Comparando o Potencial de Investimento: Costa Norte vs. Punta Cana vs. Santo Domingo

A maioria dos potenciais compradores que procuram Imóveis em Punta Cana são seduzidos por números de receita de primeira linha que parecem fantásticos em um folheto brilhante, mas muitas vezes desmoronam no momento em que você paga a primeira conta de eletricidade. A receita bruta é uma métrica de vaidade, um número projetado para capturar sua imaginação em vez de garantir sua conta bancária.

Eu pratico direito imobiliário em Sosúa desde 1986. São quarenta anos observando investidores—pessoas inteligentes, bem-sucedidas em seus próprios países—entrando no meu escritório com um pro forma de um desenvolvedor que promete retornos de 10% e um estilo de vida saído diretamente de um comercial de resort. Então eles voltam seis meses após o fechamento, segurando uma conta de eletricidade de $450 e perguntando por que seu "programa de aluguel garantido" ainda não lhes enviou um cheque.

A realidade de investir na República Dominicana—seja nos movimentados centros turísticos ou nos mercados emergentes da Costa Norte de Sosúa e Cabarete—se resume à fria e dura matemática da Receita Operacional Líquida. Vamos eliminar o ruído do marketing para expor os custos reais de propriedade, desde as Taxas de Gestão de Propriedades de 25% que corroem suas margens até as proteções legais críticas da Lei 108-05 que mantêm seu título seguro.

Este é um olhar sobre a verdade financeira sem enfeites. Vamos calcular a verdadeira Taxa de Capitalização Imobiliária e pesar o fluxo de caixa imediato contra os benefícios de longo prazo de valorização e caminhos de residência como o Visto Pensionado. Mas primeiro, deixe-me contar sobre um casal que aprendeu isso da maneira cara.

A Armadilha da Receita que Ninguém Menciona

Um casal alemão comprou um condomínio de dois quartos em Bavaro no ano passado por $385,000. A apresentação de vendas mostrou que eles ganhariam $72,000 anualmente com base em $200 por noite com 100% de ocupação. Planilha bonita. Até colorida.

Eles fecharam em março. Em setembro, tinham arrecadado cerca de $18,000 em receita de aluguel real. Após o gerente de propriedade levar sua parte de 25%, após a companhia elétrica cobrar por rodar o ar condicionado durante os meses úmidos de verão, após as taxas de HOA e a avaliação especial para reparar a bomba da piscina, eles lucraram cerca de $4,200.

Isso é um retorno de 1,09% sobre o total de dinheiro investido.

Você não pode gastar Receita Bruta. Depois que o gerente de propriedade leva sua parte, o governo cobra impostos, e o ar condicionado quebra pela terceira vez porque o ar salgado destrói tudo, aquele número impressionante de primeira linha se torna algo completamente diferente. Vamos ignorar os números do folheto e olhar para os depósitos reais no banco.

A mentira fundamental no marketing imobiliário dominicano é a confusão entre receita bruta de aluguel e retorno real. Os desenvolvedores citam a receita. Eles não citam o custo de manter as luzes acesas em um clima tropical onde as tarifas de eletricidade chegam a $0,30 USD por quilowatt-hora em algumas áreas. Eles não mencionam que seu pacote de móveis "pronto para uso"—aquele que você teve que comprar do fornecedor preferido deles—precisará ser substituído em cinco anos porque a umidade deforma tudo e as manchas de protetor solar nunca saem.

Aqui está o que importa: Receita Operacional Líquida. Esse é o dinheiro que sobra após todas as despesas. Não o número que faz você assinar o contrato. O número que aparece na sua conta após a realidade levar sua parte.

