Na última terça-feira, um casal alemão sentou-se à minha frente em Sosúa com uma impressão de uma "consultoria de visto dourado" prometendo-lhes residência portuguesa por €280.000. Eles já haviam transferido um depósito. Fiz uma pergunta simples: "Vocês verificaram se Portugal ainda oferece o regime fiscal NHR?" Silêncio. Eles não haviam verificado. Portugal acabou com esse programa em 2024, substituindo-o por um "Status Fiscal Incentivado" muito mais restrito, focado em pesquisa científica e funções industriais específicas. O casal saiu do meu escritório com um pedido de reembolso pendente e uma nova pergunta: onde mais oferece residência através de imóveis sem o preço europeu?
A resposta não é atraente. Não é Dubai. Não é Chipre. É a República Dominicana—especificamente, um investimento de $200.000 em uma propriedade certificada pelo CONFOTUR na Costa Norte, combinado com o caminho rápido de residência da Lei 171-07. Este caminho não lhe dará um passaporte em 90 dias como St. Kitts. Mas lhe dará residência permanente imediatamente, um caminho para solicitar cidadania dupla após manter essa residência por 6 meses a 2 anos—embora o processamento real desse pedido de cidadania leve outros 12 a 24 meses. Você também está adquirindo uma propriedade de estilo de vida que realmente gera renda de aluguel em vez de ficar vazia enquanto você espera por seu documento de viagem.
O problema? Este processo tem mais armadilhas burocráticas do que um campo minado. A Dirección General de Migración não se importa com seu cronograma. O escritório do Registro de Terras em Puerto Plata opera no "tempo da ilha". E se você comprar uma propriedade sem verificar o Deslinde sob a Lei 108-05, pode muito bem estar queimando dinheiro ao sol do Caribe.
Aqui está o que você realmente precisa saber.
Principais Conclusões
- Limite de Investimento: $200.000 USD mínimo sob a Lei 171-07 desbloqueia residência permanente imediata—não é necessário estágio de visto temporário de cinco anos.
- Cronograma de Cidadania: Você pode solicitar a naturalização após manter residência permanente por 6 meses a 2 anos, em comparação com o padrão de 7+ anos para não investidores. Mas entenda que solicitar não significa receber—o processamento de seu pedido de cidadania pelo Ministério do Interior e Polícia levará outros 12 a 24 meses.
- Realidade das Economias Fiscais: Propriedades CONFOTUR eliminam o imposto de transferência de 3% ($6.000 economizados em uma compra de $200k) e o imposto anual de propriedade de 1% por 15 anos (mais de $30.000 em economias totais).
- Presença Física: Para manter a residência, você só precisa entrar no país uma vez a cada 4 anos. Para obter a cidadania, espere escrutínio sobre seu tempo real passado no país e fluência em espanhol.
- A Armadilha do Deslinde: Nunca compre sem uma pesquisa GPS verificada e separação clara de título (Lei 108-05). Esta é a causa número 1 de perdas de investidores estrangeiros na República Dominicana.
A Matemática Estratégica: Por que a RD Supera os Mercados Tradicionais de "Visto Dourado"
Vamos tirar a linguagem de marketing e olhar para os números que importam.
O visto dourado de Portugal exigia €500.000 para imóveis até recentemente. A Espanha quer €500.000. Chipre exige €300.000 e foi pego em escândalos de venda de cidadania. A República Dominicana pede $200.000. Isso é 60% menos que Portugal, e o ativo que você está comprando—um condomínio à beira-mar em Cabarete ou uma vila em Sosúa—realmente serve a um propósito além de marcar uma caixa de residência.
Mas a vantagem de custo é apenas o ponto de entrada. A verdadeira história financeira é o que acontece depois que você compra.
