Letzten Dienstag kam ein deutscher Investor mit einem Problem in mein Büro, dessen Lösung etwa 18.000 US-Dollar kostet. Er besitzt eine Eigentumswohnung am Strand in Ocean Village, Cabarete. Wunderschöne Einheit. Meerblick. Voll möbliert. Er vermietete es an ein kanadisches Paar mit einem sechsmonatigen Mietvertrag, den er von LegalZoom heruntergeladen und mit Google übersetzt hatte. Der Mietvertrag lief vor acht Monaten aus. Die Mieter haben vor drei Monaten aufgehört zu zahlen. Sie wohnen immer noch dort. Und nach dominikanischem Recht hat er, weil er nach Ablauf des Vertrags eine Zahlung akzeptiert hat, versehentlich einen neuen unbefristeten Mietvertrag mit vollem Mieterschutz gemäß Dekret 4807 geschaffen.
Die Räumung wird mindestens ein Jahr dauern. Wahrscheinlich länger, wenn sie Berufung einlegen. Seine Anwaltskosten werden zwischen 3.000 und 3.500 US-Dollar liegen. Er wird während des Prozesses weitere 15.000 US-Dollar an unbezahlter Miete verlieren. Alles, weil er 500 US-Dollar gespart hat, indem er keinen lokalen Anwalt beauftragt hat, den ursprünglichen Vertrag zu entwerfen.
Dies ist die Realität des Immobilienmanagements in der Dominikanischen Republik, die in den glänzenden Investitionsbroschüren nicht erwähnt wird. Die Nordküste bietet legitime Mietrenditen – Daten aus dem ersten Quartal 2025 zeigen durchschnittlich 7,12 % Bruttorendite, was deutlich höher ist als die 3-4 %, die man in den meisten US-Märkten sehen würde. Insbesondere in Sosúa liegen die Renditen jährlich zwischen 6 und 9 %, während die Kitesurfing-Szene in Cabarete Renditen von 7 bis 14 % für gut verwaltete Eigentumswohnungen am Strand erzielt. Aber diese Zahlen setzen voraus, dass Sie die Miete tatsächlich einziehen. Sie setzen voraus, dass Sie einen nicht zahlenden Mieter entfernen können, ohne ein Jahr vor Gericht zu verbringen. Sie setzen voraus, dass Ihr Mietvertrag von jemandem geschrieben wurde, der versteht, dass das dominikanische Recht auf dem napoleonischen Code basiert, nicht auf dem Common Law, und dass das gesamte System darauf ausgelegt ist, die „schwächere Partei“ zu schützen – was immer der Mieter ist, nie Sie.
Die meisten Investoren sehen sich die Nordküste an und sehen 7 % Renditen, aber sie übersehen oft das Kleingedruckte, das diese Gewinne in einer einzigen Saison zunichte machen kann. Die Verwaltung einer Vermietung hier besteht nicht nur darin, die Schlüssel zu übergeben; es ist ein rechtlicher Drahtseilakt zwischen dem Zivilgesetzbuch und einem Mieter, der das System möglicherweise besser kennt als Sie. Wir haben zu viele Immobilieninvestitionsträume in Sosúa gesehen, die sich in einjähriges Räumungsalbträume verwandelten, einfach weil der Vermieter sich auf einen Handschlag oder eine generische Online-Vorlage verlassen hat. Effektives Immobilienmanagement in der Dominikanischen Republik erfordert eine Verteidigungsstrategie, die lange vor dem Einzug des Mieters beginnt.
Wichtige Erkenntnisse
- Realität des Mieterschutzes: Dekret 4807 (1959) verbietet die Räumung auch nach Ablauf eines Vertrags, es sei denn, Sie können einen bestimmten Grund vor Gericht nachweisen – ein Prozess, der in der Regel mindestens 6-12 Monate dauert
- Die Bürgschaftsanforderung: Ohne einen solventen „Fiador Solidario“ (Mitunterzeichner, der gesamtschuldnerisch haftet) ist das Einziehen unbezahlter Miete von einem ausländischen Mieter, der das Land verlässt, praktisch unmöglich – die Kosten für internationale Schiedsverfahren oder die Vollstreckung von Urteilen übersteigen den Wert der meisten Mietschulden
- Steuerkonformität: Alle Mieteinnahmen müssen der DGII gemeldet werden; ausländische Einzelpersonen zahlen 15-25 % Einkommensteuer auf Nettoeinnahmen, während Immobilien, die in dominikanischen Unternehmen gehalten werden, einem Körperschaftsteuersatz von 27 % unterliegen
- Belegungsmathematik: Die durchschnittliche Airbnb-Belegung in Sosúa ist auf 43 % gesunken, während Cabarete mit 53 % etwas besser abschneidet – was bedeutet, dass Ihre Renditeprognosen erhebliche Leerstandszeiten berücksichtigen müssen
- Wartungsbudget: Küstenimmobilien erfordern monatliche Wartungskosten von 200-700 USD (ohne HOA) aufgrund von Salzluftkorrosion und einer Luftfeuchtigkeit von 78-81 % das ganze Jahr über
Das Zivilgesetzbuch kümmert sich nicht um Ihren Geschäftsplan
Das passiert, wenn Sie in der Dominikanischen Republik Immobilien vermieten, ohne den rechtlichen Rahmen zu verstehen. Sie denken, Sie gehen eine Vermieter-Mieter-Beziehung ein. Das Zivilgesetzbuch denkt, Sie gehen eine quasi-permanente Vereinbarung ein, bei der der Mieter mehr Rechte hat als Sie.
