Sie suchen wahrscheinlich nach Häusern zum Verkauf in Puerto Plata, weil Ihnen jemand ein PDF mit schönen Renderings und einer Zahl gezeigt hat, die mit "% jährliche Rendite" endet. Vielleicht waren es 10%. Vielleicht waren es 12%. Die Zahl spielt keine Rolle, denn sie ist wahrscheinlich falsch.
Falsch nicht im Sinne von Lügen – obwohl einige das tun – sondern falsch im Sinne von, dass sie Ihnen die Einnahmenzeile oben in der Tabelle zeigen und so tun, als ob die darunter liegenden Ausgabenzeilen nicht existieren. Ich überprüfe seit 1986 Immobilienverträge in dieser Provinz, und der häufigste Fehler, den ich sehe, sind Investoren, die Bruttomieteinnahmen mit dem Geld verwechseln, das tatsächlich auf ihrem Bankkonto erscheint, nachdem der Immobilienverwalter seinen Anteil genommen hat, nachdem Edenorte ihnen 200 $ für den Betrieb der Klimaanlage im August in Rechnung gestellt hat und nachdem sie die Wasserpumpe ersetzt haben, die durch Salzwasser korrodiert ist.
Wenn Sie ernsthaft an Puerto Plata Villen zum Verkauf oder Eigentumswohnungen zum Verkauf in Puerto Plata interessiert sind, müssen Sie das Netto-Betriebseinkommen verstehen. Nicht weil es bei einer Cocktailparty beeindruckend klingt, sondern weil es die einzige Zahl ist, die Ihnen sagt, ob Sie Vermögen aufbauen oder den Urlaub eines anderen subventionieren.
Wichtige Erkenntnisse
- Reale Renditen: Tatsächliche Netto-Mieterträge in Puerto Plata liegen nach allen Ausgaben zwischen 5,9% und 7,5% – nicht die 10-12% Bruttozahlen in Marketingmaterialien
- CONFOTUR-Vorteil: Gesetz 158-01 beseitigt die 3% Übertragungssteuer und 1% jährliche Grundsteuer für 15 Jahre, übertragbar auf zukünftige Käufer
- Titelüberprüfung: Gesetz 108-05 erfordert ein Deslinde (GPS-Grenzzertifikat) für den rechtlichen Transfer – niemals ohne abschließen
- Versteckte Kosten: Budgetieren Sie 4,5-5,5% des Kaufpreises für Abschlusskosten, plus 1,5% jährlich für tropische Wartungsreserven
- Flughafeneinfluss: VINCI's $830M Investition in den internationalen Flughafen Gregorio Luperón bis 2060 ist der primäre Infrastrukturantrieb für die Wertsteigerung an der Nordküste
Die Fallstudie: Einheit 402 (Die, die niemand Ihnen zeigen will)
Lassen Sie mich Ihnen eine echte Transaktion zeigen, die wir im Q3 2024 abgeschlossen haben. Zwei-Zimmer-Wohnung in einer geschlossenen Gemeinschaft fünfzehn Minuten vom internationalen Flughafen Gregorio Luperón entfernt. Meerblick. Pool. Sicherheit. Das Inserat versprach "schlüsselfertige Investitionsmöglichkeit mit starker Mietgeschichte".
Kaufpreis: $350,000
Abschlusskosten (5%): $17,500
Möbelpaket: $25,000
Gesamtinvestiertes Kapital: $392,500
Diese letzte Zeile ist wichtig. Sie können keinen leeren Betonblock vermieten. Die $25,000 für Möbel sind nicht optional, wenn Sie auf Airbnb konkurrieren wollen. Marketingmaterialien lieben es, Renditen basierend auf dem Kaufpreis allein zu berechnen, aber Ihr Geld ist in den gesamten $392,500 gebunden, nicht nur in den $350,000, die Sie dem Verkäufer bezahlt haben.
Das Inserat bewarb Bruttomieteinnahmen von $60,000 jährlich. Diese Zahl war technisch korrekt – wenn Sie die Einheit 365 Tage im Jahr zu Spitzenpreisen vermieten und nie einen Dollar für irgendetwas ausgeben. Hier ist, was tatsächlich passiert ist:
Bruttoeinnahmen (realistische Belegung): $52,000
Immobilienverwaltung (25%): -$13,000
Strom (Klimaanlage 6 Monate): -$1,800
HOA-Gebühren: -$3,600
Internet (Starlink): -$600
Versicherung: -$1,400
Wartungsreserve (1,5%): -$5,250
Grundsteuer (IPI): -$1,800
Netto-Betriebseinkommen: $24,550
Das ist eine 6,26% Rendite auf das tatsächlich investierte Kapital. Nicht 12%. Nicht einmal 8%. Etwas über 6%.
