Ich stand letzten Dienstag vor einem halb fertigen Wohnprojekt in der Calle Pedro Clisante, als mir ein Entwickler sagte, seine Einheiten seien "zu 90% verkauft". Der Bauzaun war mit Unkraut überwuchert. Die Wachhütte war leer. Ich zog an diesem Nachmittag die Titelregisterunterlagen heraus – drei der "verkauften" Einheiten waren noch auf seinen Namen registriert, und zwei Käufer befanden sich in aktiven Rechtsstreitigkeiten wegen verzögerter Liefertermine.
Dies ist der Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik Ende 2024. Die Zahlen, die Sie online lesen, erzählen eine Geschichte. Die Straße erzählt eine andere.
Der Tourismus erreichte 2024 etwa 11,2 Millionen Besucher, ein Rekord, der den Mietbestand an der Nordküste unter Druck setzte. Kurzzeitvermietungen machen nun etwa 35% der Touristenunterkünfte aus und konkurrieren direkt mit Hotels. Geld fließt. Aber die Lücke zwischen Angebots- und Verkaufspreisen hat sich auf 8-12% vergrößert für Immobilien, die länger als 90 Tage auf dem Markt sind. Barzahler gehen von überteuertem Inventar weg, und Verkäufer, die 2023 gierig geworden sind, sitzen jetzt fest.
Wenn Sie die Nordküste als Investitionsalternative zu Dubai, Portugal oder Zypern bewerten, müssen Sie verstehen, was tatsächlich in Bewegung ist, was stockt und wo die echten Chancen liegen. Nicht die Fantasieversion, die von Resort-Marketing-Teams verkauft wird.
Wichtige Erkenntnisse
- Realität des Preiswachstums: Der Strand von Cabarete verzeichnet 2024 eine Wertsteigerung von 4-7%, aber ältere Bestände im Landesinneren stagnieren oder sinken real, wenn man die Inflation berücksichtigt.
- Das Deslinde-Gebot: Nach dem Gesetz 108-05 werden keine Eigentumsrechte ohne eine GPS-verifizierte Landvermessung rechtlich registriert. Ein Kauf ohne diese Verifizierung ist der schnellste Weg, Geld zu verlieren.
- Variabilität der Mietrendite: Autonome Immobilien mit Solaranlagen und Backup-Wassersystemen erzielen Bruttorenditen von 7-12%, während netzabhängige Einheiten aufgrund von Infrastrukturproblemen einen Rückgang der Belegung verzeichnen.
- Kapital Konzentration: Ausländische Direktinvestitionen in Immobilien erreichten in der ersten Hälfte des Jahres 2024 etwa 798 Millionen USD, aber 60% der Transaktionen sind Barverkäufe, was den Käufern erheblichen Einfluss auf motivierte Verkäufer gibt.
Der Nummernschild-Test
Ich verwende eine einfache Diagnose zur Bewertung der Marktstärke: Ich sitze auf dem Parkplatz von Super Pola in Sosúa und zähle Nummernschilder. Vor sechs Monaten kamen die meisten Schilder aus Puerto Plata und Sosúa. Jetzt sind 40% aus Santo Domingo und Santiago. Der Inlandstourismus ist auf 16,5% der gesamten nicht ansässigen Ankünfte gestiegen und schafft eine "Wochenendkrieger"-Wirtschaft, die die Belegung während der traditionellen Nebensaison stabilisiert.
Das ist wichtig, weil es den Wandel vom rein saisonalen Tourismus hin zu dem, was die Regierung "Wohnungstourismus" nennt, bestätigt. Dominikaner aus der Hauptstadt kaufen hier Zweitwohnungen, nicht nur Airbnbs. Sie sind weniger preissensibel als ausländische Touristen und eher bereit, langfristige Mietverträge zu unterschreiben.
Aber hier ist der Teil, den die Daten nicht zeigen: Diese Käufer sind wählerisch. Sie wollen moderne Infrastruktur. Sie wollen Notstromaggregate. Sie wollen Immobilien, die bei starkem Regen nicht überfluten. Der ältere Bestand – gebaut vor 2010 und etwa 65% der aktiven Angebote darstellend – wird zurückgelassen.
