Das Paar saß letzten Dienstag in meinem Büro mit einem Ordner voller Ausdrucke – Anforderungen für das Portugal Golden Visa, Zeitpläne für die türkische Staatsbürgerschaft, Immobilienangebote in Dubai. Alle hatten eines gemeinsam: Die Zahlen waren falsch.
Nicht mathematisch falsch. Strategisch falsch. Sie verglichen Bruttoeinnahmen über Länder hinweg, als ob sie etwas bedeuteten. "Diese Wohnung in Lissabon bringt 45.000 € im Jahr ein", sagte der Ehemann und tippte auf eine glänzende Broschüre. Ich fragte ihn, wie viel übrig bleibt, nachdem der Immobilienverwalter seinen Anteil genommen hat, nachdem die portugiesische Steuerbehörde ihren Anteil genommen hat, nach den Heizkosten im Winter, der Touristensteuer im Sommer und der obligatorischen Gebäudeversicherung. Er wusste es nicht.
Das ist die Einnahmenfalle. Entwickler verkaufen Ihnen die Bruttoeinnahmen, weil sie beeindruckend klingen. Aber Sie können keine Lebensmittel mit Bruttoeinnahmen kaufen. Was zählt, ist das Geld, das tatsächlich auf Ihrem Konto landet, nachdem alle anderen ihren Anteil genommen haben – das, was wir Net Operating Income oder NOI nennen. Und wenn Sie diese Berechnungen ehrlich durchführen, sieht die globale Landschaft der Golden Visa-Programme ganz anders aus.
Die Dominikanische Republik taucht in den meisten "Best Golden Visa"-Listen nicht auf. Sie hat nicht das Prestige eines EU-Passes oder das Marketingbudget türkischer Immobilienfirmen. Was sie hat, ist etwas zunehmend Seltenes: ein Aufenthaltsprogramm durch Investitionen, das weniger als 250.000 $ kostet, in USD abgewickelt wird, unter einem territorialen Steuersystem betrieben wird und Ihnen eine Aufenthaltskarte in 45 Geschäftstagen verschaffen kann, wenn alles perfekt läuft. Die Frage ist nicht, ob diese Vorteile existieren. Die Frage ist, ob die zugrunde liegenden Immobilien tatsächlich die Renditen generieren, die erforderlich sind, um das Kapital zu binden.
Dieser Artikel ist eine finanzielle Prüfung, kein Verkaufsgespräch. Anhand von Ledger-Daten einer tatsächlich verwalteten Immobilie in Cabarete berechnen wir das reale NOI, berücksichtigen alle Ausgaben, die die meisten Broschüren ignorieren, und bestimmen, ob das Investorenvisum der Dominikanischen Republik als Alternative zum zusammenbrechenden europäischen Golden Visa-Markt sinnvoll ist. Wenn Sie der Marketingversprechen müde sind und sehen möchten, wie der Cashflow tatsächlich aussieht, ist dies die Aufschlüsselung.
Wichtige Erkenntnisse
USD-Stabilität: Die Dominikanische Republik bietet einen der wenigen verbleibenden Immobilieninvestitionswege, die in USD denominiert sind, und eliminiert das Währungsrisiko, das die Türkei (Lira-Volatilität) und die EU (Euro-Exposition) plagt.
Territorialer Steuervorteil: Unter dem Gesetz 171-07 bleibt ausländisches Einkommen für Pensionado- und Rentista-Visuminhaber dauerhaft steuerfrei – im Gegensatz zum auslaufenden NHR-Regime Portugals oder dem weltweiten Steuernetz Spaniens.
Realistische Renditen: Tatsächliche Nettomietrenditen in Sosua/Cabarete liegen zwischen 4,15 % und 7 %, wobei 25 % Verwaltungsgebühren, nicht subventionierte Stromkosten und saisonale Belegungslücken berücksichtigt werden.
Schnellspur-Aufenthalt: Investitionsaufenthalt nach dem Allgemeinen Migrationsgesetz umgeht den temporären Status vollständig und gewährt sofortigen Daueraufenthalt mit Berechtigung zur Staatsbürgerschaft nach nur 6 Monaten – obwohl der eigentliche Einbürgerungsprozess in der Regel zusätzliche 12-24 Monate dauert, nachdem Sie den Antrag gestellt haben.
Rechtliche Überprüfung nicht verhandelbar: Kaufen Sie niemals dominikanische Immobilien ohne ein verifiziertes Deslinde nach dem Gesetz 108-05 – Banken können ohne dieses keine Hypotheken ausstellen, und Grenzstreitigkeiten können Ihre Investition wertlos machen.
