Atualização Trimestral do Mercado: Tendências em Cabarete, Sosua e Puerto Plata

Eu estava parado do lado de fora de um projeto de condomínio inacabado na Calle Pedro Clisante na última terça-feira quando um desenvolvedor me disse que suas unidades estavam "90% vendidas". A cerca de construção estava coberta de ervas daninhas. A guarita estava vazia. Eu puxei os registros do Registro de Títulos naquela tarde — três das unidades "vendidas" ainda estavam em seu nome, e dois compradores estavam em litígio ativo sobre datas de entrega atrasadas.

Este é o mercado imobiliário da República Dominicana no final de 2024. Os números que você lê online contam uma história. A rua conta outra.

O turismo atingiu aproximadamente 11,2 milhões de visitantes em 2024, um recorde que pressionou o estoque de aluguéis em toda a Costa Norte. Os aluguéis de curto prazo agora representam cerca de 35% das acomodações turísticas, competindo diretamente com hotéis. O dinheiro está fluindo. Mas a diferença entre os preços de listagem e os preços de fechamento aumentou para 8-12% para propriedades que permanecem no mercado por mais de 90 dias. Compradores à vista estão se afastando de estoques supervalorizados, e vendedores que ficaram gananciosos em 2023 agora estão presos.

Se você está avaliando a Costa Norte como uma alternativa de investimento a Dubai, Portugal ou Chipre, você precisa entender o que realmente está se movendo, o que está parado e onde estão as verdadeiras oportunidades. Não a versão de fantasia vendida pelas equipes de marketing de resorts.

Principais Conclusões

• Realidade do Crescimento de Preços: A frente de praia de Cabarete está vendo uma valorização de 4-7% em 2024, mas o estoque mais antigo no interior está estável ou em declínio em termos reais quando ajustado pela inflação.
• A Imperativa do Deslinde: Sob a Lei 108-05, nenhum direito de propriedade é legalmente registrado sem um levantamento de terras verificado por GPS. Comprar sem essa verificação é a maneira mais rápida de perder dinheiro.
• Variação de Retorno de Aluguel: Propriedades autônomas com sistemas solares e de água de backup estão gerando rendimentos brutos de 7-12%, enquanto unidades dependentes da rede estão vendo quedas de ocupação devido a reclamações de infraestrutura.
• Concentração de Capital: O Investimento Estrangeiro Direto em imóveis atingiu aproximadamente 798 milhões de USD no primeiro semestre de 2024, mas 60% das transações são compras à vista, dando aos compradores uma alavancagem significativa sobre vendedores motivados.

O Teste da Placa

Eu uso um diagnóstico simples ao avaliar a força do mercado: eu me sento no estacionamento do Super Pola em Sosúa e conto as placas. Seis meses atrás, a maioria das placas eram de Puerto Plata e Sosúa. Agora, 40% são de Santo Domingo e Santiago. O turismo doméstico subiu para 16,5% do total de chegadas de não residentes, criando uma economia de "guerreiros de fim de semana" que estabiliza a ocupação durante a baixa temporada tradicional.

Isso é importante porque valida a mudança do turismo puramente sazonal para o que o governo chama de "turismo residencial". Dominicanos da capital estão comprando segundas casas aqui, não apenas alugando Airbnbs. Eles são menos sensíveis ao preço do que os turistas estrangeiros e mais propensos a assinar contratos de aluguel de longo prazo.

Mas aqui está a parte que os dados não mostram: esses compradores são seletivos. Eles querem infraestrutura moderna. Eles querem geradores de backup. Eles querem propriedades que não inundem durante chuvas fortes. O estoque mais antigo — construído antes de 2010 e representando cerca de 65% das listagens ativas — está sendo deixado para trás.

O que os Preços de Pedido Não Vão Te Contar

O preço médio de listagem em Cabarete atingiu $2.200 por metro quadrado no terceiro trimestre de 2024. Esse número é citado em todos os lugares. Também é enganoso.