Pontos Principais

• Realidade de Preço: Condomínios de entrada em Punta Cana custam $250,000-$500,000, enquanto propriedades comparáveis em Sosúa e Cabarete variam de $150,000-$300,000, criando uma vantagem de custo de 30-40% antes mesmo de calcular os retornos.
• O Mito da Ocupação: A ocupação média anual para aluguéis de curto prazo em Punta Cana é de 41-45%, não os 70%+ citados nos materiais de vendas—e isso cai para 20-30% durante a temporada de furacões em setembro-outubro.
• Custos Operacionais Verdadeiros: Espere que as despesas operacionais consumam 60-70% da receita bruta quando você considera a taxa de gestão de propriedades de 20-30%, eletricidade mensal de $300-$500, taxas de HOA de $150-$300, e os custos "invisíveis" como limpeza profunda e taxas de plataforma.
• Fundação Legal: A Lei 108-05 exige o processo de Deslinde—um levantamento baseado em GPS que define os limites exatos da sua propriedade—sem o qual os bancos não financiam e você não pode vender legalmente.
• Retornos Realistas: Enquanto os materiais de marketing prometem ROI de 10-12%, os rendimentos líquidos de aluguel reais em Punta Cana normalmente variam de 5-8%, em comparação com 8-12% nos mercados menos saturados da Costa Norte.

A Planilha: O Que $285,000 Realmente Custa

Deixe-me guiá-lo por uma transação real. Não uma hipótese. Um condomínio de dois quartos em Cabarete que foi fechado no último trimestre.

Preço de Compra: $285,000 USD

Esse é o número no contrato. Não é o número que saiu da conta bancária do comprador.

Imposto de Transferência (3%): $8,550

A DGII não se importa com o preço negociado. Eles cobram impostos com base no valor avaliado por eles, que às vezes é maior do que você realmente pagou. Orçamento para os 3% completos.

Honorários Legais (1,5%): $4,275

Isso cobre o trabalho do nosso escritório: verificar o Deslinde, verificar se há ônus, garantir que o vendedor realmente possua o que está vendendo, coordenar com o notário. Adicione 18% de ITBIS (IVA) além dessa taxa de serviço, o que traz o custo real para cerca de $5,045.

Pacote de Móveis: $28,500

Você não pode alugar uma caixa vazia. O pacote "pronto para uso" inclui tudo, desde camas até cafeteiras. Por que tão caro? Impostos de importação sobre móveis atingem 20%, mais 18% de ITBIS sobre o valor CIF. Isso é um imposto de 38% para trazer um sofá.

Diversos (Notário, Utilidades, Depósitos): $1,500

Selos notariais. Depósitos iniciais de utilidades para Edenorte e internet. As pequenas taxas que se somam.

Total de Dinheiro Investido: $327,825 USD

Esse é o verdadeiro denominador para seu cálculo de retorno. Não $285,000. O dinheiro que realmente saiu da sua conta para tornar esta propriedade operacional.

É aqui que a maioria dos investidores tem sua primeira surpresa. Eles orçaram para o preço de compra. Eles não orçaram para os 15% a mais que são obrigatórios apenas para obter as chaves e acender as luzes.

Lei 108-05: A Parte Chata Que Economiza $150,000

Preciso explicar algo que vai soar tedioso. É o tipo de detalhe legal que faz os olhos das pessoas vidrarem durante as consultas. Mas esta é a diferença entre possuir uma propriedade e possuir um processo judicial.

A Lei 108-05 entrou em vigor em 4 de abril de 2007. Ela modernizou o registro de terras dominicano e tornou o processo de Deslinde obrigatório para todas as transações imobiliárias. Antes dessa lei, você poderia comprar uma "Constancia Anotada"—essencialmente uma carta dizendo que você possuía uma porcentagem de um grande terreno sem quaisquer limites definidos.

Eu vi esses negócios. Um comprador pensa que está comprando um condomínio específico. O que eles realmente possuem é uma participação de 2,7% em um campo de dez acres. Quando tentam vender, nenhum banco toca nisso. Nenhum comprador sério considera isso. A propriedade se torna efetivamente sem valor.

