Ein kanadischer Unternehmer kam letzten Monat mit einem Problem in mein Büro. Er hatte gerade 50.000 $ an ein "renommiertes" Immobilienunternehmen in Sosúa überwiesen – eines mit einer glänzenden Website, englischsprachigen Agenten und einem Portfolio von Strandwohnungen, die perfekt für seinen Ruhestandsplan aussahen. Die Anzahlung sollte eine Einheit vor Baubeginn sichern. Stattdessen sicherte sie ihm einen Platz in der ersten Reihe für eine sehr teure Lektion darüber, wie der weitgehend unregulierte Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik tatsächlich funktioniert.
Der Entwickler hatte keine CONFOTUR-Genehmigung. Das Land hatte keinen Deslinde. Das "Treuhandkonto" war nur das Betriebskonto des Entwicklers mit einem anderen Namen auf dem Kontoauszug. Und der Agent, der ihm den Traum verkauft hat? Kein Mitglied der AEI, keine RNC-Registrierung und – wie wir herausfanden – nicht einmal ein legaler Einwohner des Landes.
Dies ist keine Geschichte über Pech. Es ist eine Geschichte darüber, was passiert, wenn man den Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik so behandelt, als hätte er denselben Verbraucherschutz wie Toronto oder Miami. Das hat er nicht. Aber das bedeutet nicht, dass es ein Minenfeld ist. Es bedeutet, dass Sie die spezifische rechtliche Architektur verstehen müssen, die diesen Markt funktionieren lässt – und die spezifischen Lücken, in denen Dinge auseinanderfallen.
Ich praktiziere seit 1986 Immobilienrecht in Sosúa. Ich habe beobachtet, wie sich die Nordküste von einem verschlafenen Fischerdorf zu einem ernsthaften Investitionsziel entwickelt hat. Und ich habe jede Variante desselben Fehlers gesehen: ausländische Käufer, die annehmen, dass Immobilienunternehmen in der Dominikanischen Republik nach denselben Regeln arbeiten wie in ihren Heimatmärkten. Das tun sie nicht. Hier ist, was Sie tatsächlich wissen müssen.
Wichtige Erkenntnisse
- Keine Lizenzanforderung: Ab Februar 2026, obwohl ein Gesetz zur Regulierung von Immobiliendienstleistungen in die Abgeordnetenkammer eingebracht wurde, wurde es nicht erlassen oder durchgesetzt. Es gibt immer noch keine staatlich vorgeschriebene Lizenz zur Ausübung von Immobiliengeschäften in der Dominikanischen Republik, was bedeutet, dass sich jeder legal als Agent bezeichnen kann. Überprüfen Sie die Legitimität durch AEI-Mitgliedschaft und RNC-Registrierung.
- Deslinde ist entscheidend, aber nicht absolut: Immobilien ohne abgeschlossenen Deslinde (Gesetz 108-05) können nicht von Banken finanziert werden und werden mit einem Abschlag von 15-30% gehandelt. Sie können rechtlich Rechte an Immobilien über eine Constancia Anotada kaufen und verkaufen, aber Sie erwerben undefinierte Rechte an einem Prozentsatz eines größeren Grundstücks anstelle eines bestimmten Grundstücks. Das Grundbuchamt wird kein sauberes, individuelles Eigentumszertifikat ausstellen, bis der Deslinde abgeschlossen ist.
- CONFOTUR-Verifizierung ist manuell: Projekte, die Steuervergünstigungen gemäß Gesetz 158-01 beanspruchen, müssen eine offizielle "Resolución" von MITUR haben. Die Ausnahmen (3% Übertragungssteuer, 1% jährliche Grundsteuer) gelten nur, wenn die spezifische Phase, die Sie kaufen, eine endgültige Klassifizierung hat.
- Finanzierungsrealität: Dominikanische Banken bieten Ausländern Hypotheken mit Zinssätzen von 7,5-10,5% für USD-denominierte Kredite an (11-14%+ für Peso-Kredite, die Ausländer aufgrund des Währungsrisikos selten aufnehmen). LTV-Verhältnisse sind für ausländische Käufer auf 60-70% begrenzt. Die Entwicklerfinanzierung für Vorbau ist oft praktikabler, jedoch nur mit einer ordnungsgemäßen Fideicomiso-Struktur gemäß Gesetz 189-11.
- Baukosten: Der Bau an der Nordküste im Jahr 2026 liegt realistisch zwischen 950 und 1.200 USD pro Quadratmeter für anständige Standardausführungen, 1.200 bis 1.800 USD für Luxus. Berücksichtigen Sie 3.000 bis 5.000 USD für Zisternen-/Pumpensysteme und 15.000 bis 25.000 USD für Solarinfrastruktur.
Warum das Fehlen von Regulierung wichtiger ist, als Sie denken
Die Dominikanische Republik hat keine staatlich vorgeschriebene Immobilienlizenz. Null. Ein Gesetz zur Regulierung von Immobiliendienstleistungen und -vermittlung liegt in der Abgeordnetenkammer, aber bis Februar 2026 hat sich nichts geändert. Die Asociación de Empresas Inmobiliarias existiert, aber die Mitgliedschaft ist freiwillig. In der Praxis bedeutet dies, dass die Person, die Ihnen eine 400.000-Dollar-Strandvilla in Cabarete zeigt, jahrzehntelange Erfahrung und eine makellose Erfolgsbilanz haben könnte – oder sie könnte letzten Monat mit einem Mietwagen und einer am Flughafen gedruckten Visitenkarte angekommen sein.
