Der $200.000 Immobilienweg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung in der DR erklärt

Letzten Dienstag saß ein deutsches Paar mir gegenüber mit einem Ausdruck aus einer Facebook-Gruppe, die behauptete, sie könnten "die dominikanische Staatsbürgerschaft für 150.000 US-Dollar kaufen und in 90 Tagen einen Pass erhalten". Ich schob das Papier zurück über meinen Schreibtisch und sagte, was ich immer sage: "So funktioniert das hier nicht. Und wenn Ihnen das jemand verspricht, lügt er entweder oder kennt das Gesetz nicht."

Die Dominikanische Republik verkauft keine Pässe. Was sie bietet, ist etwas Wertvolleres, wenn man das System versteht: ein legitimer Weg von der Aufenthaltsgenehmigung zur Staatsbürgerschaft, der auf Immobilieninvestitionen basiert. Investieren Sie 200.000 USD in Immobilien, und Sie qualifizieren sich für den sofortigen permanenten Aufenthalt gemäß dem Allgemeinen Migrationsgesetz 285-04 und Dekret 950-01, verwaltet durch ProDominicana. Dies ist das Ausländer-Investorenprogramm – unterscheidet sich vom Rentnerprogramm gemäß Gesetz 171-07, das den Nachweis eines stabilen monatlichen Einkommens anstelle einer Einmalinvestition erfordert. Von dort aus können Sie nach sechs Monaten im Besitz dieser Aufenthaltskarte die Einbürgerung beantragen. Aber zwischen dem Unterzeichnen eines Kaufvertrags und dem Besitz eines dominikanischen Passes liegt ein Minenfeld aus bürokratischen Prozessen, Titelüberprüfungen und finanzieller Compliance, das erfolgreiche Investoren von denen trennt, die Geld und Geduld verlieren.

Ich praktiziere seit 1986 Immobilienrecht in Sosúa. Ich habe die Betrügereien gesehen, die Abkürzungen, die nach hinten losgehen, und die legitimen Geschäfte, die tatsächlich funktionieren. Dies ist keine Verkaufspräsentation für die Dominikanische Republik als steuerfreies Paradies. Es ist eine Aufschlüsselung des tatsächlichen Prozesses, der realen Zeitpläne und der spezifischen Dokumente, die Sie benötigen, um sich zu schützen, während Sie eine zweite Aufenthaltsoption aufbauen.

Wichtige Erkenntnisse

Erst Aufenthalt, dann Staatsbürgerschaft: Die DR bietet Aufenthalt durch Investition, nicht direkte Staatsbürgerschaft. Sie qualifizieren sich sofort für den permanenten Aufenthalt mit einem Immobilienkauf von 200.000 USD im Rahmen des Ausländer-Investorenprogramms (Gesetz 285-04) und beantragen dann die Einbürgerung nach 6 Monaten.

Steuervorteile verfügbar: Wenn Sie sich auch gemäß Gesetz 171-07 qualifizieren (durch Nachweis des erforderlichen Mieteinkommens oder einer separaten Rente), erhalten Sie eine 50%ige Befreiung von der Grundsteuer, 100%ige Befreiung von der 3%igen Übertragungssteuer für Ihren ersten Kauf und keine Steuer auf ausländische Einkünfte.

Erträge an der Nordküste: Strandwohnungen in Cabarete erzielen Bruttomietrenditen von 8-12%, deutlich höher als in europäischen Märkten, obwohl sich die Nettorenditen nach Verwaltungskosten bei 5-7% einpendeln.

Realität des Zeitplans: Planen Sie 3-6 Monate ein, um Ihre Aufenthaltskarte nach Einreichung der Unterlagen zu erhalten – obwohl 90 Tage für beschleunigte Fast-Track-Unterlagen möglich sind – und dann weitere 12-24 Monate für die Bearbeitung der Staatsbürgerschaft.

Sorgfaltspflicht ist nicht verhandelbar: Kaufen Sie niemals ohne einen verifizierten Deslinde (GPS-verifizierte Titelvermessung gemäß Gesetz 108-05). Dieses einzelne Dokument verhindert 90% der Titelstreitigkeiten.

Der strategische Weg: Was "Staatsbürgerschaft durch Investition" in der DR tatsächlich bedeutet

Die Suchmaschinen sind voll von Verwirrung darüber. Menschen geben "Dominikanische Republik Staatsbürgerschaft durch Investition" ein und erwarten, ein Programm wie in St. Kitts oder Antigua zu finden, wo man Geld überweist und innerhalb von Monaten einen Pass erhält. Dieses Programm gibt es hier nicht.

