Um cliente entrou no meu escritório no mês passado com uma cópia impressa da Declaração de Clima de Investimento do Departamento de Estado dos EUA para a República Dominicana. Ele destacou três frases em amarelo. "Problemas sistêmicos." "Corrupção generalizada." "Leis de posse de terras fracas."
Ele jogou o documento na minha mesa e perguntou: "Então, por que estou aqui?"
Pergunta justa. O Departamento de Estado não está exatamente escrevendo cartas de amor sobre fazer negócios na RD. Mas aqui está o que 40 anos de prática me ensinaram: o mesmo relatório também chama este país de uma das economias de crescimento mais rápido na América Latina, observa seu governo democrático estável e reconhece que os Estados Unidos continuam sendo o maior investidor estrangeiro aqui. Esses fatos não fazem as mesmas manchetes, mas importam mais.
A verdade é que a avaliação do Departamento de Estado é tanto precisa quanto incompleta. Sim, há problemas. Não, eles não afetam todas as transações igualmente. E entender quais avisos se aplicam à sua situação específica — versus quais são apenas formalidades burocráticas — é a diferença entre um investimento inteligente e uma lição cara.
Pontos Principais
- Realidade Econômica: A RD manteve aproximadamente 5% de crescimento do PIB em 2024, com a inflação controlada perto da meta de 4% do Banco Central — muito mais estável do que mercados concorrentes como a Turquia (60%+ de inflação).
- Estrutura Legal: A Lei 108-05 estabeleceu um Sistema de Títulos Torrens com limites verificados por GPS, mas somente se você verificar que o Deslinde existe antes de fechar.
- Proteção ao Investimento: O CAFTA-DR oferece mecanismos de resolução de disputas para investidores dos EUA, embora a burocracia local continue sendo um desafio legítimo.
- Incentivos Fiscais: Projetos aprovados pelo CONFOTUR oferecem isenções de 15 anos do imposto de transferência de 3% e do imposto anual sobre a propriedade de 1% — benefícios que se aplicam igualmente a estrangeiros.
O Que o Departamento de Estado Realmente Diz (E o Que Eles Querem Dizer)
A Declaração de Clima de Investimento de 2024 parece ter sido escrita por um advogado se protegendo. O que foi. Mas enterrados nas evasivas diplomáticas estão alguns fatos úteis.
"A República Dominicana corteja ativamente o IDE com generosas isenções fiscais e outros incentivos." Tradução: O governo quer seu dinheiro e criou estruturas legais reais para obtê-lo. O CONFOTUR não é apenas marketing — é a Lei 158-01, e funciona.
"Problemas sistêmicos, incluindo a falta de regras claras e padronizadas e aplicação inconsistente." Tradução: Dois escritórios governamentais diferentes lhe darão duas respostas diferentes sobre a mesma regulamentação. Isso é irritante, mas gerenciável se você tiver representação legal competente que saiba qual escritório perguntar.
"Leis de posse de terras fracas e interferência nos direitos de propriedade privada." Este requer uma explicação. O sistema de posse de terras era um desastre antes de 2007. Sob o antigo sistema Constancia Anotada, você poderia tecnicamente possuir "60% do Lote 42" sem que ninguém soubesse exatamente onde estavam os limites do Lote 42. Várias pessoas poderiam ter reivindicações conflitantes sobre o mesmo terreno.
A Lei 108-05 corrigiu a maior parte disso ao implementar limites verificados por GPS através do processo de Deslinde. O problema é que propriedades mais antigas não foram todas atualizadas. Então, quando o Departamento de Estado alerta sobre "posse de terras fraca", eles estão parcialmente descrevendo um problema que só existe se você pular a devida diligência.
O relatório também observa "corrupção generalizada em níveis de governo nacional e local." Não vou fingir que isso não existe. Mas em transações imobiliárias, geralmente se manifesta como atrasos e pedidos de "taxas de facilitação" em vez de roubo direto. Você pode contornar a maior parte disso trabalhando com profissionais estabelecidos que têm relações com os escritórios certos.
Os Números Que Washington Está Observando
O Departamento de Estado rastreia métricas que realmente importam para investidores institucionais. O Investimento Estrangeiro Direto atingiu US$ 4,5 bilhões em 2024. Nada mal para um país de 11 milhões de pessoas. Os EUA recebem mais de 50% das exportações da RD e fornecem a maioria das chegadas de turistas — isso é integração econômica, não apenas proximidade.