Das geltende Gesetz ist das Dekret 4807, das 1959 erlassen wurde. Es wurde entwickelt, um zu verhindern, dass Vermieter Mieter während einer Wohnungsnot willkürlich räumen. Siebenundsechzig Jahre später ist es immer noch das Gesetz. Und es friert die Mieten ein und verbietet Räumungen ohne spezifischen gerichtlichen Grund, selbst wenn Ihr Vertrag abgelaufen ist, selbst wenn der Mieter nicht gezahlt hat, selbst wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen möchten.
Gemäß Artikel 1738 des Zivilgesetzbuchs haben Sie, wenn ein Mieter nach Ablauf des Mietvertrags in Ihrer Immobilie bleibt und Sie auch nur eine Zahlung akzeptieren, automatisch einen neuen unbefristeten Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen geschaffen. Dies wird „Tácita Reconducción“ – stillschweigende Verlängerung – genannt. Das neue Mietverhältnis wird durch Artikel 1736 geregelt, der in der Regel eine unbefristete Laufzeit impliziert, die spezifische Kündigungsfristen für die Beendigung erfordert. Sobald das passiert, sind Sie festgefahren. Sie können nicht einfach die Schlösser austauschen. Sie können die Versorgung nicht unterbrechen. Beide Handlungen sind in der Dominikanischen Republik strafbar und werden mit Geldstrafen und möglichen Gefängnisstrafen geahndet.
Das Gesetz verlangt auch, dass Vermieter Mietkautionen bei der Banco Agrícola gemäß Gesetz 4314 hinterlegen. Dies ist nicht optional. Wenn Sie diesen Schritt überspringen – und die meisten ausländischen Vermieter tun dies, weil sie noch nie davon gehört haben – verlieren Sie Ihre rechtliche Stellung, um auf Räumung oder unbezahlte Miete zu klagen. Das Gericht wird Ihren Fall abweisen. Die strenge gesetzliche Strafe beträgt eine Gebühr von 10 % für jeden Monat der Verzögerung, begrenzt auf 50 % des Kautionsbetrags. In der Praxis jedoch, wenn Sie feststellen, dass Sie das Geld hinterlegen müssen, um eine Klage einzureichen – oft 1-2 Jahre nach Beginn eines Mietverhältnisses – hat die Gebühr die 50 %-Grenze erreicht, und die rechtlichen und administrativen Kosten bringen die Gesamtkosten zur Behebung auf fast das Doppelte des Kautionsbetrags. Sie müssen zahlen, bevor Sie erneut einreichen können. Und die Uhr beginnt von vorn.
Die maximale gesetzliche Miete gemäß Dekret 4807 ist technisch auf 1 % des Immobilienwerts (einschließlich Land) pro Monat begrenzt. Diese Regel wird auf dem Luxusmarkt selten durchgesetzt, bleibt jedoch eine gültige rechtliche Verteidigung für Mieter. Die Mietkontrollbehörde kann die Miete senken, wenn sie diese Schwelle überschreitet – ich habe gesehen, wie Mieter dies erfolgreich zitiert haben, um ihre Mietverpflichtung während Räumungsverfahren zu reduzieren, oft als Verzögerungstaktik, um niedrigere Zahlungen auszuhandeln.
Ausländer haben die gleichen Rechte wie Bürger, Eigentum zu besitzen und zu vermieten – das ist durch die Verfassung und das Ausländische Investitionsgesetz 16-95 garantiert. Aber diese gleichen Rechte schützen Sie nicht vor einem Rechtssystem, das davon ausgeht, dass Sie als Eigentümer mehr Ressourcen haben und daher weniger Schutz benötigen als die Person, die in Ihrer Eigentumswohnung lebt.
Wie ein wasserdichter Mietvertrag tatsächlich aussieht
Eine US- oder kanadische Mietvorlage ist hier wertlos. Ich meine nicht, dass sie suboptimal ist. Ich meine, sie hat keine rechtliche Wirkung. Vor dominikanischen Gerichten ist nur die spanische Version eines Vertrags verbindlich. Englische Übersetzungen dienen Ihrer Bequemlichkeit, nicht der Durchsetzung.
Die wichtigste Klausel in jedem dominikanischen Mietvertrag ist der Fiador Solidario. Dies ist ein Mitunterzeichner, der gesamtschuldnerisch für die Miete haftet. Nicht nur moralisch verpflichtet. Rechtlich haftbar. Wenn der Mieter nicht zahlt, können Sie den Fiador direkt verklagen, ohne zuerst alle Rechtsmittel gegen den Mieter auszuschöpfen – aber nur, wenn Sie ausdrücklich auf den „beneficio de excusión“ (Vorteil der Ausschluss) im Vertrag verzichten.
Der Fiador muss solvent sein. Das bedeutet, dass er Eigentum in der Dominikanischen Republik besitzen oder nachweisbares Einkommen haben muss. Ein Freund in Kanada zählt nicht. Ein Cousin in Miami zählt nicht. Der Fiador muss jemand sein, von dem Sie tatsächlich etwas einziehen können, wenn etwas schiefgeht. Und es geht öfter schief, als Sie denken.
Ohne einen Fiador ist es praktisch unmöglich, unbezahlte Miete von einem ausländischen Mieter einzuziehen, der das Land verlassen hat. Die Dominikanische Republik hat keine gegenseitigen Lohnpfändungsverträge mit den USA oder Kanada für zivilrechtliche Mietschulden. Wenn ein ausländischer Mieter ohne Vermögenswerte in der DR geht, übersteigen die Kosten für internationale Schiedsverfahren oder die Vollstreckung eines Urteils den Wert der unbezahlten Miete – typischerweise 5.000-15.000 US-Dollar. Inkassobüros fassen es nicht an. Sie sind einfach das Geld los.
