Ein Paar aus Toronto saß letzten Monat mit einer Tabelle in meinem Büro. Der Entwickler hatte ihnen eine Vier-Zimmer-Villa gezeigt, die 180.000 US-Dollar an jährlichen Bruttomieteinnahmen generiert. Sie waren begeistert. Die Mathematik sah einfach aus: für 1,875 Millionen Dollar kaufen, 180.000 Dollar im Jahr kassieren, früh am Strand in Rente gehen.
Ich stellte eine Frage: "Was bleibt übrig, nachdem Sie alle bezahlt haben?"
Stille.
Das ist das Problem mit Luxusimmobilieninvestitionen in der Dominikanischen Republik. Die Marketingmaterialien zeigen Ihnen die oberste Zeile. Sie zeigen Ihnen nicht die Stromrechnung im August, wenn die Klimaanlage rund um die Uhr läuft. Sie erwähnen nicht, dass Ihr Hausverwalter 30% nimmt, bevor Sie einen Dollar sehen. Und sie führen Sie definitiv nicht durch die Realität, dass Ihre Villa während der Hurrikansaison zwei Monate leer stehen wird, während Sie immer noch die HOA-Gebühren zahlen.
Ich mache seit den Zeiten, bevor Sea Horse Ranch gepflasterte Straßen hatte, Titelarbeiten in Sosúa und Cabarete. Die Immobilien sind wunderschön. Die Renditen können solide sein. Aber nur, wenn Sie den tatsächlichen Cashflow verstehen, nicht die Fantasieversion.
Wichtige Erkenntnisse
- Reale Renditen: Konservative NOI-Analyse zeigt 4-6% Cap-Raten für Luxusvillen in Sea Horse Ranch, nicht die in Broschüren beworbenen 10-12% Bruttorenditen.
- Gesamtinvestition: Ihr Nenner für ROI-Berechnungen beträgt etwa 2,13 Millionen Dollar für eine 1,875 Millionen Dollar teure Villa – nicht nur der Kaufpreis allein – nach Abschlusskosten, Möblierung und sofortigen Investitionsausgaben.
- Die 50%-Regel: Erwarten Sie, nur 50-55% der Bruttomieteinnahmen als vorsteuerlichen Net Operating Income zu behalten, nach Verwaltungsgebühren (25-35%), Nebenkosten (14.000+ Dollar/Jahr) und tropischen Wartungskosten.
- Saisonale Realität: Die jährliche Belegung stabilisiert sich typischerweise bei 55-60% aufgrund schwerer Tiefs in der Nebensaison (September-Oktober), wenn die Preise um 40% fallen und Buchungen verschwinden.
- Rechtliche Nicht-Verhandelbare: Gesetz 108-05 erfordert einen verifizierten Deslinde (GPS-Grenzvermessung) für jeden Eigentumsübertrag in Sea Horse Ranch – ein Kauf ohne einen ist seit 2009 rechtlich unmöglich.
Die Einnahmenfalle: Warum Bruttoeinkommen eine Lüge ist
Sie werden Entwickler sagen hören, dass eine Luxusvilla 180.000 Dollar im Jahr generiert. Das klingt außergewöhnlich für eine Immobilie, die unter 2 Millionen Dollar gehandelt wird. Aber Sie können Bruttoeinnahmen nicht ausgeben.
Nachdem der Hausverwalter seinen Anteil genommen hat, die Regierung Steuern eingezogen hat, das Elektrizitätsunternehmen Ihnen für den Betrieb der Poolpumpen bei 90 Grad Hitze Rechnungen stellt und der Klimaanlagenkompressor ausfällt (was er wird, weil Salzluft Elektronik zerstört), sieht diese 180.000 Dollar eher wie 85.000 Dollar aus. Und das in einem guten Jahr.
Ich habe Dutzende von Proformas für Immobilien in Sea Horse Ranch überprüft. Diejenigen, die schnell verkauft werden, sind die mit den aggressivsten Einnahmenprognosen. Diejenigen, die langfristig Geld verdienen, sind die, bei denen der Eigentümer für die Realität budgetiert hat.