Ist das schlecht? Nicht unbedingt. Eine 6% Rendite in USD auf ein hartes Asset in einem wachsenden Markt schlägt die 4%, die Sie von einer Anleihe bekommen könnten, und es berücksichtigt keine Wertsteigerung. Aber es ist ehrlich. Und Ehrlichkeit ist der einzige Weg, eine Entscheidung zu treffen, die Sie in drei Jahren nicht bereuen werden, wenn der Wassererhitzer explodiert und Sie feststellen, dass Ihr "passives Einkommen" erfordert, dass Sie jeden zweiten Monat Geld in die Dominikanische Republik überweisen.
Wohin das Geld tatsächlich geht (Der Verlust)
Die Immobilienverwaltung nimmt 25%, wenn Sie eine seriöse Firma nutzen. Sie werden Inserate sehen, die "nur 15%" behaupten, aber das sind normalerweise Langzeitmietraten oder Firmen, die nicht ans Telefon gehen, wenn der Gast sich um 2 Uhr morgens ausgesperrt hat. Kurzzeit-Ferienvermietungen erfordern jemanden, der die Reinigung koordiniert, Check-ins abwickelt, Wartungsanrufe verwaltet und sich um den Gast kümmert, der sich darüber beschwert, dass der Strand Wellen hat. Dieser Service kostet 20-25% der Bruttoeinnahmen. Wenn Sie denken, dass Sie es selbst von Toronto oder München aus verwalten können, liegen Sie falsch. Ich habe Leute gesehen, die es versucht haben. Es funktioniert nicht.
Strom ist der stille Killer. Edenorte berechnet gestaffelte Tarife, und wenn Sie die Klimaanlage für Gäste laufen lassen, die sie 24/7 eingeschaltet lassen, zahlen Sie über $0,30 pro Kilowattstunde in den höheren Verbrauchsstufen – insbesondere, wenn Sie monatlich über 700 kWh verbrauchen, was Sie in die BTS-2-Tarifstufe bringt. Eine 1.800 Quadratfuß große Wohnung mit zentraler Klimaanlage kann während der Hochsaison leicht $200-$250 pro Monat erreichen. Das sind $2.400 jährlich, nicht die $600, die der Entwickler beiläufig während der Verkaufspräsentation erwähnte.
HOA-Gebühren in Strandgemeinschaften liegen im Durchschnitt zwischen $150 und $400 monatlich, abhängig von den Annehmlichkeiten. Ocean Village berechnet etwa $2,50 pro Quadratmeter pro Monat. Für eine 100-Quadratmeter-Einheit sind das $250 monatlich oder $3.000 jährlich. Dies deckt die Poolwartung, Sicherheit, Versicherung für Gemeinschaftsbereiche und manchmal Wasser ab. Es ist nicht verhandelbar und steigt alle paar Jahre.
Internet ist wichtiger, als Sie denken. Starlink hat das Spiel für Remote-Arbeiter verändert, kostet aber RD$2.900 monatlich (etwa $50 USD). Glasfaser von Claro oder Altice kostet $30-$50 für anständige Geschwindigkeiten. Wenn Ihr Inserat "perfekt für digitale Nomaden" bewirbt, benötigen Sie zuverlässiges Internet, und das sind mindestens weitere $600 jährlich.
Die Versicherung für eine Küstenimmobilie mit Hurrikandeckung kostet typischerweise 1% bis 1,5% des Wiederbeschaffungswerts der Struktur. Nicht das Land – das Gebäude. Für eine $350.000 Wohnung, bei der das Land vielleicht $100.000 dieses Werts ausmacht, versichern Sie $250.000 der Struktur. Das sind $2.500 bis $3.750 jährlich. Ich habe $1.400 im obigen Beispiel verwendet, weil es sich um ein älteres Gebäude mit niedrigeren Wiederbeschaffungskosten handelte, aber neuere Bauten werden höher sein.
