Na última terça-feira, um casal de Toronto entrou no meu escritório com um problema que já vi pelo menos três dúzias de vezes este ano. Eles encontraram o que pensavam ser uma pechincha—terreno à beira-mar em Cabarete, listado por aproximadamente metade do preço de mercado. O vendedor tinha um certificado de título. Ele tinha fotografias. Ele até tinha um contrato notarial pronto para assinar.
O que ele não tinha era um Deslinde.
Quando expliquei que eles estariam comprando uma porcentagem de um terreno maior sem limites legalmente definidos, o rosto do marido ficou pálido. "Mas já transferimos o depósito," ele disse.
Conseguimos recuperar a maior parte. Mas só porque agimos antes que o segundo pagamento fosse compensado.
Esta é a realidade de comprar terras na República Dominicana em 2026. A oportunidade é genuína—o país recebeu mais de 10 milhões de visitantes (combinando passageiros aéreos e de cruzeiros) em 2023, o investimento estrangeiro atingiu aproximadamente $4,39 bilhões de acordo com o Banco Central, e a Costa Norte especificamente viu um aumento de 12% nas chegadas aéreas no ano passado. Mas a estrutura legal que protege esse investimento é mais complexa do que a maioria dos compradores estrangeiros percebe. Um certificado de título por si só não prova nada sobre onde sua propriedade realmente começa e termina. O Deslinde—o processo de demarcação aprovado pelo tribunal e medido por GPS—é o que transforma um pedaço de papel em propriedade defensável.
Eu lido com essas transações desde 1986. Vi o mercado evoluir de acordos de aperto de mão e participações percentuais para um sistema de registro moderno que realmente funciona, quando você sabe como usá-lo. Isso não é uma propaganda de vendas para propriedades que representamos. É uma análise da arquitetura legal que determina se seu investimento no Caribe se torna um ativo ou uma batalha judicial de uma década.
Principais Conclusões
O Deslinde é obrigatório: A Lei 108-05 exige limites medidos por GPS para todas as transferências de propriedade. O Registro geralmente bloqueia a transferência de Constancias Anotadas para novos proprietários sem que um Deslinde seja iniciado ou concluído.
O seguro de título cobre riscos ocultos: Mesmo com documentação limpa, fraudes, falsificações ou herdeiros ausentes podem surgir. Apólices da Stewart Title ou First American geralmente custam 0,5-1% do preço de compra e incluem defesa legal.
A devida diligência leva no mínimo 3-6 meses: Apressar o processo de verificação—pesquisa de título, levantamento, quitação de impostos, verificação de posse—é como os investidores perdem dinheiro.
CONFOTUR isenta você de impostos principais: A Lei 158-01 dispensa o imposto de transferência de 3% e o imposto anual de propriedade de 1% por 10-15 anos, mas apenas para projetos aprovados pelo Conselho de Promoção do Turismo em zonas designadas.
O Tribunal de Terras tem jurisdição exclusiva: O Tribunal de Tierras lida com todas as disputas de propriedade registradas separadamente dos tribunais civis, com juízes especializados treinados no sistema Torrens.
Por Que Este Guia Existe
Você está lendo isso porque está avaliando a República Dominicana como uma opção de diversificação—provavelmente em vez de Dubai, Portugal ou Chipre. Talvez você esteja cansado do excesso de oferta dos Emirados Árabes Unidos, ou dos rendimentos comprimidos de 3-4% de Portugal, ou do labirinto burocrático dos impostos sobre propriedades europeias. A Costa Norte oferece rendimentos brutos de aluguel de 7-12% em condomínios à beira-mar, preços de entrada a partir de cerca de $150.000, e um mercado dolarizado que protege contra o risco cambial local.
Mas esses números só importam se sua propriedade for legalmente sólida.
Este guia é para investidores que entendem que "barato" e "seguro" não são a mesma coisa. Baseia-se nos casos que lidei pessoalmente em Sosúa e Cabarete—os negócios que fecharam sem problemas, e os que desmoronaram porque alguém pulou uma etapa. Se você está procurando a garantia de que comprar terras aqui é "fácil", você não encontrará. O que você encontrará é um mapa realista do processo, dos riscos específicos e das ferramentas legais que os mitigam.
A Base Inegociável: Compreender o Deslinde
Aqui está o que a maioria dos materiais promocionais não lhe dirá: até 2007, o sistema imobiliário dominicano permitia que as pessoas comprassem e vendessem "Constancias Anotadas"—essencialmente, um certificado afirmando que você possuía, digamos, 15% de um terreno maior. Sem limites. Sem coordenadas. Apenas uma porcentagem.
