Letzten Dienstag kam ein Paar aus Toronto mit einem Problem in mein Büro, das ich in diesem Jahr mindestens drei Dutzend Mal gesehen habe. Sie hatten ein vermeintliches Schnäppchen gefunden – ein Grundstück am Strand in Cabarete, das etwa zum halben Marktpreis angeboten wurde. Der Verkäufer hatte ein Titelzertifikat. Er hatte Fotos. Er hatte sogar einen notariell beglaubigten Vertrag zur Unterschrift bereit.
Was er nicht hatte, war ein Deslinde.
Als ich erklärte, dass sie einen Prozentsatz eines größeren Grundstücks ohne rechtlich definierte Grenzen kaufen würden, wurde das Gesicht des Ehemanns blass. "Aber wir haben die Anzahlung schon überwiesen", sagte er.
Wir bekamen den größten Teil davon zurück. Aber nur, weil wir es vor der zweiten Zahlung abfingen.
Dies ist die Realität beim Kauf von Land in der Dominikanischen Republik im Jahr 2026. Die Gelegenheit ist echt – das Land begrüßte im Jahr 2023 über 10 Millionen Besucher (kombiniert aus Flug- und Kreuzfahrtpassagieren), ausländische Investitionen erreichten laut Zentralbank etwa 4,39 Milliarden Dollar, und die Nordküste verzeichnete im letzten Jahr einen Anstieg der Flugankünfte um 12%. Aber der rechtliche Rahmen, der diese Investition schützt, ist nuancierter, als die meisten ausländischen Käufer erkennen. Ein Titelzertifikat allein beweist nichts darüber, wo Ihr Grundstück tatsächlich beginnt und endet. Der Deslinde – der GPS-vermessene, gerichtlich genehmigte Abgrenzungsprozess – ist das, was ein Stück Papier in eine verteidigbare Eigentümerschaft verwandelt.
Ich habe diese Transaktionen seit 1986 abgewickelt. Ich habe gesehen, wie sich der Markt von Handschlaggeschäften und Prozentsatzanteilen zu einem modernen Registrierungssystem entwickelt hat, das tatsächlich funktioniert, wenn man weiß, wie man es benutzt. Dies ist kein Verkaufsgespräch für die von uns vertretenen Immobilien. Es ist eine Aufschlüsselung der rechtlichen Architektur, die bestimmt, ob Ihre karibische Investition zu einem Vermögenswert oder einem jahrzehntelangen Gerichtsverfahren wird.
Wichtige Erkenntnisse
Der Deslinde ist obligatorisch: Gesetz 108-05 erfordert GPS-vermessene Grenzen für alle Eigentumsübertragungen. Das Register blockiert im Allgemeinen die Übertragung von Constancias Anotadas auf neue Eigentümer, ohne dass ein Deslinde initiiert oder abgeschlossen wurde.
Titelversicherung deckt versteckte Risiken ab: Selbst bei sauberer Dokumentation können Betrug, Fälschung oder fehlende Erben auftauchen. Policen von Stewart Title oder First American kosten in der Regel 0,5-1% des Kaufpreises und beinhalten eine Rechtsverteidigung.
Sorgfaltspflicht dauert mindestens 3-6 Monate: Das Überstürzen des Verifizierungsprozesses – Titelsuche, Vermessung, Steuerfreigabe, Besitzprüfung – ist der Grund, warum Investoren Geld verlieren.
CONFOTUR befreit Sie von großen Steuern: Gesetz 158-01 erlässt die 3%ige Übertragungssteuer und die 1%ige jährliche Grundsteuer für 10-15 Jahre, jedoch nur für Projekte, die vom Tourismusförderungsrat in ausgewiesenen Zonen genehmigt wurden.
Das Landgericht hat ausschließliche Zuständigkeit: Das Tribunal de Tierras behandelt alle registrierten Grundstücksstreitigkeiten getrennt von den Zivilgerichten, mit spezialisierten Richtern, die im Torrens-System ausgebildet sind.
Warum es diesen Leitfaden gibt
Sie lesen dies, weil Sie die Dominikanische Republik als Diversifikationsoption evaluieren – wahrscheinlich anstelle von Dubai, Portugal oder Zypern. Vielleicht sind Sie der Überversorgung in den VAE überdrüssig, oder der komprimierten Renditen von 3-4% in Portugal, oder dem bürokratischen Labyrinth der europäischen Grundsteuern. Die Nordküste bietet Bruttomietrenditen von 7-12% bei Strandwohnungen, Einstiegspreise ab etwa 150.000 Dollar und einen dollarisierte Markt, der gegen lokale Währungsrisiken absichert.
Aber diese Zahlen sind nur dann von Bedeutung, wenn Ihr Eigentum rechtlich einwandfrei ist.
Dieser Leitfaden richtet sich an Investoren, die verstehen, dass "billig" und "sicher" nicht dasselbe sind. Er basiert auf den Fällen, die ich persönlich in Sosúa und Cabarete bearbeitet habe – den Geschäften, die reibungslos abgeschlossen wurden, und denen, die scheiterten, weil jemand einen Schritt übersprungen hat. Wenn Sie nach der Bestätigung suchen, dass der Kauf von Land hier "einfach" ist, werden Sie sie nicht finden. Was Sie finden werden, ist eine realistische Karte des Prozesses, der spezifischen Risiken und der rechtlichen Instrumente, die sie mindern.
Die unverhandelbare Grundlage: Verständnis des Deslinde
Hier ist, was die meisten Werbematerialien Ihnen nicht sagen werden: Bis 2007 erlaubte das dominikanische Immobilienrechtssystem den Menschen, "Constancias Anotadas" zu kaufen und zu verkaufen – im Wesentlichen ein Zertifikat, das besagt, dass Sie, sagen wir, 15% eines größeren Grundstücks besitzen. Keine Grenzen. Keine Koordinaten. Nur ein Prozentsatz.
