Na última terça-feira, um investidor alemão entrou no meu escritório com um problema que custa cerca de $18.000 para resolver. Ele possui um condomínio à beira-mar em Ocean Village, Cabarete. Unidade linda. Vista para o mar. Totalmente mobiliada. Ele alugou para um casal canadense com um contrato de seis meses que baixou do LegalZoom e traduziu usando o Google. O contrato expirou há oito meses. Os inquilinos pararam de pagar há três meses. Eles ainda estão morando lá. E, segundo a lei dominicana, porque ele aceitou um pagamento após o término do contrato, ele acidentalmente criou um novo contrato indefinido com proteção total ao inquilino sob o Decreto 4807.
A desocupação levará pelo menos um ano. Provavelmente mais se eles recorrerem. Seus honorários legais serão de $3.000 a $3.500. Ele perderá outros $15.000 em aluguel não pago durante o processo. Tudo porque ele economizou $500 ao não contratar um advogado local para redigir o contrato original.
Esta é a realidade da gestão de propriedades na República Dominicana que os folhetos de investimento brilhantes não mencionam. A Costa Norte oferece rendimentos legítimos de aluguel—dados do primeiro trimestre de 2025 mostram uma média de 7,12% de retornos brutos, significativamente mais altos do que os 3-4% que você veria na maioria dos mercados dos EUA. Sosúa especificamente vê rendimentos entre 6-9% ao ano, enquanto a multidão de kitesurf em Cabarete impulsiona retornos de 7-14% para condomínios à beira-mar bem administrados. Mas esses números assumem que você realmente coleta o aluguel. Eles assumem que você pode remover um inquilino inadimplente sem passar um ano no tribunal. Eles assumem que seu contrato foi escrito por alguém que entende que a lei dominicana opera sob o Código Napoleônico, não o Direito Comum, e que todo o sistema é projetado para proteger a "parte mais fraca"—que é sempre o inquilino, nunca você.
A maioria dos investidores olha para a Costa Norte e vê retornos de 7%, mas muitas vezes perde as letras miúdas que podem eliminar esses lucros em uma única temporada. Gerenciar um aluguel aqui não é apenas entregar as chaves; é um exercício de equilíbrio legal entre o Código Civil e um inquilino que pode conhecer o sistema melhor do que você. Vimos muitos sonhos de investimento imobiliário em Sosúa se transformarem em pesadelos de despejo de um ano simplesmente porque o proprietário confiou em um aperto de mão ou em um modelo genérico online. A gestão eficaz de propriedades na República Dominicana requer uma estratégia defensiva que começa muito antes de o inquilino se mudar.
Pontos Principais
- Realidade da Proteção ao Inquilino: O Decreto 4807 (1959) proíbe o despejo mesmo após o término de um contrato, a menos que você possa provar causa específica no tribunal—um processo que normalmente leva de 6 a 12 meses no mínimo
- Requisito do Fiador: Sem um "Fiador Solidário" solvente (co-signatário que é solidariamente responsável), coletar aluguel não pago de um inquilino estrangeiro que deixa o país é praticamente impossível—os custos de arbitragem internacional ou domesticação de sentença excedem o valor da maioria das dívidas de aluguel
- Conformidade Fiscal: Toda a renda de aluguel deve ser declarada à DGII; indivíduos estrangeiros pagam de 15-25% de imposto de renda sobre os ganhos líquidos, enquanto propriedades mantidas em empresas dominicanas enfrentam uma taxa corporativa de 27%
- Matemática da Ocupação: A ocupação média do Airbnb em Sosúa caiu para 43%, enquanto Cabarete tem um desempenho ligeiramente melhor em 53%—o que significa que suas projeções de rendimento precisam levar em conta períodos significativos de vacância
- Orçamento de Manutenção: Propriedades costeiras requerem manutenção mensal de $200-700 USD (excluindo HOA) devido à corrosão do ar salgado e níveis de umidade de 78-81% durante todo o ano
O Código Civil Não Se Importa com Seu Plano de Negócios
Aqui está o que acontece quando você aluga uma propriedade na República Dominicana sem entender o quadro legal. Você pensa que está entrando em uma relação de locador-inquilino. O Código Civil pensa que você está entrando em um arranjo quase permanente onde o inquilino tem mais direitos do que você.