Net Operating Income ist die einzige Zahl, die zählt. Es ist das, was übrig bleibt, nachdem Sie alles außer Ihrer Hypothek bezahlt haben. Wenn Sie die Immobilie finanziert haben, ist NOI das, was Ihre Schulden bedient. Wenn Sie bar bezahlt haben, ist es das, was Sie tatsächlich behalten können.
Das Vermögen: Was Ihnen 1,875 Millionen Dollar tatsächlich kaufen
Sea Horse Ranch ist keine typische karibische Entwicklung. Es ist ein 250 Hektar großes, meisterhaft geplantes Resort, das seit den 1990er Jahren in Betrieb ist. Die Infrastruktur ist ausgereift. Die Straßen sind asphaltiert. Die Sicherheit ist legitim – 24/7-Wachen am Tor, nicht ein Mann auf einem Gartenstuhl.
Eine repräsentative Vier-Zimmer-Villa mit privatem Pool wird auf dem aktuellen Markt für etwa 1,875 Millionen Dollar gehandelt. Sie erhalten Meerblick, Nähe zum Reitzentrum und Zugang zum Beach Club. Die Immobilie ist schlüsselfertig im Sinne davon, dass die Struktur existiert und funktioniert.
Aber schlüsselfertig bedeutet nicht bereit, 180.000 Dollar an Mieteinnahmen zu generieren. Das erfordert ein anderes Investitionsniveau.
Der echte Nenner: Gesamtes investiertes Kapital
Hier wird die Mathematik ehrlich.
Kaufpreis: 1.875.000 Dollar
Übertragungssteuer (3%): 56.250 Dollar
Dies ist nicht verhandelbar. Die DGII (Steuerbehörde) berechnet sie basierend auf dem entweder vom Staat bewerteten Wert oder Ihrem Kaufpreis, je nachdem, welcher höher ist. Für eine saubere Transaktion verwende ich den Kaufpreis, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Rechtsgebühren (1,5% + 18% MwSt.): 22.125 Dollar
Standardrate für einen kompetenten Anwalt, um den Titel zu überprüfen, den Deslinde zu bestätigen, den Status Juridico-Bericht abzurufen und sicherzustellen, dass die IPI-Steuern aktuell sind. Die 18% MwSt. auf professionelle Dienstleistungen ist ein separater Posten, den viele Käufer vergessen.
Notar- und Registrierungsgebühren: 1.500 Dollar
Verschiedene Stempel, Zertifizierungen und Einreichungsgebühren bei der Conservaduría de Hipotecas.
Luxusmöbelpaket: 150.000 Dollar
Dies ist nicht optional, wenn Sie 1.000+ Dollar pro Nacht verlangen möchten. Sie konkurrieren mit anderen High-End-Villen. Gäste erwarten importierte Matratzen, Edelstahlgeräte und Möbel, die nicht aussehen, als kämen sie aus einem Lagerhaus in Santo Domingo. Importzölle auf Qualitätsmöbel sind hoch – oft 20-30% auf den deklarierten Wert.
Sofortige Investitionsausgaben: 25.000 Dollar
Die meisten Wiederverkaufsvillen benötigen sofortige Arbeiten. Austausch der Poolpumpe. Auffrischung des Klimaanlagenkompressors. Außenanstrich, um zu reparieren, wo die tropische Sonne das Finish zerstört hat. Budgetieren Sie es im Voraus.
Gesamtes investiertes Kapital: 2.130.000 Dollar
Das ist Ihr Nenner für ROI-Berechnungen. Nicht 1,875 Millionen Dollar. Sie benötigen 2,13 Millionen Dollar an liquiden Mitteln, um dieses Vermögen zu besitzen und es bereit zu haben, die Einnahmen zu generieren, die die Broschüre versprochen hat.
Wohin jeder Dollar tatsächlich geht
Das Ausgabenbuch für eine Luxusvilla in Sea Horse Ranch ist kein kurzes Dokument.