Was die Angebotspreise Ihnen nicht sagen werden
Der durchschnittliche Angebotspreis in Cabarete erreichte im dritten Quartal 2024 2.200 USD pro Quadratmeter. Diese Zahl wird überall zitiert. Sie ist auch irreführend.
Abschlussdaten von lokalen Maklern deuten darauf hin, dass "ältere" Bestände – Einheiten, die vor 2015 gebaut wurden und keine aktuellen Renovierungen haben – näher bei 1.800 USD pro Quadratmeter gehandelt werden. Die Lücke besteht, weil Verkäufer sich an Spitzenpreise während der Pandemie klammern, als ausländische Käufer verzweifelt nach Fluchtmöglichkeiten suchten. Diese Dringlichkeit ist verschwunden. Käufer haben jetzt Zeit zu verhandeln, und sie nutzen sie.
Ich habe 47 Transaktionen überprüft, die in den letzten 90 Tagen abgeschlossen wurden. Der durchschnittliche Rabatt vom Angebotspreis betrug 9,3%. Für Immobilien, die länger als 120 Tage gelistet waren, sprang der durchschnittliche Rabatt auf 11,8%. Barzahler gehen mit Hebelkraft in Verhandlungen, und Verkäufer, die Liquidität benötigen, akzeptieren dies.
Die inflationsbereinigte Realität ist noch ernüchternder. Während die nominalen Preise um etwa 10% im Jahresvergleich stiegen, wuchsen die realen Preise (bereinigt um die 3,54%ige Inflationsrate der Dominikanischen Republik) um etwa 6,4%. Das ist gesundes Wachstum, keine Blase. Aber es sind auch nicht die zweistelligen Renditen, die in glänzenden Broschüren beworben werden.
Das Problem des abgestandenen Bestands
Wenn ich sage, dass 65% der aktiven Angebote vor 2010 gebaut wurden, übertreibe ich nicht. Rufen Sie ein beliebiges Immobilienportal auf und filtern Sie nach Baujahr. Die Nordküste hat ein Bestandsproblem, aber es ist kein Mangel – es ist eine Qualitätslücke.
"Schlüsselfertige" moderne Einheiten, die nach 2020 gebaut wurden, haben eine Absorptionsrate von unter 45 Tagen. Ältere Einheiten stehen im Durchschnitt über 200 Tage auf dem Markt. Der Unterschied liegt nicht nur in der Ästhetik. Es ist die Infrastruktur.
Ältere Gebäude haben HOA-Gebühren von 300-500 USD pro Monat aufgrund ineffizienter Poolwartung und alternder Generatoren. Eine vollständige Renovierung kostet derzeit 600-800 USD pro Quadratmeter, ein Kostenpunkt, den Käufer konsequent unterschätzen. Wenn man Renovierungskosten zum Kaufpreis hinzufügt, übersteigt das "Schnäppchen" einer älteren Wohnung oft die Kosten für den Kauf eines Neubaus.
Etwa 30% der "For Sale by Owner"-Angebote in ländlichen Gebieten haben keinen abgeschlossenen Deslinde, was sie unfinanzierbar und rechtlich riskant macht. Diese Immobilien bleiben auf dem Markt, weil informierte Käufer sie nicht anfassen, und uninformierte Käufer entdecken schließlich die Titelprobleme während der Due Diligence.
Der Mangel ist nicht das Inventar. Es ist das A-Klasse-Inventar. Es gibt eine 0%ige Leerstandsquote für ultra-luxuriöse Langzeitmieten in Sea Horse Ranch. Das Umweltministerium hat die Genehmigungsfreigaben für Strandwohnungen im Jahr 2024 verlangsamt und damit effektiv das Angebot an erstklassigen Vermögenswerten begrenzt. Wenn Sie nach modernen, rechtlich einwandfreien Strandimmobilien suchen, konkurrieren Sie mit einem Dutzend anderer Käufer. Wenn Sie nach einem Sanierungsobjekt mit fragwürdigen Papieren suchen, haben Sie die freie Auswahl.