Das ist nicht von Natur aus schlecht. Einige der sachkundigsten Agenten, mit denen ich arbeite, haben keine formalen Qualifikationen. Aber es schafft ein spezifisches Risikoprofil, das in regulierten Märkten nicht existiert. Es gibt keine obligatorische Fehler- und Unterlassungsversicherung. Kein staatlich garantiertes Treuhandsystem. Kein zentrales MLS zur Preisüberprüfung. Und vor allem kein rechtlicher Rückgriff auf Fahrlässigkeit, es sei denn, Sie können zivilrechtliche Schäden vor dominikanischen Gerichten nachweisen – ein Prozess, der Jahre dauert und mehr kostet als die meisten Immobilien wert sind.
Die praktische Implikation: Ihre Due Diligence kann sich nicht auf den Ruf des Agenten oder das Branding des Unternehmens stützen. Sie muss strukturell sein. Sie müssen drei Dinge unabhängig überprüfen, unabhängig davon, wer verkauft:
- Der rechtliche Status des Agenten (RNC-Registrierung bei der DGII)
- Der Titelstatus der Immobilie (Certificado de Título mit abgeschlossenem Deslinde)
- Die finanzielle Struktur des Entwicklers (Fideicomiso für Vorbau)
Wenn einer dieser drei Prüfungen fehlschlägt, sollte das Geschäft nicht fortgesetzt werden. Punkt.
Der AEI-Standard und was er tatsächlich bedeutet
Wenn ich Kunden sage, sie sollen die AEI-Mitgliedschaft überprüfen, fragen sie oft, wovor sie tatsächlich schützt. Die ehrliche Antwort: nicht viel, im rechtlichen Sinne. Der Ethikkodex der AEI ist für Mitglieder bindend, aber die Durchsetzung erfolgt intern. Wenn ein AEI-Agent eine Immobilie falsch darstellt, können Sie eine Beschwerde bei der Vereinigung einreichen. Sie könnten die Mitgliedschaft des Agenten widerrufen. Aber das bringt Ihr Geld nicht zurück.
Was die AEI-Mitgliedschaft signalisiert, ist, dass der Agent lange genug auf dem Markt ist, um sich um seinen Ruf innerhalb der lokalen Berufsgemeinschaft zu kümmern. Es ist eine soziale Kontrolle, keine rechtliche. In Sosúa und Cabarete, wo die Immobiliengemeinschaft klein ist und sich das Wort schnell verbreitet, zählt dieser soziale Druck. Ein AEI-Mitglied, das einen Kunden über den Tisch zieht, wird es schwerer haben, Empfehlungen von anderen Anwälten, Entwicklern und Expats zu erhalten, die seit Jahrzehnten hier sind.
Aber es ist keine Garantie. Ich habe gesehen, wie AEI-Mitglieder ohne Offenlegung in Doppeltätigkeit tätig waren – sowohl Käufer als auch Verkäufer vertreten, während sie die volle Provision vom Verkäufer kassieren und sich als Anwalt des Käufers positionieren. Dies ist in der Dominikanischen Republik legal. Es ist auch ein struktureller Interessenkonflikt, den die meisten ausländischen Käufer erst verstehen, wenn es zu spät ist.
Die Lösung besteht nicht darin, AEI-Agenten zu vermeiden. Es geht darum zu verstehen, dass die AEI-Mitgliedschaft ein Ausgangspunkt ist, kein Ziel. Sie benötigen immer noch unabhängigen rechtlichen Beistand. Sie müssen immer noch jede Behauptung überprüfen. Und Sie müssen immer noch verstehen, dass das Interesse des Agenten darin besteht, das Geschäft abzuschließen, nicht Ihre Interessen zu schützen.
Die "Constancia Anotada"-Falle
Hier ist ein Szenario, das ich mindestens einmal im Monat sehe: Ein Käufer findet ein wunderschönes Stück Land in den Hügeln über Sosúa. Der Preis ist angemessen. Die Aussichten sind unglaublich. Der Agent versichert ihnen, dass der Titel "sauber" ist. Der Verkäufer stellt ein Dokument namens "Constancia Anotada" zur Verfügung.
Der Käufer denkt, er kauft ein bestimmtes Grundstück. Was er tatsächlich kauft, ist ein prozentualer Anteil an einem größeren Grundstück, das nie unterteilt wurde. Die Constancia Anotada beschreibt keine Grenzen. Sie enthält keine GPS-Koordinaten. Es ist im Wesentlichen eine Quittung, die besagt: "Sie besitzen 1.000 Quadratmeter dieses 10.000 Quadratmeter großen Grundstücks, aber wir haben noch nicht entschieden, welche 1.000 Quadratmeter."