Das schuf einen Albtraum.
Zwei Nachbarn könnten beide denselben physischen Bereich beanspruchen, weil sich ihre Prozentsätze überlappten. Ein Entwickler könnte Ihnen "Grundstück 7" innerhalb eines größeren Grundstücks verkaufen, aber wenn der übergeordnete Titel nie durch den Deslinde-Prozess unterteilt wurde, existierte Ihr "Grundstück" rechtlich nicht als separate Einheit. Banken würden darauf keine Kredite gewähren. Zukünftige Käufer könnten keinen klaren Titel erhalten. Und wenn ein Streit aufkam, würden Sie Jahre im Landgericht verbringen, um zu beweisen, welche Quadratmeter tatsächlich Ihnen gehörten.
Das Gesetz 108-05 sollte dies beheben. Es machte den Deslinde für alle neuen Transaktionen obligatorisch. Der Prozess hat drei strenge Phasen:
Technische Vermessung (Mensura): Ein lizenzierter Vermesser (Agrimensor) misst das Grundstück physisch und erstellt GPS-Koordinaten, die auf Zentimeter genau sind. Diese Koordinaten werden in der digitalen Datenbank des Registers gespeichert.
Gerichtliche Genehmigung: Die Arbeit des Vermessers geht an das Tribunal de Tierras, wo ein Richter sie überprüft und sicherstellt, dass alle Nachbarn ordnungsgemäß benachrichtigt wurden. Wenn niemand die Grenzen anficht, genehmigt der Richter die neue Abgrenzung.
Registrierung: Der Registrar storniert die alte Constancia Anotada und stellt ein neues, unabhängiges Titelzertifikat aus, das an diese spezifischen GPS-Koordinaten gebunden ist.
Dies dauert mindestens 3-6 Monate, wenn alles reibungslos verläuft. Wenn ein Nachbar einen Einspruch einlegt, kann es Jahre dauern.
Das wichtigste Dokument, das Sie überprüfen müssen, ist die Certificación de Estado Jurídico del Inmueble – das Zertifikat über den rechtlichen Status des Grundstücks. Dies ist das standardmäßige Rechtsdokument, das vom Register der Titel ausgestellt wird und den aktuellen rechtlichen Status des Grundstücks zertifiziert, einschließlich des Eigentümers, bestehender Belastungen (Hypotheken) und aller rechtlichen Sperren (oposición), die den Verkauf verhindern würden.
Wir haben einen direkten Kontakt beim Register in Puerto Plata, der uns hilft, Titel schnell zu überprüfen. Die meisten Käufer nicht. Sie verlassen sich auf das Wort des Verkäufers, die Zusicherung eines Immobilienmaklers oder die Tatsache, dass der Verkäufer ein physisches Titelzertifikat in der Hand hat. Nichts davon beweist, dass der Deslinde abgeschlossen ist.
Unabhängige Vermessungen im Gebiet von Cabarete finden Grenzüberlappungen bei etwa 1 von 10 Constancia Anotada-Immobilien. Das ist kein kleines Risiko. Das ist ein struktureller Mangel in der ursprünglichen Aufzeichnung des Grundstücks.
Wenn Sie Land ohne einen abgeschlossenen Deslinde betrachten, kaufen Sie keine Immobilie. Sie kaufen ein rechtliches Projekt, das Jahre dauern kann, ohne Garantie, dass die endgültigen Grenzen mit dem übereinstimmen, was der Verkäufer versprochen hat.
Die zweite Verteidigungsschicht: Titelversicherung
Angenommen, Sie haben überprüft, dass der Deslinde abgeschlossen ist. Das Titelzertifikat ist sauber. Die Steuerfreigabe zeigt keine unbezahlten IPI. Der Vermesser bestätigt, dass die GPS-Koordinaten mit dem physischen Grundstück übereinstimmen.
Sie sind immer noch nicht vollständig geschützt.
Der dominikanische Staat garantiert theoretisch registrierte Titel, aber der durch das Gesetz eingerichtete Entschädigungsfonds zur Entschädigung für Registerfehler hat historisch gesehen nicht genügend Kapital. Wenn jemand erfolgreich Ihr Eigentum aufgrund eines versteckten Mangels – einer gefälschten Unterschrift aus einer früheren Übertragung, eines fehlenden Erben, der Jahre später auftaucht, eines Schreibfehlers in den Aufzeichnungen des Registers – anfechtet, verteidigen Sie diesen Anspruch mit Ihrem eigenen Geld.
Hier wird die Titelversicherung relevant.
Stewart Title und First American Title Insurance operieren beide in der Dominikanischen Republik und bieten Policen an, die das abdecken, was die standardmäßige Sorgfaltspflicht nicht erfassen kann. Die Prämie beträgt in der Regel 0,5-1% des Kaufpreises, einmalig bei Abschluss zu zahlen. Die Police schützt Sie (und Ihre Erben), solange Sie das Grundstück halten.
Was deckt sie tatsächlich ab?
Fälschung und Betrug: Wenn jemand die Unterschrift eines Verkäufers in einer früheren Transaktion gefälscht hat und dieser Mangel Ihre Eigentumskette ungültig macht, deckt der Versicherer Ihren Verlust.
Fehlende Erben: Das dominikanische Erbrecht kann komplex sein. Wenn ein Grundstück durch eine "ungeteilte Erbfolge" (sucesión indivisa) ging und ein Erbe, der nicht ordnungsgemäß benachrichtigt wurde, später einen Anteil beansprucht, übernimmt der Versicherer die Rechtsverteidigung.