Die zweite kritische Klausel ist der Verzicht auf die stillschweigende Verlängerung. Sie benötigen eine explizite Sprache, die besagt, dass, wenn der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags in der Immobilie bleibt, kein neuer Mietvertrag entsteht. Dies widerspricht direkt Artikel 1738 des Zivilgesetzbuchs, ist jedoch rechtlich durchsetzbar, wenn beide Parteien es unterzeichnen. Die meisten Mieter werden es unterzeichnen, weil sie nicht verstehen, was sie unterzeichnen. Das ist nicht Ihr Problem. Ihr Problem ist es, Ihr Vermögen zu schützen.
Drittens: Gerichtsbarkeit. Sie müssen den Friedensrichter (Juzgado de Paz) in Sosúa oder Cabarete als Gerichtsstand für Streitigkeiten angeben. Wenn Sie in der falschen Gerichtsbarkeit – sagen wir, dem Hauptgericht in Puerto Plata – Klage einreichen, wird Ihr Fall sofort abgewiesen. Sie müssen in der richtigen Gerichtsbarkeit erneut einreichen und verlieren dabei Monate.
Viertens: Wartungsverantwortung. Das Zivilgesetzbuch definiert „locative repairs“ (reparaciones locativas) als Verantwortung des Mieters, definiert jedoch nicht, was diese sind. Ihr Vertrag muss dies spezifizieren. Eine übliche Klausel weist Reparaturen unter 100-200 USD dem Mieter zu. Alles darüber hinaus liegt in Ihrer Verantwortung als Vermieter. Dies verhindert, dass der Mieter Sie um 2 Uhr morgens anruft, weil eine Glühbirne durchgebrannt ist.
Fünftens: die Banco Agrícola-Klausel. Geben Sie ausdrücklich an, dass die Kaution gemäß Gesetz 4314 bei der Banco Agrícola hinterlegt wird. Geben Sie die Kontonummer an, wenn Sie sie haben. Dies schützt Ihr Recht, später zu klagen.
Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden. Ein Notar in der Dominikanischen Republik berechnet zwischen 50 und 150 USD, um Unterschriften zu legalisieren. Dies verhindert, dass der Mieter später behauptet, „das ist nicht meine Unterschrift“, was eine häufige Verzögerungstaktik ist, die die Rechtsstreitigkeiten um drei Monate verlängert.
Damit der Vertrag gegen Dritte wirksam ist – sagen wir, wenn Sie das Gebäude verkaufen oder sterben – muss er im Grundbuch eingetragen werden. Dies kostet extra und dauert Zeit, ist aber der einzige Weg, um sicherzustellen, dass der Mietvertrag Eigentumsänderungen überlebt.
Eine weitere Sache: Wenn Ihr Mieter ein Unternehmen ist (z. B. Sie vermieten an ein Unternehmen), muss dieser Mieter 10 % der Miete einbehalten und an die DGII als Vorauszahlung auf Ihre Einkommensteuer zahlen. Dies ist nicht verhandelbar. Wenn sie es nicht tun, haften Sie trotzdem für die Steuer. Fügen Sie eine Klausel hinzu, die den Mieter dafür verantwortlich macht.
Die Steuerrealität, die in den Broschüren niemand erwähnt
Das „steuerfreie“ Karibik ist ein Mythos. Mieteinnahmen in der Dominikanischen Republik sind steuerpflichtig. Die Dirección General de Impuestos Internos (DGII) ist aggressiv. Die Nichtzahlung kann zu Pfandrechten auf Ihrem Eigentum führen.
Zuerst benötigen Sie eine RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Dies ist Ihre Steuernummer. Sie können keine Steuern legal zahlen oder gültige Rechnungen ausstellen, ohne sie. Der Registrierungsprozess dauert 5-10 Werktage. Sie benötigen Ihren Reisepass, ein Empfehlungsschreiben und einen Einkommensnachweis. Einige Banken benötigen dies auch, um ein Konto zu eröffnen.
Wenn Sie eine Einzelperson (Persona Física) sind, zahlen Sie Einkommensteuer (ISR) auf einer progressiven Skala von 15 % bis 25 % auf das zu versteuernde Nettoeinkommen. Sie können nachgewiesene Ausgaben – Wartung, Verwaltung, Immobilienverwaltungsgebühren – von Ihren Bruttomieteinnahmen abziehen. Oder Sie können sich für einen Standardabzug entscheiden, wenn Sie sich für das vereinfachte Steuerregime (RST) qualifizieren, das für Einzelpersonen mit einem Einkommen von unter etwa RD$11,1 Millionen jährlich (etwa 185.000 USD) gilt.
Wenn Sie die Immobilie in einem dominikanischen Unternehmen (SRL) halten, beträgt der Körperschaftsteuersatz pauschal 27 % auf das zu versteuernde Nettoeinkommen. Dies ist höher als der individuelle Satz, bietet jedoch andere Vorteile – hauptsächlich Haftungsschutz und einfachere Nachlassplanung.
Es gibt auch die IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), die eine jährliche Steuer von 1 % auf den Wert der Immobilie über etwa RD$10,19 Millionen (jährlich inflationsbereinigt, etwa 172.000 USD ab 2025/2026) ist. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten oder darin wohnen. Die einzige Ausnahme ist, wenn Sie sich für die CONFOTUR-Befreiung qualifizieren (die für bestimmte neue Entwicklungen gilt) oder die Rentnerbefreiung gemäß Gesetz 171-07, die eine 50%ige Reduzierung der Grundsteuer bietet, wenn Sie Ihren Rentenwohnsitz in die Dominikanische Republik verlegen.
