Eu estava sentado em frente a um casal alemão na semana passada — ambos no início dos cinquenta, perspicazes, claramente fizeram a lição de casa. Eles haviam voado para ver vilas em Sosua à venda após ler três diferentes "guias de investimento" que lhes prometeram retornos de 12% e chamaram a RD de "a próxima Dubai".
Eles queriam saber por que todas as propriedades que haviam visto online pareciam perfeitas, mas se sentiam erradas pessoalmente.
A resposta é simples: o mercado imobiliário do Caribe — especificamente o setor imobiliário da República Dominicana — está sendo analisado através da lente errada. A maioria dos investidores está perseguindo tendências que funcionaram em 2019 ou tentando aplicar a lógica do mercado europeu a um lugar onde a rede elétrica ainda falha duas vezes por semana.
O mercado imobiliário da Costa Norte da República Dominicana não está evoluindo da maneira que os relatórios brilhantes sugerem. Está se bifurcando. E se você não entender em qual lado dessa divisão está comprando, vai pagar caro pelo ativo errado.
Pontos Principais
- Crescimento do Turismo É Real, Mas Enganoso: A RD atingiu pela primeira vez 10 milhões de visitantes no final de 2023, e esse impulso continuou em 2024 — mas isso não se traduz automaticamente em demanda por aluguel. A maioria dos turistas fica em resorts all-inclusive, não em Airbnbs.
- Infraestrutura Define Valor: Propriedades com energia solar e internet Starlink comandam tarifas noturnas 15-20% mais altas e vendem 30% mais rápido do que unidades dependentes da rede.
- O Deslinde É Inegociável: Sob a Lei 108-05, comprar propriedade sem um Deslinde completo (levantamento de limites verificado por GPS) é a principal causa de perda de investimento — os bancos não o financiam, e compradores informados não o tocam.
- Verificação da Realidade de Rendimentos: Os rendimentos reais de aluguel líquido em Sosua e Cabarete variam de 6-10% após taxas de condomínio e custos de gestão, não os 15% que alguns desenvolvedores anunciam.
A Economia da Placa de Licença
Dirija pela Carretera Cabarete-Sosúa em uma tarde de sexta-feira e verá algo que as estatísticas de turismo não capturam. O tráfego não é mais apenas de carros alugados. São placas "MN" de Santo Domingo — dominicanos ricos comprando segundas residências. Placas "NY". "ON" de Ontário. Estes não são turistas. São alocadores de capital.
Essa mudança é importante porque altera o que vende. O condomínio à beira-mar que fazia sentido como um jogo de aluguel de curto prazo em 2020 agora está competindo com um perfil de comprador diferente: pessoas que querem viver aqui em tempo parcial e não estão dispostas a tolerar as lacunas de infraestrutura que os turistas ignorarão por uma semana.
A tendência de investimento que todos estão perseguindo — rendimentos de aluguel de férias — já está sendo interrompida por uma tendência que ninguém está acompanhando: demanda de realocação permanente de indivíduos de alto patrimônio líquido que querem autonomia, não dependência da rede local ou água municipal.
Os Dados Versus a Rua
Relatórios online dirão que os retornos de investimento na República Dominicana em média são de 5-6% ao ano. Esse número é tecnicamente preciso e completamente inútil.
Eis o porquê: Esse número mistura todos os tipos de propriedades em todo o país. Inclui fazendas no interior de San Cristóbal e apartamentos antigos em La Romana. Não diz nada sobre a Costa Norte.
Em Cabarete, condomínios modernos com vista para o oceano e energia de reserva viram os preços pedidos subirem 15-20% ano a ano em 2024. Enquanto isso, unidades mais antigas sem geradores ou internet confiável ficaram no mercado por seis meses e eventualmente venderam por 10-15% abaixo do pedido.
O mercado não está apreciando de forma uniforme. Está recompensando a independência de infraestrutura e punindo a dependência da rede.
Fechei três negócios nos últimos dois meses. Todas as três propriedades tinham painéis solares e Starlink. Duas delas receberam várias ofertas dentro de 48 horas após o anúncio. A terceira vendeu antes de terminarmos as fotos de marketing.
Compare isso com um anúncio que estou observando em Sosua — uma bela vila, vista para o oceano, construção sólida. Sem solar. Sem gerador de reserva. Está no mercado há 127 dias. O vendedor continua baixando o preço, mas compradores informados sabem quanto essa propriedade realmente custa: o preço de compra mais $30.000 para um sistema solar adequado mais o custo de oportunidade de renda de aluguel perdida durante a instalação.
