La pareja se sentó en mi oficina el martes pasado con una carpeta llena de impresiones: requisitos de la Visa Dorada de Portugal, cronogramas de ciudadanía de Turquía, listados de propiedades en Dubái. Todos tenían una cosa en común: los números estaban equivocados.
No matemáticamente equivocados. Estratégicamente equivocados. Estaban comparando cifras de ingresos brutos entre países como si significaran algo. "Este apartamento en Lisboa genera €45,000 al año", dijo el esposo, golpeando un folleto brillante. Le pregunté cuánto quedaba después de que el administrador de la propiedad tomara su parte, después de que la autoridad fiscal portuguesa tomara la suya, después de las facturas de calefacción de invierno y el impuesto turístico de verano y el seguro obligatorio del edificio. No lo sabía.
Esa es la trampa de los ingresos. Los desarrolladores te venden ingresos brutos porque suena impresionante. Pero no puedes comprar comestibles con ingresos brutos. Lo que importa es el efectivo que realmente llega a tu cuenta después de que todos los demás han tomado su parte, lo que llamamos Ingreso Operativo Neto, o NOI. Y cuando haces esos cálculos honestamente, el panorama global de los programas de visa dorada comienza a verse muy diferente.
La República Dominicana no aparece en la mayoría de los listados de "Mejor Visa Dorada". No tiene el prestigio de un pasaporte de la UE ni el presupuesto de marketing de las empresas inmobiliarias turcas. Lo que sí tiene es algo cada vez más raro: un programa de residencia por inversión que cuesta menos de $250,000, se transacciona en USD, opera bajo un sistema fiscal territorial y puede obtenerte una tarjeta de residencia en 45 días hábiles si todo sale perfectamente. La pregunta no es si esos beneficios existen. La pregunta es si el bien raíz subyacente realmente genera los rendimientos necesarios para justificar inmovilizar ese capital.
Este artículo es una auditoría financiera, no un argumento de venta. Usando datos de un inmueble gestionado en Cabarete, calcularemos el NOI real, contabilizaremos cada gasto que la mayoría de los folletos ignoran y determinaremos si la visa de inversor de la República Dominicana tiene sentido como alternativa al colapsante mercado de visas doradas europeo. Si estás cansado de las promesas de marketing y quieres ver cómo realmente se ve el flujo de efectivo, este es el desglose.
Puntos Clave
Estabilidad del USD: La República Dominicana ofrece una de las pocas vías de inversión inmobiliaria restantes denominadas en USD, eliminando el riesgo cambiario que afecta a Turquía (volatilidad de la Lira) y a la UE (exposición al Euro).
Ventaja Fiscal Territorial: Bajo la Ley 171-07, los ingresos de fuente extranjera permanecen exentos de impuestos permanentemente para los titulares de visas Pensionado y Rentista, a diferencia del régimen NHR de Portugal que expira o la red fiscal mundial de España.
Rendimientos Realistas: Los rendimientos netos reales de alquiler en Sosua/Cabarete oscilan entre el 4.15% y el 7%, teniendo en cuenta el 25% de tarifas de gestión de propiedades, costos de electricidad no subsidiados y brechas de ocupación estacional.
Residencia Acelerada: La residencia por inversión bajo la Ley General de Migración omite el estado temporal por completo, otorgando residencia permanente inmediatamente con elegibilidad para la ciudadanía después de solo 6 meses, aunque el proceso de naturalización real generalmente toma de 12 a 24 meses adicionales después de que solicitas.
Verificación Legal No Negociable: Nunca compres propiedad dominicana sin un Deslinde verificado bajo la Ley 108-05: los bancos no pueden emitir hipotecas sin él, y las disputas de límites pueden hacer que tu inversión no valga nada.
La Lucha Global por Visas: Lo que Cambió en 2024
El mercado de visas doradas pasó 2024 en convulsiones. Portugal efectivamente eliminó su ruta inmobiliaria a finales de 2023, redirigiendo a los inversores hacia fondos con menores rendimientos y cero utilidad de estilo de vida. Turquía elevó su umbral de ciudadanía a $400,000 USD, y la volatilidad de la Lira significa que ese número podría ser $500,000 para cuando transfieras el dinero. España y Grecia endurecieron sus programas bajo la presión de los locales que culpan a los compradores extranjeros por la escasez de viviendas.