Registerfehler: Wenn der Registrar fälschlicherweise eine Belastung als storniert verzeichnet hat, obwohl sie es nicht war, oder eine Dienstbarkeit nicht vermerkt hat, deckt die Police die finanziellen Auswirkungen ab.
Rechtsverteidigungskosten: Dies wird oft übersehen. Die Verteidigung Ihres Titels im Tribunal de Tierras kann leicht 20.000-30.000 Dollar an Anwaltskosten kosten, selbst wenn Sie letztendlich gewinnen. Titelversicherungspolicen beinhalten diese Kosten in ihrer Deckung.
Die Deckung ist auf den Kaufpreis begrenzt, obwohl einige Policen Inflationsklauseln bieten. Sie ist auch auf Erben übertragbar, was für die Nachlassplanung wichtig ist.
Ist es unbedingt notwendig? Nein. Viele dominikanische Käufer schließen Geschäfte ohne sie ab, verlassen sich nur auf die Überprüfung durch ihren Notar und die Zertifizierung des Registers. Aber diese Käufer haben in der Regel lokale Kenntnisse, familiäre Verbindungen und eine Risikotoleranz, die die meisten ausländischen Investoren nicht teilen.
Wir empfehlen es als Standardprotokoll für internationale Kunden. Die Kosten sind im Vergleich zur Exposition vernachlässigbar.
Erfahrungen aus der Praxis: Was tatsächlich schiefgeht
Vor ein paar Jahren kam ein deutscher Kunde zu uns, nachdem er fast ein "Schnäppchen"-Strandgrundstück zwischen Sosúa und Cabarete gekauft hatte. Der Preis lag etwa 30% unter dem Marktwert. Der Verkäufer hatte ein Titelzertifikat. Das Grundstück war auf Google Maps sichtbar. Alles sah legitim aus.
Außer dass der Deslinde-Prozess ins Stocken geraten war.
Der Vermesser hatte die technische Arbeit abgeschlossen, aber ein Nachbar hatte einen Einspruch eingelegt und behauptet, die Grenzen würden auf sein Land übergreifen. Der Fall lag im Tribunal de Tierras ohne Zeitplan für eine Lösung. Der Verkäufer versuchte, das Grundstück zu verkaufen, bevor der Streit schlimmer wurde.
Wir rieten dem Kunden, sich zurückzuziehen. Das tat er. Dieses Grundstück ist heute, vier Jahre später, immer noch in Rechtsstreitigkeiten.
Hier ist das Muster, das wir immer wieder sehen: Verkäufer, die schnell abschließen wollen, Käufer, die ein "Angebot" sichern wollen, und eine gegenseitige Bereitschaft, die langweiligen Überprüfungsschritte zu überspringen, weil sie die Dinge verlangsamen. Die Transaktion findet statt. Der Titel wird übertragen. Und dann, sechs Monate oder zwei Jahre später, entdeckt der neue Eigentümer das Problem, das der Verkäufer die ganze Zeit kannte.
Auf der anderen Seite hatten wir eine amerikanische Familie in Sosúa, die eine Wohnung mit vollständiger Sorgfaltspflicht kaufte. Titelversicherung. Sauberer Deslinde. Alles korrekt. Zwei Jahre nach dem Abschluss erschien eine Frau, die behauptete, die Tochter eines früheren Eigentümers zu sein, und behauptete, ihre Unterschrift sei auf einem Übertragungsdokument von 2008 gefälscht worden.
Die Titelversicherungsgesellschaft übernahm den gesamten Fall. Sie beauftragten den Verteidiger, deckten alle Gerichtskosten und einigten sich schließlich außergerichtlich. Die gesamten Auslagen der Familie beliefen sich auf null.
Das ist der Unterschied zwischen geschütztem Eigentum und finanzieller Exposition.
Vorkaufsverträge fügen eine weitere Komplexitätsebene hinzu. Etwa 30% der Vorkaufsverzögerungen an der Nordküste resultieren daraus, dass Entwickler Einheiten verkaufen, bevor der "Régimen de Condominio" (der rechtliche Rahmen, der die Ausstellung individueller Wohnungstitel ermöglicht) genehmigt ist. Sie können Ihren individuellen Titel nicht erhalten, bis die Hauptentwicklung rechtlich unterteilt ist. Wenn der Entwickler auf Genehmigungsprobleme oder finanzielle Schwierigkeiten stößt, sind Sie festgefahren.
Wir arbeiten nur mit Entwicklern, die den Master-Titel überprüft haben und der Régimen de Condominio entweder genehmigt oder in den letzten Phasen ist. Wenn ein Projekt Einheiten "off-plan" verkauft, ohne dass diese Dokumentation bereit ist, präsentieren wir es nicht unseren Kunden. Das Risiko-Ertrags-Verhältnis rechtfertigt es nicht.
Strategische Diversifikation: Warum die Nordküste im Vergleich zu globalen Alternativen
Die Dominikanische Republik konkurriert nicht mit Miami oder den Kaimaninseln im Preis pro Quadratmeter. Luxus-Strandimmobilien hier kosten im Durchschnitt 2.200-2.800 Dollar pro Quadratmeter, verglichen mit über 10.000 Dollar in diesen Märkten. Es versucht es nicht.
Was es bietet, ist eine Kombination aus Rendite, Zugänglichkeit und Steuereffizienz, die anderswo schwer zu replizieren ist.