Die Wartungsreserve ist das, was Amateure von Profis trennt. Salzwasser korrodiert alles. Feuchtigkeit verzieht Holz. UV zerstört Oberflächen. Sie müssen jährlich 1,5% des Immobilienwerts für Reparaturen budgetieren, die nicht von der Versicherung abgedeckt sind. Klimaanlagen fallen aus. Wassererhitzer lecken. Fliesen reißen. Wenn Sie dafür kein Geld zurücklegen, werden Sie es aus eigener Tasche finanzieren, wenn es passiert, und es passiert immer.
Die Grundsteuer – das IPI – beträgt jährlich 1% auf den Wert, der RD$10.190.833 (etwa $172.000 USD ab 2025) übersteigt. Für eine $350.000 Immobilie zahlen Sie 1% auf etwa $178.000, was $1.780 jährlich entspricht. Es sei denn, die Immobilie hat CONFOTUR-Status, in diesem Fall zahlen Sie fünfzehn Jahre lang nichts. Dazu kommen wir noch.
Die drei Jahreszeiten (Oder warum 100% Belegung eine Fantasie ist)
Die Hochsaison läuft von Dezember bis März. Dies ist die Zeit, in der Kanadier dem Schnee entfliehen und Amerikaner ihre Winterfluchten buchen. In diesen vier Monaten können Sie 80-90% Belegung zu Premiumpreisen erreichen. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung könnte für $250-$350 pro Nacht vermietet werden. Hier erzielen Sie 60% Ihres Jahresumsatzes.
Die Zwischensaison ist von April bis Juli. Die Belegung sinkt auf 50-60%. Die Preise sinken auf $150-$200 pro Nacht. Sie sind immer noch profitabel, aber kaum. Dies ist die Zeit, in der Sie hoffen, dass die Klimaanlage nicht kaputt geht, weil Sie nicht die Marge haben, um eine $1.200 Reparatur zu decken, ohne in Ihre Renditen einzugreifen.
Die Nebensaison ist von August bis Oktober. Hurrikansaison. Die Schulen sind wieder in Betrieb. Amerikaner reisen nicht. Die Belegung kann auf 30-40% sinken, und in einigen Jahren werden Sie Wochen ohne Buchungen haben. September und Oktober sind die Monate, in denen Sie Geld verlieren. Ihre festen Kosten – HOA, Versicherung, Internet – hören nicht auf, aber die Einnahmen tun es. Dies ist die Realität, die in Marketingbroschüren übersprungen wird.
Wenn Ihnen jemand sagt, dass seine Immobilie 85% jährliche Belegung erzielt, lügt er entweder oder er preist so niedrig, dass er während der Hochsaison Geld auf dem Tisch liegen lässt. Eine realistische jährliche Belegungsrate für eine gut verwaltete Ferienwohnung in Puerto Plata liegt bei 60-70%. Alles darüber hinaus ist ein Bonus, kein Plan.
Die CONFOTUR-Lücke (Warum einige Immobilien tatsächlich lohnenswert sind)
Das Gesetz 158-01, das Tourismusförderungsgesetz, schuf die CONFOTUR-Zertifizierung für genehmigte Tourismusprojekte. Wenn eine Immobilie den CONFOTUR-Status hat, vermeiden Sie die 3% Übertragungssteuer beim Kauf, zahlen fünfzehn Jahre lang keine jährliche Grundsteuer und sind für denselben Zeitraum von der 27% Steuer auf Mieteinnahmen befreit.
Bei einem Kauf von $350.000 spart Ihnen diese 3% Übertragungssteuerbefreiung sofort $10.500. Die jährliche Grundsteuerbefreiung spart Ihnen $1.780 pro Jahr oder $26.700 über fünfzehn Jahre. Die Befreiung von der Mieteinnahmensteuer ist schwerer zu quantifizieren, da sie von Ihrer Struktur abhängt, aber für einen ausländischen Investor kann sie erhebliche Einsparungen darstellen.
Das entscheidende Detail: Diese Vorteile werden auf den nächsten Käufer übertragen. Wenn Sie die Immobilie im siebten Jahr verkaufen, erbt der neue Eigentümer acht Jahre verbleibende Steuerbefreiungen. Dies macht CONFOTUR-Immobilien liquider und einfacher zu einem Premiumpreis zu verkaufen, da der Käufer nicht nur Immobilien kauft – er kauft einen Steuervorteil.