Was existiert, ist das Allgemeine Einwanderungsgesetz 285-04, das ein Fast-Track-Residency-Programm für Investoren schafft. Hier ist die tatsächliche Abfolge:

Sie investieren 200.000 USD in qualifizierte Vermögenswerte – Immobilien sind die häufigste. Diese Investition, einmal bei ProDominicana (dem Zentrum für Export und Investition) registriert, qualifiziert Sie, die Phase des temporären Aufenthalts zu überspringen, die Standardbewerber fünf Jahre lang durchlaufen. Sie gehen direkt zum Status des permanenten Aufenthalts über. Die Karte, die Sie erhalten, ist zunächst für ein Jahr gültig und dann alle vier Jahre erneuerbar.

Diese permanente Aufenthaltskarte ist die Grundlage. Unter Gesetz 1683 über die Einbürgerung können Investoren nach sechs Monaten im Besitz des permanenten Aufenthalts die Staatsbürgerschaft über den privilegierten Einbürgerungspfad beantragen – nicht die standardmäßigen zwei Jahre, die für reguläre Bewerber erforderlich sind. Das Gesetz erlaubt es technisch. Die Realität ist, dass die Dirección General de Migración (DGM) diese Anträge genau prüft und die Bearbeitung im Durchschnitt 12 bis 24 Monate dauert. Sie müssen grundlegende Spanischkenntnisse nachweisen, ein Interview über die Geschichte und Kultur der Dominikanischen Republik bestehen und echte Bindungen zum Land zeigen, die über den bloßen Besitz von Immobilien hinausgehen.

Die dominikanische Verfassung erlaubt ausdrücklich die doppelte Staatsbürgerschaft gemäß Artikel 20. Sie geben Ihren ursprünglichen Pass nicht auf. Ein dominikanischer Pass bietet visafreien Zugang zu über 70 Ländern, darunter Japan, Israel und Südkorea. Wichtiger für europäische Investoren ist, dass er den Zugang zu Spanien aufgrund historischer Verträge erleichtert – nicht die volle EU-Freizügigkeit, aber deutlich besser als die Reise mit vielen anderen karibischen Pässen.

Die Bearbeitungszeit für die anfängliche Aufenthaltskarte, sobald Ihre Akte von der DGM akzeptiert wurde, liegt zwischen 90 Tagen für ordnungsgemäß beschleunigte Fast-Track-Investitionsakten und 3-6 Monaten in der Praxis aufgrund bürokratischer Rückstände. Das ist, wenn Ihre Unterlagen perfekt sind. Wenn ein Apostille fehlt oder ein Foto falsch formatiert ist, fangen Sie von vorne an. Die Struktur der Regierungsgebühren und die Anwaltskosten für den Fast-Track-Aufenthaltsprozess liegen in der Regel zwischen 3.000 und 5.000 USD pro Antragsteller, ohne die eigentliche Investition von 200.000 USD.

Ein kritisches Detail: Sie können Ihren Ehepartner und Ihre unterhaltsberechtigten Kinder (unter 18 Jahren oder bis 24, wenn sie Studenten sind) in derselben Antragsakte einbeziehen. Die Investition von 200.000 USD deckt die gesamte Familie ab.

Die Investitionsschwelle ist fest. Sie kann in Immobilien, festverzinsliche Bankeinlagen oder registrierte Unternehmen investiert werden, aber sie muss mindestens 200.000 USD betragen und über offizielle Kanäle verifizierbar sein. Sie können dies nicht verhandeln.

Warum die Nordküste? Die Investitionsthese für Sosúa und Cabarete

Ich konzentriere mich auf die Nordküste, weil die Zahlen hier tatsächlich funktionieren. Nicht überall in der Dominikanischen Republik macht es für ausländische Investoren Sinn, aber Sosúa und Cabarete haben spezifische Vorteile, die sowohl zur Aufenthaltsqualifikation als auch zum Mieteinkommen führen.

Der internationale Flughafen Gregorio Luperón (POP) bedient dieses Gebiet. Im Jahr 2024 stieg das Passagieraufkommen um 19% und bediente über 880.000 Passagiere. Das sind Direktflüge von Miami (2 Stunden), New York (3,5 Stunden) und saisonale Routen aus Europa. Zugänglichkeit ist wichtig, wenn Sie eine Immobilie unterhalten, in der Sie nicht Vollzeit leben.

Cabarete generiert Mietrenditen, die europäische Märkte nicht erreichen können. Strandwohnungen erzielen derzeit Bruttorenditen von 8% bis 12% pro Jahr, angetrieben von der ganzjährigen Wassersportsaison. Kite Beach und Encuentro ziehen ein spezifisches Publikum an – digitale Nomaden, Abenteuertouristen und saisonale Bewohner –, die Premiumpreise zahlen und eine hohe Belegung aufrechterhalten. Die durchschnittliche Belegungsrate für kurzfristige Ferienvermietungen in geschlossenen Sosúa-Gemeinschaften liegt bei 75%, eine der höchsten in der Karibik.

