Letzte Woche saß ich einem deutschen Paar gegenüber – beide Anfang fünfzig, scharfsinnig, hatten offensichtlich ihre Hausaufgaben gemacht. Sie waren eingeflogen, um sich Villen in Sosua zum Verkauf anzusehen, nachdem sie drei verschiedene "Investitionsführer" gelesen hatten, die ihnen 12% Rendite versprachen und die DR als "das nächste Dubai" bezeichneten.
Sie wollten wissen, warum jede Immobilie, die sie online gesehen hatten, perfekt aussah, sich aber persönlich falsch anfühlte.
Die Antwort ist einfach: Der Immobilienmarkt in der Karibik – speziell der Immobiliensektor der Dominikanischen Republik – wird durch die falsche Linse analysiert. Die meisten Investoren jagen Trends nach, die 2019 funktionierten, oder versuchen, europäische Marktlogik auf einen Ort anzuwenden, an dem das Stromnetz noch zweimal pro Woche ausfällt.
Der Immobilienmarkt an der Nordküste der Dominikanischen Republik entwickelt sich nicht so, wie es die Hochglanzberichte suggerieren. Er spaltet sich auf. Und wenn Sie nicht verstehen, auf welcher Seite dieser Spaltung Sie kaufen, werden Sie für das falsche Objekt zu viel bezahlen.
Wichtige Erkenntnisse
- Wachstum im Tourismus ist real, aber irreführend: Die DR erreichte Ende 2023 erstmals 10 Millionen Besucher, und dieser Schwung setzte sich bis 2024 fort – aber das übersetzt sich nicht automatisch in Mietnachfrage. Die meisten Touristen bleiben in All-Inclusive-Resorts, nicht in Airbnbs.
- Infrastruktur bestimmt den Wert: Immobilien mit Solaranlagen und Starlink-Internet erzielen 15-20% höhere Übernachtungspreise und verkaufen sich 30% schneller als netzabhängige Einheiten.
- Der Deslinde ist nicht verhandelbar: Nach Gesetz 108-05 ist der Kauf von Immobilien ohne abgeschlossenen Deslinde (GPS-verifizierte Grenzvermessung) die Hauptursache für Investitionsverluste – Banken finanzieren es nicht, und informierte Käufer fassen es nicht an.
- Realitätscheck der Rendite: Tatsächliche Nettomietrenditen in Sosua und Cabarete liegen nach HOA-Gebühren und Verwaltungskosten zwischen 6-10%, nicht die 15%, die einige Entwickler bewerben.
Die Wirtschaft der Nummernschilder
Fahren Sie am Freitagnachmittag die Carretera Cabarete-Sosúa entlang und Sie werden etwas sehen, das die Tourismusstatistiken übersehen. Der Verkehr besteht nicht mehr nur aus Mietwagen. Es sind "MN"-Kennzeichen aus Santo Domingo – wohlhabende Dominikaner, die Zweitwohnungen kaufen. "NY"-Kennzeichen. "ON" aus Ontario. Das sind keine Touristen. Das sind Kapitalallokatoren.
Diese Verschiebung ist wichtig, weil sie verändert, was verkauft wird. Das Strandapartment, das 2020 als kurzfristige Mietanlage sinnvoll war, konkurriert jetzt mit einem anderen Käuferprofil: Menschen, die hier zeitweise leben wollen und nicht bereit sind, die Infrastrukturmängel zu tolerieren, die Touristen für eine Woche übersehen werden.
Der Investitionstrend, dem alle nachjagen – Ferienmietrenditen – wird bereits von einem Trend gestört, den niemand verfolgt: die Nachfrage nach dauerhafter Umsiedlung von vermögenden Einzelpersonen, die Autonomie wollen, nicht Abhängigkeit vom lokalen Netz oder kommunalem Wasser.
Die Daten versus die Straße
Online-Berichte werden Ihnen sagen, dass die Investitionsrenditen in der Dominikanischen Republik durchschnittlich 5-6% pro Jahr betragen. Diese Zahl ist technisch korrekt und völlig nutzlos.