O Deslinde é um levantamento baseado em GPS conduzido por um agrimensor licenciado (Agrimensor). Ele define seus limites exatos de propriedade e segrega seu lote do lote principal. Este processo tem três fases:

1. Fase Técnica/Levantamento: O agrimensor mede fisicamente e mapeia sua propriedade usando coordenadas GPS.
2. Fase Judicial: O Tribunal de Terras revisa e aprova o levantamento, garantindo que não conflita com propriedades vizinhas.
3. Fase de Registro: Sua designação cadastral única é registrada no registro nacional.

Desde 2009, o Registrador de Títulos não pode registrar uma transferência de propriedade sem um Deslinde concluído. Isso não é opcional. É a base da propriedade legal na República Dominicana.

Aqui está por que isso importa para sua conta bancária: Nenhum banco comercial neste país concederá uma hipoteca contra uma propriedade sem um Deslinde claro. O que significa que quando você for vender, seu pool de compradores está limitado a compradores à vista apenas. Isso geralmente reduz o valor de mercado da sua propriedade em 30-50%.

Cobro $1,500 por um pacote completo de due diligence. Isso inclui verificar o Deslinde, verificar se há ônus ocultos, confirmar o direito legal do vendedor de vender, e garantir que nenhum herdeiro faltante possa aparecer mais tarde para anular a transação. É o seguro mais barato que você já comprará.

O casal que mencionei anteriormente? Eles pularam esta etapa. Compraram diretamente de um vendedor que lhes mostrou uma "Constancia Anotada" e garantiu que tudo estava bem. Dois anos depois, quando tentaram vender, descobriram que sua "propriedade" era na verdade um interesse compartilhado em um lote maior que tinha três outras pessoas reivindicando a propriedade. Eles ainda estão em litígio.

Onde Seu Dinheiro Realmente Vai: O Livro de Despesas

Vamos falar sobre as contas que chegam todos os meses, quer você tenha um hóspede ou não.

Taxas de HOA: $300/mês

Para um condomínio de 100 metros quadrados em uma comunidade fechada de Cabarete, você está pagando aproximadamente $2,50-$3,50 por metro quadrado. Isso cobre segurança, manutenção de áreas comuns, manutenção da piscina e combustível para gerador de backup. Nos desenvolvimentos estilo resort de Punta Cana, essas taxas são mais altas—frequentemente $350-$450 para uma unidade comparável.

Eletricidade: $350/mês (média)

É aqui que os investidores da Costa Norte têm sua segunda surpresa. A eletricidade nesta região é fornecida pela Edenorte, e as tarifas para alto consumo (qualquer coisa acima de 700kWh) atingem aproximadamente 11,86 DOP ($0,20 USD) por quilowatt-hora. Rodar ar condicionado central por oito horas à noite, e você está olhando para $400-$500 mensais durante o verão. O provedor privado de Punta Cana, CEPM, às vezes cobra ainda mais—$0,30+ por kWh.

Internet: $65/mês

Uma conexão de fibra de 100Mbps da Claro ou Altice custa cerca de $50 de taxa base, mas as telecomunicações na RD carregam 28-30% de imposto total. Esse pacote de $50 custa $65 quando a conta chega.

Seguro de Propriedade: $2,500/ano

Cobertura contra incêndio, furacão, terremoto para uma unidade de $285,000 custa aproximadamente 0,8-1,0% do valor de reposição anualmente. Isso não é legalmente exigido se você pagou à vista, mas é suicídio financeiro pular isso. Uma temporada de furacões ensinará essa lição da maneira cara.

Gestão de Propriedade (25% da receita bruta): Variável

Este é o grande. A gestão completa de aluguel de curto prazo na República Dominicana leva 20-30% da sua receita bruta de aluguel. Eles lidam com listagens no Airbnb, comunicação com hóspedes, coordenação de limpeza e chamadas de manutenção. Algumas empresas oferecem um nível "apenas marketing" a 15%, mas então você é responsável por coordenar tudo o mais do exterior.