Das globale Visa-Gewirr: Was sich 2024 geändert hat
Der Golden Visa-Markt verbrachte 2024 in Krämpfen. Portugal hat seinen Immobilienweg Ende 2023 effektiv beendet und Investoren in Fonds mit geringeren Renditen und null Lifestyle-Nutzen umgeleitet. Die Türkei erhöhte ihre Staatsbürgerschaftsschwelle auf 400.000 USD, und die Volatilität der Lira bedeutet, dass diese Zahl 500.000 USD betragen könnte, wenn Sie das Geld überweisen. Spanien und Griechenland verschärften ihre Programme unter dem Druck der Einheimischen, die ausländische Käufer für Wohnungsengpässe verantwortlich machen.
In der Zwischenzeit verzeichnete die Dominikanische Republik 2024 11,19 Millionen Besucher – ein Rekord. Der Flughafen Puerto Plata an der Nordküste fertigte 880.000 Passagiere ab, ein Anstieg von 19 %. Das ist kein Tourismusfluff. Das ist Mietnachfrage. Das sind die Körper, die Ihre kurzfristigen Mieteinheiten während der Hochsaison füllen, die 190 $ pro Nacht zahlen, wenn Airbnb in Lissabon leer steht, weil die Stadt neue Lizenzen verboten hat.
Die Suchintention hinter "golden visa programs" hat sich verschoben. Investoren suchen nicht mehr nur nach einem zweiten Pass. Sie suchen nach einem Fluchtweg – vor steigenden Steuern, vor Währungsinstabilität, vor Regierungen, die die Regeln mitten in der Investition ändern. Die Dominikanische Republik verspricht nicht, dass Sie reich werden. Sie verspricht, dass Sie nicht gefangen werden.
Der rechtliche Rahmen: Wie die dominikanische Aufenthaltsgenehmigung tatsächlich funktioniert
Die Dominikanische Republik verkauft keine Staatsbürgerschaft. Sie verkauft Aufenthaltsgenehmigungen mit einem schnellen Weg zur Einbürgerung. Dieser Unterschied ist wichtig.
Karibische "Citizenship by Investment"-Programme wie St. Kitts oder Dominica geben Ihnen für eine Spende in sechs Monaten einen Pass. Sie müssen dort nie leben. Sie müssen sich nie integrieren. Es ist eine Transaktion, und jeder weiß es. Das DR-Programm erfordert, dass Sie echte Verbindungen aufbauen – nicht unbedingt dort Vollzeit leben, aber den Aufenthaltsstatus aufrechterhalten, Steuern zahlen, wenn Sie lokales Einkommen generieren, und nachweisen, dass Sie nicht nur ein Reisedokument kaufen.
Das Gesetz 171-07 wurde speziell für Rentner und Menschen mit passivem Einkommen entwickelt. Es schafft zwei Wege:
Pensionado (Rentner): Nachweisen, dass Sie mindestens 1.500 USD pro Monat aus einer Rente oder einem Rentenkonto erhalten. Fügen Sie 250 $ pro Abhängigem hinzu. Das war's. Keine Pauschalsumme erforderlich.
Rentista (Person mit unabhängigen Mitteln): Nachweisen, dass Sie mindestens 2.000 USD pro Monat an passivem Einkommen haben – Dividenden, Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland, Treuhandausschüttungen. Fügen Sie erneut 250 $ pro Abhängigem hinzu.
Für Investoren, die Immobilien als ihren Weg nutzen möchten, ist der Weg getrennt vom Gesetz 171-07. Das Investitionsaufenthaltsprogramm fällt unter das Allgemeine Migrationsgesetz (285-04) und Dekret 950-01. Investieren Sie 200.000 USD in dominikanische Immobilien, ein lokales Unternehmen oder ein Finanzinstrument. Die Investition muss beim Export- und Investitionszentrum (ProDominicana) gemäß dem Gesetz 16-95 (dem Ausländischen Investitionsgesetz) registriert werden, was bedeutet, dass sie von der Regierung verfolgt wird und nicht einfach verschwinden kann.
Sobald die Genehmigung über einen der beiden Wege erfolgt ist, überspringen Sie die Phase des temporären Aufenthalts vollständig. Die meisten Länder zwingen Sie, eine temporäre Karte fünf Jahre lang jährlich zu erneuern, bevor sie den dauerhaften Status gewähren. Die DR gibt Ihnen sofortigen Daueraufenthalt. Nach sechs Monaten mit diesem Status als Investor können Sie die Einbürgerung beantragen. Die Standard-Einbürgerung erfordert zwei Jahre Aufenthalt, aber der Investitionsweg verkürzt dies auf sechs Monate der Berechtigung – obwohl das Beantragen nicht bedeutet, dass Sie es erhalten. Der bürokratische Prozess zur Genehmigung und Ausstellung Ihrer Einbürgerungsdokumente dauert in der Regel zusätzliche 12-24 Monate, nachdem Sie Ihren Antrag eingereicht haben.
Der Zeitrahmen für den Aufenthalt selbst ist schnell, wenn alles gut läuft. Ich hatte Kunden, die von der ersten Beratung bis zur Aufenthaltskarte in 45 Geschäftstagen gingen. Nicht Kalendertage – Geschäftstage, was bedeutet, dass Wochenenden und Feiertage nicht zählen. Aber das ist ein Best-Case-Szenario, wenn Sie mit allen apostillierten und in Ordnung befindlichen Dokumenten erscheinen. Die Bürokratie der Regierung verlängert dies oft auf 3-6 Monate in der Praxis. Der Engpass ist normalerweise die Dokumentenbeschaffung. Sie benötigen apostillierte Geburtsurkunden, polizeiliche Freigaben, medizinische Untersuchungen. Wenn Sie mit allem in Ordnung erscheinen, bewegt sich der Prozess.
Der Steueraspekt: Territoriale Systeme und Vorteile des Gesetzes 171-07
Die Dominikanische Republik betreibt ein territoriales Steuersystem, aber das Gesetz 171-07 macht es für Rentner und Rentistas besser.
Unter dem Standardaufenthalt ist ausländisches Einkommen in den ersten drei Jahren steuerfrei. Danach kann die Regierung es theoretisch besteuern, obwohl die Durchsetzung inkonsistent ist. Aber wenn Sie den Pensionado- oder Rentista-Status gemäß dem Gesetz 171-07 halten, wird diese Befreiung dauerhaft. Ihre US-Aktiendividenden, Ihre britische Rente, Ihre kanadischen Mieteinnahmen – nichts davon wird in der DR besteuert, solange Sie Ihren Status aufrechterhalten.
Die Vorteile gehen weiter:
Grundsteuerbefreiung: 50 % Rabatt auf die jährliche IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). So funktioniert die Mathematik tatsächlich: Für Einzelpersonen wird die IPI nur auf den über dem staatlichen Freibetrag liegenden Wert (ungefähr 170.000-175.000 USD ab 2026) erhoben. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 $ ziehen Sie diesen Freibetrag ab, was eine steuerpflichtige Basis von etwa 230.000 $ ergibt. Die 1% Steuer würde etwa 2.300 $ betragen. Mit dem Rabatt des Gesetzes 171-07 würden Sie stattdessen etwa 1.150 $ jährlich zahlen. Wenn Sie die Immobilie über eine Firma halten, gibt es keine Befreiung – der volle Wert wird mit 1% besteuert, sodass die Einsparungen bedeutender werden.
Übertragungssteuerbefreiung: Ihr erster Immobilienkauf ist von der 3% Übertragungssteuer befreit. Bei derselben Immobilie im Wert von 400.000 $ sparen Sie 12.000 $ im Voraus.
Einfuhrzollbefreiung: Sie können Haushaltswaren und ein Fahrzeug zollfrei importieren. Dominikanische Einfuhrzölle liegen bei den meisten Waren zwischen 20-40%, sodass dies nicht trivial ist, wenn Sie mit Möbeln oder einem Auto umziehen.
Vergleichen Sie dies mit dem auslaufenden Non-Habitual Resident (NHR)-Regime Portugals, das nur ein 10-jähriges Fenster bot. Oder Spanien, das weltweit Einkommen sofort besteuert, es sei denn, Sie strukturieren es über Holdinggesellschaften. Das territoriale System der DR ist keine Lücke. Es ist kodifiziertes Gesetz.
Die Tabelle: Einheit 14A in Cabarete
Lassen Sie uns dies in echten Zahlen verankern. Ich benutze eine 2-Schlafzimmer-Wohnung am Meer in einer verwalteten Anlage in Cabarete. Die Einheit wurde Ende 2023 gekauft, vollständig möbliert und in ein Mietprogramm aufgenommen. Hier ist der Kapitalstapel:
Kaufpreis: 385.750 USD
Abschlusskosten: 11.910 USD (3% Übertragungssteuer + Anwaltsgebühren)
Möbel & Ausstattung: 32.500 USD (aus Miami importiert, zollfrei unter Pensionado-Status)
Renovierungen: 4.800 USD (hurrikansichere Fenster-Upgrades)
Gesamtes investiertes Kapital: 434.960 USD
Diese letzte Zahl ist wichtig. Jede ROI-Berechnung in diesem Artikel verwendet 434.960 $ als Nenner, nicht den Kaufpreis. Wenn Sie Abschlusskosten und Möblierung nicht berücksichtigen, belügen Sie sich selbst über Ihre Renditen.
Das Ausgabenbuch: Wo das Geld tatsächlich hingeht
Hier hören die meisten Broschüren auf zu sprechen. Sie zeigen Ihnen Bruttomieteinnahmen und nennen es einen Tag. Aber Bruttoeinnahmen sind eine Fantasiezahl. Hier ist, was tatsächlich herauskommt:
Feste Betriebskosten
HOA-Gebühren: 3.600 $/Jahr (300 $/Monat). Dies umfasst 24/7 bewaffnete Sicherheit, Diesel-Notstromaggregate (wichtig – Stromausfälle passieren), Poolpflege und Landschaftsgestaltung in den Gemeinschaftsbereichen. Einige Entwicklungen verlangen mehr. Dies ist mittleres Niveau für Cabarete.
Versicherung: 850 $/Jahr. Dies ist eine Katastrophenversicherung (Hurrikane) plus Haftpflicht. Sie können dies nicht überspringen. Die Hurrikansaison ist real, und ein Sturm kann unversicherte Innenräume zerstören.
Konnektivität: 348 $/Jahr. Starlink-Hardware kostet ~450 USD im Voraus, dann RD$2.900 (~50 USD) pro Monat. Dies ist nicht verhandelbar, wenn Sie an digitale Nomaden vermarkten, was der Brot-und-Butter-Mietmarkt in Cabarete ist. Lokales Glasfaser ist unzuverlässig.
Variable Kosten
Strom: 3.000 $/Jahr. Dies ist der stille Killer. Dominikanischer Strom ist gestaffelt. Wenn Sie für Mieten Klimaanlagen betreiben, erreichen Sie ständig die nicht subventionierte Stufe, die RD$11 pro kWh (~0,19 USD/kWh) übersteigt. In den Sommermonaten kann eine 2-Schlafzimmer-Einheit allein 350 $ an Strom verbrauchen. Budgetieren Sie entsprechend.
Wechselkosten: 2.800 $/Jahr. Dies geht von 40 Wechseln aus (Reinigung, Wäschewechsel, kleinere Auffüllungen). Hausarbeit ist erschwinglich – etwa RD$800-1.000 (15-20 USD) pro Reinigung – aber die Häufigkeit treibt die Gesamtkosten in die Höhe.
Verwaltung & Rücklagen
Immobilienverwaltung: 25% der Bruttoeinnahmen. Wenn Sie nicht in der DR leben, zahlen Sie jemanden, der Buchungen, Gästeprobleme, Wartungsanrufe und Wechsel-Logistik übernimmt. Der Standardtarif in Cabarete beträgt 25%. Einige Firmen verlangen 30%. Sie können versuchen, aus dem Ausland selbst zu verwalten, aber Sie werden mehr Zeit damit verbringen, als die 25% wert sind.
Erneuerungsfonds: 1% des Immobilienwerts jährlich (3.857 $). Dies ist für Kapitalausgaben – Austausch des Wasserheizers, Neuanstrich nach Salzluftschäden, Aufrüstung von Geräten. Wenn Sie dies nicht budgetieren, werden Sie von einer 5.000 $-Reparaturrechnung überrascht.
Gesamtausgaben pro Jahr: 26.925 USD.
Belegungsrealität: Das Saisonalitätsproblem
Cabarete hat drei Jahreszeiten, und sie verteilen sich nicht gleichmäßig.
Hochsaison (15. Dezember – 15. April): 90%+ Belegung zu Spitzenpreisen. Dies ist die Zeit, in der Nordamerikaner und Europäer dem Winter entfliehen. Sie verlangen 250-300 $ pro Nacht für eine 2-Schlafzimmer-Wohnung, und die Buchungen sind hintereinander.
Zwischensaison (Mai-Juni, November-Anfang Dezember): 60-70% Belegung zu moderaten Preisen (150-200 $/Nacht). Immer noch anständig, aber Lücken beginnen zu erscheinen.
Nebensaison (September-Oktober): Die tote Zone. Die Hurrikansaison erreicht ihren Höhepunkt. Die Buchungen sinken auf nahezu null. Sie könnten eine 20%ige Belegung zu ermäßigten Preisen erreichen, und selbst dann konkurrieren Sie mit verzweifelten Eigentümern, die versuchen, ihre HOA-Gebühren zu decken.
Der gewichtete Durchschnitt über das Jahr beträgt etwa 65% Belegung. Entwickler werden 80% oder sogar 90% versprechen, aber diese Zahlen setzen perfektes Wetter, perfektes Marketing und null Konkurrenz voraus. Die Realität ist unordentlicher. Budgetieren Sie konservativ.
Bei 65% Belegung und einem durchschnittlichen Übernachtungspreis von 190 $ belaufen sich die Bruttoeinnahmen auf 45.000 $ jährlich.
Das Fazit: Net Operating Income und Cap Rate
Hier ist die Mathematik:
Bruttoeinnahmen: 45.000 USD
Gesamtausgaben: 26.925 USD
Net Operating Income (NOI): 18.075 USD
Cap Rate (Cash-on-Cash Return):
18.075 $ ÷ 434.960 $ = 4,15%
Das ist die echte Zahl. Nicht 10%. Nicht 8%. 4,15%.
Nun, bevor Sie den Tab schließen, verstehen Sie, was diese 4,15% darstellen. Dies ist ein in USD denominierter Vermögenswert in einer territorialen Steuerjurisdiktion ohne Währungsrisiko. Die Inflation in der Dominikanischen Republik lag 2024 bei 3,5%, was bedeutet, dass diese Immobilie kaum mit dem Kaufkraftverlust Schritt hält. Aber vergleichen Sie es mit Alternativen:
- Ein hochverzinsliches Sparkonto in den USA zahlt etwa 5%, aber das ist zu versteuerndes Einkommen.
- Der S&P 500 erzielt im Durchschnitt 7-10% über Jahrzehnte, aber mit Volatilität, die Sie nicht timen können.
- Anleihen zahlen 4-5%, bieten aber keine Wertsteigerungspotenziale oder persönliche Nutzung.
Die 4,15% sind nur Cashflow. Es berücksichtigt keine Wertsteigerung. Die Immobilienwerte in Cabarete stiegen 2024 um etwa 6%, angetrieben durch Infrastrukturverbesserungen und gestiegenes nordamerikanisches Interesse. Wenn dieser Trend anhält, könnte Ihre Gesamtrendite (Cashflow + Wertsteigerung) jährlich 10% erreichen. Aber Wertsteigerung ist spekulativ. NOI ist das, worauf Sie sich verlassen können.
Das rechtliche Verifikationsimperativ: Warum Deslinde wichtig ist
Ich habe mehr Geld durch schlechte Titel verloren gesehen als durch Hurrikane, Marktcrashs und Unterschlagung zusammen. Das Wichtigste, was Sie über Immobilien in der Dominikanischen Republik verstehen müssen, ist: Kaufen Sie niemals Immobilien ohne ein verifiziertes Deslinde.
Ein Deslinde ist der GPS-vermessene Grenzmarkierungsprozess nach dem Gesetz 108-05. Es trennt Ihr spezifisches Grundstück von der größeren Landparzelle und registriert es individuell im Grundbuch. Ohne es besitzen Sie eine "Constancia Anotada" – einen vagen Anteil an einer größeren Parzelle ohne definierte Grenzen.
Banken in der Dominikanischen Republik können keine Hypotheken auf Immobilien ohne Deslinde ausstellen. Wenn ein Verkäufer keines vorlegen kann, kaufen Sie keine Immobilien. Sie kaufen einen zukünftigen Rechtsstreit mit dem Nachbarn darüber, wo die Grundstücksgrenze tatsächlich ist.
Der Verifizierungsprozess dauert etwa 30 Minuten, wenn Sie wissen, was Sie tun. Meine Firma hat einen direkten Kontakt beim Grundbuchamt in Puerto Plata. Wir ziehen den Titel, überprüfen das Deslinde-Zertifikat, überprüfen die GPS-Koordinaten und bestätigen, dass keine Pfandrechte oder Belastungen vorliegen. Wenn einer dieser Prüfungen fehlschlägt, gehen wir weg. Es ist mir egal, wie gut das Angebot aussieht.
Kosten der Verifizierung: etwa 1.500 USD. Kosten des Kaufs ohne Verifizierung: potenziell der gesamte Immobilienwert, wenn Sie in einen Grenzstreit geraten, der Jahre dauert, um gelöst zu werden.
CONFOTUR: Die Steuerbefreiung, die wirklich zählt
Nicht alle dominikanischen Immobilien sind gleich. Einige qualifizieren sich für CONFOTUR-Vorteile nach dem Gesetz 158-01, andere nicht. Der Unterschied ist erheblich.
CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) ist die Regierungsbehörde, die Tourismusentwicklungsprojekte genehmigt. Wenn ein Wohnungsbauprojekt oder Hotelprojekt eine CONFOTUR-Zertifizierung erhält, erhalten Käufer in diesem Projekt:
- Befreiung von der 3% Übertragungssteuer (spart 12.000 $ bei einem Kauf von 400.000 $)
- Befreiung von der 1% jährlichen IPI-Grundsteuer für 10-15 Jahre (spart etwa 2.300 $ jährlich bei einer Immobilie im Wert von 400.000 $ nach dem Freibetrag)
- Befreiung von der Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen für die Dauer der Zertifizierung (spart 27% der Mieteinnahmen)
Dieser letzte Vorteil ist der große. Die dominikanische Unternehmens-/Einkommenssteuer beträgt 27%. Wenn Sie 45.000 $ an Bruttomieteinnahmen generieren, würden Sie normalerweise 12.150 $ an Steuern schulden. CONFOTUR-Immobilien sind befreit. Das ist ein sofortiger 27% Schub für Ihr NOI.
Der Haken: Nur neu genehmigte Projekte qualifizieren sich. Sie können keine Wiederverkaufswohnung außerhalb einer zertifizierten Entwicklung kaufen und diese Vorteile beanspruchen. Der Entwickler muss vor dem Bau einen Antrag auf CONFOTUR-Status gestellt und erhalten haben. Die meisten großen Entwicklungen in Sosua und Cabarete haben ihn. Überprüfen Sie immer, bevor Sie kaufen.
Die vergleichende Landschaft: DR vs. globale Golden Visas
| Merkmal | Dominikanische Republik | Türkei | Portugal | VAE (Dubai) |
|---|---|---|---|---|
| Mindestinvestition | 200.000 USD | 400.000 USD | 500.000 € (nur Fonds) | 205.000 USD |
| Immobilienoption | Ja (Volltitel) | Ja | Nein (beendet 2023) | Ja |
| Währung | USD (de facto) | Lira (volatil) | Euro | Dirham (an USD gekoppelt) |
| Steuersystem | Territorial (ausländisches Einkommen steuerfrei) | Weltweite Steuer | Weltweit (NHR endet) | 0% Einkommensteuer |
| Bearbeitungszeit | ~45 Geschäftstage (Bestfall) | 6-8 Monate | 18-24 Monate | 2-3 Monate |
| Weg zur Staatsbürgerschaft | 6 Monate Berechtigung + 12-24 Monate Bearbeitung | Sofort | 5 Jahre | Kein Weg zur Staatsbürgerschaft |
| Typische Nettorendite | 4-7% | 3-5% (Lira-Risiko) | 2-4% | 4-6% |
Die Dominikanische Republik befindet sich in einer einzigartigen Position. Es ist das einzige Programm, das USD-Vermögensstabilität, territoriale Steuerbehandlung, Immobilienberechtigung und einen Einstiegspunkt unter 250.000 $ kombiniert. Die Türkei bietet sofortige Staatsbürgerschaft, aber die Lira hat in den letzten zehn Jahren 80% ihres Wertes gegenüber dem Dollar verloren. Portugal hat seinen Immobilienweg vollständig beendet. Dubai hat keine Einkommensteuer, aber keinen Weg zur Staatsbürgerschaft und die Immobilienrenditen haben sich komprimiert, da der Markt gesättigt ist.
Die DR konkurriert nicht mit diesen Märkten um Prestige. Sie konkurriert um Nutzen. Wenn Ihr Ziel ein zweiter Wohnsitz zur Steueroptimierung, Portfoliodiversifikation und Lebensstilflexibilität ist – und Sie keinen EU-Pass morgen benötigen – funktionieren die Zahlen.
Der Lebensstilkontext: Was 15 $/Tag tatsächlich kaufen
Die finanzielle Prüfung ist wichtig, aber auch die tägliche Realität. Sosua und Cabarete sind keine Resortblasen. Es sind funktionierende Städte mit Infrastruktur, die die meiste Zeit funktioniert und gelegentlich zusammenbricht.
Eine Vollzeit-Haushaltshilfe kostet etwa RD$800-1.000 pro Tag (15-20 USD). Das ist kein Luxusaufwand. Das ist Standard. Die meisten Expat-Haushalte beschäftigen jemanden für Kochen, Reinigung und Besorgungen. Ein Essen in einem Strandrestaurant kostet 12-25 USD. Ein lokales Presidente-Bier kostet RD$120-150 (2,50 $). Benzin ist teuer – etwa 5 USD pro Gallone – aber die meisten Menschen leben innerhalb einer 10-minütigen Fahrt von allem, was sie brauchen.
Die Internationale Schule von Sosua (ISS) berechnet etwa 7.000 USD pro Jahr für das Schulgeld. Vergleichen Sie das mit 30.000+ für Privatschulen in den USA oder Europa. Der Lehrplan ist akkreditiert, die Einrichtungen sind modern und die Schülerschaft ist wirklich international – nicht nur Expat-Kinder, sondern auch dominikanische Familien, die ihre Kinder zweisprachig haben möchten.
Strom ist die Hauptfrustration. Ausfälle passieren wöchentlich, manchmal täglich, je nach Nachbarschaft. Deshalb beinhalten die HOA-Gebühren Notstromaggregate. Das Internet war früher eine Katastrophe, aber Starlink hat das geändert. Für 50 USD pro Monat erhalten Sie zuverlässige Hochgeschwindigkeitsverbindungen, die auch bei Stürmen funktionieren. Diese einzelne Infrastrukturänderung machte Remote-Arbeit in Cabarete möglich, was die Mietnachfrage erheblich steigerte.
Die Gesundheitsversorgung ist eine gemischte Sache. Private Kliniken in Sosua bewältigen Routineprobleme gut. Ernsthafte medizinische Probleme erfordern eine Reise nach Santiago oder Santo Domingo. Medizintourismus ist üblich – viele Expats fliegen für Eingriffe nach Miami oder Kolumbien. Aber für die tägliche Gesundheit funktioniert das lokale System.
Der Betrug, den ich jeden Monat sehe
Ein Kunde kommt mit einem Vertrag für ein Grundstück am Strand herein. Der Preis ist verdächtig niedrig – 80.000 $ für ein Grundstück am Meer, das 200.000 $ kosten sollte. Der Verkäufer ist motiviert, sagen sie. Muss schnell liquidieren.
Ich frage nach dem Titel. Sie geben mir eine "Constancia Anotada". Kein Deslinde. Ich frage warum. Sie sagen, der Verkäufer sei dabei, es zu bekommen, aber sie müssen schnell abschließen, um den Preis zu sichern.
Das ist der Betrug. Der Verkäufer weiß, dass das Land Grenzstreitigkeiten hat. Vielleicht überschneidet es sich mit dem Grundstück eines Nachbarn. Vielleicht ist es Teil einer größeren Parzelle, die in einem Familienerbschaftsstreit verwickelt ist. Vielleicht stimmen die GPS-Koordinaten nicht mit der rechtlichen Beschreibung überein. Der Verkäufer versucht, das Problem loszuwerden, bevor der Käufer merkt, was er gekauft hat.
Wenn Sie dieses Grundstück kaufen, besitzen Sie den Streit. Sie werden Jahre in dominikanischen Gerichten verbringen, um es zu lösen. Die Anwaltskosten werden den Kaufpreis übersteigen. Und selbst wenn Sie gewinnen, wird die Immobilie unverkäuflich sein, da kein zukünftiger Käufer einen Titel mit dieser Geschichte anfassen wird.
Die Lösung ist einfach: Zahlen Sie keinen Dollar, bis das Deslinde verifiziert ist. Wenn der Verkäufer sagt, es sei "in Bearbeitung", gehen Sie weg. Wenn der Verkäufer sagt, das Deslinde sei nicht notwendig, weil es sich um eine Wohnung handelt, überprüfen Sie, ob die gesamte Entwicklung ein Master-Deslinde hat und dass Ihre spezifische Einheit darunter registriert ist. Wenn der Verkäufer defensiv wird, wenn Sie nach Dokumentation fragen, gehen Sie weg.
Immobilien in der Dominikanischen Republik sind kein Betrug. Aber Betrüger existieren in jedem Markt, und sie zielen auf ausländische Käufer ab, die das Rechtssystem nicht verstehen. Der Verifizierungsprozess dauert 30 Minuten und kostet 1.500 $. Das Überspringen kann Sie alles kosten.
Der Aufenthaltsprozess: Was tatsächlich passiert
Angenommen, Sie gehen den Investitionsweg mit einem Immobilienkauf von 200.000 $, hier ist der Zeitplan:
Schritt 1: Dokumentenbeschaffung (2-4 Wochen)
Sie benötigen apostillierte Geburtsurkunden, polizeiliche Freigaben aus jedem Land, in dem Sie in den letzten fünf Jahren gelebt haben, medizinische Untersuchungen (insbesondere HIV- und Syphilis-Tests) und Einkommens- oder Investitionsnachweise. Der Apostille-Prozess ist der Engpass – er kann je nach Bürokratie Ihres Heimatlandes Wochen dauern.
Schritt 2: Immobilienkauf & Registrierung (4-6 Wochen)
Sie schließen den Kauf ab, zahlen die Übertragungssteuer (oder beanspruchen die Befreiung, wenn es sich um CONFOTUR handelt) und registrieren den Titel. Die Immobilie muss auf Ihren Namen registriert und beim Export- und Investitionszentrum (ProDominicana) gemeldet werden, um als Investition für Aufenthaltszwecke zu qualifizieren.
Schritt 3: Einreichung des Aufenthaltsantrags (1 Woche)
Ihr Anwalt reicht den Aufenthaltsantrag bei der Generaldirektion für Migration (DGM) ein. Sie müssen persönlich in Santo Domingo erscheinen, um Fingerabdrücke und Fotos zu machen.
Schritt 4: Genehmigung & Kartenausstellung (45 Geschäftstage bis 6 Monate)
Sobald die Akte vollständig ist, ermöglichen die Vorschriften eine beschleunigte Bearbeitung in 45 Geschäftstagen für Investoren. In der Praxis verlängert die Bürokratie der Regierung dies oft auf 3-6 Monate, abhängig vom Rückstau und der Vollständigkeit Ihrer Dokumentation.
Schritt 5: Status aufrechterhalten
Der Daueraufenthalt erfordert, dass Sie die Dominikanische Republik mindestens einmal alle zwei Jahre besuchen. Sie müssen dort nicht Vollzeit leben. Nach sechs Monaten des Aufenthalts als Investor können Sie die Staatsbürgerschaft beantragen. Der Einbürgerungsprozess dauert zusätzliche 12-24 Monate, nachdem Sie Ihren Antrag eingereicht haben, und erfordert einen grundlegenden Spanisch-Sprachtest und Kenntnisse der dominikanischen Geschichte.
Der gesamte Prozess, von der ersten Beratung bis zur Aufenthaltskarte in der Hand, dauert in der Regel 3-6 Monate, wenn man reale bürokratische Verzögerungen berücksichtigt.
Wann die Dominikanische Republik keinen Sinn macht
Dies ist nicht der richtige Schritt für jeden. Wenn Sie speziell einen EU-Pass benötigen – für visafreies Reisen in bestimmte Länder oder für das Recht, überall in der EU zu leben und zu arbeiten – wird Ihnen der dominikanische Pass nicht helfen. Er bietet visafreien Zugang zu etwa 70 Ländern, einschließlich der meisten Lateinamerikas und der Karibik, aber er umfasst keinen visafreien Zugang zum Schengen-Raum. Sie benötigen ein Visum, um nach Europa einzureisen. Wenn europäische Reiseflexibilität entscheidend ist, müssen Sie woanders suchen.
Wenn Sie nach einer "Set it and forget it"-Investition mit null Beteiligung suchen, ist die DR nicht ideal. Die Immobilienverwaltung ist zuverlässig, aber Sie werden trotzdem Anrufe zu Wartungsproblemen, Gästebeschwerden und gelegentlichen Notfällen erhalten. Wenn Sie wirklich passives Einkommen möchten, ist ein REIT oder Dividendenportfolio einfacher.
Wenn Sie mit Infrastrukturinstabilität – Stromausfällen, gelegentlichen Wasserknappheiten, Straßen, die bei starkem Regen überfluten – nicht einverstanden sind, ist dies nicht der richtige Ort. Die Nordküste hat einen langen Weg zurückgelegt, aber es ist immer noch die Karibik. Dinge brechen. Systeme versagen. Geduld ist erforderlich.
Und wenn Sie erwarten, dass die Wertsteigerung die ganze Arbeit übernimmt, dämpfen Sie Ihre Erwartungen. Die 6% Wertsteigerung im Jahr 2024 wurde durch spezifische Faktoren angetrieben – Nachfrage nach der Pandemie, Infrastrukturverbesserungen, erhöhte Flugkapazität. Dieser Trend könnte sich fortsetzen oder abflachen. Kaufen Sie für den Cashflow und den Lebensstil. Behandeln Sie die Wertsteigerung als Bonus.
Das Verifizierungsprotokoll: Was meine Firma tatsächlich tut
Wenn ein Kunde uns bittet, eine Immobilie zu bewerten, hier ist die Checkliste:
- Titelüberprüfung: Ziehen Sie den offiziellen Titel aus dem Grundbuch. Bestätigen Sie, dass der Name des Verkäufers mit dem registrierten Eigentümer übereinstimmt. Überprüfen Sie auf Pfandrechte, Belastungen oder Rechtsstreitigkeiten.
- Deslinde-Bestätigung: Überprüfen Sie, ob die Immobilie ein abgeschlossenes Deslinde nach dem Gesetz 108-05 hat.