O estatuto governante é o Decreto 4807, aprovado em 1959. Foi projetado para impedir que os proprietários despejassem arbitrariamente os inquilinos durante uma crise habitacional. Sessenta e sete anos depois, ainda é a lei. E ainda congela aluguéis e proíbe despejos sem causa judicial específica, mesmo que seu contrato tenha expirado, mesmo que o inquilino não tenha pago, mesmo que você queira se mudar para a propriedade.
Segundo o Artigo 1738 do Código Civil, se um inquilino permanecer em sua propriedade após o término do contrato e você aceitar até mesmo um pagamento, você criou automaticamente um novo contrato indefinido sob os mesmos termos. Isso é chamado de "Tácita Reconducción"—renovação tácita. A nova locação é regulada pelo Artigo 1736, que normalmente implica um prazo indefinido exigindo períodos de aviso específicos para rescisão. Uma vez que isso acontece, você está preso. Você não pode simplesmente trocar as fechaduras. Você não pode cortar os serviços públicos. Ambas as ações são crimes na República Dominicana, puníveis com multas e possível prisão.
A lei também exige que os proprietários depositem cauções de aluguel no Banco Agrícola sob a Lei 4314. Isso não é opcional. Se você pular esta etapa—e a maioria dos proprietários estrangeiros o faz porque nunca ouviu falar disso—você perde sua posição legal para processar por despejo ou aluguel não pago. O tribunal irá arquivar seu caso. A penalidade legal estrita é uma sobretaxa de 10% para cada mês de atraso, limitada a 50% do valor do depósito. Mas na prática, quando você percebe que precisa depositar o dinheiro para entrar com uma ação judicial—geralmente 1-2 anos em uma locação—a sobretaxa atingiu o limite de 50%, e os custos legais e administrativos trazem o custo total para consertar perto do dobro do valor do depósito. Você terá que pagar antes de poder entrar com uma nova ação. E o relógio começa de novo.
O aluguel legal máximo sob o Decreto 4807 é tecnicamente limitado a 1% do valor da propriedade (incluindo o terreno) por mês. Esta regra raramente é aplicada no mercado de luxo, mas continua sendo uma defesa legal válida para os inquilinos. A entidade de Controle de Aluguel pode reduzir o aluguel se exceder esse limite—já vi inquilinos citarem isso com sucesso para reduzir sua obrigação de aluguel durante processos de despejo, muitas vezes como uma tática de adiamento para negociar pagamentos mais baixos.
Os estrangeiros têm os mesmos direitos que os cidadãos para possuir e alugar propriedades—isso é garantido pela Constituição e pela Lei de Investimento Estrangeiro 16-95. Mas esses mesmos direitos não o protegem de um sistema legal que assume que você, como proprietário, tem mais recursos e, portanto, precisa de menos proteções do que a pessoa que mora em seu condomínio.
Como é um Contrato à Prova de Bala
Um modelo de contrato de locação dos EUA ou Canadá não vale nada aqui. Não quero dizer que é subótimo. Quero dizer que não tem efeito legal. Nos tribunais dominicanos, apenas a versão em espanhol de um contrato é vinculativa. Traduções em inglês são para sua conveniência, não para execução.
A cláusula mais importante em qualquer contrato de locação dominicano é o Fiador Solidário. Este é um co-signatário que é solidária e severamente responsável pelo aluguel. Não apenas moralmente obrigado. Legalmente responsável. Se o inquilino não pagar, você pode processar o Fiador diretamente sem primeiro esgotar os recursos contra o inquilino—mas apenas se você explicitamente renunciar ao "beneficio de excusión" (benefício de excussão) no contrato.
O Fiador deve ser solvente. Isso significa que eles precisam possuir propriedade na República Dominicana ou ter renda verificável. Um amigo no Canadá não conta. Um primo em Miami não conta. O Fiador precisa ser alguém de quem você pode realmente cobrar se as coisas derem errado. E as coisas dão errado mais frequentemente do que você pensa.
Sem um Fiador, recuperar aluguel não pago de um inquilino estrangeiro que deixou o país é praticamente impossível. A República Dominicana não tem tratados recíprocos de penhora salarial com os EUA ou Canadá para dívidas de aluguel civil. Se um inquilino estrangeiro sair sem ativos na RD, o custo da arbitragem internacional ou domesticação de uma sentença excede o valor do aluguel não pago—tipicamente $5.000-$15.000. As agências de cobrança não vão tocar nisso. Você simplesmente perde o dinheiro.
