genommen hatte, nachdem das Elektrizitätsunternehmen ihnen für den Betrieb der Klimaanlage in den feuchten Sommermonaten in Rechnung gestellt hatte, nach den HOA-Gebühren und der Sonderumlage für die Reparatur der Poolpumpe, blieben ihnen etwa 4.200 US-Dollar netto.
Das entspricht einer Rendite von 1,09% auf ihr gesamtes investiertes Kapital.
Sie können das Bruttoeinkommen nicht ausgeben. Nachdem der Immobilienverwalter seinen Anteil genommen hat, der Staat Steuern erhebt und die Klimaanlage zum dritten Mal kaputt geht, weil Salzwasser alles zerstört, wird diese beeindruckende Top-Line-Zahl zu etwas ganz anderem. Wir werden die Broschürenzahlen ignorieren und uns die tatsächlichen Bankeinlagen ansehen.
Die grundlegende Lüge im dominikanischen Immobilienmarketing ist die Gleichsetzung von Bruttomieteinnahmen mit tatsächlicher Rendite. Entwickler nennen Ihnen die Einnahmen. Sie nennen Ihnen nicht die Kosten, um in einem tropischen Klima, in dem die Strompreise in einigen Gebieten 0,30 USD pro Kilowattstunde erreichen, das Licht an zu halten. Sie erwähnen nicht, dass Ihr "schlüsselfertiges" Möbelpaket – das Sie von ihrem bevorzugten Anbieter kaufen mussten – in fünf Jahren ersetzt werden muss, weil Feuchtigkeit alles verzieht und Sonnencremeflecken nie herauskommen.
Worauf es ankommt: Net Operating Income. Das ist das Geld, das nach allen Ausgaben übrig bleibt. Nicht die Zahl, die Sie dazu bringt, den Vertrag zu unterschreiben. Die Zahl, die auf Ihrem Konto erscheint, nachdem die Realität ihren Anteil genommen hat.
Wichtige Erkenntnisse
- Preisrealität: Einstiegswohnungen in Punta Cana kosten 250.000-500.000 USD, während vergleichbare Immobilien in Sosúa und Cabarete 150.000-300.000 USD kosten, was einen Kostenvorteil von 30-40% schafft, bevor Sie überhaupt die Renditen berechnen.
- Der Belegungsmythos: Die durchschnittliche jährliche Belegung für Kurzzeitvermietungen in Punta Cana liegt bei 41-45%, nicht bei den in Verkaufsunterlagen angegebenen 70%+, und sinkt während der Hurrikansaison im September-Oktober auf 20-30%.
- Wahre Betriebskosten: Erwarten Sie, dass Betriebskosten 60-70% der Bruttoeinnahmen verbrauchen, wenn Sie die 20-30% Verwaltungskosten, 300-500 USD monatlich für Strom, HOA-Gebühren von 150-300 USD und die "unsichtbaren" Kosten wie Tiefenreinigung und Plattformgebühren berücksichtigen.
- Rechtliche Grundlage: Gesetz 108-05 schreibt den Deslinde-Prozess vor – eine GPS-basierte Vermessung, die Ihre genauen Grundstücksgrenzen definiert –, ohne die Banken keine Finanzierung gewähren und Sie nicht legal verkaufen können.
- Realistische Renditen: Während Marketingmaterialien 10-12% ROI versprechen, liegen die tatsächlichen Nettomietrenditen in Punta Cana typischerweise bei 5-8%, verglichen mit 8-12% in den weniger gesättigten Märkten der Nordküste.
Die Tabelle: Was 285.000 USD Sie tatsächlich kosten
Lassen Sie mich Sie durch eine echte Transaktion führen. Kein hypothetisches Beispiel. Eine tatsächliche Zweizimmerwohnung in Cabarete, die im letzten Quartal abgeschlossen wurde.
Kaufpreis: 285.000 USD
Das ist die Zahl im Vertrag. Es ist nicht die Zahl, die das Konto des Käufers verlassen hat.