Nicht jede neue Entwicklung qualifiziert sich. Das Projekt muss eine spezifische CONFOTUR-Resolution-Nummer haben, die vom Tourismusministerium ausgestellt wurde. Entwickler lieben es, das Wort "CONFOTUR-geeignet" in ihrem Marketing zu verwenden, was bedeutungslos ist. Entweder hat das Projekt die Resolution oder es hat sie nicht. Wir überprüfen dies, bevor ein Kunde einen Kaufvertrag unterschreibt, weil ich zu viele Käufer gesehen habe, die davon ausgehen, dass sie die Steuervorteile erhalten, nur um beim Abschluss zu entdecken, dass der Entwickler den Antragsprozess nie abgeschlossen hat.
| Steuer/Gebühr | Standard-Immobilie | CONFOTUR-Immobilie | 15-Jahres-Einsparungen |
|---|---|---|---|
| Übertragungssteuer (3%) | $10,500 | $0 | $10,500 |
| Jährliche Grundsteuer (IPI) | $1,780/Jahr | $0/Jahr | $26,700 |
| Mieteinnahmensteuer | 27% | 0% | Variiert je nach Einkommen |
| Gesamte direkte Einsparungen | — | — | $37,200+ |
Das Titelproblem (Gesetz 108-05 und warum Sie dies nicht überspringen können)
Die Dominikanische Republik verwendet das Torrens-System, was bedeutet, dass die Regierung garantiert, dass das Titelzertifikat der endgültige Eigentumsnachweis ist. Das klingt beruhigend, bis Sie feststellen, dass ältere Immobilien – alles, was vor 2009 verkauft wurde – möglicherweise kein Deslinde haben, das das unter Gesetz 108-05 erforderliche GPS-verifizierte Grenzzertifikat ist.
Ein Deslinde ist nicht nur eine Vermessung. Es ist ein gerichtlicher Prozess, der die Genehmigung des Gerichts erfordert, um die genauen GPS-Koordinaten der Grundstücksgrenzen zu bestätigen. Ohne es können Sie keine Hypothek von einer lokalen Bank erhalten, und technisch können Sie den Titel nicht legal übertragen. Einige Verkäufer werden versuchen, mit nur einer "Constancia Anotada" abzuschließen, die eine ältere Form der Titeldokumentation ist, die nicht mehr ausreicht.
Wir hatten 2023 einen Kunden, der zwei Tage vor dem Abschluss einer Villa in Costambar war, als wir entdeckten, dass die Immobilie kein Deslinde hatte. Der Verkäufer bestand darauf, dass es nicht notwendig sei, weil "jeder in der Nachbarschaft weiß, wo die Grenzen sind." So funktioniert das Immobilienrecht nicht. Wir bestanden darauf, den Deslinde-Prozess vor dem Abschluss abzuschließen, was die Transaktion um vier Monate verzögerte und den Verkäufer $2.800 kostete. Der Kunde war frustriert über die Verzögerung. Drei Monate nach dem Abschluss versuchte der Nachbar zu behaupten, ein Teil der Einfahrt befinde sich auf seinem Land. Da wir das Deslinde hatten, wurde der Streit in einer Gerichtsverhandlung gelöst. Ohne es hätte der Fall jahrelang dauern können.
Die Titelsuche – die Certificación de Estado Jurídico – muss vom Registro de Títulos erhalten werden, um zu bestätigen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und um nach Pfandrechten oder Hypotheken zu suchen. Dies ist eine Standard-Due-Diligence, aber es ist nicht automatisch. Sie benötigen einen Anwalt, um es zu beantragen, und das Registerbüro kann je nach Arbeitsaufkommen zwischen drei Tagen und drei Wochen benötigen, um das Dokument zu erstellen.
Wir überprüfen auch den IPI-Status bei der DGII, da eine Immobilie nicht legal übertragen werden kann, wenn unbezahlte Grundsteuern vorliegen. Ich habe gesehen, wie Geschäfte in letzter Minute scheiterten, weil der Verkäufer drei Jahre Rücksteuern schuldete und annahm, der Käufer würde sich einfach darum kümmern. So funktioniert das nicht. Der Verkäufer zahlt die Rücksteuern oder das Geschäft kommt nicht zustande.
Der Bergantin-Effekt (Warum Timing wichtig ist)
Das Punta Bergantin-Projekt ist die größte Infrastrukturinvestition in der Provinz Puerto Plata in den letzten zwanzig Jahren. Die Regierung unterstützt ein Tourismuszentrum mit 4.500 Hotelzimmern, 2.000 Wohneinheiten, einem Filmstudio, das mit Vin Diesels One Race Films verbunden ist, und einem Innovationszentrum. Das Projekt soll 20.000 Arbeitsplätze schaffen.