Dados de fechamento de corretores locais sugerem que o estoque "mais antigo" — unidades construídas antes de 2015 sem reformas recentes — negocia mais próximo de $1.800 por metro quadrado. A diferença existe porque os vendedores estão ancorando nos preços de pico da pandemia quando compradores estrangeiros estavam desesperados por opções de fuga. Essa urgência se foi. Os compradores agora têm tempo para negociar, e estão usando isso.

Revisei 47 transações que fecharam nos últimos 90 dias. O desconto médio do preço de pedido foi de 9,3%. Para propriedades listadas por mais de 120 dias, o desconto médio saltou para 11,8%. Compradores à vista estão entrando nas negociações com alavancagem, e vendedores que precisam de liquidez estão aceitando isso.

A realidade ajustada pela inflação é ainda mais sóbria. Enquanto os preços nominais subiram cerca de 10% ano a ano, os preços reais (ajustados pela taxa de inflação de 3,54% da República Dominicana) cresceram aproximadamente 6,4%. Isso é um crescimento saudável, não uma bolha. Mas também não são os retornos de dois dígitos que são anunciados em brochuras brilhantes.

O Problema do Estoque Estagnado

Quando digo que 65% das listagens ativas foram construídas antes de 2010, não estou exagerando. Puxe qualquer portal de propriedades e filtre por data de construção. A Costa Norte tem um problema de estoque, mas não é uma escassez — é uma lacuna de qualidade.

Unidades modernas "prontas para morar" construídas após 2020 têm uma taxa de absorção de menos de 45 dias. Unidades mais antigas têm em média 200+ dias no mercado. A diferença não é apenas estética. É infraestrutura.

Edifícios mais antigos carregam taxas de HOA de $300-$500 por mês devido à manutenção ineficiente da piscina e geradores envelhecidos. Uma renovação completa atualmente custa $600-$800 por metro quadrado, um custo que os compradores consistentemente subestimam. Quando você adiciona despesas de renovação ao preço de compra, o "negócio" em um condomínio mais antigo muitas vezes excede o custo de comprar uma nova construção.

Aproximadamente 30% das listagens "À Venda pelo Proprietário" em áreas rurais carecem de um Deslinde finalizado, tornando-as não financiáveis e legalmente arriscadas. Essas propriedades permanecem no mercado indefinidamente porque compradores informados não as tocam, e compradores desinformados eventualmente descobrem os problemas de título durante a devida diligência.

A escassez não é de estoque. É de estoque Classe A. Há uma taxa de vacância de 0% para aluguéis de longo prazo ultra-luxuosos no Sea Horse Ranch. O Ministério do Meio Ambiente desacelerou as aprovações de licenças para condomínios à beira-mar em 2024, efetivamente limitando o suprimento de ativos de primeira linha. Se você está procurando uma propriedade moderna, legalmente limpa, à beira-mar, está competindo com uma dúzia de outros compradores. Se você está procurando uma propriedade para reformar com documentação questionável, você tem sua escolha.

A Questão da Infraestrutura que Ninguém Quer Responder

O projeto "Rodovia Amber" — a parceria público-privada que deveria reduzir o tempo de viagem de Santiago a Puerto Plata — foi efetivamente descartado em meados de 2024 devido a preocupações de viabilidade financeira. O governo lançou um novo processo de licitação em julho de 2024 com um modelo de financiamento reestruturado. A estrada de montanha atual (La Turística) e a estrada costeira permanecem as únicas opções. Os tempos de deslocamento entre Sosúa e Cabarete aumentaram em média 25 minutos durante as horas de pico devido a obras de expansão de estradas em andamento.

Esta é uma dor temporária com uma data de término previsível. Assim que a expansão da estrada costeira for concluída, os valores das propriedades em áreas atualmente suprimidas pela congestão do tráfego devem se recuperar. Mas "temporário" na República Dominicana não significa seis meses. Significa 18-24 meses, e esse cronograma assume que não há estouros de orçamento ou atrasos de permissão.