Übertragungssteuer (3%): 8.550 USD
Die DGII interessiert sich nicht für Ihren ausgehandelten Preis. Sie besteuern basierend auf ihrem geschätzten Wert, der manchmal höher ist als das, was Sie tatsächlich bezahlt haben. Planen Sie die vollen 3% ein.
Anwaltskosten (1,5%): 4.275 USD
Das deckt die Arbeit unserer Kanzlei ab: Überprüfung des Deslinde, Überprüfung auf Belastungen, Sicherstellung, dass der Verkäufer tatsächlich das verkauft, was er verkauft, Koordination mit dem Notar. Fügen Sie 18% ITBIS (MwSt.) zu dieser Servicegebühr hinzu, was die tatsächlichen Kosten auf etwa 5.045 USD bringt.
Möbelpaket: 28.500 USD
Sie können keine leere Box vermieten. Das "schlüsselfertige" Paket enthält alles von Betten bis zu Kaffeemaschinen. Warum so teuer? Importzölle auf Möbel betragen 20%, plus 18% ITBIS auf den CIF-Wert. Das sind 38% Steuern auf das Einbringen eines Sofas.
Sonstiges (Notar, Versorgungsunternehmen, Kautionen): 1.500 USD
Notarstempel. Anfangskautionen für Edenorte und Internet. Die kleinen Gebühren, die sich summieren.
Gesamtes investiertes Kapital: 327.825 USD
Das ist der tatsächliche Nenner für Ihre Renditeberechnung. Nicht 285.000 USD. Das Geld, das tatsächlich Ihr Konto verlassen hat, um diese Immobilie betriebsbereit zu machen.
Hier bekommen die meisten Investoren ihre erste Überraschung. Sie haben für den Kaufpreis budgetiert. Sie haben nicht für die 15% aufgeschlagen, die erforderlich sind, um die Schlüssel zu erhalten und das Licht anzuschalten.
Gesetz 108-05: Der langweilige Teil, der Ihnen 150.000 USD spart
Ich muss etwas erklären, das langweilig klingen wird. Es ist die Art von rechtlichem Detail, bei dem den Leuten während der Beratungen die Augen zufallen. Aber dies ist der Unterschied zwischen dem Besitz einer Immobilie und dem Besitz einer Klage.
Das Gesetz 108-05 trat am 4. April 2007 in Kraft. Es modernisierte das dominikanische Grundbuch und machte den Deslinde-Prozess für alle Immobiliengeschäfte obligatorisch. Vor diesem Gesetz konnten Sie eine "Constancia Anotada" kaufen – im Wesentlichen ein Schreiben, das besagt, dass Sie einen Prozentsatz eines großen Grundstücks ohne definierte Grenzen besitzen.
Ich habe diese Geschäfte gesehen. Ein Käufer denkt, er kauft eine bestimmte Wohnung. Was sie tatsächlich besitzen, ist ein 2,7% Anteil an einem zehn Hektar großen Feld. Wenn sie versuchen zu verkaufen, wird keine Bank es anfassen. Kein ernsthafter Käufer wird es in Betracht ziehen. Die Immobilie wird praktisch wertlos.
Der Deslinde ist eine GPS-basierte Vermessung, die von einem lizenzierten Vermesser (Agrimensor) durchgeführt wird. Er definiert Ihre genauen Grundstücksgrenzen und trennt Ihr Grundstück vom Muttergrundstück. Dieser Prozess hat drei Phasen:
- Technische/Vermessungsphase: Der Vermesser misst und kartiert Ihr Grundstück physisch mit GPS-Koordinaten.
- Gerichtsphase: Das Landgericht überprüft und genehmigt die Vermessung, um sicherzustellen, dass sie nicht mit benachbarten Grundstücken in Konflikt steht.
- Registrierungsphase: Ihre einzigartige Katasterbezeichnung wird im nationalen Register eingetragen.
Seit 2009 kann der Titelregisterführer keinen Eigentumsübertrag ohne einen abgeschlossenen Deslinde eintragen. Dies ist nicht optional. Es ist die Grundlage des rechtlichen Eigentums in der Dominikanischen Republik.