HOA-Gebühren: 870 - 1.100 Dollar pro Monat
Sea Horse Ranch erhebt Gebühren basierend auf der Grundstücksgröße und der Anzahl der Schlafzimmer. Für eine Vier-Zimmer-Villa zahlen Sie etwa 900 Dollar/Monat. Dies deckt 24/7-Sicherheit, Müllabfuhr, Straßenwartung, Landschaftspflege der Gemeinschaftsbereiche und ein kleines Guthaben für das Beach Club Restaurant ab.
Einige Eigentümer beschweren sich über HOA-Gebühren. Ich nicht. Die Alternative ist, in einer Siedlung zu leben, in der der Entwickler bankrott ging und die Straßen jetzt aus Schmutz bestehen. Sie zahlen für Zuverlässigkeit.
IPI (Grundsteuer): ~17.000 Dollar jährlich
Der Impuesto Patrimonio Inmobiliario beträgt 1% des Immobilienwerts über dem jährlichen Freibetrag. Für 2026 liegt dieser Freibetrag bei etwa 10,6 Millionen DOP (rund 178.000 USD). Bei einem geschätzten Wert von 1,875 Millionen Dollar zahlen Sie etwa 17.000 Dollar pro Jahr, wenn Sie die Immobilie persönlich halten.
Unternehmensstrukturen oder Confotur-Zertifizierung können dies reduzieren, aber diese erfordern separate Analysen. Für einen unkomplizierten Barkauf in Ihrem Namen budgetieren Sie die volle Steuer.
Strom: 800 - 1.200 Dollar pro Monat
Dies ist die Ausgabe, die die Menschen schockiert. Strom in der Dominikanischen Republik ist teuer und nicht subventioniert. Die Tarife sind gestaffelt – sobald Sie 700 kWh pro Monat überschreiten, zahlen Sie 0,24 bis 0,30 USD pro Kilowattstunde.
Eine Vier-Zimmer-Villa mit zentraler Klimaanlage, Poolpumpen, die 12 Stunden am Tag laufen, und modernen Geräten erreicht leicht 1.000 Dollar/Monat. Im Hochsommer (Juli-August), wenn Sie die Klimaanlage ständig benötigen, um die Immobilie bewohnbar zu halten, kann es noch höher steigen.
Ich sage den Kunden: Wenn Sie mit einer Stromrechnung von 1.200 Dollar nicht einverstanden sind, kaufen Sie keine Luxusvilla in den Tropen.
Gebäudeversicherung: 6.000 - 8.000 Dollar jährlich
Umfassende "All Risk"-Versicherung, die Hurrikane, Erdbeben, Feuer und Haftung abdeckt, kostet typischerweise etwa 1% des Wiederbeschaffungswerts der Struktur (ohne Land). Für eine High-End-Villa sind das 6.000-8.000 Dollar pro Jahr.
Sie können darauf nicht verzichten. Die Hurrikansaison ist real. Ich habe unversicherte Immobilien gesehen, die direkt getroffen wurden. Der finanzielle Verlust ist katastrophal.
Personal: 400 - 500 Dollar pro Monat
Ein Vollzeit-Gärtner und Poolwartungstechniker ist Standard für Luxusvermietungen. Monatliches Gehalt plus obligatorische "Regalia" (13. Monatsgehalt) und potenzielle Abfindungsansprüche, wenn Sie das Arbeitsverhältnis beenden. Budgetieren Sie mindestens 450 Dollar/Monat.
Einige Eigentümer versuchen, dies zu überspringen und die Wartung selbst während der Besuche zu erledigen. Das funktioniert, bis ein Gast ankommt, einen grünen Pool vorfindet und eine Ein-Sterne-Bewertung hinterlässt.
Hausverwaltung: 25% - 35% der Bruttoeinnahmen
Vollständiger Verwaltungsservice umfasst Marketing, Gästekommunikation, Check-in/Check-out, Reinigungskoordination und Wartungsaufsicht. Der Branchenstandard in Sea Horse Ranch liegt bei 30%.