Sob a Lei 158-01 (a Lei CONFOTUR), propriedades qualificadas vêm com um pacote de isenção fiscal de 15 anos. Você não paga imposto de transferência no fechamento—isso é uma economia imediata de $6.000 em uma propriedade de $200.000, $10.500 em um condomínio de $350.000. Você também não paga imposto anual de propriedade imobiliária (IPI) por 15 anos. O limite de isenção do IPI é ajustado anualmente pela inflação—em 2026, é aproximadamente 9,8 a 10 milhões de DOP, o que equivale a cerca de $166.000 USD nas taxas de câmbio atuais. Em uma propriedade de $350.000, isso é cerca de $3.500 por ano que você não está pagando à autoridade fiscal dominicana. Ao longo de 15 anos, isso é $52.500 em impostos evitados.
Agora, considere a renda de aluguel. Cabarete mantém uma ocupação de 60-70% durante todo o ano porque tem duas temporadas—a corrida de inverno dos "snowbirds" e o pico de kitesurf de junho a agosto. Um condomínio de dois quartos bem administrado pode gerar um ROI líquido de 6-9% ao ano. Compare isso com Portugal, onde os rendimentos de aluguel em Lisboa giram em torno de 3-4% e a propriedade fica vazia metade do ano porque você está competindo com a saturação do Airbnb.
A República Dominicana também opera em um sistema de imposto territorial. De acordo com o Artigo 271 do Código Tributário Dominicano (Lei 11-92), a renda derivada de trabalho ou atividades comerciais realizadas fora da República Dominicana é isenta de imposto de renda nos primeiros três anos de residência. Após o terceiro ano, os residentes estão tecnicamente sujeitos ao imposto sobre a renda financeira mundial, mas a aplicação sobre a renda passiva estrangeira—sua pensão, seus dividendos, suas taxas de consultoria do exterior—é historicamente muito branda ou inexistente. Este não é um "país livre de impostos" no sentido das Ilhas Cayman, mas para residentes estrangeiros, a carga tributária prática sobre a renda offshore é zero.
Portugal costumava oferecer algo semelhante através do regime NHR. Eles o encerraram. A lira da Turquia perdeu 80% de seu valor em cinco anos, apagando quaisquer ganhos de papel sobre a propriedade. O peso dominicano é estável em relação ao USD e, mais importante, as transações imobiliárias aqui são realizadas em dólares. O valor do seu ativo está protegido contra o colapso da moeda.
Mais uma coisa: a República Dominicana permite explicitamente a dupla cidadania sob sua Constituição de 2015. Você não precisa renunciar à sua nacionalidade atual. Portugal permite. A Espanha não, a menos que você seja de uma ex-colônia. A Turquia exige que você passe por obstáculos. A RD simplesmente permite que você mantenha ambos os passaportes.
O Quadro Legal: Lei 171-07 e o Caminho Rápido que Nem Sempre é Rápido
A República Dominicana não vende cidadania. Ela vende residência com um caminho acelerado para a naturalização. Essa distinção é importante porque molda seu cronograma e expectativas.
Sob a lei de imigração dominicana padrão, os estrangeiros devem manter residência temporária por cinco anos antes de solicitar residência permanente, depois esperar mais dois anos antes de solicitar a cidadania. Isso é no mínimo sete anos. A Lei 171-07 colapsa esse cronograma oferecendo residência permanente imediata a três categorias de candidatos:
- Pensionados (Aposentados): Você deve comprovar uma pensão mensal de $1.500 USD, mais $250 por dependente. Isso pode ser Segurança Social, uma pensão privada ou uma anuidade.
- Rentistas (Pessoas de Meios): Você deve comprovar uma renda passiva de $2.000 USD por mês durante cinco anos consecutivos. Isso significa renda de investimento, renda de aluguel ou dividendos—não salário.
- Investidores: Você deve investir $200.000 USD em imóveis, um Certificado de Depósito em um banco dominicano ou um empreendimento comercial qualificado.