Em uma propriedade gerando $28,835 em receita bruta anual, são $7,208 indo para a empresa de gestão.

O Fundo de Reserva: $2,850/ano (1% do valor da propriedade)

Este é o custo que ninguém orça até que seja tarde demais. Unidades de ar condicionado no ar salgado duram 5-7 anos, não 10-15 como durariam no interior. Geladeiras duram 4-6 anos. A pintura precisa ser renovada a cada 3-4 anos porque a umidade e o sol destroem tudo. Orçamento de 1% do valor da sua propriedade anualmente para grandes substituições, ou você será atingido com uma avaliação especial de $5,000+ quando o prédio precisar de um novo telhado.

Imposto Anual sobre Propriedade (IPI): Varia

O IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario) é 1% do valor cumulativo de todas as propriedades que você possui excedendo aproximadamente $166,000 USD (ajustado anualmente para inflação). Se sua única propriedade na RD for este condomínio de $285,000, você está pagando 1% sobre aproximadamente $119,000, o que resulta em cerca de $1,190 anualmente. A menos que a propriedade se qualifique para isenção Confotur, que só se aplica ao primeiro comprador de desenvolvimentos novos especificamente certificados.

Os Custos Invisíveis: $1,200+/ano

Taxas de processamento de cartão de crédito (3-5% da receita), limpeza profunda duas vezes por ano ($400-$500 no total), reabastecimento de consumíveis (papel higiênico, sabão, café—$5-10 por reserva se acumula), taxas de contabilidade para arquivamento de formulários fiscais ($300-500 anualmente), taxas de serviço de plataforma (taxa de anfitrião de 3% do Airbnb) e seguro de responsabilidade separado do seguro de propriedade ($300+).

Estes são os itens de linha que não aparecem no pro forma do desenvolvedor. Eles são a razão pela qual aquele número impressionante de receita bruta se torna algo muito menor quando você está realmente segurando o dinheiro.

A Realidade da Ocupação: Sazonalidade que Ninguém Te Avisa

Aqui está o que a apresentação de vendas mostra: 365 noites a $158 por noite equivalem a $57,670 em receita bruta.

Aqui está o que realmente acontece.

Alta Temporada (meados de dezembro a 15 de abril): Este é o auge. Sua ocupação pode atingir 80-90% se a propriedade estiver bem localizada e bem gerida. As tarifas noturnas disparam—essa média de $158 se torna $220-250. Você fará 60% da sua renda anual durante esses quatro meses.

Temporada Intermediária (maio, junho, novembro): A ocupação cai para 50-60%. Você está recebendo reservas, mas elas são inconsistentes. Muitas reservas de última hora. As tarifas suavizam para manter a ocupação.

Baixa Temporada (setembro-outubro): É aqui que a matemática fica feia. A ocupação pode cair para 20-30% porque é temporada de furacões. Ninguém quer reservar férias na praia quando há uma chance de passá-las em um quarto de hotel assistindo à cobertura da tempestade. Sua tarifa noturna pode cair para $80-100 apenas para atrair alguém.

De acordo com dados de mercado de 2025, a taxa média de ocupação anual para aluguéis de curto prazo em Punta Cana é de 41-45%. Os 10% principais das propriedades—Superhosts com localizações privilegiadas e comodidades de luxo—atingem 52-60%. A propriedade mediana em Cabarete atinge 37% de ocupação. O percentil 75 superior performa em 57%.

Vamos usar uma ocupação anual realista de 50% para nosso cálculo:

$158 ADR × 365 dias × 50% de ocupação = $28,835 de receita bruta

Isso é menos da metade do que o folheto prometeu. E ainda não subtraímos uma única despesa.

Os Números Reais: Calculando a Receita Operacional Líquida

Comece com esses $28,835 em receita bruta de uma propriedade realisticamente ocupada.