Die Nettorenditen, nach Abzug von HOA-Gebühren und Immobilienverwaltung (die 20-25% des Bruttomieteinkommens ausmachen), liegen bei 5% bis 7%. Das ist immer noch doppelt so viel wie in Spanien oder Portugal, wo Golden Visa-Immobilien oft 3-4% erzielen, wenn man Glück hat.

Die Immobilienpreise in Cabarete stiegen 2024 um 6%, mit Prognosen von 4% Wachstum im Jahr 2025. Erstklassige Strandwohnungen kosten durchschnittlich 2.200 bis 2.800 USD pro Quadratmeter. Vergleichen Sie das mit Miami bei 5.000+ USD oder anderen karibischen Inseln bei 4.000+ USD. Sie kaufen mit einem Rabatt im Vergleich zu vergleichbaren Märkten, mit besserem Renditepotenzial.

Der kritische Faktor: Transaktionen an der Nordküste erfolgen fast ausschließlich in USD. Ihr Kaufvertrag, Ihre Mietverträge, Ihr eventueller Verkauf – alles in Dollar. Der Dominikanische Peso (DOP) kann inflatieren oder abwerten, aber der Wert Ihres Vermögens ist gegen diese Volatilität abgesichert, da der Markt nicht in Pesos bewertet wird.

Infrastrukturverbesserungen gehen weiter. Der "Touristenboulevard des Atlantiks" verbindet die Nordküste, und jüngste Regierungsinvestitionen haben das Straßennetz zwischen Puerto Plata und Cabarete verbessert. Die Straße von Cabarete nach Santiago ist endlich befahrbar, obwohl die Schlaglöcher am Eingang immer noch ein Ärgernis sind.

Das Tourismusvolumen unterstützt den Mietmarkt. Die DR begrüßte 2024 über 11 Millionen Besucher, ein nationaler Rekord. Diese Nachfrage fließt direkt in die Belegung von kurzfristigen Mietobjekten an der Nordküste.

Der rechtliche Rahmen: Gesetz 171-07 und was es Ihnen tatsächlich bietet

Gesetz 171-07 ist speziell für Rentner und Rentiers konzipiert – Menschen mit garantiertem monatlichem Einkommen oder unabhängigen Mitteln. Wenn Sie den Weg der 200.000 USD-Investition verfolgen, qualifizieren Sie sich für den permanenten Aufenthalt im Rahmen des Ausländer-Investorenprogramms (Gesetz 285-04). Wenn Sie jedoch auch das erforderliche stabile monatliche Einkommen aus den Mieteinnahmen Ihrer Immobilie oder aus einer separaten Rente nachweisen können, haben Sie Zugang zum Steuerrahmen des Gesetzes 171-07, der den Aufenthalt finanziell attraktiver macht.

Der Hauptvorteil: eine 50%ige Befreiung von der jährlichen Grundsteuer (IPI). Die dominikanische Regierung setzt jedes Jahr eine IPI-Befreiungsschwelle fest. Für den Steuerzeitraum 2025/2026 liegt diese Schwelle bei RD$10.190.833 (ca. 172.000 USD). Sie zahlen nur 1% Steuer auf den Wert, der diese Schwelle überschreitet. Wenn Sie eine Wohnung für 200.000 USD kaufen, zahlen Sie Steuer auf 28.000 USD, was 280 USD jährlich entspricht. Das ist überschaubar.

Die Befreiung von der Übertragungssteuer ist bedeutender. Normalerweise erhebt die Dominikanische Republik eine 3%ige Übertragungssteuer auf alle Immobilienverkäufe. Unter Gesetz 171-07 ist Ihr erster Immobilienkauf von dieser Steuer befreit. Bei einem Kauf von 200.000 USD sind das sofort 6.000 USD gespart.

Das Gesetz befreit auch neue Bewohner von Einfuhrzöllen auf Haushaltswaren und persönliche Gegenstände, wenn sie zum ersten Mal umziehen. Sie können Möbel, Geräte und ein Kraftfahrzeug (vorausgesetzt, Sie besitzen es seit mindestens einem Jahr) ohne Zahlung von Einfuhrzöllen mitbringen. Diese Fahrzeugbefreiung allein kann je nach Auto über 10.000 USD sparen.

Ausländische Einkünfte werden nicht besteuert. Die Dominikanische Republik betreibt ein territoriales Steuersystem. Wenn Sie Renteneinkommen, Dividenden oder Zahlungen für Fernarbeit aus dem Ausland erhalten, sind diese Einkünfte nach einer dreijährigen Schonfrist oder sofort gemäß Gesetz 171-07 für qualifizierte Rentner im Allgemeinen steuerfrei.

Es gibt keine strenge Anwesenheitspflicht, um den Status des permanenten Aufenthalts zu erhalten. Viele europäische Golden Visas erfordern 183 Tage jährlich. Die DR nicht. Sie erneuern Ihre Aufenthaltskarte alle vier Jahre, und solange Sie Ihre Investition aufrechterhalten und keine Verbrechen begehen, ist die Erneuerung unkompliziert. Dies macht es ideal für "Plan B"-Investoren, die eine zweite Aufenthaltsoption ohne vollständigen Umzug wünschen.

