Fechei mais de 2.000 transações imobiliárias nos meus 40 anos de prática em direito imobiliário em Sosúa. Na última terça-feira, um casal de Toronto entrou no meu escritório segurando um "Certificado de Título" que haviam comprado sem ver por $180.000. O papel parecia oficial—selo em relevo, carimbos de notário, tudo. Também era completamente inútil. O título era uma "Constancia Anotada", um documento provisório de 1987 que representava uma parte fracionária de um terreno indiviso de 200 hectares em algum lugar nas colinas acima de Cabarete. Eles não tinham ideia de onde estava seu terreno real. O banco não financiaria. Eles não podiam construir nele. E o "advogado" que lidou com a transação? Um notário público sem experiência em imóveis que cobrou $800 para carimbar o erro deles.
É essa lacuna que estou escrevendo para preencher. Não a lacuna entre você e uma compra de propriedade, mas a lacuna entre o que os folhetos brilhantes prometem e o que realmente acontece quando você transfere dinheiro para o Caribe. A Costa Norte da República Dominicana—especificamente Sosúa e Cabarete—oferece vantagens financeiras legítimas que Dubai, Portugal e Chipre não conseguem igualar. Mas essas vantagens não significam nada se você não entender a arquitetura legal que as sustenta.
A RD recebeu aproximadamente 11,2 milhões de visitantes em 2024, um aumento de 9% em relação ao ano anterior. O PIB cresceu 5,1% no mesmo ano, superando a maioria da América Latina. O investimento estrangeiro direto atingiu $4,39 bilhões em 2023, com imóveis e turismo absorvendo a maioria. Os números são reais. A oportunidade é real. O que também é real é que 40% das propriedades mais antigas em áreas rurais ainda possuem aquelas mesmas Constancias inúteis que meus clientes de Toronto compraram. A diferença entre um investimento seguro e uma lição cara está inteiramente na papelada.
Pontos Principais
- Segurança Legal: A Lei 108-05 estabeleceu um sistema de títulos garantido pelo estado, mas apenas propriedades com um Deslinde concluído (levantamento de limites por GPS) qualificam-se para essa proteção—e 40% das propriedades rurais ainda não possuem um.
- Vantagem Fiscal: Propriedades qualificadas pelo CONFOTUR eliminam o imposto de transferência de 3% e o imposto anual sobre a propriedade (IPI) de 1% por 15 anos, economizando aproximadamente $41.300 em uma compra de $450.000 ao longo de uma década.
- Caminho para Residência: Um investimento imobiliário de $200.000 qualifica você para residência permanente imediata sob a Lei 171-07, evitando completamente a etapa de residência temporária.
- Realidade da Transferência: Os benefícios fiscais do CONFOTUR aplicam-se apenas ao primeiro comprador—revender normalmente reinstitui o imposto de transferência de 3% a menos que estruturado através de uma transferência de ações corporativas.
- Prazo de Fechamento: Transações padrão com títulos limpos fecham em 30-60 dias, mas propriedades sem um Deslinde finalizado podem estender o processo por 6-12 meses.
O Tradutor de "Juridiquês": Transformando Estatutos em Lucro
A maioria dos textos legais na República Dominicana é projetada para confundir você. As leis são escritas em espanhol, os procedimentos administrativos são bizantinos, e os sites do governo não são atualizados desde 2019. Meu trabalho nas últimas quatro décadas tem sido traduzir essa bagunça em algo que você possa realmente usar para ganhar dinheiro.
A Lei CONFOTUR (Lei 158-01)
O Nome Oficial: Lei de Fomento ao Desenvolvimento Turístico.
A Tradução para o "Bolso": Este é um feriado fiscal de 15 anos. Se você comprar uma propriedade qualificada—tipicamente um condomínio ou vila em uma zona turística designada como Sosúa ou Cabarete—você paga $0 em imposto de transferência no fechamento (normalmente 3%) e $0 em imposto anual sobre a propriedade pelos próximos dez anos e meio.
A lei foi promulgada em 2001 para estimular o desenvolvimento turístico em áreas de "alto potencial, baixo desenvolvimento". A Costa Norte foi um alvo principal. O governo queria que o capital estrangeiro fluísse para Puerto Plata, que havia sido ofuscada por Punta Cana por anos. Então eles criaram um incentivo financeiro que realmente funciona.
