Um empreendedor canadense entrou no meu escritório no mês passado com um problema. Ele havia acabado de transferir $50.000 para uma empresa imobiliária "respeitável" em Sosúa—uma com um site chamativo, agentes que falam inglês e um portfólio de apartamentos à beira-mar que pareciam perfeitos para seu plano de aposentadoria. O depósito deveria garantir uma unidade em pré-construção. Em vez disso, garantiu a ele um lugar na primeira fila para uma lição muito cara sobre como o mercado imobiliário da República Dominicana, em grande parte não regulamentado, realmente funciona.
O desenvolvedor não tinha aprovação do CONFOTUR. O terreno não tinha Deslinde. A "conta de custódia" era apenas a conta operacional do desenvolvedor com um nome diferente no extrato bancário. E o agente que lhe vendeu o sonho? Não era membro da AEI, sem registro no RNC e—como descobrimos—nem mesmo residente legal do país.
Esta não é uma história de azar. É uma história sobre o que acontece quando você trata o mercado imobiliário da República Dominicana como se tivesse as mesmas proteções ao consumidor de Toronto ou Miami. Não tem. Mas isso não significa que seja um campo minado. Significa que você precisa entender a arquitetura legal específica que faz este mercado funcionar—e as lacunas específicas onde as coisas desmoronam.
Pratico direito imobiliário em Sosúa desde 1986. Vi a Costa Norte se transformar de uma vila de pescadores sonolenta em um destino sério de investimento. E vi todas as variações do mesmo erro: compradores estrangeiros que assumem que as empresas imobiliárias da República Dominicana operam sob as mesmas regras de seus mercados de origem. Não operam. Aqui está o que você realmente precisa saber.
Principais Conclusões
- Sem Requisito de Licenciamento: Em fevereiro de 2026, embora um projeto de lei para regulamentar os serviços imobiliários tenha sido apresentado à Câmara dos Deputados, ele não foi promulgado ou aplicado. Ainda não há licença obrigatória pelo governo para praticar imóveis na República Dominicana, o que significa que qualquer um pode legalmente se autodenominar agente. Verifique a legitimidade através da filiação à AEI e registro no RNC.
- Deslinde é Crítico Mas Não Absoluto: Propriedades sem um Deslinde completo (Lei 108-05) não podem ser financiadas por bancos e são negociadas com um desconto de 15-30%. Você pode legalmente comprar e vender direitos de propriedade via uma Constancia Anotada, mas está comprando direitos indefinidos a uma porcentagem de um lote maior em vez de um terreno específico. O Registro de Títulos não emitirá um Certificado de Título limpo e individual até que o Deslinde esteja completo.
- Verificação do CONFOTUR é Manual: Projetos que alegam benefícios fiscais sob a Lei 158-01 devem ter uma "Resolução" oficial do MITUR. As isenções (3% de imposto de transferência, 1% de imposto anual sobre a propriedade) só se aplicam se a fase específica que você está comprando tiver Classificação Definitiva.
- Realidade do Financiamento: Bancos dominicanos oferecem hipotecas a estrangeiros com taxas de juros de 7,5-10,5% para empréstimos denominados em USD (11-14%+ para empréstimos em Pesos, que estrangeiros raramente tomam devido ao risco cambial). As relações LTV são limitadas a 60-70% para compradores estrangeiros. O financiamento do desenvolvedor para pré-construção é frequentemente mais viável, mas apenas com uma estrutura de Fideicomiso adequada sob a Lei 189-11.
- Custos de Construção: Construir na Costa Norte em 2026 realisticamente varia de $950-$1.200 USD por metro quadrado para acabamentos padrão decentes, $1.200-$1.800 para luxo. Considere $3.000-$5.000 para sistemas de cisterna/bomba e $15.000-$25.000 para infraestrutura solar.