Hier ist, warum dies für Ihr Bankkonto wichtig ist: Keine Geschäftsbank in diesem Land wird eine Hypothek gegen eine Immobilie ohne klaren Deslinde gewähren. Das bedeutet, wenn Sie verkaufen wollen, ist Ihr Käuferpool auf Barzahler beschränkt. Das reduziert typischerweise den Marktwert Ihrer Immobilie um 30-50%.
Ich berechne 1.500 USD für ein vollständiges Due-Diligence-Paket. Das beinhaltet die Überprüfung des Deslinde, die Überprüfung auf versteckte Belastungen, die Bestätigung des rechtlichen Verkaufsrechts des Verkäufers und die Sicherstellung, dass keine fehlenden Erben später auftauchen können, um die Transaktion zu annullieren. Es ist die billigste Versicherung, die Sie jemals kaufen werden.
Das Paar, das ich zuvor erwähnt habe? Sie haben diesen Schritt übersprungen. Sie kauften direkt von einem Verkäufer, der ihnen eine "Constancia Anotada" zeigte und ihnen versicherte, dass alles in Ordnung sei. Zwei Jahre später, als sie verkaufen wollten, entdeckten sie, dass ihr "Eigentum" tatsächlich ein gemeinsames Interesse an einem größeren Grundstück war, auf das drei andere Personen Anspruch erhoben. Sie sind immer noch in Rechtsstreitigkeiten.
Wo Ihr Geld tatsächlich hingeht: Das Ausgabenbuch
Lassen Sie uns über die Rechnungen sprechen, die jeden Monat ankommen, egal ob Sie einen Gast haben oder nicht.
HOA-Gebühren: 300 USD/Monat
Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung in einer geschlossenen Cabarete-Gemeinschaft zahlen Sie etwa 2,50-3,50 USD pro Quadratmeter. Dies deckt Sicherheit, Wartung der Gemeinschaftsbereiche, Poolpflege und Treibstoff für den Notstromgenerator ab. In den Resort-Entwicklungen von Punta Cana liegen diese Gebühren höher – oft 350-450 USD für eine vergleichbare Einheit.
Strom: 350 USD/Monat (durchschnittlich)
Hier bekommen Investoren an der Nordküste ihre zweite Überraschung. Der Strom in dieser Region läuft über Edenorte, und die Tarife für hohen Verbrauch (alles über 700 kWh) liegen bei etwa 11,86 DOP (0,20 USD) pro Kilowattstunde. Betreiben Sie die zentrale Klimaanlage acht Stunden pro Nacht, und Sie schauen auf 400-500 USD monatlich im Sommer. Der private Anbieter CEPM in Punta Cana berechnet manchmal sogar mehr – 0,30+ USD pro kWh.
Internet: 65 USD/Monat
Eine 100-Mbps-Glasfaserverbindung von Claro oder Altice kostet etwa 50 USD Grundgebühr, aber Telekommunikation in der DR trägt 28-30% Gesamtabgaben. Dieses 50-USD-Paket kostet Sie 65 USD, wenn die Rechnung ankommt.
Gebäudeversicherung: 2.500 USD/Jahr
Feuer-, Hurrikan- und Erdbebenschutz für eine Einheit im Wert von 285.000 USD kosten jährlich etwa 0,8-1,0% des Wiederbeschaffungswerts. Dies ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie bar bezahlt haben, aber es ist finanzieller Selbstmord, darauf zu verzichten. Eine Hurrikansaison wird Ihnen diese Lektion auf die teure Weise beibringen.
Immobilienverwaltung (25% des Bruttos): Variabel
Das ist der große Posten. Vollständige Kurzzeitvermietungsverwaltung in der Dominikanischen Republik nimmt 20-30% Ihres Bruttomieteinkommens. Sie kümmern sich um Airbnb-Listings, Gästekommunikation, Reinigungskoordination und Wartungsanrufe. Einige Firmen bieten eine "nur Marketing"-Stufe bei 15% an, aber dann sind Sie verantwortlich für die Koordination von allem anderen aus dem Ausland.
Bei einer Immobilie, die 28.835 USD an Bruttojahreseinnahmen generiert, gehen 7.208 USD an die Verwaltungsgesellschaft.