O setor bancário é estável e bem capitalizado, com indicadores de solvência acima dos mínimos regulatórios. A dívida pública está crescendo em termos absolutos, com a dívida consolidada atingindo aproximadamente US$ 55-58 bilhões no final de 2024, mas a relação dívida/PIB diminuiu. Isso significa que a economia está crescendo mais rápido do que o governo está se endividando.
As taxas de pobreza caíram de mais de 40% em 2010 para aproximadamente 23% em 2024. Isso é uma classe média em fortalecimento com renda disponível. Para investidores imobiliários, isso significa um mercado doméstico em crescimento juntamente com a demanda turística.
A RD melhorou suas classificações regulatórias na última década, embora ainda esteja na faixa de 80-90 em índices importantes como o Índice Global de Inovação. Não é ótimo. Mas melhor do que a maioria da América Latina e melhorando. O país tem tido eleições pacíficas e democráticas por décadas. Estabilidade política não é sexy, mas é o que permite planejar além do próximo ciclo eleitoral.
Onde os Avisos Realmente se Aplicam
Deixe-me ser específico sobre onde as preocupações do Departamento de Estado se tornam suas preocupações.
Disputas de Terras: Se você está comprando terra bruta em uma área rural sem um Deslinde concluído, você está entrando exatamente no problema que o Departamento de Estado alerta. Disputas de limites podem levar anos para serem resolvidas, e você pode descobrir que seus "5 acres" se sobrepõem à reivindicação de outra pessoa.
Solução: Nunca feche uma propriedade sem verificar que o Deslinde existe e corresponde aos limites físicos. Meu escritório tem um contato direto no escritório de terras de Puerto Plata. Podemos verificar um título em 48 horas. Se o vendedor ficar na defensiva quando você pedir essa verificação, vá embora.
Atrasos Burocráticos: Os pagamentos do governo são lentos. As aprovações de licenças são mais lentas. Se seu investimento depende de obter uma licença de construção até uma data específica, inclua uma margem de seis meses. O sistema funciona, mas funciona no tempo dominicano.
Corrupção nas Margens: Provavelmente você não será solicitado a pagar um suborno. Mas pode ser informado que sua licença está "atrasada" até você contratar um consultor específico que, por acaso, é primo de alguém. Isso é frustrante, mas raramente afeta a legalidade fundamental de uma transação. Apenas custa mais tempo e, às vezes, mais dinheiro do que você planejou.
Aplicação Inconsistente: As regulamentações ambientais existem no papel, mas são aplicadas seletivamente. As leis trabalhistas são rigorosas na teoria, mas flexíveis na prática. Isso corta dos dois lados — às vezes você pode se safar com coisas que não deveria, mas também não pode contar com um tratamento consistente.
CONFOTUR: O Incentivo Que Realmente Entrega
A Lei 158-01 criou o CONFOTUR em 2001 para promover o desenvolvimento do turismo. Os benefícios são reais e substanciais:
- Isenção de 100% do imposto de transferência de propriedade de 3%
- Isenção de 15 anos do imposto anual IPI de 1% sobre a propriedade
- Isenções de impostos de importação sobre móveis e equipamentos
- Em alguns casos, isenções de imposto de renda sobre receita de aluguel
Esses benefícios se aplicam igualmente a estrangeiros. Não é necessário residência. Não é necessária cidadania. Se você comprar em um projeto aprovado pelo CONFOTUR, você obtém as isenções.
O problema: Nem todo desenvolvimento é aprovado pelo CONFOTUR, e os desenvolvedores às vezes reivindicam benefícios que não existem realmente. Verifique o status CONFOTUR do projeto de forma independente antes de fechar. A aprovação deve estar registrada no Ministério do Turismo e visível na documentação do título da propriedade.
Uma compra de US$ 500.000 em uma propriedade CONFOTUR economiza US$ 15.000 imediatamente (o imposto de transferência de 3%) e aproximadamente US$ 5.000 anualmente em impostos sobre a propriedade por 15 anos. Isso é US$ 90.000 em economia de impostos durante o período de isenção. Não é teórico — é dinheiro real que você não paga.
Lei 108-05: A Lei Chata Que Mais Importa
O Departamento de Estado menciona "posse de terras fraca" sem explicar que a RD reformou fundamentalmente seu sistema de títulos em 2007. A Lei 108-05 implementou o Sistema de Títulos Torrens, onde o estado garante o título e o Certificado de Título é prova conclusiva de propriedade.