A segunda cláusula crítica é a renúncia à renovação tácita. Você precisa de linguagem explícita afirmando que se o inquilino permanecer na propriedade após o término do contrato, nenhum novo contrato é criado. Isso contradiz diretamente o Artigo 1738 do Código Civil, mas é legalmente aplicável se ambas as partes assinarem. A maioria dos inquilinos assinará porque não entende o que está assinando. Esse não é o seu problema. Seu problema é proteger seu ativo.
Terceiro: jurisdição. Você deve especificar o Juizado de Paz em Sosúa ou Cabarete como o local para disputas. Se você entrar com o processo na jurisdição errada—digamos, o tribunal principal em Puerto Plata—seu caso será imediatamente arquivado. Você terá que entrar novamente no tribunal correto, perdendo meses no processo.
Quarto: responsabilidade pela manutenção. O Código Civil define "reparações locativas" como responsabilidade do inquilino, mas não define o que são. Seu contrato precisa especificar. Uma cláusula comum atribui reparos abaixo de $100-200 USD ao inquilino. Qualquer coisa acima disso é sua responsabilidade como proprietário. Isso impede que o inquilino ligue para você às 2 da manhã porque uma lâmpada queimou.
Quinto: a cláusula do Banco Agrícola. Declare explicitamente que o depósito de segurança será depositado no Banco Agrícola conforme exigido pela Lei 4314. Inclua o número da conta se você o tiver. Isso protege seu direito de processar mais tarde.
O contrato deve ser autenticado. Um Notário Público na República Dominicana cobra entre $50 e $150 USD para legalizar assinaturas. Isso impede que o inquilino alegue "essa não é minha assinatura" mais tarde, o que é uma tática comum de atraso que adiciona três meses ao litígio.
Para que o contrato seja eficaz contra terceiros—digamos, se você vender o prédio ou morrer—ele deve ser registrado no Registro de Títulos. Isso custa extra e leva tempo, mas é a única maneira de garantir que o contrato sobreviva a mudanças de propriedade.
Mais uma coisa: se seu inquilino for uma empresa (por exemplo, você está alugando para um negócio), esse inquilino deve reter 10% do aluguel e pagá-lo à DGII como um adiantamento sobre seu imposto de renda. Isso não é negociável. Se eles não fizerem isso, você ainda é responsável pelo imposto. Inclua uma cláusula tornando o inquilino responsável por essa retenção.
A Realidade Fiscal que Ninguém Menciona nos Folhetos
O Caribe "isento de impostos" é um mito. A renda de aluguel na República Dominicana é tributável. A Dirección General de Impuestos Internos (DGII) é agressiva. A falta de pagamento pode resultar em penhoras sobre sua propriedade.
Primeiro, você precisa de um RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Este é seu número de identificação fiscal. Você não pode pagar impostos legalmente ou emitir faturas válidas sem ele. O processo de registro leva de 5 a 10 dias úteis. Você precisará do seu passaporte, uma carta de referência e comprovante de renda. Alguns bancos também exigirão isso para abrir uma conta.
Se você é um indivíduo (Persona Física), paga Imposto de Renda (ISR) em uma escala progressiva que varia de 15% a 25% sobre a renda líquida tributável. Você pode deduzir despesas comprovadas—manutenção, administração, taxas de gestão de propriedades—da sua renda bruta de aluguel. Ou você pode optar por uma dedução padrão se se qualificar para o Regime Simplificado de Tributação (RST), que se aplica a indivíduos com renda inferior a aproximadamente RD$11,1 milhões anuais (cerca de $185.000 USD).
Se você possui a propriedade em uma empresa dominicana (SRL), a taxa de imposto de renda corporativa é uma taxa fixa de 27% sobre a renda líquida tributável. Isso é mais alto do que a taxa individual, mas oferece outros benefícios—principalmente proteção de responsabilidade e planejamento sucessório mais fácil.
Há também o IPI (Impuesto Patrimonio Inmobiliario), que é um imposto anual de 1% sobre o valor da propriedade que excede aproximadamente RD$10,19 milhões (ajustado anualmente para inflação, cerca de $172.000 USD a partir de 2025/2026). Isso se aplica independentemente de você estar alugando a propriedade ou morando nela. A única exceção é se você se qualificar para a isenção CONFOTUR (que se aplica a desenvolvimentos novos específicos) ou a isenção de aposentado sob a Lei 171-07, que oferece uma redução de 50% nos impostos sobre a propriedade se você transferir sua residência de pensão para a República Dominicana.