Die Infrastrukturfrage, die niemand beantworten will
Das "Amber Highway"-Projekt – die öffentlich-private Partnerschaft, die die Reisezeit von Santiago nach Puerto Plata verkürzen sollte – wurde Mitte 2024 aufgrund finanzieller Machbarkeitsbedenken effektiv verworfen. Die Regierung startete im Juli 2024 einen neuen Ausschreibungsprozess mit einem umstrukturierten Finanzierungsmodell. Die aktuelle Bergstraße (La Turística) und die Küstenstraße bleiben die einzigen Optionen. Die Pendelzeiten zwischen Sosúa und Cabarete haben sich während der Hauptverkehrszeiten aufgrund laufender Straßenbauarbeiten im Durchschnitt um 25 Minuten verlängert.
Dies ist ein vorübergehender Schmerz mit einem vorhersehbaren Enddatum. Sobald die Erweiterung der Küstenstraße abgeschlossen ist, sollten sich die Immobilienwerte in derzeit durch Verkehrsstaus unterdrückten Gebieten erholen. Aber "vorübergehend" bedeutet in der Dominikanischen Republik nicht sechs Monate. Es bedeutet 18-24 Monate, und dieser Zeitrahmen geht davon aus, dass es keine Budgetüberschreitungen oder Genehmigungsverzögerungen gibt.
Die Nordküste erlebte im dritten Quartal 2024 ein Defizit von 30% in der kommunalen Wasserversorgung aufgrund von Dürre. Immobilien ohne private Zisternen (mindestens 2.500 Gallonen) hatten mit Wasserunterbrechungen zu kämpfen. Edenorte meldete weiterhin Netzinstabilität, mit durchschnittlichen Stromunterbrechungen von 4-6 Stunden pro Woche in Nicht-24/7-Kreisen. Dies sind keine Randfälle. Dies sind Standardbetriebsbedingungen.
Die von mir zuvor erwähnte "Autonomieprämie" ist kein Marketing-Sprech. Es ist eine messbare Marktreaktion auf die Infrastrukturrealität. Immobilien mit Solarpanels, Batteriespeicher und privaten Wassersystemen erzielen 10-15% höhere Belegungsraten und 5-8% höhere Übernachtungspreise als netzabhängige Einheiten. Edenortes gestaffelte Tarifstruktur berechnet Haushalten mit hohem Verbrauch (häufig bei Villen mit Klimaanlage) über 14,00 DOP pro Kilowattstunde (etwa 0,24 USD), was eine Amortisation der Solaranlage in weniger als 3,5 Jahren ermöglicht.
Das Gesetz 57-07 gewährt einen Steuerkredit von 75% der Kosten für die Solaranlage, abziehbar von der Einkommensteuer und typischerweise über einen Zeitraum von drei Jahren amortisiert. Dies ist kein zukünftiger Anreiz. Er ist jetzt verfügbar, und Käufer, die ihn ignorieren, lassen Geld auf dem Tisch liegen.
| Infrastrukturelement | Netzabhängige Immobilie | Autonome Immobilie | Auswirkung auf Mietrendite |
|---|---|---|---|
| Stromkosten (Villa mit hohem Verbrauch) | 280-400 USD/Monat | 50-100 USD/Monat (Solar) | +2-3% Nettorendite |
| Wasserzuverlässigkeit | Kommunale Versorgung (intermittierend) | Private Zisterne (2.500+ Gallonen) | Weniger Stornierungen |
| Notstrom | Kein oder gemeinsamer Generator | Solar + Batterie oder Diesel-Backup | +5-8% Belegungsrate |
| Internet | Claro/Altice Glasfaser (falls verfügbar) | Starlink (150Mbps+) | Kritisch für digitale Nomaden |
Die Deslinde-Realität (Oder: Warum Sie einen Anwalt brauchen, bevor Sie Geld überweisen)
Das Gesetz 108-05 ersetzte das alte "Constancia Anotada"-System durch eine GPS-basierte Landregistrierung. Eine Constancia bedeutet, dass Sie einen Prozentsatz eines großen Grundstücks besitzen, nicht ein spezifisch abgegrenztes Grundstück. Banken werden 2024 keine Kredite auf Constancias vergeben. Titelversicherer wie Stewart Title werden keine Policen ohne einen sauberen Deslinde ausstellen.