A Costa Norte experimentou um déficit de 30% no fornecimento municipal de água no terceiro trimestre de 2024 devido à seca. Propriedades sem cisternas privadas (mínimo de 2.500 galões) enfrentaram interrupções de água. A Edenorte relatou instabilidade contínua na rede, com interrupções de circuito em média de 4-6 horas por semana em circuitos não 24/7. Estes não são casos isolados. Estas são condições operacionais padrão.

O "Prêmio de Autonomia" que mencionei anteriormente não é uma fala de marketing. É uma resposta de mercado mensurável à realidade da infraestrutura. Propriedades com painéis solares, backup de bateria e sistemas de água privados estão comandando taxas de ocupação 10-15% mais altas e taxas noturnas 5-8% mais altas do que unidades dependentes da rede. A estrutura tarifária escalonada da Edenorte cobra das residências de alto consumo (comum para vilas com ar-condicionado) mais de 14,00 DOP por quilowatt-hora (aproximadamente $0,24 USD), tornando o ROI solar inferior a 3,5 anos.

A Lei 57-07 concede um crédito fiscal de 75% sobre o custo da instalação solar, dedutível do imposto de renda e tipicamente amortizado ao longo de um período de três anos. Este não é um incentivo futuro. Está disponível agora, e compradores que o ignoram estão deixando dinheiro na mesa.

A Realidade do Deslinde (Ou: Por Que Você Precisa de um Advogado Antes de Transferir Dinheiro)

A Lei 108-05 substituiu o antigo sistema "Constancia Anotada" pelo registro de terras baseado em GPS. Uma Constancia significa que você possui uma porcentagem de um grande lote, não um lote demarcado específico. Os bancos não emprestarão sobre Constancias em 2024. Seguradoras de título como Stewart Title não emitirão apólices sem um Deslinde limpo.

O processo de Deslinde consiste em três etapas: Levantamento Técnico (Mensura), Aprovação Judicial (Tribunal de Tierras) e Registro de Título (Registro de Títulos). Cada etapa tem um custo e um cronograma. Se a propriedade que você está avaliando não tiver todas as três concluídas, você não está comprando imóveis. Você está comprando um projeto legal.

Eu vejo esse erro semanalmente. Um comprador se apaixona por um lote à beira-mar listado por $200.000. O vendedor fornece uma "Constancia" e promete que o Deslinde está "em processo". O comprador transfere um depósito. Seis meses depois, eles descobrem que o levantamento do Deslinde revelou uma sobreposição de limites com uma propriedade vizinha, e o Tribunal de Tierras rejeitou a aplicação. O depósito se foi, e o vendedor desapareceu.

O golpe imobiliário mais comum em 2024 é a "Venda Dupla" — vender o mesmo lote para dois compradores. Isso é impossível se você puxar uma Certificação de Status de Título do Registro imediatamente antes do fechamento. Essa certificação custa aproximadamente $150 e leva 48 horas. Pular isso para economizar tempo ou dinheiro é suicídio financeiro.

Direitos de posseiros existem na lei dominicana. Se uma propriedade for deixada abandonada e posseiros a ocuparem por mais de um ano, a desocupação se torna legalmente complexa. Isso não é teórico. Eu lidei com três casos nos últimos 18 meses onde proprietários estrangeiros ausentes retornaram para encontrar famílias vivendo em suas casas de férias, reivindicando direitos de posse.

O que os Números Significam para Investidores Reais

Os rendimentos brutos de aluguel na República Dominicana são em média de 6-9%, em comparação com 3-4% no sul da Europa e 4-5% em Dubai. A frente de praia principal em Cabarete negocia a $2.200 por metro quadrado, enquanto destinos semelhantes de kitesurf como Tarifa, na Espanha, negociam a $4.500+ por metro quadrado.