Um sich speziell über den Rentnerweg zu qualifizieren (im Gegensatz zum reinen Investitionsweg), müssen Sie ein monatliches Einkommen von 1.500 USD nachweisen, plus 250 USD pro Unterhaltsberechtigtem. Für den hier diskutierten Investorenweg – den Immobilienweg von 200.000 USD – müssen Sie die Investition bei ProDominicana registrieren, um sich für den beschleunigten Aufenthalt zu qualifizieren.

Ein Detail, das Menschen oft verwirrt: Sie müssen die Dominikanische Republik mit einem speziellen Aufenthaltsvisum (RS) betreten, das von einem dominikanischen Konsulat im Ausland ausgestellt wird, bevor Sie ankommen. Sie können nicht mit einer normalen Touristenkarte ankommen und dann Ihren Status ändern. Das bedeutet, dass Sie sich vor Ihrer Reise mit dem Konsulat in Ihrem Heimatland abstimmen müssen.

Phase 1: Der Erwerb – Wie man verhandelt, ohne das Geschäft zu töten

Die Verhandlung über dominikanische Immobilien hat kulturelle Nuancen, die sich von nordamerikanischen oder europäischen Märkten unterscheiden. Der größte Fehler, den ich bei ausländischen Käufern sehe: aggressives Unterbieten.

In den USA ist es üblich, 20-30% unter dem Angebotspreis zu bieten. In Sosúa und Cabarete wird ein Angebot von 20% unter dem Angebotspreis als Beleidigung angesehen. Der Verkäufer wird sich weigern, mit Ihnen zu verhandeln. Der Markt hier ist eng – das Inventar von schlüsselfertigen Strandwohnungen in Cabarete ist in den letzten 18 Monaten aufgrund der hohen Nachfrage um etwa 15% gesunken. Verkäufer wissen, dass sie Hebelwirkung haben.

Die erfolgreiche Strategie: Bieten Sie 5% bis 8% unter dem Angebotspreis, um zu beginnen. Das signalisiert, dass Sie ernsthaft sind, aber eine vernünftige Verhandlung erwarten. Alles über 10% unter dem Angebotspreis gelingt selten im aktuellen Markt.

Mündliche Vereinbarungen haben keinerlei rechtliches Gewicht. Eine Immobilie ist nicht gesichert, bis Sie eine Promesa de Venta (Kaufversprechen) unterzeichnet und Gelder auf ein Treuhandkonto überwiesen haben. Ich habe gesehen, wie Käufer Immobilien verloren haben, weil sie dem Verkäufer die Hand geschüttelt haben, nach Hause gegangen sind, um "darüber nachzudenken", und eine Woche später zurückgekehrt sind, um festzustellen, dass der Verkäufer ein anderes Angebot angenommen hatte. Mündliche Zusagen bedeuten hier nichts.

Der Standardprozess:

Sie identifizieren eine Immobilie. Sie machen ein schriftliches Angebot. Wenn der Verkäufer akzeptiert, zahlen Sie eine Reservierungsanzahlung von 5.000 bis 10.000 USD, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während Sie die Due Diligence durchführen. Diese Anzahlung ist in der Regel erstattungsfähig, wenn die Titelsuche Probleme aufdeckt.

Sobald Sie mit der Due Diligence zufrieden sind, unterzeichnen Sie die Promesa de Venta. Dieser Vertrag ist gemäß Artikel 1589 des Dominikanischen Zivilgesetzbuchs rechtlich bindend, der besagt: "Ein Kaufversprechen ist einem Verkauf gleichwertig." Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie in der Regel 10% bis 20% des Kaufpreises (abzüglich der bereits gezahlten Reservierungsanzahlung).

Die Promesa sollte ausdrücklich angeben, dass die Zahlung in USD erfolgt. Wenn der Vertrag keine Währung angibt, erlaubt das dominikanische Gesetz dem Verkäufer, die Zahlung in Pesos zum Tageskurs der Zentralbank zu verlangen, was unnötige Risiken mit sich bringt.

Verwenden Sie Treuhandkonten. Seriöse Transaktionen verwenden einen US-amerikanischen oder lokalen Treuhandservice. Gelder werden dem Verkäufer erst freigegeben, wenn die Titelübertragung beim Registro de Títulos (Grundbuchamt) eingereicht wird. Wenn jemand vorschlägt, dass Sie Geld direkt an den Verkäufer überweisen, bevor der Abschluss erfolgt, gehen Sie weg.

Währungsklauseln sind wichtig. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag USD angibt und eine Klausel enthält, wie Wechselkursschwankungen gehandhabt werden, wenn ein Teil der Transaktion eine Umrechnung in Pesos beinhaltet.