Der Erneuerungsfonds: 2.850 USD/Jahr (1% des Immobilienwerts)
Dies ist der Posten, den niemand budgetiert, bis es zu spät ist. Klimaanlagen in der salzhaltigen Luft halten 5-7 Jahre, nicht 10-15 wie im Landesinneren. Kühlschränke halten 4-6 Jahre. Der Anstrich muss alle 3-4 Jahre erneuert werden, weil Feuchtigkeit und Sonne alles zerstören. Budgetieren Sie jährlich 1% des Immobilienwerts für größere Erneuerungen, oder Sie werden mit einer Sonderumlage von 5.000 USD+ getroffen, wenn das Gebäude ein neues Dach benötigt.
Jährliche Grundsteuer (IPI): Variabel
Der IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) beträgt 1% des kumulierten Werts aller Immobilien, die Sie besitzen und die ungefähr 166.000 USD übersteigen (jährlich inflationsbereinigt). Wenn Ihre einzige DR-Immobilie diese 285.000 USD-Wohnung ist, zahlen Sie 1% auf ungefähr 119.000 USD, was etwa 1.190 USD jährlich ausmacht. Es sei denn, die Immobilie qualifiziert sich für die Confotur-Befreiung, die nur für den ersten Käufer speziell zertifizierter neuer Entwicklungen gilt.
Die unsichtbaren Kosten: 1.200+ USD/Jahr
Kreditkartengebühren (3-5% der Einnahmen), Tiefenreinigung zweimal im Jahr (400-500 USD insgesamt), Verbrauchsmaterialien auffüllen (Toilettenpapier, Seife, Kaffee – 5-10 USD pro Buchung summieren sich), Buchhaltungsgebühren für die Einreichung von Steuerformularen (300-500 USD jährlich), Plattformgebühren (Airbnb's 3% Gastgebergebühr) und Haftpflichtversicherung, die von der Gebäudeversicherung getrennt ist (300+ USD).
Dies sind die Posten, die nicht im Proforma des Entwicklers erscheinen. Sie sind der Grund, warum die beeindruckende Bruttoeinnahmenzahl zu etwas viel Kleinerem wird, wenn Sie tatsächlich das Geld in der Hand halten.
Die Belegungsrealität: Saisonalität, vor der niemand warnt
Hier ist, was die Verkaufspräsentation Ihnen zeigt: 365 Nächte zu 158 USD pro Nacht ergeben 57.670 USD Bruttoeinnahmen.
Hier ist, was tatsächlich passiert.
Hochsaison (Mitte Dezember bis 15. April): Dies ist der Goldrausch. Ihre Belegung kann 80-90% erreichen, wenn die Immobilie gut gelegen und gut verwaltet ist. Die Übernachtungspreise steigen – der Durchschnitt von 158 USD wird zu 220-250 USD. Sie werden 60% Ihres Jahreseinkommens in diesen vier Monaten verdienen.
Zwischensaison (Mai, Juni, November): Die Belegung sinkt auf 50-60%. Sie erhalten Buchungen, aber sie sind inkonsistent. Viele Last-Minute-Reservierungen. Die Preise sinken, um die Belegung aufrechtzuerhalten.
Nebensaison (September-Oktober): Hier wird die Mathematik hässlich. Die Belegung kann auf 20-30% sinken, weil Hurrikansaison ist. Niemand möchte einen Strandurlaub buchen, wenn die Möglichkeit besteht, ihn in einem Hotelzimmer zu verbringen und Sturmberichterstattung zu sehen. Ihr Übernachtungspreis könnte auf 80-100 USD sinken, nur um jemanden anzuziehen.
Laut Marktdaten von 2025 liegt die durchschnittliche jährliche Belegungsrate für Kurzzeitvermietungen in Punta Cana bei 41-45%. Die besten 10% der Immobilien – Superhosts mit erstklassigen Lagen und luxuriösen Annehmlichkeiten – erreichen 52-60%. Die mittlere Immobilie in Cabarete erreicht 37% Belegung. Das obere 75. Perzentil erreicht 57%.