Todas as três categorias pulam o estágio de residência temporária completamente. Você vai direto para a residência permanente, o que significa que está elegível para solicitar a naturalização após manter esse status por 6 meses a 2 anos, dependendo de como os oficiais de imigração interpretam seus "laços com o país". Mas aqui está o que a maioria das consultorias não lhe dirá: ser elegível para solicitar não significa que você terá seu passaporte em mãos rapidamente. O processamento real do seu pedido de cidadania pelo Ministério do Interior e Polícia e pela Presidência pode levar outros 12 a 24 meses após você enviá-lo.
A lei diz 45 dias úteis para aprovação de residência. A realidade em 2026 é de 4 a 8 meses. O gargalo é quase sempre a etapa do exame médico ou a verificação de antecedentes da Interpol. Se a tradução da sua certidão de nascimento não tiver o carimbo exato de apostila do Secretário de Estado, o funcionário a rejeitará na janela, reiniciando seu cronograma. Já vi investidores perderem seis meses porque usaram um tradutor genérico em vez de um intérprete legal nomeado pelo tribunal.
Uma vez que você tenha residência permanente, você deve mantê-la entrando no país uma vez a cada quatro anos. Essa é a regra escrita. A aplicação é branda—tenho clientes que não pisaram na RD por três anos e renovaram seus cartões sem problemas. Mas a cidadania é diferente. Quando você solicita a naturalização, os oficiais de imigração irão escrutinar sua presença real. Não há um requisito estrito de "183 dias por ano" escrito na Lei de Naturalização 1683, mas eles esperam que você demonstre laços genuínos—propriedade, contas de serviços públicos, carteira de motorista dominicana e, mais importante, fluência em espanhol. A entrevista de naturalização é conduzida inteiramente em espanhol. Você será perguntado sobre questões básicas da história e cultura dominicana. Se você não puder nomear Juan Pablo Duarte, você não passará.
O passaporte final não é tão poderoso quanto o de St. Kitts ou Dominica. O passaporte dominicano está classificado em torno de 68º globalmente com acesso sem visto a cerca de 74 países, incluindo Japão, Israel e Coreia do Sul. Ele não concede acesso sem visto à zona Schengen. Se seu objetivo principal é um documento de viagem, esta não é a opção mais forte. Mas se seu objetivo é residência fiscal, flexibilidade de estilo de vida e um ativo imobiliário que gera renda, o passaporte dominicano é um bônus, não o evento principal.
CONFOTUR: O Feriado Fiscal de 15 Anos que Realmente Existe
A maioria dos programas de incentivo fiscal soa melhor no papel do que na prática. O CONFOTUR é diferente porque existe desde 2001 e os desenvolvedores realmente o utilizam. O problema é que nem toda propriedade se qualifica, e a maioria dos compradores estrangeiros não verifica antes de assinar.
CONFOTUR significa Consejo de Fomento Turístico—o Conselho de Desenvolvimento Turístico. Sob a Lei 158-01, o Ministério do Turismo concede isenções fiscais a projetos imobiliários que atendem a critérios específicos: localização à beira-mar ou perto da praia, infraestrutura turística (piscinas, academias, restaurantes) e conformidade com leis de zoneamento. Se sua propriedade for certificada, você obtém dois benefícios imediatos:
- Imposto de transferência zero: O imposto padrão de 3% sobre a transferência de imóveis é dispensado. Em um condomínio de $300.000, são $9.000 que você não paga no fechamento.
- Imposto anual de propriedade zero (IPI): O imposto anual de 1% sobre valores de propriedade acima do limite (aproximadamente 9,8 a 10 milhões de DOP em 2026, cerca de $166.000 USD) é dispensado por 10-15 anos, dependendo da resolução específica.
O problema é a verificação. Os desenvolvedores adoram colocar "CONFOTUR" em seus materiais de marketing. O que eles nem sempre dizem é que a resolução se aplica ao projeto, não automaticamente a cada unidade. Você precisa ver a Resolução de CONFOTUR real—um documento governamental com um número de resolução e uma lista de unidades qualificadas. Já vi desenvolvedores comercializarem "benefícios CONFOTUR" em propriedades que perderam sua certificação porque não concluíram a construção dentro do prazo estipulado.