Hier ist der Grund: Diese Zahl mischt jeden Immobilientyp im ganzen Land. Sie umfasst Binnenfarmen in San Cristóbal und alternde Wohnungen in La Romana. Sie sagt Ihnen nichts über die Nordküste.
In Cabarete stiegen die Angebotspreise für moderne Eigentumswohnungen mit Meerblick und Notstromversorgung im Jahr 2024 um 15-20% im Jahresvergleich. In der Zwischenzeit saßen ältere Einheiten ohne Generatoren oder zuverlässiges Internet sechs Monate lang auf dem Markt und wurden schließlich 10-15% unter dem Angebotspreis verkauft.
Der Markt wertet nicht gleichmäßig auf. Er belohnt Infrastrukturunabhängigkeit und bestraft Netzabhängigkeit.
Ich habe in den letzten zwei Monaten drei Deals abgeschlossen. Alle drei Immobilien hatten Solaranlagen und Starlink. Zwei von ihnen hatten innerhalb von 48 Stunden nach der Listung mehrere Angebote. Die dritte wurde verkauft, bevor wir die Marketingfotos fertig hatten.
Vergleichen Sie das mit einem Angebot, das ich in Sosua beobachte – eine schöne Villa, Meerblick, solide Bauweise. Keine Solaranlage. Kein Notstromgenerator. Sie ist seit 127 Tagen auf dem Markt. Der Verkäufer senkt ständig den Preis, aber informierte Käufer wissen, was diese Immobilie wirklich kostet: den Kaufpreis plus $30.000 für ein ordentliches Solarsystem plus die Opportunitätskosten der während der Installation verlorenen Mieteinnahmen.
Die Illusion des Angebots
Wenn Sie derzeit nach Eigentumswohnungen in Cabarete zum Verkauf suchen, werden Sie ungefähr 400 aktive Angebote sehen. Klingt nach reichlich Angebot.
Außer dass 70% dieser Angebote mindestens einen dieser Tests nicht bestehen:
- Klarer Deslinde-Status gemäß Gesetz 108-05
- Moderne Bauweise (nach 2015)
- Notstromversorgung
- Zuverlässiges Hochgeschwindigkeitsinternet
- HOA-Gebühren unter $500/Monat
Filtern Sie nach Immobilien, die alle fünf Kriterien erfüllen, und Sie sehen vielleicht 120 Einheiten. Davon sind vielleicht 40 tatsächlich schlüsselfertig – das bedeutet, Sie könnten sie morgen ohne größere Arbeiten vermieten.
Dies ist der Angebotsengpass, über den niemand berichtet. Es gibt keinen Mangel an Angeboten. Es gibt einen Mangel an investierbarem Inventar.
Villen in Sosua zum Verkauf zeigen das gleiche Muster. Viele Optionen, wenn Sie bereit sind, ein Projekt zu kaufen. Sehr wenige, wenn Sie etwas wollen, das sofort Einkommen generiert.
Das kluge Geld jagt nicht den 400 Angeboten hinterher. Sie beobachten die 40 schlüsselfertigen Immobilien und handeln schnell, wenn eine zu einem vernünftigen Preis auf den Markt kommt.
Was Gesetz 108-05 tatsächlich bewirkt (und warum es Sie interessiert)
Die Immobiliengesetze der Dominikanischen Republik, die für ausländische Investoren am wichtigsten sind, lassen sich in einem Gesetz zusammenfassen: Gesetz 108-05, das Immobilienregistrierungsgesetz.
Dieses Gesetz ersetzte ein veraltetes System von 1920 und etablierte etwas Kritisches: den Deslinde-Prozess. Ein Deslinde ist eine GPS-verifizierte Grenzvermessung, die vage Grundstücksbeschreibungen in präzise Koordinaten umwandelt. Ohne ihn besitzen Sie kein definiertes Land – Sie besitzen einen Prozentsatz eines größeren Grundstücks mit ungefähren Grenzen.
