Ich saß letzten Dienstagmorgen in meinem Büro in Sosúa und überprüfte einen Titel für ein kanadisches Paar, das seine "Traumwohnung" auf einer beliebten Immobilienseite gefunden hatte. Die Immobilie sah online perfekt aus – Meerblick, moderne Ausstattung, gelistet für 185.000 $. Sie hatten bereits eine Anzahlung von 5.000 $ überwiesen, als sie schließlich daran dachten, den Titel zu überprüfen. Der Deslinde war nicht nur unvollständig; er existierte nicht. Der Verkäufer hatte eine Immobilie vermarktet, die er rechtlich nicht übertragen konnte. Wir bekamen die Anzahlung zurück, aber es dauerte drei Monate und einen Anwaltsbrief, der den Entwickler nervös machte.
Am selben Nachmittag fuhr ich durch den Hauptkorridor von Cabarete. Innerhalb von zwei Kilometern zählte ich fünf aktive Baustellen – Kräne, die von der Straße aus sichtbar waren, Fundamente gegossen, vertikale Wände im Entstehen. Die Parkplätze dieser Entwicklungen waren nicht leer. Ich bemerkte Nummernschilder aus Ontario, New York, Florida. Keine Touristen. Langfristiges Geld.
Dies ist der Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik Anfang 2026: echte Chancen, gepaart mit betrieblicher Komplexität. Die Daten zeigen, dass 2023 4,39 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen in das Land flossen, ein Anstieg von 7,1 % gegenüber dem Vorjahr. Der Tourismus erreichte 2024 etwa 10,3 Millionen Besucher – eine solide Zahl, wenn auch nicht die 11-12 Millionen, die einige übermäßig optimistische Prognosen behaupteten. Die Wirtschaft wuchs um 5,1 %, während der Rest Lateinamerikas im Durchschnitt 2,2 % erreichte. Das sind keine Urlaubszahlen. Das ist Kapital, das Rendite in einem USD-denominierten Markt mit strukturellen Vorteilen sucht, die die meisten Investoren noch nicht verstehen.
Aber die Tabellenkalkulationen erwähnen die Stromausfälle nicht. Sie erklären nicht, warum eine Immobilie mit einem sauberen Deslinde in 45 Tagen verkauft wird, während eine ohne acht Monate lang steht. Sie warnen sicherlich nicht vor der Lücke zwischen den Angebotspreisen und dem, was tatsächlich abgeschlossen wird.
Wichtige Erkenntnisse
Rechtliche Realität: Das Gesetz 108-05, das im März 2005 erlassen wurde (obwohl seine vollständige Umsetzung und die Vorschriften in den folgenden Jahren, insbesondere 2007, eingeführt wurden), schreibt GPS-verifizierte Grundstücksgrenzen (Deslinde) vor. Ohne dies können Sie keine Finanzierung sichern, keinen klaren Titel übertragen oder Grenzstreitigkeiten vermeiden – dennoch fehlt es bei etwa 30 % der Angebote.
Preis vs. Realität: Während Online-Plattformen zeigen, dass die Angebotspreise 2024 um 10-12 % gestiegen sind, liegen die tatsächlichen Abschlusskurse für Immobilien über 500.000 $ typischerweise 8-12 % unter dem Listenpreis. Das Verhandlungsfenster ist breiter, als Verkäufer zugeben.
Infrastruktur-Absicherung: Die Instabilität des Stromnetzes bleibt das größte betriebliche Risiko. Immobilien mit Solarsystemen (ROI jetzt unter 3,5 Jahren) und Starlink erzielen 15 % höhere Belegungsraten, da digitale Nomaden Betriebszeit benötigen, keine Ausreden.
Aufenthaltspfad: Das Pensionado-Visum erfordert nur ein garantiertes Einkommen von 1.500 USD pro Monat – deutlich niedriger als das D7-Visum in Portugal (das ein Einkommen in Höhe des portugiesischen Mindestlohns erfordert, derzeit etwa 870 €/Monat oder etwa 10.440 €/Jahr ab 2025) oder die Schwelle des Friendly Nations-Programms in Panama. Ausländische Renten werden mit 0 % besteuert.
Ertragserwartungen: Realistische Nettomietrenditen liegen bei 5-7 % für langfristige Mieter, 8-12 % brutto für kurzfristige Ferienvermietungen in erstklassigen Cabarete-Lagen mit über 85 % Belegung in der Hochsaison.