Mientras tanto, la República Dominicana vio 11.19 millones de visitantes en 2024, un récord. El Aeropuerto de Puerto Plata en la Costa Norte manejó 880,000 pasajeros, un aumento del 19%. Eso no es un relleno turístico. Esa es la demanda de alquiler. Esos son los cuerpos que llenan tus unidades de alquiler a corto plazo durante la temporada alta, los que pagan $190 por noche cuando Airbnb en Lisboa está vacío porque la ciudad prohibió nuevas licencias.
La intención de búsqueda detrás de "programas de visa dorada" ha cambiado. Los inversores no solo buscan un segundo pasaporte. Están buscando una salida: de los impuestos crecientes, de la inestabilidad monetaria, de los gobiernos que cambian las reglas a mitad de la inversión. La República Dominicana no promete que te harás rico. Promete que no quedarás atrapado.
El Marco Legal: Cómo Funciona Realmente la Residencia Dominicana
La República Dominicana no vende ciudadanía. Vende residencia con una vía rápida hacia la naturalización. Esa distinción importa.
Los programas caribeños de "Ciudadanía por Inversión" como los de St. Kitts o Dominica te entregan un pasaporte en seis meses por una donación. Nunca tienes que vivir allí. Nunca tienes que integrarte. Es una transacción, y todos lo saben. El programa de la RD requiere que establezcas lazos genuinos, no necesariamente vivir allí a tiempo completo, pero mantener el estado de residencia, presentar impuestos si generas ingresos locales y demostrar que no solo estás comprando un documento de viaje.
La Ley 171-07 fue diseñada específicamente para jubilados y personas con ingresos pasivos. Crea dos vías:
Pensionado: Demuestra que recibes al menos $1,500 USD por mes de una pensión o cuenta de jubilación. Agrega $250 por dependiente. Eso es todo. No se requiere suma global.
Rentista: Demuestra que tienes al menos $2,000 USD por mes en ingresos pasivos: dividendos, ingresos por alquiler de propiedades en el extranjero, distribuciones de fideicomisos. Nuevamente, agrega $250 por dependiente.
Para los inversores que desean usar bienes raíces como su vía, la ruta es separada de la Ley 171-07. El programa de residencia por inversión cae bajo la Ley General de Migración (285-04) y el Decreto 950-01. Invierte $200,000 USD en propiedad dominicana, un negocio local o un instrumento financiero. La inversión debe estar registrada en el Centro de Exportación e Inversión (ProDominicana) bajo la Ley 16-95 (la Ley de Inversión Extranjera), lo que significa que es rastreada por el gobierno y no puede simplemente desaparecer.
Una vez aprobado a través de cualquiera de las vías, te saltas la fase de residencia temporal por completo. La mayoría de los países te hacen renovar una tarjeta temporal anualmente durante cinco años antes de otorgar el estado permanente. La RD te da residencia permanente inmediatamente. Después de seis meses de mantener ese estado como inversor, eres elegible para solicitar la naturalización. La naturalización estándar requiere dos años de residencia, pero la vía de inversión reduce eso a seis meses de elegibilidad, aunque entender que aplicar no significa recibir. El proceso burocrático de aprobación y emisión de tus documentos de naturalización generalmente toma de 12 a 24 meses adicionales después de que envías tu solicitud.
El cronograma para la residencia en sí es rápido cuando todo sale bien. He tenido clientes que pasan de la primera consulta a la tarjeta de residencia en 45 días hábiles. No días calendario, días hábiles, lo que significa que los fines de semana y feriados no cuentan. Pero ese es un escenario ideal cuando te presentas con cada documento apostillado y en orden. La burocracia gubernamental a menudo extiende esto a 3-6 meses en la práctica. El cuello de botella suele ser la recopilación de documentos. Necesitas certificados de nacimiento apostillados, autorizaciones policiales, exámenes médicos. Si te presentas con todo en orden, el proceso avanza.
El Ángulo Fiscal: Sistemas Territoriales y Beneficios de la Ley 171-07
La República Dominicana opera un sistema fiscal territorial, pero la Ley 171-07 lo mejora para pensionados y rentistas.