Por Que a Ausência de Regulamentação Importa Mais do Que Você Pensa
A República Dominicana não tem licença imobiliária obrigatória pelo governo. Zero. Um projeto de lei para regulamentar os serviços e corretagem imobiliária está na Câmara dos Deputados, mas em fevereiro de 2026, não mudou nada no terreno. A Asociación de Empresas Inmobiliarias existe, mas a adesão é voluntária. O que isso significa na prática é que a pessoa que está mostrando a você uma vila à beira-mar de $400.000 em Cabarete pode ter décadas de experiência e um histórico impecável—ou pode ter chegado no mês passado com um carro alugado e um cartão de visita impresso no aeroporto.
Isso não é inerentemente ruim. Alguns dos agentes mais conhecedores com quem trabalho não têm credenciais formais. Mas cria um perfil de risco específico que não existe em mercados regulamentados. Não há seguro obrigatório de Erros & Omissões. Não há sistema de custódia garantido pelo estado. Não há MLS centralizado para verificar preços. E o mais crítico, não há recurso legal para negligência, a menos que você possa provar danos civis nos tribunais dominicanos—um processo que leva anos e custa mais do que a maioria das propriedades vale.
A implicação prática: sua diligência não pode depender da reputação do agente ou da marca da empresa. Tem que ser estrutural. Você precisa verificar três coisas de forma independente, independentemente de quem está vendendo:
- A situação legal do agente (registro no RNC com a DGII)
- O status do título da propriedade (Certificado de Título com Deslinde completo)
- A estrutura financeira do desenvolvedor (Fideicomiso para pré-construção)
Se qualquer uma dessas três verificações falhar, o negócio não deve prosseguir. Ponto final.
O Padrão AEI e o Que Ele Realmente Significa
Quando digo aos clientes para verificarem a adesão à AEI, eles frequentemente perguntam o que isso realmente os protege. A resposta honesta: não muito, em um sentido legal. O Código de Ética da AEI é vinculativo para os membros, mas a aplicação é interna. Se um agente da AEI representar mal uma propriedade, você pode apresentar uma queixa à associação. Eles podem revogar a adesão do agente. Mas isso não recupera seu dinheiro.
O que a adesão à AEI sinaliza é que o agente está no mercado há tempo suficiente para se preocupar com sua reputação dentro da comunidade profissional local. É um controle social, não legal. Em Sosúa e Cabarete, onde a comunidade imobiliária é pequena e a palavra se espalha rapidamente, essa pressão social importa. Um membro da AEI que prejudica um cliente terá mais dificuldade em obter referências de outros advogados, desenvolvedores e expatriados que estão aqui há décadas.
Mas não é uma garantia. Já vi membros da AEI se envolverem em dupla representação sem divulgação—representando comprador e vendedor enquanto coletam comissão total do vendedor e se posicionam como defensores do comprador. Isso é legal na República Dominicana. Também é um conflito de interesse estrutural que a maioria dos compradores estrangeiros não entende até que seja tarde demais.
A solução não é evitar agentes da AEI. É entender que a adesão à AEI é um ponto de partida, não uma linha de chegada. Você ainda precisa de consultoria jurídica independente. Você ainda precisa verificar cada alegação. E você ainda precisa entender que o incentivo do agente é fechar o negócio, não proteger seus interesses.
A Armadilha da "Constancia Anotada"
Aqui está um cenário que vejo pelo menos uma vez por mês: Um comprador encontra um lindo pedaço de terra nas colinas acima de Sosúa. O preço é razoável. As vistas são incríveis. O agente garante a eles que o título é "limpo". O vendedor fornece um documento chamado "Constancia Anotada".
O comprador pensa que está comprando um terreno específico. O que eles estão realmente comprando é uma participação percentual de um lote maior que nunca foi subdividido. A Constancia Anotada não descreve limites. Não inclui coordenadas de GPS. É essencialmente um recibo dizendo "você possui 1.000 metros quadrados desta fazenda de 10.000 metros quadrados, mas ainda não decidimos quais 1.000 metros quadrados são".