A Ilusão de Inventário
Se você procurar por condomínios em Cabarete à venda agora, verá cerca de 400 anúncios ativos. Parece bastante oferta.
Exceto que 70% desses anúncios falham em pelo menos um desses testes:
- Status claro de Deslinde sob a Lei 108-05
- Construção moderna (pós-2015)
- Energia de reserva
- Internet de alta velocidade confiável
- Taxas de condomínio abaixo de $500/mês
Filtre por propriedades que passam em todos os cinco critérios e você está olhando para talvez 120 unidades. Dessas, talvez 40 sejam realmente prontas para uso — significando que você poderia alugá-las amanhã sem grandes obras.
Esta é a escassez de oferta que ninguém está relatando. Não há falta de anúncios. Há uma falta de inventário investível.
As vilas em Sosua à venda mostram o mesmo padrão. Muitas opções se você estiver disposto a comprar um projeto. Muito poucas se você quiser algo que gere renda imediatamente.
O dinheiro inteligente não está perseguindo os 400 anúncios. Eles estão observando as 40 propriedades prontas para uso e se movendo rapidamente quando uma chega ao mercado a um preço razoável.
O Que a Lei 108-05 Realmente Faz (E Por Que Você Deve Se Importar)
As leis de propriedade da República Dominicana que mais importam para investidores estrangeiros podem ser resumidas em um estatuto: a Lei 108-05, a Lei de Registro de Imóveis.
Esta lei substituiu um sistema antiquado de 1920 e estabeleceu algo crítico: o processo de Deslinde. Um Deslinde é um levantamento de limites verificado por GPS que converte descrições vagas de propriedades em coordenadas precisas. Sem ele, você não possui realmente um terreno definido — você possui uma porcentagem de um lote maior com limites aproximados.
Os bancos não emprestam em propriedades sem um Deslinde. Bancos dominicanos respeitáveis como o Banco Popular e o BHD não emitem hipotecas em propriedades que não possuem um Deslinde completo porque os limites da propriedade não estão legalmente definidos sem ele. Compradores informados não compram. E se seu vizinho decidir construir uma cerca três metros dentro do que você pensa ser seu quintal, você passará anos no tribunal tentando provar onde sua propriedade realmente termina.
A lei também estabeleceu o princípio da "imprescritibilidade" — significando que invasores não podem adquirir título de terras registradas por meio de posse adversa. Mas aqui está o problema: essa proteção só se aplica a propriedades que passaram pelo processo de Saneamento e Deslinde e estão registradas no sistema moderno. Se seus limites não estão claramente definidos — se você ainda está operando sob o antigo sistema de Constancia Anotada sem um Deslinde — você ainda está vulnerável a reivindicações de ocupação.
Já vi isso acontecer de forma ruim. Um investidor canadense comprou um "ótimo negócio" em um lote à beira-mar em 2023. Sem Deslinde. O vendedor assegurou-lhe que estava "em processo". Dois anos depois, ainda está em processo, ele não consegue financiamento para construir, e descobriu que a linha de propriedade do vizinho — que tem um Deslinde — sobrepõe o que ele pensava ser seu terreno por quatro metros.
As taxas legais para resolver isso excederão $15.000. O custo de oportunidade de dois anos sem renda de aluguel é incalculável. Tudo para economizar $3.000 ao pular a devida diligência adequada.
A Realidade da Infraestrutura Que Ninguém Quer Discutir
Vamos falar sobre o elefante que todo agente imobiliário tenta minimizar: a rede elétrica é pouco confiável.
A EDENORTE, a fornecedora local de eletricidade, melhorou. Eles realmente melhoraram. Mas "melhorou" ainda significa apagões programados e interrupções não programadas que podem durar horas. Se você está comprando imóveis na República Dominicana como um investimento, isso não é um inconveniente menor — é um custo estrutural que afeta seus retornos.
Uma vila moderna de 3 quartos em Cabarete usa aproximadamente 800-1000 kWh por mês com ar condicionado. Nas tarifas atuais da EDENORTE — que usam um sistema de tarifas escalonado que aumenta significativamente acima de 700 kWh — você está olhando para aproximadamente RD$12-15 por kWh mais encargos fixos. Isso é $160-250 USD mensais. Adicione um gerador de reserva funcionando a diesel durante as interrupções e você está queimando mais $100-150/mês em combustível.
Ou você instala energia solar com backup de bateria. O custo inicial para um sistema que pode operar uma vila de 3 quartos de forma independente: $25.000-35.000 USD. Mas o ROI agora é inferior a três anos, e você eliminou tanto a conta mensal de eletricidade quanto os custos de diesel.