Das ist nicht spekulativ. Der Bau hat begonnen. Hyatt und Melia haben Vereinbarungen für Markenhotels unterzeichnet. Der Einfluss auf die umliegenden Immobilienwerte ist bereits sichtbar. Die Preise für unbebautes Land in den Gebieten Montellano und Cangrejos – östlich des Projektstandorts – sind allein im Jahr 2024 um 15-20% gestiegen.
Der Grund, warum dies für Käufer von Häusern zum Verkauf in Puerto Plata wichtig ist, ist, dass die Wertsteigerung nicht gleichmäßig verteilt ist. Immobilien innerhalb einer fünfzehnminütigen Fahrt von Bergantin sehen schnellere Wertsteigerungen als Immobilien in Sosua oder Cabarete, die bereits entwickelt und gesättigt sind. Wenn Sie rein für Kapitalwertsteigerung statt Mieteinnahmen kaufen, ist die Nähe zu Bergantin die Variable, die am meisten zählt.
Aber Timing hat zwei Seiten. Sobald Bergantin voll funktionsfähig ist und die 4.500 Hotelzimmer online sind, wird der Kurzzeitvermietungsmarkt in Puerto Plata zunehmendem Wettbewerb ausgesetzt sein. Derzeit hat die Nordküste im Vergleich zu Punta Cana ein begrenztes Hotelangebot, weshalb Ferienvermietungen gut abschneiden. Wenn Bergantin diese Kapazität hinzufügt, wird ein Teil der Nachfrage auf Hotels umschwenken, was bedeutet, dass Ferienvermieter im Preis oder bei den Annehmlichkeiten konkurrieren müssen. Das ist kein Grund, nicht zu investieren – es ist ein Grund, strategisch zu sein, was Sie kaufen und wo.
Der Flughafenanker (Warum VINCI's $830M Engagement die Rechnung ändert)
Der internationale Flughafen Gregorio Luperón ist der Grund, warum Immobilien in Puerto Plata für ausländische Käufer machbar sind. Ohne zuverlässige Flugverbindungen spielt nichts anderes eine Rolle. VINCI Airports hat kürzlich ihren Konzessionsvertrag bis 2060 verlängert und sich zu einem Investitionsplan von $830 Millionen für ihre Flughäfen in der Dominikanischen Republik, einschließlich POP, verpflichtet.
Der Passagierverkehr am POP wuchs 2024 um 19% im Vergleich zu den Vor-Pandemie-Niveaus. Der Flughafen bietet jetzt Direktflüge von Miami, New York (JFK und Newark), Toronto, Montreal und ausgewählten europäischen Drehkreuzen an. Die Erweiterung konzentriert sich auf die Gewinnung neuer Strecken, was direkt mit einer erhöhten Nachfrage nach Ferienvermietungen und Zweitwohnungen korreliert.
Die Frachtkapazitäts-Upgrades sind ebenso wichtig. Bessere Frachtanlagen bedeuten zuverlässigere Lieferketten für importierte Waren, was von Bedeutung ist, wenn Sie eine Immobilie einrichten oder hier dauerhaft leben. Der Unterschied zwischen drei Wochen auf einen Ersatzkühlschrank warten und drei Tagen ist der Unterschied zwischen einem handhabbaren Ärgernis und einem finanziellen Verlust.
Die FBO (Fixed Base Operator) Terminal-Upgrades richten sich an die Privatluftfahrt, was signalisiert, dass VINCI erwartet, dass vermögende Privatpersonen weiterhin Puerto Plata als Basis nutzen. Diese Demografie treibt die Nachfrage nach Luxusvillen in geschlossenen Gemeinschaften wie Sea Horse Ranch und Casa Linda, wo Immobilien routinemäßig für $1-3 Millionen verkauft werden.
Der Flughafen ist fünfzehn Minuten von den meisten Investitionsgebieten in Puerto Plata und Sosua entfernt. Vergleichen Sie das mit Punta Cana, wo Verkehrsstaus bedeuten, dass eine dreißigminütige Fahrt in der Hochsaison zu einer Stunde werden kann. Die Nähe zu einem modernisierten internationalen Flughafen ist nicht nur eine Annehmlichkeit – sie ist ein grundlegender Treiber für Immobilienwerte.