Das ist im traditionellen Sinne kein Betrug. Der Verkäufer lügt nicht darüber, was er verkauft. Aber der Käufer macht Annahmen darüber, was er kauft, die das Dokument nicht unterstützt. Und diese Annahmen schaffen massive Probleme in der Zukunft.
Sie können keine Hypothek auf eine Constancia Anotada bekommen. Banken in der Dominikanischen Republik werden kein Geld gegen eine Immobilie verleihen, die keine definierten Grenzen hat. Sie können nicht legal bauen, ohne eine spezifische Grundstücksbezeichnung. Und Sie können nicht einfach weiterverkaufen, weil der nächste Käufer dasselbe Problem haben wird wie Sie – sie kaufen Rechte an einem undefinierten Teil eines größeren Grundstücks, nicht einen sauberen Titel zu einem bestimmten Stück Land.
Technisch gesehen können Sie mit nur einer Constancia Anotada Immobilien verkaufen und kaufen – das passiert häufig, besonders in ländlichen Gebieten oder bei älteren Transaktionen. Es ist nicht illegal. Aber Sie handeln mit undefinierten Rechten anstelle eines spezifischen, bankfähigen Vermögenswerts. Das Grundbuchamt wird kein sauberes, individuelles Eigentumszertifikat ausstellen, bis der Deslinde-Prozess abgeschlossen ist.
Die Lösung ist der Deslinde-Prozess gemäß Gesetz 108-05. Dies ist das formale rechtliche Verfahren, das eine Immobilie von einem prozentualen Anteil zu einem individualisierten Grundstück mit im Grundbuchamt registrierten GPS-Koordinaten überführt. Es beinhaltet die Beauftragung eines Vermessers, die Benachrichtigung der Nachbarn, die Durchführung einer öffentlichen Anhörung, bei der jeder Einspruch erheben kann, wenn er glaubt, dass die Grenzen in sein Land eingreifen, und das Warten von 6-12 Monaten auf die endgültige Entscheidung des Tribunal de Tierras.
Es kostet 1.500 bis 3.000 USD. Es ist bürokratisch und langsam. Und es ist absolut notwendig, wenn Sie eine Immobilie wollen, die finanziert, versichert und ohne rechtliche Komplikationen weiterverkauft werden kann.
Die Frage ist nicht, ob Sie einen Deslinde benötigen. Die Frage ist, ob Sie dafür bezahlen, bevor Sie die Immobilie kaufen oder danach. Wenn Sie ohne Deslinde kaufen, akzeptieren Sie einen Abschlag von 15-30% auf den Kaufpreis im Austausch dafür, dass Sie die Kosten, die Zeit und das Risiko übernehmen, den Prozess selbst abzuschließen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie ein erfahrener Investor sind, der den Prozess versteht und die Geduld hat zu warten. Für die meisten ausländischen Käufer ist es ein schreckliches Geschäft.
Vorbau und die Fideicomiso-Anforderung
Der Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik liebt Vorbau. Entwickler in Cabarete und Sosúa verkaufen routinemäßig Einheiten 12-24 Monate vor Fertigstellung. Das Angebot ist verlockend: einen niedrigeren Preis sichern, das Eigenkapital während des Baus wachsen sehen und in eine brandneue Immobilie mit sofortigem Mietpotenzial einziehen.
Das Risiko ist ebenso verlockend: Sie überweisen Zehntausende von Dollar an ein Unternehmen, das noch kein fertiges Produkt hat. Wenn der Entwickler bankrott geht, verklagt wird oder einfach beschließt, das Projekt aufzugeben, ist Ihre Anzahlung weg.
Das Gesetz 189-11 sollte dieses Problem durch die Einführung der Fideicomiso-Struktur lösen – im Wesentlichen ein Treuhandkonto, bei dem die Einlagen der Käufer auf einem separaten Konto verwaltet werden, das von einer Treuhandbank geführt wird. Die Gelder können nur an den Entwickler freigegeben werden, wenn Bauetappen abgeschlossen sind. Wenn das Projekt scheitert, gibt der Treuhänder das Geld an die Käufer zurück.
Theoretisch funktioniert das. In der Praxis ist die Durchsetzung inkonsistent. Ich habe Vorbauverträge in Sosúa überprüft, bei denen der Entwickler behauptete, ein Fideicomiso zu haben, aber das eigentliche Treuhandabkommen existierte nicht. Das "Treuhandkonto" war nur das Betriebskonto des Entwicklers mit einem anderen Namen auf den Kontoauszügen.
Der Verifizierungsprozess ist einfach, erfordert jedoch spezifische Fragen:
- Wie lautet der Name der Treuhandbank, die das Treuhandkonto verwaltet?
- Kann ich eine Kopie des Fideicomiso-Abkommens sehen?
- Was sind die spezifischen Meilensteine, die die Freigabe von Geldern an den Entwickler auslösen?
- Was passiert mit meiner Anzahlung, wenn das Projekt verzögert oder abgesagt wird?
Wenn der Entwickler diese Fragen nicht mit Dokumentation beantworten kann, existiert das Fideicomiso nicht. Und wenn das Fideicomiso nicht existiert, machen Sie einen ungesicherten Kredit an ein Bauunternehmen in einem fremden Land ohne rechtlichen Rückgriff, wenn etwas schief geht.