Isso criou um pesadelo.
Dois vizinhos poderiam reivindicar a mesma área física porque suas porcentagens se sobrepunham. Um desenvolvedor poderia vender a você o "Lote 7" dentro de um terreno maior, mas se o título principal nunca foi subdividido através do processo de Deslinde, seu "lote" não existia legalmente como uma entidade separada. Bancos não emprestariam sobre ele. Futuros compradores não poderiam obter um título claro. E se surgisse uma disputa, você passaria anos no Tribunal de Terras tentando provar quais metros quadrados eram realmente seus.
A Lei 108-05 deveria consertar isso. Ela tornou o Deslinde obrigatório para todas as novas transações. O processo tem três fases rigorosas:
Levantamento Técnico (Mensura): Um agrimensor licenciado (Agrimensor) mede fisicamente a propriedade e gera coordenadas GPS precisas em centímetros. Essas coordenadas são armazenadas no banco de dados digital do Registro.
Aprovação Judicial: O trabalho do agrimensor vai para o Tribunal de Tierras, onde um juiz o revisa e garante que todos os vizinhos foram devidamente notificados. Se ninguém contestar os limites, o juiz aprova a nova demarcação.
Registro: O Registrador cancela a antiga Constancia Anotada e emite um novo Certificado de Título independente vinculado a essas coordenadas GPS específicas.
Isso leva no mínimo 3-6 meses se tudo correr bem. Se um vizinho apresentar uma objeção, pode levar anos.
O documento chave que você precisa verificar é a Certificación de Estado Jurídico del Inmueble—o Certificado de Status Jurídico. Este é o documento legal padrão emitido pelo Registro de Títulos que certifica o status legal atual da propriedade, incluindo o proprietário, ônus existentes (hipotecas) e quaisquer bloqueios legais (oposición) que impediriam a venda.
Temos um contato direto no Registro de Puerto Plata que nos ajuda a verificar títulos rapidamente. A maioria dos compradores não tem. Eles confiam na palavra do vendedor, na garantia de um agente imobiliário, ou no fato de que o vendedor tem um certificado de título físico em mãos. Nada disso prova que o Deslinde está completo.
Levantamentos independentes na área de Cabarete encontram sobreposições de limites em aproximadamente 1 em cada 10 propriedades de Constancia Anotada. Isso não é um pequeno risco. Isso é um defeito estrutural em como a propriedade foi originalmente registrada.
Se você está olhando para terras sem um Deslinde finalizado, você não está comprando imóveis. Você está comprando um projeto legal que pode levar anos para ser concluído, sem garantia de que os limites finais corresponderão ao que o vendedor prometeu.
A Segunda Camada de Defesa: Seguro de Título
Vamos supor que você verificou que o Deslinde está completo. O certificado de título está limpo. A quitação de impostos mostra que não há IPI não pago. O agrimensor confirma que as coordenadas GPS correspondem ao terreno físico.
Você ainda não está totalmente protegido.
O Estado Dominicano teoricamente garante títulos registrados, mas o Fundo de Indenização estabelecido por lei para compensar erros do Registro historicamente careceu de capital suficiente. Se alguém contestar com sucesso sua propriedade com base em um defeito oculto—uma assinatura falsificada de uma transferência anterior, um herdeiro ausente que surge anos depois, um erro de digitação nos registros do Registro—você estará defendendo essa reivindicação com seu próprio dinheiro.
É aqui que o seguro de título se torna relevante.
A Stewart Title e a First American Title Insurance operam na República Dominicana, oferecendo apólices que cobrem o que a devida diligência padrão não consegue detectar. O prêmio é tipicamente 0,5-1% do preço de compra, pago uma vez no fechamento. A apólice protege você (e seus herdeiros) enquanto você mantiver a propriedade.
O que ela realmente cobre?
Falsificação e fraude: Se alguém falsificou a assinatura de um vendedor em uma transação anterior, e esse defeito invalida sua cadeia de título, o segurador cobre sua perda.
Herdeiros ausentes: A lei de herança dominicana pode ser complexa. Se uma propriedade passou por uma "sucessão indivisa" e um herdeiro que não foi devidamente notificado posteriormente reivindica uma parte, o segurador cuida da defesa legal.