Lassen Sie uns eine realistische jährliche Belegung von 50% für unsere Berechnung verwenden:
158 USD ADR × 365 Tage × 50% Belegung = 28.835 USD Bruttoeinnahmen
Das ist weniger als die Hälfte von dem, was die Broschüre versprochen hat. Und wir haben noch keinen einzigen Aufwand abgezogen.
Die echten Zahlen: Berechnung des Net Operating Income
Beginnen Sie mit diesen 28.835 USD Bruttoeinnahmen aus einer realistisch belegten Immobilie.
Abzug Immobilienverwaltung (25%): -7.208 USD
Abzug Strom (350 USD/Monat): -4.200 USD
Abzug HOA (300 USD/Monat): -3.600 USD
Abzug Versicherung: -2.500 USD
Abzug Erneuerungsfonds: -2.850 USD
Abzug Internet/Sonstiges: -1.200 USD
Abzug IPI-Steuer: -1.190 USD
Net Operating Income: 5.287 USD
Das ist das Geld, das tatsächlich in einem Jahr auf Ihrem Bankkonto ankommt. Nicht 28.835 USD. Nicht 57.670 USD. 5.287 USD.
Berechnen wir nun die Immobilienkapitalrendite:
5.287 USD (NOI) ÷ 327.825 USD (Gesamtes investiertes Kapital) = 1,61%
Sie können derzeit 4-5% in einem US-amerikanischen Hochzins-Sparkonto mit null Aufwand, null Risiko und null Immobilienverwaltungsproblemen erhalten.
Warum sollte also jemand diese Immobilie kaufen?
Der Alpha-Faktor: Warum die Mathematik nicht alles ist
Cashflow ist nicht der Haupttreiber für diese Anlageklasse. Wenn Sie sofortige 10% Renditen benötigen, um Ihre Hypothek zu decken oder Ihre Rente zu finanzieren, ist dominikanisches Immobilieninvestment die falsche Investition.
Aber wenn Sie einen Zeithorizont von zehn Jahren betrachten, ändert sich die Berechnung.
Kapitalwertsteigerung: Die Dominikanische Republik hat in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von 7-12% in den erstklassigen Küstenzonen verzeichnet. Cabarete profitiert speziell von strengen Bauhöhenbeschränkungen (maximal 3-4 Stockwerke), die das Angebot begrenzen. Anders als in Punta Cana, wo Entwickler weitläufige Hochhäuser bauen können, hat die Nordküste einen natürlichen Knappheitspreis.
Strandgrundstücke in Cabarete sind praktisch ausgebaut. Es gibt keinen Platz mehr zur Erweiterung. Das schafft einen Aufwärtsdruck auf die Preise, der in Märkten mit unbegrenztem Bauland nicht existiert.
Ersatzkosten: Die Kosten für Baumaterialien – Zement, Stahl, Arbeit – sind seit der Pandemie um 20-30% gestiegen. Eine neue Zweizimmerwohnung, die heute gebaut wird, kostet erheblich mehr als der Kauf einer bestehenden Wiederverkaufseinheit. Diese Lücke schafft einen Boden unter den Wiederverkaufswerten.
Infrastrukturentwicklung: Das Amber Highway-Projekt verkürzt die Fahrt von Santiago nach Puerto Plata. Der Flughafen wird erweitert. Dies sind keine spekulativen Versprechen – es sind aktive Bauprojekte, die die Zugänglichkeit verbessern und die Nachfrage steigern.
Währungsarbitrage: Ihre Mieteinnahmen kommen in USD an. Ihre Betriebskosten (Arbeit, lokale Dienstleistungen) werden in dominikanischen Pesos bezahlt. Der aktuelle Wechselkurs liegt bei etwa 60 DOP zu 1 USD. Wenn der Peso abwertet, verbessern sich Ihre Betriebsmargen, weil Sie Hartwährung verdienen und lokale Währung ausgeben.