Mais importante, você tornou sua propriedade alugável para o segmento do mercado que não tolera interrupções de energia: nômades digitais, trabalhadores remotos e aposentados ricos. Esses são os inquilinos que pagam $3.000-5.000 por mês para estadias de longo prazo, não os $150/noite de aluguéis de férias.
O Starlink mudou a equação ainda mais dramaticamente. O Starlink foi lançado na RD em meados de 2022, e agora você pode obter velocidades de download de 120+ Mbps em qualquer lugar da Costa Norte por RD$2.900/mês (aproximadamente $50 USD, excluindo custos de hardware). Antes disso, internet confiável em Cabarete significava torcer para que o ISP local estivesse tendo um bom dia.
Propriedades com energia solar e Starlink não estão apenas comandando aluguéis mais altos. Elas estão alcançando taxas de ocupação 15-20% mais altas porque estão resolvendo os dois problemas que costumavam desqualificar a RD como um destino de trabalho remoto.
A Vantagem do CONFOTUR (Com Condições)
Se você está olhando para novos desenvolvimentos, ouvirá sobre o CONFOTUR — Lei 158-01, que concede benefícios fiscais significativos a projetos turísticos aprovados.
Aqui está o que ele realmente faz: Propriedades em desenvolvimentos aprovados pelo CONFOTUR estão isentas do Imposto de Transferência de 3% e do Imposto Anual sobre Propriedades (IPI) de 1% por 15 anos para o primeiro comprador.
Em uma propriedade de $300.000, isso é $9.000 economizados no fechamento e $3.000 economizados anualmente. Ao longo de 15 anos, assumindo que o valor da propriedade permaneça estável (o que não acontecerá), isso é $54.000 em economia de impostos.
Mas há pegadinhas.
Primeiro, os benefícios do CONFOTUR só se aplicam a novos desenvolvimentos aprovados. Você não pode comprar uma propriedade de revenda e reivindicar status de CONFOTUR.
Segundo, o desenvolvimento deve manter sua classificação de turismo. Se o desenvolvedor não cumprir os requisitos de ocupação ou mudar o uso da propriedade, os benefícios fiscais podem ser revogados retroativamente.
Terceiro — e esta é a parte que ninguém enfatiza — a aprovação do CONFOTUR não garante que o desenvolvimento será concluído. Já vi três projetos do CONFOTUR pararem nos últimos cinco anos porque o desenvolvedor ficou sem capital ou não conseguiu financiamento.
Se você está comprando na planta em um desenvolvimento do CONFOTUR, os benefícios fiscais são reais. Mas verifique o histórico do desenvolvedor. Pergunte quantos projetos eles realmente concluíram e entregaram. Obtenha referências de compradores em seus desenvolvimentos anteriores.
As economias fiscais não importam se o prédio nunca for concluído.
Realidade de Rendimentos de Aluguel
Os materiais de marketing dirão que os retornos de investimento na República Dominicana de 12-15% são padrão. Alguns até mostrarão planilhas pro forma provando isso.
Aqui está o que essas projeções geralmente perdem:
Taxas de Condomínio: Em comunidades fechadas como Sosua Ocean Village, as taxas de condomínio para um condomínio de 3 quartos são aproximadamente $400 USD/mês. Isso é $4.800 anualmente. Em uma propriedade de $250.000, isso é 1,9% do preço de compra perdido antes de você coletar um dólar de aluguel.
Gestão de Propriedades: Se você não estiver morando no local, precisará de um gerente de propriedades. A taxa padrão é de 20-25% da renda bruta de aluguel. Em $30.000 de aluguel anual, isso é $6.000-7.500 em taxas de gestão.
Vacância: Mesmo as propriedades com melhor desempenho em Cabarete têm uma ocupação média de 65-75% durante a alta temporada. Isso não são 365 dias de renda de aluguel — é mais como 240-270 dias.
Manutenção: Unidades de ar condicionado falham. Aquecedores de água falham. A umidade tropical destrói tudo eventualmente. Orçamento de 1-2% do valor da propriedade anualmente para manutenção e reparos.
Quando você calcula os números reais em uma propriedade bem gerida em Cabarete:
- Preço de Compra: $300.000
- Renda Bruta de Aluguel: $32.000 (com base em $150/noite de média, 70% de ocupação)
- Menos Condomínio: $4.800
- Menos Gestão (22%): $7.040
- Menos Manutenção (1,5%): $4.500
- Renda Líquida: $15.660
- Rendimento Líquido: 5,2%
Isso ainda é um retorno sólido em comparação com uma conta poupança nos EUA pagando 4%. E não leva em conta a apreciação da propriedade. Mas não é 12%.