Bajo la residencia estándar, los ingresos de fuente extranjera están exentos de impuestos durante los primeros tres años. Después de eso, el gobierno técnicamente puede gravarlos, aunque la aplicación es inconsistente. Pero si tienes el estado de Pensionado o Rentista bajo la Ley 171-07, esa exención se vuelve permanente. Tus dividendos de acciones en EE. UU., tu pensión del Reino Unido, tus ingresos por alquiler en Canadá, ninguno de ellos se grava en la RD mientras mantengas tu estado.
Los beneficios van más allá:
Exención del Impuesto a la Propiedad: 50% de descuento en el IPI anual (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria). Así es como funciona realmente la matemática: Para individuos, el IPI solo se cobra sobre el valor excedente por encima del umbral de exención de vivienda del gobierno (aproximadamente $170,000-$175,000 USD a partir de 2026). En una propiedad de $400,000, restas esa exención, dejando una base imponible de aproximadamente $230,000. El impuesto del 1% sería de alrededor de $2,300. Con el descuento de la Ley 171-07, pagarías alrededor de $1,150 anualmente en su lugar. Si mantienes la propiedad a través de una empresa, no hay exención, el valor total se grava al 1%, por lo que los ahorros se vuelven más significativos.
Exención del Impuesto de Transferencia: Tu primera compra de propiedad está exenta del impuesto de transferencia del 3%. En esa misma propiedad de $400,000, ahorras $12,000 por adelantado.
Exención de Derechos de Importación: Puedes importar bienes del hogar y un vehículo sin derechos. Los derechos de importación dominicanos son del 20-40% en la mayoría de los bienes, por lo que esto no es trivial si te estás mudando con muebles o un automóvil.
Compáralo con el régimen de Residente No Habitual (NHR) de Portugal, que está expirando y solo ofrecía una ventana de 10 años. O España, que grava los ingresos mundiales inmediatamente a menos que estructures a través de empresas holding. El sistema territorial de la RD no es un vacío legal. Es una ley codificada.
La Hoja de Cálculo: Unidad 14A en Cabarete
Vamos a basarnos en números reales. Estoy usando un condominio frente al mar de 2 dormitorios en un desarrollo gestionado en Cabarete. La unidad fue comprada a finales de 2023, completamente amueblada y colocada en un programa de alquiler. Aquí está la estructura de capital:
Precio de Compra: $385,750 USD
Costos de Cierre: $11,910 USD (3% impuesto de transferencia + honorarios legales)
Muebles y Accesorios: $32,500 USD (importados desde Miami, libres de impuestos bajo el estado de Pensionado)
Renovaciones: $4,800 USD (mejoras en ventanas con clasificación de huracán)
Total de Efectivo Invertido: $434,960 USD
Esa última cifra es lo que importa. Cada cálculo de ROI en este artículo usa $434,960 como el denominador, no el precio de compra. Si no cuentas los costos de cierre y el mobiliario, te estás engañando a ti mismo sobre tus rendimientos.
El Libro de Gastos: Dónde Realmente Va el Dinero
Aquí es donde la mayoría de los folletos dejan de hablar. Te mostrarán ingresos brutos por alquiler y lo llamarán un día. Pero los ingresos brutos son un número fantasioso. Aquí es donde realmente sale:
Gastos Operativos Fijos
Cuotas de HOA: $3,600/año ($300/mes). Esto cubre seguridad armada 24/7, generadores diésel de respaldo (crítico: los cortes de energía suceden), mantenimiento de la piscina y paisajismo de áreas comunes. Algunos desarrollos cobran más. Esto es de rango medio para Cabarete.
Seguro: $850/año. Esto es seguro de catástrofes (huracanes) más responsabilidad. No puedes saltarte esto. La temporada de huracanes es real, y una tormenta puede destruir interiores no asegurados.
Conectividad: $348/año. El hardware de Starlink cuesta ~$450 USD por adelantado, luego RD$2,900 (~$50 USD) por mes. Esto no es negociable si estás comercializando a nómadas digitales, que es el mercado de alquiler principal en Cabarete. La fibra local es poco confiable.
Costos Variables
Electricidad: $3,000/año. Este es el asesino silencioso. La electricidad dominicana es escalonada. Si estás usando aire acondicionado para alquileres, constantemente alcanzarás el nivel no subsidiado, que supera los RD$11 por kWh (~$0.19 USD/kWh). En los meses de verano pico, una unidad de 2 dormitorios puede consumir $350 solo en electricidad. Presupuesta en consecuencia.