Die kurzfristigen Mietrenditen in Cabarete-Strandwohnungen liegen derzeit im Durchschnitt bei 7-12% brutto. Das ist vor Ausgaben, aber selbst nach Berücksichtigung von HOA-Gebühren, Immobilienverwaltung und Instandhaltung landen die Nettorenditen in der Regel im Bereich von 5-7%. Vergleichen Sie das mit Portugal oder Spanien, wo die Nettorenditen aufgrund von Grundsteuern und Mietkontrollgesetzen, die 2023-2024 eingeführt wurden, auf 3-4% komprimiert wurden.
Dubai bietet steuerfreies Einkommen, aber die Einstiegspreise für erstklassige Strandimmobilien sind etwa 3-mal höher als in der DR, und der Markt ist derzeit überversorgt. Entwickler konkurrieren aggressiv im Preis, was Käufern kurzfristig zugutekommt, aber Fragen zur langfristigen Wertstabilität aufwirft.
Der dominikanische Markt ist dollarisierte. Immobilien werden in USD gelistet, verkauft und vermietet. Dies bietet eine natürliche Absicherung gegen Peso-Inflation (die sich um 3,5-4% jährlich stabilisiert hat) und eliminiert das Währungsumrechnungsrisiko. In Kolumbien oder Brasilien, wo Vermögenswerte in lokaler Währung bewertet werden, sind Sie Wechselkursrisiken ausgesetzt, die Gewinne zunichte machen können.
Flugverbindungen sind wichtiger, als die meisten Investoren erkennen. Der Flughafen Puerto Plata (der Sosúa und Cabarete bedient) ist weniger als vier Stunden von New York, Miami und Charlotte entfernt. Sie können morgens von JFK abfliegen und am frühen Nachmittag in Ihrer Immobilie sein. Vergleichen Sie das mit Portugal (7-8 Stunden), Dubai (14+ Stunden) oder Zypern (10+ Stunden). Die Zugänglichkeit beeinflusst die Mietnachfrage, die Flexibilität der persönlichen Nutzung und Ihre Fähigkeit, Renovierungen oder Immobilienverwaltung zu überwachen.
Die Nordküste verfügt auch über eine Infrastruktur, die die "Arbeiten von überall"-Demografie unterstützt. Glasfaserinternet von Claro und Altice bietet Geschwindigkeiten von bis zu 300 Mbit/s. Die Internationale Schule von Sosúa bietet US-akkreditierte Bildung bis zur High School. Das Centro Médico Cabarete verfügt über eine Intensivstation der Stufe 4 mit englischsprachigen Spezialisten. Dies sind keine Luxusgüter – sie sind Notwendigkeiten für Langzeitbewohner und Kurzzeitmieter gleichermaßen.
Das heißt, dies ist kein reibungsloser Markt. Genehmigungen dauern länger als in den USA oder Kanada. Die kommunale Bürokratie kann langsam sein. Stromausfälle passieren immer noch, obwohl Solaranlagen zunehmend üblich geworden sind (ROI liegt jetzt in den meisten Fällen unter drei Jahren). Wenn Sie vorhersehbare Zeitpläne und null Verwaltungsaufwand benötigen, ist dies nicht der richtige Markt.
Der finanzielle Rahmen: CONFOTUR, Steuern und Abschlusskosten
Die standardmäßige Übertragungssteuer auf Immobilien in der Dominikanischen Republik beträgt 3% des von der Regierung geschätzten Wertes (DGII-Wert). Die jährliche Grundsteuer (IPI) beträgt 1%, aber sie gilt nur für den Teil des Immobilienwerts, der den Befreiungsgrenzwert überschreitet, der in dominikanischen Pesos festgelegt und jährlich an die Inflation angepasst wird. Im Jahr 2024 lag der Schwellenwert bei etwa 9,8 Millionen DOP. Angesichts der Inflationsanpassungen und eines projizierten Wechselkurses für 2026 (etwa 60-62 DOP pro USD) wird der Befreiungsboden auf etwa 170.000 USD geschätzt.
Für die meisten ausländischen Investoren sind diese Steuern irrelevant.
Das Gesetz 158-01, allgemein bekannt als CONFOTUR, befreit qualifizierte Immobilien sowohl von der Übertragungssteuer als auch von der jährlichen IPI für 10-15 Jahre, abhängig von der spezifischen Projektgenehmigung. Das Gesetz gilt gleichermaßen für ausländische Staatsangehörige und Nichtansässige. Es bietet auch Befreiungen von der Mietsteuern (die sonst 27% für Unternehmen betragen würde) und in vielen Fällen von der Kapitalertragssteuer beim Wiederverkauf.
Der Haken ist, dass die CONFOTUR-Vorteile projektbezogen sind, nicht standortbezogen. Die Entwicklung muss ihre eigene Resolution vom Tourismusförderungsrat (CONFOTUR) haben. Nur weil eine Immobilie in Sosúa oder Cabarete liegt, qualifiziert sie sich nicht automatisch. Der Kauf einer Wiederverkaufswohnung in einem Projekt, das eine CONFOTUR-Genehmigung erhalten hat, überträgt diese Vorteile nicht auf Sie, es sei denn, die ursprüngliche Genehmigung schloss ausdrücklich Wiederverkaufsbestimmungen ein.
Wir überprüfen den CONFOTUR-Status als Teil unserer standardmäßigen Sorgfaltspflicht. Wenn ein Entwickler behauptet, sein Projekt qualifiziere sich, fordern wir eine Kopie der offiziellen Resolution an und bestätigen, dass sie noch aktiv ist. Entwickler werben manchmal mit CONFOTUR-Vorteilen für Projekte, die "in Bearbeitung" sind, aber noch keine endgültige Genehmigung erhalten haben. Das ist nicht dasselbe.