Aqui está a análise de uma compra de condomínio de $450.000:
Sem o CONFOTUR, você paga $13.500 em imposto de transferência no fechamento. Então, todo ano, você paga 1% sobre o valor que excede o limite de isenção. Para 2025, esse limite é RD$10.190.833 (aproximadamente $172.000 USD). Seu valor tributável é $450.000 - $172.000 = $278.000. O imposto anual do IPI é $2.780. Ao longo de 10 anos, você está olhando para $13.500 + $27.800 = $41.300 em impostos.
Com o CONFOTUR, você paga $0.
Essa economia de $41.300 representa um aumento de 9,1% no seu retorno sobre um investimento de $450.000 antes mesmo de você considerar a renda de aluguel ou a valorização. E as propriedades da Costa Norte em comunidades fechadas valorizaram 5-8% anualmente nos últimos três anos com base na análise do mercado local. A matemática é direta.
Mas—e é aqui que a maioria dos compradores tropeça—a isenção se aplica ao primeiro comprador. Se você comprar uma propriedade de revenda CONFOTUR de alguém que já a possuía, você não herda automaticamente os anos restantes de isenção fiscal. A DGII (Dirección General de Impuestos Internos, a autoridade tributária) exige que você reaplique, e a aprovação não é garantida. O certificado CONFOTUR original do desenvolvedor não é transferido com o título, a menos que você esteja comprando a empresa que possui a propriedade, não a propriedade em si.
Já vi compradores pagarem o preço total por um "condomínio CONFOTUR" apenas para descobrir que são responsáveis pelo imposto de transferência padrão de 3% porque o vendedor era o segundo proprietário. Isso é uma surpresa de $13.500 em uma compra de $450.000. O agente do vendedor ou não sabia ou não se importava. É por isso que você precisa de um advogado especializado em imóveis, não o amigo do seu primo que lida com divórcios.
Lei 108-05 (Lei de Registro Imobiliário)
O Nome Oficial: Lei de Registro Imobiliário.
A Tradução para o "Bolso": Esta é a lei que garante que seu título é realmente seu. Ela substituiu o antigo sistema ministerial inseguro por um registro moderno baseado em GPS onde o próprio Estado garante a legitimidade do seu Certificado de Título.
Antes de 2007, quando esta lei foi promulgada, a propriedade de terras na RD era uma bagunça. Os títulos eram emitidos por diferentes escritórios do governo com coordenação mínima. Os limites eram descritos usando "metes e bounds"—descrições vagas como "da grande rocha até a mangueira". Múltiplas pessoas podiam ter reivindicações sobrepostas à mesma terra. A fraude era desenfreada.
A Lei 108-05 introduziu o sistema Torrens, que é usado na Austrália, partes do Canadá e alguns estados dos EUA. Sob este sistema, o Certificado de Título é a prova definitiva de propriedade. Se está registrado, é real. Se existe um ônus ou hipoteca, está listado no título. Se não está listado, não existe. O Estado garante isso.
Mas aqui está o detalhe crítico: a garantia só se aplica a propriedades que concluíram o processo de Deslinde. Um Deslinde é uma demarcação de limites levantada por GPS arquivada na Direção Nacional de Levantamentos Cadastrais e aprovada pelos tribunais da Jurisdição Imobiliária. Ele transforma sua descrição de terra vaga em um lote georreferenciado com uma designação cadastral única.
Desde 2009, nenhuma propriedade pode ser legalmente vendida ou hipotecada sem um Deslinde. A lei o exige. Mas a aplicação tem sido lenta, especialmente em áreas rurais. É por isso que 40% das propriedades mais antigas em lugares como as colinas atrás de Sosúa ainda possuem "Constancias Anotadas"—documentos provisórios que representam uma parte fracionária de um lote maior e indiviso.
Uma Constancia não é inútil, mas não é bancável. Os bancos dominicanos não financiarão uma propriedade sem um Título Definitivo e um Deslinde concluído. Se você comprar uma propriedade com uma Constancia, você está comprando à vista e aceitando o risco de que o processo de Deslinde possa levar de 6 a 12 meses e custar de $5.000 a $10.000 em taxas de agrimensor e legais.