Die von mir erwähnte Inventarknappheit schafft einen Verkäufermarkt. Immobilien, die korrekt bewertet sind und saubere Titel haben, bewegen sich schnell. Wenn Sie etwas finden, das alle Kriterien erfüllt, müssen Sie entschlossen handeln. Aber Entschlossenheit bedeutet nicht, die Due Diligence zu überspringen.

Phase 2: Forensische Due Diligence – Der Deslinde ist alles

Hier verlieren ausländische Käufer Geld. Sie überspringen die ordnungsgemäße Titelüberprüfung, weil sie von der Immobilie begeistert sind oder dem Verkäufer vertrauen, und dann entdecken sie Probleme nach dem Abschluss, wenn es zu spät ist.

Der Deslinde ist das wichtigste Dokument im dominikanischen Immobilienrecht. Gemäß Gesetz 108-05 kann eine Immobilie nicht beliehen oder verkauft werden, ohne dass ein Deslinde vorliegt – eine GPS-verifizierte Titelvermessung, die bestätigt, dass die genauen Grenzen der Immobilie mit dem registrierten Titel übereinstimmen. Der Kauf ohne dieses Dokument ist die häufigste Ursache für Betrug im dominikanischen Immobiliengeschäft.

Ich praktiziere seit 1986. Ich habe einen direkten Kontakt im Grundbuchamt, das die Titel und Deslindes in Puerto Plata verwaltet, sodass ich diese Dokumente schnell überprüfen kann. Die meisten Anwälte haben diese Beziehung nicht, was zu Verzögerungen führt. Der Standardzeitrahmen für eine ordnungsgemäße Titelsuche und die Due Diligence-Phase beträgt 14 bis 21 Tage. Wenn Ihr Anwalt sagt, er könne es in drei Tagen erledigen, spart er an den falschen Stellen.

Die Titelsuche umfasst das Abrufen der Certificación del Estado Jurídico vom Registro de Títulos. Dieses Dokument zeigt Pfandrechte, Hypotheken oder gerichtliche Anmerkungen gegen die Immobilie. Wenn der Verkäufer unbezahlte Schulden hat, können diese Schulden zu Ihrem Problem werden, wenn sie nicht vor dem Abschluss geklärt werden.

Die IPI-Verifizierung bestätigt, dass der Verkäufer keine ausstehenden Grundsteuerschulden hat. Sie erhalten eine Certificación de IPI von der DGII (Steuerbehörde). Wenn Rückstände bestehen, kann die Immobilie von der Regierung beschlagnahmt werden, selbst nachdem Sie sie gekauft haben.

Die Überprüfung der Versorgungsunternehmen ist entscheidend. Unbezahlte Stromrechnungen bleiben beim Zähler, nicht bei der Person. Sie müssen ein "Nullsaldo" bei Edenorte (dem Stromanbieter der Nordküste) vor dem Abschluss überprüfen. Ich habe gesehen, wie Käufer Immobilien gekauft haben, nur um 3.000 USD an unbezahlten Stromrechnungen am Zähler zu entdecken.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, benötigen Sie ein "Schuldenfreiheitszertifikat" von der HOA (Condominio). Unbezahlte HOA-Gebühren sind ein privilegiertes Pfandrecht gegen die Einheit. Die HOA kann ein Pfandrecht auf die Immobilie für rückständige Gebühren setzen, und dieses Pfandrecht überlebt den Verkauf.

Für Villen bestätigt eine Perimetervermessung, dass keine Dritten das Land besetzen. Das dominikanische Recht schützt den Besitz. Wenn jemand einen Teil des Grundstücks bewohnt und den kontinuierlichen Besitz nachweisen kann, kann er rechtliche Ansprüche auf dieses Land haben, selbst wenn er keinen Titel besitzt. Dies ist selten, aber es passiert.

Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, müssen Sie die RNC (Steuer-ID) überprüfen und eine Unternehmensresolution einholen, die den Verkauf genehmigt. Wenn der Verkäufer eine Einzelperson ist, müssen Sie den Familienstand überprüfen. Die Zustimmung des Ehepartners ist für Immobilienverkäufe in der Dominikanischen Republik obligatorisch. Wenn der Verkäufer verheiratet ist und der Ehepartner die Urkunde nicht unterschreibt, kann der Verkauf für ungültig erklärt werden.

Die Kosten für das Sparen an den falschen Stellen sind katastrophal. Ich habe gesehen, wie Investoren ganze Immobilien verloren haben, weil sie den Deslinde übersprungen oder den Familienstand des Verkäufers nicht überprüft haben. Eine ordnungsgemäße Titelsuche kostet 1.500 bis 2.000 USD. Die Behebung eines Titelproblems nach dem Abschluss kann 50.000+ USD an Anwaltskosten und Jahre der Rechtsstreitigkeiten kosten.