Bei 180.000 Dollar Bruttoeinnahmen sind das 54.000 Dollar, bevor Sie einen Dollar sehen.
Sie können selbst verwalten, um diese Gebühr zu sparen. Aber dann beantworten Sie WhatsApp-Nachrichten um 2 Uhr morgens, wenn ein Gast die Fernbedienung der Klimaanlage nicht versteht. Die meisten Eigentümer zahlen die Gebühr.
Wartungsreserve: 2% der Bruttoeinnahmen
Die "Tropensteuer". Salzluft korrodiert Metall. UV-Strahlen zerstören Plastik. Elektronik fällt schneller aus bei hoher Luftfeuchtigkeit. Sie benötigen einen Rücklagenfonds speziell für den Austausch von Klimaanlagen, Kühlschränken und Fernsehern alle 3-5 Jahre.
Bei 180.000 Dollar Brutto sind das 3.600 Dollar jährlich, die zurückgelegt werden. Es klingt übertrieben, bis der Poolheizer ausfällt und der Ersatz 4.500 Dollar kostet.
Wasser & Internet: 100 - 150 Dollar pro Monat
Fixkosten. Hochgeschwindigkeits-Glasfaserinternet ist obligatorisch, um digitale Nomadenmieter anzuziehen. Wasser ist günstig, aber Sie zahlen trotzdem eine monatliche Servicegebühr.
Alles zusammen und Sie schauen auf etwa 112.000 Dollar an jährlichen Betriebskosten am konservativen Ende. Bei einer optimierten Immobilie, die 210.000 Dollar Brutto generiert (was außergewöhnliche Belegung erfordert), steigen Ihre variablen Kosten auf etwa 125.000 Dollar.
Die 50%-Regel existiert aus einem Grund. Erwarten Sie, die Hälfte Ihrer Bruttoeinnahmen als NOI zu behalten. Alles darüber hinaus ist außergewöhnliche Leistung.
Belegungsrealität: Die saisonalen Gezeiten, denen Sie nicht entkommen können
Die Nordküste hat drei Jahreszeiten, nicht vier.
Hochsaison: 15. Dezember - 15. April
Dies ist, wenn Sie Ihr Geld verdienen. Die Belegung erreicht 85-95% zu Spitzenpreisen. Eine gut vermarktete Villa kann während der Weihnachts- und Neujahrswochen 1.200+ Dollar pro Nacht verlangen. Februar ist aufgrund des "Master of the Ocean"-Wettbewerbs und der allgemeinen Winterflucht aus Nordamerika konstant stark.
Sie werden 60-70% Ihres gesamten Jahresumsatzes in diesen vier Monaten generieren.
Zwischensaison: Mai, Juni, November
Die Belegung sinkt auf 40-50%. Die Preise werden um 20-30% rabattiert, um Buchungen anzuziehen. Juni-August hat einen einzigartigen sekundären Höhepunkt aufgrund der Kitesurf-Saison (beste Windbedingungen), aber Sea Horse Ranch ist etwas entfernt von Kite Beach, daher ist der Einfluss geringer als bei Immobilien direkt an der Cabarete-Bucht.
Sie sind während der Zwischensaison immer noch profitabel, decken aber kaum die Betriebskosten.
Nebensaison: September & Oktober
Die toten Monate. Höhepunkt der atlantischen Hurrikansaison. Die Belegung kann auf 10-20% sinken. Einige Wochen haben Sie keine Buchungen.
Dies ist, wenn Sie umfangreiche Wartungsarbeiten planen – Dachabdichtung, Außenanstrich, Poolneubeschichtung – weil die Immobilie sowieso leer steht. Aber Sie zahlen immer noch HOA-Gebühren, Strom für die grundlegende Klimakontrolle und Versicherung.
Viele Eigentümer geraten in der Nebensaison in Panik und beginnen, die Preise auf 200 Dollar/Nacht zu senken, nur um jemanden ins Haus zu bekommen. Das ist ein Fehler. Es trainiert den Markt, Rabatte zu erwarten, und schadet Ihrer Markenpositionierung.