Erros do Registro: Se o Registrador registrou erroneamente um ônus como cancelado quando não estava, ou não anotou uma servidão, a apólice cobre o impacto financeiro.
Custos de defesa legal: Isso é frequentemente negligenciado. Defender seu título no Tribunal de Tierras pode facilmente custar $20.000-$30.000 em honorários advocatícios, mesmo que você acabe ganhando. As apólices de seguro de título incluem esses custos em sua cobertura.
A cobertura é limitada ao preço de compra, embora algumas apólices ofereçam ajustes por inflação. Ela também é transferível para herdeiros, o que é importante para o planejamento patrimonial.
É estritamente necessário? Não. Muitos compradores dominicanos fecham negócios sem ela, confiando apenas na revisão de seu notário e na certificação do Registro. Mas esses compradores geralmente têm conhecimento local, conexões familiares e uma tolerância ao risco que a maioria dos investidores estrangeiros não compartilha.
Recomendamos isso como protocolo padrão para clientes internacionais. O custo é insignificante em comparação com a exposição.
Experiência do Mundo Real: O Que Realmente Dá Errado
Alguns anos atrás, um cliente alemão veio até nós após quase comprar um lote à beira-mar "barato" entre Sosúa e Cabarete. O preço estava cerca de 30% abaixo do mercado. O vendedor tinha um certificado de título. O lote era visível no Google Maps. Tudo parecia legítimo.
Exceto que o processo de Deslinde estava parado.
O agrimensor havia concluído o trabalho técnico, mas um vizinho havia apresentado uma objeção alegando que os limites invadiam suas terras. O caso estava no Tribunal de Tierras sem prazo de resolução. O vendedor estava tentando se livrar da propriedade antes que a disputa piorasse.
Aconselhamos o cliente a desistir. Ele desistiu. Essa propriedade ainda está em litígio hoje, quatro anos depois.
Aqui está o padrão que vemos repetidamente: vendedores ansiosos para fechar rapidamente, compradores ansiosos para garantir um "negócio", e uma disposição mútua para pular as etapas de verificação entediantes porque elas atrasam as coisas. A transação acontece. O título é transferido. E então, seis meses ou dois anos depois, o novo proprietário descobre o problema que o vendedor sabia o tempo todo.
Por outro lado, tivemos uma família americana em Sosúa que comprou um condomínio com toda a devida diligência. Seguro de título. Deslinde limpo. Tudo correto. Dois anos após o fechamento, uma mulher apareceu alegando ser filha de um proprietário anterior, alegando que sua assinatura havia sido falsificada em um documento de transferência de 2008.
A companhia de seguro de título cuidou de todo o caso. Eles contrataram o advogado de defesa, cobriram todos os custos judiciais e, finalmente, resolveram a reivindicação fora do tribunal. O custo total para a família foi zero.
Essa é a diferença entre propriedade protegida e exposição financeira.
Negócios de pré-construção adicionam outra camada de complexidade. Aproximadamente 30% dos atrasos de pré-construção na Costa Norte decorrem de desenvolvedores vendendo unidades antes que o "Régimen de Condominio" (o quadro legal que permite a emissão de títulos de condomínio individuais) seja aprovado. Você não pode obter seu título individual até que o desenvolvimento principal seja legalmente subdividido. Se o desenvolvedor enfrentar problemas de licenciamento ou financeiros, você fica preso esperando.
Trabalhamos apenas com desenvolvedores que têm o Título Mestre verificado e o Régimen de Condominio aprovado ou em estágios finais. Se um projeto está vendendo unidades "fora do plano" sem essa documentação pronta, não o apresentamos aos clientes. O risco-recompensa não justifica.
Diversificação Estratégica: Por Que a Costa Norte vs. Alternativas Globais
A República Dominicana não está competindo com Miami ou as Ilhas Cayman no preço por metro quadrado. O luxo à beira-mar aqui custa em média $2.200-$2.800 por m², em comparação com mais de $10.000 nesses mercados. Não está tentando.
O que oferece é uma combinação de rendimento, acessibilidade e eficiência fiscal que é difícil de replicar em outros lugares.
Os rendimentos de aluguel de curto prazo em condomínios à beira-mar em Cabarete atualmente variam de 7-12% bruto. Isso antes das despesas, mas mesmo após contabilizar taxas de HOA, gestão de propriedades e manutenção, os rendimentos líquidos geralmente ficam na faixa de 5-7%. Compare isso com Portugal ou Espanha, onde os rendimentos líquidos comprimiram para 3-4% devido a impostos sobre propriedades e leis de controle de aluguel introduzidas em 2023-2024.