Standardmäßige Abschlusskosten über die Steuern hinaus umfassen:
Rechtsgebühren: Typischerweise 1-1,5% des Kaufpreises, plus 18% MwSt. (ITBIS) nur auf die Dienstleistungsgebühr. Dies deckt die Titelüberprüfung, Vertragsprüfung und Vertretung bei Abschluss ab.
Notargebühren: In der Regel in den Rechtsgebühren enthalten, aber manchmal separat in Rechnung gestellt. Dominikanische Notare müssen lizenzierte Anwälte sein (Gesetz 140-15) und sind persönlich für die Echtheit von Unterschriften haftbar.
Titelversicherungsprämie: 0,5-1% des Kaufpreises, einmalige Zahlung.
Vermessungsüberprüfung (Replanteo): 400-800 USD für einen unabhängigen Vermesser, um zu bestätigen, dass die GPS-Koordinaten mit dem Titel übereinstimmen.
Registergebühren: Minimal, in der Regel ein paar hundert Dollar für die eigentliche Übertragungsregistrierung.
Steuerfreigabezertifikate: Die Certificación de IPI von DGII kostet eine nominale Gebühr und beweist, dass der Verkäufer keine unbezahlten Grundsteuern hat.
Die gesamten Abschlusskosten für eine Bartransaktion liegen in der Regel bei 3-5% des Kaufpreises, wenn CONFOTUR gilt, oder 6-8%, wenn nicht (aufgrund der 3%igen Übertragungssteuer).
Die Kapitalertragssteuer wird auf den Nettogewinn berechnet – Verkaufspreis minus (Kaufpreis + Inflationsanpassung + dokumentierte Renovierungen). Der Satz beträgt etwa 27%, aber dies kann durch eine dominikanische GmbH (SRL) strukturiert werden, um Abzüge zu maximieren. Die Einrichtung einer SRL kostet 1.000-1.500 USD und dauert 3-4 Wochen.
Die Erbschaftssteuer für direkte Erben (Kinder/Ehepartner) beträgt 3% gemäß Gesetz 2569-50 (geändert), was deutlich niedriger ist als die 40%, die in den USA oder Großbritannien zu finden sind. Dies macht die DR attraktiv für die Nachlassplanung, insbesondere wenn Immobilien durch eine Gesellschaft mit benannten Begünstigten gehalten werden.
Das Prüfprotokoll: Wie wir das Problem des Toronto-Paares verhindern
Jede Immobilie, die wir Kunden präsentieren, durchläuft dieselbe Überprüfungssequenz. Es ist nicht schnell. Es ist nicht aufregend. Aber es ist der Grund, warum wir seit über 20 Jahren keinen Kunden hatten, der Geld durch einen Titelmangel verloren hat.
Registerüberprüfung: Wir erhalten die Certificación de Estado Jurídico del Inmueble direkt vom Registro de Títulos in Puerto Plata. Dies bestätigt, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist, zeigt alle eingetragenen Belastungen oder Hypotheken und zeigt, ob ein anhängiger Deslinde oder rechtliche Sperren (oposiciones) bestehen, die den Verkauf verhindern würden.
Vermesserüberprüfung: Wir senden einen unabhängigen Vermesser, um das Grundstück physisch zu vermessen und die GPS-Koordinaten mit dem registrierten zu vergleichen. Dies erkennt überlappende Grenzen, Übergriffe oder Diskrepanzen zwischen der Titelbeschreibung und der physischen Realität.
Steuerfreigabe: Wir überprüfen, ob der Verkäufer mit der 1% jährlichen IPI bei der DGII aktuell ist. Unbezahlte Grundsteuern haften am Land, nicht an der Person, sodass diese Schulden auf den Käufer übergehen würden.
Besitzüberprüfung: Jemand aus unserem Büro oder unser Partnervermesser besucht das Grundstück physisch, um zu bestätigen, dass keine Hausbesetzer, informellen Mieter oder Dritte im Besitz sind. Das dominikanische Recht gewährt Langzeitbesitzern bestimmte Rechte – Gesetz 396-19 hat den Räumungsprozess gestrafft, aber es erfordert immer noch einen Gerichtsbeschluss. Prävention ist einfacher als Entfernung.
Versorgungsschuldenüberprüfung: Wir überprüfen, ob keine ausstehenden Schulden bei Edenorte (Strom) bestehen. Diese Schulden bleiben beim Zähler, nicht beim Eigentümer, sodass ein unbezahlter Saldo zur Verantwortung des Käufers wird.
Gerichtliche Überprüfung: Wir durchsuchen die Aufzeichnungen des Tribunal de Tierras nach anhängigen Rechtsstreitigkeiten (litis) oder Streitigkeiten, die möglicherweise noch nicht auf dem Titelzertifikat erscheinen, aber den Verkauf blockieren könnten.
Unternehmensüberprüfung: Wenn der Kauf von einem Unternehmen erfolgt, überprüfen wir das Handelsregister, um sicherzustellen, dass das Unternehmen aktiv und solvent ist und dass die unterzeichnende Person über die ordnungsgemäße Unternehmensgenehmigung verfügt.
Eheliches Regime überprüfen: Wenn der Verkäufer verheiratet ist, arbeitet die Dominikanische Republik unter einem Gütergemeinschaftsregime (es sei denn, es existiert ein Ehevertrag). Artikel 1401 des Zivilgesetzbuches besagt, dass Gemeinschaftsgüter nicht von einem Ehepartner ohne Zustimmung des anderen verkauft werden können. Das Fehlen dieser Unterschrift ist eine häufige Ursache für annullierte Verträge.
