Ich fuhr an einem Dienstagmorgen Ende 2024 auf den Parkplatz der Encuentro Residences und zählte vierzehn Fahrzeuge mit Santo Domingo-Kennzeichen. Nicht Puerto Plata-Kennzeichen. Santo Domingo. Das ist eine zweistündige Fahrt in jede Richtung. Das waren keine Touristen – es waren Investoren aus der Hauptstadt, die die Reise unternahmen, um sich vor dem weiteren Preisanstieg Einheiten vor dem Bau zu sichern. Als ich das Verkaufsbüro betrat, waren drei dieser Einheiten bereits verkauft.
Das ist keine Spekulation. Es ist das, was passiert, wenn Kapital nervös wird über traditionelle Märkte und nach Alternativen sucht, die mathematisch Sinn machen.
Das globale Wirtschaftsumfeld sieht in Richtung 2026 zunehmend zerrissen aus. Die Zinssätze in Nordamerika und Europa bleiben hoch. Portugal hat im Oktober 2023 seine Immobilien-Golden-Visa-Option abgeschafft. Die Renditen in Dubai sind auf 5-6% gesunken, da der Markt gereift ist. In der Zwischenzeit verzeichnete die Dominikanische Republik 2024 ausländische Direktinvestitionen in Höhe von 4,51 Milliarden US-Dollar, wobei Immobilien und Tourismus über 40% dieser Ströme ausmachten. Die Nordküste – insbesondere der Sosúa-Cabarete-Korridor – absorbiert einen unverhältnismäßig großen Anteil dieses Kapitals.
Dieser Bericht untersucht, warum. Nicht die Marketingversion. Die Version, die Sie erhalten, wenn Sie 40 Jahre damit verbracht haben, Geschäfte abzuschließen und scheitern zu sehen.
Wichtige Erkenntnisse
- Kapitalflüsse: Die DR erhielt 2024 4,51 Milliarden US-Dollar an FDI, während die globalen Ströme nach Lateinamerika um 9% zurückgingen, was eine wirtschaftliche Entkopplung von regionalen Trends beweist.
- Renditerealität: Die Nettomietrenditen an der Nordküste liegen nach Verwaltungskosten und HOA-Kosten zwischen 5,5% und 6,5% – immer noch doppelt so hoch wie in vielen europäischen Märkten, aber niedriger als die beworbenen Bruttozahlen.
- Rechtliche Grundlage: Das Gesetz 108-05 schreibt für alle Transaktionen einen Deslinde (GPS-Grenzvermessung) vor, aber schätzungsweise 60% des DR-Landes haben immer noch keine saubere Titeldokumentation.
- Infrastrukturtreiber: Die geplante Amber Highway wird die Reisezeit von Santiago nach Sosúa auf unter 30 Minuten verkürzen und den Zugang für die wohlhabende Investorenklasse der Hauptstadt freischalten.
- Steuerstruktur: CONFOTUR-Immobilien erhalten 15-jährige Befreiungen von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen Grundsteuer, was echte langfristige ROI-Vorteile schafft.
Das Makrobild: Warum Kapital sich bewegt
Die Dominikanische Republik wuchs 2024 um 5,1%, während die Eurozone ein Wachstum von 0,8% prognostizierte. Das ist kein Rundungsfehler. Das ist strukturelle Divergenz.
Die Inflation stabilisierte sich Ende 2024 bei 3,5-4%, gut innerhalb des Zielbereichs der Zentralbank. Der Dominikanische Peso wertete gegenüber dem Dollar nur um etwa 3% ab – historisch niedrig für eine Schwellenländerwährung. Wichtiger ist, dass Immobilientransaktionen in USD und nicht in Pesos erfolgen. Sie kaufen ein Hartwährungsvermögen in einer Wirtschaft, die schneller wächst als die meisten entwickelten Märkte.
Der Tourismus erreichte 2024 11,5 Millionen Besucher. Die Region Puerto Plata – bestehend aus den Kreuzfahrthäfen Amber Cove und Taino Bay – brachte über 2 Millionen Kreuzfahrtpassagiere allein durch die Provinz. Das sind keine abstrakten Zahlen. Sie übersetzen sich direkt in Belegungsraten für Kurzzeitvermietungen und anhaltende Nachfrage nach Gastgewerbeinfrastruktur.