Dubai oferece renda isenta de impostos, mas os preços de entrada para à beira-mar de primeira linha são aproximadamente 3x mais altos que na RD, e o mercado está atualmente superabastecido. Os desenvolvedores estão competindo agressivamente no preço, o que beneficia os compradores a curto prazo, mas levanta questões sobre a estabilidade do valor a longo prazo.
O mercado dominicano é dolarizado. As propriedades são listadas, vendidas e alugadas em USD. Isso fornece uma proteção natural contra a inflação do peso (que se estabilizou em torno de 3,5-4% ao ano) e elimina o risco de conversão cambial. Na Colômbia ou no Brasil, onde os ativos são precificados em moeda local, você está exposto a flutuações cambiais que podem eliminar ganhos.
A conectividade de voos importa mais do que a maioria dos investidores percebe. O Aeroporto de Puerto Plata (servindo Sosúa e Cabarete) está a menos de quatro horas de Nova York, Miami e Charlotte. Você pode sair do JFK pela manhã e estar em sua propriedade no início da tarde. Compare isso com Portugal (7-8 horas), Dubai (14+ horas) ou Chipre (10+ horas). A acessibilidade afeta a demanda de aluguel, a flexibilidade de uso pessoal e sua capacidade de supervisionar reformas ou gestão de propriedades.
A Costa Norte também possui infraestrutura que apoia o demográfico "trabalhe de qualquer lugar". Internet de fibra óptica da Claro e Altice oferece velocidades de até 300 Mbps. A Escola Internacional de Sosúa oferece educação credenciada nos EUA até o ensino médio. O Centro Médico Cabarete possui uma UTI de Nível 4 com especialistas que falam inglês. Estes não são luxos—são necessidades para residentes de longo prazo e locatários de curto prazo.
Dito isso, este não é um mercado sem atritos. As aprovações de licenças demoram mais do que nos EUA ou no Canadá. A burocracia municipal pode ser lenta. As quedas de energia ainda acontecem, embora as instalações solares tenham se tornado cada vez mais comuns (o ROI agora é inferior a três anos na maioria dos casos). Se você precisa de prazos previsíveis e zero complicações administrativas, este não é o mercado certo.
O Quadro Financeiro: CONFOTUR, Impostos e Custos de Fechamento
O imposto padrão de transferência de propriedade na República Dominicana é de 3% do valor avaliado pelo governo (valor DGII). O imposto anual sobre propriedade (IPI) é de 1%, mas só se aplica à parte do valor da propriedade que excede o limite de isenção, que é definido em Pesos Dominicanos e ajustado anualmente para a inflação. Em 2024, o limite era de aproximadamente 9,8 milhões de DOP. Dadas as correções de inflação e uma taxa de câmbio projetada para 2026 (aproximadamente 60-62 DOP por USD), o piso de isenção é estimado em torno de $170.000 USD.
Para a maioria dos investidores estrangeiros, esses impostos são irrelevantes.
A Lei 158-01, comumente conhecida como CONFOTUR, isenta propriedades qualificadas tanto do imposto de transferência quanto do IPI anual por 10-15 anos, dependendo da aprovação específica do projeto. A lei se aplica igualmente a nacionais e não residentes estrangeiros. Também fornece isenções no imposto sobre renda de aluguel (que seria de 27% para corporações) e, em muitos casos, no imposto sobre ganhos de capital na revenda.
A questão é que os benefícios do CONFOTUR são específicos do projeto, não específicos do local. O desenvolvimento deve ter sua própria Resolução do Conselho de Promoção do Turismo (CONFOTUR). Só porque uma propriedade está em Sosúa ou Cabarete não significa que se qualifica automaticamente. Comprar um condomínio de revenda em um projeto que recebeu aprovação do CONFOTUR não transfere esses benefícios para você, a menos que a aprovação original inclua explicitamente disposições de revenda.
Verificamos o status do CONFOTUR como parte de nossa devida diligência padrão. Se um desenvolvedor afirmar que seu projeto se qualifica, solicitamos uma cópia da Resolução oficial e confirmamos que ainda está ativa. Os desenvolvedores às vezes anunciam benefícios do CONFOTUR para projetos que estão "em processo" mas ainda não receberam aprovação final. Isso não é a mesma coisa.