Rote Flaggen, die uns dazu veranlassen, ein potenzielles Geschäft sofort zu beenden:
- Vollmacht von einem verstorbenen Eigentümer (häufiger als man denkt)
- "Versprechensbrief" anstelle eines registrierten Titels
- Verkäufer, der sich weigert, die Certificación de Estado Jurídico bereitzustellen
- Immobilie mit einem aktiven litis (Rechtsstreit) im Landgericht
- Deslinde-Prozess, der seit mehr als 12 Monaten ins Stocken geraten ist
- Verkäufer, der Barzahlung wünscht (Gesetz 155-17 legt Schwellenwerte für Bartransaktionen fest – für Immobilien liegt das Limit bei 1.000.000 DOP, was bei aktuellen/projizierten Wechselkursen für 2026 etwa 15.000-16.500 USD entspricht)
Dieser Prozess dauert mindestens 15-30 Tage. Kunden werden manchmal ungeduldig. Sie wollen schnell abschließen, besonders wenn sie befürchten, dass jemand anderes die Immobilie kaufen wird. Aber das Überstürzen der Sorgfaltspflicht ist der Grund, warum Investoren wie das Toronto-Paar enden – Einzahlungen für Immobilien überweisen, die sie tatsächlich nicht besitzen.
Schritt für Schritt: Der tatsächliche Transaktionsprozess
Lassen Sie uns durchgehen, was passiert, nachdem Sie eine Immobilie gefunden haben und wir die Sorgfaltspflicht abgeschlossen haben.
Reservierung und Angebot: Sie unterschreiben eine "Promesa de Venta" (Kaufversprechen) und überweisen eine Anzahlung von 10%. Dieser Vertrag ist rechtlich bindend. Wenn Sie in Verzug geraten, verlieren Sie in der Regel die Anzahlung. Wenn der Verkäufer in Verzug gerät, muss er in der Regel das Doppelte der Anzahlung zurückgeben, obwohl die Durchsetzung variiert. Der Vertrag spezifiziert ein Abschlussdatum und enthält Eventualitäten für die Titelüberprüfung.
Sorgfaltspflichtperiode: Dies ist das 15-30-tägige Fenster, in dem wir alles überprüfen, was im vorherigen Abschnitt aufgeführt ist. Wenn etwas problematisch zurückkommt, können Sie den Vertrag kündigen und Ihre Anzahlung zurückerhalten.
Vertragsunterzeichnung: Sobald die Sorgfaltspflicht abgeschlossen ist, unterschreiben Sie den endgültigen Kaufvertrag (Contrato de Compraventa). Dies geschieht vor einem Notar. Alle rechtlichen Dokumente müssen auf Spanisch sein, um in dominikanischen Gerichten gültig zu sein, obwohl wir als Höflichkeit englische Übersetzungen bereitstellen.
Zahlung: Der Restbetrag wird entweder auf ein Treuhandkonto oder direkt an den Verkäufer überwiesen, je nach Struktur. Die meisten internationalen Transaktionen verwenden SWIFT-Überweisungen. Die 3%ige Übertragungssteuer (falls zutreffend) muss innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung bezahlt werden, um Strafen und Zinsen zu vermeiden.
Registrierung: Der notariell beglaubigte Vertrag geht zur Bearbeitung an das Registro de Títulos. Der Registrar führt eine abschließende rechtliche Überprüfung (Calificación Registral) durch, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, und stellt dann ein neues Titelzertifikat auf Ihren Namen aus. Dies dauert 30-90 Tage.
Physisches Titelzertifikat: Sobald die Registrierung abgeschlossen ist, erhalten Sie das physische Titelzertifikat. Dies ist ein großes Dokument, gedruckt auf Sicherheitspapier, mit Ihrem Namen als Eigentümer und den GPS-Koordinaten des Grundstücks klar angegeben.
Ein Bar-Deal kann in 30-60 Tagen ab dem Datum des ersten Angebots abgeschlossen werden. Finanzierte Geschäfte dauern länger – in der Regel 60-90 Tage – weil Sie auf die Bankgenehmigung und die Hypothekendokumentation warten.
Finanzierung ist für ausländische Käufer über lokale Banken wie Scotiabank und Banco Popular verfügbar. Das typische Verhältnis von Darlehen zu Wert beträgt 70%, mit Zinssätzen von etwa 7-9% für USD-denominierte Hypotheken. Sie müssen Einkommensnachweise, Kreditgeschichte und oft eine größere Anzahlung als in den USA oder Kanada vorlegen. Die meisten Banken verlangen auch eine Titelversicherung als Bedingung für die Kreditvergabe.
Vorkaufsverträge folgen einem ähnlichen Prozess, jedoch mit zusätzlichen Meilensteinen, die an den Baufortschritt gebunden sind. Sie zahlen in der Regel in Raten – 10% bei Reservierung, 20% bei Fertigstellung des Fundaments, 30% bei Fertigstellung des Daches und die letzten 40% bei Lieferung. Gelder sollten bis zur Überprüfung jedes Meilensteins in einem Treuhandkonto gehalten werden. Wenn ein Entwickler die vollständige Zahlung im Voraus wünscht, gehen Sie weg.
Die Rolle des Landgerichts beim Schutz Ihrer Investition
Das Tribunal de Tierras ist nicht wie ein Zivilgericht. Es hat die ausschließliche Zuständigkeit für alle registrierten Immobilienangelegenheiten gemäß Gesetz 108-05. Wenn ein Streit entsteht – Grenzkonflikt, betrügerischer Verkauf, Erbschaftsanspruch – geht es an das Landgericht, nicht an das ordentliche Justizsystem.
Das ist tatsächlich ein Vorteil.