Aber hier ist, was die Statistiken nicht erfassen: der demografische Wandel, der auf Straßenebene stattfindet. Die Cafés in Cabarete, die früher Surfer bedienten, fungieren jetzt als Coworking-Hubs. Vagamundo, Fresh Fresh, Front Loop – diese Orte bieten durchschnittlich 50-100 Mbit/s Internetgeschwindigkeit und sind jeden Morgen voller Laptops. Die Internationale Schule von Sosúa meldete 2024 eine nahezu vollständige Einschreibung mit Schülern aus über 25 Nationalitäten. Familien ziehen dauerhaft um, nicht saisonal.
Dies schafft eine grundsätzlich andere Investitionsthese als ein rein tourismusgetriebener Markt. Sie wetten nicht nur auf Einnahmen aus Ferienvermietungen. Sie wetten auf eine wachsende Basis von Langzeitbewohnern, die Wohnraum benötigen.
Die Nordküste im Speziellen: Was diesen Korridor anders macht
Cabarete-Sosúa verzeichnete Ende 2024 einen Anstieg der aktiven Baugenehmigungen um 12-15% im Jahresvergleich. Neue Projekte wie The Wave und Connections in Playa Encuentro starteten den Vorverkauf mit Startpreisen um 180.000 US-Dollar. Das ist ein signifikanter Sprung von den 1.800 US-Dollar pro Quadratmeter, die 2022 üblich waren. Der aktuelle Vorverkauf läuft über 2.900 US-Dollar pro Quadratmeter für ozeannahe Immobilien.
Das Master of the Ocean-Event kehrte im Februar 2024 mit über 70 Elite-Athleten zurück und stärkte die "Surf and Work"-Lifestyle-Marke, die wohlhabende aktive Einzelpersonen das ganze Jahr über in der Gegend hält. Das ist kein Tourismus. Das ist Lifestyle-Migration.
Der Fahrzeugbestand in Tourismuszonen stieg laut DGII-Daten um 9,5%, angetrieben durch inländischen Tourismus und Langzeit-Expat-Bewohner. Der von mir erwähnte Kennzeichenindikator? Das ist die physische Manifestation von Kapital, das von Santo Domingo an die Küste fließt, während die wohlhabende Investorenklasse aus der Hauptstadt diversifiziert.
Die Entwicklung von Punta Bergantín in der Nähe von Sosúa – Filmstudios unterstützt von Vin Diesel, Innovationszentren, über 4.000 Hotelzimmer – wird voraussichtlich 83.000 Arbeitsplätze schaffen. Das ist kein Resort. Das ist ein Wirtschaftsmotor, der die langfristige Wohnungsnachfrage in der gesamten Region antreiben wird.
Vergleichbare Realität: DR vs. die Alternativen
Portugal hat den Immobilienweg aus seinem Golden Visa-Programm im Oktober 2023 abgeschafft. Sie können kein 500.000-Euro-Haus mehr für den Aufenthalt kaufen. Diese Option ist weg. Spaniens Non-Lucrative Visa hat die Anforderungen verschärft. Das Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen in der Türkei erhöht ständig die Mindestschwelle. Dubai funktioniert, bis man die Lebenshaltungskosten und die komprimierten Renditen berücksichtigt.
Die DR bleibt weit offen.
| Markt | Einstiegspreis (Küste) | Netto-Mietrendite | Aufenthaltspfad | Steuerstruktur |
|---|---|---|---|---|
| DR Nordküste | $2.200 - $3.200 pro qm | 5,5% - 6,5% | 4-6 Monate | CONFOTUR: 0% für 15 Jahre |
| Portugal | €4.500+ pro qm | 3% - 4% | Golden Visa abgeschafft | NHR beendet/geändert 2024 |
| Dubai | $3.800+ pro qm | 5% - 6% | Immobilienvisum verfügbar | 0% Einkommenssteuer |
| Miami | $5.000+ pro qm | 3% - 4% | Kein direkter Pfad | Bundes- + Staatssteuern |
Die Lebenshaltungskosten sind laut Numbeos Daten von 2024 etwa 44% günstiger als in Florida und 30% günstiger als in Südeuropa. Der Flughafen Puerto Plata bietet Direktflüge nach Miami in zwei Stunden, NYC in 3,5 Stunden. Sie haben nicht mit den Langstreckenzugänglichkeitsproblemen von Dubai oder der Türkei zu kämpfen.