Os custos padrão de fechamento além dos impostos incluem:
Honorários advocatícios: Tipicamente 1-1,5% do preço de compra, mais 18% de IVA (ITBIS) apenas sobre a taxa de serviço. Isso cobre verificação de título, revisão de contrato e representação no fechamento.
Honorários notariais: Geralmente incluídos nos honorários advocatícios, mas às vezes cobrados separadamente. Notários dominicanos devem ser advogados licenciados (Lei 140-15) e são pessoalmente responsáveis pela autenticidade das assinaturas.
Prêmio de seguro de título: 0,5-1% do preço de compra, pagamento único.
Verificação de levantamento (Replanteo): $400-$800 USD para um agrimensor independente confirmar que as coordenadas GPS correspondem ao título.
Taxas de registro: Mínimas, geralmente algumas centenas de dólares para o registro da transferência.
Certificados de quitação de impostos: A Certificación de IPI do DGII custa uma taxa nominal e prova que o vendedor não tem impostos sobre propriedade não pagos.
Os custos totais de fechamento para uma transação à vista geralmente variam de 3-5% do preço de compra se o CONFOTUR se aplicar, ou 6-8% se não se aplicar (devido ao imposto de transferência de 3%).
O imposto sobre ganhos de capital é calculado sobre o lucro líquido—preço de venda menos (preço de compra + ajuste por inflação + reformas documentadas). A taxa é de aproximadamente 27%, mas isso pode ser estruturado através de uma LLC dominicana (SRL) para maximizar as deduções. Configurar uma SRL custa $1.000-$1.500 USD e leva 3-4 semanas.
O imposto sobre herança para herdeiros diretos (filhos/cônjuges) é de 3% sob a Lei 2569-50 (modificada), significativamente menor do que os 40% encontrados nos EUA ou no Reino Unido. Isso torna a RD atraente para planejamento patrimonial, especialmente quando a propriedade é mantida através de uma corporação com beneficiários designados.
O Protocolo de Verificação: Como Prevenimos o Problema do Casal de Toronto
Cada propriedade que apresentamos aos clientes passa pela mesma sequência de verificação. Não é rápido. Não é emocionante. Mas é por isso que não tivemos um cliente perdendo dinheiro devido a um defeito de título em mais de 20 anos.
Verificação de registro: Obtemos a Certificación de Estado Jurídico del Inmueble diretamente do Registro de Títulos em Puerto Plata. Isso confirma que o vendedor é o proprietário legal, mostra quaisquer ônus ou hipotecas registrados e revela se há um Deslinde pendente ou quaisquer bloqueios legais (oposiciones) que impediriam a venda.
Verificação do agrimensor: Enviamos um agrimensor independente para medir fisicamente a propriedade e comparar as coordenadas GPS com o que está registrado. Isso detecta sobreposições de limites, invasões ou discrepâncias entre a descrição do título e a realidade física.
Quitação de impostos: Verificamos se o vendedor está em dia com o IPI anual de 1% através do DGII. Impostos sobre propriedade não pagos se vinculam à terra, não à pessoa, então essa dívida seria transferida para o comprador.
Verificação de posse: Alguém do nosso escritório ou nosso agrimensor parceiro visita fisicamente a propriedade para confirmar que não há invasores, inquilinos informais ou terceiros em posse. A lei dominicana concede certos direitos a ocupantes de longo prazo—a Lei 396-19 simplificou o processo de despejo, mas ainda requer uma ordem judicial. A prevenção é mais simples do que a remoção.
Verificação de dívida de serviços públicos: Verificamos se não há dívidas pendentes com a Edenorte (eletricidade). Essas dívidas permanecem com o medidor, não com o proprietário, então um saldo não pago se tornaria responsabilidade do comprador.
Verificação judicial: Pesquisamos os registros do Tribunal de Tierras para qualquer litígio pendente (litis) ou disputas que ainda não possam aparecer no certificado de título, mas que poderiam bloquear a venda.
Verificação corporativa: Se comprando de uma empresa, verificamos o Registro Mercantil para garantir que a empresa esteja ativa, solvente e que a pessoa que assina tenha autorização corporativa adequada.
Verificação de regime matrimonial: Se o vendedor for casado, a República Dominicana opera sob um regime de comunhão de bens (a menos que exista um acordo pré-nupcial). O Artigo 1401 do Código Civil dita que bens comuns não podem ser vendidos por um cônjuge sem o consentimento do outro. A falta dessa assinatura é uma causa comum de contratos anulados.