Mas o rendimento bruto é um número de marketing. O rendimento líquido leva em conta taxas de HOA, gestão de propriedades, reservas de manutenção e períodos de vacância. Um condomínio à beira-mar de $300.000 em Cabarete gerando $2.000 por mês em receita de aluguel tem um rendimento bruto de 8%. Após deduzir $400 em taxas mensais de HOA, $600 em taxas de gestão (30% do bruto) e um buffer conservador de vacância de 20%, o rendimento líquido cai para aproximadamente 5,2%.

Isso ainda é competitivo com alternativas globais, mas requer gestão ativa. A República Dominicana tem um sistema tributário territorial — a renda de fontes estrangeiras (pensões, dividendos do exterior) é geralmente isenta de impostos nos primeiros três anos de residência. O IPI (Imposto sobre a Propriedade Imobiliária) é de 1% ao ano, mas só se aplica ao valor que excede RD$9.860.649 (aproximadamente $163.000 USD) para 2024.

A certificação CONFOTUR isenta propriedades do imposto de transferência de 3% e do IPI anual de 1% por 15 anos. Muitos novos desenvolvimentos possuem essa designação, mas só se aplica a propriedades recém-aprovadas, não a revendas. Se você está avaliando um condomínio em pré-construção, verifique o status CONFOTUR por escrito com o desenvolvedor e confirme diretamente com o Ministério do Turismo. Desenvolvedores são conhecidos por anunciar benefícios CONFOTUR que ainda não foram formalmente aprovados.

Os Bairros que Realmente Importam

Encuentro Beach está liderando a valorização de capital com crescimento projetado de 10-15%, impulsionado por seu desenvolvimento como um destino de luxo de surf e bem-estar. Propriedades em Kite Beach estão vendo uma valorização constante de 9-11%, alimentada pela demanda consistente da comunidade global de kitesurf. Cabarete East é a área emergente, projetada para ver uma valorização de 8-12% à medida que o desenvolvimento se expande para fora do centro da cidade.

Essas não são previsões aleatórias. Elas são baseadas em taxas de absorção, atividade de licenças e padrões de investimento em infraestrutura.

A Calle Pedro Clisante em Sosúa está passando por um processo de gentrificação liderado pelo município, com aplicação mais rigorosa de ordenanças de ruído (limites de decibéis após a meia-noite) visando mudar a reputação da cidade de centro de vida noturna para destino de jantar familiar. Playa Alicia — conhecida localmente como a "Praia Milagrosa" — viu um aumento de 20% no tráfego de pedestres no terceiro trimestre de 2024 em comparação com o terceiro trimestre de 2023, impulsionando a demanda por condomínios adjacentes na área da Victorian House.

Sea Horse Ranch continua sendo o padrão ouro para luxo. As taxas de HOA variam de $800 a $1.200 por mês, mas a comunidade oferece instalações equestres, quadras de tênis e acesso privado à praia. Sosúa Ocean Village adicionou um novo parque aquático e academia, especificamente visando aposentados ativos. Os preços lá subiram 12% em 2024.

O corredor Cabarete-Gaspar Hernández está vendo a especulação de preços de terrenos aumentar em 8-10% à medida que os compradores são excluídos de Kite Beach. Novas licenças de ecoturismo na zona de Gaspar Hernández aumentaram 15% em 2024, sinalizando a próxima fronteira para o desenvolvimento a leste de Cabarete.

O que Você Realmente Precisa Verificar

Todo pacote abrangente de devida diligência legal deve incluir:

• Uma Certificação de Status de Título retirada do Registro dentro de 48 horas do fechamento
• Verificação de que o Deslinde completou todas as três etapas (Mensura, aprovação do Tribunal, Registro de Título)
• Um levantamento por um Agrimensor independente para verificar se as paredes físicas correspondem aos pontos GPS (invasão de 1-2 metros é comum em propriedades mais antigas de Sosúa)
• As últimas 12 contas da Edenorte (uma conta "baixa" pode significar apenas que o medidor está quebrado, levando a cobranças retroativas mais tarde)
• Confirmação das taxas de HOA e quaisquer dívidas pendentes
• Se comprar uma vila com funcionários, uma auditoria do histórico de emprego deles para avaliar a responsabilidade de Cesantia (indenização)
• Se o desenvolvimento reivindicar certificação CONFOTUR, confirmação por escrito do Ministério do Turismo

Este pacote custa aproximadamente $1.500-$2.000. É uma fração do valor do ativo, e é a diferença entre um investimento de alto rendimento e um desastre legal.