Die Aufenthaltsberechnung (Warum $200.000 mehr als Immobilien kaufen)
Ausländer, die mindestens $200.000 USD in dominikanische Immobilien investieren, können sich für eine Investitionsaufenthaltsgenehmigung qualifizieren, die einen schnellen Weg zur Staatsbürgerschaft in nur sechs Monaten bis zwei Jahren bietet. Dies ist erheblich schneller als der Standardaufenthaltsprozess, der sieben Jahre erfordert, bevor Sie die Staatsbürgerschaft beantragen können.
Das Pensionado-Visum ist eine Alternative für Rentner, die ein stabiles monatliches Renteneinkommen von $1.500 USD (plus $250 pro Angehörigem) nachweisen können. Unter Gesetz 171-07 sind Pensionado-Visuminhaber von Steuern auf Haushaltswaren und persönliche Autos befreit, die ins Land gebracht werden, was $10.000-$15.000 sparen kann, wenn Sie ein Fahrzeug importieren.
Das Rentista-Visum erfordert den Nachweis von $2.000 USD monatlichem passivem Einkommen für die letzten fünf Jahre. Dies ist für jüngere Investoren gedacht, die von Mieteinnahmen oder Dividenden leben, anstatt von Renten. Die Einkommensanforderung ist höher als beim Pensionado, da die Regierung annimmt, dass jüngere Antragsteller mehr Nachfrage nach Infrastruktur und Dienstleistungen stellen werden.
Der Aufenthalt ist der einzige legale Weg, um einen dominikanischen Führerschein zu erhalten und ein Fahrzeug langfristig zu versichern. Touristen können mit ihrem Führerschein aus ihrem Heimatland neunzig Tage lang fahren, aber danach benötigen Sie einen lokalen Führerschein. Ohne Aufenthalt stecken Sie in einer bürokratischen Schleife von Visaverlängerungen und temporären Genehmigungen fest.
Aufenthaltsanträge müssen zunächst in Ihrem Heimatland über das dominikanische Konsulat oder über die spezialisierte Ventanilla in Santo Domingo eingereicht werden. Sie können nicht einfach in das Migrationsbüro in Puerto Plata gehen und den Prozess starten. Dies überrascht viele Käufer, da sie annehmen, dass sie es lokal nach dem Immobilienkauf erledigen können.
Die Lebensstilsteuer (Was die Broschüre nicht erwähnt)
Die Stromtarife bei Edenorte sind gestaffelt, und Hochverbraucher – dazu gehört jede Immobilie mit zentraler Klimaanlage – zahlen über $0,30 pro Kilowattstunde. Dies ist fast doppelt so hoch wie der US-Durchschnitt. Solarmodule sind jetzt eine realistische Option aufgrund des Net-Metering-Gesetzes der Dominikanischen Republik, das es Hausbesitzern ermöglicht, überschüssigen Strom ins Netz zu verkaufen. Die Amortisationszeit für eine Solaranlage beträgt typischerweise drei bis vier Jahre, danach erzeugen Sie kostenlosen Strom.
Die Wasserversorgung ist inkonsistent. Öffentliches Wasser von CORAAPPLATA kann unregelmäßig sein, weshalb 95% der Luxusimmobilien auf Zisternen – Backup-Wassertanks – und Wasserlieferungen per LKW während Trockenperioden angewiesen sind. Eine LKW-Ladung Wasser kostet $30-$40 USD und reicht einem durchschnittlichen Haushalt zwei bis drei Wochen. Dies ist keine Krise, aber es ist eine betriebliche Realität, die Käufer, die an zuverlässige kommunale Wassersysteme gewöhnt sind, verstehen müssen.
Das Internet hat sich mit dem Ausbau der Glasfaser von Claro und Altice erheblich verbessert, die jetzt Geschwindigkeiten von bis zu 300 Mbps in städtischen Zentren für etwa $60 monatlich anbieten. Starlink ist die Rückfalloption für ländliche Immobilien, wo Glasfaser nicht verfügbar ist. Die Hardware kostet etwa $460 USD, und der monatliche Service beträgt $50 USD. Für Remote-Arbeiter ist zuverlässiges Internet unverzichtbar, und beide Optionen sind jetzt machbar.