O processo de verificação é simples, mas a maioria dos compradores o ignora. Você solicita o número da resolução ao desenvolvedor. Você verifica esse número no banco de dados do Ministério do Turismo. Se a resolução estiver ativa e sua unidade específica estiver listada, você está coberto. Se não estiver, você pagará impostos completos.
O CONFOTUR também não isenta automaticamente você do imposto sobre ganhos de capital quando você vende. A lei concede isenções fiscais amplas aos desenvolvedores, mas os compradores individuais estão sujeitos às regras padrão de ganhos de capital, a menos que possuam a propriedade através de uma estrutura corporativa que se qualifique para incentivos turísticos. A Lei 171-07 oferece uma isenção de 50% no imposto sobre ganhos de capital para aposentados e rentistas em relação à venda de ativos adquiridos sob esta lei, o que é um benefício separado que vale a pena conhecer.
Mais uma coisa: os benefícios do CONFOTUR estão vinculados ao proprietário original. Se você vender a propriedade no terceiro ano, o novo comprador não herda automaticamente os 12 anos restantes de status isento de impostos. Eles precisam reaplicar e pagar uma taxa de transferência. Isso pode complicar as negociações de revenda, especialmente se o comprador não entender o sistema.
O Problema do Deslinde: Por que Metade das Compras Imobiliárias Estrangeiras Dá Errado
Se há um conceito legal que separa investidores inteligentes de vítimas, é o Deslinde. Este é o levantamento GPS e a separação clara de título exigidos pela Lei 108-05, aprovada em 2005 para modernizar o sistema de registro de terras dominicano.
Antes de 2005, os limites de propriedade na República Dominicana eram frequentemente vagos. Você comprava um "lote" com base em um mapa desenhado à mão e um acordo verbal com os vizinhos. Se alguém posteriormente alegasse que sua terra se estendia para a deles, você acabaria no tribunal por anos. A Lei 108-05 corrigiu isso exigindo que cada propriedade tivesse um Certificado de Título—um título registrado com coordenadas GPS, limites claros e sem ônus ou reivindicações (oposiciones) contra ele.
Aqui está o problema: nem toda propriedade tem um. Propriedades mais antigas, especialmente em áreas rurais ou assentamentos informais, ainda operam com "direitos possessórios"—você possui o direito de usar a terra, mas não tem um título claro. Essas propriedades são comercializadas como "Carta Constancia" ou "Derecho de Posesión". Elas são mais baratas por uma razão. Você não pode financiá-las com um banco. Você não pode usá-las para se qualificar para residência sob a Lei 171-07. E se alguém contestar sua reivindicação, você está lutando uma batalha legal difícil.
O processo de Deslinde em si leva de 3 a 10 dias se a propriedade já estiver no sistema. Você vai ao Registro de Títulos em Puerto Plata, solicita uma busca de título e verifica se não há ônus, hipotecas ou bloqueios no título. Se a propriedade ainda não estiver no sistema, você está olhando para um processo de 6 a 12 meses para levantar a terra, resolver quaisquer disputas de limites e registrá-la. A maioria dos compradores estrangeiros não tem paciência ou suporte legal para navegar nisso.
Já vi investidores perderem $50.000 em propriedades que pensavam possuir porque pularam a verificação do título. Eles pagaram diretamente ao vendedor, assinaram uma "promessa de venda" e assumiram que a transferência do título aconteceria depois. Não aconteceu. O vendedor desapareceu. A "propriedade" acabou sendo um lote disputado com três outros reclamantes. O comprador não tinha recurso porque nunca verificou o título antes de transferir dinheiro.