Die Inventarillusion
Derzeit gibt es zwischen Sosúa und Cabarete etwa 750 aktive "zum Verkauf" gelistete Immobilien. Klingt nach viel Auswahl. Ist es nicht.
Etwa 30 % dieses Inventars nenne ich "veralteten Bestand" – ältere Bauwerke aus der Ära 2008-2012, oft mit Titelkomplikationen oder aufgeschobener Instandhaltung, die Sie 50.000 $+ kosten wird, um sie zu beheben. Weitere 25 % sind 20 % über vergleichbaren Verkäufen bepreist, weil Verkäufer die gleichen optimistischen Marktberichte gelesen haben, die Sie lesen, und entschieden haben, dass ihre Immobilie etwas Besonderes ist. Ist sie nicht.
Etwa 15 % sind unbebaute Grundstücke, was ein ganz anderes Gespräch ist – langfristiger Halt, erfordert lokale Partnerschaften, beinhaltet Zonierungsverhandlungen, die Jahre dauern können.
Das lässt etwa 30 % der Angebote, die wirklich investierbar sind: schlüsselfertige oder nahezu schlüsselfertige Immobilien mit sauberen Titeln, moderner Infrastruktur und realistischen Preisen. Diese Einheiten – das "A-Klasse"-Inventar – verkaufen sich schnell. Die durchschnittliche Marktdauer beträgt weniger als 60 Tage für gut bepreiste Wohnungen in der Strandzone von Cabarete.
In der Zwischenzeit gibt es in derselben Gegend 1.580 aktive Kurzzeitvermietungsangebote auf Airbnb und VRBO. Die Diskrepanz sagt Ihnen etwas Wichtiges: Menschen, die hier Qualitätsimmobilien besitzen, verkaufen sie nicht. Sie vermieten sie und erzielen 8-12 % Bruttorendite, während das Vermögen in einem USD-denominierten Markt jährlich um 4-6 % an Wert gewinnt.
Was im letzten Quartal tatsächlich abgeschlossen wurde
Die Angebotspreise stiegen 2024 um 10-12 %. Verkäufer wurden zuversichtlich. Vielleicht zu zuversichtlich.
In den letzten sieben Transaktionen, die meine Firma für Immobilien über 500.000 $ abgewickelt hat, lag der durchschnittliche Abschlusskurs 9,3 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Ein Verkäufer begann bei 625.000 $ und schloss bei 545.000 $, nachdem die Immobilie 147 Tage lang stand. Ein anderer begann bei 380.000 $, fiel nach drei Monaten auf 350.000 $ und akzeptierte schließlich 332.000 $, als der Käufer mit Bargeld und einem 45-Tage-Abschluss auftauchte.
Das Muster ist konsistent: Aggressiv bepreiste Immobilien stehen. Immobilien, die zum oder leicht unter den jüngsten Vergleichswerten bepreist sind, bewegen sich schnell, oft mit mehreren Angeboten. Barzahler – die etwa 65 % der ausländischen Transaktionen hier ausmachen – haben Hebelwirkung. Sie wissen, dass die Finanzierung 60-90 Tage dauert und 8,25-9,00 % für Nichtansässige kostet. Ein Verkäufer, der einem finanzierten Angebot zum vollen Preis gegenübersteht, wird normalerweise das Bargeldangebot 7 % unter dem Angebotspreis annehmen.
Die Daten pro Quadratmeter zeigen eine ähnliche Kompression. Sosúa-Gated-Communities listen bei 2.200-2.600 $/m², aber tatsächliche Verkäufe schließen näher bei 2.000-2.300 $/m². Cabarete-Strandwohnungen listen bei 2.800-3.500 $/m², schließen aber bei 2.500-3.100 $/m².
Das ist kein Zusammenbruch. Es ist eine Korrektur. Verkäufer, die 2019-2021 gekauft haben, sehen immer noch eine Wertsteigerung von 30-40 % von ihrem Einstiegspunkt. Sie bekommen nur nicht den Gewinn, den sie vor sechs Monaten dachten.
Die Infrastrukturfrage, die niemand beantworten will
Edenorte, der nördliche Stromversorger, führte 2024 418.000 technische Eingriffe durch. Das ist kein Tippfehler. Vierhundertachtzehntausend Reparaturen, Upgrades und Reaktionen auf Netzstörungen in einem einzigen Jahr.