Die Gesundheitsversorgung konzentriert sich in der Stadt Puerto Plata. Das Centro Médico Bournigal ist eine 120-Betten-Einrichtung, die von der Medical Tourism Association akkreditiert ist und internationale Versicherungen wie BlueCross BlueShield International akzeptiert. Für Routinepflege ist die Qualität vergleichbar mit nordamerikanischen Standards. Bei schweren Notfällen fliegen viele Expats nach Santo Domingo oder Miami, weshalb eine medizinische Evakuierungsversicherung empfohlen wird.
Die Lebenshaltungskosten in Puerto Plata sind etwa 30-40% niedriger als in Miami, ohne Miete. Verbraucherpreise – Lebensmittel, Restaurants, Versorgungsleistungen – sind deutlich günstiger. Die Supermärkte Jumbo und Sirena führen importierte US-Marken, was die Lebensstil-Lücke für Expats, die vertraute Produkte wünschen, verringert. Haushaltshilfe ist erschwinglich, mit Teilzeit-Haushälterinnen oder Gärtnern, die $15-$25 pro Tag verlangen.
Der Vergleich (Warum Puerto Plata vs. Barbados nicht einmal knapp ist)
Luxus-Küstenimmobilien in Puerto Plata kosten im Durchschnitt $1.600-$2.200 pro Quadratmeter. In Barbados schauen Sie auf $3.500+. In Turks- und Caicosinseln $6.000+. Die Dominikanische Republik ist nicht "billig" – sie ist angemessen für einen aufstrebenden Markt mit starken Fundamentaldaten bepreist.
Bruttomieterträge in Sosua und Cabarete liegen im Durchschnitt bei 7-10%, verglichen mit 3-5% in gesättigteren karibischen Märkten wie den Bahamas. Die Dominikanische Republik ist die größte Wirtschaft in der Karibik mit der am meisten diversifizierten Einnahmenbasis. Tourismus ist wichtig, aber auch Überweisungen, Landwirtschaft, Bergbau und Fertigung. Wenn ein Sektor verlangsamt, absorbieren die anderen den Schock.
Ausländische Eigentumsrechte sind identisch mit lokalen Eigentumsrechten. Keine Lizenzen für ausländische Landbesitz. Keine Beschränkungen für Küstenimmobilien. Keine Anforderung, mit einem lokalen Bürger zu kooperieren. Sie kaufen das Land, Sie besitzen das Land, und Sie können es an jeden verkaufen. Dies ist nicht in Trinidad, den Britischen Jungferninseln oder mehreren anderen karibischen Gerichtsbarkeiten der Fall, die Beschränkungen für ausländische Käufer auferlegen.
Die Dominikanische Republik begrüßte 2024 über 11 Millionen Besucher und machte sie zum meistbesuchten Ziel in der Karibik. Dieses Volumen schafft einen tiefen Pool potenzieller Mieter, den kleinere Inseln nicht erreichen können. Selbst wenn Ihre Immobilie nur einen winzigen Bruchteil dieses Marktes erfasst, sind die absoluten Zahlen groß genug, um konsistente Buchungen zu generieren.
Die Finanzierung ist zugänglicher als in den meisten karibischen Märkten. Lokale Banken wie Scotiabank und Banco Popular bieten USD-Hypotheken für Ausländer zu Zinssätzen von etwa 8,25-9,5% mit Beleihungswertverhältnissen von bis zu 70% an. Die Kreditwürdigkeitsanforderung beträgt 650+, und Sie müssen Dokumentationen aus Ihrem Heimatland bereitstellen, aber die Option besteht. In vielen kleineren karibischen Territorien sind ausländische Käufer auf Bartransaktionen beschränkt.
Die Falle (Der Constancia Anotada Betrug)
Einige Verkäufer werden versuchen, mit nur einer Constancia Anotada abzuschließen, die eine ältere Form der Titeldokumentation ist, die dem Gesetz 108-05 vorausgeht. Der Verkäufer wird argumentieren, dass sie seit Jahrzehnten ausreicht und dass die Durchführung eines Deslinde unnötige Bürokratie ist.
Das ist falsch. Eine Constancia Anotada ist für die Eigentumsübertragung nicht mehr rechtlich ausreichend. Banken werden keine Hypotheken dagegen ausstellen. Das Titelregister wird die Übertragung ohne Deslinde nicht bearbeiten. Wenn Sie mit nur einer Constancia Anotada abschließen, haben Sie keinen rechtlichen Titel, was bedeutet, dass Sie die Immobilie nicht verkaufen oder vor Gericht verteidigen können, wenn ein Grenzstreit entsteht.