Bessere Strategie: Akzeptieren Sie die Leerstände, nutzen Sie sie für Wartungsarbeiten und halten Sie Ihre Preise fest, damit Sie das Vermögen nicht abwerten.
Ein realistisches, konservatives jährliches Belegungsmodell für eine Vier-Zimmer-Villa in Sea Horse Ranch liegt bei 55-60%. Alles über 65% ist außergewöhnlich und erfordert normalerweise aggressives Marketing, Superhost-Status auf mehreren Plattformen und Differenzierung (privater Koch inklusive, ultra-modernem Interieur, etc.).
Die Mathematik: Was Sie tatsächlich behalten
Lassen Sie uns zwei Szenarien durchspielen.
Szenario A: Konservative Leistung
- Durchschnittlicher Übernachtungspreis: 900 Dollar
- Jährliche Belegung: 42%
- Bruttoeinnahmen: 140.000 Dollar
Gesamte Betriebskosten: 112.000 Dollar
Net Operating Income: 28.000 Dollar
Cap Rate: 28.000 Dollar ÷ 2.130.000 Dollar = 1,31%
Das ist eine Katastrophe. Sie sind besser dran mit einem hochverzinslichen Sparkonto.
Szenario B: Optimierte Leistung
- Durchschnittlicher Übernachtungspreis: 1.100 Dollar
- Jährliche Belegung: 52%
- Bruttoeinnahmen: 210.000 Dollar
Gesamte Betriebskosten: 125.000 Dollar (höhere variable Kosten aufgrund erhöhter Nutzung)
Net Operating Income: 85.000 Dollar
Cap Rate: 85.000 Dollar ÷ 2.130.000 Dollar = 3,99%
Vier Prozent. Das ist die Wahrheit.
Aber warten Sie – da ist der "Lifestyle-Dividende". Wenn Sie die Immobilie persönlich vier Wochen im Jahr nutzen, hat das einen Wert. Bei 1.100 Dollar/Nacht sind vier Wochen persönlicher Nutzung etwa 30.800 Dollar an entgangenen Mieteinnahmen wert, aber Sie zahlen auch keine Hotelpreise. Nennen wir es einen Lifestyle-Vorteil von 30.000 Dollar.
Gesamtrendite (Bargeld + Lifestyle): 115.000 Dollar ÷ 2.130.000 Dollar = 5,4%
Ist 5,4% den Aufwand wert? Das hängt von Ihrer Alternative ab. Der S&P 500 bringt historisch 7-10% ohne Wartungskopfschmerzen. Aber Sie können nicht in Ihrem Aktienportfolio Urlaub machen. Und Ihr Aktienportfolio wird nicht in Dollarwerten steigen, während es auch ein hartes Vermögen in einem politisch stabilen, USD-denominierten Markt bietet.
Historische Wertsteigerung in etablierten Luxusgemeinschaften an der Nordküste beträgt 3-5% jährlich. Nicht explosiv. Stabil. Fügen Sie das zu Ihrer 4% Bargeldrendite hinzu und Sie schauen auf eine Gesamtrendite von etwa 7-9%, wenn Sie langfristig halten.
Der Haken: Liquidität. High-End-Villen über 1,5 Millionen Dollar in der Dominikanischen Republik haben eine längere "Days on Market" für den Wiederverkauf – oft 12 bis 24 Monate. Dies ist kein liquides Vermögen. Wenn Sie schnell aussteigen müssen, werden Sie wahrscheinlich einen Rabatt gewähren.
Das rechtliche Sicherheitsnetz: Was Gesetz 108-05 tatsächlich erfordert
Ich praktiziere seit 1986 Immobilienrecht in Sosúa. Die größte Verbesserung im dominikanischen Rechtssystem war das Gesetz 108-05 über die Immobilienregistrierung, das im März 2005 erlassen wurde. Das Gesetz selbst wurde 2005 verkündet, aber die Umsetzungsbestimmungen und die praktische Durchsetzung seiner Anforderungen – insbesondere der obligatorische Deslinde für alle Eigentumsübertragungen – wurden in den folgenden Jahren eingeführt. Bis 2009 war die Übergangsfrist vom alten System beendet, und die strenge Anforderung eines GPS-verifizierten Deslinde wurde vollständig durchgesetzt.