Das Netz ist instabil. Es verbessert sich – langsam – aber es ist instabil. Etwa 18-21 % der erneuerbaren Energiekapazität des Landes werden derzeit reduziert (verschwendet), weil die Infrastruktur den Input nicht bewältigen kann. Das ist kein politisches Problem oder ein Korruptionsproblem. Es ist ein Ingenieurproblem, das Milliarden an Kapital und Jahre zur Behebung erfordert.
Für Immobilieninvestoren schafft dies eine klare Trennlinie: Immobilien mit Energieautonomie gegenüber Immobilien, die vom Netz abhängig sind.
Eine Solaranlage für 15.000 $ mit Batteriesicherung liefert jetzt einen ROI in 3,5 bis 4 Jahren aufgrund steigender Stromtarife (18-22 Cent pro kWh). Wichtiger ist, dass sie eine "Belegungspremium" schafft. Kurzfristige Mietgäste – insbesondere digitale Nomaden, die remote arbeiten – zahlen 10-15 % mehr pro Nacht für eine Immobilie, die Strom garantiert. Sie hinterlassen auch bessere Bewertungen, was Ihren Belegungsvorteil auf Plattformen wie Airbnb verstärkt.
Starlink hat das Internetproblem gelöst. Für RD$2.900/Monat (etwa 50 USD) erhalten Sie zuverlässige, schnelle Konnektivität, die nicht von der lokalen Kabelinfrastruktur abhängt. Jede ernsthafte Mietimmobilie in Cabarete hat es jetzt. Es ist nicht optional.
Die Kombination aus Solar + Starlink verwandelt eine Haftung (unzuverlässige Versorgungsunternehmen) in einen Wettbewerbsvorteil. Ihre Immobilie wird zu der, die funktioniert, wenn andere es nicht tun.
Die Titel-Falle
Das Gesetz 108-05, das im März 2005 erlassen wurde, erfordert, dass alle Grundstücksgrenzen GPS-vermessen und im nationalen Grundbuchsystem registriert werden. Dieser Prozess schafft das, was als "Deslinde" bezeichnet wird – ein zertifizierter Titel mit präzisen Koordinaten, der Grenzstreitigkeiten beseitigt.
Vor diesem Gesetz wurden viele Immobilien mit "constancias" verkauft, die im Wesentlichen Anteile an einem größeren Grundstück sind. Sie könnten "1/8 von Parzelle 47" besitzen, aber niemand wusste genau, wo Ihre Grenzen waren. Streitigkeiten waren häufig. Finanzierung war unmöglich.
Das Gesetz war gut. Die Umsetzung war langsam.
Etwa 30 % der derzeit zum Verkauf stehenden Immobilien in Sosúa und Cabarete haben keinen abgeschlossenen Deslinde. Einige sind in Bearbeitung. Einige haben noch nicht begonnen. Einige Verkäufer erkennen nicht einmal, dass er fehlt, bis der Anwalt eines Käufers (hoffentlich) es während der Due Diligence entdeckt.
Hier ist, was passiert, wenn Sie ohne Deslinde kaufen:
Sie können keine Hypothek von einer dominikanischen Bank erhalten. Sie werden nicht gegen einen nicht zertifizierten Titel verleihen.
Sie können die Immobilie später nicht verkaufen, ohne den Deslinde-Prozess selbst abzuschließen, was 6-18 Monate dauern und je nach Komplikationen 3.000-8.000 $ kosten kann.
Sie riskieren Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn, insbesondere wenn die Immobilie an öffentliches Land, Strandzugang oder ältere Parzellen mit unklarer Abgrenzung grenzt.
Die Lösung ist einfach: Überprüfen Sie den Deslinde, bevor Sie die Anzahlung überweisen. Ein kompetenter Immobilienanwalt kann die Titelunterlagen innerhalb von 48 Stunden aus dem Grundbuchamt in Puerto Plata abrufen. Wenn der Deslinde fehlt, haben Sie drei Optionen: Gehen Sie weg, verhandeln Sie eine Preisreduzierung, um die Kosten und die Verzögerung der Fertigstellung selbst zu decken, oder verlangen Sie, dass der Verkäufer ihn vor dem Abschluss abschließt.