Die Alternative ist die Entwicklerfinanzierung, bei der Sie während der Bauzeit direkt an den Entwickler zahlen. Dies ist riskanter, aber auch transparenter. Sie tun nicht so, als gäbe es ein Sicherheitsnetz. Sie machen eine kalkulierte Wette, dass der Entwickler das Projekt abschließt, weil er Ihre letzte Zahlung benötigt, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten.
Welche Struktur besser ist, hängt vom spezifischen Entwickler und Projekt ab. Aber die schlechteste Option ist anzunehmen, dass "Vorbau" automatisch "geschützt" bedeutet. Das tut es nicht.
CONFOTUR und die Steuervergünstigungen, die tatsächlich zählen
Das Gesetz 158-01 ist der Grund, warum viele ausländische Investoren überhaupt erst die Dominikanische Republik in Betracht ziehen. Das CONFOTUR-Programm bietet 10-15 Jahre Steuerbefreiungen für genehmigte Tourismusprojekte: 3% Übertragungssteuerbefreiung beim Kauf, 1% jährliche Grundsteuerbefreiung und in einigen Fällen Befreiungen von der Mietsteuer.
Für eine Immobilie im Wert von 300.000 $ bedeutet das 9.000 $ Ersparnis beim Abschluss und etwa 2.500-3.000 $ jährliche Ersparnis bei den Grundsteuern. Über einen Zeitraum von 15 Jahren können die gesamten Steuerersparnisse 45.000 $ übersteigen – eine bedeutende Reduzierung der Eigentumskosten.
Aber hier ist, was die meisten Immobilienunternehmen Ihnen nicht sagen: Die CONFOTUR-Genehmigung ist projekt-, phasen- und manchmal einheitsspezifisch. Ein Entwickler könnte eine CONFOTUR-Genehmigung für Phase 1 eines Projekts haben, aber noch nicht für Phase 2. Oder sie könnten eine vorläufige Genehmigung haben, aber keine endgültige Genehmigung, was bedeutet, dass die Steuervergünstigungen nicht rechtlich garantiert sind.
Der Verifizierungsprozess erfordert das Anfordern des offiziellen "Resolución"-Dokuments, das vom Tourismusministerium ausgestellt wurde. Dieses Dokument listet den Projektnamen, die spezifische abgedeckte Phase, das Genehmigungsdatum und die Dauer der Steuerbefreiungen auf. Sie können dies direkt überprüfen, indem Sie das Department of Tourism Companies and Services innerhalb von MITUR kontaktieren.
Und hier ist das entscheidende Detail: Nur Immobilien mit "Definitiver Klassifizierung" (Clasificación Definitiva) garantieren die Steuerbefreiungen für den Endkäufer. Eine "Vorläufige" Klassifizierung erlaubt es einem Entwickler, das Projekt zu starten, sichert jedoch nicht Ihre Steuervergünstigungen. Wenn der Entwickler kein Resolución-Dokument vorlegen kann, das die definitive Klassifizierung für Ihre spezifische Phase zeigt, existieren diese Befreiungen noch nicht.
Wenn der Entwickler das Resolución-Dokument nicht vorlegen kann, hat er keine CONFOTUR-Genehmigung. Und wenn der Kaufvertrag nicht ausdrücklich angibt, dass die Einheit von Gesetz 158-01 profitiert, übertragen sich die Steuervergünstigungen nicht auf Sie, selbst wenn das Projekt genehmigt ist.
Ich habe Verträge gesehen, bei denen der Entwickler eine CONFOTUR-Genehmigung hatte, aber den Verkauf so strukturierte, dass der Käufer von den Vorteilen ausgeschlossen wurde. Der Entwickler behielt die Steuervergünstigungen für sich und verkaufte die Einheit zum Marktpreis. Der Käufer dachte, er bekäme eine steuerbegünstigte Immobilie. Das war nicht der Fall.
Die Lösung ist einfach, erfordert jedoch Aufmerksamkeit für Details: Überprüfen Sie das Resolución-Dokument, bevor Sie ein Angebot machen, und stellen Sie sicher, dass der Kaufvertrag ausdrücklich angibt, dass die Einheit unter Gesetz 158-01 fällt. Wenn der Entwickler sich weigert, dies schriftlich festzuhalten, ist das ein Warnsignal.
Der Deslinde-Prozess und warum er nicht verhandelbar ist
Das Gesetz 108-05 ist das wichtigste Immobiliengesetz in der Dominikanischen Republik, von dem die meisten ausländischen Käufer noch nie gehört haben. Es ist das Gesetz, das das moderne Grundbuchsystem geschaffen und den Deslinde-Prozess als obligatorischen Standard für Grundstücksgrenzen etabliert hat.
Vor 2009 war es üblich, dass Immobilien nur mit einer "Constancia Anotada" verkauft wurden – einem Dokument, das bewies, dass Sie einen Prozentsatz eines größeren Grundstücks besaßen, aber nicht angab, wo sich Ihr Anteil befand. Dies führte zu endlosen Grenzstreitigkeiten, machte Finanzierungen unmöglich und verwandelte Immobilientransaktionen in einen rechtlichen Albtraum.