Bandeiras vermelhas que nos fazem encerrar imediatamente um possível negócio:
- Procuração de um proprietário falecido (mais comum do que você imagina)
- "Carta de promessa" em vez de um título registrado
- Vendedor que se recusa a fornecer a Certificación de Estado Jurídico
- Propriedade com um litis ativo (processo) no Tribunal de Terras
- Processo de Deslinde que está parado por mais de 12 meses
- Vendedor que quer pagamento em dinheiro (a Lei 155-17 estabelece limites para transações em dinheiro—para imóveis, o limite é de 1.000.000 DOP, que nas taxas de câmbio atuais/projetadas para 2026 equivale a aproximadamente $15.000-$16.500 USD)
Este processo leva no mínimo 15-30 dias. Os clientes às vezes ficam impacientes. Eles querem fechar rapidamente, especialmente se têm medo de que outra pessoa compre a propriedade. Mas apressar a devida diligência é como os investidores acabam como o casal de Toronto—transferindo depósitos para propriedades que não possuem realmente.
Passo a Passo: O Processo de Transação Real
Vamos passar pelo que acontece depois que você encontrou uma propriedade e completamos a devida diligência.
Reserva e Oferta: Você assina uma "Promesa de Venta" (Promessa de Venda) e transfere um depósito de 10%. Este contrato é legalmente vinculativo. Se você não cumprir, geralmente perde o depósito. Se o vendedor não cumprir, ele é obrigado a devolver o dobro do depósito, embora a execução varie. O contrato especifica uma data de fechamento e inclui contingências para verificação de título.
Período de Devida Diligência: Este é o período de 15-30 dias em que verificamos tudo listado na seção anterior. Se algo voltar problemático, você pode rescindir o contrato e recuperar seu depósito.
Assinatura do Contrato: Uma vez que a devida diligência esteja completa, você assina o Contrato de Venda final (Contrato de Compraventa). Isso acontece na frente de um notário. Todos os documentos legais devem estar em espanhol para serem válidos nos tribunais dominicanos, embora forneçamos traduções em inglês como cortesia.
Pagamento: O saldo é transferido para uma conta de custódia ou diretamente para o vendedor, dependendo da estrutura. A maioria das transações internacionais usa transferências bancárias SWIFT. O imposto de transferência de 3% (se aplicável) deve ser pago dentro de seis meses após a assinatura para evitar multas e juros.
Registro: O contrato notarial vai para o Registro de Títulos para processamento. O Registrador realiza uma revisão legal final (Calificación Registral) para garantir que tudo esteja em ordem, então emite um novo Certificado de Título em seu nome. Isso leva de 30 a 90 dias.
Certificado de Título Físico: Uma vez que o registro esteja completo, você recebe o certificado de título físico. Este é um documento grande, impresso em papel de segurança, com seu nome listado como proprietário e as coordenadas GPS da propriedade claramente declaradas.
Um negócio à vista pode ser fechado em 30-60 dias a partir da data da oferta inicial. Negócios financiados demoram mais—geralmente 60-90 dias—porque você está esperando a aprovação do banco e a documentação da hipoteca.
O financiamento está disponível para compradores estrangeiros através de bancos locais como o Scotiabank e o Banco Popular. A relação típica de empréstimo para valor é de 70%, com taxas de juros em torno de 7-9% para hipotecas denominadas em USD. Você precisará fornecer comprovante de renda, histórico de crédito e, muitas vezes, um pagamento inicial maior do que faria nos EUA ou no Canadá. A maioria dos bancos também exige seguro de título como condição para o empréstimo.
Compras de pré-construção seguem um processo semelhante, mas com marcos adicionais vinculados ao progresso da construção. Você geralmente paga em parcelas—10% na reserva, 20% na conclusão da fundação, 30% na conclusão do telhado e os 40% finais na entrega. Os fundos devem ser mantidos em custódia até que cada marco seja verificado. Se um desenvolvedor quiser pagamento total antecipado, afaste-se.
O Papel do Tribunal de Terras na Proteção do Seu Investimento
O Tribunal de Tierras não é como um tribunal civil. Ele tem jurisdição exclusiva sobre todos os assuntos imobiliários registrados sob a Lei 108-05. Se surgir uma disputa—conflito de limites, venda fraudulenta, reivindicação de herança—ela vai para o Tribunal de Terras, não para o sistema judicial comum.