Vor diesem Gesetz waren Eigentumstitel ein Chaos. Grenzstreitigkeiten waren häufig. Sie konnten eine Immobilie kaufen, nur um später zu entdecken, dass der Zaun Ihres Nachbarn tatsächlich auf Ihrem Land stand oder schlimmer noch, dass der "Titel", den Sie erhielten, eine Constancia Anotada (Bestätigungsschreiben) ohne rechtliche GPS-Abgrenzung war.
Gesetz 108-05 hat dies behoben. Es schreibt vor, dass jede Immobilie einen Deslinde haben muss – eine GPS-verifizierte Vermessung, die die Grenzen offiziell definiert. Seit 2009 können Sie das Eigentum an einer Immobilie nicht legal übertragen, ohne einen Deslinde.
In Sea Horse Ranch ist dies nicht verhandelbar. Die HOA wird keinen Verkauf ohne verifizierten Titel und Deslinde genehmigen. Das Titelregister wird die Übertragung nicht bearbeiten.
Hier ist, was ich für jeden Kunden überprüfe:
Zertifikat des Titels (Certificado de Título)
Dies ist der absolute Eigentumsnachweis. Es listet den registrierten Eigentümer, die GPS-Koordinaten der Immobilie und alle Pfandrechte oder Belastungen (hipotecas) auf.
Ich ziehe innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung eines Kaufversprechens einen "Status Juridico"-Bericht aus dem Register. Dies zeigt, ob es ausstehende Hypotheken, Steuerpfandrechte oder aktive Rechtsstreitigkeiten (litis) gegen die Immobilie gibt.
Deslinde-Verifizierung
Ich vergleiche die GPS-Koordinaten auf dem Titel mit einer physischen Vermessung. Ich beauftrage einen unabhängigen Vermesser (agrimensor), die Immobilie zu begehen und zu bestätigen, dass die Grenzen mit der rechtlichen Beschreibung übereinstimmen.
Das kostet etwa 1.500 Dollar. Es ist die günstigste Versicherung, die Sie kaufen können.
IPI-Steuerfreigabe
Die DGII wird keine Übertragung bearbeiten, wenn der Verkäufer ausstehende Grundsteuern schuldet. Ich fordere einen Zahlungsnachweis für die letzten zwei Jahre an und überprüfe die Solvenz direkt beim Finanzamt.
Besitzüberprüfung
Ich besuche die Immobilie physisch, um sicherzustellen, dass sie unbewohnt oder vom rechtmäßigen Verkäufer bewohnt ist. Besetzungsrechte existieren im dominikanischen Recht, obwohl sie in geschlossenen Gemeinschaften aufgrund der Sicherheit selten sind. Trotzdem überprüfe ich.
Guter Stand des Unternehmens (falls zutreffend)
Wenn Sie von einem Unternehmen (SRL) kaufen, überprüfe ich die Handelsregisterdokumente und stelle sicher, dass die Aktionärsversammlung den Verkauf rechtlich autorisiert hat.
Der Abschlussprozess für eine saubere Transaktion dauert typischerweise 30-60 Tage. Eilige Abschlüsse sind ein Warnsignal. Wenn ein Verkäufer Sie drängt, in zwei Wochen abzuschließen, gehen Sie weg.
Sea Horse Ranch vs. die Alternativen: Warum die DR immer noch Sinn macht
Ich werde ständig gefragt: "Warum nicht Dubai? Warum nicht Portugal?"
Hier ist der ehrliche Vergleich.
Währungsrisiko
- Dominikanische Republik: Immobilien werden in USD gehandelt. Ihre Investition ist ein Währungsabsicherung gegen Peso-Abwertung.
- Portugal/Zypern: Wird in Euro gehandelt. Sie sind den EUR/USD-Schwankungen ausgesetzt.