O casal de Toronto que mencionei antes? Eles agora estão pagando um agrimensor $4.500 para mapear seu terreno, e estamos entrando com um pedido judicial de Deslinde que levará pelo menos oito meses para ser processado. Eles poderiam ter evitado isso gastando $600 antecipadamente para uma verificação adequada do título.
A digitalização do Registro de Títulos reduziu a fraude em mais de 80% na última década, de acordo com o Poder Judiciário Dominicano. Mas "reduzido" não significa "eliminado". Ainda vejo documentos falsificados, ônus não divulgados e propriedades vendidas por pessoas que não as possuem realmente. O registro é público—você pode verificar o status legal de qualquer propriedade online na maioria das jurisdições, incluindo Puerto Plata—mas você precisa saber o que está procurando.
É por isso que a primeira pergunta que faço a qualquer comprador estrangeiro é: "Você verificou o status do Deslinde?" Se a resposta for não, não avançamos até que esteja feito.
Estudo de Caso: A Anatomia Financeira de um Investimento de $450.000
Deixe-me guiá-lo pelos números reais de uma compra típica na Costa Norte. Isso não é hipotético. Esta é a matemática que faço com os clientes todas as semanas.
Você está comprando um condomínio de 2 quartos com vista para o mar em uma comunidade fechada em Cabarete. Preço de compra: $450.000 USD. A propriedade é qualificada pelo CONFOTUR, construída por um desenvolvedor estabelecido, e o título é limpo com um Deslinde concluído.
A Compra Padrão (Sem CONFOTUR)
Imposto de Transferência: 3% do preço de compra = $13.500 USD (pago uma vez no fechamento).
Imposto Anual sobre a Propriedade (IPI): O limite de isenção para 2025 é $172.000. Você paga 1% sobre o valor que excede esse limite.
- Valor tributável: $450.000 - $172.000 = $278.000
- IPI Anual: $2.780 USD
Total em 10 Anos: $13.500 (transferência) + $27.800 (IPI ao longo de 10 anos) = $41.300 USD.
A Compra CONFOTUR
Imposto de Transferência: $0 (isento sob a Lei 158-01).
Imposto Anual sobre a Propriedade (IPI): $0 por 15 anos (isento sob o CONFOTUR).
Total em 10 Anos: $0 USD.
Economia Líquida: $41.300.
Isso representa um aumento de 9,1% no seu ROI antes de você coletar um único dólar em aluguel. E a demanda por aluguel em Cabarete aumentou 18% em 2024, impulsionada por trabalhadores remotos e nômades digitais. Os rendimentos líquidos de aluguel em Sosúa e Cabarete variam de 6-9%, de acordo com a análise do mercado local. Se você estiver gerando $2.500/mês em renda de aluguel (conservador para um 2 quartos bem administrado), isso é $30.000 anualmente. Subtraia $8.000 para taxas de HOA, gerenciamento de propriedades (10% do bruto) e manutenção, e você está recebendo $22.000/ano—um rendimento de 4,9% sobre seu investimento de $450.000.
Adicione os $41.300 em economia de impostos ao longo de 10 anos, e seu rendimento efetivo salta para 5,8%. Considere a valorização anual de 5-8% (o extremo inferior da média da Costa Norte para propriedades em comunidades fechadas), e você está olhando para um retorno anual total de 10-13%.
Mas apenas se você estruturar corretamente.
Os Custos Ocultos
Honorários Legais: A taxa padrão é de 1-1,5% do preço de compra. Em $450.000, isso é $4.500-$6.750. Se seu advogado estiver cobrando mais de 1,5% sem litígio complexo envolvido, você está pagando demais.
Taxas de Notário: Aproximadamente $1.000 para despesas de notariação e carimbo. Isso é separado dos honorários legais.
Verificação de Agrimensor: Se você quiser que um agrimensor independente verifique os limites (o que eu recomendo), reserve $400-$600. Isso leva de 3 a 5 dias.
Taxas de Escrow: Se você usar um serviço de escrow baseado nos EUA (o que eu também recomendo), espere 1% do preço de compra. Em $450.000, isso é $4.500. Menos de 20% das transações locais usam escrow, mas é a única maneira de garantir que seus fundos não sejam liberados até que o título esteja claro.