Isso não é um golpe no sentido tradicional. O vendedor não está mentindo sobre o que está vendendo. Mas o comprador está fazendo suposições sobre o que está comprando que o documento não suporta. E essas suposições criam problemas massivos mais adiante.
Você não pode obter uma hipoteca em uma Constancia Anotada. Bancos na República Dominicana não emprestarão dinheiro contra uma propriedade que não tem limites definidos. Você não pode construir legalmente sem uma designação de terreno específica. E você não pode revender facilmente, porque o próximo comprador terá o mesmo problema que você—eles estão comprando direitos a uma porção indefinida de um lote maior, não um título limpo para um pedaço específico de terra.
Tecnicamente, você pode vender e comprar propriedade apenas com uma Constancia Anotada—isso acontece frequentemente, especialmente em áreas rurais ou transações mais antigas. Não é ilegal. Mas você está negociando em direitos indefinidos em vez de um ativo específico e bancável. O Registro de Títulos não emitirá um Certificado de Título limpo e individual até que o processo de Deslinde esteja completo.
A solução é o processo de Deslinde sob a Lei 108-05. Este é o procedimento legal formal que transiciona uma propriedade de uma participação percentual para um lote individualizado com coordenadas de GPS registradas no Registro de Títulos. Envolve contratar um agrimensor, notificar vizinhos, realizar uma audiência pública onde qualquer um pode se opor se achar que os limites invadem sua terra, e esperar de 6 a 12 meses para que o Tribunal de Terras emita uma decisão final.
Custa $1.500-$3.000 USD. É burocrático e lento. E é absolutamente obrigatório se você quiser uma propriedade que possa ser financiada, segurada e revendida sem complicações legais.
A questão não é se você precisa de um Deslinde. A questão é se você vai pagar por ele antes de comprar a propriedade ou depois. Se você comprar sem um Deslinde, está aceitando um desconto de 15-30% no preço de compra em troca de assumir o custo, tempo e risco de completar o processo você mesmo. Isso pode fazer sentido se você for um investidor experiente que entende o processo e tem paciência para esperar. Para a maioria dos compradores estrangeiros, é um péssimo negócio.
Pré-Construção e a Exigência de Fideicomiso
O mercado imobiliário da República Dominicana adora pré-construção. Desenvolvedores em Cabarete e Sosúa rotineiramente vendem unidades 12-24 meses antes da conclusão. A proposta é atraente: trave um preço mais baixo, veja seu patrimônio crescer durante a construção e entre em uma propriedade nova em folha com potencial de aluguel imediato.
O risco é igualmente atraente: você está transferindo dezenas de milhares de dólares para uma empresa que ainda não tem um produto acabado. Se o desenvolvedor falir, for processado ou simplesmente decidir abandonar o projeto, seu depósito desaparece.
A Lei 189-11 deveria resolver esse problema introduzindo a estrutura de Fideicomiso—essencialmente um trust onde os depósitos dos compradores são mantidos em uma conta separada gerida por um banco fiduciário. Os fundos só podem ser liberados para o desenvolvedor à medida que os marcos de construção são concluídos. Se o projeto falhar, o fiduciário devolve o dinheiro aos compradores.
Em teoria, isso funciona. Na prática, a aplicação é inconsistente. Já revisei contratos de pré-construção em Sosúa onde o desenvolvedor alegava ter um Fideicomiso, mas o acordo de trust real não existia. A "conta de custódia" era apenas a conta operacional do desenvolvedor com um nome diferente nos extratos.
O processo de verificação é direto, mas requer fazer perguntas específicas:
- Qual é o nome do banco fiduciário que gerencia o trust?
- Posso ver uma cópia do acordo de Fideicomiso?
- Quais são os marcos específicos que desencadeiam a liberação de fundos para o desenvolvedor?
- O que acontece com meu depósito se o projeto for atrasado ou cancelado?
Se o desenvolvedor não puder responder a essas perguntas com documentação, o Fideicomiso não existe. E se o Fideicomiso não existe, você está fazendo um empréstimo não garantido a uma empresa de construção em um país estrangeiro sem recurso legal se as coisas derem errado.