Banken verleihen kein Geld für Immobilien ohne Deslinde. Seriöse dominikanische Banken wie Banco Popular und BHD vergeben keine Hypotheken für Immobilien, die keinen abgeschlossenen Deslinde haben, da die Grundstücksgrenzen ohne ihn nicht rechtlich definiert sind. Informierte Käufer werden es nicht kaufen. Und wenn Ihr Nachbar beschließt, einen Zaun drei Meter in das zu bauen, was Sie für Ihren Garten halten, werden Sie Jahre damit verbringen, vor Gericht zu beweisen, wo Ihr Grundstück tatsächlich endet.
Das Gesetz etablierte auch das Prinzip der "Unverjährbarkeit" – das bedeutet, dass Besetzer kein Eigentum an registriertem Land durch Ersitzung erwerben können. Aber hier ist der Haken: Dieser Schutz gilt nur für Grundstücke, die den Saneamiento- und Deslinde-Prozess durchlaufen haben und im modernen System registriert sind. Wenn Ihre Grenzen nicht klar definiert sind – wenn Sie noch unter dem alten Constancia Anotada-System ohne Deslinde operieren – sind Sie immer noch anfällig für Besitzansprüche.
Ich habe gesehen, wie das schlecht ausging. Ein kanadischer Investor kaufte 2023 ein "tolles Angebot" für ein Grundstück am Strand. Kein Deslinde. Der Verkäufer versicherte ihm, es sei "in Bearbeitung". Zwei Jahre später ist es immer noch in Bearbeitung, er kann keine Finanzierung für den Bau bekommen, und er hat entdeckt, dass die Grundstücksgrenze des Nachbarn – die einen Deslinde hat – das, was er für sein Land hielt, um vier Meter überlappt.
Die Anwaltskosten, um das zu klären, werden über $15.000 betragen. Die Opportunitätskosten von zwei Jahren ohne Mieteinnahmen sind unermesslich. Alles, um $3.000 zu sparen, indem man die ordnungsgemäße Due Diligence überspringt.
Die Infrastruktur-Realität, über die niemand sprechen will
Lassen Sie uns über den Elefanten sprechen, den jeder Immobilienmakler zu minimieren versucht: das Stromnetz ist unzuverlässig.
EDENORTE, der lokale Stromanbieter, hat sich verbessert. Wirklich. Aber "verbessert" bedeutet immer noch geplante Stromausfälle und ungeplante Ausfälle, die Stunden dauern können. Wenn Sie Immobilien in der Dominikanischen Republik als Investition kaufen, ist das kein geringfügiges Ärgernis – es ist ein struktureller Kostenfaktor, der Ihre Renditen beeinflusst.
Eine moderne 3-Schlafzimmer-Villa in Cabarete verbraucht ungefähr 800-1000 kWh pro Monat mit Klimaanlage. Bei den aktuellen EDENORTE-Tarifen – die ein abgestuftes Tarifsystem verwenden, das sich erheblich über 700 kWh erhöht – zahlen Sie ungefähr RD$12-15 pro kWh plus feste Gebühren. Das sind $160-250 USD monatlich. Fügen Sie einen Notstromgenerator hinzu, der während der Ausfälle mit Diesel läuft, und Sie verbrennen weitere $100-150/Monat an Treibstoff.
Oder Sie installieren Solar mit Batteriespeicher. Die Anschaffungskosten für ein System, das eine 3-Schlafzimmer-Villa unabhängig betreiben kann: $25.000-35.000 USD. Aber der ROI liegt jetzt unter drei Jahren, und Sie haben sowohl die monatliche Stromrechnung als auch die Dieselkosten eliminiert.
Wichtiger ist, dass Sie Ihre Immobilie für den Marktsegment vermietbar gemacht haben, das keine Stromunterbrechungen toleriert: digitale Nomaden, Fernarbeiter und wohlhabende Rentner. Das sind die Mieter, die $3.000-5.000 pro Monat für Langzeitaufenthalte zahlen, nicht die $150/Nacht-Ferienmieter.
Starlink hat die Gleichung noch dramatischer verändert. Starlink wurde Mitte 2022 in der DR eingeführt, und jetzt können Sie überall an der Nordküste Download-Geschwindigkeiten von über 120 Mbit/s für RD$2.900/Monat (ungefähr $50 USD, ohne Hardwarekosten) erhalten. Vorher bedeutete zuverlässiges Internet in Cabarete, darauf zu hoffen, dass der lokale ISP einen guten Tag hatte.