Custos Totais de Fechamento: $10.400-$12.850 (2,3-2,9% do preço de compra).
Compare isso com a Espanha, onde o imposto de transferência sozinho é de 6-10%. Ou a Flórida, onde o imposto anual sobre a propriedade é de 1-2% do valor total da propriedade (não apenas o excedente acima de um limite de isenção). A República Dominicana é estruturalmente mais barata para a propriedade de imóveis. Mas você paga por essa economia em complexidade burocrática.
A DGII tem o direito de avaliar sua propriedade independentemente. Se eles avaliarem o valor mais alto do que o preço do seu contrato, você paga imposto sobre o valor avaliado por eles, não o preço do seu contrato. Isso é codificado na Norma DGII 06-18. Já vi avaliações chegarem 15-20% mais altas do que o preço do contrato, especialmente em propriedades à beira-mar. Você pode apelar, mas o processo de apelação leva meses. Reserve para o número mais alto.
O Processo de Aplicação: Do Folheto "Oficial" à Realidade
Os sites do governo fazem parecer simples. "Registre sua propriedade em 30 dias!" "Residência rápida em 45 dias úteis!" Estou fazendo isso há 40 anos. Nunca leva 30 dias. Nunca leva 45 dias. Aqui está o que realmente acontece.
Fase 1: Diligência Prévia Inicial da Propriedade (7-14 Dias)
Teoria: Você encontra uma lista online, verifica que é legítima e faz uma oferta.
Realidade: Antes de fazer uma oferta, você precisa de um advogado para obter um relatório certificado do Registro de Títulos. Isso é chamado de Estado Jurídico—um relatório de status legal. Ele lista todos os ônus, hipotecas, encargos ou reivindicações legais contra a propriedade. Também confirma se o vendedor é o proprietário registrado real.
Este relatório leva de 10 a 15 dias úteis para ser obtido do Registro. Se a propriedade estiver em Puerto Plata (que cobre Sosúa e Cabarete), o Registro é modernizado e relativamente eficiente. Se a propriedade estiver em uma área rural com um escritório de Registro mais antigo, adicione mais uma semana.
O que você está procurando:
- Título Definitivo: O Certificado de Título deve dizer "Certificado de Título" com um número cadastral único. Se disser "Constancia Anotada", pare. Você está comprando uma parte provisória de um lote indiviso.
- Status do Deslinde: O título deve fazer referência a um Deslinde concluído com coordenadas GPS. Se não fizer, a propriedade não pode ser legalmente vendida sob a Lei 108-05.
- Ônus e Hipotecas: Quaisquer dívidas pendentes garantidas pela propriedade serão listadas. O vendedor é responsável por liquidá-las antes do fechamento, mas você precisa verificar se realmente foram liquidadas.
- Conformidade Fiscal: A propriedade deve estar em dia com os pagamentos do IPI. Impostos sobre a propriedade não pagos acumulam juros de 1,10% ao mês (compostos). Já vi propriedades com $20.000 em impostos atrasados não pagos de uma década de negligência.
Se o título estiver limpo, você passa para a Fase 2. Se não estiver, você se afasta ou negocia uma redução de preço para cobrir o custo de resolver os problemas.
Fase 2: O Contrato de Compra & Depósito (1 Semana)
Teoria: Você assina um contrato e transfere o depósito.
Realidade: O Contrato de Promessa de Venda é um acordo legalmente vinculativo na República Dominicana. Se você não cumprir, perde seu depósito (normalmente 10% do preço de compra). Se o vendedor não cumprir, ele deve pagar o dobro do depósito. Isso é codificado no Código Civil.
O contrato deve incluir:
- Cláusulas de Contingência: Uma cláusula permitindo que você cancele e recupere seu depósito total se a verificação do título revelar problemas. Sem isso, você está preso mesmo que a propriedade seja legalmente defeituosa.
- Termos de Escrow: Especifique que o depósito será mantido em uma conta de escrow de terceiros (não na conta pessoal do vendedor) até que o título seja transferido.
- Prazo de Fechamento: Realisticamente, 30-60 dias para um título limpo. Se a propriedade precisar de um Deslinde, 6-12 meses.