Die Resolution Nr. 355-2009 des Obersten Gerichtshofs änderte dies, indem sie entschied, dass Deslinde für alle neuen Immobilientransaktionen obligatorisch ist. Sie können einen Verkauf im Grundbuch nicht registrieren, ohne ihn. Sie können keine Hypothek ohne ihn bekommen. Und Sie können nicht legal bauen, ohne ihn.
Der Deslinde-Prozess beinhaltet die Beauftragung eines lizenzierten Vermessers, um das Grundstück mit GPS-Koordinaten zu vermessen, die Benachrichtigung aller angrenzenden Grundstückseigentümer, die Durchführung einer öffentlichen Anhörung, bei der Nachbarn Einspruch erheben können, wenn sie glauben, dass die Grenzen in ihr Land eingreifen, und das Warten auf die endgültige Entscheidung des Tribunal de Tierras. Der gesamte Prozess dauert 6-12 Monate und kostet 1.500 bis 3.000 USD.
Es ist bürokratisch. Es ist langsam. Und es ist absolut notwendig, wenn Sie eine Immobilie wollen, die finanziert, versichert und ohne rechtliche Komplikationen weiterverkauft werden kann.
Die praktische Implikation: Wenn Sie sich Immobilien in Sosúa oder Cabarete ansehen, ist die erste Frage, die Sie stellen müssen, ob die Immobilie einen abgeschlossenen Deslinde hat. Wenn die Antwort nein lautet, müssen Sie entscheiden, ob Sie bereit sind, die Kosten und die Zeit für die Durchführung des Prozesses selbst zu übernehmen.
Einige Käufer tun dies absichtlich. Sie kaufen Immobilien ohne Deslinde mit einem Abschlag von 15-30%, führen den Prozess selbst durch und verkaufen zum vollen Marktwert weiter. Es ist eine tragfähige Strategie, wenn Sie den Prozess verstehen und die Geduld haben zu warten. Aber es ist keine Strategie für Käufer, die sofortige Finanzierung benötigen oder eine schlüsselfertige Investition wünschen.
Das andere Risiko besteht darin, dass der Deslinde-Prozess Probleme mit den Grundstücksgrenzen aufdecken könnte. Wenn ein Nachbar während der öffentlichen Anhörung Einspruch erhebt und nachweist, dass die behaupteten Grenzen des Verkäufers in sein Land eingreifen, könnte das Tribunal de Tierras die Größe Ihres Grundstücks reduzieren oder den Deslinde-Antrag vollständig ablehnen. Dies ist selten, aber es passiert. Und wenn es passiert, sitzen Sie auf einer Immobilie, die nicht legal unterteilt oder verkauft werden kann.
Die Lösung besteht darin, den Abschluss des Deslinde zu einer Bedingung des Verkaufs zu machen. Strukturieren Sie den Kaufvertrag so, dass der Verkäufer für den Abschluss des Deslinde vor dem Abschluss verantwortlich ist. Wenn er es nicht kann, kommt das Geschäft nicht zustande. Dies verlagert das Risiko und die Kosten zurück auf den Verkäufer, wo sie hingehören.
Finanzierungsrealität für ausländische Käufer
Dominikanische Banken verleihen an Ausländer. Scotiabank und Banco Popular bieten beide Hypothekenprodukte für Nichtansässige an. Aber die Bedingungen unterscheiden sich erheblich von dem, was die meisten nordamerikanischen oder europäischen Käufer gewohnt sind.
Für USD-denominierte Kredite – die meisten Ausländer nehmen diese, um das Risiko der Währungsabwertung zu vermeiden – liegen die Zinssätze ab Anfang 2026 zwischen 7,5% und 10,5%. Diese Sätze sind typischerweise für 1-5 Jahre fest, danach passen sie sich an einen variablen Satz an, der an den Leitzins der Zentralbank gebunden ist. Wenn Sie einen Peso-denominierten Kredit in Betracht ziehen (den Ausländer selten für Investitionsimmobilien aufnehmen), liegen die Zinssätze zwischen 11% und 14%+. Der höhere Satz spiegelt das Währungsrisiko und die Inflation in der lokalen Wirtschaft wider.
Die Beleihungsgrenzen sind für ausländische Käufer auf 60-70% begrenzt, was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 30-40% benötigen.
Der Genehmigungsprozess erfordert Dokumente, die die meisten ausländischen Käufer nicht sofort zur Verfügung haben: Steuererklärungen aus Ihrem Heimatland, Referenzschreiben von Ihrer Heimatbank, Einkommensnachweise und manchmal Vermögensnachweise. Der Prozess dauert 4-8 Wochen und erfordert die Eröffnung eines dominikanischen Bankkontos, was wiederum ein Aufenthaltsvisum oder einen gültigen Reisepass mit mindestens 6 Monaten Gültigkeit erfordert.