A solução é simples: nunca pague diretamente ao vendedor. Use um agente de custódia. Verifique o Certificado de Título antes de assinar qualquer coisa. Se a propriedade não tiver um, afaste-se, a menos que esteja preparado para gastar um ano e $10.000+ para registrá-la corretamente.
O Processo de Aplicação: O que o Site do Governo Não Lhe Dirá
A Dirección General de Migración tem um site. Ele lista os documentos que você precisa, as taxas que você pagará e o cronograma que pode esperar. Nada disso reflete a realidade.
A Versão Oficial:
- Envie seus documentos (certidão de nascimento, registro policial, exame médico, comprovante de renda)
- Pague as taxas do governo ($1.000-$1.500)
- Aguarde 45 dias úteis
- Receba seu cartão de residência
A Versão Real:
Você passará de 4 a 8 meses navegando por atrasos burocráticos, rejeições de documentos e incompetência administrativa. Aqui é onde as coisas dão errado:
O Exame Médico: Você deve fazer o teste em um laboratório autorizado pela DGM em Santo Domingo. O teste inclui exames de sangue (HIV, sífilis), um teste de urina (drogas) e um raio-X de tórax (tuberculose). O laboratório cobrará $150-$200. Se você falhar em qualquer teste, sua aplicação é rejeitada sem apelação. Já vi investidores rejeitados porque testaram positivo para um medicamento que declararam em seus formulários. O sistema não se importa com o contexto.
O Relógio da Apostila: Sua certidão de nascimento e registro policial devem ser apostilados em seu país de origem. Esses documentos expiram seis meses após a emissão. Se você os enviar no dia 179, e a DGM levar quatro meses para processar sua aplicação, seus documentos estarão expirados quando eles os revisarem. Você terá que começar de novo.
O Requisito de Tradução: Todos os documentos devem ser traduzidos para o espanhol por um intérprete legal nomeado pelo tribunal (Intérprete Judicial). Um tradutor genérico não funcionará. A DGM o rejeitará. Encontrar um intérprete nomeado pelo tribunal que possa entregar documentos em menos de duas semanas é mais difícil do que parece.
A Carta de Fiador: Você precisa de um cidadão dominicano ou residente legal para garantir financeiramente por você. Se você não conhece ninguém, escritórios de advocacia fornecem esse serviço por uma taxa. O fiador assina uma carta notarial afirmando que cobrirá suas despesas se você não pagar. Isso é uma formalidade—ninguém realmente a aplica—mas a DGM não processará sua aplicação sem ela.
A Consulta Biométrica: Você deve ir fisicamente à sede da DGM em Santo Domingo para impressões digitais e fotos. Não há opção remota. O escritório é caótico. Espere esperar de 2 a 4 horas, mesmo com um agendamento.
Uma vez que sua aplicação é enviada, o governo diz 45 dias úteis. A realidade é de 4 a 8 meses devido a atrasos. A DGM está com falta de pessoal. Eles processam milhares de aplicações de migrantes haitianos, refugiados venezuelanos e aposentados estrangeiros. Sua aplicação de "visto de investidor" não recebe tratamento prioritário.
Quando seu cartão finalmente chega, é válido por quatro anos. Você deve renová-lo pessoalmente na DGM. O processo de renovação leva de 2 a 3 meses. Se você esteve fora do país por mais de um ano, eles questionarão seu status de residência. Se você não puder provar que manteve laços com a RD (contas de serviços públicos, extratos bancários, propriedade), eles podem revogar sua residência.
A cidadania adiciona outra camada. Após manter residência permanente por 6 meses a 2 anos, você pode solicitar naturalização através do Ministério do Interior e Polícia (MIP). A entrevista é em espanhol. Você será perguntado sobre a história, cultura e suas razões para querer a cidadania dominicana. Se você não puder responder a perguntas básicas ou demonstrar fluência, será rejeitado. Todo o processo de naturalização leva de 6 a 12 meses. O passaporte dominicano é emitido pela Junta Central Eleitoral (JCE), não pela DGM, então você está lidando com uma burocracia completamente diferente.