Depois há o ITBIS—o imposto sobre valor agregado de 18%. Aluguéis residenciais de longo prazo são isentos. Mas aluguéis turísticos de curto prazo (estilo Airbnb) são tecnicamente sujeitos ao ITBIS. A lei é vaga nesse ponto, e a aplicação é inconsistente, mas o risco está lá. Se você estiver alugando propriedades mobiliadas em curto prazo, deve estar coletando e remetendo o ITBIS. Para fazer isso, você precisa emitir um Comprobante Fiscal (recibo fiscal) com um número NCF válido, o que requer registro no RNC.
Se você estiver registrado para o ITBIS, pode deduzir o ITBIS que paga em despesas (internet, suprimentos de manutenção, utilidades) do ITBIS que coleta dos hóspedes. Isso é chamado de "crédito fiscal de entrada". Reduz sua carga tributária efetiva, mas também aumenta sua papelada.
Mais uma complicação: se você estiver remetendo renda de aluguel diretamente para o exterior a um não residente sem um agente local, o imposto de retenção pode ser de até 27%. Este é um pagamento definitivo, o que significa que não é um adiantamento—é a responsabilidade fiscal total. Para evitar isso, você precisa estruturar seus assuntos de modo que a renda seja recebida por uma entidade local (ou você como residente individual ou uma empresa dominicana).
A penalidade por não conformidade é severa. A DGII pode impor multas iguais a 100% do imposto não pago, mais juros. Eles também podem colocar um penhor sobre sua propriedade, impedindo você de vender ou refinanciar até que a dívida seja liquidada. Já vi propriedades presas em limbo por anos porque o proprietário ignorou uma conta de imposto de $3.000 que se transformou em uma responsabilidade de $15.000.
O Processo de Despejo Não é um Processo—É uma Guerra de Atrito
Digamos que você fez tudo certo. Você contratou um advogado. Você redigiu um contrato adequado. Você o registrou. Você depositou a caução no Banco Agrícola. Você conseguiu um Fiador. E o inquilino ainda para de pagar.
E agora?
Em teoria, o processo de despejo é direto. Você entra com uma queixa no Juizado de Paz. O inquilino é notificado. Uma audiência é agendada. O juiz decide a seu favor. Você obtém um mandado de despejo. O oficial de justiça o executa. Tempo total: 30 dias.
Na prática, o processo leva de 6 a 12 meses no mínimo. Se o inquilino recorrer, pode levar três anos ou mais.
Eis o porquê. Antes mesmo de você poder entrar com uma ação, precisa obter uma "Certificação de Não Depósito" do Banco Agrícola. Isso prova que o inquilino não depositou o aluguel lá (o que eles podem fazer se alegarem que você está se recusando a aceitar o pagamento). Se você não depositou a caução no Banco Agrícola em primeiro lugar, você está preso. O tribunal arquivará seu caso. Você tem que pagar a sobretaxa—que provavelmente já atingiu o limite de 50% agora, além dos custos legais e administrativos que trazem o total perto do dobro do valor do depósito—antes que o tribunal ouça seu caso.
Uma vez que você entra com o processo, o inquilino é notificado por um oficial de justiça (Alguacil). O inquilino tem o direito de responder. Se eles alegarem que pagaram o aluguel (mesmo que não tenham), o juiz agendará uma audiência para revisar as evidências. Isso pode levar de 2 a 3 meses apenas para entrar no calendário.
Na audiência, o juiz muitas vezes concede ao inquilino um "período de graça" (plazo de gracia) de 15-30 dias para desocupar, mesmo que as evidências mostrem claramente a inadimplência. Isso é um gesto humanitário. Isso atrasa a posse.
Se o inquilino recorrer, o caso vai para um tribunal superior. Sob o antigo sistema, isso parava o despejo completamente. Novas reformas tentam tornar os despejos por inadimplência "provisoriamente executáveis", o que significa que você pode executar o despejo enquanto o recurso está pendente, mas isso é aplicado de forma inconsistente.
Mesmo depois de ganhar, você não pode remover fisicamente o inquilino sozinho. Você deve contratar um oficial de justiça e solicitar a Força Pública (polícia) para executar o despejo. O oficial de justiça agendará uma data. Se o inquilino não estiver em casa, o oficial de justiça reagendará. Se o inquilino tiver filhos, o juiz pode conceder outro período de graça. Se o inquilino alegar que não tem para onde ir, o juiz pode conceder outro período de graça.