Dann gibt es ITBIS – die 18%ige Mehrwertsteuer. Langfristige Wohnmieten sind davon ausgenommen. Aber kurzfristige Touristenvermietungen (im Airbnb-Stil) unterliegen technisch dem ITBIS. Das Gesetz ist in diesem Punkt vage, und die Durchsetzung ist inkonsistent, aber das Risiko besteht. Wenn Sie möblierte Immobilien kurzfristig vermieten, sollten Sie ITBIS einziehen und abführen. Dazu müssen Sie eine Comprobante Fiscal (steuerlicher Beleg) mit einer gültigen NCF-Nummer ausstellen, was eine RNC-Registrierung erfordert.
Wenn Sie für ITBIS registriert sind, können Sie den ITBIS, den Sie auf Ausgaben (Internet, Wartungsmaterialien, Versorgungsleistungen) zahlen, von dem ITBIS abziehen, den Sie von Gästen einziehen. Dies wird als „Vorsteuerabzug“ bezeichnet. Es reduziert Ihre effektive Steuerlast, erhöht jedoch auch Ihren Papierkram.
Ein weiteres Problem: Wenn Sie Mieteinnahmen direkt ins Ausland an einen Nichtansässigen ohne lokalen Vertreter überweisen, kann die Quellensteuer bis zu 27 % betragen. Dies ist eine endgültige Zahlung, was bedeutet, dass es sich nicht um eine Vorauszahlung handelt – es ist die volle Steuerschuld. Um dies zu vermeiden, müssen Sie Ihre Angelegenheiten so strukturieren, dass das Einkommen von einer lokalen Einheit (entweder Sie als ansässige Einzelperson oder ein dominikanisches Unternehmen) empfangen wird.
Die Strafe für Nichtkonformität ist hoch. Die DGII kann Geldstrafen in Höhe von 100 % der nicht gezahlten Steuer zuzüglich Zinsen verhängen. Sie können auch ein Pfandrecht auf Ihr Eigentum setzen, das Sie daran hindert, es zu verkaufen oder zu refinanzieren, bis die Schuld beglichen ist. Ich habe Immobilien gesehen, die jahrelang im Schwebezustand waren, weil der Eigentümer eine 3.000-Dollar-Steuerrechnung ignoriert hat, die sich zu einer 15.000-Dollar-Verbindlichkeit entwickelt hat.
Der Räumungsprozess ist kein Prozess – es ist ein Abnutzungskrieg
Nehmen wir an, Sie haben alles richtig gemacht. Sie haben einen Anwalt beauftragt. Sie haben einen ordnungsgemäßen Mietvertrag erstellt. Sie haben ihn registriert. Sie haben die Kaution bei der Banco Agrícola hinterlegt. Sie haben einen Fiador bekommen. Und der Mieter hört trotzdem auf zu zahlen.
Was nun?
Theoretisch ist der Räumungsprozess einfach. Sie reichen eine Beschwerde beim Friedensrichter ein. Dem Mieter wird zugestellt. Eine Anhörung wird angesetzt. Der Richter entscheidet zu Ihren Gunsten. Sie erhalten einen Räumungsbescheid. Der Gerichtsvollzieher führt ihn aus. Gesamtzeit: 30 Tage.
In der Praxis dauert der Prozess mindestens 6 bis 12 Monate. Wenn der Mieter Berufung einlegt, kann es drei Jahre oder länger dauern.
Hier ist der Grund. Bevor Sie überhaupt eine Klage einreichen können, müssen Sie eine „Bescheinigung über keine Einzahlung“ von der Banco Agrícola erhalten. Dies beweist, dass der Mieter dort keine Miete eingezahlt hat (was er tun darf, wenn er behauptet, Sie würden die Zahlung verweigern). Wenn Sie die Kaution nicht bei der Banco Agrícola hinterlegt haben, sind Sie festgefahren. Das Gericht wird Ihren Fall abweisen. Sie müssen die Gebühr zahlen – die wahrscheinlich inzwischen die 50 %-Grenze erreicht hat, zuzüglich rechtlicher und administrativer Kosten, die die Gesamtkosten auf fast das Doppelte des Kautionsbetrags bringen – bevor das Gericht Ihren Fall anhört.
Sobald Sie Klage einreichen, wird dem Mieter von einem Gerichtsvollzieher (Alguacil) zugestellt. Der Mieter hat das Recht zu antworten. Wenn er behauptet, er habe die Miete bezahlt (auch wenn er es nicht getan hat), wird der Richter eine Anhörung ansetzen, um Beweise zu überprüfen. Dies kann 2-3 Monate dauern, um auf den Kalender zu kommen.
Bei der Anhörung wird der Richter dem Mieter oft eine „Gnadenfrist“ (plazo de gracia) von 15-30 Tagen gewähren, um auszuziehen, selbst wenn die Beweise eindeutig auf Nichtzahlung hinweisen. Dies ist eine humanitäre Geste. Es verzögert den Besitz.
Wenn der Mieter Berufung einlegt, geht der Fall an ein höheres Gericht. Nach dem alten System stoppte dies die Räumung vollständig. Neue Reformen versuchen, Nichtzahlungsräumungen „vorläufig durchsetzbar“ zu machen, was bedeutet, dass Sie die Räumung während der Berufung ausführen können, aber dies wird inkonsistent angewendet.
Selbst nachdem Sie gewonnen haben, können Sie den Mieter nicht selbst physisch entfernen. Sie müssen einen Gerichtsvollzieher beauftragen und die öffentliche Gewalt (Polizei) anfordern, um die Räumung durchzuführen. Der Gerichtsvollzieher wird ein Datum festlegen. Wenn der Mieter nicht zu Hause ist, wird der Gerichtsvollzieher einen neuen Termin ansetzen. Wenn der Mieter Kinder hat, kann der Richter eine weitere Gnadenfrist gewähren. Wenn der Mieter behauptet, er habe keinen Ort, an den er gehen kann, kann der Richter eine weitere Gnadenfrist gewähren.