Der Deslinde-Prozess dauert drei bis sechs Monate und kostet $1.500-$3.000, abhängig von der Komplexität der Immobilie. Der Verkäufer sollte dies vor dem Verkauf der Immobilie abschließen, aber viele tun es nicht, weil sie versuchen, die Kosten und Verzögerungen zu vermeiden. Wenn der Verkäufer sich weigert, den Deslinde abzuschließen, gehen Sie weg. Es gibt zu viele ordnungsgemäß betitelte Immobilien auf dem Markt, um Zeit mit einer zu verschwenden, die es nicht ist.
Wir hatten 2022 einen Fall, in dem ein Käufer unseren Rat ignorierte und ein Strandgrundstück mit nur einer Constancia Anotada abschloss, weil der Verkäufer einen $20.000 Rabatt anbot, um die Transaktion zu beschleunigen. Achtzehn Monate später versuchte der Käufer, das Grundstück zu verkaufen, und stellte fest, dass kein Anwalt die Übertragung ohne Deslinde bearbeiten würde. Die nachträgliche Durchführung des Deslinde kostete $4.200 und verzögerte den Verkauf um sieben Monate. Der $20.000 Rabatt verwandelte sich in einen $15.000 Verlust, wenn man die Anwaltskosten, Vermessungskosten und Tragekosten während der Verzögerung berücksichtigt.
Die ehrliche Schlussfolgerung
Eine 6% Netto-Rendite in USD auf ein hartes Asset in einem wachsenden Markt ist nicht aufregend. Es ist langweilig. Aber langweilig ist oft besser als aufregend, wenn aufregend bedeutet, dass Sie auf Wertsteigerung wetten, um negative Cashflows auszugleichen.
Immobilien in Puerto Plata funktionieren, wenn Sie die richtige Immobilie kaufen, den Titel ordnungsgemäß überprüfen, für reale Ausgaben budgetieren und die Bruttoeinnahmenfantasien in den Marketingmaterialien ignorieren. Es funktioniert nicht, wenn Sie passives Einkommen ohne Aufwand erwarten oder wenn Sie den Belegungsraten in der Broschüre glauben.
Die Nordküste ist nicht Punta Cana. Sie ist ruhiger, weniger entwickelt und weniger gesättigt. Das ist entweder ein Vorteil oder ein Nachteil, je nachdem, wonach Sie suchen. Wenn Sie ein schlüsselfertiges Resort-Erlebnis mit garantierter Verwaltung wünschen, hat Punta Cana mehr Optionen. Wenn Sie einen strategischen Einstiegspunkt in einen aufstrebenden Markt mit besseren Renditen und weniger Wettbewerb wünschen, macht Puerto Plata Sinn.
Die rechtliche Überprüfung – Titelsuche, Deslinde-Bestätigung, IPI-Statusprüfung – kostet etwa $1.500 und dauert zwei Wochen. Das ist der Preis dafür, nicht die Person zu sein, die drei Jahre später entdeckt, dass ihre Immobilie nicht verkauft werden kann, weil der Titel nie ordnungsgemäß übertragen wurde. Immobilienunterricht ist teuer. Eine $1.500 rechtliche Überprüfungsgebühr spart oft $150.000 an zukünftigen Problemen.
Wenn Sie Luxusimmobilien in Puerto Plata oder Grundstücke zum Verkauf in Puerto Plata bewerten, zählen die Zahlen mehr als die Fotos. Führen Sie die Berechnungen mit dem Netto-Betriebseinkommen durch, nicht mit den Bruttoeinnahmen. Überprüfen Sie den Titel nach den Standards des Gesetzes 108-05, nicht nach den Zusicherungen des Verkäufers. Budgetieren Sie für die realen Ausgaben, nicht für die optimistischen Prognosen. Und wenn das Geschäft nur bei 100% Belegung mit null Wartungskosten funktioniert, funktioniert es nicht.
Wir überprüfen Titel, berechnen realistisches NOI und überprüfen den CONFOTUR-Status, bevor Kunden sich zu Einzahlungen verpflichten. Das tun wir nicht, weil wir vorsichtig sind – sondern weil wir das seit 1986 tun und gesehen haben, was passiert, wenn Menschen die langweiligen Teile überspringen.