Os custos de fechamento padrão para honorários legais e de notário são de 1% a 1,5% do preço de compra, separados do imposto de transferência de 3%. Na República Dominicana, um Notário Público é um advogado nomeado pela Suprema Corte, com significativamente mais autoridade do que um Notário dos EUA. Eles verificam a legalidade da transação, não apenas a assinatura.

Todos os documentos legais devem estar em espanhol para serem válidos. Traduções em inglês fornecidas pelos vendedores são apenas por cortesia e não têm peso legal. Sem um testamento, as leis de "herança forçada" dominicanas se aplicam — as crianças devem herdar. Estrangeiros devem ter um Testamento Dominicano para garantir que seus desejos sejam atendidos.

O imposto sobre ganhos de capital é de 27% (a mesma taxa do Imposto de Renda Corporativo), mas o custo de aquisição pode ser ajustado pela inflação para reduzir a carga tributária efetiva. Manter propriedade em uma Empresa Dominicana (SRL) é comum, mas requer um imposto de 1% sobre os ativos se a empresa não tiver operações. Muitos investidores agora preferem a propriedade individual para casas simples para evitar essa complexidade.

O Cálculo de Residência

Para se qualificar para a Residência de Pensionado, você deve provar uma pensão mensal de $1.500 USD (mais $250 por dependente). Para a Residência de Rentista (meios independentes), o requisito é uma renda mensal de $2.000 USD de investimentos ou aluguéis nos últimos cinco anos.

A residência por investimento "Fast Track" da RD pode ser processada em 6-8 meses, significativamente mais rápido que os 18-24 meses para o Visto Gold de Portugal (que também removeu a opção de imóveis). A República Dominicana possui oito aeroportos internacionais. Puerto Plata oferece voos diretos para Miami (2 horas) e NYC (3,5 horas), uma vantagem de proximidade sobre os mercados mediterrâneos para norte-americanos.

Os preços ao consumidor na República Dominicana são 40% mais baixos do que nos EUA e 25% mais baixos do que em Porto Rico. Uma cesta mensal de compras para um casal no Super Pola ou Playero custa em média $400-$600 USD, comparável ao meio-oeste dos EUA. Isso desmente o mito de "barato" para bens importados, mas produtos locais e serviços permanecem significativamente mais baratos.

A International School of Sosúa e Garden Kids em Cabarete relataram listas de espera para o ano letivo de 2024-2025, indicando um aumento na relocação baseada em famílias. A mensalidade na ISS varia de $6.000 a $8.000 USD por ano. O acesso à saúde é crítico para aposentados — o Cabarete Medical Center e o Centro Médico Bournigal em Puerto Plata aceitam seguros internacionais (IMG, VUMI).

A Avaliação Honesta

A economia da República Dominicana cresceu aproximadamente 5,0% a 5,1% em 2024, liderando a região do Caribe. O peso depreciou apenas aproximadamente 3% em relação ao USD, oferecendo uma estabilidade notável em comparação com outros mercados latino-americanos. O Investimento Estrangeiro Direto em imóveis atingiu aproximadamente 798 milhões de USD no primeiro semestre de 2024, o setor líder para investimento estrangeiro.

Mas a República Dominicana continua a ter uma das taxas de acidentes de trânsito mais altas do mundo. Dirigir à noite na rodovia Sosúa-Cabarete é estatisticamente a atividade de maior risco para expatriados. A POLITUR (Polícia de Turismo) aumentou o pessoal em 15% em Sosúa e Cabarete em 2024 para patrulhar praias e áreas comerciais, mas pequenos furtos continuam comuns em áreas não fechadas.