Das durchschnittliche „schlechte Mieter“-Szenario führt zu acht Monaten verlorener Miete, bevor die Räumung erfolgreich ist. Wenn Sie Anwaltskosten (1.000 bis 3.500 US-Dollar) hinzufügen, sehen Sie sich einen Gesamtschaden von 20.000 bis 30.000 US-Dollar bei einer Immobilie an, die möglicherweise nur 30.000 US-Dollar pro Jahr an Miete einbringt.
Deshalb ist der Fiador so wichtig. Mit einem solventen Fiador können Sie ihn direkt verklagen und von seinem Vermögen einziehen, während die Räumung anhängig ist. Ohne einen Fiador verlieren Sie einfach Geld.
Eine weitere Sache: Hausbesetzer. Wenn jemand Ihre Immobilie ohne Mietvertrag besetzt – sagen wir, ein Hausmeister, der sich weigert zu gehen – wird er als „Intruso“ (Eindringling) klassifiziert, nicht als Mieter. Dies ist rechtlich unterschiedlich. Die Räumung eines Intruso wird vom Staatsanwalt (Fiscal) und nicht vom Zivilgericht behandelt. Der Prozess ist schneller, erfordert jedoch den Nachweis, dass nie eine Vermieter-Mieter-Beziehung bestand. Wenn Sie jemals eine Zahlung von ihnen akzeptiert haben, auch nur einmal, sind sie ein Mieter, kein Intruso, und Sie sind zurück im Zivilgericht.
Selbstverwaltung vs. professionelle Verwaltung: Die Mathematik, die Sie sehen müssen
Professionelle Immobilienverwaltungsunternehmen in Sosúa und Cabarete berechnen 20-30 % der Bruttomieteinnahmen für kurzfristige Ferienvermietungen. Bei langfristigen Mietverträgen sinkt die Gebühr auf 5-10 % der monatlichen Miete oder eine Monatsmiete als Vermittlungsgebühr.
Ist es das wert?
Machen wir die Mathematik an einer 350.000-Dollar-Wohnung in Sosúa. Nehmen wir an, Sie vermieten sie kurzfristig auf Airbnb. Bruttomieteinnahmen: 2.500 USD/Monat (30.000 USD/Jahr). Belegungsrate: 43 % (der aktuelle Durchschnitt in Sosúa). Tatsächliches Bruttoeinkommen: 12.900 USD/Jahr.
Wenn Sie selbst verwalten, behalten Sie 100 % davon. Aber Sie kümmern sich auch um die Gästekommunikation, die Reinigungskoordination, Wartungsnotfälle und Steuererklärungen. Die Reinigung kostet Sie 20-50 USD pro Wechsel. Wenn Sie 20 Buchungen pro Jahr haben, sind das 400-1.000 USD an Reinigungskosten. Wartungsnotfälle – eine kaputte Klimaanlage, ein verstopfter Abfluss – kosten 100-300 USD pro Stück. Budgetieren Sie 1.500 USD/Jahr dafür. Internet und Versorgungsleistungen: 1.200 USD/Jahr. HOA-Gebühren: 1.800-4.800 USD/Jahr, je nach Gemeinde. Gebäudeversicherung (einschließlich Hurrikandeckung): 400-2.500 USD/Jahr. Gesamte Betriebskosten: 5.300-11.500 USD/Jahr. Nettoeinkommen: 1.400-7.600 USD/Jahr.
Wenn Sie einen professionellen Verwalter mit 25 % beauftragen, nehmen sie 3.225 USD. Aber sie kümmern sich auch um die Reinigung, die Wartungskoordination, die Gästekommunikation und oft die Steuererklärungen. Ihr Nettoeinkommen sinkt auf 4.375-9.375 USD/Jahr nach deren Gebühr und Betriebskosten. Aber Sie verbringen nicht 10 Stunden pro Monat mit Gästebeschwerden und kaputten Wasserheizungen.
Der wahre Wert der professionellen Verwaltung ist nicht die Zeitersparnis. Es ist die Belegungsrate. Top-professionell verwaltete Immobilien in Cabarete erreichen eine Belegung von über 70 %. Das ist die obersten 10 %. Der Median liegt bei 32 %. Wenn ein professioneller Verwalter Ihre Belegung von 43 % auf 60 % steigern kann, steigt Ihr Bruttoeinkommen von 12.900 USD auf 18.000 USD. Selbst nach deren 25 % Gebühr (4.500 USD) ist Ihr Nettoeinkommen höher, als wenn Sie bei 43 % Belegung selbst verwalten würden.
Der andere Vorteil: Sie pflegen Listen geprüfter Handwerker. Wenn Sie als Ausländer selbst einen Klempner anrufen, erhalten Sie „Gringo-Preise“ – überhöhte Kosten. Ein lokaler Verwalter verhandelt auf Spanisch und zahlt lokale Preise.
Der Nachteil: Nicht alle Verwaltungsunternehmen sind kompetent. Einige listen Ihre Immobilie auf 15+ Kanälen (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). Einige listen sie auf ein oder zwei und hoffen auf das Beste. Einige antworten innerhalb einer Stunde auf Gästeanfragen. Einige benötigen drei Tage. Einige koordinieren „Face-to-Face“-Check-ins, um Hausregeln zu erklären und Partyverstöße zu verhindern. Einige senden einfach einen Code für die Schlüsselbox und hoffen, dass der Gast das Handbuch liest.