Immobilien mit Solar und Starlink erzielen nicht nur höhere Mieten. Sie erreichen auch 15-20% höhere Belegungsraten, weil sie die beiden Probleme lösen, die die DR früher als Ziel für Fernarbeit disqualifizierten.
Der CONFOTUR-Vorteil (mit Bedingungen)
Wenn Sie sich neue Entwicklungen ansehen, werden Sie von CONFOTUR hören – Gesetz 158-01, das genehmigten Tourismusprojekten erhebliche Steuervorteile gewährt.
Hier ist, was es tatsächlich tut: Immobilien in CONFOTUR-genehmigten Entwicklungen sind für den ersten Käufer 15 Jahre lang von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen Grundsteuer (IPI) befreit.
Bei einer Immobilie im Wert von $300.000 sind das $9.000, die beim Abschluss gespart werden, und $3.000, die jährlich gespart werden. Über 15 Jahre, vorausgesetzt, der Immobilienwert bleibt unverändert (was er nicht wird), sind das $54.000 an Steuerersparnissen.
Aber es gibt Haken.
Erstens gelten die CONFOTUR-Vorteile nur für neu genehmigte Entwicklungen. Sie können keine Wiederverkaufsimmobilie kaufen und den CONFOTUR-Status beanspruchen.
Zweitens muss die Entwicklung ihre Tourismusklassifizierung beibehalten. Wenn der Entwickler die Belegungsanforderungen nicht erfüllt oder die Nutzung der Immobilie ändert, können die Steuervorteile rückwirkend widerrufen werden.
Drittens – und das ist der Teil, den niemand betont – garantiert die CONFOTUR-Genehmigung nicht, dass die Entwicklung abgeschlossen wird. Ich habe in den letzten fünf Jahren drei CONFOTUR-Projekte gesehen, die ins Stocken gerieten, weil dem Entwickler das Kapital ausging oder er keine Finanzierung sichern konnte.
Wenn Sie im Vorverkauf in einer CONFOTUR-Entwicklung kaufen, sind die Steuervorteile real. Aber überprüfen Sie die Erfolgsbilanz des Entwicklers. Fragen Sie, wie viele Projekte sie tatsächlich abgeschlossen und geliefert haben. Holen Sie sich Referenzen von Käufern in ihren vorherigen Entwicklungen.
Die Steuerersparnisse sind wertlos, wenn das Gebäude nie fertiggestellt wird.
Realität der Mietrendite
Die Marketingmaterialien werden Ihnen sagen, dass Investitionsrenditen in der Dominikanischen Republik von 12-15% Standard sind. Einige zeigen Ihnen sogar Pro-forma-Tabellen, die dies beweisen.
Hier ist, was diese Projektionen typischerweise übersehen:
HOA-Gebühren: In geschlossenen Gemeinden wie Sosua Ocean Village betragen die HOA-Gebühren für eine 3-Schlafzimmer-Wohnung ungefähr $400 USD/Monat. Das sind $4.800 jährlich. Bei einer Immobilie im Wert von $250.000 sind das 1,9% Ihres Kaufpreises, die weg sind, bevor Sie einen Dollar Mieteinnahmen erzielen.
Immobilienverwaltung: Wenn Sie nicht vor Ort wohnen, benötigen Sie einen Immobilienverwalter. Der Standardtarif beträgt 20-25% der Bruttomieteinnahmen. Bei $30.000 jährlichen Mieteinnahmen sind das $6.000-7.500 an Verwaltungskosten.
Leerstand: Selbst die am besten laufenden Immobilien in Cabarete erreichen während der Hochsaison eine durchschnittliche Belegung von 65-75%. Das sind nicht 365 Tage Mieteinnahmen – eher 240-270 Tage.
Instandhaltung: Klimaanlagen gehen kaputt. Wassererhitzer versagen. Tropische Feuchtigkeit zerstört schließlich alles. Planen Sie 1-2% des Immobilienwerts jährlich für Instandhaltung und Reparaturen ein.