Die meisten Verkäufer werden Option zwei oder drei zustimmen, wenn Sie ernsthaft sind. Diejenigen, die sich weigern, verbergen normalerweise etwas.
Der CONFOTUR-Vorteil, den niemand richtig erklärt
Das CONFOTUR-Gesetz (Tourismusförderungsgesetz) bietet Steuerbefreiungen für Immobilien in ausgewiesenen Tourismuszonen. Wenn Sie eine qualifizierte Immobilie kaufen, vermeiden Sie:
Die 3 %ige Grundbuchübertragungssteuer (normalerweise bei Abschluss zu zahlen).
Die 1 % jährliche Grundsteuer (IPI) für 10-15 Jahre, abhängig von der Projektklassifizierung.
Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 $ sind das 9.000 $ Einsparungen beim Abschluss und etwa 3.000 $/Jahr an laufenden Steuern. Über 15 Jahre sparen Sie insgesamt etwa 54.000 $ an Steuern.
Der Haken: Nur neu genehmigte Entwicklungen qualifizieren sich. Sie können keine Wiederverkaufswohnung kaufen, die 2015 gebaut wurde, und CONFOTUR-Vorteile beanspruchen. Der Entwickler muss vor dem Bau den CONFOTUR-Status beantragt und erhalten haben, und die Vorteile werden nur auf den ersten Käufer übertragen.
Dies schafft eine strategische Gelegenheit für Käufer, die bereit sind, Vorverkaufs- oder neu fertiggestellte Einheiten in CONFOTUR-zugelassenen Projekten zu kaufen. Ihre effektive Kostenbasis ist 3-4 % niedriger als bei einer vergleichbaren Wiederverkaufsimmobilie, was Ihre Rendite sofort verbessert.
Das Tourismusministerium führt eine Liste der genehmigten CONFOTUR-Projekte. Überprüfen Sie, bevor Sie sich verpflichten. Ich habe Entwickler gesehen, die den CONFOTUR-Status beanspruchen, der entweder ausstehend oder abgelehnt war. Wenn es nicht auf der offiziellen Liste steht, erhalten Sie keine Befreiung.
Die Aufenthaltsberechnung
Das Pensionado-Visum erfordert 1.500 USD pro Monat an garantiertem Einkommen aus einer Rente, Sozialversicherung oder einem Rentenvertrag. Fügen Sie 250 $/Monat für jeden Angehörigen hinzu. Das war's.
Vergleichen Sie das mit dem D7-Visum in Portugal, das einen Einkommensnachweis in Höhe des portugiesischen Mindestlohns erfordert – derzeit etwa 870 €/Monat (etwa 10.440 €/Jahr ab 2025) – oder dem Friendly Nations-Programm in Panama, das eine Einzahlung von 5.000 $ in einer panamaischen Bank plus Nachweis wirtschaftlicher Bindungen erfordert.
Die Schwelle der DR ist niedriger. Deutlich niedriger.
Ausländische Renten werden gemäß Gesetz 171-07 mit 0 % besteuert. Sie geben nicht 10 % an die portugiesische Steuerbehörde ab oder navigieren durch die neuen NHR-Beschränkungen. Ihr Sozialversicherungscheck oder Ihre kanadische Rente kommt unberührt auf Ihrem dominikanischen Bankkonto an.
Der Prozess dauert 6-12 Monate, wenn er korrekt durchgeführt wird. Sie benötigen:
Eine apostillierte Geburtsurkunde und ein polizeiliches Führungszeugnis aus Ihrem Heimatland.
Einen Nachweis über Renteneinkommen (offizieller Brief des Rentenanbieters).
Ein Gesundheitszeugnis von einem dominikanischen Arzt.
Einen Adressnachweis in der DR (Mietvertrag oder Grundbuchauszug).
Die Anmeldegebühr beträgt etwa 1.000-1.500 $, je nachdem, ob Sie sich als Paar oder Einzelperson bewerben. Anwaltskosten für einen kompetenten Einwanderungsanwalt belaufen sich auf insgesamt 2.000-3.500 $.
Sobald Sie genehmigt sind, sind Sie ein legaler Bewohner. Sie können unbegrenzt bleiben. Sie können arbeiten (obwohl die meisten Rentner dies nicht tun). Sie können ein Fahrzeug zollfrei importieren. Und vor allem können Sie lokale Bankkonten eröffnen, was die Verwaltung Ihrer Mietimmobilie erheblich erleichtert.