Ausländer haben laut Artikel 25 der Verfassung die gleichen Eigentumsrechte wie Einheimische. Keine fideicomiso-Treuhandfonds erforderlich wie in Mexiko. Keine eingeschränkten Zonen. Sie kaufen den Titel direkt auf Ihren Namen.
Die Inventar-Illusion: Warum 700 Einträge nichts bedeuten
Online-Aggregatoren zeigen über 700 Einträge in Puerto Plata. Brancheninsider schätzen, dass 30-40% davon veraltet sind – bereits verkauft, vom Markt genommen oder auf ein Fantasiepreisniveau angehoben. Das ist das Problem der "Zombie-Einträge".
A-Klasse-Inventar – moderne Bauweise, Meerblick, gesicherte Sicherheit – hat eine Absorptionsrate von weniger als 45 Tagen Ende 2024. Die guten Immobilien bewegen sich schnell. Das verbleibende Inventar bleibt sechs Monate oder länger, da es umfangreiche Renovierungen erfordert oder Titelprobleme hat.
Hier ist der Filter, der zählt: Nur 40-50% des Landes in der DR haben einen vollständig modernisierten Titel gemäß Gesetz 108-05. Dieses Gesetz führte 2007 das Torrens-System ein, das garantiert, dass der Staat das Titelzertifikat unterstützt. Immobilien ohne Deslinde – die GPS-Grenzvermessung, die das Gesetz 108-05 vorschreibt – können von einer Bank nicht finanziert werden. Sie sind im Wesentlichen nicht investierbar für jeden, der Sicherheit benötigt.
Diese 700 Einträge schrumpfen also auf vielleicht 200, wenn Sie nach sauberem Deslinde, moderner Bauweise und angemessener Preisgestaltung filtern. Der Markt ist enger als es scheint.
Off-Market-Transaktionen machen schätzungsweise 20% der hochpreisigen Geschäfte über 500.000 US-Dollar aus. Verkäufer schützen die Privatsphäre. Käufer vermeiden Bietergefechte. Das beste Inventar erreicht nie die Aggregator-Websites.
Die Vorverkaufspreise in Encuentro stiegen von 1.800 US-Dollar pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf über 2.900 US-Dollar im Jahr 2024. Das belohnt frühe Mover, spiegelt aber auch die Realität wider, dass die Baukosten auf 850-1.100 US-Dollar pro Quadratmeter für hochwertige Oberflächen gestiegen sind. Bestehende schlüsselfertige Immobilien werden im Vergleich zu Rohbauten wertvoller, wenn die Baukosten steigen.
Strandgrundstücke in Cabarete selbst sind aufgrund der 60-Meter-Meereszonenbeschränkungen begrenzt. Sie können keine neuen Strandgrundstücke bauen. Sie können nur kaufen, was bereits existiert oder was Bestandsschutz hat. Diese Knappheit treibt die Wertsteigerung für konforme Immobilien an.
Infrastruktur: Der Elefant, der tatsächlich schrumpft
Stromausfälle bleiben ein Problem. Edenorte, das lokale Versorgungsunternehmen, hat immer noch Stabilitätsprobleme. Aber private Entwicklungen verlangen jetzt standardmäßig Backup-Generatoren. Viele integrieren Solarkapazitäten. Die DR erhält 9-11 Stunden Sonne pro Tag. Sosua Ocean Village installierte über 1.800 Solarmodule. Hausbesitzer, die private Solarsysteme installieren, sehen eine Amortisation in 4-7 Jahren, da die Energiekosten hoch genug sind, um die Anfangsinvestition zu rechtfertigen.
Das Net Metering-Programm ermöglicht es Immobilieneigentümern, überschüssigen Solarstrom ins Netz zurückzuverkaufen. Infrastrukturkosten werden zu Einnahmequellen, wenn Sie es richtig strukturieren.