Wenn Sie die tatsächlichen Zahlen für eine gut verwaltete Immobilie in Cabarete berechnen:
- Kaufpreis: $300.000
- Bruttomieteinnahmen: $32.000 (basierend auf einem Durchschnitt von $150/Nacht, 70% Belegung)
- Abzüglich HOA: $4.800
- Abzüglich Verwaltung (22%): $7.040
- Abzüglich Instandhaltung (1,5%): $4.500
- Nettoeinkommen: $15.660
- Nettorendite: 5,2%
Das ist immer noch eine solide Rendite im Vergleich zu einem US-Sparkonto, das 4% zahlt. Und es berücksichtigt nicht die Immobilienwertsteigerung. Aber es sind keine 12%.
Die Immobilien, die 8-10% Nettorenditen erzielen, sind diejenigen mit Solar (eliminiert Stromrechnungen), ohne HOA-Gebühren (freistehende Villen) und Premium-Lagen, die $250+ pro Nacht verlangen.
Der komparative Vorteil
Hier wird der Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik im Vergleich zu anderen karibischen und globalen Märkten interessant.
Dubai: Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Dubai Marina beträgt ungefähr $4.860 USD. In Cabarete kostet eine moderne Strandwohnung $2.200-2.800 pro Quadratmeter. Sie erhalten Zugang zum Meer zu 45-60% der Kosten von Dubai.
Lissabon: Der Immobilienmarkt in Portugal – der Liebling der "goldenen Visa"-Gemeinschaft – kostet in begehrten Vierteln durchschnittlich $6.900 pro Quadratmeter. Die DR bietet einen ähnlichen Lebensstil (Strand, warmes Wetter, Expat-Gemeinschaft) zu einem Drittel der Einstiegskosten.
Panama: Eigentumswohnungen in Panama City mit Meerblick beginnen bei etwa $3.500 pro Quadratmeter. Die DR bleibt günstiger, mit dem zusätzlichen Vorteil, dass Sie in einer tourismusgetriebenen Wirtschaft kaufen, anstatt in einer bankabhängigen.
Der Preisunterschied ist real. Aber er kommt mit Kompromissen. Die Infrastrukturmängel, die ich zuvor erwähnt habe, existieren in Dubai oder Lissabon nicht. Die rechtliche Komplexität der Überprüfung eines Deslinde existiert in Panama nicht.
Sie zahlen weniger, weil Sie mehr Verantwortung für die Due Diligence und die Infrastrukturunabhängigkeit übernehmen.
Der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung
Ein Trend, der die karibische Investition im Allgemeinen – und die Immobilien an der Nordküste der Dominikanischen Republik im Besonderen – antreibt, ist der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung durch Investition.
Die DR bietet mehrere Wege gemäß Gesetz 171-07:
Pensionado-Visum: Erfordert den Nachweis eines monatlichen Einkommens von $1.500 USD (Rente, Sozialversicherung, Annuität). Hinzu kommen $250 pro Angehörigem. Nach zwei Jahren Aufenthalt sind Sie berechtigt, die Staatsbürgerschaft zu beantragen.
Rentista-Visum: Erfordert den Nachweis eines monatlichen Investitionseinkommens von $2.000 USD (Dividenden, Mieteinnahmen, Treuhandverteilungen). Gleicher zweijähriger Weg zur Staatsbürgerschaftsberechtigung.
Investitionsvisum: Der Standardwert beträgt $200.000 USD Investition in eine genehmigte Entwicklung oder ein Geschäft, obwohl der genaue Betrag je nach spezifischem Dekret oder Art der Investition (Freihandelszone versus Immobilien) variieren kann. Schnellere Bearbeitung, aber höhere Kapitalanforderung.
Vergleichen Sie dies mit Portugals Goldenem Visum (mindestens €500.000 Investition) oder Spaniens Aufenthaltsgenehmigung durch Investition (€500.000 in Immobilien), und die $200.000-Schwelle der DR erscheint zugänglich.