Subtrair Gestão de Propriedade (25%): -$7,208

Subtrair Eletricidade ($350/mês): -$4,200

Subtrair HOA ($300/mês): -$3,600

Subtrair Seguro: -$2,500

Subtrair Fundo de Reserva: -$2,850

Subtrair Internet/Diversos: -$1,200

Subtrair Imposto IPI: -$1,190

Receita Operacional Líquida: $5,287 USD

Esse é o dinheiro que realmente chega à sua conta bancária em um ano. Não $28,835. Não $57,670. $5,287.

Agora vamos calcular a Taxa de Capitalização Imobiliária:

$5,287 (ROL) ÷ $327,825 (Total de Dinheiro Investido) = 1,61%

Você pode obter 4-5% em uma conta de poupança de alto rendimento nos EUA agora com zero esforço, zero risco e zero dores de cabeça de gestão de propriedade.

Então, por que alguém compraria esta propriedade?

O Fator Alfa: Por Que a Matemática Não É Tudo

Fluxo de caixa não é o principal motor para esta classe de ativos. Se você precisa de retornos imediatos de 10% para cobrir sua hipoteca ou financiar sua aposentadoria, imóveis na República Dominicana são o investimento errado.

Mas se você está olhando para um horizonte de dez anos, o cálculo muda.

Valorização de Capital: A República Dominicana tem visto uma valorização média anual de 7-12% em zonas costeiras de primeira linha nos últimos cinco anos. Cabarete, especificamente, se beneficia de restrições rigorosas de altura de construção (máximo de 3-4 andares) que limitam a oferta. Ao contrário de Punta Cana, onde os desenvolvedores podem construir arranha-céus extensos, a Costa Norte tem um prêmio de escassez natural.

Terreno à beira-mar em Cabarete está praticamente esgotado. Não há mais para onde expandir. Isso cria pressão ascendente nos preços que não existe em mercados com terras desenvolvíveis ilimitadas.

Custo de Reposição: Os custos de materiais de construção—cimento, aço, mão de obra—aumentaram 20-30% desde a pandemia. Um novo condomínio de dois quartos construído hoje custa significativamente mais do que comprar uma unidade de revenda existente. Essa diferença cria um piso sob os valores de revenda.

Desenvolvimento de Infraestrutura: O projeto da Rodovia Amber está encurtando a viagem de Santiago a Puerto Plata. O aeroporto está se expandindo. Estes não são promessas especulativas—são projetos de construção ativos que melhoram a acessibilidade e impulsionam a demanda.

Arbitragem de Moeda: Sua renda de aluguel chega em USD. Seus custos operacionais (mão de obra, serviços locais) são pagos em Pesos Dominicanos. A taxa de câmbio atual está em torno de 60 DOP para 1 USD. Se o peso desvalorizar, suas margens operacionais melhoram porque você está ganhando moeda forte e gastando moeda local.

Dividendo de Estilo de Vida: Você possui uma propriedade que pode usar. Duas semanas de uso pessoal por ano em um condomínio à beira-mar têm um valor que não aparece no cálculo da taxa de capitalização. Se você fosse gastar $4,000 anualmente em aluguéis de férias de qualquer maneira, isso é efetivamente adicionado ao seu retorno.

Caminho para Residência: É aqui que o Visto Pensionado se torna relevante.

O Visto Pensionado: Transformando Imóveis em Residência

De acordo com a Lei 171-07, aposentados estrangeiros podem obter residência dominicana provando $1,500 USD por mês em renda de pensão garantida (mais $250 por dependente). Se você não tem uma pensão, o Visto Rentista exige $2,000 USD mensais em renda passiva de fontes como dividendos ou propriedades de aluguel.