- Dubai: Wird in AED gehandelt, das an den USD gekoppelt ist. Kein Währungsrisiko, aber höhere Einstiegspreise.
Rendite
- Dubai: 6-9% Bruttorenditen, aber massive Angebotssteigerung. Risiko der Übersättigung.
- Portugal: 3-5% Renditen nach Änderungen des Golden Visa. Hohe Steuern.
- Sea Horse Ranch: 4-6% Nettorenditen mit moderatem Lifestyle-Nutzen.
Einstiegspreis für Luxus
- Dubai (Palm Jumeirah): 8.000-10.000 Dollar pro Quadratmeter.
- Sea Horse Ranch: 2.000-3.000 Dollar pro Quadratmeter.
Sie erhalten ähnliche Annehmlichkeiten (geschlossene Sicherheit, Beach Club, Reitzentrum) zu einem Bruchteil der Kosten.
Grundsteuer
- Dubai: 0% jährliche Steuer, aber hohe Übertragungsgebühren (4-7%).
- Dominikanische Republik: 1% jährliche IPI-Steuer.
- Frankreich/Spanien: Vermögenssteuern können 1-2% übersteigen plus hohe Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen.
Residenzweg
- Portugal: Golden Visa Immobilienoption wurde im Oktober 2023 unter dem "Mais Habitação"-Gesetz entfernt. Erfordert jetzt Fondsinvestition.
- Dominikanische Republik: Investorenvisum erfordert etwa 200.000 Dollar Investition oder Pensionado-Visum erfordert 1.500 Dollar/Monat stabiles Einkommen. Immer noch zugänglich.
Entfernung
Sea Horse Ranch ist zwei Stunden Flug von Miami entfernt. Dreieinhalb Stunden von New York. Dubai ist 12+ Stunden. Dies treibt die Wochenendnutzung für nordamerikanische Investoren an.
Die Dominikanische Republik ist nicht der Markt mit der höchsten Rendite. Es ist nicht der steuerlich effizienteste. Aber es ist ein stabiles, USD-denominiertes Vermögen in einfacher Reichweite der USA, mit moderaten Renditen und echtem Lifestyle-Nutzen.
Für Kapitalerhaltung mit einem Plan B Lifestyle-Komponente ist es wettbewerbsfähig.
Der Reitfaktor: Warum Sea Horse Ranch nicht nur um ROI geht
Ich bin ein Anwalt, kein Lifestyle-Berater. Aber ich wäre unehrlich, wenn ich die immateriellen Werte nicht erwähnen würde, die die Investition für viele Kunden rechtfertigen.
Sea Horse Ranch hat ein erstklassiges Reitzentrum mit sieben Meilen Reitwegen und 25 privaten Ställen. Die Unterbringung kostet etwa 450 Dollar pro Monat – ein Bruchteil der US- oder europäischen Preise. Kunden, die ernsthaft reiten, nennen dies oft als Hauptentscheidungsfaktor.
Der Tennisclub verfügt über fünf Sandplätze, die in der Karibik selten sind. Die Familienmitgliedschaft kostet etwa 950 Dollar pro Jahr.
Die Internationale Schule von Sosua (ISS) befindet sich direkt neben Sea Horse Ranch. Sie ist US-akkreditiert (SACS). Das Schulgeld beträgt 7.000-9.000 USD pro Jahr, verglichen mit 30.000+ für US-Privatschulen. Familien mit schulpflichtigen Kindern nutzen dies als Entscheidungsfaktor.
Medizinische Versorgung ist im Centro Médico Bournigal in Puerto Plata verfügbar, etwa 25 Minuten entfernt. Es ist ein modernes Krankenhaus, das internationale Versicherungen akzeptiert.
Supermercado Playero (fünf Minuten vom Tor entfernt) führt deutsche Würste, amerikanische Käsesorten und glutenfreie Produkte. Es ist der Treffpunkt der Expats. Sie werden jeden Samstagmorgen die gleichen Gesichter sehen.
Der Beach Club serviert gehobene Küche – Oktopus-Carpaccio für 18 Dollar, Sonnenuntergangsansichten inklusive.