As propriedades que atingem rendimentos líquidos de 8-10% são aquelas com energia solar (eliminando contas de eletricidade), sem taxas de condomínio (vilas independentes) e posicionamento premium que comanda $250+ por noite.
A Vantagem Comparativa
Aqui é onde o mercado imobiliário da República Dominicana se torna interessante em relação a outros mercados do Caribe e globais.
Dubai: O preço médio por metro quadrado na Marina de Dubai é aproximadamente $4.860 USD. Em Cabarete, um condomínio moderno à beira-mar custa $2.200-2.800 por metro quadrado. Você está obtendo acesso ao oceano por 45-60% do custo de Dubai.
Lisboa: O mercado imobiliário de Portugal — o queridinho da multidão do "visto dourado" — tem uma média de $6.900 por metro quadrado em bairros desejáveis. A RD oferece apelo de estilo de vida semelhante (praia, clima quente, comunidade de expatriados) a um terço do custo de entrada.
Panamá: Condomínios na Cidade do Panamá com vista para o oceano começam em torno de $3.500 por metro quadrado. A RD continua mais barata, com a vantagem adicional de que você está comprando em uma economia impulsionada pelo turismo em vez de uma dependente de bancos.
A arbitragem de preços é real. Mas vem com compensações. As lacunas de infraestrutura que mencionei anteriormente não existem em Dubai ou Lisboa. A complexidade legal de verificar um Deslinde não existe no Panamá.
Você está pagando menos porque está aceitando mais responsabilidade pela devida diligência e independência de infraestrutura.
O Caminho da Residência
Uma tendência que impulsiona o investimento no Caribe em geral — e o mercado imobiliário da Costa Norte da República Dominicana especificamente — é o caminho da residência por investimento.
A RD oferece várias rotas sob a Lei 171-07:
Visto de Pensionista: Requer prova de $1.500 USD de renda mensal (pensão, Segurança Social, anuidade). Adicione $250 por dependente. Após dois anos de residência, você está elegível para solicitar a cidadania.
Visto de Rentista: Requer prova de $2.000 USD de renda mensal de investimento (dividendos, renda de aluguel, distribuições de trust). Mesmo caminho de dois anos para elegibilidade de cidadania.
Visto de Investimento: O limite padrão é $200.000 USD de investimento em um desenvolvimento ou negócio aprovado, embora o valor exato possa variar com base no decreto específico ou tipo de investimento (Zona Franca versus imobiliário). Processamento mais rápido, mas requisito de capital mais alto.
Compare isso com o Visto Dourado de Portugal (investimento mínimo de €500.000) ou a residência por investimento da Espanha (€500.000 em imóveis), e o limite de $200.000 da RD parece acessível.
Mas aqui está o que os consultores de residência nem sempre esclarecem: Há uma diferença entre manter seu status de residência e alcançar residência fiscal ou qualificar-se para cidadania. Embora você deva renovar seu cartão de residência e não possa abandonar o país por anos a fio, não há exigência legal estrita no código de imigração que exija uma presença física de 183 dias anualmente apenas para manter o cartão de residência ativo. Muitos investidores mantêm o status de residência com visitas de apenas algumas semanas por ano. No entanto, se você está visando a naturalização (cidadania), os oficiais vão examinar seu tempo gasto no país. E se você passar 183 dias ou mais anualmente na RD, você se torna um residente fiscal — o que é uma consideração completamente separada.
Para aposentados ou trabalhadores remotos que planejam realmente viver aqui, isso não é uma barreira. Para investidores que querem exposição passiva ao mercado imobiliário caribenho sem se mudar, entenda que manter o cartão de residência é gerenciável com visitas periódicas, mas a cidadania exigirá presença genuína.
A Mudança no Perfil do Comprador
A tendência de investimento que mais importa não é sobre rendimentos ou apreciação. É sobre quem está comprando e por quê.
Em 2019, o comprador típico em Sosua ou Cabarete era um aposentado procurando uma casa de férias ou um especulador apostando em revendas na planta.
Em 2026, o perfil do comprador se dividiu em três categorias distintas:
O Comprador de Autonomia: Indivíduos de alto patrimônio líquido (frequentemente empreendedores de tecnologia ou executivos remotos) que querem diversificação geográfica e não estão dispostos a depender da infraestrutura local. Eles estão comprando vilas prontas para uso com energia solar, Starlink e sistemas de água de reserva. Eles estão pagando à vista. E não são particularmente sensíveis ao preço — estão comprando segurança e autonomia.