Phase 3: Finanzielle Compliance – 200.000 USD bewegen, ohne Flaggen auszulösen

Das Gesetz 155-17 gegen Geldwäsche regelt alle Immobilientransaktionen in der Dominikanischen Republik. Das Gesetz verbietet streng Bargeldzahlungen über RD$1.000.000 (ca. 16.500 USD). Alle Zahlungen über dieser Schwelle müssen bankfähig und nachvollziehbar sein.

Dies schafft Compliance-Anforderungen, die viele ausländische Käufer nicht erwarten. Dominikanische Banken verlangen sechs Monate Kontoauszüge und Einkommensnachweise aus Ihrem Heimatland, um ein Konto zu eröffnen. Sie möchten Steuererklärungen oder Gehaltsabrechnungen sehen, die die Quelle der Gelder belegen, die Sie einzahlen.

Wenn Sie 200.000 USD international überweisen, erwarten Sie eine genaue Prüfung. Zwischenbanken (Korrespondenzbanken) verlangen oft die Promesa de Venta als Begründung für die Überweisung. Die Überweisung selbst dauert 24 bis 72 Stunden, um freigegeben zu werden, vorausgesetzt, alle Unterlagen sind in Ordnung.

Sie müssen bei der Einreise am Flughafen Bargeld über 10.000 USD deklarieren. Die Nichtdeklaration führt zur Beschlagnahme. Ich habe gesehen, wie Käufer versucht haben, 50.000 USD in bar mitzubringen, um Überweisungsgebühren zu vermeiden, nur um den gesamten Betrag beim Zoll beschlagnahmt zu bekommen.

Immobilienmakler, Anwälte und Notare sind "Verpflichtete Subjekte" gemäß Gesetz 155-17. Wir sind verpflichtet, verdächtige Transaktionen der Regierung zu melden. Wenn Sie mit einem Koffer voller Bargeld auftauchen oder sich weigern, Dokumentationen zur Herkunft der Gelder vorzulegen, können wir mit der Transaktion nicht fortfahren.

Um als Ausländer Eigentum zu erwerben, müssen Sie eine RNC (Nationale Steuerzahlerregistrierung) Nummer von der DGII erhalten, auch wenn Sie kein Bewohner sind. Dies ist ein einfacher Prozess – es dauert etwa eine Woche – aber es ist obligatorisch.

Die Eröffnung eines dominikanischen Bankkontos erfordert physische Anwesenheit. Sie können Banken wie Banco Popular oder Banreservas nutzen, aber Sie müssen persönlich erscheinen, um die Kontodokumente zu unterschreiben. Einige Käufer versuchen, Konten aus der Ferne zu eröffnen, aber das funktioniert in der Praxis selten.

Kryptowährungszahlungen werden vom Registro de Títulos nicht anerkannt. Wenn Sie Krypto verwenden möchten, um Ihren Kauf zu finanzieren, müssen Sie es zuerst in USD umwandeln und über traditionelle Bankkanäle überweisen. Der offizielle Kaufvertrag muss Fiat-Währung anzeigen.

Der Compliance-Prozess ist mühsam, aber er ist darauf ausgelegt, Geldwäsche zu verhindern und legitime Transaktionen zu schützen. Wenn Sie saubere Dokumentationen zur Herkunft der Gelder haben und bereit sind, innerhalb des Bankensystems zu arbeiten, ist der Prozess unkompliziert.

Phase 4: Abschluss und Übertragung – Rechtliches Eigentum sichern

Die Immobilienübertragungssteuer beträgt 3% des Immobilienwerts. Die Regierung verwendet entweder den Kaufpreis oder den geschätzten Wert, je nachdem, welcher höher ist. Wenn Sie eine Wohnung für 200.000 USD kaufen und die Regierung sie auf 220.000 USD schätzt, zahlen Sie 3% auf 220.000 USD. Unter Gesetz 171-07 ist Ihr erster Kauf jedoch von dieser Steuer befreit, wenn Sie sich für das Rentner-/Rentier-Visum qualifizieren, indem Sie das erforderliche Einkommen nachweisen.

Standardmäßige Anwaltsgebühren für den Abschluss betragen 1% bis 1,5% des Kaufpreises, plus 18% Mehrwertsteuer (ITBIS) auf die Gebühr selbst – nicht auf den Immobilienpreis. Bei einem Kauf von 200.000 USD erwarten Sie, 2.000 bis 3.000 USD an Anwaltsgebühren zu zahlen, plus etwa 500 bis 1.000 USD an geringfügigen Stempelgebühren und Registrierungsgebühren.

Der Acto de Venta (Kaufakt) ist die endgültige Urkunde. Sie muss vor einem Notar unterzeichnet und beim Generalstaatsanwalt (Procuraduría) legalisiert werden. Der Notar in der Dominikanischen Republik ist nicht nur ein Dokumentenzeuge – er ist ein hochrangiger Beamter, der die Legalität der Transaktion überprüft.