A alternativa é o financiamento do desenvolvedor, onde você faz pagamentos diretamente ao desenvolvedor durante o período de construção. Isso é mais arriscado, mas também mais transparente. Você não está fingindo que há uma rede de segurança. Você está fazendo uma aposta calculada de que o desenvolvedor completará o projeto porque precisa do seu pagamento final para fazer a economia funcionar.
Qual estrutura é melhor depende do desenvolvedor e do projeto específicos. Mas a pior opção é assumir que "pré-construção" automaticamente significa "protegido". Não significa.
CONFOTUR e os Benefícios Fiscais Que Realmente Importam
A Lei 158-01 é a razão pela qual muitos investidores estrangeiros olham para a República Dominicana em primeiro lugar. O programa CONFOTUR oferece 10-15 anos de isenções fiscais para projetos turísticos aprovados: isenção de 3% do imposto de transferência na compra, isenção de 1% do imposto anual sobre a propriedade e, em alguns casos, isenções do imposto sobre a renda de aluguel.
Para uma propriedade de $300.000, isso representa $9.000 economizados no fechamento e aproximadamente $2.500-$3.000 economizados anualmente em impostos sobre a propriedade. Ao longo de um período de 15 anos, as economias fiscais totais podem exceder $45.000—uma redução significativa no custo de propriedade.
Mas aqui está o que a maioria das empresas imobiliárias não diz: a aprovação do CONFOTUR é específica para o projeto, fase e, às vezes, unidade. Um desenvolvedor pode ter aprovação do CONFOTUR para a Fase 1 de um projeto, mas não ainda para a Fase 2. Ou eles podem ter aprovação provisória, mas não definitiva, o que significa que os benefícios fiscais não são garantidos legalmente.
O processo de verificação requer a solicitação do documento oficial "Resolução" emitido pelo Ministério do Turismo. Este documento lista o nome do projeto, a fase específica coberta, a data de aprovação e a duração das isenções fiscais. Você pode verificar isso diretamente entrando em contato com o Departamento de Empresas e Serviços Turísticos dentro do MITUR.
E aqui está o detalhe crítico: apenas propriedades com "Classificação Definitiva" garantem as isenções fiscais para o comprador final. Uma classificação "Provisória" permite que um desenvolvedor inicie o projeto, mas não garante seus benefícios fiscais. Se o desenvolvedor não puder produzir uma Resolução mostrando Classificação Definitiva para sua fase específica, essas isenções ainda não existem.
Se o desenvolvedor não puder produzir a Resolução, eles não têm aprovação do CONFOTUR. E se o contrato de compra não declarar explicitamente que a unidade se beneficia da Lei 158-01, as isenções fiscais não se transferem para você, mesmo que o projeto tenha aprovação.
Já vi contratos onde o desenvolvedor tinha aprovação do CONFOTUR, mas estruturou a venda de forma a excluir o comprador dos benefícios. O desenvolvedor manteve as isenções fiscais para si e vendeu a unidade a preço de mercado. O comprador pensou que estava adquirindo uma propriedade com vantagens fiscais. Não estava.
A solução é simples, mas requer atenção aos detalhes: verifique a Resolução antes de fazer uma oferta e certifique-se de que o contrato de compra declare explicitamente que a unidade está coberta pela Lei 158-01. Se o desenvolvedor resistir a colocar isso por escrito, isso é um sinal de alerta.
O Processo de Deslinde e Por Que É Inegociável
A Lei 108-05 é a peça mais importante da legislação imobiliária na República Dominicana que a maioria dos compradores estrangeiros nunca ouviu falar. É a lei que criou o sistema moderno de Registro de Títulos e estabeleceu o processo de Deslinde como o padrão obrigatório para limites de propriedade.
Antes de 2009, era comum que propriedades fossem vendidas apenas com uma "Constancia Anotada"—um documento que provava que você possuía uma porcentagem de um lote maior, mas não especificava onde sua porção estava localizada. Isso criou disputas de limites sem fim, impossibilitou o financiamento e transformou transações imobiliárias em um pesadelo legal.