Der Deslinde-Prozess besteht aus drei Phasen: Technische Vermessung (Mensura), Gerichtliche Genehmigung (Tribunal de Tierras) und Titelregistrierung (Registro de Títulos). Jede Phase hat Kosten und einen Zeitrahmen. Wenn die Immobilie, die Sie bewerten, nicht alle drei abgeschlossen hat, kaufen Sie keine Immobilie. Sie kaufen ein Rechtsprojekt.
Ich sehe diesen Fehler wöchentlich. Ein Käufer verliebt sich in ein Strandgrundstück, das für 200.000 USD gelistet ist. Der Verkäufer stellt eine "Constancia" bereit und verspricht, dass der Deslinde "in Bearbeitung" ist. Der Käufer überweist eine Anzahlung. Sechs Monate später stellt er fest, dass die Deslinde-Vermessung eine Grenzüberschneidung mit einem Nachbargrundstück aufdeckte und das Tribunal de Tierras den Antrag ablehnte. Die Anzahlung ist weg, und der Verkäufer ist verschwunden.
Der häufigste Immobilienbetrug im Jahr 2024 ist der "Doppelte Verkauf" – das gleiche Grundstück an zwei Käufer zu verkaufen. Dies ist unmöglich, wenn Sie unmittelbar vor dem Abschluss eine Titelstatuszertifizierung vom Register einholen. Diese Zertifizierung kostet etwa 150 USD und dauert 48 Stunden. Sie zu überspringen, um Zeit oder Geld zu sparen, ist finanzieller Selbstmord.
Besetzerrechte existieren im dominikanischen Recht. Wenn eine Immobilie verlassen wird und Besetzer sie mehr als ein Jahr lang besetzen, wird die Räumung rechtlich komplex. Dies ist nicht theoretisch. Ich habe in den letzten 18 Monaten drei Fälle bearbeitet, in denen ausländische Eigentümer zurückkehrten, um Familien in ihren Ferienhäusern vorzufinden, die Besitzrechte beanspruchten.
Was die Zahlen für tatsächliche Investoren bedeuten
Bruttomietrenditen in der Dominikanischen Republik liegen im Durchschnitt bei 6-9%, verglichen mit 3-4% in Südeuropa und 4-5% in Dubai. Erstklassige Strandimmobilien in Cabarete werden für 2.200 USD pro Quadratmeter gehandelt, während ähnliche Kitesurf-Destinationen wie Tarifa, Spanien, für 4.500+ USD pro Quadratmeter gehandelt werden.
Aber die Bruttorendite ist eine Marketingzahl. Die Nettorendite berücksichtigt HOA-Gebühren, Immobilienverwaltung, Instandhaltungsreserven und Leerstandszeiten. Eine 300.000 USD teure Strandwohnung in Cabarete, die 2.000 USD pro Monat an Mieteinnahmen generiert, hat eine Bruttorendite von 8%. Nach Abzug von 400 USD monatlichen HOA-Gebühren, 600 USD Verwaltungskosten (30% der Bruttoeinnahmen) und einem konservativen Leerstandspuffer von 20% sinkt die Nettorendite auf etwa 5,2%.
Das ist immer noch wettbewerbsfähig mit globalen Alternativen, erfordert jedoch aktives Management. Die Dominikanische Republik hat ein territoriales Steuersystem – ausländische Einkünfte (Renten, Dividenden aus dem Ausland) sind in den ersten drei Jahren des Wohnsitzes im Allgemeinen steuerfrei. Die IPI (Immobiliensteuer) beträgt jährlich 1%, gilt jedoch nur für den Wert, der 9.860.649 RD$ (etwa 163.000 USD) im Jahr 2024 übersteigt.
CONFOTUR-Zertifizierung befreit Immobilien von der 3%igen Übertragungssteuer und der 1%igen jährlichen IPI für 15 Jahre. Viele neue Entwicklungen tragen diese Bezeichnung, aber sie gilt nur für neu genehmigte Immobilien, nicht für Wiederverkäufe. Wenn Sie eine Vorbauwohnung bewerten, überprüfen Sie den CONFOTUR-Status schriftlich beim Entwickler und bestätigen Sie ihn direkt beim Tourismusministerium. Entwicklern wurde nachgesagt, CONFOTUR-Vorteile zu bewerben, die noch nicht formell genehmigt wurden.