Encuentro Beach (weltklasse Surfen) ist fünf Minuten westlich. Kite Beach (weltklasse Kitesurfen) ist zehn Minuten östlich.
Es geht nicht darum, den S&P 500 zu schlagen. Es geht darum, ein hartes USD-Vermögen zu besitzen, das einen Plan B Lifestyle in einer karibischen Umgebung mit erstklassigen Annehmlichkeiten bietet.
Das Schulgeld, das Sie für das Überspringen der Verifizierung zahlen
Ich berechne 22.125 Dollar an Anwaltsgebühren für eine 1,875 Millionen Dollar Transaktion. Einige Käufer denken, das sei teuer.
Letztes Jahr kaufte ein deutsches Paar eine Villa in einer benachbarten Entwicklung, ohne einen Anwalt zu beauftragen. Sie nutzten den internen Anwalt des Entwicklers, um "Geld zu sparen". Die Transaktion wurde in drei Wochen abgeschlossen.
Sechs Monate später entdeckten sie, dass die Immobilie keinen Deslinde hatte. Der Titel war eine Constancia Anotada. Sie konnten die Immobilie nicht legal weiterverkaufen. Sie konnten sie nicht beleihen. Sie waren festgefahren.
Die Behebung des Problems erforderte die Beauftragung eines Vermessers, die Beantragung eines Deslinde über das Titelregister und das Warten von 18 Monaten auf die Genehmigung. Gesamtkosten: 35.000 Dollar. Plus die Opportunitätskosten eines unverkäuflichen Vermögens.
Das ist Schulgeld.
Meine Gebühr deckt ab:
- Abrufen des Status Juridico-Berichts
- Verifizierung des Deslinde mit einem unabhängigen Vermesser
- Bestätigung der IPI-Steuer-Solvenz
- Sicherstellen, dass der Verkäufer die rechtliche Befugnis zum Verkauf hat
- Überprüfung der HOA-Satzungen und etwaiger Vorkaufsrechtsklauseln
- Erstellung des Kaufvertrags mit den richtigen Eventualitäten
- Teilnahme am Abschluss und Sicherstellung der ordnungsgemäßen Registrierung
Es ist nicht teuer. Es ist eine Versicherung.
Abschließender Gedanke: Erst verifizieren, dann vertrauen
Sea Horse Ranch ist eine solide Vermögenserhaltungsinvestition mit moderaten, stabilen Renditen. Es ist kein Schnell-reich-werden-Schema. Es ist keine passive Einkommensmaschine, die sich selbst betreibt.
Wenn Sie mit einer 4-6% Bargeldrendite, 3-5% jährlicher Wertsteigerung und dem Lifestyle-Nutzen des Besitzes einer Luxusvilla in einem geschlossenen karibischen Resort zwei Stunden von Miami entfernt einverstanden sind, funktioniert die Mathematik.
Wenn Sie 12% Renditen ohne Aufwand erwarten, kaufen Sie Indexfonds.
Der Unterschied zwischen einer erfolgreichen Investition und einem teuren Fehler ist die Qualität Ihres lokalen Teams. Rechtlich. Buchhaltung. Hausverwaltung.
Ich mache das seit 1986. Ich habe jeden Betrug gesehen. Ich weiß, welche Entwickler liefern und welche zwei Jahre nach dem Ausverkauf Konkurs anmelden. Ich weiß, welche HOAs ihre Straßen instand halten und welche die Infrastruktur verfallen lassen.
Wenn Sie ernsthaft daran interessiert sind, in Sea Horse Ranch zu investieren, beginnen Sie mit einer vorläufigen Titelprüfung. Senden Sie mir die Immobiliendetails. Ich ziehe den Status Juridico, überprüfe, ob der Deslinde existiert, und sage Ihnen, ob das Vermögen sauber ist.
Keine Verpflichtung. Nur Verifizierung.
Weil Sie in der Dominikanischen Republik nicht das Haus kaufen. Sie kaufen den Titel. Und der Titel ist entweder sauber oder nicht.