O cenário médio de "mau inquilino" resulta em oito meses de aluguel perdido antes que o despejo seja bem-sucedido. Se você adicionar honorários legais ($1.000 a $3.500), você está olhando para uma perda total de $20.000 a $30.000 em uma propriedade que pode render apenas $30.000 por ano em aluguel.
É por isso que o Fiador é tão importante. Com um Fiador solvente, você pode processá-los diretamente e cobrar de seus ativos enquanto o despejo está pendente. Sem um Fiador, você está apenas perdendo dinheiro.
Mais uma coisa: invasores. Se alguém ocupa sua propriedade sem um contrato de locação—digamos, um cuidador que se recusa a sair—eles são classificados como "Intruso", não um inquilino. Isso é legalmente distinto. Despejar um intruso é tratado pelo Ministério Público (Fiscal), não pelo Tribunal Civil. O processo é mais rápido, mas requer provar que nunca existiu uma relação de locador-inquilino. Se você já aceitou pagamento deles, mesmo uma vez, eles são um inquilino, não um intruso, e você está de volta ao Tribunal Civil.
Autogestão vs. Gestão Profissional: A Matemática que Você Precisa Ver
Empresas de gestão de propriedades profissionais em Sosúa e Cabarete cobram de 20-30% da renda bruta de aluguel para aluguéis de férias de curto prazo. Para contratos de longo prazo, a taxa cai para 5-10% do aluguel mensal, ou um mês de aluguel como taxa de colocação.
Vale a pena?
Vamos fazer a matemática em um condomínio de $350.000 em Sosúa. Suponha que você esteja alugando a curto prazo no Airbnb. Renda bruta de aluguel: $2.500/mês ($30.000/ano). Taxa de ocupação: 43% (a média atual de Sosúa). Renda bruta real: $12.900/ano.
Se você gerenciar sozinho, mantém 100% disso. Mas você também lida com comunicação com hóspedes, coordenação de limpeza, emergências de manutenção e declarações fiscais. A limpeza custa $20-50 por turno. Se você tiver 20 reservas por ano, isso é $400-1.000 em taxas de limpeza. Emergências de manutenção—um ar-condicionado quebrado, um ralo entupido—custam $100-300 cada. Orçamento de $1.500/ano para isso. Internet e utilidades: $1.200/ano. Taxas de HOA: $1.800-4.800/ano dependendo da comunidade. Seguro de propriedade (incluindo cobertura de furacão): $400-2.500/ano. Despesas operacionais totais: $5.300-11.500/ano. Renda líquida: $1.400-7.600/ano.
Se você contratar um gestor profissional a 25%, eles levam $3.225. Mas eles também cuidam da limpeza, da coordenação da manutenção, da comunicação com os hóspedes e muitas vezes das declarações fiscais. Sua renda líquida cai para $4.375-9.375/ano após a taxa deles e despesas operacionais. Mas você não gasta 10 horas por mês lidando com reclamações de hóspedes e aquecedores de água quebrados.
O verdadeiro valor da gestão profissional não é a economia de tempo. É a taxa de ocupação. Propriedades de primeira linha geridas profissionalmente em Cabarete alcançam 70%+ de ocupação. Esse é o top 10%. A mediana é 32%. Se um gestor profissional puder aumentar sua ocupação de 43% para 60%, sua renda bruta salta de $12.900 para $18.000. Mesmo após a taxa de 25% deles ($4.500), sua renda líquida é maior do que se você gerenciasse sozinho com 43% de ocupação.
A outra vantagem: eles mantêm listas de profissionais qualificados. Quando você chama um encanador sozinho como estrangeiro, você recebe "preços de gringo"—custos inflacionados. Um gestor local negocia em espanhol e paga taxas locais.
A desvantagem: nem todas as empresas de gestão são competentes. Algumas listam sua propriedade em 15+ canais (Airbnb, VRBO, Expedia, Booking.com). Algumas listam em um ou dois e esperam pelo melhor. Algumas respondem a consultas de hóspedes dentro de uma hora. Algumas demoram três dias. Algumas coordenam check-ins "cara a cara" para explicar as regras da casa e prevenir violações de festas. Algumas apenas enviam um código para a caixa de chave e esperam que o hóspede leia o manual.