Costos de Rotación: $2,800/año. Esto supone 40 rotaciones (limpieza, cambios de ropa de cama, reabastecimiento menor). La mano de obra doméstica es asequible, alrededor de RD$800-1,000 ($15-$20 USD) por limpieza, pero la frecuencia aumenta el total.
Gestión y Reservas
Gestión de Propiedades: 25% de los ingresos brutos. Si no vives en la RD, estás pagando a alguien para manejar reservas, problemas de huéspedes, llamadas de mantenimiento y logística de rotación. La tarifa estándar en Cabarete es del 25%. Algunas empresas cobran el 30%. Puedes intentar autogestionar desde el extranjero, pero pasarás más tiempo en ello de lo que vale el 25%.
Fondo de Reserva: 1% del valor de la propiedad anualmente ($3,857). Esto es para gastos de capital: reemplazar el calentador de agua, repintar después del daño por aire salado, actualizar electrodomésticos. Si no presupuestas esto, te sorprenderá una factura de reparación de $5,000.
Gastos Anuales Totales: $26,925 USD.
Realidad de Ocupación: El Problema de la Estacionalidad
Cabarete tiene tres temporadas, y no se distribuyen uniformemente.
Temporada Alta (15 de diciembre – 15 de abril): 90%+ de ocupación a tarifas máximas. Es cuando los norteamericanos y europeos huyen del invierno. Cobrarás $250-$300 por noche por un 2 dormitorios, y las reservas son consecutivas.
Temporada Intermedia (mayo-junio, noviembre-principios de diciembre): 60-70% de ocupación a tarifas moderadas ($150-$200/noche). Aún decente, pero comienzan a aparecer huecos.
Temporada Baja (septiembre-octubre): La zona muerta. La temporada de huracanes alcanza su punto máximo. Las reservas caen casi a cero. Podrías tener un 20% de ocupación a tarifas descontadas, e incluso entonces, estás compitiendo con propietarios desesperados por cubrir sus cuotas de HOA.
El promedio ponderado durante el año es de alrededor del 65% de ocupación. Los desarrolladores prometen el 80% o incluso el 90%, pero esos números suponen un clima perfecto, un marketing perfecto y cero competencia. La realidad es más desordenada. Presupuesta conservadoramente.
Con un 65% de ocupación y una tarifa nocturna promedio de $190, los ingresos brutos ascienden a $45,000 anuales.
El Resultado Final: Ingreso Operativo Neto y Tasa de Capitalización
Aquí está la matemática:
Ingresos Brutos: $45,000 USD
Gastos Totales: $26,925 USD
Ingreso Operativo Neto (NOI): $18,075 USD
Tasa de Capitalización (Retorno de Efectivo sobre Efectivo):
$18,075 ÷ $434,960 = 4.15%
Esa es la cifra real. No el 10%. No el 8%. 4.15%.
Ahora, antes de cerrar la pestaña, entiende lo que representa ese 4.15%. Este es un activo denominado en USD en una jurisdicción fiscal territorial sin riesgo cambiario. La inflación en la República Dominicana fue del 3.5% en 2024, lo que significa que esta propiedad apenas mantiene el ritmo de la erosión del poder adquisitivo. Pero compáralo con alternativas:
- Una cuenta de ahorros de alto rendimiento en EE. UU. paga alrededor del 5%, pero eso es ingreso gravable.
- El S&P 500 promedia entre el 7% y el 10% durante décadas, pero con volatilidad que no puedes cronometrar.
- Los bonos pagan entre el 4% y el 5%, pero no ofrecen potencial de apreciación ni uso personal.
El 4.15% es solo flujo de efectivo. No cuenta la apreciación. Los valores de las propiedades en Cabarete aumentaron aproximadamente un 6% en 2024, impulsados por mejoras en la infraestructura y un mayor interés norteamericano. Si esa tendencia se mantiene, tu retorno total (flujo de efectivo + apreciación) podría alcanzar el 10% anual. Pero la apreciación es especulativa. El NOI es en lo que puedes confiar.