Die praktische Implikation: Wenn Sie planen, eine Immobilie in der Dominikanischen Republik zu finanzieren, müssen Sie den Hypothekenvorabgenehmigungsprozess starten, bevor Sie ein Angebot machen. Die Zeitspanne von Angebot bis Abschluss beträgt typischerweise 60-90 Tage, und der Hypothekengenehmigungsprozess kann leicht die Hälfte dieser Zeit in Anspruch nehmen.
Die Alternative ist die Entwicklerfinanzierung, bei der der Entwickler als Kreditgeber fungiert und Sie während eines Zeitraums von 3-5 Jahren direkt an ihn zahlen. Dies ist häufiger bei Vorbauprojekten, bei denen der Entwickler während der Bauphase einen Cashflow benötigt. Die Zinssätze sind oft niedriger als die Bankzinsen (7-10%), aber die Bedingungen sind weniger flexibel und das Darlehen ist typischerweise fällig, sobald der Bau abgeschlossen ist.
Welche Option besser ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihrem Zeitplan ab. Die Bankfinanzierung bietet mehr Flexibilität und längere Rückzahlungsfristen. Die Entwicklerfinanzierung ist schneller und oft günstiger, bindet Sie jedoch an den Bauzeitplan des Entwicklers und erfordert eine Ballonzahlung am Ende.
Baukosten und versteckte Infrastrukturkosten
Wenn Sie erwägen, eine Immobilie in der Dominikanischen Republik zu bauen, anstatt bestehende Bestände zu kaufen, müssen Sie die tatsächliche Kostenstruktur verstehen. Die Schlagzeilennummer, die Sie von den meisten Entwicklern hören werden, liegt bei 750-950 USD pro Quadratmeter für Standardausführungen. Das könnte 2023 oder 2024 genau gewesen sein, aber Inflation und Materialkostensteigerungen bis 2026 haben diese Zahlen nach oben getrieben.
Für anständige Standardausführungen – Beton, Bewehrung, Dach, Fenster, Türen, grundlegende Sanitär- und Elektroinstallationen – liegen Sie realistisch bei 950-1.200 USD pro Quadratmeter an der Nordküste. Ein Satz von 750 würde wahrscheinlich zu minderwertigen Ausführungen führen oder wesentliche Standortvorbereitungskosten ausschließen. Für Luxusausführungen bleibt der Bereich von 1.200-1.800 USD pro Quadratmeter genau.
Aber diese Zahlen beinhalten nicht die Infrastrukturkosten, die eine Immobilie an der Nordküste bewohnbar machen. Sie benötigen ein Zisternen- und Pumpsystem zur Wasserspeicherung, da die kommunale Wasserversorgung unzuverlässig ist. Das sind 3.000-5.000 USD. Sie benötigen ein Backup-Generator- oder Solarsystem, da Strom 0,30 USD pro Kilowattstunde kostet und Stromausfälle häufig sind. Ein komplettes Solarsystem für eine 4-Zimmer-Villa kostet 15.000-25.000 USD. Sie benötigen eine Umfassungsmauer und ein Tor, da Sicherheit ein legitimes Anliegen ist. Das sind weitere 5.000-10.000 USD.
Fügen Sie diese Kosten zusammen, und Sie schauen auf eine realistische Gesamtkosten, die deutlich höher sind als der Schlagzeilenbaupreis. Dies ist immer noch wettbewerbsfähig mit Baukosten in Miami oder Toronto, aber es ist nicht das Schnäppchen, das einige Entwickler bewerben.
Die Alternative ist die Renovierung einer bestehenden Immobilie. Ältere Villen in Sosúas etablierten geschlossenen Gemeinschaften (wie Sea Horse Ranch) können oft unter den Ersatzkosten gekauft und für 400-600 USD pro Quadratmeter renoviert werden. Der Vorteil ist, dass Sie in eine Lage mit etablierter Infrastruktur, reifer Landschaftsgestaltung und einem bewährten Mietmarkt investieren. Der Nachteil ist, dass Sie die Designentscheidungen und potenziell veralteten Systeme eines anderen übernehmen.
Welche Herangehensweise mehr Sinn macht, hängt von Ihren Prioritäten ab. Wenn Sie eine maßgeschneiderte Immobilie mit modernen Systemen und effizientem Layout wünschen, macht es Sinn, neu zu bauen. Wenn Sie eine Immobilie in einer etablierten Lage mit sofortigem Mietpotenzial wünschen, macht es Sinn, zu renovieren.
Aber so oder so müssen Sie das volle Eigentumskostenbudget berücksichtigen, nicht nur die Baukosten. Und Sie müssen den Zeitwert des Geldes berücksichtigen – eine Immobilie, die 18 Monate zum Bauen und Einrichten benötigt, sind 18 Monate verlorenes Mieteinkommen.
Das Problem der Doppeltätigkeit und warum es wichtig ist
Doppeltätigkeit – die Vertretung sowohl des Käufers als auch des Verkäufers in derselben Transaktion – ist in der Dominikanischen Republik legal. Es ist auch üblich. Und es ist ein struktureller Interessenkonflikt, den die meisten ausländischen Käufer nicht verstehen, bis sie in meinem Büro sitzen und versuchen, ein schlechtes Geschäft rückgängig zu machen.