Der Lebensstil-Dividende: Sie besitzen eine Immobilie, die Sie nutzen können. Zwei Wochen persönliche Nutzung pro Jahr in einer Strandwohnung haben einen Wert, der in der Kapitalrenditeberechnung nicht auftaucht. Wenn Sie ohnehin 4.000 USD jährlich für Ferienvermietungen ausgeben wollten, wird das effektiv zu Ihrer Rendite hinzugefügt.
Aufenthaltspfad: Hier wird das Pensionado-Visum relevant.
Das Pensionado-Visum: Immobilien in Aufenthalt umwandeln
Unter Gesetz 171-07 können ausländische Rentner die dominikanische Aufenthaltsgenehmigung erhalten, indem sie 1.500 USD pro Monat an garantierten Renteneinkommen (plus 250 USD pro Angehörigen) nachweisen. Wenn Sie keine Rente haben, erfordert das Rentista-Visum 2.000 USD monatlich an passivem Einkommen aus Quellen wie Dividenden oder Mieteinnahmen.
Pensionados erhalten mehrere Vorteile:
- Befreiung von Steuern auf den Import von Haushaltswaren
- Befreiung von der 3% Übertragungssteuer beim ersten Immobilienkauf
- Befreiung von Steuern auf den Import von persönlichen Fahrzeugen
- Schnellere Staatsbürgerschaft nach 2 Jahren Aufenthalt (im Vergleich zu den üblichen 7+ Jahren)
Die Dominikanische Republik betreibt ein territoriales Steuersystem. Hier wird es nuanciert: Nach dem allgemeinen Steuergesetz (Artikel 269) ist Einkommen aus finanziellen Investitionen im Ausland nur für die ersten drei Jahre des Aufenthalts befreit. Danach wird es technisch steuerpflichtig. Allerdings gewährt das Gesetz 171-07 – das Pensionado-Gesetz selbst – ausdrücklich fortlaufende Steuerbefreiungen auf ausländische Renteneinkommen und ausländische Einkünfte für diejenigen, die diesen speziellen Visastatus innehaben. Wenn Sie also ein Pensionado sind, der Mieteinnahmen aus Immobilien in anderen Ländern erzielt oder Dividenden aus ausländischen Investitionen erhält, bleibt dieses Einkommen unter Ihrer Visakategorie befreit. Es ist nicht das territoriale System allein, das diesen Vorteil bietet – es sind die spezifischen rechtlichen Schutzmaßnahmen des Gesetzes 171-07.
Der rechtliche Prozess für die Aufenthaltsgenehmigung kostet typischerweise 1.500-2.500 USD pro Antragsteller. Die Aufenthaltskarte erfordert in den ersten vier Jahren eine jährliche Erneuerung, dann alle 2-4 Jahre danach.
Für Investoren, die geografische Diversifizierung und einen zweiten Wohnsitz suchen, bietet dieser Weg deutlich niedrigere Hürden als die Golden Visa-Programme Europas (die oft Investitionen von 500.000 USD+ erfordern) oder die Komplexität der Aufenthaltsanforderungen Dubais.
Regionaler Vergleich: Wo Ihr Geld härter arbeitet
| Faktor | Punta Cana | Nordküste (Sosúa/Cabarete) | Santo Domingo |
|---|---|---|---|
| Preis pro qm | 2.500-2.800 USD | 1.800-2.200 USD | 2.000+ USD |
| Marktsättigung | Hoch (15.000+ Einheiten in der Pipeline) | Niedrig (Angebot begrenzt) | Mittel |
| Nettomietrendite | 5-8% | 8-12% | 6-9% |
| Touristentyp | All-inclusive-Resortgäste (3-7 Tage) | Unabhängige Reisende (1-3 Monate) | Geschäftsreisende |
| HOA-Kosten (100 qm) | 350-450 USD/Monat | 250-350 USD/Monat | 200-300 USD/Monat |
| Internationale Schulgebühren | 10.000-14.000 USD/Jahr | 7.000 USD/Jahr (ISS) | 8.000-12.000 USD/Jahr |
| Am besten geeignet für | Passive Investoren, die einen bekannten Standort suchen | Aktive Investoren, die Wertsteigerung + Lebensstil suchen | Langzeitbewohner, Geschäftsinhaber |
Der grundlegende Unterschied zwischen Punta Cana und der Nordküste liegt in der Marktreife. Punta Cana ist ein reifer, gesättigter Markt mit massiver institutioneller Konkurrenz. Sie konkurrieren gegen Hilton, Marriott und All-inclusive-Resorts, die Pakete inklusive Essen und Aktivitäten anbieten können.