Você precisa avaliá-los. Peça referências de outros proprietários estrangeiros. Pergunte quantas propriedades eles gerenciam. Pergunte quantos funcionários eles têm. Pergunte qual é a taxa média de ocupação deles. Pergunte se eles fornecem demonstrações financeiras mensais. Pergunte se eles cuidam das declarações fiscais ou se você é responsável. Pergunte qual é a política de cancelamento deles se você não estiver satisfeito.
Para contratos de longo prazo, a gestão é mais simples. A taxa é menor (5-10%) porque há menos rotatividade. Mas a triagem de inquilinos é crítica. Gestores profissionais na RD normalmente exigem um Fiador, os últimos três meses de extratos bancários, um registro policial (Certificado de No Antecedentes Penales do escritório do Procurador-Geral, que custa RD$600), e uma referência de um locador anterior com um número de telefone para verificação verbal.
Eles também aplicam a regra "2+1": dois meses de depósito mais um mês de aluguel adiantado. Isso filtra inquilinos com baixa liquidez. É uma ferramenta de triagem financeira.
Se você estiver alugando a longo prazo para expatriados ou aposentados, o risco é menor. Sosúa é lar de uma das maiores comunidades de expatriados alemães e canadenses do Caribe. Esses inquilinos geralmente são aposentados, têm renda estável e são menos propensos a deixar de pagar o aluguel. Mas eles também são mais propensos a conhecer seus direitos sob o Decreto 4807. Eles vão resistir a cláusulas que não gostam. Eles vão exigir reparos. Eles vão citar o Código Civil se você tentar aumentar o aluguel no meio do contrato.
Triagem de Inquilinos Quando Pontuações de Crédito Não Existem
A República Dominicana tem um bureau de crédito—DataCrédito. Mas muitos inquilinos estrangeiros e trabalhadores informais não terão um arquivo. Então, como você faz a triagem de inquilinos?
O Fiador é a ferramenta principal. Se um inquilino não puder apresentar um fiador solvente, eles não valem o risco. Fim de história.
Para inquilinos estrangeiros, verifique o carimbo de entrada no passaporte deles. Se eles estiverem com visto de turista, só podem ficar 30 dias (prorrogáveis para 120 dias com uma taxa). Se estiverem aqui há mais tempo, estão ultrapassando o prazo. Isso é um sinal de alerta. Eles já estão violando a lei de imigração. Por que respeitariam um contrato de aluguel?
Solicite os últimos três meses de extratos bancários. Você não está procurando uma pontuação de crédito. Você está procurando liquidez. Eles podem pagar os primeiros dois meses de aluguel mais o depósito? Eles têm renda consistente ou estão vivendo de transferências esporádicas?
Solicite um Certificado de No Antecedentes Penales do escritório do Procurador-Geral. Custa RD$600 e valida a boa conduta do inquilino. A maioria dos estrangeiros não terá um porque não sabe que existe. Tudo bem. O próprio pedido é uma ferramenta de triagem. Se eles recusarem, afaste-se.
Verifique se eles têm um histórico com o Banco Agrícola. Se já fizeram parte de um contrato formal e em conformidade antes, haverá um registro. Caso contrário, eles só alugaram informalmente, o que significa que não respeitam o sistema.
Solicite uma "Carta de Referência" de um locador anterior. Mas não aceite apenas a carta. Ligue para o locador. Verifique o número de telefone. Faça perguntas específicas: O inquilino pagou em dia? Eles mantiveram a propriedade? Eles causaram alguma reclamação dos vizinhos? Quanto tempo ficaram? Por que saíram?
A regra "2+1" (dois meses de depósito mais um mês de aluguel adiantado) é inegociável. Isso filtra inquilinos com baixa liquidez. Se eles não conseguirem juntar três meses de aluguel adiantado, são um risco.
Para inquilinos corporativos (empresas alugando para funcionários), solicite uma cópia do registro do RNC da empresa e prova de que estão em dia com as declarações fiscais. Se não estiverem registrados na DGII, estão operando informalmente, e você não tem recurso se eles pararem de pagar.
Manutenção em um Clima que Quer Destruir Sua Propriedade
Propriedades costeiras em Sosúa e Cabarete enfrentam dois inimigos: ar salgado e umidade. O ar salgado (salitre) corrói metais, acelera o envelhecimento de eletrônicos e degrada a pintura. Os níveis de umidade pairam entre 78% e 81% durante todo o ano, criando condições ideais para mofo.