Sie müssen sie überprüfen. Fragen Sie nach Referenzen von anderen ausländischen Eigentümern. Fragen Sie, wie viele Immobilien sie verwalten. Fragen Sie, wie viele Mitarbeiter sie haben. Fragen Sie, wie hoch ihre durchschnittliche Belegungsrate ist. Fragen Sie, ob sie monatliche Finanzberichte bereitstellen. Fragen Sie, ob sie Steuererklärungen bearbeiten oder ob Sie verantwortlich sind. Fragen Sie, wie ihre Stornierungsrichtlinie aussieht, wenn Sie nicht zufrieden sind.
Bei langfristigen Mietverträgen ist die Verwaltung einfacher. Die Gebühr ist niedriger (5-10 %), da es weniger Wechsel gibt. Aber das Mieter-Screening ist entscheidend. Professionelle Verwalter in der DR verlangen in der Regel einen Fiador, die letzten drei Monate Kontoauszüge, ein polizeiliches Führungszeugnis (Certificado de No Antecedentes Penales vom Büro des Generalstaatsanwalts, das RD$600 kostet) und eine Referenz von einem vorherigen Vermieter mit Telefonnummer zur mündlichen Bestätigung.
Sie setzen auch die „2+1“-Regel durch: zwei Monate Kaution plus eine Monatsmiete im Voraus. Dies filtert Mieter mit geringer Liquidität aus. Es ist ein finanzielles Screening-Tool.
Wenn Sie langfristig an Expats oder Rentner vermieten, ist das Risiko geringer. Sosúa beherbergt eine der größten deutschen und kanadischen Expat-Gemeinschaften in der Karibik. Diese Mieter sind oft im Ruhestand, haben stabiles Einkommen und sind weniger geneigt, die Miete nicht zu zahlen. Aber sie kennen auch eher ihre Rechte gemäß Dekret 4807. Sie werden sich gegen Klauseln wehren, die ihnen nicht gefallen. Sie werden Reparaturen verlangen. Sie werden das Zivilgesetzbuch zitieren, wenn Sie versuchen, die Miete während des Mietvertrags zu erhöhen.
Mieter-Screening, wenn es keine Kreditscores gibt
Die Dominikanische Republik hat eine Kreditauskunftei – DataCrédito. Aber viele ausländische Mieter und informelle Arbeiter werden keine Akte haben. Wie screenen Sie also Mieter?
Der Fiador ist das Hauptinstrument. Wenn ein Mieter keinen solventen Bürgen vorlegen kann, ist er das Risiko nicht wert. Ende der Geschichte.
Für ausländische Mieter überprüfen Sie den Einreisestempel in ihrem Reisepass. Wenn sie ein Touristenvisum haben, dürfen sie nur 30 Tage bleiben (verlängerbar auf 120 Tage gegen Gebühr). Wenn sie länger hier sind, überziehen sie. Das ist eine rote Flagge. Sie brechen bereits das Einwanderungsgesetz. Warum sollten sie einen Mietvertrag respektieren?
Fordern Sie die letzten drei Monate Kontoauszüge an. Sie suchen nicht nach einem Kreditscore. Sie suchen nach Liquidität. Können sie die ersten zwei Monate Miete plus die Kaution zahlen? Haben sie ein konsistentes Einkommen oder leben sie von sporadischen Überweisungen?
Fordern Sie ein Certificado de No Antecedentes Penales (Zertifikat über keine Vorstrafen) vom Büro des Generalstaatsanwalts an. Es kostet RD$600 und bestätigt das gute Verhalten des Mieters. Die meisten Ausländer werden keines haben, weil sie nicht wissen, dass es existiert. Das ist in Ordnung. Die Anfrage selbst ist ein Screening-Tool. Wenn sie sich weigern, gehen Sie weg.
Überprüfen Sie, ob sie eine Historie bei der Banco Agrícola haben. Wenn sie Teil eines formellen, konformen Mietvertrags waren, gibt es einen Eintrag. Wenn nicht, haben sie nur informell gemietet, was bedeutet, dass sie das System nicht respektieren.
Fordern Sie ein „Carta de Referencia“ von einem vorherigen Vermieter an. Aber akzeptieren Sie nicht nur den Brief. Rufen Sie den Vermieter an. Überprüfen Sie die Telefonnummer. Stellen Sie spezifische Fragen: Hat der Mieter pünktlich bezahlt? Hat er die Immobilie gepflegt? Hat er Beschwerden von Nachbarn verursacht? Wie lange hat er dort gewohnt? Warum ist er gegangen?
Die „2+1“-Regel (zwei Monate Kaution plus eine Monatsmiete im Voraus) ist nicht verhandelbar. Dies filtert Mieter mit geringer Liquidität aus. Wenn sie nicht in der Lage sind, drei Monate Miete im Voraus aufzubringen, sind sie ein Risiko.
Für Unternehmensmieter (Unternehmen, die für Mitarbeiter mieten) fordern Sie eine Kopie der RNC-Registrierung des Unternehmens und den Nachweis an, dass sie mit den Steuererklärungen auf dem neuesten Stand sind. Wenn sie nicht bei der DGII registriert sind, arbeiten sie informell, und Sie haben keine Möglichkeit, wenn sie aufhören zu zahlen.
Wartung in einem Klima, das Ihre Immobilie zerstören will
Küstenimmobilien in Sosúa und Cabarete stehen vor zwei Feinden: Salzluft und Feuchtigkeit. Die Salzluft (salitre) korrodiert Metall, beschleunigt die Alterung von Elektronik und verschlechtert Farbe. Die Luftfeuchtigkeit liegt das ganze Jahr über zwischen 78 % und 81 %, was ideale Bedingungen für Schimmel schafft.