Die Nordküste befindet sich in einer Wachstumsphase. Sosúa und Cabarete ziehen ein anderes Publikum an – Kitesurfer, digitale Nomaden, Abenteuertouristen, die in einer echten karibischen Stadt leben möchten, anstatt in einer Resortblase. Diese Reisenden mieten private Wohnungen und Villen. Sie bleiben länger (1-3 Monate im Vergleich zu 3-7 Tagen). Sie sind weniger preissensibel, weil sie nach Lebensstil suchen, nicht nur nach einem Strand.
Dieser Unterschied im Touristentyp übersetzt sich direkt in die Mietleistung. Eine Immobilie in Cabarete, die an einen digitalen Nomaden für drei Monate zu 2.000 USD/Monat vermietet wird, generiert 6.000 USD mit minimalen Umschlagskosten. Die gleiche Immobilie in Punta Cana, die versucht, mit Resorts zu konkurrieren, könnte 6.000 USD über fünfzehn verschiedene Buchungen generieren, jede erfordert Reinigung, Gästekommunikation und Plattformgebühren.
Globaler Kontext: DR vs. Die üblichen Verdächtigen
| Faktor | DR (Nordküste) | Dubai | Portugal |
|---|---|---|---|
| Einstiegspreis | 150.000+ USD | 300.000+ USD | 500.000+ USD (Golden Visa) |
| Nettomietrendite | 8-12% | 6-8% | 2-3% |
| Aufenthaltsanforderung | 1.500 USD/Monat Einkommen | Immobilienkauf oder Beschäftigung | 500.000+ USD Investition |
| Steuerstruktur | Territorial (ausländisches Einkommen nach 3 Jahren befreit) | 0% Einkommenssteuer | Hohe globale Besteuerung |
| Klima | Ganzjährig tropisch | Unerträgliche Sommerhitze | Kalte Winter |
| Flugzeit von NYC | 4 Stunden | 12+ Stunden | 7+ Stunden |
| Eigentumsstruktur | Einfaches Eigentum (Freehold) | Freehold (in ausgewiesenen Zonen) | Freehold |
Die Dominikanische Republik bietet etwas, das die traditionellen Steueroptimierungsziele nicht bieten: Zugänglichkeit. Sie sind zwei Stunden von Miami, vier Stunden von New York entfernt. Sie können Ihre Immobilie überprüfen, ohne zwei Tage für die Reise zu verlieren.
Der rechtliche Rahmen nach Gesetz 108-05 bietet ein Torrens-ähnliches Register, ähnlich wie in Australien oder Kanada, und bietet höhere Sicherheit als viele lateinamerikanische Kollegen, in denen Eigentumsrechte unklar bleiben. Das Deslinde-System, bei all seiner bürokratischen Langsamkeit, schafft eine klare Eigentumskette, die vom Staat unterstützt wird.
Portugals Golden Visa erfordert mindestens eine halbe Million Dollar. Dubai erfordert entweder erhebliche Immobilieninvestitionen oder eine Beschäftigung. Die DR verlangt den Nachweis eines monatlichen Einkommens von 1.500 USD. Das ist eine Rente, kein Vermögen.
Die Due Diligence, die Sie nicht überspringen können
Eine Überprüfungsgebühr von 1.500 USD bei einem seriösen Anwalt ist billiger als ein Fehler von 150.000 USD.
Ich arbeite seit vierzig Jahren mit den etabliertesten Immobilienanwälten in dieser Gegend zusammen. Ich habe erfolgreich Immobilien in fünf Wohnanlagen abgeschlossen und verkauft. Ich habe einen direkten Kontakt im Grundbuchamt, das Titel und Deslindes in Puerto Plata verwaltet, was