Was die Vergleichswerte tatsächlich zeigen
| Metrik | Dominikanische Republik (Nordküste) | Dubai (VAE) | Portugal (Lissabon) | Panama (Stadt) |
|---|---|---|---|---|
| Einstiegspreis (Erstklassige Lage) | 180.000 $ - 250.000 $ | 450.000 $+ | 500.000 $+ | 275.000 $+ |
| Bruttomietrendite | 8-12 % (Kurzfristig) | 6-7 % | 5-6 % | 5-7 % |
| Einkommensanforderung für Aufenthalt | 1.500 $/Monat | Nur Investition (kein Einkommensweg) | ~870 €/Monat (~10.440 €/Jahr ab 2025) | 1.000 $/Monat |
| Steuer auf ausländische Renten | 0 % | 0 % | 10 % (unter neuen NHR-Regeln) | 0 % |
| Währung | USD-denominierter Markt | AED (an USD gekoppelt) | EUR (volatil gegenüber USD) | USD |
Die DR gewinnt bei Einstiegspreis und Aufenthaltszugänglichkeit. Sie können zwei hochwertige Wohnungen in Cabarete zum Preis von einer in Lissabon kaufen. Der Renditevorteil ist messbar – 8-12 % brutto in der Hochsaison gegenüber 5-6 % in Portugal. Und Sie navigieren nicht durch das EUR/USD-Wechselkursrisiko.
Dubai bietet ähnliche Steuervorteile, erfordert jedoch erheblich mehr Kapital. Panama ist preislich näher, aber es fehlt an Tourismusinfrastruktur und Strandkultur, die die Mietnachfrage antreiben.
Die Nordküste konkurriert nicht mit diesen Märkten in Bezug auf Prestige. Sie konkurriert in Bezug auf Rendite, Zugänglichkeit und das Verhältnis von Lebensstil zu Kosten.
Die Finanzierungsrealität
Dominikanische Banken finanzieren bis zu 70 % des geschätzten Wertes für ausländische Käufer. Die Zinssätze liegen derzeit bei 8,25-9,00 % USD fest für 1-5 Jahre. Scotiabank und Banco Popular sind die Hauptkreditgeber.
Bei 8,5 % Zinsen frisst Ihre Finanzierungskosten etwa die Hälfte Ihrer Mietrendite auf. Eine Immobilie, die 7 % Nettorendite generiert, liefert nach Schuldendienst nur 3-3,5 % Rendite. Das ist nicht attraktiv.
Deshalb schließen 65 % der ausländischen Transaktionen mit Bargeld. Die Mathematik begünstigt es.
Aber Barzahler haben auch Verhandlungsmacht. Ein Verkäufer, der einem finanzierten Angebot gegenübersteht, weiß, dass der Käufer 60-90 Tage für die Bankgenehmigung, Bewertung und Kreditprüfung benötigt. Ein Barzahler kann in 30 Tagen schließen. Diese Geschwindigkeit ist einem motivierten Verkäufer 5-10 % wert.
Wenn Sie finanzieren, konzentrieren Sie sich ausschließlich auf hochrentable, schlüsselfertige Immobilien, bei denen die Mieteinnahmen die Hypothekenzahlung plus Betriebskosten decken. Alles andere wird zu einem Cashflow-Drain.
Die Prognose für 2026
Die Immobilien an der Strandpromenade von Cabarete werden voraussichtlich 2025-2026 aufgrund von Landknappheit um 4-6 % an Wert gewinnen. Die Küstenlinie ist endlich. Die Anzahl der bebaubaren Grundstücke am Meer schrumpft. Entwickler ziehen ins Landesinnere oder bauen vertikal.
Langfristige Mietrenditen werden wahrscheinlich bei 5-7 % netto bleiben. Kurzfristige Ferienvermietungsrenditen in erstklassigen Lagen (Kite Beach, Encuentro Beach) sollten 8-12 % brutto halten, vorausgesetzt, Sie halten wettbewerbsfähige Infrastruktur (Solar, Starlink, moderne Ausstattung) aufrecht.
Die Inflation in der DR betrug im Dezember 2024 3,35 % im Jahresvergleich – eine der niedrigsten Raten in Lateinamerika. Die Zentralbank hat relative Stabilität bewahrt. Ihr USD-denominiertes Vermögen gewinnt in einem Niedriginflationsumfeld an Wert, was selten ist.