Orçamento de $200-700 USD por mês para manutenção, excluindo taxas de HOA. Isso não é opcional. Este é o custo de possuir propriedade nos trópicos.
Unidades de ar condicionado requerem limpeza e manutenção profissional a cada 3-4 meses. O custo é de $30-50 por unidade. Se você pular isso, a unidade falhará. A substituição custa $800-1.500 dependendo do tamanho.
A pintura externa dura 2-3 anos em propriedades costeiras, em comparação com 5-7 anos no interior. Re-pintar um condomínio de dois quartos custa $1.500-3.000. Se você esperar muito, a madeira embaixo apodrecerá, e você estará olhando para reparos estruturais.
Cabarete recebe uma média de 1.025 mm (40 polegadas) de chuva anualmente, com novembro sendo o mês mais chuvoso (288 mm). A impermeabilização do telhado deve ser inspecionada e selada novamente a cada 2-3 anos. O custo é de $500-1.000. Se você pular isso, terá vazamentos, que levam ao mofo, que levam a unidades inabitáveis.
A prevenção de mofo requer desumidificadores ou ventilação adequada. Um bom desumidificador custa $200-400 e usa eletricidade. A eletricidade na Costa Norte custa em média $0,124 por kWh, mas em comunidades fechadas com redes privadas, é frequentemente mais alta. Orçamento de $50-100/mês para eletricidade apenas para operar desumidificadores e ventiladores.
Para vilas com piscinas, o cuidado mensal da piscina (produtos químicos mais mão de obra) custa em média $80-130 USD. Isso não é negociável. O crescimento de algas no calor tropical é rápido. Uma piscina negligenciada se torna um pântano em duas semanas.
O seguro de propriedade (incluindo cobertura de furacão) custa $400-2.500 USD por ano, dependendo do valor da propriedade e da proximidade com o oceano. Isso não é opcional. A República Dominicana está na rota dos furacões. A temporada de 2024 viu várias tempestades. Se você não estiver segurado, está apostando todo o seu investimento.
As taxas de HOA em comunidades fechadas variam de $150 a $400+ USD por mês. Isso cobre segurança armada 24/7, que é o serviço principal pelo qual você está pagando. As despesas de segurança tipicamente consomem 40-60% de todo o orçamento de HOA de uma comunidade fechada. Sem segurança, sua propriedade é um alvo.
A Realidade da Ocupação que Mata a Maioria das Projeções
A ocupação média do Airbnb em Sosúa caiu para 43% a partir de 2025. Cabarete tem um desempenho ligeiramente melhor em 53%. Isso não é um mergulho temporário. Esta é a realidade do mercado.
Propriedades de primeira linha (Top 10%) em Cabarete alcançam 77%+ de ocupação. Estas são unidades classificadas como Superhost, geridas profissionalmente, bem mantidas, com internet rápida, energia de backup e localizações privilegiadas. A ocupação mediana é 32%. Esse é o meio do caminho.
Se suas projeções financeiras assumem 70% de ocupação, você está se preparando para o fracasso. A matemática não funciona em 43%. Um condomínio de $350.000 gerando $30.000/ano em aluguel bruto a 100% de ocupação só gera $12.900/ano a 43% de ocupação. Após despesas operacionais ($5.300-11.500), você está ganhando $1.400-7.600/ano. Isso é um retorno de 0,4-2,2% em um investimento de $350.000. Você faria melhor com um título do Tesouro dos EUA.
A solução é ou aumentar a ocupação (o que requer gestão profissional, acabamentos premium e marketing agressivo) ou direcionar para inquilinos de longo prazo. Contratos de longo prazo eliminam o risco de vacância. Um contrato de um ano a $1.500/mês gera $18.000/ano garantidos. Isso é mais alto do que os $12.900 que você obteria de aluguéis de curto prazo a 43% de ocupação.
Mas contratos de longo prazo vêm com seus próprios riscos. Você está preso por um ano. Você não pode ajustar os preços com base na demanda. E se o inquilino parar de pagar, você está olhando para 6-12 meses para despejar.
O outro fator que afeta a ocupação é a infraestrutura. Sosúa identificou oficialmente "estradas, drenagem e inundações" como falhas críticas. A estrada principal de Sosúa para Cabarete é transitável, mas os buracos perto da entrada da maioria das comunidades fechadas são uma reclamação constante dos hóspedes. A própria cidade tem problemas de drenagem que causam inundações durante chuvas fortes. Isso impacta a satisfação dos hóspedes e as reservas repetidas.