Aber hier ist, was die Aufenthaltsberater nicht immer klären: Es gibt einen Unterschied zwischen der Aufrechterhaltung Ihres Aufenthaltsstatus und der Erreichung der Steuerresidenz oder der Qualifikation für die Staatsbürgerschaft. Während Sie Ihre Aufenthaltskarte erneuern müssen und das Land nicht jahrelang verlassen können, gibt es im Einwanderungsgesetz keinen strengen rechtlichen Anspruch, der eine physische Präsenz von 183 Tagen jährlich nur zur Aufrechterhaltung der Aufenthaltskarte vorschreibt. Viele Investoren halten den Aufenthaltsstatus mit Besuchen von nur wenigen Wochen pro Jahr aufrecht. Wenn Sie jedoch die Einbürgerung (Staatsbürgerschaft) anstreben, werden die Beamten Ihre im Land verbrachte Zeit genau prüfen. Und wenn Sie 183 Tage oder mehr jährlich in der DR verbringen, werden Sie steuerlich ansässig – was eine ganz andere Überlegung ist.
Für Rentner oder Fernarbeiter, die tatsächlich hier leben möchten, ist das keine Hürde. Für Investoren, die passiv in karibische Immobilien investieren möchten, ohne umzuziehen, verstehen Sie, dass die Aufrechterhaltung der Aufenthaltskarte mit regelmäßigen Besuchen machbar ist, aber die Staatsbürgerschaft erfordert echte Präsenz.
Die Verschiebung des Käuferprofils
Der Investitionstrend, der am wichtigsten ist, dreht sich nicht um Renditen oder Wertsteigerung. Es geht darum, wer kauft und warum.
Im Jahr 2019 war der typische Käufer in Sosua oder Cabarete entweder ein Rentner, der ein Ferienhaus suchte, oder ein Spekulant, der auf Vorverkaufsflips wettete.
Im Jahr 2026 hat sich das Käuferprofil in drei verschiedene Kategorien aufgeteilt:
Der Autonomiekäufer: Vermögende Einzelpersonen (oft Tech-Unternehmer oder Fernmanager), die geografische Diversifikation wollen und nicht bereit sind, sich auf lokale Infrastruktur zu verlassen. Sie kaufen schlüsselfertige Villen mit Solar, Starlink und Backup-Wassersystemen. Sie zahlen bar. Und sie sind nicht besonders preissensibel – sie kaufen Sicherheit und Autonomie.
Der Renditeoptimierer: Investoren (oft Kanadier oder Amerikaner), die die Mathematik der Mietrenditen durchgerechnet haben und erkannt haben, dass eine $300.000-Immobilie, die jährlich $18.000 netto generiert, die meisten Anleiherenditen schlägt. Sie kaufen moderne Eigentumswohnungen in geschlossenen Gemeinden, beauftragen professionelle Verwaltung und behandeln es als festverzinsliche Alternative.
Der Lifestyle-Arbitrage-Spieler: Jüngere Käufer (30er-40er), die herausgefunden haben, dass sie eine Eigentumswohnung in Toronto oder Miami verkaufen, eine Villa in Cabarete zum halben Preis kaufen und remote arbeiten können, während sie ihre Lebenshaltungskosten um 40% senken. Sie sind keine Investoren im traditionellen Sinne – sie kaufen Hauptwohnsitze, die zufällig an Wert gewinnen.
Die erste Gruppe kümmert sich nicht um CONFOTUR-Steuervorteile. Die zweite Gruppe ist besessen von HOA-Gebühren. Die dritte Gruppe will Begehbarkeit und Gemeinschaft.
Wenn Sie Eigentumswohnungen in Cabarete zum Verkauf anbieten, müssen Sie wissen, welchen Käufer Sie ansprechen. Der Marketingansatz für jede Gruppe ist völlig unterschiedlich.
Was das für Ihre Investitionsthese bedeutet
Der karibische Markt – und speziell der Immobiliensektor der Dominikanischen Republik – folgt nicht dem Drehbuch, das in Portugal oder Dubai funktionierte.
Es ist keine Geschichte über schnelle Urbanisierung oder staatlich unterstützte Infrastruktur-Megaprojekte. Es ist eine Geschichte über Einzelpersonen, die sich aus teuren, regulierten Märkten zurückziehen und Kompromisse eingehen, um niedrigere Kosten und höhere Autonomie zu erreichen.