O Otimizador de Rendimentos: Investidores (frequentemente canadenses ou americanos) que fizeram as contas sobre rendimentos de aluguel e perceberam que uma propriedade de $300.000 gerando $18.000 líquidos anualmente supera a maioria dos rendimentos de títulos. Eles estão comprando condomínios modernos em comunidades fechadas, contratando gestão profissional e tratando isso como uma alternativa de renda fixa.
O Jogador de Arbitragem de Estilo de Vida: Compradores mais jovens (30-40 anos) que descobriram que podem vender um apartamento em Toronto ou Miami, comprar uma vila em Cabarete por metade do preço e trabalhar remotamente enquanto reduzem seu custo de vida em 40%. Eles não são investidores no sentido tradicional — estão comprando residências principais que por acaso apreciam.
O primeiro grupo não se importa com os benefícios fiscais do CONFOTUR. O segundo grupo se preocupa obsessivamente com as taxas de condomínio. O terceiro grupo quer caminhabilidade e comunidade.
Se você está vendendo condomínios em Cabarete à venda, precisa saber qual comprador está alvejando. O discurso de marketing para cada grupo é completamente diferente.
O Que Isso Significa para Sua Tese de Investimento
O mercado caribenho — e especificamente o setor imobiliário da República Dominicana — não está seguindo o roteiro que funcionou em Portugal ou Dubai.
Não é uma história sobre urbanização rápida ou mega-projetos de infraestrutura apoiados pelo governo. É uma história sobre indivíduos optando por sair de mercados caros e regulados e aceitando compensações em troca de custos mais baixos e maior autonomia.
A tendência de investimento que importa é esta: A lacuna entre "propriedade caribenha barata" e "propriedade caribenha investível" está se ampliando.
Se você comprar certo — significando título claro, infraestrutura moderna, gestão forte — pode alcançar rendimentos líquidos de 6-10% enquanto mantém um ativo que aprecia 5-7% anualmente. Isso é um retorno total de 12-17%, que supera a maioria das alternativas de mercado público.
Se você comprar errado — significando título questionável, sistemas dependentes da rede, demanda de aluguel fraca — passará anos lutando batalhas legais, lidando com apagões e se perguntando por que sua propriedade não aluga.
O mercado está se bifurcando. O inventário de classe A com títulos limpos e independência de infraestrutura está ficando mais caro. O inventário de classe B com problemas de título ou dependência da rede está estagnando.
Você precisa decidir de qual lado dessa divisão está comprando.
Resumo: Lista de Verificação de Devida Diligência do Investidor
- Legal: Verifique o status de Deslinde sob a Lei 108-05 antes de fazer uma oferta — propriedades sem levantamentos de limites completos não podem ser financiadas e enfrentam desafios significativos de revenda.
- Infraestrutura: Confirme energia de reserva (solar ou gerador) e internet (Starlink ou fibra confiável) — propriedades sem autonomia alugam por 15-20% menos e vendem 30% mais devagar.
- Financeiro: Audite as taxas reais de condomínio e custos de gestão de propriedades — subtraia isso das projeções de aluguel bruto para calcular rendimentos líquidos realistas (tipicamente 6-10%, não os 12-15% anunciados).
- Mercado: Valide taxas de absorção para sua classe de ativo específica — condomínios prontos para uso em Cabarete movem-se em 45-60 dias enquanto reformas ficam por 6+ meses.
- CONFOTUR: Se comprar em um desenvolvimento isento de impostos, verifique o histórico de conclusão do desenvolvedor — os benefícios fiscais são inúteis se o projeto parar.
- Residência: Entenda que manter o status de residência não requer seis meses anualmente no país, mas a cidadania requer presença genuína — e 183+ dias fazem de você um residente fiscal.
As tendências que estão moldando o mercado caribenho não são aquelas que os relatórios brilhantes enfatizam. O crescimento do turismo não se traduz automaticamente em demanda de aluguel. A apreciação de preços não é uniforme — ela recompensa a independência de infraestrutura e pune a dependência da rede.
Se você está avaliando vilas em Sosua à venda ou condomínios em Cabarete à venda, comece com a base legal. Verifique o Deslinde. Confirme a infraestrutura. Audite os custos reais.
O mercado está se bifurcando. A questão não é se deve investir em imóveis na República Dominicana. É se você está comprando a classe de ativo que está apreciando ou a que está estagnando.
Minha empresa tem navegado por essas distinções desde 1986. Fechamos negócios em ambos os lados da divisão. A diferença nos resultados é marcante.
A verificação legal custa $1.500-3.000. O custo de pular isso é frequentemente o investimento inteiro.