La Imperativa Verificación Legal: Por Qué el Deslinde Importa
He visto más dinero perdido por títulos defectuosos que por huracanes, caídas del mercado y malversaciones combinadas. La cosa más importante que necesitas entender sobre el mercado inmobiliario dominicano es esta: nunca compres propiedad sin un Deslinde verificado.
Un Deslinde es el proceso de demarcación de límites con GPS bajo la Ley 108-05. Separa tu parcela específica del terreno más grande y la registra individualmente en el registro de tierras. Sin él, posees una "Constancia Anotada", una participación vaga de una parcela más grande sin límites definidos.
Los bancos en la República Dominicana no pueden emitir hipotecas sobre propiedades sin un Deslinde. Si un vendedor no puede producir uno, no estás comprando bienes raíces. Estás comprando una futura demanda con el vecino sobre dónde realmente está la línea de propiedad.
El proceso de verificación toma unos 30 minutos si sabes lo que estás haciendo. Mi firma tiene un contacto directo en el registro de tierras de Puerto Plata. Sacamos el título, verificamos el certificado de Deslinde, cruzamos las coordenadas GPS y confirmamos que no hay gravámenes ni cargas. Si alguna de esas verificaciones falla, nos alejamos. No me importa cuán buena parezca la oferta.
Costo de verificación: alrededor de $1,500 USD. Costo de comprar sin verificación: potencialmente el valor total de la propiedad si terminas en una disputa de límites que lleva años resolver.
CONFOTUR: La Exención Fiscal que Realmente Importa
No todas las propiedades dominicanas son iguales. Algunas califican para beneficios CONFOTUR bajo la Ley 158-01, y otras no. La diferencia es significativa.
CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico) es el organismo gubernamental que aprueba proyectos de desarrollo turístico. Si un desarrollo de condominios o proyecto hotelero recibe certificación CONFOTUR, los compradores en ese proyecto obtienen:
- Exención del impuesto de transferencia del 3% (ahorra $12,000 en una compra de $400,000)
- Exención del impuesto anual IPI a la propiedad por 10-15 años (ahorra aproximadamente $2,300 anualmente en una propiedad de $400,000 después de la exención de vivienda)
- Exención del impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler durante la duración de la certificación (ahorra el 27% de los ingresos por alquiler)
Ese último beneficio es el más importante. El impuesto corporativo/sobre la renta dominicano es del 27%. Si estás generando $45,000 en ingresos brutos por alquiler, normalmente deberías $12,150 en impuestos. Las propiedades CONFOTUR están exentas. Eso es un aumento instantáneo del 27% a tu NOI.
La trampa: solo los proyectos recién aprobados califican. No puedes comprar un condominio de reventa fuera de un desarrollo certificado y reclamar estos beneficios. El desarrollador debe haber solicitado y recibido el estado CONFOTUR antes de la construcción. La mayoría de los desarrollos importantes en Sosua y Cabarete lo tienen. Siempre verifica antes de comprar.
El Paisaje Comparativo: RD vs. Visas Doradas Globales
| Característica | República Dominicana | Turquía | Portugal | EAU (Dubái) |
|---|---|---|---|---|
| Inversión Mínima | $200,000 USD | $400,000 USD | €500,000 (solo fondos) | $205,000 USD |
| Opción Inmobiliaria | Sí (título completo) | Sí | No (terminó en 2023) | Sí |
| Moneda | USD (de facto) | Lira (volátil) | Euro | Dirham (anclado al USD) |
| Sistema Fiscal | Territorial (ingresos extranjeros exentos) | Impuesto mundial | Mundial (NHR terminando) | 0% impuesto sobre la renta |
| Tiempo de Procesamiento | ~45 días hábiles (mejor caso) | 6-8 meses | 18-24 meses | 2-3 meses |
| Camino a la Ciudadanía | 6 meses de elegibilidad + 12-24 meses de procesamiento | Inmediato | 5 años | Sin camino a la ciudadanía |
| Rendimiento Neto Típico | 4-7% | 3-5% (riesgo de Lira) | 2-4% | 4-6% |
La República Dominicana se encuentra en una posición única. Es el único programa que combina estabilidad de activos en USD, tratamiento fiscal territorial, elegibilidad inmobiliaria y un punto de entrada inferior a $250,000. Turquía ofrece ciudadanía inmediata, pero la Lira ha perdido el 80% de su valor frente al dólar en la última década. Portugal eliminó por completo su ruta inmobiliaria. Dubái tiene cero impuesto sobre la renta, pero no hay camino a la ciudadanía y los rendimientos de las propiedades se han comprimido a medida que el mercado se saturó.
La RD no compite con esos mercados en prestigio. Compite en utilidad. Si tu objetivo es una segunda residencia para optimización fiscal, diversificación de cartera y flexibilidad de estilo de vida, y no necesitas un pasaporte de la UE mañana, los números funcionan.
El Contexto de Estilo de Vida: Lo que Realmente Compra $15/Día
La auditoría financiera importa, pero también la realidad diaria. Sosua y Cabarete no son burbujas de resorts. Son pueblos funcionales con infraestructura que funciona la mayor parte del tiempo y colapsa ocasionalmente.
Una empleada doméstica a tiempo completo cuesta alrededor de RD$800-1,000 por día ($15-$20 USD). Eso no es un gasto de lujo. Es estándar. La mayoría de los hogares de expatriados emplean a alguien para cocinar, limpiar y hacer mandados. Una comida en un restaurante frente a la playa cuesta entre $12 y $25 USD. Una cerveza local Presidente cuesta RD$120-150 ($2.50). La gasolina es cara, alrededor de $5 USD por galón, pero la mayoría de las personas viven a 10 minutos en coche de todo lo que necesitan.
La Escuela Internacional de Sosua (ISS) cobra aproximadamente $7,000 USD por año de matrícula. Compáralo con más de $30,000 para escuelas privadas en EE. UU. o Europa. El plan de estudios está acreditado, las instalaciones son modernas y el alumnado es genuinamente internacional, no solo niños expatriados, sino familias dominicanas que quieren que sus hijos sean bilingües.
La electricidad es la principal frustración. Los cortes ocurren semanalmente, a veces diariamente, dependiendo del vecindario. Por eso las cuotas de HOA incluyen generadores de respaldo. Internet solía ser un desastre, pero Starlink cambió eso. Por $50 USD al mes, obtienes conectividad confiable de alta velocidad que funciona durante tormentas. Ese único cambio de infraestructura hizo viable el trabajo remoto en Cabarete, lo que aumentó significativamente la demanda de alquiler.
La atención médica es una bolsa mixta. Las clínicas privadas en Sosua manejan bien los problemas de rutina. Los problemas médicos serios requieren un viaje a Santiago o Santo Domingo. El turismo médico es común, muchos expatriados vuelan a Miami o Colombia para procedimientos. Pero para la salud diaria, el sistema local funciona.
La Estafa que Veo Cada Mes
Un cliente entra con un contrato para un lote frente al mar. El precio es sospechosamente bajo: $80,000 por un terreno frente al mar que debería costar $200,000. El vendedor está motivado, dicen. Necesita liquidar rápido.
Pido el título. Me entregan una "Constancia Anotada". Sin Deslinde. Pregunto por qué. Dicen que el vendedor está en proceso de obtenerlo, pero necesitan cerrar rápidamente para asegurar el precio.
Esta es la estafa. El vendedor sabe que la tierra tiene disputas de límites. Tal vez se superpone con la propiedad de un vecino. Tal vez es parte de una parcela más grande que está atada en una disputa de herencia familiar. Tal vez las coordenadas GPS no coinciden con la descripción legal. El vendedor está tratando de deshacerse del problema antes de que el comprador se dé cuenta de lo que compró.
Si cierras esa propiedad, posees la disputa. Pasarás años en los tribunales dominicanos tratando de resolverlo. Los honorarios legales superarán el precio de compra. E incluso si ganas, la propiedad será invendible porque ningún comprador futuro tocará un título con esa historia.
La solución es simple: no deposites un dólar hasta que el Deslinde esté verificado. Si el vendedor dice que está "en proceso", aléjate. Si el vendedor dice que el Deslinde no es necesario porque es un condominio, verifica que todo el desarrollo tenga un Deslinde maestro y que tu unidad específica esté registrada bajo él. Si el vendedor se pone a la defensiva cuando pides documentación, aléjate.
Los bienes raíces en la República Dominicana no son una estafa. Pero los estafadores existen en cada mercado, y apuntan a compradores extranjeros que no entienden el sistema legal. El proceso de verificación toma 30 minutos y cuesta $1,500. Saltárselo puede costarte todo.