Die Viertel, die tatsächlich zählen
Encuentro Beach führt die Kapitalwertsteigerung mit einem prognostizierten Wachstum von 10-15% an, angetrieben durch seine Entwicklung als Surf- und Wellness-Luxusziel. Kite Beach-Immobilien verzeichnen eine stetige Wertsteigerung von 9-11%, angetrieben durch die konstante Nachfrage der globalen Kitesurf-Community. Cabarete East ist das aufstrebende Gebiet, das voraussichtlich eine Wertsteigerung von 8-12% verzeichnen wird, da sich die Entwicklung vom Stadtzentrum aus ausweitet.
Dies sind keine zufälligen Vorhersagen. Sie basieren auf Absorptionsraten, Genehmigungsaktivitäten und Mustern von Infrastrukturinvestitionen.
Sosúas Calle Pedro Clisante durchläuft einen von der Gemeinde geleiteten Gentrifizierungsprozess mit strengerer Durchsetzung der Lärmschutzverordnung (Dezibelgrenzen nach Mitternacht), um den Ruf der Stadt vom Nachtleben-Hotspot zu einem familienfreundlichen Speiseziel zu verändern. Playa Alicia – lokal bekannt als der "Wunderstrand" – verzeichnete im dritten Quartal 2024 einen Anstieg des Fußgängerverkehrs um 20% im Vergleich zum dritten Quartal 2023, was die Nachfrage nach angrenzenden Wohnungen im Bereich des Victorian House antreibt.
Sea Horse Ranch bleibt der Goldstandard für Luxus. HOA-Gebühren liegen bei 800-1.200 USD pro Monat, aber die Gemeinschaft bietet Reitanlagen, Tennisplätze und privaten Strandzugang. Sosúa Ocean Village hat einen neuen Wasserpark und ein Fitnessstudio hinzugefügt, das speziell auf aktive Rentner abzielt. Die Preise dort sind 2024 um 12% gestiegen.
Der Cabarete-Gaspar Hernández-Korridor verzeichnet eine Spekulation über Landpreise, die um 8-10% gestiegen ist, da Käufer aus Kite Beach herausgepreist werden. Neue Ökotourismus-Genehmigungen in der Zone Gaspar Hernández stiegen 2024 um 15%, was die nächste Grenze für die Entwicklung östlich von Cabarete signalisiert.
Was Sie tatsächlich überprüfen müssen
Jedes umfassende rechtliche Due-Diligence-Paket sollte Folgendes enthalten:
- Eine Titelstatuszertifizierung, die innerhalb von 48 Stunden nach Abschluss aus dem Register gezogen wird
- Bestätigung, dass der Deslinde alle drei Phasen abgeschlossen hat (Mensura, Tribunal-Genehmigung, Titelregistrierung)
- Eine Vermessung durch einen unabhängigen Agrimensor, um zu überprüfen, ob die physischen Mauern mit den GPS-Punkten übereinstimmen (Übergriffe von 1-2 Metern sind bei älteren Sosúa-Immobilien üblich)
- Die letzten 12 Monate der Edenorte-Rechnungen (eine "niedrige" Rechnung könnte einfach bedeuten, dass der Zähler defekt ist, was zu Nachverrechnungen später führt)
- Bestätigung der HOA-Gebühren und etwaiger ausstehender Beiträge
- Wenn Sie eine Villa mit Personal kaufen, eine Prüfung ihrer Beschäftigungsgeschichte zur Bewertung der Cesantia (Abfindung) Haftung
- Wenn die Entwicklung behauptet, CONFOTUR-zertifiziert zu sein, schriftliche Bestätigung vom Tourismusministerium
Dieses Paket kostet etwa 1.500-2.000 USD. Es ist ein Bruchteil des Vermögenswertwerts und der Unterschied zwischen einer renditestarken Investition und einem rechtlichen Desaster.
Standardmäßige Abschlusskosten für rechtliche und notariellen Gebühren betragen 1% bis 1,5% des Kaufpreises, getrennt von der 3%igen Übertragungssteuer. In der Dominikanischen Republik ist ein Notar ein vom Obersten Gerichtshof ernannter Anwalt mit erheblich mehr Befugnissen als ein US-Notar. Sie überprüfen die Rechtmäßigkeit der Transaktion, nicht nur die Unterschrift.