A Realidade Financeira: O que $200.000 Realmente Compram
Vamos passar por um cenário real. Você compra um condomínio de dois quartos em Cabarete por $350.000. A propriedade é certificada pelo CONFOTUR. Você está usando isso para se qualificar para a residência da Lei 171-07.
Custos Iniciais:
- Preço de compra: $350.000
- Honorários legais (verificação de título, fechamento): $5.000-$7.000
- Taxas de custódia: $1.000
- Taxas de notário (1-1,5% do preço de compra): $5.250
- Imposto de transferência (dispensado sob CONFOTUR): $0 (economizado $10.500)
- Taxas de residência do governo: $1.500
- Exame médico, traduções, apostilas: $1.000
Investimento inicial total: $363.750
Custos Anuais:
- Taxas de HOA: $3.600 ($300/mês para um condomínio de 100m²)
- Imposto de propriedade (IPI): $0 (economizado $3.500/ano sob CONFOTUR)
- Eletricidade (com AC): $1.800/ano
- Gestão de propriedade (se alugando): 20-25% da renda bruta de aluguel
- Renovação do cartão de residência (a cada 4 anos): $500
Renda Anual (Estimativa Conservadora):
- Renda de aluguel com 65% de ocupação, $150/noite em média: $35.588 bruto
- Taxas de gestão de propriedade (25%): -$8.897
- Utilidades e manutenção: -$3.000
- Renda líquida de aluguel: $23.691
ROI Líquido: 6,7% ao ano antes de considerar os $3.500/ano em impostos de propriedade economizados.
Ao longo de 15 anos, você está economizando $52.500 em impostos de propriedade. Você economizou $10.500 no fechamento. Isso é $63.000 em economias fiscais totais. Se a propriedade valorizar mesmo 2% ao ano (conservador para Cabarete), seu investimento de $350.000 vale $471.000 em 15 anos. Adicione $355.365 em renda líquida de aluguel acumulada, e seu retorno total é $826.365 em um investimento de $363.750.
Isso é um retorno total de 127% ao longo de 15 anos, ou aproximadamente 8,5% anualizado. Compare isso com Portugal, onde você está pagando impostos de propriedade completos, competindo com a saturação do Airbnb e esperando que o Euro não colapse.
Os Riscos que Eles Não Anunciam
A República Dominicana não é um investimento pronto para uso. Existem riscos reais que a maioria das consultorias ignora.
Eletricidade: Quedas de energia são comuns fora de comunidades fechadas. A maioria dos condomínios de alto padrão tem geradores de backup, mas você ainda pagará $0,25-$0,35 por kWh—o dobro do que pagaria nos EUA. O ar condicionado é a maior despesa para propriedades de aluguel. Se você está comercializando para turistas, não pode pular isso. Planeje adequadamente.
Leis Trabalhistas: Se você contratar uma empregada ou jardineiro, você é responsável pelo pagamento de indenização (prestaciones laborales) se os demitir após três meses. O Código do Trabalho Dominicano é extremamente protetor dos funcionários. Uma vez que um funcionário trabalhou por mais de três meses, ele tem direito a Auxílio de Desemprego (Severance) e Aviso Prévio (Notice) se demitido sem "Justa Causa" conforme definido estritamente pela lei. A falha em pagar pode resultar em processos que quase sempre favorecem o funcionário. Já vi proprietários estrangeiros serem atingidos com reivindicações de indenização de $5.000 porque não entenderam o código trabalhista.
Segurança no Trânsito: A República Dominicana tem uma das taxas de mortalidade no trânsito mais altas do mundo—cerca de 64 a 65 mortes por 100.000 habitantes, de acordo com a Organização Mundial da Saúde. Dirigir aqui requer habilidades defensivas extremas. Se você planeja viver aqui em tempo integral, considere o estresse de navegar pelas estradas dominicanas.