- Certificação CONFOTUR: Se a propriedade for anunciada como qualificada pelo CONFOTUR, o contrato deve especificar que o vendedor fornecerá um certificado CONFOTUR válido do Ministério do Turismo. Se não puderem, a isenção não existe.
O depósito geralmente é transferido para uma conta de escrow. Se o vendedor insistir em receber o depósito diretamente, isso é um sinal de alerta. Afaste-se.
Fase 3: Transferência de Título & Registro (30-60 Dias)
Teoria: Você paga o saldo, assina a escritura e recebe seu título.
Realidade: A Escritura de Venda (Acto de Venta) deve ser notariada e arquivada na DGII para avaliação fiscal. A DGII avalia a propriedade para determinar o imposto de transferência (ou confirmar a isenção do CONFOTUR). Isso leva de 3 a 10 dias.
Uma vez que a avaliação fiscal esteja completa, você paga o imposto de transferência (se aplicável) e quaisquer outras taxas. O notário então arquiva a escritura no Registro de Títulos para registro. O Registro processa a transferência e emite um novo Certificado de Título em seu nome.
Esta etapa geralmente leva de 20 a 45 dias em Puerto Plata. Mas receber o Certificado de Título físico em suas mãos pode levar de 2 a 4 meses devido ao acúmulo burocrático. O Registro lhe dará um recibo carimbado confirmando que a transferência está registrada, o que é suficiente para fins legais, mas a maioria dos compradores quer o certificado real.
Alguns escritórios de Registro oferecem processamento "VIP" acelerado por uma taxa adicional. Em Puerto Plata, isso pode reduzir o tempo de emissão do título para menos de 10 dias. A taxa geralmente é de $500-$1.000. Vale a pena se você estiver com pressa.
A Armadilha da Procuração
Se você não puder estar fisicamente presente para o fechamento, precisará conceder uma Procuração (Poder) a alguém na RD (geralmente seu advogado) para assinar em seu nome. Este documento deve ser notariado em seu país de origem e Apostilado para ser válido na RD sob a Convenção de Haia.
O processo de Apostila nos EUA atualmente leva de 4 a 8 semanas por correio através do Departamento de Estado. A taxa é de $20 por documento. Se você estiver fechando em 30 dias, precisa iniciar esse processo imediatamente. Se sua Procuração não estiver Apostilada, o notário a rejeitará na mesa de fechamento, e sua transação morre.
Já tive clientes que perderam fechamentos porque não entenderam isso. O vendedor fica com o depósito. Não deixe isso acontecer com você.
Além do Ativo: Residência & Mobilidade Global
Imóveis na República Dominicana não são apenas sobre renda de aluguel. É sobre opcionalidade. Uma compra de propriedade de $200.000 qualifica você para residência permanente imediata sob a Lei 171-07. Este é o programa "Residência por Investimento", e é um dos caminhos mais rápidos para uma segunda residência no Hemisfério Ocidental.
O Caminho Rápido
Limite de Investimento: Mínimo de $200.000 USD em imóveis, registrado na ProDominicana (a agência de promoção de investimentos).
Cronograma: 6-8 meses da aplicação até a residência permanente. Isso ignora completamente a etapa de residência temporária, que normalmente requer renovações anuais por 2-3 anos antes de você se qualificar para o status permanente.
Inclusão Familiar: O investimento cobre você, seu cônjuge e filhos dependentes. Cada membro adicional da família requer uma pequena taxa de processamento ($500-$1.000), mas nenhum investimento adicional.
Isenções Fiscais: Novos residentes sob este programa estão isentos de impostos de importação sobre móveis domésticos e efeitos pessoais. Você também está isento de impostos sobre a renda estrangeira nos primeiros três anos, e muitas vezes indefinidamente devido ao sistema de "imposto territorial" da RD—você só paga impostos dominicanos sobre a renda obtida dentro da RD.
Caminho para a Cidadania: Após dois anos de residência permanente, você está elegível para solicitar a naturalização (cidadania). Cronograma total do investimento à cidadania: aproximadamente três anos. Compare isso com o Golden Visa de Portugal (cinco anos para cidadania) ou o Visto de Investidor Qualificado do Panamá (cinco anos para cidadania, com um investimento mínimo subindo para $500.000 em outubro de 2026).