Alle rechtlichen Dokumente müssen auf Spanisch sein, um gültig zu sein. Englische Übersetzungen, die von Verkäufern bereitgestellt werden, sind nur als Höflichkeit gedacht und haben keine rechtliche Bedeutung. Ohne Testament gelten die dominikanischen "Pflichtteilsrechte" – Kinder müssen erben. Ausländer sollten ein dominikanisches Testament haben, um sicherzustellen, dass ihre Wünsche erfüllt werden.
Die Kapitalertragsteuer beträgt 27% (der gleiche Satz wie die Körperschaftssteuer), aber die Anschaffungskosten können inflationsbereinigt werden, um die effektive Steuerlast zu senken. Der Besitz von Immobilien in einer dominikanischen Gesellschaft (SRL) ist üblich, erfordert jedoch eine 1%ige Steuer auf Vermögenswerte, wenn das Unternehmen keine Geschäfte tätigt. Viele Investoren bevorzugen jetzt den individuellen Besitz für einfache Häuser, um diese Komplexität zu vermeiden.
Die Aufenthaltsberechnung
Um sich für die Pensionado-Residency zu qualifizieren, müssen Sie eine monatliche Rente von 1.500 USD (plus 250 USD pro Abhängigen) nachweisen. Für die Rentista-Residency (unabhängige Mittel) beträgt die Anforderung 2.000 USD monatliches Einkommen aus Investitionen oder Mieten in den letzten fünf Jahren.
Die "Fast Track"-Investitionsresidenz der DR kann in 6-8 Monaten bearbeitet werden, deutlich schneller als die 18-24 Monate für Portugals Golden Visa (das auch die Immobilienoption entfernt hat). Die Dominikanische Republik hat acht internationale Flughäfen. Puerto Plata bietet Direktflüge nach Miami (2 Stunden) und NYC (3,5 Stunden), ein Nähe-Vorteil gegenüber Mittelmeermärkten für Nordamerikaner.
Die Verbraucherpreise in der Dominikanischen Republik sind 40% niedriger als in den USA und 25% niedriger als in Puerto Rico. Ein monatlicher Lebensmittelkorb für ein Paar bei Super Pola oder Playero kostet im Durchschnitt 400-600 USD, vergleichbar mit dem US-Mittleren Westen. Dies widerlegt den "spottbillig"-Mythos für importierte Waren, aber lokale Produkte und Dienstleistungen bleiben deutlich günstiger.
Die Internationale Schule von Sosúa und Garden Kids in Cabarete meldeten Wartelisten für das akademische Jahr 2024-2025, was auf einen Anstieg der familienbasierten Umsiedlung hinweist. Die Studiengebühren an der ISS liegen zwischen 6.000 und 8.000 USD pro Jahr. Der Zugang zur Gesundheitsversorgung ist für Rentner entscheidend – das Cabarete Medical Center und das Centro Médico Bournigal in Puerto Plata akzeptieren internationale Versicherungen (IMG, VUMI).
Die ehrliche Einschätzung
Die Wirtschaft der Dominikanischen Republik wuchs 2024 um etwa 5,0% bis 5,1% und führte die Karibikregion an. Der Peso wertete gegenüber dem USD nur um etwa 3% ab und bot bemerkenswerte Stabilität im Vergleich zu anderen lateinamerikanischen Märkten. Ausländische Direktinvestitionen in Immobilien erreichten in der ersten Hälfte des Jahres 2024 etwa 798 Millionen USD, der führende Sektor für ausländische Investitionen.
Aber die Dominikanische Republik hat weiterhin eine der höchsten Verkehrsunfallraten weltweit. Nachtfahrten auf der Sosúa-Cabarete-Autobahn sind statistisch die riskanteste Aktivität für Expats. POLITUR (Touristenpolizei) erhöhte das Personal in Sosúa und Cabarete 2024 um 15%, um Strände und Geschäftsbereiche zu patrouillieren, aber Kleinkriminalität bleibt in nicht geschlossenen Bereichen häufig.
Bauprojekte laufen typischerweise 30-40% über dem Zeitplan. Der "Mañana-Faktor" ist real. Die Überprüfung der vergangenen Lieferzeiten eines Entwicklers – nicht nur ihrer Versprechen – ist wesentliche Due Diligence. Ich habe gesehen, wie Käufer Vorbauverträge mit vagen Lieferterminen und ohne Strafklauseln für Verzögerungen unterschrieben haben. Zwei Jahre später warten sie immer noch auf ihre Schlüssel, während der Entwickler Genehmigungsverzögerungen verantwortlich macht.