Starlink wurde Mitte 2022 in der DR eingeführt. Bis Ende 2024 bot es 100% Abdeckung in ländlichen Gebieten der Nordküste mit Geschwindigkeiten von über 100 Mbit/s. Das löste das Konnektivitätsproblem für digitale Nomaden. Immobilien, die zuvor zu abgelegen waren, um langfristig vermietet zu werden, wurden rentabel, da die Internetzuverlässigkeit nicht mehr vom lokalen Netz abhängig war.
Gated Communities mit unabhängiger Notstromversorgung erzielen höhere Mietpreise, da sie 24/7 Strom garantieren. Das ist entscheidend für Remote-Arbeiter. Eine Immobilie, die während eines Zoom-Anrufs den Strom verliert, verliert Buchungen. Gemeinden, die dieses Problem lösen, erzielen Premium-Preise.
Das Amber Highway-Projekt, das Santiago mit Puerto Plata verbindet, bleibt eine Regierung Priorität. Anfang 2026 befindet sich das Projekt in der Ausschreibungs- und frühen Ausführungsphase – Vorschläge waren bis März 2026 fällig. Wenn es fertiggestellt ist, wird es die Reisezeit auf 30 Minuten verkürzen. Bauverzögerungen sind üblich – das ist die DR – aber die Absicht treibt den Landwert, da Santiago die wohlhabende Investorenklasse der Hauptstadt repräsentiert. Sobald diese Straße geöffnet ist, erwarten Sie eine weitere Welle inländischer Investitionen, die an die Küste fließen.
Medizinische Infrastruktur ist wichtig für Rentner. Centro Médico Cabarete und Bournigal-Krankenhäuser akzeptieren internationale Versicherungen, einschließlich Humana und BlueCross. Das steht auf der Liste der vom US-Konsulat genehmigten medizinischen Anbieter. Es ist nicht das Gesundheitswesen auf Miami-Niveau, aber es ist ausreichend für Routineversorgung und Notfälle.
Die rechtliche Grundlage: Gesetz 108-05 und warum es wichtig ist
Das Gesetz 108-05 etablierte 2007 das Registro Inmobiliario-System. Es basiert auf dem Torrens-System, was bedeutet, dass der Staat das Titelzertifikat garantiert. Wenn Ihr Name auf dem Titelzertifikat steht und die Immobilie einen gültigen Deslinde hat, unterstützt der Staat Ihr Eigentum.
Das ist der Heilige Gral der Investitionssicherheit in der DR.
Aber 60% des Landes in der DR haben laut Schätzungen des US-Außenministeriums immer noch keinen klaren Titel. Deshalb benötigen Sie einen Anwalt, der direkten Kontakt mit dem Grundbuchamt hat. Meine Firma arbeitet seit Jahrzehnten mit dem Titelamt in Puerto Plata. Wir können Titel überprüfen und Deslindes prüfen, bevor Sie Kapital binden. Dieser Verifizierungsschritt ist nicht verhandelbar.
Ein Deslinde ist eine GPS-Grenzvermessung, die eine eindeutige Bezeichnung für die Immobilie erstellt. Ohne ihn sind die Grenzen unklar. Es entstehen Streitigkeiten. Banken finanzieren es nicht. Der Wiederverkauf wird schwierig.
Der Prozess erfordert einen lizenzierten Vermesser (agrimensor), um zu überprüfen, dass die physische Immobilie mit den Deslinde-Koordinaten übereinstimmt. Sie benötigen auch eine Zertifizierung von der DGII, dass die Immobilie bei den IPI-Steuern – der 1%igen jährlichen Grundsteuer – aktuell ist, damit keine Pfandrechte bei der Schließung auf Sie übertragen werden.
Für Eigentumswohnungen regelt das Gesetz 5038 das Régimen de Condominio. Überprüfen Sie die letzten drei Monate der HOA-Sitzungsprotokolle. Achten Sie auf außerordentliche Bewertungen für Generatorreparaturen. Das ist ein Warnsignal, das darauf hinweist, dass die Infrastruktur des Gebäudes versagt.
Titelversicherungen sind über große internationale Unternehmen wie Stewart Title erhältlich. Das ist ein Schutz, der in vielen Schwellenmärkten nicht verfügbar ist. Es schützt vor Titelmängeln, die die Due Diligence möglicherweise übersieht.