Landgerichtsrichter sind Spezialisten, die speziell im Immobilienrecht und im Torrens-System (dem Registrierungssystem, das die DR verwendet) ausgebildet sind. Sie haben eine aktive Rolle bei der Ermittlung der Wahrheit, was bedeutet, dass sie auf eigene Initiative neue Vermessungen oder Inspektionen anordnen können, anstatt passiv Argumente von beiden Seiten zu hören.
Das Gerichtssystem hat zwei Ebenen: Tribunales de Jurisdicción Original (erste Instanz, Einzelrichter) und Tribunales Superiores de Tierras (Berufung, fünfköpfiges Gremium). Ein endgültiges Urteil des Landgerichts ist ein registrierbares Dokument – es dient als direkter Befehl an den Registrar, den Titel zu übertragen oder einen Fehler zu korrigieren.
Das Gericht arbeitet auch mit dem Abogado del Estado, einem spezialisierten Staatsanwalt, der die Interessen des Staates vertritt und Gerichtsbeschlüsse für Räumungen ausführt. Dies stellt sicher, dass Urteile nicht nur Papierentscheidungen sind – sie werden tatsächlich vor Ort durchgesetzt.
Eine der Hauptfunktionen des Gerichts besteht darin, gutgläubige Erwerber zu schützen. Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, die auf dem basierte, was das Register zeigte, und sich später herausstellt, dass der Verkäufer einen Mangel in seinem vorherigen Titel hatte, sind Ihre Rechte unter bestimmten Bedingungen geschützt. Dies ist ein Kernprinzip des Torrens-Systems – das Register soll die endgültige Quelle der Wahrheit sein, und gutgläubige Käufer sollten nicht für Fehler leiden, die sie nicht hätten entdecken können.
Das Gericht behandelt auch den "Saneamiento"-Prozess, der das gerichtliche Verfahren zur Zuerkennung von Titeln für zuvor nicht registriertes Staatsland ist. Dies ist an der Nordküste weniger relevant, wo die meisten Grundstücke seit Jahrzehnten betitelt sind, aber es ist immer noch in ländlichen Gebieten relevant.
Umstrittene Grundstücksstreitigkeiten in den DR-Landgerichten dauern im Durchschnitt 3-5 Jahre, um ein endgültiges Urteil des Obersten Gerichtshofs ohne Vergleich zu erreichen. Deshalb ist Prävention – ordnungsgemäße Sorgfaltspflicht, Titelversicherung, überprüfte Deslindes – so viel wertvoller als Rechtsstreitigkeiten.
Wie das in der Praxis tatsächlich aussieht
Lassen Sie mich Ihnen ein realistisches Szenario basierend auf einer Transaktion geben, die wir letztes Jahr abgeschlossen haben.
Kanadisches Paar, Mitte 50, sucht eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Cabarete als Mietobjekt und zukünftiges Ruhestandsdomizil. Sie fanden eine Einheit in einem etablierten Gebäude, gelistet für 285.000 USD. Das Gebäude hatte CONFOTUR-Genehmigung, also keine Übertragungssteuer und keine jährliche Grundsteuer für die nächsten 12 Jahre.
Wir überprüften den Titel über das Register in Puerto Plata. Sauber. Keine Belastungen. Deslinde abgeschlossen im Jahr 2019. Der Verkäufer war mit den HOA-Gebühren aktuell und hatte keine ausstehenden Versorgungsschulden.
Wir schickten einen Vermesser, um zu bestätigen, dass die Grenzen der Einheit mit dem registrierten Plan übereinstimmen. Sie taten es.
Wir überprüften die Satzung des Gebäudes. Kurzfristige Vermietungen waren erlaubt, erforderten jedoch eine vorherige Genehmigung des HOA-Vorstands. Der Verkäufer hatte sich nicht die Mühe gemacht, diese Genehmigung einzuholen, also machten wir es zu einer Bedingung des Abschlusses.
Wir bestellten eine Titelversicherung von Stewart Title. Die Prämie betrug 2.850 USD (1% des Kaufpreises).
Die gesamte Sorgfaltspflicht dauerte 22 Tage.
Abschlusskosten:
- Rechtsgebühren: 4.275 USD (1,5% + 18% MwSt. auf die Dienstleistungsgebühr)
- Titelversicherung: 2.850 USD
- Vermessungsüberprüfung: 600 USD
- Registergebühren: 350 USD
- Sonstiges (Notar, Übersetzungen): 400 USD
Gesamt: 8.475 USD (etwa 3% des Kaufpreises)
Die Kunden überwiesen den vollen Betrag auf unser Treuhandkonto. Wir hielten es dort, bis die HOA-Genehmigung durchkam und das Register bestätigte, dass die Titelübertragung bereit zur Bearbeitung war. Sobald alles überprüft war, gaben wir die Gelder an den Verkäufer frei.
Das Register stellte das neue Titelzertifikat auf den Namen der Käufer 47 Tage nach der Vertragsunterzeichnung aus.
Sie vermieten die Einheit seit einem Jahr über Airbnb. Die Bruttomieteinnahmen betrugen im Durchschnitt etwa 2.400 USD pro Monat während der Hochsaison (Dezember-April) und 1.200 USD pro Monat während der Nebensaison. Nach HOA-Gebühren (350 USD/Monat), Immobilienverwaltung (20%) und Instandhaltung liegt ihre jährliche Nettorendite bei etwa 6,8%.
So sieht eine erfolgreiche Transaktion aus. Es ist nicht glamourös. Es ist nicht schnell. Aber es ist sicher.