Der Markt hat sich vom "Wilden Westen" zu einem "regulierten Schwellenmarkt" entwickelt, aber der Übergang ist unvollständig. Banken bieten jetzt Treuhandgesellschaften (Fideicomisos) für zusätzliche Sicherheit im Vorbau an, aber nicht alle Entwickler nutzen sie. Der Immobilienmarkt ist unreguliert – jeder kann behaupten, ein Makler zu sein. Unqualifizierte Makler drängen auf Immobilien mit rechtlichen Belastungen, weil sie nicht wissen, wie man Titel überprüft.
Wohin das kluge Geld fließt
Barzahler zielen auf ermüdete Verkäufer von hochwertigen Häusern, die seit über 90 Tagen auf dem Markt sind, für aggressive Verhandlungen. Renditejäger konzentrieren sich ausschließlich auf autonome Einheiten (solar- und wasserunabhängig) in Cabarete, um Mietprämien zu maximieren. Lifestyle-Käufer und Rentner priorisieren geschlossene Gemeinschaften in Sosúa mit etablierten HOAs, um Infrastrukturprobleme zu minimieren.
Die Hochsaison für Abschlüsse ist historisch von Januar bis April. Q4 ist das Hauptverhandlungsfenster vor dem Winteransturm. Immobilien in erstklassigen Lagen wie Cabarete-Strand haben eine höhere Liquidität und kleinere Verhandlungsmargen (näher bei 3-5%) im Vergleich zu im Landesinneren oder älteren Immobilien.
Kanadische Ankünfte stiegen 2024 um 17%, was auf die Rückkehr des "Schneevogel"-Investors hinweist. Während US-Reisende mit 46% die größte Gruppe bleiben, nimmt die Vielfalt der Käufernationalitäten zu. Anfragen zur langfristigen Aufenthaltsgenehmigung von Franzosen und Deutschen sind merklich gestiegen im Vergleich zum gelegentlichen Tourismus.
Die Kosten für Baumaterialien (Zement und Stahl) in der Region Cibao stabilisierten sich im dritten Quartal 2024 nach einem zweijährigen Anstieg, was einen Neustart kleinerer Entwicklungen in La Mulata, Sosúa, ermutigte. Die Neubaukosten sind bis Mai 2024 im Jahresvergleich um 5,5% gestiegen, was die höheren Angebotspreise für Vorbau im Vergleich zu Wiederverkäufen rechtfertigt.
Der Verifizierungsstandard
Eine umfassende rechtliche Überprüfung kostet 1.500 USD. Das Paar, das das Strandgrundstück ohne eine gekauft hat, zahlte 200.000 USD für eine Immobilie, die sie nicht legal verkaufen können. Das ist teures Lehrgeld.
95% der Immobilientransaktionen an der Nordküste werden in USD und nicht in Pesos abgewickelt, was den Vermögenswert vor lokalen Währungsschwankungen schützt. 60% der Transaktionen sind Barverkäufe, was den Käufern erheblichen Einfluss auf Verkäufer gibt, die schnell aussteigen müssen.
Der Unterschied zwischen einem renditestarken Vermögenswert und einer Verbindlichkeit ist oft eine 1.500 USD teure rechtliche Überprüfung und lokale Beratung. Der Markt belohnt Sorgfalt und bestraft Eile. Wenn ein Entwickler Sie unter Druck setzt, eine Anzahlung zu überweisen, bevor die Due Diligence abgeschlossen ist, gehen Sie weg. Wenn ein Verkäufer innerhalb von 48 Stunden keine Titelstatuszertifizierung vorlegen kann, hat die Immobilie Probleme.
Die Nordküste bietet echte Chancen. Der Tourismus wächst. Die Infrastruktur verbessert sich. Die Renditen sind wettbewerbsfähig. Aber die Gelegenheit existiert innerhalb eines Rahmens von rechtlicher Komplexität und bürokratischer Realität, die professionelle Navigation erfordert.
Erst verifizieren. Dann vertrauen.