So funktioniert es typischerweise: Sie kontaktieren ein Immobilienunternehmen wegen einer Immobilie. Sie zeigen Ihnen das Angebot. Es gefällt Ihnen. Sie machen ein Angebot. Der Agent verhandelt in Ihrem Namen mit dem Verkäufer. Das Geschäft wird abgeschlossen. Sie denken, der Agent hat für Sie gearbeitet.
Aber der Agent hat tatsächlich für den Verkäufer gearbeitet. Der Verkäufer zahlt die Provision des Agenten – typischerweise 5-10% des Verkaufspreises. Der finanzielle Anreiz des Agenten besteht darin, den höchstmöglichen Preis so schnell wie möglich zu erzielen. Ihr Interesse besteht darin, den niedrigstmöglichen Preis mit der gründlichsten Due Diligence zu erzielen. Diese Interessen stehen direkt im Widerspruch.
Der Agent könnte ehrlich und fair sein. Er könnte wirklich versuchen, beiden Parteien zu dienen. Aber die Anreizstruktur ist gebrochen. Und in einem Markt ohne obligatorische Offenlegungspflichten erkennen viele Käufer nicht einmal, dass sie sich in einer Doppeltätigkeitssituation befinden, bis es zu spät ist.
Die Lösung besteht darin zu verstehen, dass das Immobilienunternehmen niemals Ihr Anwalt ist. Sie sind ein Dienstleister, der eine Transaktion erleichtert. Ihr Anwalt ist Ihr unabhängiger Anwalt. Und Ihr Anwalt sollte niemals jemand sein, den das Immobilienunternehmen oder der Verkäufer empfiehlt.
Das scheint offensichtlich, aber ich habe unzählige Transaktionen gesehen, bei denen der Käufer den Anwalt des Verkäufers benutzte, weil es "bequem" war oder weil der Agent ihnen versicherte, es würde "die Dinge beschleunigen". Es beschleunigt die Dinge nicht. Es eliminiert einfach die einzige Person in der Transaktion, deren Aufgabe es ist, Ihre Interessen zu schützen.
Was unabhängiger rechtlicher Beistand tatsächlich tut
Wenn ich Kunden sage, dass sie unabhängigen rechtlichen Beistand benötigen, fragen sie oft, was das in der Praxis tatsächlich bedeutet. Hier ist die spezifische Arbeit, die während eines ordnungsgemäßen Due-Diligence-Prozesses erfolgt:
Titelverifizierung: Ich besuche persönlich das Grundbuchamt in Puerto Plata und fordere die offizielle "Certificación de Título" an. Dieses Dokument listet den aktuellen rechtlichen Eigentümer, alle Hypotheken oder Pfandrechte, alle rechtlichen Sperren (oposiciones), die einen Verkauf verhindern würden, und den Deslinde-Status auf. Ich verlasse mich nicht auf eine Kopie, die der Verkäufer bereitstellt. Ich bekomme sie direkt vom Register.
Grenzverifizierung: Wenn die Immobilie einen Deslinde hat, überprüfe ich, ob die GPS-Koordinaten mit dem Bericht des Vermessers übereinstimmen. Wenn sie keinen Deslinde hat, erkläre ich die Risiken und Kosten der Durchführung des Prozesses.
CONFOTUR-Verifizierung: Wenn die Immobilie Steuervergünstigungen gemäß Gesetz 158-01 beansprucht, fordere ich das offizielle Resolución-Dokument von MITUR an und überprüfe, ob die spezifische Phase und Einheit abgedeckt sind.
Steuerverifizierung: Ich fordere eine "Certificación del IPI" von der DGII an, die beweist, dass der Verkäufer bei den Grundsteuern auf dem neuesten Stand ist. Unbezahlte Steuern haften an der Immobilie, nicht an der Person, daher ist dies entscheidend.
Versorgungsverifizierung: Ich überprüfe bei Edenorte (dem lokalen Stromunternehmen), ob keine ausstehenden Versorgungsrechnungen vorhanden sind. Ich habe Immobilien mit über 10.000 $ unbezahlten Stromrechnungen gesehen, die der Käufer geerbt hat.
HOA-Verifizierung: Wenn sich die Immobilie in einer geschlossenen Gemeinschaft oder einem Wohnkomplex befindet, überprüfe ich die HOA-Satzungen, um Mietbeschränkungen, Gebührenstrukturen und ausstehende Sonderumlagen zu überprüfen.
Vertragsprüfung: Ich überprüfe den Kaufvertrag, um die Zahlungsstruktur, den Abschlusszeitplan, Eventualitäten und Strafen für Nichterfüllung zu überprüfen. Ich stelle sicher, dass der Vertrag ausdrücklich angibt, dass die Immobilie von CONFOTUR profitiert, falls zutreffend.
Treuhandeinrichtung: Ich halte die Anzahlung auf dem Treuhandkonto meiner Kanzlei oder arrangiere ein Treuhandkonto bei einer Treuhandbank. Die Anzahlung wird erst an den Verkäufer freigegeben, wenn die Eigentumsübertragung abgeschlossen und unwiderruflich ist.