Isso é realmente uma vantagem.
Os juízes do Tribunal de Terras são especialistas treinados especificamente em direito de propriedade e no sistema Torrens (o quadro de registro que a RD usa). Eles têm um papel ativo na investigação da verdade, o que significa que podem ordenar novos levantamentos ou inspeções por iniciativa própria, em vez de ouvir passivamente argumentos de ambos os lados.
O sistema judicial tem dois níveis: Tribunales de Jurisdicción Original (Primeira Instância, juiz único) e Tribunales Superiores de Tierras (Apelações, painel de cinco juízes). Um julgamento final do Tribunal de Terras é um documento registrável—serve como a ordem direta para o Registrador transferir o título ou corrigir um erro.
O tribunal também trabalha com o Abogado del Estado, um promotor especializado que representa os interesses do Estado e executa ordens judiciais para despejos. Isso garante que os julgamentos não sejam apenas decisões no papel—eles são realmente aplicados no terreno.
Uma das funções chave do tribunal é proteger adquirentes de boa fé de terceiros. Se você comprou uma propriedade confiando no que o Registro mostrou, e mais tarde se descobre que o vendedor tinha um defeito em seu título anterior, seus direitos são protegidos sob certas condições. Este é um princípio central do sistema Torrens—o Registro deve ser a fonte definitiva da verdade, e compradores de boa fé não devem sofrer por erros que não poderiam ter descoberto.
O tribunal também lida com o processo de "Saneamiento", que é o procedimento judicial para adjudicar título a terras estatais não registradas anteriormente. Isso importa menos na Costa Norte, onde a maioria das terras está titulada há décadas, mas ainda é relevante em áreas rurais.
Disputas de terras contestadas nos Tribunais de Terras da RD levam em média 3-5 anos para chegar a um veredicto final da Suprema Corte sem acordo. É por isso que a prevenção—devida diligência adequada, seguro de título, Deslindes verificados—é muito mais valiosa do que litígios.
Como Isso Realmente Parece na Prática
Deixe-me dar-lhe um cenário realista com base em uma transação que fechamos no ano passado.
Casal canadense, na casa dos 50 anos, procurando comprar um condomínio de dois quartos em Cabarete como propriedade de aluguel e futura casa de aposentadoria. Eles encontraram uma unidade em um prédio estabelecido, listado por $285.000 USD. O prédio tinha aprovação do CONFOTUR, então sem imposto de transferência e sem imposto anual sobre propriedade pelos próximos 12 anos.
Verificamos o título através do Registro de Puerto Plata. Limpo. Sem ônus. Deslinde concluído em 2019. O vendedor estava em dia com as taxas de HOA e não tinha dívidas de serviços públicos pendentes.
Enviamos um agrimensor para confirmar que os limites da unidade correspondiam ao plano registrado. Eles corresponderam.
Revisamos os estatutos do prédio. Aluguéis de curto prazo eram permitidos, mas exigiam pré-aprovação do conselho de HOA. O vendedor não se incomodou em obter essa aprovação, então fizemos disso uma condição de fechamento.
Solicitamos seguro de título da Stewart Title. O prêmio foi de $2.850 (1% do preço de compra).
A devida diligência total levou 22 dias.
Custos de fechamento:
- Honorários advocatícios: $4.275 (1,5% + 18% de IVA sobre a taxa de serviço)
- Seguro de título: $2.850
- Verificação de levantamento: $600
- Taxas de registro: $350
- Diversos (notário, traduções): $400
Total: $8.475 (aproximadamente 3% do preço de compra)
Os clientes transferiram o saldo total para nossa conta fiduciária. Mantivemos lá até que a aprovação do HOA fosse concluída e o Registro confirmasse que a transferência do título estava pronta para ser processada. Uma vez que tudo foi verificado, liberamos os fundos para o vendedor.
O Registro emitiu o novo certificado de título em nome dos compradores 47 dias após a assinatura do contrato.
Eles têm alugado a unidade através do Airbnb no último ano. A renda bruta de aluguel tem sido em média cerca de $2.400 por mês durante a alta temporada (dezembro-abril) e $1.200 por mês durante a baixa temporada. Após taxas de HOA ($350/mês), gestão de propriedades (20%) e manutenção, seu rendimento anual líquido está em torno de 6,8%.
É assim que uma transação bem-sucedida se parece. Não é glamoroso. Não é rápido. Mas é seguro.