Die Risikofaktoren:
Die Instabilität des Netzes bleibt ungelöst. Budgetieren Sie für Solar, wenn Sie etwas kaufen, das vor 2020 gebaut wurde.
Titelprobleme bestehen fort. Überspringen Sie niemals die Deslinde-Überprüfung.
Die Qualität des Inventars ist ungleichmäßig. Das "A-Klasse"-Angebot ist knapp, was die Preise stützt, aber auch bedeutet, dass Sie es sich nicht leisten können, für eine mittelmäßige Immobilie zu viel zu bezahlen.
Das politische Risiko ist gering, aber nicht null. Die derzeitige Regierung ist pro-Tourismus und pro-Investition, aber Wahlen finden statt. Diversifizieren Sie, wenn Sie signifikantes Kapital einsetzen.
Was Barzahler jetzt tun sollten
Zielen Sie auf das "veraltete" Inventar – Immobilien, die über 180 Tage gelistet sind. Diese Verkäufer sind müde. Sie sind oft bereit, 12-18 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis zu verhandeln, insbesondere wenn Sie schnell schließen können.
Suchen Sie nach Immobilien, die kosmetische Renovierungen benötigen, anstatt strukturelle Arbeiten. Eine Investition von 25.000 $ in neue Geräte, Farbe und moderne Armaturen kann die Mieteinnahmen um 20-30 % und die Belegung um 10-15 % steigern.
Überprüfen Sie den Deslinde, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn er fehlt, verhandeln Sie eine Preisreduzierung in Höhe der Kosten und Verzögerung der Fertigstellung selbst (typischerweise 5.000-8.000 $).
Priorisieren Sie Immobilien mit bestehenden Solaranlagen oder Platz, um sie hinzuzufügen. Das Autonomie-Premium ist real und wächst.
Was finanzierte Käufer vermeiden sollten
Finanzieren Sie keine Immobilie, die erhebliche Renovierungen erfordert. Ihr Schuldendienst plus Renovierungskosten werden Ihren Cashflow für 12-24 Monate töten.
Kaufen Sie nicht in Entwicklungen mit hohen HOA-Gebühren (über 200 $/Monat), es sei denn, die Annehmlichkeiten rechtfertigen Premium-Mietpreise. Hohe Gebühren komprimieren Ihre Nettorendite.
Gehen Sie nicht davon aus, dass die Wertsteigerung Sie rettet. Kaufen Sie zuerst für den Cashflow. Die Wertsteigerung ist ein Bonus, nicht die Strategie.
Was Verkäufer wissen sollten
Wenn Sie eine "A-Klasse"-Immobilie besitzen – sauberer Titel, moderne Infrastruktur, erstklassige Lage – halten Sie bis 2026. Der Inventarknappheit für Qualitätseinheiten wird wahrscheinlich eine Preissteigerung von 4-6 % unterstützen.
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Arbeit benötigt oder Titelkomplikationen hat, preisen Sie sie jetzt aggressiv. Je länger sie steht, desto mehr Verhandlungsmacht gewinnen Käufer.
Wenn Sie verkaufen, um einen anderen Kauf zu finanzieren, überlegen Sie sich die Opportunitätskosten. Die Mietrenditen hier betragen 5-7 % netto. Können Sie dieses Kapital woanders einsetzen und diese Rendite nach Steuern und Transaktionskosten übertreffen?
Zusammenfassung: Checkliste für die Due Diligence von Investoren
Bevor Sie eine Anzahlung für eine Immobilie in der Dominikanischen Republik überweisen, überprüfen Sie Folgendes:
[ ] Rechtlich: Bestätigen Sie, dass die Immobilie einen abgeschlossenen Deslinde hat (Gesetz 108-05 GPS-verifizierter Titel, erlassen 2005). Fordern Sie eine Kopie vom Verkäufer an und überprüfen Sie sie mit den Aufzeichnungen des Grundbuchamts in Puerto Plata. Immobilien ohne dies können nicht finanziert oder sauber übertragen werden.
[ ] Finanziell: Berechnen Sie die Gesamtkosten einschließlich der 3 % Übertragungssteuer (es sei denn, CONFOTUR-befreit), 1 % Anwaltskosten und 1 % sonstige Abschlusskosten. Budgetieren Sie 5 % des Kaufpreises für die gesamten Abschlusskosten.