Dieser Prozess dauert 2-4 Wochen und kostet 1-2% des Kaufpreises. Es ist nicht glamourös. Aber es ist der Unterschied zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Kauf eines Rechtsstreits.
Die Ausnahme für Strandimmobilien
Immobilien innerhalb der 60-Meter-Maritime-Zone sind technisch gesehen öffentliches Eigentum gemäß Gesetz 305-68. Das bedeutet nicht, dass Sie kein Strandgrundstück besitzen können. Es bedeutet, dass die Eigentumsstruktur anders ist und eine spezifische rechtliche Genehmigung erfordert.
Die häufigste Struktur ist eine "Konzession", die vom Umweltministerium erteilt wird. Die Konzession gibt Ihnen das Recht, das Land für einen bestimmten Zeitraum (typischerweise 25 Jahre, verlängerbar) zu nutzen und zu entwickeln. Sie besitzen das Land nicht im traditionellen Sinne, aber Sie haben exklusive Rechte daran.
Die praktische Implikation: Strandimmobilien erfordern zusätzliche Due Diligence, um zu überprüfen, ob die Konzession gültig und übertragbar ist. Nicht alle Konzessionen können an ausländische Käufer übertragen werden. Und einige Konzessionen haben Einschränkungen für die kommerzielle Nutzung oder Mietaktivitäten.
Ich habe Käufer gesehen, die "Strand"-Immobilien gekauft haben, nur um festzustellen, dass die Konzession nie ordnungsgemäß registriert war oder dass sie vor Jahren abgelaufen war und der Verkäufer das Land illegal besetzte. Das Umweltministerium ist in den letzten Jahren aggressiver bei der Durchsetzung der Vorschriften für die Maritime-Zone geworden, was bedeutet, dass diese Probleme während Ihres Eigentums eher auftreten.
Die Lösung besteht darin, den Konzessionsstatus zu überprüfen, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn sich die Immobilie innerhalb der Maritime-Zone befindet und keine gültige, übertragbare Konzession hat, ist es nicht wert, sie zu kaufen, egal zu welchem Preis.
Die Berechnung der Aufenthaltsgenehmigung
Viele ausländische Käufer werden von der Dominikanischen Republik wegen des Aufenthaltsgenehmigungsprogramms durch Investitionen gemäß Gesetz 171-07 angezogen. Die Mindestinvestitionsschwelle beträgt 200.000 USD in Immobilien, was Sie für eine beschleunigte Bearbeitung der Aufenthaltsgenehmigung in etwa 45 Tagen qualifiziert, sobald sie genehmigt ist.
Aber die 200.000-Dollar-Schwelle basiert auf dem fiskalischen Wert der Immobilie, nicht auf dem Kaufpreis. Und der fiskalische Wert liegt typischerweise bei 60-70% des Marktwerts. Das bedeutet, dass Sie oft eine Immobilie im Wert von 280.000-330.000 $ kaufen müssen, um die 200.000-Dollar-Schwelle des fiskalischen Werts zu erreichen.
Das Aufenthaltsvisum erfordert auch den Nachweis einer Krankenversicherung, eines sauberen Strafregisters und einer ärztlichen Untersuchung. Die Gesamtkosten für den Visumantrag, Anwaltsgebühren und Dokumentation betragen etwa 3.000-5.000 USD pro Person.
Sobald Sie die Aufenthaltsgenehmigung haben, können Sie nach zwei Jahren eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen und nach zwei Jahren dauerhafter Aufenthaltsgenehmigung die Staatsbürgerschaft. Die Dominikanische Republik erkennt die doppelte Staatsbürgerschaft an, sodass Sie Ihren Heimatlandpass nicht aufgeben müssen.
Der praktische Vorteil: Die Aufenthaltsgenehmigung gibt Ihnen eine 50%ige Befreiung von den jährlichen Grundsteuern und eine Befreiung von Steuern auf den Import von Haushaltswaren. Es erleichtert auch das Bankwesen und gibt Ihnen mehr Flexibilität für langfristige Aufenthalte.
Die praktische Einschränkung: Die Aufenthaltsgenehmigung erfordert, dass Sie mindestens 6 Monate pro Jahr in der Dominikanischen Republik verbringen, um den Status aufrechtzuerhalten. Wenn Sie planen, die Immobilie rein als Mietinvestition zu nutzen und nur gelegentlich zu besuchen, könnte der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung keinen Sinn machen.
Der Vergleich: DR Nordküste vs. globale Alternativen
| Merkmal | DR Nordküste | Dubai | Portugal | Türkei |
|---|---|---|---|---|
| Netto-Mietrendite | 7-11% (Kurzfristig) | 6-7% | 3-5% | 4-6% |
| Residency-Investition | 200k USD | ~205k USD | Abgeschafft (Okt 2023) | 400k USD |
| Währungsrisiko | Niedrig (USD-gebunden) | Niedrig (USD-Bindung) | Niedrig (Euro) | Hoch (40-60% Inflation) |
| Einstiegspreis (2-Bett) | 250k-350k USD | 400k-600k USD | 500k+ USD | 200k-400k USD |
| Kapitalertragssteuer | 0% (CONFOTUR) | 0% | 28% |