Treuhanddienste – entweder US-basiert oder seriöse lokale Konten – halten Einlagen bis zur Erfüllung der Abschlussbedingungen. Das schützt Ihr Geld, wenn der Verkäufer keinen klaren Titel liefern kann.
Ausländer haben die gleichen Eigentumsrechte wie Bürger. Keine Einschränkungen. Keine Banktreuhandfonds erforderlich. Sie halten den Titel direkt. Das ist verfassungsrechtlich nach Artikel 25. Es ist kein Gesetz, das mit der nächsten Regierung geändert werden kann. Es ist grundlegend.
Finanzielle Realität: CONFOTUR und tatsächliche Renditen
CONFOTUR – Gesetz 158-01 – ist der Steuervorteil, der die Mathematik verändert.
Immobilien unter CONFOTUR erhalten eine 15-jährige Befreiung von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen IPI-Grundsteuer. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 US-Dollar sind das 9.000 US-Dollar, die beim Kauf gespart werden, und 3.000 US-Dollar, die jährlich gespart werden. Über 15 Jahre sind das 54.000 US-Dollar an Steuerersparnissen, vorausgesetzt, der bewertete Wert steigt nicht an.
CONFOTUR-Immobilien können auch für Einkommenssteuerbefreiungen auf Mieteinnahmen für bis zu 15 Jahre qualifizieren. Das hängt von der spezifischen Projektgenehmigung ab, aber es ist ein erheblicher Vorteil, wenn es zutrifft.
Für Nicht-CONFOTUR-Immobilien gilt die 1%ige jährliche IPI-Steuer nur, wenn Ihr gesamter Immobilienbesitz etwa RD$10,2 Millionen – etwa 172.000 USD ab 2025 – übersteigt. Unter dieser Schwelle sind Sie befreit. Die Schwelle wird jährlich an die Inflation angepasst.
Das Gesetz 171-07 bietet zusätzliche Vorteile für ausländische Rentner. Volle Befreiung von der Übertragungssteuer für den ersten Immobilienkauf. Eine 50%ige Befreiung von der Hypothekenregistrierungssteuer, wenn Sie über eine dominikanische Bank finanzieren. Steuerfreier Import von Haushaltswaren und einem Fahrzeug. Diese Einsparungen summieren sich, wenn Sie eine Investitionsimmobilie einrichten.
Nun zum Realitätstest der Renditen.
Bruttorenditen von 8-9% werden häufig beworben. Nettorenditen nach Verwaltungskosten (20-25%) und HOA-Kosten (250-400 US-Dollar monatlich) liegen typischerweise zwischen 5,5% und 6,5%. Das ist immer noch doppelt so hoch wie viele europäische Nettorenditen, aber es ist nicht die 10-12% Bruttozahl, die Sie in Marketingmaterialien sehen.
Hochwertige Eigentumswohnungen in Cabarete hielten 2024 laut AirDNA-Daten eine Belegungsrate von 75-80%. Das übertrifft den nationalen Durchschnitt von 65%. Immobilien, die für digitale Nomaden optimiert sind – modern, schnelles WLAN, in Strandnähe – erzielen 8-12% Renditen, da sie sowohl Kurzzeit-Ferienvermietungen als auch mittelfristige (1-6 Monate) Aufenthalte von Remote-Arbeitern erfassen.
Digitale Nomaden reisen das ganze Jahr über. Das glättet die traditionelle Nebensaison von Mai bis November. Immobilien, die auf diese demografische Gruppe abzielen, halten während der Monate, in denen traditionelle Ferienvermietungen leer stehen, eine höhere Belegung.
Die Kapitalertragssteuer beträgt 27%, wird jedoch auf der inflationsbereinigten Basis berechnet. Für langfristige Inhaber reduziert das die effektive Steuerbelastung erheblich. Wenn Sie zehn Jahre in einem Hochinflationsumfeld halten, steigt die bereinigte Basis erheblich.
Lokale Banken bieten Ausländern Hypotheken an, aber die Zinssätze liegen bei 7-9% in USD. Barzahler dominieren, was den Markt unverheiratet und stabil hält. Das ist ein Merkmal, kein Fehler. Überhebelte Märkte stürzen bei Abschwüngen stärker ab.