O processo de Deslinde é o mecanismo de aplicação. Um agrimensor licenciado usa GPS para marcar os limites exatos de sua propriedade. Os vizinhos são notificados. Um juiz revisa o levantamento. Se não houver conflitos, a propriedade recebe um Certificado de Título único com coordenadas específicas.
Este sistema elimina a fraude de "venda dupla" que era possível sob o antigo sistema. Torna quase impossível a aplicação de direitos de posse contra propriedade titulada. Garante que o que você compra é realmente o que você possui.
Mas — e isso importa — propriedades mais antigas não foram todas atualizadas. Se você comprar uma propriedade que ainda opera sob uma Constancia Anotada (parte de um lote maior), você não tem as proteções completas da Lei 108-05. Os bancos não a financiarão. Futuros compradores enfrentarão a mesma incerteza de título que você está aceitando.
O processo de Deslinde custa entre US$ 1.500 e US$ 3.000 e leva de três a seis meses. Muitos vendedores não o fizeram porque compraram antes de 2007 e nunca precisaram. Esse é o problema deles, não o seu. Faça do Deslinde concluído uma condição para o fechamento.
CAFTA-DR: Sua Proteção Legal Real
O Departamento de Estado enfatiza que o CAFTA-DR oferece proteções legais e mecanismos de resolução de disputas para investidores dos EUA. Isso não é apenas linguagem diplomática — é um tratado executável.
Se você é um cidadão ou entidade dos EUA e tem uma disputa com o governo dominicano que não pode ser resolvida localmente, o CAFTA-DR permite que você busque arbitragem internacional. Isso é um verdadeiro impedimento contra ações governamentais arbitrárias. O governo da RD sabe que violar os direitos de um investidor dos EUA pode desencadear uma reivindicação que prejudica sua reputação internacional.
Essa proteção não ajuda se você estiver em uma disputa privada com outra pessoa ou empresa. Mas significa que o governo é menos provável de simplesmente expropriar sua propriedade ou mudar as regras retroativamente de maneiras que visam especificamente investidores estrangeiros.
O Clima de Investimento vs. A Realidade do Investimento
Aqui está o que o relatório do Departamento de Estado não lhe dirá: a maioria dos "problemas sistêmicos" que eles descrevem afeta projetos de infraestrutura em grande escala e operações de manufatura mais do que afeta investidores imobiliários individuais.
Se você está construindo um resort de US$ 50 milhões, lidará com atrasos em licenças, regulamentos inconsistentes e funcionários que querem sua parte. Se você está comprando uma vila concluída em Sosua, você lida principalmente com leis de propriedade diretas que funcionam razoavelmente bem.
A RD recebeu US$ 4,5 bilhões em IDE em 2024. Esse dinheiro não vem de investidores ingênuos que não leram o relatório do Departamento de Estado. Vem de pessoas que entendem que os avisos descrevem desafios a serem gerenciados, não razões para evitar o mercado completamente.
Os preços dos imóveis na RD tiveram um crescimento nominal de 10,2% em 2024. Os rendimentos brutos de aluguel em Sosua e Cabarete variam de 6% a 10%, significativamente mais altos do que as médias dos EUA de 3-5%. O país recebeu 10 milhões de visitantes no final de 2023, com esse impulso continuando em 2024, fornecendo uma base de inquilinos que sustenta esses rendimentos.
Esses retornos existem precisamente porque o mercado não é perfeitamente eficiente. Se a RD tivesse o ambiente regulatório da Suíça, você estaria competindo com capital institucional por propriedades precificadas em níveis suíços. O atrito no sistema cria oportunidade para investidores dispostos a fazer a devida diligência adequada.
Residência: O Caminho Que o Departamento de Estado Não Explica
A Declaração de Clima de Investimento menciona que a RD "corteja ativamente o IDE", mas não detalha quão acessível a residência realmente é. Existem três caminhos principais:
Pensionado (Visto de Aposentado): Requer prova de renda mensal de US$ 1.500 (mais US$ 250 por dependente). Isso é menor do que na Costa Rica (US$ 2.500) ou no Panamá (US$ 1.000 base mais requisitos de investimento específicos). O processamento leva aproximadamente seis meses se você tiver toda a documentação correta.