Budgetieren Sie 200-700 USD pro Monat für Wartung, ohne HOA-Gebühren. Dies ist nicht optional. Dies sind die Kosten für den Besitz von Immobilien in den Tropen.
Klimaanlagen erfordern alle 3-4 Monate eine professionelle Reinigung und Wartung. Die Kosten betragen 30-50 USD pro Einheit. Wenn Sie dies überspringen, fällt die Einheit aus. Ersatz kostet 800-1.500 USD, je nach Größe.
Außenfarbe hält 2-3 Jahre bei Küstenimmobilien, verglichen mit 5-7 Jahren im Landesinneren. Das Streichen einer Zweizimmerwohnung kostet 1.500-3.000 USD. Wenn Sie zu lange warten, verrottet das darunterliegende Holz, und Sie sehen sich strukturellen Reparaturen gegenüber.
Cabarete erhält durchschnittlich 1.025 mm (40 Zoll) Regen pro Jahr, wobei der November der nasseste Monat ist (288 mm). Die Dachabdichtung muss alle 2-3 Jahre inspiziert und neu versiegelt werden. Die Kosten betragen 500-1.000 USD. Wenn Sie dies überspringen, haben Sie Lecks, die zu Schimmel führen, was zu unbewohnbaren Einheiten führt.
Schimmelprävention erfordert Luftentfeuchter oder eine ordnungsgemäße Belüftung. Ein guter Luftentfeuchter kostet 200-400 USD und verbraucht Strom. Strom an der Nordküste kostet durchschnittlich 0,124 USD pro kWh, aber in geschlossenen Gemeinden mit privaten Netzen ist er oft höher. Budgetieren Sie 50-100 USD/Monat für Strom, nur um Luftentfeuchter und Ventilatoren zu betreiben.
Für Villen mit Pools betragen die monatlichen Poolpflegekosten (Chemikalien plus Arbeit) durchschnittlich 80-130 USD. Dies ist nicht verhandelbar. Algenwachstum in der tropischen Hitze ist schnell. Ein vernachlässigter Pool wird in zwei Wochen zu einem Sumpf.
Gebäudeversicherung (einschließlich Hurrikandeckung) kostet 400-2.500 USD pro Jahr, abhängig vom Wert der Immobilie und der Nähe zum Meer. Dies ist nicht optional. Die Dominikanische Republik liegt im Hurrikangürtel. Die Saison 2024 sah mehrere Stürme. Wenn Sie nicht versichert sind, spielen Sie mit Ihrer gesamten Investition.
HOA-Gebühren in geschlossenen Gemeinden reichen von 150 bis 400+ USD pro Monat. Dies deckt 24/7 bewaffnete Sicherheit ab, was der Hauptdienst ist, für den Sie bezahlen. Sicherheitsausgaben verbrauchen typischerweise 40-60 % des gesamten HOA-Budgets einer geschlossenen Gemeinde. Ohne Sicherheit ist Ihre Immobilie ein Ziel.
Die Belegungsrealität, die die meisten Prognosen tötet
Die durchschnittliche Airbnb-Belegung in Sosúa ist bis 2025 auf 43 % gesunken. Cabarete schneidet mit 53 % etwas besser ab. Dies ist kein vorübergehender Rückgang. Dies ist die Marktrealität.
Top-Immobilien (Top 10 %) in Cabarete erreichen eine Belegung von über 77 %. Dies sind Superhost-bewertete, professionell verwaltete, gut gepflegte Einheiten mit schnellem Internet, Backup-Strom und erstklassigen Standorten. Der Median der Belegung liegt bei 32 %. Das ist die Mitte des Feldes.
Wenn Ihre Finanzprognosen eine Belegung von 70 % annehmen, bereiten Sie sich auf ein Scheitern vor. Die Mathematik funktioniert bei 43 % nicht. Eine 350.000-Dollar-Wohnung, die bei 100 % Belegung 30.000 USD/Jahr an Bruttomiete generiert, generiert bei 43 % Belegung nur 12.900 USD/Jahr. Nach Betriebskosten (5.300-11.500 USD) erzielen Sie einen Nettogewinn von 1.400-7.600 USD/Jahr. Das ist eine Rendite von 0,4-2,2 % auf eine 350.000-Dollar-Investition. Sie würden mit einer US-Staatsanleihe besser abschneiden.
Die Lösung besteht darin, entweder die Belegung zu erhöhen (was professionelle Verwaltung, hochwertige Ausstattung und aggressive Vermarktung erfordert) oder langfristige Mieter anzustreben. Langfristige Mietverträge eliminieren das Leerstandsrisiko. Ein einjähriger Mietvertrag zu 1.500 USD/Monat generiert garantiert 18.000 USD/Jahr. Das ist höher als die 12.900 USD, die Sie bei kurzfristigen Vermietungen mit 43 % Belegung erhalten würden.
Aber langfristige Mietverträge bringen ihre eigenen Risiken mit sich. Sie sind für ein Jahr gebunden. Sie können die Preise nicht basierend auf der Nachfrage anpassen. Und wenn der Mieter aufhört zu zahlen, sehen Sie sich 6-12 Monate für die Räumung an.
Der andere Faktor, der die Belegung beeinflusst, ist die Infrastruktur. Sosúa hat offiziell „Straßen, Entwässerung und Überschwemmungen“ als kritische Mängel identifiziert. Die Hauptstraße von Sosúa nach Cabarete ist befahrbar, aber die Schlaglöcher in der Nähe des Eingangs zu den meisten geschlossenen Gemeinden sind eine ständige Beschwerde von Gästen. Die Stadt selbst hat Entwässerungsprobleme, die bei starkem Regen zu Überschwemmungen führen. Dies beeinflusst die Zufriedenheit der Gäste und Wiederholungsbuchungen.