Pensionados recebem vários benefícios:

• Isenção de impostos sobre importação de bens domésticos
• Isenção do imposto de transferência de 3% na primeira compra de propriedade
• Isenção de impostos de importação de veículo pessoal
• Cidadania rápida após 2 anos de residência (em vez dos 7+ anos padrão)

A República Dominicana opera um sistema tributário territorial. Aqui é onde fica sutil: Sob o Código Tributário geral (Artigo 269), a renda de investimentos financeiros no exterior é isenta apenas nos primeiros três anos de residência. Após isso, tecnicamente se torna tributável. No entanto, a Lei 171-07—a própria Lei do Pensionado—concede explicitamente isenções fiscais contínuas sobre a renda de pensão estrangeira e renda de fonte estrangeira para aqueles que possuem esse status de visto específico. Então, se você é um pensionado coletando renda de aluguel de propriedades em outros países, ou recebendo dividendos de investimentos estrangeiros, essa renda permanece isenta sob sua categoria de visto. Não é apenas o sistema territorial que fornece esse benefício—são as proteções legais específicas da Lei 171-07.

O processo legal para residência geralmente custa $1,500-$2,500 por requerente. O cartão de residência requer renovação anual nos primeiros quatro anos, depois a cada 2-4 anos após isso.

Para investidores buscando diversificação geográfica e uma segunda residência, este caminho oferece barreiras significativamente mais baixas do que os programas de Visto Dourado da Europa (que frequentemente exigem investimentos de $500,000+) ou a complexidade dos requisitos de residência de Dubai.

Comparação Regional: Onde Seu Dinheiro Trabalha Mais

A diferença fundamental entre Punta Cana e a Costa Norte se resume à maturidade do mercado. Punta Cana é um mercado maduro e saturado com competição institucional massiva. Você está competindo contra Hilton, Marriott e resorts all-inclusive que podem oferecer pacotes incluindo alimentos e atividades.

A Costa Norte está em uma fase de crescimento. Sosúa e Cabarete atraem um demográfico diferente—kitesurfistas, nômades digitais, turistas de aventura que querem viver em uma cidade caribenha real em vez de uma bolha de resort. Esses viajantes alugam condomínios e vilas privadas. Eles ficam mais tempo (1-3 meses versus 3-7 dias). Eles são menos sensíveis ao preço porque estão buscando estilo de vida, não apenas uma praia.

Essa diferença no tipo de turista se traduz diretamente no desempenho do aluguel. Uma propriedade em Cabarete alugando para um nômade digital por três meses a $2,000/mês gera $6,000 com custos de rotatividade mínimos. A mesma propriedade em Punta Cana tentando competir com resorts pode gerar $6,000 em quinze reservas diferentes, cada uma exigindo limpeza, comunicação com hóspedes e taxas de plataforma.

Contexto Global: RD vs. Os Suspeitos de Sempre

A República Dominicana oferece algo que os destinos tradicionais de otimização fiscal não oferecem: acessibilidade. Você está a duas horas de Miami, quatro horas de Nova York. Você pode verificar sua propriedade sem perder dois dias de viagem.

O quadro jurídico sob a Lei 108-05 fornece um registro no estilo Torrens semelhante ao da Austrália ou Canadá, oferecendo maior segurança do que muitos pares latino-americanos onde os direitos de propriedade permanecem obscuros. O sistema de Deslinde, com toda a sua lentidão burocrática, cria uma cadeia de título clara que é respaldada pelo estado.

O Visto Dourado de Portugal exige meio milhão de dólares no mínimo. Dubai exige ou investimento substancial em propriedade ou emprego. A RD pede prova de $1,500 de renda mensal. Isso é uma pensão, não uma fortuna.

A Due Diligence Que Você Não Pode Pular

Uma taxa de verificação de $1,500 com um advogado respeitável é mais barata do que um erro de $150,000.

Trabalhei com os advogados imobiliários mais estabelecidos nesta área por quarenta anos. Concluí e vendi propriedades com sucesso em cinco desenvolvimentos residenciais. Tenho um contato direto no escritório de terras que gerencia títulos e deslindes em Puerto Plata, que

As informações fornecidas neste artigo são apenas para fins informativos gerais e não devem ser interpretadas como aconselhamento legal, financeiro ou de investimento.