O Caminho a Seguir
A República Dominicana oferece uma oportunidade legítima de diversificação para investidores que a abordam com expectativas realistas e estrutura legal adequada. Os rendimentos são reais. O estilo de vida é atraente. Os benefícios fiscais são substanciais para propriedades qualificadas.
Mas o mercado não perdoa atalhos.
Cada propriedade na Costa Norte conta uma história legal diferente. Algumas têm títulos limpos e Deslindes verificados. Outras estão enredadas em disputas de herança ou processos de demarcação paralisados. A diferença entre um investimento sólido e uma dor de cabeça de uma década é o trabalho de verificação que acontece antes de você assinar qualquer coisa.
Estamos lidando com essas transações desde meados da década de 1980. Vimos o mercado evoluir de negócios informais de terras para um sistema de registro funcional. Vimos o investimento estrangeiro crescer de um fluxo para um fluxo de bilhões de dólares. E aprendemos que os clientes que têm sucesso são aqueles que priorizam a segurança legal sobre a velocidade, que verificam tudo e que aceitam que a complexidade faz parte do processo.
Se você está avaliando propriedades na Costa Norte, a primeira pergunta que deve fazer não é sobre preço ou projeções de aluguel. É sobre o status do Deslinde. A segunda pergunta é sobre seguro de título. Todo o resto é secundário.
Mantemos um portfólio selecionado de propriedades totalmente verificadas em Sosúa e Cabarete—desenvolvimentos onde verificamos pessoalmente a estrutura legal, confirmamos o status do CONFOTUR e estabelecemos relações com os desenvolvedores. Se você está sério sobre investir aqui, é aí que você começa.
Não com a listagem mais barata. Não com a propriedade que "não vai durar". Com aquela que é legalmente sólida.
Perguntas Frequentes
Estrangeiros podem comprar terras legalmente na República Dominicana com os mesmos direitos que os locais?
Sim. A Constituição Dominicana garante explicitamente tratamento igual para estrangeiros e nacionais em relação aos direitos civis. O Artigo 25 concede aos estrangeiros os mesmos direitos e deveres civis que os nacionais, incluindo a propriedade de imóveis. Não há restrições à propriedade estrangeira de imóveis, e você não precisa de residência para comprar. A única exceção são as zonas de fronteira—o Decreto 21-21 e leis anteriores restringem a propriedade estrangeira dentro de 10 km da fronteira haitiana e zonas costeiras designadas para segurança nacional, exigindo um decreto do Poder Executivo para compra. Isso raramente afeta imóveis turísticos padrão em Sosúa/Cabarete.
Quanto tempo leva o processo de transferência de título em 2026?
Para uma transação à vista com documentação completa, espere de 30 a 60 dias desde a assinatura do contrato até receber seu certificado de título físico. O tempo de processamento do Registro (após o contrato notarial ser submetido) geralmente varia de 30 a 90 dias. Negócios financiados demoram mais—geralmente 60-90 dias—porque você está esperando a aprovação do banco. Compras de pré-construção se estendem por meses ou anos, dependendo do cronograma de desenvolvimento.
Qual é a diferença entre um Contrato de Venda e um Certificado de Título?
O Contrato de Venda (Contrato de Compraventa) é o acordo entre comprador e vendedor, assinado na frente de um notário. Ele prova que você tem um direito contratual à propriedade. O Certificado de Título (Certificado de Título) é o documento emitido pelo Estado do Registro de Títulos que prova a propriedade legal. Você precisa de ambos. O contrato é o que é submetido ao Registro. O certificado de título é o que o Registro emite após processar o contrato.
É seguro comprar propriedade de pré-construção na RD?
Pode ser, mas apenas com proteções adequadas. Verifique se o desenvolvedor possui o Título Mestre e se o Régimen de Condominio (quadro legal do condomínio) está aprovado ou em estágios finais. Use uma conta de custódia que libere fundos apenas quando os marcos de construção forem verificados. Nunca pague o valor total antecipadamente. Aproximadamente 30% dos atrasos de pré-construção na Costa Norte decorrem de desenvolvedores vendendo unidades antes de terem autoridade legal para emitir títulos individuais. Se um desenvolvedor resistir à custódia ou não puder fornecer prova do Título Mestre, isso é um sinal de alerta.
Preciso de um advogado dominicano ou posso usar meu advogado do meu país de origem?
Você precisa de um advogado dominicano. Imobiliário