Sie können aus der Ferne mit einem Poder Especial (Spezialvollmacht) abschließen. Dieses Dokument muss in Ihrem Heimatland apostilliert und von einem zertifizierten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden. Etwa 90% meiner ausländischen Kunden schließen über eine Vollmacht ab, weil sie nicht nur für die Unterzeichnung in die DR zurückfliegen möchten.

Nachdem der Acto de Venta unterzeichnet ist, wird die Urkunde beim Registro de Títulos eingereicht. Das Register benötigt 20 bis 45 Tage, um das neue Certificado de Título auf Ihren Namen auszustellen. Während dieser "Aufzeichnungslücke" besitzen Sie technisch die Immobilie (der Acto de Venta ist der Eigentumsnachweis), aber das öffentliche Register wurde noch nicht aktualisiert. Das ist normal.

Einige Investoren kaufen über ein dominikanisches Unternehmen (SRL) anstelle in ihrem persönlichen Namen. Diese Struktur vermeidet die 3%ige Übertragungssteuer auf zukünftige Aktienverkäufe (Sie verkaufen Aktien des Unternehmens anstelle der Immobilie selbst), aber sie zieht eine jährliche Vermögenssteuer von 1% nach sich und erfordert monatliche Buchhaltungsberichte. Für die meisten Käufer ist persönliches Eigentum einfacher, es sei denn, Sie halten mehrere Immobilien.

Die Dominikanische Republik hat eine Erbschaftssteuer von 3% auf Vermögenswerte, die an Erben übertragen werden. Dies ist deutlich niedriger als die 40%ige Erbschaftssteuer in den USA oder Großbritannien, was die DR für Nachlassplanungszwecke attraktiv macht.

Phase 5: Vom Immobilienbesitzer zum permanenten Bewohner

Der Besitz der Immobilie qualifiziert Sie für das Investorenvisum, aber Sie müssen noch den Einwanderungsprozess abschließen. Dies ist ein separater bürokratischer Weg von der Immobilientransaktion.

Sie benötigen ein polizeiliches Führungszeugnis aus Ihrem Herkunftsland, apostilliert und ins Spanische übersetzt. Das Dokument muss innerhalb der letzten drei bis sechs Monate ausgestellt worden sein. Wenn Sie aus einem Land kommen, das keine nationalen Führungszeugnisse ausstellt, benötigen Sie regionale Zeugnisse, die alle Orte abdecken, an denen Sie in den letzten fünf Jahren gelebt haben.

Die Geburtsurkunde muss die "Langform" (unverkürzt) Version sein, apostilliert und übersetzt. Das dominikanische Einwanderungssystem ist sehr streng in dieser Hinsicht – sie werden verkürzte Geburtsurkunden ablehnen.

Eine obligatorische medizinische Untersuchung überprüft auf Tuberkulose, HIV und Drogenkonsum. Dies beinhaltet einen Bluttest, einen Urintest und ein Röntgenbild des Brustkorbs. Sie absolvieren diese Untersuchung in der Dominikanischen Republik in einer zugelassenen Klinik. Die Ergebnisse sind 90 Tage gültig.

Passfotos müssen 2x2 Zoll groß sein, weißer Hintergrund, ohne Schmuck oder Brille, mit sichtbaren Ohren. Die dominikanische Einwanderung lehnt Fotos ab, die diesen genauen Spezifikationen nicht entsprechen. Ich habe gesehen, wie Anträge um Wochen verzögert wurden, weil die Fotos den Antragsteller mit Ohrringen zeigten.

Sie benötigen einen dominikanischen Staatsbürger oder permanenten Bewohner, der als Bürge (Garante) unterschreibt. Diese Person bürgt finanziell für Sie. Einen Bürgen zu finden, kann schwierig sein, wenn Sie keine lokalen Verbindungen haben, aber viele Anwaltskanzleien (einschließlich meiner) können dies arrangieren.

Regierungs- und Anwaltsgebühren für den Fast-Track-Aufenthalt liegen in der Regel zwischen 3.000 und 5.000 USD pro Antragsteller, ohne die 200.000 USD Investition. Dies deckt die Antragsgebühr, die medizinische Untersuchung, die Dokumentübersetzungen und die rechtliche Vertretung ab.

Die erste permanente Aufenthaltskarte ist ein Jahr gültig und dann alle vier Jahre erneuerbar. Der Erneuerungsprozess ist unkompliziert – Sie reichen aktualisierte Dokumente ein und zahlen die Erneuerungsgebühr.

Wenn Ihr Ziel die Staatsbürgerschaft ist, können Sie sechs Monate nach Erhalt Ihrer permanenten Aufenthaltskarte die Einbürgerung über die privilegierte Einbürgerung beantragen. Das Einbürgerungsinterview wird auf Spanisch geführt. Sie müssen grundlegende Kenntnisse der dominikanischen Geschichte und Kultur nachweisen. Die Fragen sind nicht schwierig – sie fragen nach der Nationalhymne, den Gründervätern, wichtigen Feiertagen –, aber Sie benötigen konversationssicheres Spanisch, um zu bestehen.