Cuidados de Saúde: Os cuidados de saúde privados em Sosúa e Cabarete são adequados, mas não de classe mundial. O Centro Médico Cabarete é a principal instalação para expatriados. Para questões médicas sérias, você precisará ir a Santiago ou Santo Domingo. Se você tem condições preexistentes, verifique se seu seguro cobrirá você na RD antes de se comprometer com a residência.
Desastres Naturais: A Costa Norte está em uma zona de furacões. Estatisticamente, é atingida com menos frequência do que a costa Sul ou Leste, porque as tempestades muitas vezes seguem mais abaixo ou viram para o norte antes do impacto. Mas furacões acontecem. Em 2017, o Furacão Maria causou danos significativos em Puerto Plata. Se você está comprando propriedade à beira-mar, considere o seguro contra furacões e a possibilidade de evacuação.
Herança Forçada: A República Dominicana segue o Código Napoleônico. Se você morrer, parte de seu patrimônio é reservada para seus filhos (herdeiros forçados) sob as disposições de Reserva Hereditaria do Código Civil Dominicano. Você não pode simplesmente deixar 100% de sua propriedade para um amigo ou uma instituição de caridade se tiver filhos. Uma parte específica—a legítima—é reservada por lei para descendentes. Isso se aplica a imóveis localizados na RD, independentemente de sua nacionalidade, a menos que estruturas corporativas específicas sejam configuradas corretamente para contorná-lo. Isso complica o planejamento patrimonial para estrangeiros que assumem que podem estruturar seus ativos como quiserem.
Presença Física para Cidadania: A lei diz que você precisa manter a residência entrando no país uma vez a cada quatro anos. Mas quando você solicita a cidadania, os oficiais de imigração irão escrutinar seu tempo real passado no país. Se você esteve na RD por um total de 30 dias ao longo de dois anos, você não obterá a cidadania. Planeje passar pelo menos 4-6 meses por ano no país se você estiver sério sobre a naturalização.
O Cheque da Realidade Passo a Passo
Aqui está o que você realmente precisa fazer, na ordem, sem enrolação.
Fase 1: Preparação de Documentos (País de Origem)
Obtenha sua certidão de nascimento e registro policial. Faça-os apostilar pelo seu Secretário de Estado. Esses documentos expiram em seis meses, então não faça isso muito cedo. Se você for casado, obtenha sua certidão de casamento apostilada também. Se você estiver trazendo dependentes, obtenha suas certidões de nascimento apostiladas.
Orçamento de $200-$500 para taxas de apostila e serviços de correio. Não pule a apostila. O governo dominicano não aceitará seus documentos sem ela.
Fase 2: A Viagem de Reconhecimento
Voe para Puerto Plata. Passe uma semana em Sosúa e Cabarete. Veja propriedades. Reúna-se com desenvolvedores. Solicite resoluções CONFOTUR. Verifique títulos no Registro de Terras em Puerto Plata. Não assine nada até que você tenha verificado o título.
Se você estiver trabalhando com um escritório de advocacia, eles cuidarão da verificação do título. Se você estiver fazendo isso sozinho, espere passar 3-4 dias navegando no Registro de Terras. A equipe fala espanhol. Traga um tradutor se você não fala o idioma.
Fase 3: A Compra da Propriedade
Uma vez que você tenha identificado uma propriedade com um título limpo e certificação CONFOTUR ativa, assine uma Promessa de Venda (Promesa de Venta). Pague um depósito de reserva ($5.000-$10.000) em custódia—não diretamente ao vendedor. A Promessa de Venda é legalmente vinculativa. Se você não cumprir, perderá o depósito. Se o vendedor não cumprir, ele pagará o dobro do depósito de volta.
