Ich habe in meinen 40 Jahren als Immobilienanwalt in Sosúa über 2.000 Immobilientransaktionen abgeschlossen. Letzten Dienstag kam ein Paar aus Toronto in mein Büro und hielt ein "Certificate of Title" in der Hand, das sie für 180.000 Dollar ungesehen gekauft hatten. Das Papier sah offiziell aus – geprägtes Siegel, Notarstempel, alles. Es war auch völlig wertlos. Der Titel war eine "Constancia Anotada", ein vorläufiges Dokument aus dem Jahr 1987, das einen Bruchteil eines ungeteilten 200 Hektar großen Grundstücks irgendwo in den Hügeln oberhalb von Cabarete darstellte. Sie hatten keine Ahnung, wo ihr tatsächliches Land war. Die Bank würde es nicht finanzieren. Sie konnten darauf nicht bauen. Und der "Anwalt", der die Transaktion abgewickelt hat? Ein Notar ohne Immobilienerfahrung, der ihnen 800 Dollar berechnete, um ihren Fehler abzustempeln.
Dies ist die Lücke, die ich zu füllen versuche. Nicht die Lücke zwischen Ihnen und einem Immobilienkauf, sondern die Lücke zwischen dem, was die glänzenden Broschüren versprechen, und dem, was tatsächlich passiert, wenn Sie Geld in die Karibik überweisen. Die Nordküste der Dominikanischen Republik – insbesondere Sosúa und Cabarete – bietet legitime finanzielle Vorteile, die Dubai, Portugal und Zypern nicht bieten können. Aber diese Vorteile bedeuten nichts, wenn Sie die rechtliche Architektur, die sie stützt, nicht verstehen.
Die DR begrüßte im Jahr 2024 etwa 11,2 Millionen Besucher, ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Das BIP wuchs im selben Jahr um 5,1 % und übertraf damit den größten Teil Lateinamerikas. Die ausländischen Direktinvestitionen erreichten 2023 4,39 Milliarden Dollar, wobei Immobilien und Tourismus den Großteil absorbierten. Die Zahlen sind real. Die Gelegenheit ist real. Was auch real ist, ist, dass 40 % der älteren Immobilien in ländlichen Gebieten immer noch dieselben wertlosen Constancias halten, die meine Kunden aus Toronto gekauft haben. Der Unterschied zwischen einer sicheren Investition und einer teuren Lektion liegt vollständig in den Unterlagen.
Wichtige Erkenntnisse
- Rechtliche Sicherheit: Das Gesetz 108-05 etablierte ein staatlich garantiertes Titelsystem, aber nur Immobilien mit einem abgeschlossenen Deslinde (GPS-Grenzvermessung) qualifizieren sich für diesen Schutz – und 40 % der ländlichen Immobilien haben noch keinen.
- Steuervorteil: CONFOTUR-qualifizierte Immobilien eliminieren die 3 % Übertragungssteuer und die 1 % jährliche Grundsteuer (IPI) für 15 Jahre, was bei einem Kauf von 450.000 Dollar über ein Jahrzehnt etwa 41.300 Dollar spart.
- Residenzweg: Eine Immobilieninvestition von 200.000 Dollar qualifiziert Sie für eine sofortige dauerhafte Residenz gemäß Gesetz 171-07, wodurch die vorübergehende Residenzphase vollständig umgangen wird.
- Übertragungsrealität: Die CONFOTUR-Steuervorteile gelten nur für den ersten Käufer – beim Wiederverkauf wird die 3 % Übertragungssteuer normalerweise wieder eingeführt, es sei denn, sie wird durch eine Übertragung von Unternehmensanteilen strukturiert.
- Abschlusszeitplan: Standardtransaktionen mit sauberen Titeln schließen in 30-60 Tagen, aber Immobilien ohne abgeschlossenen Deslinde können den Prozess um 6-12 Monate verlängern.
Der "Juristendeutsch"-Übersetzer: Gesetze in Gewinn umwandeln
Die meisten juristischen Texte in der Dominikanischen Republik sind darauf ausgelegt, Sie zu verwirren. Die Gesetze sind auf Spanisch geschrieben, die Verwaltungsverfahren sind byzantinisch, und die Regierungswebsites wurden seit 2019 nicht aktualisiert. Meine Aufgabe in den letzten vier Jahrzehnten war es, dieses Chaos in etwas zu übersetzen, das Sie tatsächlich nutzen können, um Geld zu verdienen.
Das CONFOTUR-Gesetz (Gesetz 158-01)
Der offizielle Name: Gesetz zur Förderung der Tourismusentwicklung (Ley de Fomento al Desarrollo Turístico).
Die "Geldbeutel"-Übersetzung: Dies ist ein 15-jähriger Steuerurlaub. Wenn Sie eine qualifizierte Immobilie kaufen – typischerweise eine Eigentumswohnung oder Villa in einer ausgewiesenen Tourismuszone wie Sosúa oder Cabarete – zahlen Sie 0 $ Übertragungssteuer beim Abschluss (normalerweise 3 %) und 0 $ jährliche Grundsteuer für das nächste Jahrzehnt und ein halbes.
Das Gesetz wurde 2001 erlassen, um die Tourismusentwicklung in "hohes Potenzial, geringe Entwicklung"-Gebieten zu stimulieren. Die Nordküste war ein Hauptziel. Die Regierung wollte, dass ausländisches Kapital nach Puerto Plata fließt, das jahrelang von Punta Cana überschattet wurde. Also schufen sie einen finanziellen Anreiz, der tatsächlich funktioniert.
Hier ist die Aufschlüsselung eines 450.000-Dollar-Wohnungskaufs:
Ohne CONFOTUR zahlen Sie 13.500 $ Übertragungssteuer beim Abschluss. Dann zahlen Sie jedes Jahr 1 % auf den Wert, der den Befreiungsgrenzwert überschreitet. Für 2025 beträgt dieser Grenzwert RD$10,190,833 (etwa 172.000 USD). Ihr steuerpflichtiger Wert beträgt 450.000 $ - 172.000 $ = 278.000 $. Die jährliche IPI-Steuer beträgt 2.780 $. Über 10 Jahre betrachtet, sind das 13.500 $ + 27.800 $ = 41.300 $ an Steuern.
Mit CONFOTUR zahlen Sie 0 $.
Diese Einsparung von 41.300 $ bedeutet eine Steigerung Ihrer Rendite um 9,1 % auf eine Investition von 450.000 $, bevor Sie überhaupt Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen berücksichtigen. Und Immobilien an der Nordküste in geschlossenen Gemeinden haben in den letzten drei Jahren jährlich um 5-8 % an Wert gewonnen, basierend auf lokalen Marktanalysen. Die Mathematik ist einfach.
Aber – und hier stolpern die meisten Käufer – die Befreiung gilt für den ersten Käufer. Wenn Sie eine Wiederverkaufs-Immobilie von jemandem kaufen, der sie bereits besaß, erben Sie nicht automatisch die verbleibenden Jahre der Steuerbefreiung. Die DGII (Dirección General de Impuestos Internos, die Steuerbehörde) verlangt, dass Sie erneut beantragen, und die Genehmigung ist nicht garantiert. Das ursprüngliche CONFOTUR-Zertifikat des Entwicklers wird nicht mit dem Titel übertragen, es sei denn, Sie kaufen das Unternehmen, das die Immobilie besitzt, nicht die Immobilie selbst.
Ich habe Käufer gesehen, die den vollen Preis für eine "CONFOTUR-Wohnung" bezahlt haben, nur um festzustellen, dass sie für die standardmäßige 3 % Übertragungssteuer haftbar sind, weil der Verkäufer der zweite Eigentümer war. Das ist eine Überraschung von 13.500 $ bei einem Kauf von 450.000 $. Der Makler des Verkäufers wusste es entweder nicht oder es war ihm egal. Deshalb brauchen Sie einen Anwalt, der sich auf Immobilien spezialisiert hat, nicht den Freund Ihres Cousins, der Scheidungen bearbeitet.
Gesetz 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario)
Der offizielle Name: Gesetz über die Immobilienregistrierung.
Die "Geldbeutel"-Übersetzung: Dies ist das Gesetz, das garantiert, dass Ihr Titel tatsächlich Ihnen gehört. Es ersetzte das alte, unsichere ministerielle System durch ein modernes, GPS-basiertes Register, bei dem der Staat selbst die Legitimität Ihres Eigentumstitels garantiert.
Vor 2007, als dieses Gesetz erlassen wurde, war der Immobilienbesitz in der DR ein Chaos. Titel wurden von verschiedenen Regierungsstellen mit minimaler Koordination ausgestellt. Grenzen wurden mit "Metes and Bounds" beschrieben – vage Beschreibungen wie "vom großen Felsen bis zum Mangobaum". Mehrere Personen konnten überlappende Ansprüche auf dasselbe Land haben. Betrug war weit verbreitet.
Das Gesetz 108-05 führte das Torrens-System ein, das in Australien, Teilen Kanadas und einigen US-Bundesstaaten verwendet wird. In diesem System ist der Eigentumstitel der endgültige Eigentumsnachweis. Wenn er registriert ist, ist er echt. Wenn ein Pfandrecht oder eine Hypothek besteht, ist es im Titel aufgeführt. Wenn es nicht aufgeführt ist, existiert es nicht. Der Staat garantiert dies.
Aber hier ist das entscheidende Detail: Die Garantie gilt nur für Immobilien, die den Deslinde-Prozess abgeschlossen haben. Ein Deslinde ist eine GPS-vermessene Grenzmarkierung, die bei der Nationalen Direktion für Katastervermessungen eingereicht und von den Gerichten der Immobiliengerichtsbarkeit genehmigt wird. Es verwandelt Ihre vage Landbeschreibung in ein georeferenziertes Grundstück mit einer eindeutigen Katasterbezeichnung.
Seit 2009 kann keine Immobilie legal verkauft oder beliehen werden, ohne dass ein Deslinde vorliegt. Das Gesetz schreibt es vor. Aber die Durchsetzung war langsam, besonders in ländlichen Gebieten. Deshalb halten 40 % der älteren Immobilien in Gegenden wie den Hügeln hinter Sosúa immer noch "Constancias Anotadas" – vorläufige Dokumente, die einen Bruchteil eines größeren, ungeteilten Grundstücks darstellen.
Eine Constancia ist nicht wertlos, aber sie ist nicht bankfähig. Dominikanische Banken finanzieren keine Immobilie ohne einen endgültigen Titel und einen abgeschlossenen Deslinde. Wenn Sie eine Immobilie mit einer Constancia kaufen, kaufen Sie sie bar und akzeptieren das Risiko, dass der Deslinde-Prozess 6-12 Monate dauern und 5.000-10.000 $ an Vermessungs- und Anwaltskosten kosten könnte.
Das erwähnte Paar aus Toronto? Sie zahlen jetzt einem Vermesser 4.500 $, um ihr Land zu kartieren, und wir reichen einen gerichtlichen Deslinde-Antrag ein, der mindestens acht Monate dauern wird. Sie hätten dies vermeiden können, indem sie 600 $ im Voraus für eine ordnungsgemäße Titelüberprüfung ausgegeben hätten.
Die Digitalisierung des Titelregisters hat den Betrug in den letzten zehn Jahren um über 80 % reduziert, laut der Dominikanischen Justizbehörde. Aber "reduziert" bedeutet nicht "eliminiert". Ich sehe immer noch gefälschte Dokumente, nicht offengelegte Pfandrechte und Immobilien, die von Menschen verkauft werden, die sie nicht wirklich besitzen. Das Register ist öffentlich – Sie können den rechtlichen Status jeder Immobilie online in den meisten Gerichtsbarkeiten, einschließlich Puerto Plata, überprüfen – aber Sie müssen wissen, wonach Sie suchen.
Deshalb ist die erste Frage, die ich jedem ausländischen Käufer stelle: "Haben Sie den Deslinde-Status überprüft?" Wenn die Antwort nein lautet, machen wir nicht weiter, bis es erledigt ist.
Fallstudie: Die finanzielle Anatomie einer 450.000-Dollar-Investition
Lassen Sie mich Ihnen die realen Zahlen eines typischen Kaufs an der Nordküste zeigen. Dies ist keine Hypothese. Dies ist die Mathematik, die ich jede Woche mit Kunden mache.
Sie kaufen eine 2-Zimmer-Wohnung mit Meerblick in einer geschlossenen Gemeinde in Cabarete. Kaufpreis: 450.000 USD. Die Immobilie ist CONFOTUR-qualifiziert, von einem etablierten Entwickler gebaut, und der Titel ist sauber mit einem abgeschlossenen Deslinde.
Der Standardkauf (ohne CONFOTUR)
Übertragungssteuer: 3 % des Kaufpreises = 13.500 USD (einmalig bei Abschluss bezahlt).
Jährliche Grundsteuer (IPI): Der Befreiungsgrenzwert für 2025 beträgt 172.000 $. Sie zahlen 1 % auf den Wert, der diesen Grenzwert überschreitet.
- Steuerpflichtiger Wert: 450.000 $ - 172.000 $ = 278.000 $
- Jährliche IPI: 2.780 USD
10-Jahres-Gesamt: 13.500 $ (Übertragung) + 27.800 $ (IPI über 10 Jahre) = 41.300 USD.
Der CONFOTUR-Kauf
Übertragungssteuer: 0 $ (befreit gemäß Gesetz 158-01).
Jährliche Grundsteuer (IPI): 0 $ für 15 Jahre (befreit gemäß CONFOTUR).
10-Jahres-Gesamt: 0 USD.
Nettoeinsparungen: 41.300 $.
Das ist ein 9,1 % Schub Ihrer Rendite, bevor Sie auch nur einen Dollar Mieteinnahmen erzielen. Und die Mietnachfrage in Cabarete stieg 2024 um 18 %, angetrieben von Remote-Arbeitern und digitalen Nomaden. Die Nettomietrenditen in Sosúa und Cabarete liegen laut lokaler Marktanalyse bei durchschnittlich 6-9 %. Wenn Sie 2.500 $/Monat an Mieteinnahmen erzielen (konservativ für eine gut verwaltete 2-Zimmer-Wohnung), sind das 30.000 $ jährlich. Abzüglich 8.000 $ für HOA-Gebühren, Immobilienverwaltung (10 % des Bruttos) und Instandhaltung, erzielen Sie netto 22.000 $/Jahr – eine Rendite von 4,9 % auf Ihre 450.000 $-Investition.
Fügen Sie die 41.300 $ Steuereinsparungen über 10 Jahre hinzu, und Ihre effektive Rendite steigt auf 5,8 %. Berücksichtigen Sie eine jährliche Wertsteigerung von 5-8 % (das untere Ende des Durchschnitts der Nordküste für geschlossene Immobilien), und Sie schauen auf eine jährliche Gesamtrendite von 10-13 %.
Aber nur, wenn Sie es richtig strukturieren.
Die versteckten Kosten
Anwaltsgebühren: Der Standardtarif beträgt 1-1,5 % des Kaufpreises. Bei 450.000 $ sind das 4.500-6.750 $. Wenn Ihr Anwalt mehr als 1,5 % ohne komplexe Rechtsstreitigkeiten verlangt, zahlen Sie zu viel.
Notargebühren: Ungefähr 1.000 $ für Notarisierung und Stempelausgaben. Dies ist getrennt von den Anwaltsgebühren.
Vermesser-Verifizierung: Wenn Sie möchten, dass ein unabhängiger Vermesser die Grenzen überprüft (was ich empfehle), budgetieren Sie 400-600 $. Dies dauert 3-5 Tage.
Treuhandgebühren: Wenn Sie einen US-basierten Treuhanddienst nutzen (was ich ebenfalls empfehle), erwarten Sie 1 % des Kaufpreises. Bei 450.000 $ sind das 4.500 $. Weniger als 20 % der lokalen Transaktionen nutzen Treuhand, aber es ist der einzige Weg, um sicherzustellen, dass Ihre Gelder nicht freigegeben werden, bis der Titel klar ist.
Gesamte Abschlusskosten: 10.400-12.850 $ (2,3-2,9 % des Kaufpreises).
Vergleichen Sie dies mit Spanien, wo die Übertragungssteuer allein 6-10 % beträgt. Oder Florida, wo die jährliche Grundsteuer 1-2 % des gesamten Immobilienwerts beträgt (nicht nur der Überschuss über einen Befreiungsgrenzwert). Die Dominikanische Republik ist strukturell günstiger für Immobilienbesitz. Aber Sie zahlen für diese Einsparungen in bürokratischer Komplexität.
Die DGII hat das Recht, Ihre Immobilie unabhängig zu bewerten. Wenn sie den Wert höher als Ihren Vertragspreis einschätzen, zahlen Sie Steuern auf ihren geschätzten Wert, nicht auf Ihren Vertragspreis. Dies ist in DGII Norm 06-18 kodifiziert. Ich habe Bewertungen gesehen, die 15-20 % höher als der Vertragspreis ausfielen, insbesondere bei Strandimmobilien. Sie können Berufung einlegen, aber der Berufungsprozess dauert Monate. Budgetieren Sie für die höhere Zahl.
Der Antragsprozess: Vom "offiziellen" Prospekt zur Realität
Die Regierungswebsites lassen es einfach klingen. "Registrieren Sie Ihre Immobilie in 30 Tagen!" "Schnellspur-Residenz in 45 Arbeitstagen!" Ich mache das seit 40 Jahren. Es dauert nie 30 Tage. Es dauert nie 45 Tage. Hier ist, was tatsächlich passiert.
Phase 1: Erste Immobilien-Due-Diligence (7-14 Tage)
Theorie: Sie finden ein Angebot online, verifizieren, dass es legitim ist, und machen ein Angebot.
Realität: Bevor Sie ein Angebot machen, benötigen Sie einen Anwalt, um einen zertifizierten Bericht aus dem Titelregister zu ziehen. Dies wird als Estado Jurídico bezeichnet – ein rechtlicher Statusbericht. Er listet jedes Pfandrecht, jede Hypothek, jede Belastung oder jeden rechtlichen Anspruch gegen die Immobilie auf. Er bestätigt auch, ob der Verkäufer der tatsächliche eingetragene Eigentümer ist.
Dieser Bericht dauert 10-15 Werktage, um vom Register zu erhalten. Wenn die Immobilie in Puerto Plata liegt (das Sosúa und Cabarete umfasst), ist das Register modernisiert und relativ effizient. Wenn die Immobilie in einem ländlichen Gebiet mit einem älteren Registerbüro liegt, fügen Sie eine weitere Woche hinzu.
Wonach Sie suchen:
- Endgültiger Titel: Das Eigentumstitel sollte "Certificado de Título" mit einer eindeutigen Kataster-Nummer sagen. Wenn es "Constancia Anotada" sagt, stoppen Sie. Sie kaufen einen vorläufigen Anteil an einem ungeteilten Grundstück.
- Deslinde-Status: Der Titel sollte auf einen abgeschlossenen Deslinde mit GPS-Koordinaten verweisen. Wenn nicht, ist die Immobilie gemäß Gesetz 108-05 nicht legal verkäuflich.
- Pfandrechte und Hypotheken: Alle ausstehenden Schulden, die durch die Immobilie gesichert sind, werden aufgeführt. Der Verkäufer ist verantwortlich für die Klärung dieser vor dem Abschluss, aber Sie müssen überprüfen, dass sie tatsächlich geklärt sind.
- Steuerkonformität: Die Immobilie muss bei den IPI-Zahlungen aktuell sein. Unbezahlte Grundsteuern sammeln Zinsen in Höhe von 1,10 % pro Monat (aufgezinst). Ich habe Immobilien mit 20.000 $ an unbezahlten Steuerschulden aus einem Jahrzehnt der Vernachlässigung gesehen.
Wenn der Titel sauber ist, gehen Sie zu Phase 2 über. Wenn nicht, gehen Sie weg oder verhandeln Sie eine Preisreduzierung, um die Kosten für die Klärung der Probleme zu decken.
Phase 2: Der Kaufvertrag & Anzahlung (1 Woche)
Theorie: Sie unterschreiben einen Vertrag und überweisen die Anzahlung.
Realität: Der Contrato de Promesa de Venta (Kaufversprechen) ist ein rechtsverbindlicher Vertrag in der Dominikanischen Republik. Wenn Sie in Verzug geraten, verlieren Sie Ihre Anzahlung (normalerweise 10 % des Kaufpreises). Wenn der Verkäufer in Verzug gerät, muss er Ihnen das Doppelte der Anzahlung zahlen. Dies ist im Zivilgesetzbuch kodifiziert.
Der Vertrag sollte Folgendes enthalten:
- Klauseln zur Bedingung: Eine Klausel, die es Ihnen ermöglicht, zu stornieren und Ihre volle Anzahlung zurückzuerhalten, wenn die Titelüberprüfung Probleme aufdeckt. Ohne dies sind Sie gebunden, selbst wenn die Immobilie rechtlich fehlerhaft ist.
- Treuhandbedingungen: Geben Sie an, dass die Anzahlung auf einem Treuhandkonto eines Dritten (nicht auf dem persönlichen Konto des Verkäufers) gehalten wird, bis der Titel übertragen wird.
- Abschlusszeitplan: Realistisch gesehen 30-60 Tage für einen sauberen Titel. Wenn die Immobilie einen Deslinde benötigt, 6-12 Monate.
- CONFOTUR-Zertifizierung: Wenn die Immobilie als CONFOTUR-qualifiziert beworben wird, sollte der Vertrag angeben, dass der Verkäufer ein gültiges CONFOTUR-Zertifikat vom Tourismusministerium bereitstellen wird. Wenn sie es nicht können, existiert die Befreiung nicht.
Die Anzahlung wird normalerweise auf ein Treuhandkonto überwiesen. Wenn der Verkäufer darauf besteht, die Anzahlung direkt zu erhalten, ist das ein Warnsignal. Gehen Sie weg.
Phase 3: Übertragung des Titels & Registrierung (30-60 Tage)
Theorie: Sie zahlen den Restbetrag, unterschreiben die Urkunde und erhalten Ihren Titel.
Realität: Die Verkaufsurkunde (Acto de Venta) muss notariell beglaubigt und bei der DGII zur Steuerbewertung eingereicht werden. Die DGII bewertet die Immobilie, um die Übertragungssteuer zu bestimmen (oder die CONFOTUR-Befreiung zu bestätigen). Dies dauert 3-10 Tage.
Sobald die Steuerbewertung abgeschlossen ist, zahlen Sie die Übertragungssteuer (falls zutreffend) und alle anderen Gebühren. Der Notar reicht dann die Urkunde beim Titelregister zur Registrierung ein. Das Register bearbeitet die Übertragung und stellt einen neuen Eigentumstitel auf Ihren Namen aus.
Dieser Schritt dauert in Puerto Plata typischerweise 20-45 Tage. Aber den physischen Eigentumstitel in Ihrer Hand zu erhalten, kann aufgrund von bürokratischem Rückstand 2-4 Monate dauern. Das Register gibt Ihnen eine abgestempelte Quittung, die bestätigt, dass die Übertragung registriert ist, was für rechtliche Zwecke ausreicht, aber die meisten Käufer möchten das tatsächliche Zertifikat.
Einige Registerbüros bieten "VIP"-beschleunigte Bearbeitung gegen eine zusätzliche Gebühr an. In Puerto Plata kann dies die Titelbearbeitungszeit auf unter 10 Tage reduzieren. Die Gebühr beträgt normalerweise 500-1.000 $. Es lohnt sich, wenn Sie es eilig haben.
Die Vollmachtsfalle
Wenn Sie bei der Abschluss nicht physisch anwesend sein können, müssen Sie jemandem in der DR (normalerweise Ihrem Anwalt) eine Vollmacht (Poder) erteilen, um in Ihrem Namen zu unterschreiben. Dieses Dokument muss in Ihrem Heimatland notariell beglaubigt und apostilliert werden, um gemäß dem Haager Übereinkommen in der DR gültig zu sein.
Der Apostille-Prozess in den USA dauert derzeit 4-8 Wochen per Post über das Außenministerium. Die Gebühr beträgt 20 $ pro Dokument. Wenn Sie in 30 Tagen abschließen, müssen Sie diesen Prozess sofort starten. Wenn Ihre Vollmacht nicht apostilliert ist, wird der Notar sie am Abschlusstisch ablehnen, und Ihre Transaktion scheitert.
Ich hatte Kunden, die Abschlüsse verpasst haben, weil sie dies nicht verstanden haben. Der Verkäufer darf die Anzahlung behalten. Lassen Sie das nicht bei Ihnen passieren.
Über das Asset hinaus: Residenz & globale Mobilität
Immobilien in der Dominikanischen Republik sind nicht nur eine Frage der Mieteinnahmen. Es geht um Optionen. Ein Immobilienkauf von 200.000 $ qualifiziert Sie für eine sofortige dauerhafte Residenz gemäß Gesetz 171-07. Dies ist das "Residenz durch Investition"-Programm, und es ist einer der schnellsten Wege zu einer zweiten Residenz in der westlichen Hemisphäre.
Der Schnellweg
Investitionsschwelle: Mindestens 200.000 USD in Immobilien, registriert bei ProDominicana (der Investitionsförderagentur).
Zeitrahmen: 6-8 Monate von der Antragstellung bis zur dauerhaften Residenz. Dies umgeht die vorübergehende Residenzphase vollständig, die normalerweise jährliche Erneuerungen für 2-3 Jahre erfordert, bevor Sie sich für den dauerhaften Status qualifizieren.
Familieneinschluss: Die Investition deckt Sie, Ihren Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder ab. Jedes zusätzliche Familienmitglied erfordert eine kleine Bearbeitungsgebühr (500-1.000 $), aber keine zusätzliche Investition.
Steuerbefreiungen: Neue Einwohner unter diesem Programm sind von Einfuhrsteuern auf Haushaltsmöbel und persönliche Gegenstände befreit. Sie sind auch von Steuern auf ausländische Einkommen für Ihre ersten drei Jahre befreit und oft unbegrenzt aufgrund des "territorialen Steuersystems" der DR – Sie zahlen nur dominikanische Steuern auf Einkommen, das innerhalb der DR erzielt wird.
Bürgerschaftspfad: Nach zwei Jahren dauerhafter Residenz sind Sie berechtigt, einen Antrag auf Einbürgerung (Staatsbürgerschaft) zu stellen. Gesamter Zeitrahmen von der Investition bis zur Staatsbürgerschaft: etwa drei Jahre. Vergleichen Sie dies mit Portugals Goldenem Visum (fünf Jahre bis zur Staatsbürgerschaft) oder Panamas Qualified Investor Visa (fünf Jahre bis zur Staatsbürgerschaft, mit einer Mindestinvestition, die im Oktober 2026 auf 500.000 $ steigt).
Die Pensionado-Alternative
Wenn Sie im Ruhestand sind und nicht 200.000 $ investieren möchten, ist das Pensionado-Visum eine günstigere Option. Sie benötigen ein garantiertes lebenslanges monatliches Einkommen von 1.500 USD (plus 250 $ pro unterhaltsberechtigtem). Dies kann eine Rente, Sozialversicherung oder Rentenzahlungen sein. Der Antragsprozess ähnelt der Investitionsresidenz, aber der Zeitrahmen ist etwas länger (8-12 Monate), da Sie zuerst die vorübergehende Residenzphase durchlaufen.
Rentner ab 65 Jahren sind auch zu 100 % von der jährlichen Grundsteuer (IPI) befreit, wenn die Immobilie ihr einziges Wohnsitz ist. Dies ist in Gesetz 18-88, Artikel 2, kodifiziert. Wenn Sie ein Ruhestandshaus in Sosúa kaufen und über 65 Jahre alt sind, zahlen Sie keine Grundsteuer. Niemals.
Der Reisepass
Der dominikanische Reisepass ermöglicht visafreien oder visumfreien Zugang zu über 70 Ländern, einschließlich Israel und den meisten Ländern Lateinamerikas und der Karibik. Er umfasst jedoch nicht visafreien Zugang zu Japan oder Südkorea – beide erfordern Visa für Inhaber eines dominikanischen Reisepasses. Der Reisepass ist nützlich für die Diversifizierung von Bankgeschäften und als Plan B, wenn Ihr Heimatland politisch instabil wird, aber er ist kein erstklassiges Reisedokument für Asien oder die meisten europäischen Länder.
Die DR erkennt die doppelte Staatsbürgerschaft vollständig an. Sie müssen Ihren US-, kanadischen oder europäischen Reisepass nicht aufgeben, um dominikanischer Staatsbürger zu werden.
Aber hier ist der Haken: Um die dauerhafte Residenz zu erhalten, müssen Sie technisch einmal pro Jahr in die DR einreisen. Die Durchsetzung ist inkonsistent – ich habe Kunden, die seit drei Jahren nicht mehr besucht haben und deren Residenz immer noch aktiv ist – aber die Regel existiert. Wenn Sie die Staatsbürgerschaft beantragen, zählt die physische Anwesenheit mehr. Die Einwanderungsbehörden werden Ihre Ein- und Ausreisedaten überprüfen. Wenn Sie in den letzten zwei Jahren weniger als sechs Monate im Land verbracht haben, wird Ihr Einbürgerungsantrag wahrscheinlich abgelehnt.
Die "Kleingedruckten" Risiken: Was Ihre Investition entwirren kann
Ich beschönige diesen Teil nicht. Immobilien in der Dominikanischen Republik sind keine passive Investition. Wenn Sie es wie den Kauf einer Eigentumswohnung in Miami behandeln – unterschreiben Sie die Papiere, sammeln Sie die Miete, ignorieren Sie es – werden Sie Geld verlieren. Hier sind die spezifischen Fallen.
Die Nichtübertragbarkeit von CONFOTUR
Ich habe dies erwähnt, aber es lohnt sich, es zu wiederholen, da es der häufigste Fehler ist, den ich sehe. CONFOTUR-Vorteile gelten für den ersten Käufer. Wenn Sie eine Wiederverkaufsimmobilie von jemandem kaufen, der sie bereits besaß, erben Sie nicht automatisch die verbleibenden Jahre der Steuerbefreiung.
Der einzige Weg, um CONFOTUR-Vorteile bei einem Wiederverkauf zu erhalten, besteht darin, den Kauf als Übertragung von Unternehmensanteilen zu strukturieren. Wenn der ursprüngliche Käufer die Immobilie durch ein dominikanisches Unternehmen (SRL) gekauft hat und Sie die Anteile dieses Unternehmens (nicht die Immobilie selbst) kaufen, bleiben die CONFOTUR-Vorteile beim Unternehmen. Dies ist eine rechtliche Lücke, und sie funktioniert, aber sie erfordert eine sorgfältige Strukturierung.
Wenn Sie eine Wiederverkaufs-CONFOTUR-Immobilie als Einzelperson kaufen, gehen Sie davon aus, dass Sie die 3 % Übertragungssteuer und die jährliche IPI zahlen werden. Budgetieren Sie entsprechend.
Versteckte Pfandrechte & Belastungen
Das Titelregister ist öffentlich, aber es ist nicht narrensicher. Ich habe Fälle gesehen, in denen ein Pfandrecht eingetragen wurde, aber nicht richtig indexiert wurde, sodass es bei der ersten Titelsuche nicht auftauchte. Oder wo eine Hypothek abbezahlt wurde, aber nie formal aus dem Titel gelöscht wurde.
Deshalb benötigen Sie einen Anwalt, um den Estado Jurídico zu ziehen und ihn mit den physischen Titeldokumenten zu überprüfen. Verlassen Sie sich nicht auf den Anwalt des Verkäufers. Verlassen Sie sich nicht auf den Immobilienmakler. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt.
Wenn ein Pfandrecht existiert und es nicht vor dem Abschluss geklärt wird, erben Sie die Schuld. Die Immobilie kann zur Begleichung des Pfandrechts zwangsversteigert werden, und Sie verlieren Ihre Investition.
Der "Allgemein-Anwalt"-Fehler
Das dominikanische Rechtssystem ist hoch spezialisiert. Ein Familienanwalt ist nicht qualifiziert, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln. Ein Strafverteidiger ist nicht qualifiziert, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln. Sie benötigen einen Anwalt, der sich auf Immobilien spezialisiert hat, idealerweise jemanden mit Erfahrung im Markt der Nordküste.
Es gibt keine obligatorische Berufshaftpflichtversicherung für Anwälte in der DR, laut dem Colegio de Abogados (Anwaltskammer). Wenn Ihr Anwalt einen Fehler macht, ist Ihr einziger Rückgriff eine Klage, die Jahre dauern und mehr kosten wird, als Sie verloren haben. Die Überprüfung Ihres Anwalts ist Ihr einziger Schutz.
Fragen Sie nach Referenzen. Fragen Sie, wie viele Transaktionen sie im letzten Jahr abgeschlossen haben. Fragen Sie, ob sie einen direkten Kontakt beim Titelregister haben (ich habe – es ist, wie ich Titel in 10 Tagen statt 30 überprüfen kann). Wenn sie diese Fragen nicht beantworten können, suchen Sie jemand anderen.
Erbrecht (Pflichtteil)
Die Dominikanische Republik hat "Pflichtteil"-Gesetze. Wenn Sie sterben und Eigentum in Ihrem persönlichen Namen besitzen, geht ein Teil dieses Eigentums automatisch an Ihre Kinder oder Ihren Ehepartner, unabhängig davon, was Ihr Testament sagt. Dies ist im Zivilgesetzbuch kodifiziert.
Wenn Sie dies vermeiden möchten, müssen Sie die Immobilie durch ein dominikanisches Unternehmen (SRL oder EIRL) besitzen. Das Unternehmen ist eine separate juristische Person. Ihr Testament bestimmt, wer die Unternehmensanteile erbt, nicht die Immobilie selbst.
Die Gründung eines Unternehmens kostet 1.000-1.500 $ und dauert etwa zwei Wochen. Es ist es wert für Nachlassplanungszwecke, besonders wenn Sie eine Patchworkfamilie oder eine komplexe Erbsituation haben.
Besetzerrechte
Wenn Sie eine Immobilie länger als ein Jahr verlassen, erhöhen Sie das Risiko von Besetzern. Das dominikanische Gesetz begünstigt Besetzer nicht mehr so wie früher – Gesetz 108-05 stärkte das Recht des Eigentümers, illegale Bewohner zu räumen – aber die Räumung ist immer noch ein langsamer, teurer Prozess.
Beauftragen Sie einen Immobilienverwalter. Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie jemandem 100-200 $/Monat, um sie wöchentlich zu überprüfen, die Nebenkosten zu bezahlen und sie instand zu halten. Das ist billiger als eine Räumungsklage.
Unbezahlte Grundsteuern
Unbezahlte IPI-Steuern sammeln Zinsen in Höhe von 1,10 % pro Monat, aufgezinst. Eine jährliche Steuerrechnung von 2.000 $ wird nach einem Jahr der Nichtzahlung zu 2.264 $, nach zwei Jahren zu 2.546 $ und nach drei Jahren zu 2.849 $. Die DGII legt ein "stilles Pfandrecht" auf die Immobilie für unbezahlte Steuern. Sie können nicht verkaufen oder refinanzieren, bis das Pfandrecht geklärt ist.
Selbst wenn Ihre CONFOTUR-Befreiung bedeutet, dass Sie 0 $ an Steuern schulden, müssen Sie dennoch eine jährliche Informationsrückgabe bei der DGII einreichen. Wenn Sie nicht einreichen, geht die DGII davon aus, dass Sie Steuern schulden und beginnt mit der Erhebung von Strafen. Ich habe Kunden gesehen, die mit 5.000 $ an Strafen belegt wurden, weil sie keine 0 $-Rückgabe eingereicht haben.
Reichen Sie die Rückgabe ein. Es dauert 15 Minuten online.
Condo-Gebührenausfall
Condo-Verbände in der DR können ein Pfandrecht auf Ihre Einheit für unbezahlte HOA-Gebühren legen. Wenn die Gebühren unbezahlt bleiben, kann der Verband die Einheit in weniger als einem Jahr zwangsversteigern, gemäß Gesetz 5038 (das Condominium-Gesetz).
HOA-Gebühren in Sosúa und Cabarete liegen typischerweise zwischen 150-400 $/Monat, abhängig von den Annehmlichkeiten. Budgetieren Sie dafür. Wenn Sie die Immobilie vermieten, stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienverwalter die HOA-Gebühren aus den Mieteinnahmen zahlt. Wenn Sie sie nicht vermieten, richten Sie eine automatische Überweisung von Ihrem US-Bankkonto ein.
Globaler Kontext: DR Nordküste vs. die Welt
Ich hatte Kunden, die mich gefragt haben, warum sie in die Dominikanische Republik investieren sollten statt in Portugal, Panama oder Zypern. Hier ist der ehrliche Vergleich.
| Merkmal | Dominikanische Republik (Nordküste) | Portugal (Lissabon) | Panama (Panama-Stadt) | Zypern |
|---|---|---|---|---|
| Mindestinvestition für Residenz | 200.000 USD | 500.000 € (Fondsoption) | 300.000 USD (steigend auf 500.000 $ Okt 2026) | 300.000 € |
| Übertragungssteuer | 3 % (0 % mit CONFOTUR) | 6,5 % (IMT) | 2 % | 3-8 % |
| Jährliche Grundsteuer | 1 % auf Wert über 172k $ (0 % mit CONFOTUR für 15 Jahre) | 0,3-0,8 % (IMI) | Variiert je nach Bezirk (niedrig |