Die Bearbeitungszeit für die Einbürgerung dauert weitere 12 bis 24 Monate, nachdem Sie den Antrag eingereicht haben. Die Regierung führt Hintergrundüberprüfungen durch und überprüft Ihre Bindungen zum Land. Wenn Sie nie in der DR gelebt haben und nur gelegentlich besuchen, könnten sie die Legitimität Ihres Antrags in Frage stellen. Eine Mietimmobilie, die Einkommen generiert, und die Zahlung von Steuern auf dieses Einkommen helfen, echte Bindungen nachzuweisen.

Nach dem Abschluss: Schutz Ihrer 200.000 USD-Investition

Sie besitzen die Immobilie. Der Aufenthaltsantrag ist eingereicht. Jetzt müssen Sie das Vermögen schützen.

Die IPI-Schwelle für den Steuerzeitraum 2025/2026 beträgt RD$10.190.833 (ca. 172.000 USD). Sie zahlen jährlich 1% Steuer auf den Wert, der diese Schwelle überschreitet. Wenn Sie eine Wohnung für 200.000 USD gekauft haben, zahlen Sie Steuer auf 28.000 USD, was 280 USD pro Jahr entspricht. Dies ist im Januar fällig. Die Regierung wird Ihnen keine Rechnung schicken – Sie müssen proaktiv einreichen und bezahlen.

Umfassende Versicherungen gegen Hurrikane und Feuer kosten jährlich etwa 1% bis 1,5% des Wiederbeschaffungswerts. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 USD erwarten Sie, 2.000 bis 3.000 USD pro Jahr für den vollen Schutz zu zahlen. Dies ist in einem karibischen Klima nicht optional.

Sie haben fünf Tage nach dem Abschluss Zeit, den Edenorte (Strom)-Vertrag auf Ihren Namen zu übertragen. Wenn Sie diese Frist verpassen, kann das Versorgungsunternehmen den Zähler entfernen. Ich habe gesehen, wie Käufer eine Immobilie abgeschlossen haben, in ihr Heimatland zurückgekehrt sind und drei Monate später zurückgekehrt sind, um festzustellen, dass kein Strom vorhanden war, weil sie vergessen hatten, das Konto zu übertragen.

Die Stromtarife an der Nordküste sind gestaffelt und liegen im Durchschnitt bei 0,20 bis 0,30 USD pro Kilowattstunde. Wenn Sie die Immobilie kurzfristig vermieten, können die Stromkosten während der Sommermonate erheblich sein, wenn die Mieter die Klimaanlage ständig laufen lassen.

Immobilienverwaltungsunternehmen in Sosúa und Cabarete berechnen 20% bis 25% des Bruttomieteinkommens für den Vollservice. Dies umfasst Marketing, Gästebetreuung, Reinigung und Wartung. Wenn Sie nicht Vollzeit in der DR leben, ist eine professionelle Verwaltung notwendig.

Sie können die Immobilie in einem Fideicomiso (Trust) für den Vermögensschutz halten. Trusts in der Dominikanischen Republik werden durch Gesetz 189-11 geregelt. Diese Struktur schützt die Immobilie vor persönlichen Gläubigern und vereinfacht die Nachlassplanung, fügt jedoch jährliche Verwaltungskosten hinzu.

Die Kapitalertragssteuer beträgt 27% auf den Gewinn beim Verkauf. Sie können dies jedoch ausgleichen, indem Sie die von der DGII erlaubten Inflationsanpassungen geltend machen. Wenn Sie die Immobilie fünf Jahre halten und der Inflationsindex der Regierung eine kumulative Inflation von 15% zeigt, können Sie Ihre Kostenbasis vor der Berechnung des Gewinns nach oben anpassen.

Der Wiederverkaufsmarkt in Sosúa und Cabarete bleibt stark. Immobilien mit sauberen Titeln und guter Mietgeschichte verkaufen sich im Durchschnitt innerhalb von 90 bis 120 Tagen. Wenn Sie die Investition beenden müssen, ist die Liquidität im Vergleich zu ländlichen oder im Landesinneren gelegenen Gebieten angemessen.

Der Ansatz des vorsichtigen Investors: Was tatsächlich zählt

Die Internationale Schule von Sosúa (ISS) ist SACS-akkreditiert und folgt einem US-Lehrplan. Die Studiengebühren für 2024/2025 betragen ca. 6.000 bis 7.000 USD pro Jahr. Wenn Sie mit Kindern umziehen, ist dies ein Bruchteil

Die Informationen in diesem Artikel zum Staatsbürgerschaftsprogramm der Dominikanischen Republik dienen nur zu Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar.