Par Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Avocat fondateur, Guido Perdomo Law Firm, Sosúa

Mardi dernier, un couple allemand est entré dans mon bureau avec un problème qui leur a coûté 18 000 $. Ils avaient acheté un condo en bord de mer à Cabarete il y a deux ans - une belle propriété, des revenus locatifs solides, tout semblait en ordre sur le papier. Puis leur comptable à Munich leur a dit qu'ils avaient mal déclaré leurs impôts dominicains tout le temps. Le condo était à leurs noms personnels, ce qui signifiait qu'ils ne pouvaient pas déduire les frais de gestion de la propriété, les coûts de l'association des propriétaires ou les dépenses d'entretien qui représentaient près de 30 % de leurs revenus locatifs. Ils avaient payé le taux d'imposition sur le revenu personnel de 25 % sur le revenu brut au lieu du taux d'imposition sur les sociétés de 27 % sur le bénéfice net après dépenses.

La solution ? Nous avons créé une S.R.L., transféré la propriété dans la structure d'entreprise et restructuré leur position fiscale pour l'avenir. Mais ces deux années de trop-perçu ? Perdues. L'autorité fiscale dominicaine n'émet pas de remboursements pour "Je ne savais pas mieux".

Cela arrive plus souvent que ça ne devrait. Les acheteurs étrangers entendent "structure d'entreprise" et supposent que c'est une manœuvre complexe réservée aux promoteurs ou aux investisseurs institutionnels. Ce n'est pas le cas. Pour quiconque investit plus de 300 000 USD dans l'immobilier dominicain - surtout si vous générez des revenus locatifs ou prévoyez de transmettre la propriété à des héritiers - une entité commerciale en République dominicaine est la base, pas l'amélioration.

Mais voici la partie qui compte : créer une société mal est pire que de ne pas en créer du tout. J'ai passé 40 ans à nettoyer des incorporations bâclées, des sociétés fantômes qui n'ont jamais été enregistrées auprès de la DGII, et des structures qui semblaient légales jusqu'à ce que quelqu'un essaie de vendre la propriété ou de percevoir un loyer via un compte bancaire qui n'existait pas.

Alors parcourons cela correctement. Pas la version aseptisée que vous trouverez sur les sites d'investissement, mais le processus réel - les documents qui sont rejetés, les banques qui disent non, les déclarations fiscales qui déclenchent des audits si vous manquez une échéance. Si vous allez faire cela, vous devez savoir à quoi vous vous engagez.

Points Clés

Protection de la Responsabilité : Une S.R.L. limite votre exposition personnelle au capital que vous contribuez - vos actifs dans votre pays d'origine restent intouchables si un locataire poursuit ou si un entrepreneur dépose un privilège.
Efficacité Fiscale : Les structures d'entreprise permettent la déduction complète des frais d'exploitation (frais de gestion, réparations, services publics) avant de calculer l'impôt sur le revenu de 27 %, contrairement à la propriété personnelle où les individus font face à des obstacles pratiques importants pour déduire les coûts d'exploitation complexes et finissent souvent par payer des impôts sur le revenu locatif brut.
Simplification de l'Héritage : Le transfert d'actions évite le processus de "Réserve Héréditaire" dominicain et la surtaxe de 4,5 % sur l'héritage des non-résidents - les héritiers héritent d'actifs mobiliers (actions) au lieu de biens immobiliers.
Accès à Confotur : Bien que les avantages de Confotur s'appliquent techniquement à la fois aux individus et aux sociétés qui achètent dans des développements approuvés, une structure d'entreprise offre une flexibilité supplémentaire pour gérer plusieurs propriétés et optimiser les positions fiscales dans votre portefeuille. Les économies réelles : 3 % de taxe de transfert à l'achat et 1 % de taxe foncière annuelle pendant 15 ans.
Réalité Bancaire : L'ouverture d'un compte d'entreprise nécessite deux ans de déclarations fiscales du pays d'origine, des références bancaires apostillées et une déclaration de source de fonds - prévoyez 45 à 60 jours pour l'approbation.

Pourquoi la S.R.L. est Devenue la Norme pour les Investisseurs Sérieux

La Sociedad de Responsabilidad Limitada n'a pas toujours été la structure de référence. Avant la loi 479-08 adoptée en 2008, la plupart des investisseurs étrangers utilisaient l'ancienne Compañía por Acciones (C. por A.), qui nécessitait sept actionnaires et un labyrinthe de formalités notariales. La réforme de 2008 a réduit cette exigence à deux actionnaires pour une S.R.L., avec un capital minimum de 100 000 pesos dominicains - environ 1 650 USD au taux de change actuel.

Cette barrière basse a rendu la S.R.L. accessible, mais l'accessibilité n'est pas la raison pour laquelle elle est devenue la norme. Le véritable changement s'est produit en raison de trois protections légales spécifiques que la propriété personnelle ne peut pas fournir.

Le Pare-feu de Responsabilité

En vertu de l'article 5 de la loi 479-08, les actionnaires d'une S.R.L. ne sont responsables que jusqu'à concurrence du montant de leur contribution en capital. Si vous possédez une villa à Sosúa via une S.R.L. et qu'un invité tombe du balcon et poursuit pour 500 000 $, le procès ne peut atteindre que les actifs détenus par la société - la villa elle-même, tous comptes bancaires d'entreprise, revenus locatifs. Vos économies personnelles, votre maison à Toronto ou Munich, vos comptes de retraite - ceux-ci sont légalement intouchables.

Ceci n'est pas une protection théorique. Le droit civil dominicain permet aux créanciers de poursuivre les actifs personnels des propriétaires de biens immobiliers jugés négligents. J'ai vu des cas où un propriétaire a été tenu personnellement responsable pour des incendies électriques causés par un câblage défectueux. Si ce propriétaire avait possédé la propriété personnellement, le jugement aurait été attaché à tout ce qu'il possédait. Parce qu'ils avaient créé une S.R.L., les dommages étaient contenus.

Mais - et cela compte - le bouclier de responsabilité ne fonctionne que si vous maintenez les formalités d'entreprise. Cela signifie des réunions annuelles des actionnaires, des registres comptables appropriés et des déclarations fiscales montrant que la société est une entité réelle, pas seulement une coquille. Les banques et les tribunaux perceront le voile d'entreprise s'ils déterminent que vous utilisez la S.R.L. comme une façade pour cacher la responsabilité personnelle. Je reviendrai sur les exigences de conformité plus tard, mais comprenez ceci : la protection est réelle, mais elle est conditionnelle à la bonne exécution des formalités administratives.

Le Problème de l'Héritage (Et Pourquoi les Actions le Résolvent)

Le droit successoral dominicain est un cauchemar pour les propriétaires étrangers. L'article 913 du Code civil impose la "Réserve Héréditaire", qui oblige qu'une partie spécifique de votre succession - la Legítima ou Réserve Légale - aille à vos enfants, peu importe ce que dit votre testament. Si vous avez un enfant, vous ne pouvez donner que la moitié de votre succession ; deux enfants, un tiers ; trois ou plus, un quart. Si vous mourrez en possédant une villa à Cabarete, vos héritiers doivent passer par un processus judiciaire appelé "Détermination des Héritiers" pour prouver leur droit légal à hériter. Ce processus prend en moyenne 6 à 12 mois, pendant lesquels la propriété est gelée. Personne ne peut la vendre, la louer ou la refinancer.

Ensuite, il y a le coup fiscal. L'impôt sur les successions en République dominicaine est de 3 % de la valeur estimée de la propriété pour les résidents. Pour les héritiers non résidents, la loi 2569 impose une surtaxe de 50 %, portant le taux effectif à 4,5 %. Sur une propriété de 500 000 $, cela représente 22 500 USD que vos héritiers doivent payer avant de pouvoir en prendre possession.

Voici comment une structure d'entreprise change cette équation. Si vous possédez des actions dans une S.R.L. qui possède la propriété, vous ne transmettez pas de biens immobiliers (biens immeubles) - vous transmettez des actions (biens meubles). Les actions peuvent être transférées par des contrats privés, contournant souvent entièrement le processus de détermination judiciaire. Vous pouvez structurer les statuts avec des clauses d'usufruit qui permettent à un conjoint survivant de conserver le contrôle total sans déclencher un nouvel enregistrement de propriété.

Et bien que l'impôt sur les successions de 4,5 % s'applique techniquement encore aux actions, l'évaluation est basée sur la valeur comptable de l'entreprise, pas sur la valeur marchande de l'immobilier. Si la S.R.L. a des passifs à son bilan - disons, une hypothèque ou des factures d'entretien en cours - ceux-ci réduisent la valeur imposable. J'ai vu des cas où une structuration d'entreprise appropriée a réduit la facture fiscale successorale de 40 % par rapport à la propriété directe.

Mais cela ne fonctionne que si la société est correctement enregistrée et maintenue. Si la S.R.L. n'existe que sur le papier - pas de déclarations fiscales, pas de réunions annuelles, pas de numéro RNC actif - l'autorité fiscale la traitera comme une imposture et évaluera la pleine valeur de la propriété sous-jacente.

Le Bouclier Fiscal de Confotur (Quand il S'Applique Réellement)

Tout le monde parle de Confotur comme s'il s'agissait d'une exemption fiscale universelle. Ce n'est pas le cas. La loi 158-01 accorde aux développements touristiques une exemption de 15 ans sur la taxe de transfert de 3 % et la taxe foncière annuelle de 1 % (IPI), mais seulement si le développement a une résolution Confotur active du ministère du Tourisme. Et tous les développements ne qualifient pas.

Confotur a été conçu pour inciter à la création de nouvelles infrastructures touristiques - hôtels, complexes, projets mixtes avec un certain pourcentage d'espace commercial. Une villa autonome à Sosúa ne qualifie pas. Un condo dans un bâtiment préexistant ne qualifie pas. Mais si vous achetez dans un nouveau développement comme Encuentro Residences ou l'un des projets en bord de mer de Cabarete qui a obtenu l'approbation de Confotur, les économies sont substantielles.

Sur une propriété de 500 000 $ :

Économies de taxe de transfert : 15 000 $ (3 % du prix d'achat)
Économies de taxe foncière annuelle : 5 000 $/an x 15 ans = 75 000 $

Cela représente 90 000 $ en taxes évitées sur la durée de l'exemption. Maintenant, techniquement, les avantages de Confotur se transfèrent au premier acheteur que vous soyez un individu ou une société - la loi n'exige pas la propriété d'entreprise pour accéder aux incitations fiscales. Des milliers d'investisseurs individuels détiennent actuellement des certifications Confotur à leur nom personnel. Mais voici la réalité pratique : si vous achetez plusieurs propriétés ou prévoyez de générer des revenus locatifs, une structure d'entreprise vous donne beaucoup plus de flexibilité pour gérer ces actifs, consolider les dépenses et optimiser votre position fiscale globale. L'exemption Confotur n'est qu'une pièce d'une stratégie fiscale plus large.

La Réalité Étape par Étape de la Création d'Entreprise en République Dominicaine

Je vais vous guider à travers le processus réel, pas la version aseptisée que vous trouverez sur les sites gouvernementaux. Voici ce qui se passe en pratique, y compris les étapes qui échouent et pourquoi.

Phase 1 : Approbation du Nom (1-3 Jours)

Vous commencez par réserver votre nom d'entreprise auprès de l'ONAPI (Oficina Nacional de la Propiedad Industrial). Cela prenait des semaines auparavant. Maintenant, c'est numérique et cela se fait généralement en 24-48 heures. Vous soumettez trois options de nom classées par ordre de préférence. L'ONAPI vérifie les conflits avec les noms et marques déposés existants.

Raisons courantes de rejet :

Noms trop similaires à des entreprises existantes (même si l'orthographe diffère légèrement)
Noms incluant des termes géographiques comme "Cabarete" ou "Sosúa" sans autorisation du gouvernement municipal
Noms impliquant une affiliation gouvernementale ou utilisant des termes protégés comme "Nacional" ou "Banco"

Une fois approuvé, vous avez 30 jours pour compléter l'incorporation avant que la réservation du nom n'expire.

Phase 2 : Rédaction des Statuts (2-5 Jours)

C'est là que la plupart des incorporations en auto-gestion échouent. Les statuts (Estatutos Sociales) sont la constitution légale de l'entreprise. Ils définissent :

Structure du capital (autorisé vs souscrit vs libéré)
Droits et obligations des actionnaires
Structure de gestion (qui a le pouvoir de signature)
Règles de distribution des bénéfices
Procédures pour admettre de nouveaux actionnaires ou vendre des actions

Des modèles standard existent, mais ils sont rédigés pour des entreprises commerciales génériques, pas pour des entités de détention immobilière. Si vous copiez-collez un modèle sans personnalisation, vous vous retrouverez avec des dispositions qui ne correspondent pas à la façon dont vous prévoyez réellement d'utiliser l'entreprise.

Exemple : La plupart des modèles exigent l'approbation unanime des actionnaires pour toute transaction immobilière. C'est bien si vous avez deux partenaires égaux. Mais si vous êtes l'actionnaire à 90 % et que vous voulez la flexibilité de vendre la propriété sans obtenir la signature de votre partenaire minoritaire à chaque fois, vous devez spécifier la prise de décision à la majorité dans les statuts.

Un autre problème courant : de nombreux modèles n'abordent pas ce qui se passe si un actionnaire décède. Sans clause de succession claire, les héritiers de l'actionnaire décédé deviennent automatiquement actionnaires, ce qui peut créer des conflits de gestion. Nous incluons toujours des dispositions de rachat qui permettent aux actionnaires survivants d'acheter les actions du défunt selon une formule d'évaluation prédéterminée.

Les statuts doivent être notariés. Cela nécessite que tous les actionnaires (ou leurs représentants légaux avec une procuration) se présentent devant un notaire dominicain. Si vous incorporez à distance, vous devrez accorder une procuration à quelqu'un en République dominicaine pour signer en votre nom. Cette procuration doit être apostillée dans votre pays d'origine.

Phase 3 : Enregistrement à la Chambre de Commerce (3-5 Jours)

Une fois les statuts notariés, vous enregistrez l'entreprise auprès de la Chambre de Commerce locale pour obtenir le Registro Mercantil (Registre du Commerce). C'est un registre public qui prouve que l'entreprise existe. Vous aurez besoin de :

Statuts notariés originaux
Preuve de paiement de la taxe d'incorporation de 1 % sur le capital autorisé (minimum 100 000 DOP = 1 000 DOP de taxe)
Copies des documents d'identification des actionnaires

La Chambre délivre un numéro d'enregistrement et un certificat. Ce certificat doit être renouvelé tous les deux ans. Si vous le laissez expirer, l'entreprise est techniquement toujours valide en vertu de la loi 479-08, mais vous ne pouvez effectuer aucune transaction légale - pas de transferts de propriété, pas de comptes bancaires, pas de contrats.

Phase 4 : Enregistrement à la DGII (5-10 Jours)

C'est là que les choses se compliquent. Vous devez vous enregistrer auprès de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) pour obtenir un numéro RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Sans RNC, vous ne pouvez pas :

Ouvrir un compte bancaire
Émettre des factures
Percevoir des loyers légalement
Déposer des déclarations fiscales

La DGII exige le formulaire RC-02 et les documents justificatifs :

Certificat du Registre du Commerce
Statuts notariés
Identification des actionnaires
Preuve d'adresse physique (contrat de location ou acte de propriété pour le siège social de l'entreprise)

Voici où la plupart des incorporations étrangères s'arrêtent : la DGII veut une adresse de bureau physique en République dominicaine. Une boîte postale ne qualifie pas. C'est une exigence stricte - l'autorité fiscale doit pouvoir localiser votre entité pour les audits et les notifications. Si vous achetez une villa à Sosúa et que cette villa sera l'adresse enregistrée de l'entreprise, vous avez besoin de la preuve que l'entreprise a le droit d'utiliser cette adresse - soit un bail, soit un accord d'achat. Mais vous ne pouvez pas compléter l'achat de la propriété tant que l'entreprise n'est pas enregistrée. Problème circulaire.

La solution de contournement : utilisez l'adresse du bureau de votre avocat comme adresse enregistrée temporaire pendant l'incorporation. Une fois l'achat de la propriété clôturé, vous déposez un changement d'adresse auprès de la DGII (formulaire RC-01) pour mettre à jour le siège social à l'emplacement de la propriété.

La DGII exige également que vous déclariez l'activité économique de l'entreprise en utilisant un code CIIU (Classification Internationale Type par Industrie). Pour une société de détention immobilière, le code correct est 6810 (Activités immobilières avec biens propres ou loués). Si vous sélectionnez le mauvais code, vous serez signalé pour des audits plus tard lorsque vos déclarations fiscales ne correspondront pas à votre activité déclarée.

Phase 5 : Le Cauchemar Bancaire (30-60 Jours)

Ouvrir un compte bancaire d'entreprise en République dominicaine est plus difficile que d'incorporer l'entreprise. La loi 155-17 (Lutte contre le blanchiment d'argent) oblige les banques à effectuer une diligence raisonnable approfondie sur toutes les entités détenues par des étrangers. Chaque banque a des exigences légèrement différentes, mais la base est :

Documents Requis :

Certificat du Registre du Commerce
Statuts notariés
Certificat RNC de la DGII
Identification des actionnaires (passeport + pièce d'identité secondaire)
Preuve d'adresse pour tous les actionnaires (facture de services publics ou relevé bancaire du pays d'origine, datant de moins de 3 mois)
Deux dernières années de déclarations fiscales des pays d'origine des actionnaires (traduites en espagnol, apostillées)
Lettre de référence bancaire de la banque d'origine des actionnaires
Déclaration de source de fonds expliquant d'où provient le capital

C'est cette dernière exigence qui est la plus difficile. La banque veut savoir non seulement que vous avez de l'argent, mais d'où il provient. Si vous financez l'entreprise avec des économies, ils veulent voir des relevés bancaires montrant l'accumulation de ces économies au fil du temps. Si vous utilisez le produit de la vente d'une autre propriété, ils veulent les documents de clôture de cette vente. Si vous recevez des fonds de membres de la famille, ils veulent une lettre de don et une preuve des revenus du donateur.

Et même après avoir tout soumis, le service de conformité de la banque peut prendre 30 à 60 jours pour approuver le compte. Pendant ce temps, vous ne pouvez pas accéder aux fonds de l'entreprise. Si vous essayez de conclure un achat de propriété, ce délai peut tuer l'affaire.

Les banques les plus amicales pour les étrangers (par ordre de facilité) :

Banco Popular
Banreservas
Banco BHD León

Évitez les petites banques régionales à moins d'avoir une relation personnelle avec un directeur d'agence. Leurs services de conformité sont en sous-effectif et les approbations peuvent traîner pendant des mois.

À Quoi Ressemblent Réellement les Obligations Fiscales des Entreprises

Parlons chiffres. Le taux d'imposition des sociétés en République dominicaine est de 27 % sur le revenu net imposable. C'est plus élevé que le taux d'imposition sur le revenu personnel pour la plupart des revenus locatifs (qui culmine à 25 % pour les revenus supérieurs à RD$867,123 annuellement - environ 14 500 USD). Alors pourquoi utiliser une société si le taux d'imposition est plus élevé ?

Parce que les déductions disponibles pour les sociétés sont beaucoup plus généreuses que celles disponibles pour les individus.

Dépenses Déductibles pour les Sociétés :

Frais de gestion de la propriété (généralement 20-25 % du revenu locatif brut à Sosúa/Cabarete)
Entretien et réparations
Services publics (électricité, eau, internet)
Frais de l'association des propriétaires
Assurance de la propriété
Frais juridiques et comptables
Amortissement (5 % annuellement sur le solde décroissant pour les bâtiments et améliorations structurelles sous la Catégorie 1 du Code Fiscal)
Intérêts sur les hypothèques ou prêts commerciaux

Dépenses Déductibles pour les Individus :

Intérêts hypothécaires sur la résidence principale de la famille (pas les propriétés d'investissement, sauf si vous êtes enregistré en tant que Persona Física avec comptabilité organisée)

C'est essentiellement tout pour la plupart des investisseurs étrangers. Les individus déposant l'impôt sur le revenu personnel (IR-1) font face à des obstacles pratiques importants pour déduire les coûts d'exploitation complexes comme les frais de gestion de la propriété, l'entretien et les services publics. Bien que techniquement possible sous certains régimes d'enregistrement, la réalité est que la plupart des investisseurs étrangers non résidents finissent par payer des impôts sur le revenu locatif brut car le fardeau administratif de prouver les dépenses déductibles en tant qu'individu est sujet à des audits et complexe. Si vous possédez la propriété personnellement, vous payez probablement l'impôt sur le revenu sur votre revenu locatif brut avec des déductions minimales.

Si vous percevez 30 000 USD annuellement en loyer et dépensez 8 000 en gestion de propriété, 2 000 en entretien et 1 500 en services publics, vous payez probablement l'impôt sur le revenu personnel sur près de 30 000 si vous possédez personnellement. Si vous possédez via une société, vous payez l'impôt sur les sociétés sur 18 500 (30 000 - 11 500 en dépenses déductibles).

Faisons le calcul :

Propriété Personnelle (Réalité Pratique pour la Plupart des Investisseurs Étrangers) :

Revenu locatif brut : 30 000 $
Dépenses déductibles : Minimes (la plupart des coûts d'exploitation sont difficiles à déduire)
Revenu imposable : ~29 500 $
Impôt dû (taux de 25 %) : 7 375 $

Propriété d'Entreprise :

Revenu locatif brut : 30 000 $
Dépenses déductibles : 11 500 $
Revenu imposable : 18 500 $
Impôt dû (taux de 27 %) : 4 995 $

Vous économisez 2 380 $ annuellement. Sur 10 ans, cela représente 23 800 $ - suffisamment pour couvrir le coût de la création et du maintien de la société plusieurs fois.

Mais il y a un piège. Les sociétés paient également une taxe annuelle sur les actifs de 1 % (Impuesto sobre Activos) sur la valeur de leurs actifs imposables, y compris l'immobilier. Cela fonctionne comme une taxe minimale. Si votre société affiche une perte (les dépenses dépassent les revenus), vous devez toujours la taxe sur les actifs de 1 %. Sur une propriété de 500 000 $, cela représente 5 000 $ annuellement.

Donc, la structure d'entreprise a du sens si vous générez un revenu locatif positif. Si la propriété reste vacante ou si vous l'utilisez uniquement pour des vacances personnelles, la taxe sur les actifs peut l'emporter sur les économies fiscales.

Le Piège du "Zéro Déclaration"

Si votre société ne génère pas de revenus - disons, la propriété est en construction ou vous la gardez vacante - vous devez toujours déposer des déclarations fiscales mensuelles et annuelles auprès de la DGII. Celles-ci sont appelées "déclarations zéro" car elles déclarent zéro revenu et zéro impôt dû. Mais si vous sautez les déclarations, la DGII impose des pénalités :

Pénalité de dépôt tardif : 10 % de l'impôt dû (ou RD$1,500 minimum si aucun impôt n'est dû)
Intérêts sur les impôts impayés : 1,73 % par mois (composé)

J'ai vu des clients accumuler plus de 5 000 $ en pénalités parce qu'ils supposaient "pas de revenu = pas d'obligation de dépôt". Ce n'est pas comme cela que fonctionne la loi fiscale dominicaine. L'obligation de dépôt existe indépendamment du fait que vous deviez des impôts.

La plupart des investisseurs étrangers engagent un comptable local pour gérer les dépôts mensuels. Coût : 150-250 USD par mois. Cela représente 1 800-3 000 annuellement juste pour rester en conformité. Prenez cela en compte dans votre budget.

La Recherche de Titre de Propriété (Et Pourquoi la Plupart des Acheteurs l'Évitent)

Voici la partie qui me tient éveillé la nuit. Vous pouvez mettre en place la structure d'entreprise parfaite, déposer tous les bons formulaires fiscaux, maintenir des registres comptables impeccables - et tout de même tout perdre si le titre de propriété est défectueux.

Le droit de propriété dominicain est basé sur le système Torrens, ce qui signifie que le Registre des Titres (Registro de Títulos) est l'autorité ultime sur qui possède quoi. Si votre nom (ou celui de votre entreprise) figure sur le certificat de titre, vous possédez la propriété. Si ce n'est pas le cas, vous ne le faites pas. La possession n'a pas d'importance. Un acte signé par le vendeur n'a pas d'importance. Seul le titre enregistré compte.

Mais voici le problème : tous les titres ne sont pas créés égaux. En vertu de la loi 108-05, les propriétés doivent passer par un processus appelé Deslinde pour établir des limites claires et résoudre les revendications qui se chevauchent. Une propriété qui a terminé le processus de Deslinde a un titre "propre" (Certificado de Título). Une propriété qui n'a pas terminé le Deslinde pourrait avoir une Constancia Anotada (Lettre d'Annotation), qui est essentiellement un placeholder qui dit "quelqu'un prétend posséder ce terrain, mais nous n'avons pas encore vérifié les limites."

Les estimations suggèrent que jusqu'à 60 % des terrains en République dominicaine (moyenne nationale) n'ont toujours pas de Deslinde clair. À Sosúa et Cabarete, le pourcentage est plus bas car la plupart des développements en bord de mer ont été à travers le processus, mais les propriétés à l'intérieur des terres - en particulier les villas plus anciennes construites dans les années 1990 ou au début des années 2000 - ont souvent des titres peu clairs.

Si vous achetez une propriété avec une Constancia Anotada au lieu d'un Certificado de Título, vous prenez un risque énorme. Vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque sur cette propriété. Vous ne pouvez pas la vendre sans compléter le processus de Deslinde vous-même (ce qui prend 12-24 mois et coûte 10 000-15 000 USD). Et si un voisin conteste les limites, vous pourriez vous retrouver au tribunal pendant des années.

Le Processus de Deslinde en Trois Étapes

Si vous achetez une propriété qui nécessite un Deslinde, voici à quoi vous vous engagez :

Étape 1 : Enquête Technique (3-6 mois)
Un géomètre agréé (Agrimensor) mesure la propriété à l'aide de GPS et crée une carte détaillée montrant les limites, les propriétés voisines et les empiètements éventuels. Le géomètre soumet cette carte au Registre Foncier pour une approbation préliminaire.

Étape 2 : Approbation Judiciaire (6-12 mois)
La carte du géomètre est envoyée au Tribunal Régional de Première Instance (Tribunal de Tierras). Le tribunal publie un avis dans le journal officiel donnant aux propriétaires voisins 60 jours pour déposer des objections. Si personne ne s'oppose, le tribunal approuve l'enquête. Si quelqu'un s'oppose, vous êtes en litige.

Étape 3 : Enregistrement du Titre (1-3 mois)
Une fois que le tribunal approuve l'enquête, le Registraire des Titres délivre le Certificado de Título distinct. Ce n'est qu'alors que vous avez un titre de propriété légalement défendable.

Délai total : 10-21 mois. Coût total : 10 000-15 000 USD.

C'est pourquoi nous ne recommandons jamais d'acheter une propriété qui n'a pas terminé le Deslinde à moins d'obtenir une réduction significative pour compenser le risque et le retard. Et si le vendeur prétend "le Deslinde est en cours", obtenez une preuve écrite. J'ai vu des vendeurs promettre que le Deslinde sera terminé "dans quelques semaines" pendant des années.

Le Processus de Recherche de Titre

Avant que votre société n'achète une propriété, vous devez effectuer une recherche de titre au Registre Foncier. Cela implique :

Obtenir le numéro de certificat de titre de la propriété auprès du vendeur
Visiter le bureau du Registre Foncier (à Puerto Plata pour les propriétés sur la côte nord)
Demander une copie du certificat de titre actuel et des dossiers historiques de la propriété (10 dernières années minimum)
Examiner le certificat pour :
- Privilèges ou hypothèques
- Servitudes ou droits de passage
- Restrictions d'utilisation (par exemple, zonage résidentiel uniquement)
- Actions légales en cours (Gravámenes)

Cette recherche coûte environ 50-100 USD et prend 1-2 jours. C'est l'assurance la moins chère que vous achèterez jamais. J'ai découvert des problèmes allant des hypothèques non divulguées (le vendeur devait encore 200 000 $ sur une propriété qu'il essayait de vendre pour 400 000 $) à des propriétés où le propriétaire enregistré sur le titre ne correspondait pas à la personne essayant de la vendre (fraude).

Un cas qui se démarque : un acheteur canadien était sur le point d'acheter une villa à Sosúa pour 350 000 $. Le vendeur a fourni ce qui semblait être un certificat de titre légitime. Nous avons effectué la recherche et découvert que le titre avait été annulé trois ans plus tôt en raison d'un jugement de divorce. La propriété appartenait légalement à l'ex-femme du vendeur, qui n'avait aucune idée que son ex-mari essayait de la vendre. Si nous n'avions pas découvert cela, l'acheteur aurait payé 350 000 $ pour une propriété qu'il ne possédait pas légalement.

Quand la Propriété d'Entreprise n'A pas de Sens

J'ai passé 3 000 mots à expliquer pourquoi la plupart des investisseurs devraient utiliser une S.R.L. Maintenant, laissez-moi vous dire quand vous ne devriez pas.

Scénario 1 : Propriété à Usage Personnel de Faible Valeur

Si vous achetez un condo de 100 000 $ à Sosúa que vous utiliserez 2-3 semaines par an et que vous ne louerez jamais, la surcharge administrative d'une société n'en vaut probablement pas la peine. Vous dépenserez 2 000-3 000 $ en frais de création, 1 800-3 000 $ annuellement en frais comptables, et vous n'obtiendrez aucun avantage fiscal car vous ne générez pas de revenus.

Dans ce cas, la propriété personnelle est plus simple. Oui, vous perdez le bouclier de responsabilité et les avantages successoraux, mais pour une propriété de faible valeur utilisée uniquement pour le plaisir personnel, ces risques peuvent être acceptables.

Scénario 2 : Flip à Court Terme

Si vous achetez une propriété pour la rénover et la vendre dans les 12-24 mois, créer une société ajoute de la complexité. Maintenant, voici une distinction importante : si vous vendez la propriété directement, vous payez la taxe de transfert de 3 %. Mais si vous vendez les actions de la société qui possède la propriété, vous évitez entièrement la taxe de transfert immobilier de 3 % - vous vendez des actifs mobiliers (actions), qui sont soumis à un impôt sur les gains en capital de 27 % sur le profit des actions ou 1 % de la valeur des actions selon la structure de la transaction. La DGII a essayé de réprimer cela, mais légalement, vendre des actions est distinct de vendre l'immobilier sous-jacent.

Cela dit, pour un flip à court terme, maintenir la conformité de l'entreprise pendant une période de détention brève peut être un casse-tête. Exception : si vous retournez plusieurs propriétés simultanément, une société a du sens car vous pouvez regrouper toutes les propriétés sous une entité et les gérer de manière centralisée.

Scénario 3 : Propriétés dans des Développements Non-Confotur

Si la propriété n'est pas dans un développement approuvé par Confotur et que vous ne générez pas de revenus locatifs, les avantages fiscaux de la propriété d'entreprise sont minimes. Vous payez toujours la taxe sur les actifs de 1 % annuellement, et vous n'obtenez pas les avantages de déduction car il n'y a pas de revenus pour déduire les dépenses.

Dans ce cas, la décision revient à savoir si la protection de la responsabilité et les avantages successoraux justifient les coûts continus. Pour certains investisseurs, ils le font. Pour d'autres, ils ne le font pas.

Le Problème du "Gestor" (Et Pourquoi l'Incorporation Bon Marché Est Chère)

Chaque semaine, quelqu'un entre dans mon bureau avec une entreprise qui a été incorporée par un gestor - un intermédiaire non licencié qui facture 50 % de moins qu'un cabinet d'avocats et promet de tout gérer. Ces entreprises sont presque toujours défectueuses.

Problèmes courants que j'ai vus :

Entreprise enregistrée à la Chambre de Commerce mais jamais enregistrée à la DGII (pas de numéro RNC)
Statuts qui copient-collent un modèle sans personnalisation, créant des conflits de gestion plus tard
Actionnaires listés incorrectement (noms mal orthographiés, mauvais numéros de passeport)
Entreprise enregistrée à une fausse adresse (souvent l'adresse personnelle du gestor), ce qui fait que le courrier de la DGII se perd

Le pire cas que j'ai traité : un investisseur américain a payé un gestor 800 $ pour incorporer une S.R.L. et acheter une villa à Cabarete. Deux ans plus tard, l'investisseur a essayé de vendre la propriété et a découvert que la S.R.L. n'avait jamais été enregistrée à la DGII. L'entreprise n'existait pas légalement d'un point de vue fiscal. Nous avons dû enregistrer rétroactivement l'entreprise, déposer deux ans d'arriérés d'impôts (avec pénalités) et soumettre un transfert de propriété modifié pour corriger l'enregistrement du titre. Coût total pour réparer : 12 000 $.

Le gestor a économisé à l'investisseur 1 200 $ sur l'incorporation initiale. Cela a coûté 12 000 $ pour réparer.

Voici la règle : si quelqu'un propose d'incorporer votre entreprise pour moins de 1 500-2 000 USD, il coupe soit les coins ronds, soit il ne le fait pas correctement. Une incorporation légitime implique :

Frais juridiques pour la rédaction de statuts personnalisés
Frais de notaire
Frais d'enregistrement à la Chambre de Commerce
Frais de dépôt à la DGII
Coûts de traduction et d'apostille (si les actionnaires sont étrangers)

Il n'y a aucun moyen de faire cela correctement pour 500 $.

Ce Dont Vous Avez Réellement Besoin pour Commencer

Si vous avez décidé de procéder à la création d'une entreprise en République dominicaine pour la propriété immobilière, voici la liste des documents dont vous aurez besoin. Rassemblez-les avant de contacter un avocat - cela vous fera gagner du temps et réduira vos frais juridiques.

Pour Chaque Actionnaire :

Passeport valide (au moins 6 mois avant expiration)
Forme secondaire d'identification (permis de conduire ou carte d'identité nationale du pays d'origine)
Preuve d'adresse actuelle (facture de services publics ou relevé bancaire, datant de moins de 3 mois)
Deux dernières années

Category: Protection des actifs & Structures de propriété