[ ] Infrastruktur: Überprüfen Sie das elektrische System und die Internetverbindung. Immobilien, die vom Netz abhängig sind und keine Solar-Backup haben, werden Belegungsprobleme haben. Starlink ist jetzt Standard für ernsthafte Mietimmobilien.
[ ] Steuerstatus: Überprüfen Sie den CONFOTUR-Status, wenn der Entwickler Steuerbefreiungen beansprucht. Überprüfen Sie die offizielle Liste der genehmigten Projekte des Tourismusministeriums. Befreiungen gelten nur für Erstkäufer in neu genehmigten Entwicklungen.
[ ] Aufenthalt: Wenn Sie planen, das Pensionado-Visum zu nutzen, bestätigen Sie, dass Ihr Renten- oder Sozialversicherungseinkommen die Schwelle von 1.500 $/Monat erfüllt und erhalten Sie einen offiziellen Einkommensnachweis, bevor Sie den Antrag stellen.
[ ] Mietpotenzial: Überprüfen Sie die tatsächlichen Belegungsdaten für vergleichbare Immobilien auf AirDNA oder VRBO. Verlassen Sie sich nicht auf Entwicklerprognosen. Realistische Bruttorenditen für Kurzzeitvermietungen in erstklassigen Cabarete-Lagen liegen bei 8-12 %; langfristige Renditen bei 5-7 % netto.
[ ] Titelversicherung: Erwägen Sie den Kauf einer Titelversicherung, wenn verfügbar. Während dies in der DR nicht Standard ist, bieten einige internationale Versicherer jetzt Policen für Immobilien mit verifizierten Deslindes an.
[ ] Währungsrisiko: Verstehen Sie, dass, obwohl Immobilien in USD bepreist sind, Betriebskosten (Strom, Immobilienverwaltung, HOA-Gebühren) in dominikanischen Pesos bezahlt werden. Budgetieren Sie für geringfügige Währungsschwankungen, obwohl der Peso relativ stabil geblieben ist (3,35 % Inflation im Jahr 2024).
Das letzte Wort
Immobilien in der Dominikanischen Republik sind kein Schnell-reich-werden-Schema. Es ist eine kalkulierte Investition in einen USD-denominierten Markt mit strukturellen Renditevorteilen, vorausgesetzt, Sie navigieren durch die betriebliche Komplexität.
Das Paar, das fast die Immobilie ohne Deslinde gekauft hätte? Sie fanden schließlich eine schlüsselfertige Wohnung in einer CONFOTUR-zugelassenen Entwicklung in der Nähe von Encuentro Beach. Sauberer Titel. Solaranlage. Starlink. Sie zahlten 220.000 $, vermieden die 3 % Übertragungssteuer und erzielen derzeit 9,2 % Bruttorendite durch Kurzzeitvermietungen, die von einer lokalen Immobilienverwaltungsgesellschaft verwaltet werden.
Sie kamen dorthin, indem sie die Arbeit erledigten, die der erste Verkäufer hoffte, dass sie überspringen würden: den Titel zu überprüfen, die Steuerstruktur zu verstehen und für die Infrastruktur zu budgetieren, die eine Immobilie vermietbar anstatt nur bewohnbar macht.
Der Markt bietet Anfang 2026 echte Chancen. Die 4,39 Milliarden US-Dollar an ausländischen Direktinvestitionen und 10,3 Millionen jährlichen Besucher im Jahr 2024 sind kein Hype. Aber die Gelegenheit existiert innerhalb eines Rahmens lokaler Komplexität, der Sorgfalt belohnt und Annahmen bestraft.
Überprüfen Sie zuerst. Vertrauen Sie später. Und überweisen Sie niemals, niemals eine Anzahlung, bevor ein qualifizierter Anwalt den Titel überprüft hat.
Wenn Sie ernsthaft daran interessiert sind, bestimmte Immobilien an der Nordküste zu bewerten, unterhält meine Firma direkte Kontakte zum Grundbuchamt in Puerto Plata und kann den Titelstatus innerhalb von 48 Stunden überprüfen. Die 1.500 $ Anwaltsgebühr für die rechtliche Überprüfung ist die billigste Versicherung, die Sie jemals kaufen werden.