A Resolução No. 355-2009 da Suprema Corte mudou isso ao determinar que o Deslinde é obrigatório para todas as novas transações imobiliárias. Você não pode registrar uma venda no Registro de Títulos sem ele. Você não pode obter uma hipoteca sem ele. E você não pode construir legalmente sem ele.
O processo de Deslinde envolve contratar um agrimensor licenciado para medir a propriedade usando coordenadas de GPS, notificar todos os proprietários de propriedades adjacentes, realizar uma audiência pública onde vizinhos podem se opor se acreditarem que os limites invadem sua terra, e esperar que o Tribunal de Terras emita uma decisão final. Todo o processo leva de 6 a 12 meses e custa $1.500-$3.000 USD.
É burocrático. É lento. E é absolutamente obrigatório se você quiser uma propriedade que possa ser financiada, segurada e revendida sem complicações legais.
A implicação prática: se você está olhando para propriedades em Sosúa ou Cabarete, a primeira pergunta que você precisa fazer é se a propriedade tem um Deslinde completo. Se a resposta for não, você precisa decidir se está disposto a assumir o custo e o tempo de completar o processo você mesmo.
Alguns compradores fazem isso intencionalmente. Eles compram propriedades sem Deslinde com um desconto de 15-30%, completam o processo eles mesmos e revendem a valor de mercado completo. É uma estratégia viável se você entender o processo e tiver paciência para esperar. Mas não é uma estratégia para compradores que precisam de financiamento imediato ou que querem um investimento pronto para uso.
O outro risco é que o processo de Deslinde possa revelar problemas com os limites da propriedade. Se um vizinho se opuser durante a audiência pública e provar que os limites reivindicados pelo vendedor invadem sua terra, o Tribunal de Terras pode reduzir o tamanho da sua propriedade ou rejeitar totalmente o pedido de Deslinde. Isso é raro, mas acontece. E se acontecer, você ficará com uma propriedade que não pode ser legalmente subdividida ou vendida.
A solução é fazer da conclusão do Deslinde uma condição da venda. Estruture o contrato de compra para que o vendedor seja responsável por completar o Deslinde antes do fechamento. Se eles não puderem, o negócio não prossegue. Isso transfere o risco e o custo de volta para o vendedor, onde pertence.
Realidade do Financiamento para Compradores Estrangeiros
Bancos dominicanos emprestam a estrangeiros. Scotiabank e Banco Popular oferecem produtos hipotecários para não residentes. Mas os termos são significativamente diferentes do que a maioria dos compradores norte-americanos ou europeus está acostumada.
Para empréstimos denominados em USD—que são o que a maioria dos estrangeiros toma para evitar o risco de desvalorização cambial—as taxas de juros variam de 7,5% a 10,5% no início de 2026. Essas taxas são tipicamente fixas por 1-5 anos, após o que ajustam para uma taxa variável atrelada à taxa de referência do Banco Central. Se você está considerando um empréstimo denominado em Pesos (que estrangeiros raramente tomam para propriedades de investimento), as taxas variam de 11% a 14%+. A taxa mais alta reflete o risco cambial e a inflação na economia local.
As relações de empréstimo-valor são limitadas a 60-70% para compradores estrangeiros, o que significa que você precisa de um pagamento inicial de 30-40%.
O processo de aprovação requer documentação que a maioria dos compradores estrangeiros não tem prontamente disponível: declarações de imposto de renda do seu país de origem, cartas de referência do seu banco de origem, comprovante de renda e, às vezes, comprovante de ativos. O processo leva de 4 a 8 semanas e requer a abertura de uma conta bancária dominicana, que por sua vez requer um visto de residência ou um passaporte válido com pelo menos 6 meses de validade.