Rentista (Visto de Investidor): Requer prova de renda mensal de US$ 2.000 de investimentos. Isso é renda passiva — receita de aluguel, dividendos ou similar. É projetado para pessoas que não estão tradicionalmente aposentadas, mas não precisam trabalhar.
Visto de Investimento: Requer um investimento mínimo de US$ 200.000. Isso pode ser em imóveis, mas deve ser verificado e documentado. O investimento deve permanecer enquanto você mantiver a residência.
Todos os três caminhos levam à residência permanente após manter a residência temporária por dois anos. A cidadania é possível após dois anos de residência permanente (quatro anos no total), embora o processo seja discricionário e exija demonstrar integração na sociedade dominicana.
Meu escritório trabalhou com advogados de imigração em Santo Domingo que processaram com sucesso residências para profissionais do esporte e investidores por mais de 20 anos. O sistema funciona, mas requer documentação correta e paciência. Planeje no mínimo seis meses para a aprovação inicial.
O Que Você Realmente Precisa Verificar
Os avisos do Departamento de Estado se tornam acionáveis através de etapas específicas de devida diligência:
Verificação de Título: Confirme que o Deslinde existe e corresponde aos limites da propriedade. Visite o escritório de terras de Puerto Plata (ou peça ao seu advogado para fazê-lo) e revise o Certificado de Título real. Não confie em cópias fornecidas pelo vendedor.
Status CONFOTUR: Se o desenvolvedor reivindicar benefícios fiscais, verifique a aprovação do projeto com o Ministério do Turismo. Obtenha o número de aprovação e confirmação por escrito. Isso deve fazer parte da documentação do título.
Histórico do Desenvolvedor: Pesquise se o desenvolvedor concluiu projetos anteriores no prazo e conforme prometido. Em Sosua e Cabarete, os desenvolvedores estabelecidos são conhecidos. Se você estiver lidando com um nome novo, seja cético.
Saúde Financeira da HOA: Se estiver comprando em um desenvolvimento de condomínio, revise as demonstrações financeiras da HOA. Confirme se estão coletando taxas e mantendo reservas. HOAs subfinanciadas se tornam seu problema após o fechamento.
Qualidade da Construção: Se estiver comprando pré-construção ou recém-construído, contrate um inspetor independente. Os padrões de construção na RD variam amplamente. O construtor mais barato raramente é o melhor valor.
Projeções de Ocupação: Se o desenvolvedor fornecer projeções de receita de aluguel, verifique-as em relação aos dados reais do mercado. Em Sosua, a ocupação média de aluguel de curto prazo é de 32,3% anualmente em todas as propriedades — um número que inclui inventário mais antigo, não gerenciado ou não renovado que puxa para baixo a média do mercado. Propriedades de alto desempenho, gerenciadas profissionalmente, frequentemente alcançam 60-70% de ocupação, mas qualquer projeção acima de 70% de ocupação anual para uma propriedade média é otimista.
A Comparação Que Washington Não Fará
O Departamento de Estado avalia cada país isoladamente. Eles não dirão que os "problemas sistêmicos" na RD são menores em comparação com o caos regulatório na Turquia, onde a inflação ultrapassou 60% em 2024. Ou que Portugal eliminou sua opção de visto dourado para imóveis em outubro de 2023, fechando completamente esse caminho.
Dubai anuncia rendimentos brutos de 7-8%, mas as taxas de serviço reduzem os retornos líquidos para aproximadamente 5%. Os rendimentos brutos de 6-10% da RD em áreas costeiras se traduzem em rendimentos líquidos de 5-7% após despesas — competitivos ou melhores, com custos de entrada mais baixos.
O preço médio por metro quadrado em áreas prime de Dubai excede US$ 600. Propriedades de luxo em Sosua custam US$ 200-250 por metro quadrado. Você pode entrar no mercado por US$ 120.000 em um condomínio moderno, em comparação com no mínimo US$ 400.000+ em Dubai.
A RD opera com uma moeda atrelada ao USD, isolando os valores imobiliários de flutuações da moeda local. Transações imobiliárias em Sosua e Cabarete ocorrem quase exclusivamente em USD. Você não está assumindo risco cambial como faria na Turquia ou mesmo no México.
O Imposto da Burocracia
O Departamento de Estado menciona "atrasos em pagamentos do governo" e "obstáculos burocráticos". Na prática, isso significa:
Prazo de Licenças: Licenças de construção que deveriam levar 30 dias frequentemente levam 90. Planeje de acordo. Se seu financiamento depende de iniciar a construção até uma data específica, você está apostando.