Der Investitionstrend, der zählt, ist dieser: Die Lücke zwischen "billigen karibischen Immobilien" und "investierbaren karibischen Immobilien" wird größer.
Wenn Sie richtig kaufen – das bedeutet klarer Titel, moderne Infrastruktur, starke Verwaltung – können Sie 6-10% Nettorenditen erzielen, während Sie ein Asset halten, das jährlich um 5-7% an Wert gewinnt. Das sind 12-17% Gesamtrendite, was die meisten Alternativen auf dem öffentlichen Markt übertrifft.
Wenn Sie falsch kaufen – das bedeutet fragwürdiger Titel, netzabhängige Systeme, schwache Mietnachfrage – werden Sie Jahre damit verbringen, rechtliche Kämpfe zu führen, mit Stromausfällen umzugehen und sich zu fragen, warum Ihre Immobilie nicht vermietet wird.
Der Markt spaltet sich. Das A-Klasse-Inventar mit klaren Titeln und Infrastrukturunabhängigkeit wird teurer. Das B-Klasse-Inventar mit Titelproblemen oder Netzabhängigkeit stagniert.
Sie müssen entscheiden, auf welcher Seite dieser Spaltung Sie kaufen.
Zusammenfassung: Checkliste für die Due Diligence von Investoren
- Rechtlich: Überprüfen Sie den Deslinde-Status gemäß Gesetz 108-05, bevor Sie ein Angebot machen – Immobilien ohne abgeschlossene Grenzvermessungen können nicht finanziert werden und haben erhebliche Wiederverkaufsprobleme.
- Infrastruktur: Bestätigen Sie die Notstromversorgung (Solar oder Generator) und das Internet (Starlink oder zuverlässiges Glasfaser) – Immobilien ohne Autonomie vermieten sich 15-20% günstiger und verkaufen sich 30% langsamer.
- Finanziell: Prüfen Sie die tatsächlichen HOA-Gebühren und Verwaltungskosten – ziehen Sie diese von den Bruttomieteinnahmen ab, um realistische Nettorenditen zu berechnen (typischerweise 6-10%, nicht die beworbenen 12-15%).
- Markt: Validieren Sie die Absorptionsraten für Ihre spezifische Assetklasse – schlüsselfertige Eigentumswohnungen in Cabarete bewegen sich in 45-60 Tagen, während Sanierungsobjekte 6+ Monate stehen.
- CONFOTUR: Wenn Sie in einer steuerbefreiten Entwicklung kaufen, überprüfen Sie die Erfolgsbilanz des Entwicklers – Steuervorteile sind wertlos, wenn das Projekt ins Stocken gerät.
- Aufenthalt: Verstehen Sie, dass die Aufrechterhaltung des Aufenthaltsstatus nicht sechs Monate jährlich im Land erfordert, aber die Staatsbürgerschaft echte Präsenz erfordert – und 183+ Tage machen Sie steuerlich ansässig.
Die Trends, die den karibischen Markt prägen, sind nicht die, die die Hochglanzberichte betonen. Wachstum im Tourismus übersetzt sich nicht automatisch in Mietnachfrage. Die Preissteigerung ist nicht einheitlich – sie belohnt Infrastrukturunabhängigkeit und bestraft Netzabhängigkeit.
Wenn Sie Villen in Sosua zum Verkauf oder Eigentumswohnungen in Cabarete zum Verkauf bewerten, beginnen Sie mit der rechtlichen Grundlage. Überprüfen Sie den Deslinde. Bestätigen Sie die Infrastruktur. Prüfen Sie die tatsächlichen Kosten.
Der Markt spaltet sich. Die Frage ist nicht, ob man in Immobilien in der Dominikanischen Republik investieren soll. Es ist, ob Sie die Assetklasse kaufen, die an Wert gewinnt, oder die, die stagniert.
Mein Unternehmen navigiert seit 1986 durch diese Unterscheidungen. Wir haben Deals auf beiden Seiten der Spaltung abgeschlossen. Der Unterschied in den Ergebnissen ist deutlich.
Die rechtliche Überprüfung kostet $1.500-3.000. Die Kosten, sie zu überspringen, sind oft die gesamte Investition.