Was kommt: Prognose für Q1-Q2 2025
Das Tourismusministerium prognostiziert bis Ende 2025 12 Millionen Besucher, angetrieben durch den Ausbau der Kreuzfahrthäfen. Konservative Schätzungen prognostizieren eine Kapitalwertsteigerung von 7-10% für Strandimmobilien an der Nordküste im Jahr 2025 aufgrund der Knappheit an Land. Das ist keine Spekulation. Das ist das mathematische Ergebnis von begrenztem Angebot, das auf steigende Nachfrage trifft.
Da die Regeln für das Digital Nomad Visa in Spanien und Portugal verschärft werden – und da die NHR-Steuervorteile in Portugal 2024 beendet oder geändert wurden – erwarten Sie laut Global Citizen Solutions-Migrationsprognosen einen Anstieg der europäischen Anträge auf DR-Aufenthalt um 15%. Diese Antragsteller benötigen Wohnraum.
Vermietungen mit Starlink und Solar-Backups werden einen nächtlichen Aufschlag von 15-20% gegenüber netzabhängigen Einheiten erzielen. Das passiert bereits, aber es wird zur Standardpreisgestaltung, da Infrastrukturautonomie zur Basiserwartung wird.
Wenn die US-Fed-Zinssätze 2025 stabilisieren oder gesenkt werden, wird mehr US-Eigenkapital freigesetzt. Das wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2025 den DR-Barzahlermarkt überschwemmen. Zinssatzbewegungen beeinflussen direkt die Kapitalverfügbarkeit für internationale Immobilieninvestitionen. Wenn die US-Zinssätze sinken, fließen Dollar in höher rentierende Märkte.
Die Umwandlungsrate von Kreuzfahrt zu Investor ist wichtig. Mit 1,9 Millionen Kreuzfahrtpassagieren, die 2024-2025 Puerto Plata erreichen, stellt selbst ein kleiner Prozentsatz, der zurückkehrt, um Immobilien zu kaufen, eine erhebliche Nachfrage dar. So wachsen Märkte – Touristen werden zu Bewohnern, werden zu Investoren.
Neue Routen von Madrid und Zürich nach Puerto Plata, die für 2025 geplant sind, werden die ausgabefreudige europäische Demografie ankurbeln. Direktflüge reduzieren Reibung. Reduzierte Reibung erhöht den Investitionsfluss.
Der IWF prognostiziert, dass das BIP der DR bis 2025 über 5% bleiben wird. Das bietet einen stabilen makroökonomischen Hintergrund für Investitionen. Sie wetten nicht auf einen einzigen Sektor. Sie wetten auf eine Wirtschaft, die schneller wächst als die meisten entwickelten Märkte, während sie die Inflation kontrolliert und die Währungsstabilität aufrechterhält.
Due Diligence, die wirklich zählt
Um sich für die Pensionado-Residency zu qualifizieren, benötigen Sie einen Nachweis über ein monatliches Einkommen von 1.500 USD plus 250 USD pro Angehörigen. Für die Rentista-Residency sind es 2.000 USD monatlich. Das sind die Einkommensanforderungen gemäß dem Allgemeinen Einwanderungsgesetz 285-04. Die Staatsbürgerschaft ist nach zwei Jahren über das Schnellverfahren möglich.
Budgetieren Sie 4-5% des Kaufpreises für alle Abschlusskosten – 3% Übertragungssteuer, Anwaltsgebühren, Notar. Erwarten Sie, einem seriösen Anwalt 1-1,5% des Immobilienwertes für Abschlussdienste zu zahlen. Verwenden Sie nicht den Anwalt des Verkäufers. Das ist keine Paranoia. Das ist grundlegender Interessenkonfliktschutz.
Fordern Sie immer das Certificado de Título an und überprüfen Sie das Cargas y Gravámenes-Zertifikat – den Bericht über Pfandrechte und Belastungen – beim Register. Das sagt Ihnen, ob die Immobilie ausstehende Schulden, Hypotheken oder rechtliche Ansprüche gegen sie hat.
Überprüfen Sie die Stromstärke der elektrischen Verbindung. Viele ältere Eigentumswohnungen haben nur 30-60 Ampere, was für moderne Klimaanlagen und Elektroöfen unzureichend ist. Das wird Ihr Problem, nachdem Sie gekauft haben.
Fordern Sie die letzten drei Monate der HOA-Sitzungsprotokolle an. Achten Sie auf Muster. Häufige Sonderbewertungen deuten darauf hin, dass der Reservefonds des Gebäudes unzureichend ist oder die Infrastruktur versagt. Das ist ein Warnsignal.
Testen Sie Ihre ROI mit einer 30%igen Leerstandsquote anstelle der beworbenen 10-15%. Konservative Annahmen schützen Sie, wenn sich die Marktbedingungen ändern. Wenn die Investition bei 30% Leerstand immer noch Sinn macht, haben Sie einen Puffer.
Ignorieren Sie Listenpreise. Bitten Sie Ihren Makler um eine Vergleichsanalyse basierend auf verkauften Daten der letzten sechs Monate. Listenpreise spiegeln den Optimismus der Verkäufer wider. Verkaufspreise spiegeln die Marktrealität wider.
Überprüfen Sie, ob die Immobilie über ein unabhängiges Wasseraufbereitungssystem oder Brunnen verfügt, wenn Sie in einer Entwicklung kaufen. Die kommunale Wasserversorgung kann unbeständig sein. Immobilien mit privaten Wassersystemen bieten einen Wettbewerbsvorteil.
Bestätigen Sie die 24/7-Sicherheitsinfrastruktur, wenn Sie in einer geschlossenen Gemeinschaft kaufen. Kameras, bewachte Tore, Umfassungsmauern. Das ist die Basiserwartung für ausländische Käufer. Ohne sie wird der Wiederverkauf schwierig.
Überprüfen Sie, ob die Zufahrtsstraßen asphaltiert sind. Die kürzliche Asphaltierung von Nebenstraßen in Sosúa hat den Wert in zuvor schwer zugänglichen Gebieten freigesetzt. Unbefestigte Straßen reduzieren den Immobilienwert und die Mietattraktivität.
Zusammenfassung: Checkliste für die Due Diligence von Investoren
- Rechtliche Überprüfung: Bestätigen Sie, dass die Immobilie einen gültigen Deslinde gemäß Gesetz 108-05 hat und überprüfen Sie das Certificado de Título direkt beim Register, um sicherzustellen, dass keine versteckten Pfandrechte oder Grenzstreitigkeiten bestehen.
- Titelversicherung: Sichern Sie sich eine Titelversicherung über einen internationalen Anbieter wie Stewart Title, um sich gegen Mängel zu schützen, die die Due Diligence möglicherweise übersieht, insbesondere da 60% des DR-Landes immer noch keine klare Titeldokumentation haben.
- Infrastrukturprüfung: Überprüfen Sie die elektrische Stromstärke (mindestens 60 Ampere für moderne Geräte), bestätigen Sie Notstromsysteme und testen Sie die Internetgeschwindigkeiten – Immobilien mit Starlink und Solar-Backups erzielen 15-20% Mietprämien.
- Finanzielle Gesundheit der HOA: Fordern Sie drei Monate der HOA-Sitzungsprotokolle an und überprüfen Sie sie auf außerordentliche Bewertungen oder Generatorreparaturkosten, die auf eine versagende Infrastruktur und zukünftige finanzielle Haftung hinweisen.
- Steuerstatusüberprüfung: Erhalten Sie eine DGII-Zertifizierung, dass alle IPI-Grundsteuern aktuell sind, um zu verhindern, dass Pfandrechte bei der Schließung übertragen werden, und bestätigen Sie den CONFOTUR-Status, wenn er beworben wird, um sicherzustellen, dass 15-jährige Steuerbefreiungen gültig sind.
- Vergleichsanalyse der Verkäufe: Ignorieren Sie Listenpreise und fordern Sie eine CMA basierend auf tatsächlichen verkauften Daten der letzten sechs Monate an – Immobilien in Sosúa schließen Ende 2024 10-15% unter den Angebotspreisen ab.
- Leerstands-Stresstest: Berechnen Sie den Netto-ROI mit einer konservativen 30%igen Leerstandsquote anstelle der beworbenen 10-15%, um sicherzustellen, dass die Investition während Marktrückgängen oder Nebensaisonperioden tragfähig bleibt.
- Aufenthaltsplanung: Bestimmen Sie, ob Sie sich für die Pensionado-Residency (1.500 USD/Monat Einkommen) oder die Rentista-Residency (2.000 USD/Monat Einkommen) gemäß Gesetz 285-04 qualifizieren, bevor Sie kaufen, um den Immobilienerwerb mit der Einwanderungsstrategie in Einklang zu bringen.
- Unabhängigkeit des Wassersystems: Bestätigen Sie, dass die Immobilie über ein privates Wasseraufbereitungssystem oder Brunnen verfügt, anstatt sich ausschließlich auf die kommunale Versorgung zu verlassen, die unbeständig sein kann und sowohl die Mietattraktivität als auch den Wiederverkaufswert beeinflusst.
- Sicherheitsinfrastruktur: Überprüfen Sie 24/7-Sicherheitssysteme, einschließlich Kameras, bewachter Tore und Umfassungsmauern – dies ist die Basiserwartung für ausländische Käufer und entscheidend für den Wiederverkauf.
Der kluge Weg
Die Nordküste stellt Ende 2024 in Richtung 2025 eine mathematische Gelegenheit dar. Dollar-denominierte Vermögenswerte in einer wachsenden Wirtschaft mit Steuervorteilen, die tatsächlich Ihre Kostenbasis reduzieren. Nettorenditen, die reife Märkte übertreffen. Aufenthaltswege, die offen bleiben, während Wettbewerber ihre schließen.
Aber die Gelegenheit besteht, weil der Markt undurchsichtig bleibt. Zombie-Einträge schaffen die Illusion eines reichlichen Inventars. Titelprobleme eliminieren 60% der Immobilien aus ernsthafter Betrachtung. Infrastrukturherausforderungen erfordern Lösungen, die nicht alle Entwicklungen bieten.
Die Investoren, die hier erfolgreich sind, sind diejenigen, die alles überprüfen. Die verstehen, dass Gesetz 108-05 nicht optional ist. Die Nettorenditen mit konservativen Annahmen berechnen. Die erkennen, dass in einem undurchsichtigen Markt, mit wem Sie arbeiten, bestimmt, ob Sie den Aufschwung erfassen oder teures Lehrgeld zahlen.
Wir sind seit über 20 Jahren auf diesem Markt. Wir haben jede Variante des Deals gesehen, der gut aussieht, bis Sie den Titel untersuchen. Die Immobilie, die perfekt aussieht, bis Sie die tatsächlichen HOA-Kosten berücksichtigen. Die Entwicklung, die CONFOTUR-Vorteile verspricht, die noch nicht genehmigt sind.
Das Kapital, das an die Nordküste fließt, ist real. Der demografische Wandel ist real. Die Infrastrukturverbesserungen finden statt, auch wenn sie langsamer sind als prognostiziert. Die Gelegenheit ist legitim.
Aber legitime Gelegenheiten erfordern immer noch legitime Due Diligence. Überprüfen Sie den Deslinde. Überprüfen Sie den Titel. Testen Sie die Zahlen auf Herz und Nieren. Arbeiten Sie mit Anwälten zusammen, die direkten Zugang zum Grundbuchamt haben und jahrzehntelange Erfahrung in der Navigation auf diesem spezifischen Markt haben.
So arbeitet kluges Geld. Nicht durch das Jagen von Schlagzeilen. Durch die Überprüfung von Fakten und das Strukturieren von Deals, die mathematisch Sinn machen, unabhängig davon, was der Markt im nächsten Jahr tut.
Wenn Sie die Nordküste ernsthaft bewerten, beginnen Sie mit der rechtlichen Grundlage. Alles andere – die Renditen, der Lebensstil, das Wertsteigerungspotenzial – hängt davon ab, Immobilien mit sauberem Titel und klaren Grenzen zu kaufen. Machen Sie das richtig und der Rest folgt. Machen Sie es falsch und Sie zahlen Lehrgeld.