A implicação prática: se você está planejando financiar uma propriedade na República Dominicana, precisa iniciar o processo de pré-aprovação da hipoteca antes de fazer uma oferta. O cronograma de oferta a fechamento é tipicamente de 60-90 dias, e o processo de aprovação da hipoteca pode facilmente consumir metade desse tempo.
A alternativa é o financiamento do desenvolvedor, onde o desenvolvedor atua como credor e você faz pagamentos diretamente a eles durante um período de 3-5 anos. Isso é mais comum para projetos de pré-construção, onde o desenvolvedor precisa de fluxo de caixa durante a fase de construção. As taxas de juros são frequentemente mais baixas do que as taxas bancárias (7-10%), mas os termos são menos flexíveis e o empréstimo geralmente é devido na íntegra assim que a construção é concluída.
Qual opção é melhor depende da sua situação financeira e cronograma. O financiamento bancário oferece mais flexibilidade e prazos de pagamento mais longos. O financiamento do desenvolvedor é mais rápido e frequentemente mais barato, mas o vincula ao cronograma de construção do desenvolvedor e requer um pagamento final no final.
Custos de Construção e Despesas de Infraestrutura Ocultas
Se você está considerando construir uma propriedade na República Dominicana em vez de comprar inventário existente, precisa entender a estrutura real de custos. O número principal que você ouvirá da maioria dos desenvolvedores é $750-$950 USD por metro quadrado para acabamentos padrão. Isso pode ter sido preciso em 2023 ou 2024, mas a inflação e os aumentos nos custos de materiais até 2026 empurraram esses números para cima.
Para acabamentos padrão decentes—concreto, vergalhão, telhado, janelas, portas, encanamento e elétrica básicos—você está realisticamente olhando para $950-$1.200 USD por metro quadrado na Costa Norte. Uma taxa de $750 provavelmente resultaria em acabamentos abaixo do padrão ou excluiria custos essenciais de preparação do local. Para acabamentos de luxo, a faixa de $1.200-$1.800 por metro quadrado permanece precisa.
Mas esses números não incluem os custos de infraestrutura que tornam uma propriedade habitável na Costa Norte. Você precisa de um sistema de cisterna e bomba para armazenar água, porque o fornecimento municipal de água é inconsistente. Isso custa $3.000-$5.000 USD. Você precisa de um gerador de backup ou sistema solar, porque a eletricidade custa $0,30 por quilowatt-hora e apagões são comuns. Um sistema solar completo para uma villa de 4 quartos custa $15.000-$25.000. Você precisa de um muro perimetral e portão, porque a segurança é uma preocupação legítima. Isso é mais $5.000-$10.000.
Adicione esses custos juntos e você está olhando para um custo total realista que é significativamente maior do que a taxa de construção principal. Isso ainda é competitivo com os custos de construção em Miami ou Toronto, mas não é a pechincha que alguns desenvolvedores anunciam.
A alternativa é renovar uma propriedade existente. Villas mais antigas nas comunidades fechadas estabelecidas de Sosúa (como Sea Horse Ranch) podem frequentemente ser compradas abaixo do custo de reposição e renovadas por $400-$600 por metro quadrado. A vantagem é que você está comprando em um local com infraestrutura estabelecida, paisagismo maduro e um mercado de aluguel comprovado. A desvantagem é que você está herdando as escolhas de design de outra pessoa e sistemas potencialmente desatualizados.
Qual abordagem faz mais sentido depende de suas prioridades. Se você quer uma propriedade projetada sob medida com sistemas modernos e layout eficiente, construir novo faz sentido. Se você quer uma propriedade em um local estabelecido com potencial de aluguel imediato, renovar faz sentido.
Mas de qualquer forma, você precisa orçar para o custo total de propriedade, não apenas o custo de construção. E você precisa considerar o valor do tempo do dinheiro—uma propriedade que leva 18 meses para construir e mobiliar é 18 meses de renda de aluguel perdida.
O Problema da Dupla Representação e Por Que Isso Importa
Dupla representação—representar comprador e vendedor na mesma transação—é legal na República Dominicana. Também é comum. E é um conflito de interesse estrutural que a maioria dos compradores estrangeiros não entende até estarem sentados no meu escritório tentando desfazer um mau negócio.