O processo de fechamento leva de 30 a 60 dias. Seu advogado preparará a escritura final, verificará o título mais uma vez e coordenará a assinatura do notário. Você pagará o saldo no fechamento. O notário registrará a escritura no Registro de Terras. Você receberá seu Certificado de Título dentro de 2-4 semanas.
Fase 4: A Aplicação de Residência
Uma vez que você possui a propriedade, pode iniciar a aplicação de residência. Faça seu exame médico em Santo Domingo. Contrate um tradutor nomeado pelo tribunal para traduzir seus documentos. Encontre um fiador (seu advogado pode fornecer um). Envie tudo para a DGM.
Orçamento de 4 a 8 meses para processamento. Não faça planos de viagem com base no cronograma de "45 dias úteis". Isso não acontecerá.
Fase 5: O Caminho para a Cidadania
Após manter residência permanente por 6 meses a 2 anos, solicite naturalização através do Ministério do Interior e Polícia. Estude a história básica da República Dominicana. Pratique seu espanhol. A entrevista não é uma formalidade—eles o rejeitarão se você não puder responder a perguntas básicas.
Orçamento de mais 6 a 12 meses para o processo de cidadania. O passaporte dominicano será emitido pela Junta Central Eleitoral. Você precisará solicitar um cartão de identidade dominicano (Cédula) primeiro, que é um processo separado.
Cronograma total desde a compra da propriedade até o segundo passaporte: 1,5-3 anos se tudo correr bem. Mais próximo de 3-4 anos se você enfrentar atrasos burocráticos.
Por que Você Precisa de um Advogado que Realmente Mora Aqui
O Banco Mundial historicamente classificou a República Dominicana em 115º de 190 em facilidade de registro de propriedade. Isso não é um erro de digitação. A burocracia é projetada para frustrá-lo. A Embaixada dos EUA avisa especificamente sobre fraudes imobiliárias na RD, citando "títulos de terra incompletos" como um grande problema.
Aqui está a questão: a lei dominicana é escrita em espanhol. Todos os procedimentos legais são conduzidos em espanhol. Uma "cópia de cortesia" em inglês de um contrato não tem peso legal no tribunal. Se você não fala espanhol, está navegando nisso às cegas.
A maioria dos compradores estrangeiros contrata um advogado de prática geral que se aventura em imóveis. Isso é um erro. Você precisa de um especialista que conheça o sistema de Registro de Terras em Puerto Plata, que tenha relações com a DGM e que possa identificar uma resolução CONFOTUR falsa à distância.
Uma aplicação de residência rejeitada custa $1.000+ em taxas governamentais não reembolsáveis e redefine seu cronograma em 6-12 meses. Uma compra de propriedade ruim pode custar $50.000-$200.000 se o título for contestado. O custo de um aconselhamento especializado é de $5.000-$10.000 para uma transação completa. O custo de não contratar um aconselhamento especializado é potencialmente catastrófico.
Pratico advocacia em Sosúa há 40 anos. Já vi todos os golpes no livro. Já vi investidores perderem fortunas porque confiaram na palavra de um desenvolvedor em vez de verificar o título. Já vi aplicações de residência rejeitadas porque alguém usou um tradutor genérico em vez de um intérprete nomeado pelo tribunal. Os erros são previsíveis. As soluções são diretas. Mas você precisa de alguém que conheça o sistema.
A Palavra Final
A República Dominicana não está vendendo um sonho. Está oferecendo um caminho legal para residência e cidadania através de um investimento imobiliário que realmente gera renda. O processo é burocrático. O cronograma é longo. Os riscos são reais. Mas a matemática financeira funciona se você fizer sua lição de casa.
Se você está sério sobre isso, comece com a verificação do título. Não confie em materiais de marketing. Não assuma que o desenvolvedor está dizendo a verdade. Verifique a resolução CONFOTUR. Verifique o Deslinde. Verifique o histórico do título. Então, e somente então, assine a Promessa de Venda.
A República Dominicana recompensa paciência e diligência. Ela pune atalhos. Escolha de acordo.