Transferências de Título: Uma transferência de título direta leva de 4 a 6 semanas. Se houver complicações (questões de limites, ônus pendentes, documentação faltante), adicione no mínimo mais 2-3 meses.
Conexões de Utilidades: Conectar eletricidade e água a novas construções pode levar semanas ou meses, dependendo da área e se você conhece alguém na companhia de utilidades. É aqui que as relações locais importam.
Atrasos na Importação: Se você estiver mobiliando uma propriedade com itens importados, espere atrasos na alfândega. Um contêiner que deveria ser liberado em uma semana pode ficar parado por três. Planeje tempo e dinheiro extra para "facilitação".
Esses atrasos são frustrantes, mas previsíveis. O erro é assumir que os prazos dominicanos correspondem às expectativas dos EUA ou da Europa. Inclua tempo extra em todos os prazos e você não será surpreendido.
Quando os Avisos Devem Parar Você
Algumas situações realmente correspondem às preocupações do Departamento de Estado:
Terras Brutas Sem Título Claro: Se você está comprando terras não desenvolvidas que não têm um Deslinde concluído, você está aceitando exatamente o risco de "posse de terras fraca" que eles alertam. A menos que você tenha expertise específica em direito de terras dominicano, não faça isso.
Propriedades em Dificuldades: Se você está comprando uma execução hipotecária ou uma propriedade com complicações legais, você precisa de ajuda legal especializada. O preço de barganha existe por causa de problemas reais que podem levar anos para serem resolvidos.
Negócios Fora do Mercado: Se alguém se aproxima de você com uma "oportunidade especial" que não está listada através de canais estabelecidos, seja muito cético. Negócios legítimos não precisam se esconder do mercado.
Promessas Verbais: Se um desenvolvedor ou vendedor faz promessas sobre desenvolvimento futuro, amenidades ou retornos que não estão no contrato escrito, assuma que essas promessas são inúteis. Obtenha tudo por escrito ou vá embora.
Pressão para Fechar Rapidamente: Se alguém está pressionando você para fechar sem a devida diligência, eles são incompetentes ou estão escondendo algo. Transações legítimas podem esperar pela verificação adequada.
O Clima de Investimento vs. Seu Investimento
O trabalho do Departamento de Estado é alertar sobre todos os possíveis riscos. Meu trabalho é ajudar os clientes a navegar por esses riscos quando a oportunidade justifica.
A RD não é para todos. Se você precisa de clareza regulatória perfeita, vá para a Alemanha. Se você quer zero corrupção, tente Cingapura. Se você requer respostas burocráticas instantâneas, fique nos EUA (embora boa sorte com isso).
Mas se você quer retornos denominados em USD na faixa de 6-8% líquidos, com valores de propriedade apreciando 10%+ anualmente, em um mercado com proteções legais reais e uma estrutura de isenção fiscal de 15 anos, a República Dominicana merece consideração séria.
A diferença entre um bom resultado e um ruim não é o país — é a devida diligência. Cada aviso no relatório do Departamento de Estado se torna gerenciável com verificação adequada. Cada risco que eles identificam tem uma estratégia de mitigação correspondente.
Eu pratico aqui desde 1986. Vi clientes ganharem dinheiro e vi clientes perderem dinheiro. Aqueles que perdem dinheiro quase sempre pularam etapas. Confiaram em promessas verbais. Não verificaram o Deslinde. Acreditaram em projeções de aluguel sem verificar dados de mercado. Fecharam sem revisão legal independente.
Aqueles que ganham dinheiro fizeram coisas entediantes. Contrataram advogados competentes. Verificaram títulos. Visitaram propriedades pessoalmente. Leram contratos. Fizeram perguntas céticas. Se afastaram de negócios que não passaram no escrutínio.
A avaliação do Departamento de Estado dos EUA é precisa: há problemas sistêmicos, a corrupção existe e a burocracia é real. Mas esses fatos descrevem o ambiente, não o resultado. Seu resultado depende de você estar disposto a fazer o trabalho que transforma avisos em inteligência acionável.
A questão não é se as preocupações do Departamento de Estado são válidas. Elas são. A questão é se você está preparado para abordá-las sistematicamente, em vez de esperar que elas não o afetem. Porque esperança não é devida diligência, e devida diligência é a única coisa que importa.