El Proceso de Residencia: Lo que Realmente Sucede
Asumiendo que vas por la ruta de inversión con una compra de propiedad de $200,000, aquí está el cronograma:
Paso 1: Recolección de Documentos (2-4 semanas)
Necesitas certificados de nacimiento apostillados, autorizaciones policiales de cada país en el que has vivido en los últimos cinco años, exámenes médicos (pruebas de VIH y sífilis, específicamente) y prueba de ingresos o inversión. El proceso de apostilla es el cuello de botella, puede llevar semanas dependiendo de la burocracia de tu país de origen.
Paso 2: Compra y Registro de Propiedad (4-6 semanas)
Cierras la propiedad, pagas el impuesto de transferencia (o reclamas la exención si es CONFOTUR) y registras el título. La propiedad debe estar registrada a tu nombre e informada al Centro de Exportación e Inversión (ProDominicana) para calificar como inversión para propósitos de residencia.
Paso 3: Presentación de Solicitud de Residencia (1 semana)
Tu abogado presenta la solicitud de residencia ante la Dirección General de Migración (DGM). Deberás presentarte en persona en Santo Domingo para la toma de huellas dactilares y fotografías.
Paso 4: Aprobación y Emisión de Tarjeta (45 días hábiles a 6 meses)
Una vez que el expediente está completo, las regulaciones permiten un procesamiento acelerado en 45 días hábiles para inversores. En la práctica, la burocracia gubernamental a menudo extiende esto a 3-6 meses dependiendo del atraso y la integridad de tu documentación.
Paso 5: Mantener el Estado
La residencia permanente requiere que visites la República Dominicana al menos una vez cada dos años. No necesitas vivir allí a tiempo completo. Después de seis meses de mantener la residencia como inversor, puedes solicitar la ciudadanía. El proceso de naturalización toma de 12 a 24 meses adicionales después de que envías tu solicitud y requiere una prueba básica de español y conocimiento de la historia dominicana.
Todo el proceso, desde la primera consulta hasta la tarjeta de residencia en mano, generalmente toma de 3 a 6 meses cuando se tienen en cuenta los retrasos burocráticos del mundo real.
Cuando la República Dominicana No Tiene Sentido
Este no es el movimiento correcto para todos. Si necesitas específicamente un pasaporte de la UE, para viajar sin visa a ciertos países o para el derecho a vivir y trabajar en cualquier parte de la UE, el pasaporte dominicano no te ayudará. Ofrece acceso sin visa a unos 70 países, incluidos la mayoría de América Latina y el Caribe, pero no incluye acceso sin visa al Área Schengen. Necesitarás una visa para entrar a Europa. Si la flexibilidad de viaje en Europa es crítica, necesitas buscar en otro lugar.
Si buscas una inversión "configúrala y olvídala" con cero participación, la RD no es ideal. La gestión de propiedades es confiable, pero aún recibirás llamadas sobre problemas de mantenimiento, quejas de huéspedes y emergencias ocasionales. Si deseas ingresos verdaderamente pasivos, un REIT o una cartera de dividendos es más simple.
Si no te sientes cómodo con la inestabilidad de la infraestructura, cortes de energía, escasez ocasional de agua, carreteras que se inundan durante lluvias intensas, este no es el lugar. La Costa Norte ha avanzado mucho, pero sigue siendo el Caribe. Las cosas se rompen. Los sistemas fallan. Se requiere paciencia.
Y si esperas que la apreciación haga todo el trabajo pesado, modera tus expectativas. La apreciación del 6% en 2024 fue impulsada por factores específicos, demanda post-pandemia, mejoras en infraestructura, aumento de capacidad de vuelos. Esa tendencia podría continuar o podría aplanarse. Compra por el flujo de efectivo y el estilo de vida. Trata la apreciación como un bono.
El Protocolo de Verificación: Lo que Realmente Hace Mi Firma
Cuando un cliente nos pide evaluar una propiedad, aquí está la lista de verificación:
- Verificación de Título: Extraer el título oficial del registro de tierras. Confirmar que el nombre del vendedor coincide con el propietario registrado. Verificar la existencia de gravámenes, cargas o disputas legales.
- Confirmación de Deslinde: Verificar que la propiedad tenga un Deslinde completado bajo la Ley 108-05.