Projetos de construção geralmente atrasam 30-40% além do cronograma. O "fator mañana" é real. Verificar os prazos de entrega passados de um desenvolvedor — não apenas suas promessas — é uma devida diligência essencial. Eu vi compradores assinarem contratos de pré-construção com datas de entrega vagas e sem cláusulas de penalidade por atrasos. Dois anos depois, eles ainda estão esperando por suas chaves enquanto o desenvolvedor culpa atrasos de permissão.

O mercado passou de "Velho Oeste" para "Mercado Emergente Regulamentado", mas a transição está incompleta. Os bancos agora oferecem trusts (Fideicomisos) para maior segurança em pré-construção, mas nem todos os desenvolvedores os utilizam. O mercado imobiliário é desregulamentado — qualquer um pode alegar ser um agente. Agentes não qualificados empurram propriedades com ônus legais porque não sabem como verificar títulos.

Onde o Dinheiro Inteligente Está Indo

Compradores à vista estão mirando vendedores cansados de casas de alta qualidade no mercado por mais de 90 dias para negociação agressiva. Caçadores de rendimento estão focando exclusivamente em unidades autônomas (independentes de energia solar e água) em Cabarete para maximizar prêmios de aluguel. Compradores de estilo de vida e aposentados estão priorizando comunidades fechadas em Sosúa com HOAs estabelecidas para mitigar dores de cabeça de infraestrutura.

A alta temporada para fechamentos é historicamente de janeiro a abril. O quarto trimestre é a janela de negociação principal antes da corrida de inverno. Propriedades em locais privilegiados como a frente de praia de Cabarete têm maior liquidez e margens de negociação menores (mais próximas de 3-5%) em comparação com propriedades no interior ou mais antigas.

As chegadas canadenses aumentaram 17% em 2024, sinalizando o retorno do investidor "snowbird". Enquanto os viajantes dos EUA continuam sendo o maior grupo com 46%, a diversidade de nacionalidades de compradores está aumentando. Consultas de residência de longo prazo de franceses e alemães aumentaram notavelmente em relação ao turismo casual.

O custo dos materiais de construção (cimento e aço) na região do Cibao estabilizou no terceiro trimestre de 2024 após um pico de dois anos, incentivando a retomada de desenvolvimentos de pequena escala em La Mulata, Sosúa. Os custos de novas construções aumentaram 5,5% ano a ano em maio de 2024, justificando os preços de pedido mais altos para pré-construção em comparação com revenda.

O Padrão de Verificação

Uma verificação legal abrangente custa $1.500. O casal que comprou o lote à beira-mar sem uma pagou $200.000 por uma propriedade que não pode vender legalmente. Isso é uma educação cara.

95% das transações imobiliárias na Costa Norte são denominadas em USD, não em pesos, protegendo o valor do ativo da flutuação da moeda local. 60% das transações são compras à vista, dando aos compradores uma alavancagem significativa sobre vendedores que precisam sair rapidamente.

A diferença entre um ativo de alto rendimento e uma responsabilidade é muitas vezes uma verificação legal de $1.500 e orientação local. O mercado recompensa a diligência e pune a pressa. Se um desenvolvedor pressionar você a transferir um depósito antes que a devida diligência esteja completa, afaste-se. Se um vendedor não puder fornecer uma Certificação de Status de Título dentro de 48 horas, a propriedade tem problemas.

A Costa Norte oferece uma oportunidade genuína. O turismo está crescendo. A infraestrutura está melhorando. Os rendimentos são competitivos. Mas a oportunidade existe dentro de um quadro de complexidade legal e realidade burocrática que requer navegação profissional.

Verifique primeiro. Confie depois.

As informações fornecidas neste artigo sobre o mercado imobiliário da República Dominicana são apenas para fins informativos e não constituem aconselhamento legal, financeiro ou profissional.