A Alternativa do Pensionado
Se você está aposentado e não quer investir $200.000, o Visto de Pensionado é uma opção mais barata. Você precisa de uma renda mensal vitalícia garantida de $1.500 USD (mais $250 por dependente). Isso pode ser uma pensão, Seguro Social ou pagamentos de anuidade. O processo de aplicação é semelhante à residência por investimento, mas o cronograma é ligeiramente mais longo (8-12 meses) porque você está passando primeiro pela etapa de residência temporária.
Aposentados com 65 anos ou mais também estão 100% isentos do imposto anual sobre a propriedade (IPI) se a propriedade for sua única residência. Isso é codificado na Lei 18-88, Artigo 2. Se você está comprando uma casa de aposentadoria em Sosúa e tem mais de 65 anos, você não paga imposto sobre a propriedade. Nunca.
O Passaporte
O passaporte dominicano permite acesso sem visto ou com visto na chegada a mais de 70 países, incluindo Israel e a maioria da América Latina e Caribe. No entanto, ele não inclui acesso sem visto ao Japão ou Coreia do Sul—ambos exigem vistos para portadores de passaporte dominicano. O passaporte é útil para diversificação bancária e como um Plano B se seu país de origem se tornar politicamente instável, mas não é um documento de viagem de primeira linha para a Ásia ou a maioria da Europa.
A RD reconhece totalmente a dupla cidadania. Você não precisa renunciar ao seu passaporte dos EUA, Canadá ou Europa para se tornar um cidadão dominicano.
Mas aqui está o problema: para manter a residência permanente, você tecnicamente precisa entrar na RD uma vez por ano. A aplicação é inconsistente—tenho clientes que não visitaram em três anos e sua residência ainda está ativa—mas a regra existe. Se você estiver solicitando a cidadania, a presença física importa mais. As autoridades de imigração revisarão seus registros de entrada/saída. Se você passou menos de seis meses no país nos últimos dois anos, sua aplicação de naturalização provavelmente será negada.
Os Riscos do "Pequeno Detalhe": O Que Pode Desfazer Seu Investimento
Eu não adoço esta parte. Imóveis na República Dominicana não são um investimento passivo. Se você tratá-lo como comprar um condomínio em Miami—assinar os papéis, coletar o aluguel, ignorar—você perderá dinheiro. Aqui estão as armadilhas específicas.
A Não Transferibilidade do CONFOTUR
Eu mencionei isso, mas vale a pena repetir porque é o erro mais comum que vejo. Os benefícios do CONFOTUR aplicam-se ao primeiro comprador. Se você comprar uma propriedade de revenda de alguém que já a possuía, você não herda automaticamente os anos restantes de isenção fiscal.
A única maneira de preservar os benefícios do CONFOTUR em uma revenda é estruturar a compra como uma transferência de ações corporativas. Se o comprador original comprou a propriedade através de uma empresa dominicana (SRL), e você compra as ações dessa empresa (não a propriedade em si), os benefícios do CONFOTUR permanecem com a empresa. Isso é uma brecha legal, e funciona, mas requer uma estruturação cuidadosa.
Se você estiver comprando uma propriedade de revenda CONFOTUR como indivíduo, assuma que pagará o imposto de transferência de 3% e o IPI anual. Planeje de acordo.
Ônus Ocultos & Encargos
O Registro de Títulos é público, mas não é infalível. Já vi casos onde um ônus foi registrado mas não devidamente indexado, então não apareceu na busca inicial de título. Ou onde uma hipoteca foi paga mas nunca formalmente liberada do título.
É por isso que você precisa de um advogado para obter o Estado Jurídico e verificá-lo em relação aos documentos de título físicos. Não confie no advogado do vendedor. Não confie no agente imobiliário. Contrate seu próprio advogado.
Se existir um ônus e não for liquidado antes do fechamento, você herda a dívida. A propriedade pode ser executada para satisfazer o ônus, e você perde seu investimento.
O Erro do Advogado "Generalista"
O sistema legal dominicano é altamente especializado. Um advogado de família não está qualificado para lidar com uma transação imobiliária. Um advogado criminal não está qualificado para lidar com uma transação imobiliária. Você precisa de um advogado que se especialize em imóveis, idealmente alguém com experiência no mercado da Costa Norte.