Aqui está como geralmente funciona: Você entra em contato com uma empresa imobiliária sobre uma propriedade. Eles mostram a você a listagem. Você gosta. Você faz uma oferta. O agente negocia com o vendedor em seu nome. O negócio fecha. Você acha que o agente estava trabalhando para você.
Mas o agente estava realmente trabalhando para o vendedor. O vendedor está pagando a comissão do agente—tipicamente 5-10% do preço de venda. O incentivo financeiro do agente é obter o preço mais alto possível, o mais rápido possível. Seu interesse é obter o preço mais baixo possível, com a devida diligência mais completa possível. Esses interesses são diretamente opostos.
O agente pode ser honesto e justo. Eles podem genuinamente tentar servir ambas as partes. Mas a estrutura de incentivos está quebrada. E em um mercado sem requisitos obrigatórios de divulgação, muitos compradores nem percebem que estão em uma situação de dupla representação até que seja tarde demais.
A solução é entender que a empresa imobiliária nunca é seu defensor. Eles são um prestador de serviços facilitando uma transação. Seu defensor é seu advogado independente. E seu advogado nunca deve ser alguém recomendado pela empresa imobiliária ou pelo vendedor.
Isso parece óbvio, mas já vi inúmeras transações onde o comprador usou o advogado do vendedor porque era "conveniente" ou porque o agente garantiu que isso "aceleraria as coisas". Não acelera as coisas. Apenas elimina a única pessoa na transação cujo trabalho é proteger seus interesses.
O Que a Consultoria Jurídica Independente Realmente Faz
Quando digo aos clientes que precisam de consultoria jurídica independente, eles frequentemente perguntam o que isso realmente significa na prática. Aqui está o trabalho específico que acontece durante um processo adequado de devida diligência:
Verificação de Título: Eu visito fisicamente o escritório do Registro de Títulos em Puerto Plata e solicito a "Certificación de Título" oficial. Este documento lista o proprietário legal atual, quaisquer hipotecas ou ônus, quaisquer bloqueios legais (oposiciones) que impediriam uma venda e o status do Deslinde. Não confio em uma cópia fornecida pelo vendedor. Eu obtenho diretamente do Registro.
Verificação de Limites: Se a propriedade tem um Deslinde, verifico se as coordenadas de GPS correspondem ao relatório do agrimensor. Se não tem um Deslinde, explico os riscos e custos de completar o processo.
Verificação do CONFOTUR: Se a propriedade alega benefícios fiscais sob a Lei 158-01, solicito a Resolução oficial do MITUR e verifico se a fase e unidade específicas estão cobertas.
Verificação Fiscal: Solicito uma "Certificación del IPI" da DGII provando que o vendedor está em dia com os impostos sobre a propriedade. Impostos não pagos se vinculam à propriedade, não à pessoa, então isso é crítico.
Verificação de Utilidades: Verifico com a Edenorte (a empresa local de eletricidade) para verificar se não há dívidas de utilidades pendentes. Já vi propriedades com mais de $10.000 em contas de eletricidade não pagas que o comprador herdou.
Verificação de HOA: Se a propriedade está em uma comunidade fechada ou condomínio, reviso os estatutos da HOA para verificar restrições de aluguel, estruturas de taxas e quaisquer avaliações especiais pendentes.
Revisão de Contrato: Revisão do contrato de compra para verificar a estrutura de pagamento, cronograma de fechamento, contingências e penalidades por não cumprimento. Certifico-me de que o contrato declara explicitamente que a propriedade se beneficia do CONFOTUR, se aplicável.
Configuração de Custódia: Mantenho o depósito na conta de custódia do meu escritório ou arranjo um trust com um banco fiduciário. O depósito só é liberado para o vendedor uma vez que a transferência de título esteja completa e irrevogável.