Der Weg nach vorne
Die Dominikanische Republik bietet eine legitime Diversifikationsmöglichkeit für Investoren, die sie mit realistischen Erwartungen und einer ordnungsgemäßen rechtlichen Struktur angehen. Die Renditen sind real. Der Lebensstil ist ansprechend. Die Steuervorteile sind für qualifizierte Immobilien erheblich.
Aber der Markt verzeiht keine Abkürzungen.
Jede Immobilie an der Nordküste erzählt eine andere rechtliche Geschichte. Einige haben saubere Titel und überprüfte Deslindes. Andere sind in Erbschaftsstreitigkeiten oder ins Stocken geratenen Abgrenzungsprozessen verstrickt. Der Unterschied zwischen einer soliden Investition und einem jahrzehntelangen Kopfschmerz ist die Überprüfungsarbeit, die passiert, bevor Sie etwas unterschreiben.
Wir haben diese Transaktionen seit Mitte der 1980er Jahre abgewickelt. Wir haben gesehen, wie sich der Markt von informellen Landgeschäften zu einem funktionierenden Registrierungssystem entwickelt hat. Wir haben gesehen, wie ausländische Investitionen von einem Rinnsal zu einem Milliarden-Dollar-Fluss gewachsen sind. Und wir haben gelernt, dass die Kunden, die erfolgreich sind, diejenigen sind, die die rechtliche Sicherheit über die Geschwindigkeit stellen, die alles überprüfen und die akzeptieren, dass Komplexität Teil des Prozesses ist.
Wenn Sie Immobilien an der Nordküste evaluieren, sollte die erste Frage, die Sie stellen, nicht der Preis oder die Mietprognosen sein. Es geht um den Deslinde-Status. Die zweite Frage betrifft die Titelversicherung. Alles andere ist zweitrangig.
Wir pflegen ein kuratiertes Portfolio von vollständig geprüften Immobilien in Sosúa und Cabarete – Entwicklungen, bei denen wir die rechtliche Struktur persönlich überprüft, den CONFOTUR-Status bestätigt und Beziehungen zu den Entwicklern aufgebaut haben. Wenn Sie ernsthaft daran interessiert sind, hier zu investieren, ist das der Ausgangspunkt.
Nicht mit dem billigsten Angebot. Nicht mit der Immobilie, die "nicht lange hält". Mit der, die rechtlich einwandfrei ist.
Häufig gestellte Fragen
Können Ausländer in der Dominikanischen Republik mit den gleichen Rechten wie Einheimische Land kaufen?
Ja. Die dominikanische Verfassung garantiert ausdrücklich die Gleichbehandlung von Ausländern und Staatsangehörigen in Bezug auf Bürgerrechte. Artikel 25 gewährt Ausländern die gleichen Bürgerrechte und Pflichten wie Staatsangehörigen, einschließlich des Eigentums an Immobilien. Es gibt keine Beschränkungen für den ausländischen Besitz von Immobilien, und Sie benötigen keine Aufenthaltserlaubnis, um zu kaufen. Die einzige Ausnahme sind Grenzzonen – Dekret 21-21 und frühere Gesetze beschränken den ausländischen Besitz innerhalb von 10 km von der haitianischen Grenze und Küstenzonen, die aus Gründen der nationalen Sicherheit ausgewiesen sind, und erfordern ein Dekret der Exekutive für den Kauf. Dies betrifft selten Standard-Tourismusimmobilien in Sosúa/Cabarete.
Wie lange dauert der Titelübertragungsprozess im Jahr 2026?
Für eine Bartransaktion mit vollständiger Dokumentation sollten Sie 30-60 Tage vom Vertragsabschluss bis zum Erhalt Ihres physischen Titelzertifikats erwarten. Die Bearbeitungszeit des Registers (nach Einreichung des notariell beglaubigten Vertrags) dauert in der Regel 30-90 Tage. Finanzierte Geschäfte dauern länger – in der Regel 60-90 Tage – weil Sie auf die Bankgenehmigung warten. Vorkaufsverträge erstrecken sich über Monate oder Jahre, abhängig vom Entwicklungszeitplan.
Was ist der Unterschied zwischen einem Kaufvertrag und einem Titelzertifikat?
Der Kaufvertrag (Contrato de Compraventa) ist die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die vor einem Notar unterzeichnet wird. Er beweist, dass Sie ein vertragliches Recht auf die Immobilie haben. Das Titelzertifikat (Certificado de Título) ist das vom Registro de Títulos ausgestellte staatliche Dokument, das das rechtliche Eigentum beweist. Sie benötigen beides. Der Vertrag wird beim Register eingereicht. Das Titelzertifikat wird vom Register nach der Bearbeitung des Vertrags ausgestellt.
Ist es sicher, Vorkaufsimmobilien in der DR zu kaufen?
Es kann sicher sein, aber nur mit den richtigen Schutzmaßnahmen. Überprüfen Sie, ob der Entwickler den Master-Titel hat und ob der Régimen de Condominio (Wohnungsgesetzrahmen) entweder genehmigt oder in den letzten Phasen ist. Verwenden Sie ein Treuhandkonto, das Gelder nur freigibt, wenn Baufortschritte überprüft werden. Zahlen Sie niemals den vollen Betrag im Voraus. Etwa 30% der Vorkaufsverzögerungen an der Nordküste resultieren daraus, dass Entwickler Einheiten verkaufen, bevor sie die rechtliche Befugnis haben, individuelle Titel auszustellen. Wenn ein Entwickler sich gegen Treuhandkonten wehrt oder keinen Nachweis über den Master-Titel erbringen kann, ist das eine rote Flagge.
Benötige ich einen dominikanischen Anwalt, oder kann ich meinen Anwalt aus meinem Heimatland verwenden?
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