Cabarete tem melhor infraestrutura, mas também é mais caro. As propriedades lá comandam taxas noturnas mais altas, mas também enfrentam concorrência mais acirrada. O mercado de "turismo de aventura" (kitesurf, windsurf) é estável, mas é sazonal. A alta temporada é de dezembro a março. No resto do ano, a ocupação cai.
A Realidade Comparativa: RD vs. Dubai, Portugal e Turquia
A República Dominicana oferece rendimentos de aluguel mais altos do que a maioria dos mercados de investimento "exóticos". Dados do primeiro trimestre de 2025 mostram rendimentos brutos de 7,12% na RD, em comparação com 5-7% em Dubai e 3-5% em Miami. Mas os rendimentos são apenas parte da história.
O PIB da RD cresceu 5,1% em 2024, o segundo mais alto da América Latina. Esta é uma economia estável e em crescimento. O Peso Dominicano depreciou cerca de 3-5% anualmente em relação ao USD—uma queda gerenciável em comparação com o colapso da Lira Turca.
A RD oferece residência com um investimento de $200.000 sob a Lei 171-07. Isso é mais barato do que o Visto Gold de Portugal (agora €500.000+). O processo de residência leva de 4 a 6 meses, não 12-18 meses como na Europa.
Estrangeiros podem possuir terras em nome próprio. Isso não é verdade na Tailândia ou nas Filipinas. Não há restrições à propriedade estrangeira. A Constituição garante esse direito.
A Lei CONFOTUR oferece uma isenção de 15 anos do imposto de 1% IPI para desenvolvimentos novos específicos. Este é um benefício não encontrado na maioria dos mercados dos EUA ou da UE. Mas só se aplica a propriedades novas aprovadas em zonas turísticas designadas. Se você estiver comprando revenda, não recebe isso.
Propriedade de luxo à beira-mar em Cabarete custa $2.200-3.000 por metro quadrado. Em Miami, a mesma propriedade custaria $10.000+ por metro quadrado. O ponto de entrada é mais baixo.
Mas a RD também tem custos operacionais mais altos. A eletricidade é cara ($0,124 por kWh). A manutenção é constante. A segurança é obrigatória. E o sistema legal é lento.
A RD não é o "Velho Oeste". É uma jurisdição onde a papelada é rei. Se você respeitar o processo—se contratar o advogado certo, redigir os contratos certos e pagar os impostos certos—você pode construir um portfólio de aluguel lucrativo. Se cortar cantos, passará anos no tribunal.
A Lista de Verificação que Você Realmente Precisa
Antes de comprar:
Exija uma "Certificación de Estado Jurídico" do Registro de Títulos, datada dos últimos 30 dias. Esta é a única prova válida de propriedade. O título físico em mãos não é suficiente.
Contrate um topógrafo privado para verificar se os pontos GPS do Deslinde correspondem às paredes físicas. Discrepâncias são comuns. Cerca de 15% das transações de terras não registradas enfrentam disputas de limites.
Antes de alugar:
Registre-se para um RNC com a DGII usando o Formulário RC-01. Leva de 5 a 10 dias úteis.
Abra uma conta bancária local. Você precisará do seu passaporte, uma carta de referência e comprovante de renda. A aprovação leva de 2 a 4 semanas.
Contrate um advogado especializado em imóveis para redigir o contrato de locação. Não um advogado de prática geral. Alguém que conheça o Decreto 4807 e o Código Civil.
Certifique-se de que o contrato inclua: um Fiador Solidário com renúncia ao beneficio de excusión, uma renúncia à renovação tácita, uma cláusula de jurisdição especificando o Juizado de Paz em Sosúa ou Cabarete, uma cláusula de depósito no Banco Agrícola e definições explícitas de responsabilidade de manutenção.
Notarize o contrato. Custo: $50-150 USD.
Deposite a caução no Banco Agrícola. Isso é obrigatório sob a Lei 4314.
Crie um inventário documentado por fotos assinado pelo inquilino. Disputas de "desgaste" são a causa número 1 de discussões sobre depósitos.
Em andamento:
Apresente declarações fiscais anuais à DGII, mesmo que você tenha uma conta de imposto de $0. A não apresentação é penalizada.