Este processo leva de 2 a 4 semanas e custa 1-2% do preço de compra. Não é glamoroso. Mas é a diferença entre comprar uma propriedade e comprar um processo judicial.
A Exceção de Propriedade à Beira-Mar
Propriedades dentro da zona marítima de 60 metros são tecnicamente domínio público sob a Lei 305-68. Isso não significa que você não pode possuir propriedade à beira-mar. Significa que a estrutura de propriedade é diferente e requer autorização legal específica.
A estrutura mais comum é uma "Concessão" concedida pelo Ministério do Meio Ambiente. A concessão dá a você o direito de usar e desenvolver a terra por um período específico (tipicamente 25 anos, renovável). Você não possui a terra no sentido tradicional, mas tem direitos exclusivos sobre ela.
A implicação prática: propriedades à beira-mar requerem diligência adicional para verificar se a concessão é válida e transferível. Nem todas as concessões podem ser transferidas para compradores estrangeiros. E algumas concessões têm restrições ao uso comercial ou atividade de aluguel.
Já vi compradores adquirirem propriedades "à beira-mar" apenas para descobrir que a concessão nunca foi devidamente registrada, ou que havia expirado anos atrás e o vendedor estava ocupando a terra ilegalmente. O Ministério do Meio Ambiente tem sido mais agressivo na aplicação das regulamentações da zona marítima nos últimos anos, o que significa que esses problemas são mais propensos a surgir durante sua propriedade.
A solução é verificar o status da concessão antes de fazer uma oferta. Se a propriedade estiver dentro da zona marítima e não tiver uma concessão válida e transferível, não vale a pena comprar a qualquer preço.
O Cálculo de Residência
Muitos compradores estrangeiros são atraídos para a República Dominicana por causa do caminho de residência por investimento sob a Lei 171-07. O limite mínimo de investimento é $200.000 USD em imóveis, o que qualifica você para processamento acelerado de residência em aproximadamente 45 dias após a aprovação.
Mas o limite de $200.000 é baseado no valor fiscal da propriedade, não no preço de compra. E o valor fiscal é tipicamente 60-70% do valor de mercado. Isso significa que você frequentemente precisa comprar uma propriedade no valor de $280.000-$330.000 para atender ao limite de valor fiscal de $200.000.
O visto de residência também requer prova de seguro de saúde, um registro criminal limpo e um exame médico. O custo total para a aplicação do visto, honorários legais e documentação é aproximadamente $3.000-$5.000 por pessoa.
Uma vez que você tem residência, pode solicitar residência permanente após dois anos, e cidadania após dois anos de residência permanente. A República Dominicana reconhece a dupla cidadania, então você não precisa renunciar ao passaporte do seu país de origem.
O benefício prático: a residência dá a você uma isenção de 50% nos impostos anuais sobre a propriedade e isenção de impostos sobre a importação de bens domésticos. Também facilita a abertura de contas bancárias e dá mais flexibilidade para estadias de longo prazo.
A limitação prática: a residência exige que você passe pelo menos 6 meses por ano na República Dominicana para manter o status. Se você está planejando usar a propriedade puramente como um investimento de aluguel e apenas visitar ocasionalmente, o caminho de residência pode não fazer sentido.
A Análise Comparativa: Costa Norte da RD vs. Alternativas Globais
| Recurso | Costa Norte da RD | Dubai | Portugal | Turquia |
|---|---|---|---|---|
| Rendimento Líquido de Aluguel | 7-11% (Curto prazo) | 6-7% | 3-5% | 4-6% |
| Investimento em Residência | $200k USD | ~$205k USD | Eliminado (Out 2023) | $400k USD |
| Risco Cambial | Baixo (atrelado ao USD) | Baixo (atrelado ao USD) | Baixo (Euro) | Alto (40-60% inflação) |
| Preço de Entrada (2-quartos) | $250k-$350k | $400k-$600k | $500k+ | $200k-$400k |
| Imposto sobre Ganhos de Capital | 0% (CONFOTUR) | 0% | 28% |