Cabarete hat eine bessere Infrastruktur, ist aber auch teurer. Immobilien dort verlangen höhere Übernachtungspreise, stehen aber auch vor härterer Konkurrenz. Der „Abenteuertourismus“-Markt (Kitesurfen, Windsurfen) ist stabil, aber saisonal. Die Hauptsaison ist von Dezember bis März. Den Rest des Jahres sinkt die Belegung.
Die vergleichende Realität: DR vs. Dubai, Portugal und Türkei
Die Dominikanische Republik bietet höhere Mietrenditen als die meisten „exotischen“ Investitionsmärkte. Daten aus dem ersten Quartal 2025 zeigen 7,12 % Bruttorenditen in der DR, verglichen mit 5-7 % in Dubai und 3-5 % in Miami. Aber Renditen sind nur ein Teil der Geschichte.
Das BIP der DR wuchs 2024 um 5,1 %, das zweithöchste in Lateinamerika. Dies ist eine stabile, wachsende Wirtschaft. Der Dominikanische Peso hat gegenüber dem USD jährlich um etwa 3-5 % abgewertet – ein überschaubarer Rückgang im Vergleich zum Zusammenbruch der türkischen Lira.
Die DR bietet Aufenthaltsrecht mit einer Investition von 200.000 USD gemäß Gesetz 171-07. Dies ist günstiger als das portugiesische Golden Visa (jetzt über 500.000 €). Der Aufenthaltsprozess dauert 4-6 Monate, nicht 12-18 Monate wie in Europa.
Ausländer können Land in ihrem eigenen Namen frei besitzen. Dies ist in Thailand oder den Philippinen nicht der Fall. Es gibt keine Beschränkungen für ausländischen Besitz. Die Verfassung garantiert dieses Recht.
Das CONFOTUR-Gesetz bietet eine 15-jährige Befreiung von der 1% IPI-Grundsteuer für bestimmte neue Entwicklungen. Dies ist ein Vorteil, den es in den meisten US- oder EU-Märkten nicht gibt. Aber es gilt nur für neu genehmigte Immobilien in ausgewiesenen Tourismuszonen. Wenn Sie einen Wiederverkauf kaufen, erhalten Sie ihn nicht.
Luxusimmobilien am Meer in Cabarete kosten 2.200-3.000 USD pro Quadratmeter. In Miami würde die gleiche Immobilie 10.000+ USD pro Quadratmeter kosten. Der Einstiegspunkt ist niedriger.
Aber die DR hat auch höhere Betriebskosten. Strom ist teuer (0,124 USD pro kWh). Wartung ist konstant. Sicherheit ist obligatorisch. Und das Rechtssystem ist langsam.
Die DR ist nicht der „Wilde Westen“. Es ist eine Gerichtsbarkeit, in der Papierkram König ist. Wenn Sie den Prozess respektieren – wenn Sie den richtigen Anwalt beauftragen, die richtigen Verträge entwerfen und die richtigen Steuern zahlen – können Sie ein profitables Mietportfolio aufbauen. Wenn Sie Abkürzungen nehmen, verbringen Sie Jahre vor Gericht.
Die Checkliste, die Sie wirklich brauchen
Bevor Sie kaufen:
Fordern Sie ein „Certificación de Estado Jurídico“ (Zertifikat über den rechtlichen Status) vom Grundbuchamt an, das innerhalb der letzten 30 Tage datiert ist. Dies ist der einzige gültige Eigentumsnachweis. Der physische Titel in der Hand reicht nicht aus.
Beauftragen Sie einen privaten Vermesser, um zu überprüfen, ob die Deslinde-GPS-Punkte mit den physischen Wänden übereinstimmen. Abweichungen sind häufig. Etwa 15 % der nicht registrierten Landtransaktionen stehen vor Grenzstreitigkeiten.
Bevor Sie vermieten:
Registrieren Sie sich für eine RNC bei der DGII mit Formular RC-01. Es dauert 5-10 Werktage.
Eröffnen Sie ein lokales Bankkonto. Sie benötigen Ihren Reisepass, ein Empfehlungsschreiben und einen Einkommensnachweis. Die Genehmigung dauert 2-4 Wochen.
Beauftragen Sie einen spezialisierten Immobilienanwalt, um den Mietvertrag zu entwerfen. Nicht einen allgemeinen Anwalt. Jemanden, der Dekret 4807 und das Zivilgesetzbuch kennt.
Stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag Folgendes enthält: einen Fiador Solidario mit Verzicht auf beneficio de excusión, einen Verzicht auf stillschweigende Verlängerung, eine Gerichtsbarkeitsklausel, die den Friedensrichter in Sosúa oder Cabarete angibt, eine Banco Agrícola-Einzahlungsklausel und explizite Wartungsverantwortungsdefinitionen.
Notarize den Mietvertrag. Kosten: 50-150 USD.
Hinterlegen Sie die Kaution bei der Banco Agrícola. Dies ist gemäß Gesetz 4314 obligatorisch.
Erstellen Sie ein foto-dokumentiertes Inventar, das vom Mieter unterschrieben wird. „Abnutzung“-Streitigkeiten sind die häufigste Ursache für Kautionsstreitigkeiten.
Laufend:
Reichen Sie jährliche Steuererklärungen bei der DGII ein, auch wenn Sie eine Steuerrechnung von 0 USD haben. Nicht-Einreichung wird bestraft.