Não há seguro obrigatório de responsabilidade profissional para advogados na RD, de acordo com o Colegio de Abogados (Ordem dos Advogados). Se seu advogado cometer um erro, seu único recurso é um processo judicial, que levará anos e custará mais do que você perdeu. Avaliar seu advogado é sua única proteção.
Peça referências. Pergunte quantas transações eles fecharam no ano passado. Pergunte se eles têm um contato direto no Registro de Títulos (eu tenho—é como posso verificar títulos em 10 dias em vez de 30). Se eles não puderem responder a essas perguntas, encontre outra pessoa.
Lei de Herança (Herança Forçada)
A República Dominicana tem leis de "herança forçada". Se você morrer possuindo propriedade em seu nome pessoal, uma parte dessa propriedade vai automaticamente para seus filhos ou cônjuge, independentemente do que seu testamento diz. Isso é codificado no Código Civil.
Se você quiser evitar isso, precisa possuir a propriedade através de uma empresa dominicana (SRL ou EIRL). A empresa é uma entidade legal separada. Seu testamento controla quem herda as ações da empresa, não a propriedade em si.
Configurar uma empresa custa $1.000-$1.500 e leva cerca de duas semanas. Vale a pena para fins de planejamento sucessório, especialmente se você tiver uma família mista ou situação de herança complexa.
Direitos de Ocupação
Se você deixar uma propriedade abandonada por mais de um ano, aumenta o risco de ocupantes ilegais. A lei dominicana não favorece os ocupantes ilegais como antes—A Lei 108-05 fortaleceu o direito do proprietário de despejar ocupantes ilegais—mas o despejo ainda é um processo lento e caro.
Contrate um administrador de propriedades. Mesmo que você não esteja alugando a propriedade, pague alguém $100-$200/mês para verificá-la semanalmente, pagar as contas e mantê-la. Isso é mais barato do que um processo de despejo.
Impostos sobre a Propriedade Não Pagos
Os impostos do IPI não pagos acumulam juros de 1,10% ao mês, compostos. Uma conta de imposto anual de $2.000 torna-se $2.264 após um ano de não pagamento, $2.546 após dois anos, e $2.849 após três anos. A DGII coloca um "ônus silencioso" na propriedade por impostos não pagos. Você não pode vender ou refinanciar até que o ônus seja liquidado.
Mesmo que sua isenção do CONFOTUR signifique que você deve $0 em impostos, você ainda precisa apresentar uma declaração informativa anual à DGII. Se você não apresentar, a DGII assume que você deve impostos e começa a acumular penalidades. Já vi clientes serem atingidos com $5.000 em penalidades por não apresentar uma declaração de $0.
Apresente a declaração. Leva 15 minutos online.
Inadimplência de Taxas de Condomínio
Associações de condomínio na RD podem colocar um ônus na sua unidade por taxas de HOA não pagas. Se as taxas permanecerem não pagas, a associação pode executar a unidade em menos de um ano, de acordo com a Lei 5038 (a Lei do Condomínio).
As taxas de HOA em Sosúa e Cabarete geralmente variam de $150-$400/mês, dependendo das comodidades. Planeje para isso. Se você estiver alugando a propriedade, certifique-se de que seu administrador de propriedades esteja pagando as taxas de HOA com a renda do aluguel. Se você não estiver alugando, configure uma transferência automática de sua conta bancária nos EUA.
Contexto Global: Costa Norte da RD vs. O Mundo
Já tive clientes me perguntando por que deveriam investir na República Dominicana em vez de Portugal, Panamá ou Chipre. Aqui está a comparação honesta.
| Recurso | República Dominicana (Costa Norte) | Portugal (Lisboa) | Panamá (Cidade do Panamá) | Chipre |
|---|---|---|---|---|
| Investimento Mínimo para Residência | $200.000 USD | €500.000 (Opção de Fundo) | $300.000 USD (subindo para $500.000 em outubro de 2026) | €300.000 |
| Imposto de Transferência | 3% (0% com CONFOTUR) | 6,5% (IMT) | 2% | 3-8% |
| Imposto Anual sobre a Propriedade | 1% sobre o valor acima de $172k (0% com CONFOTUR por 15 anos) | 0,3-0,8% (IMI) | Varia por distrito (baixo |
